TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22a 'Oudvensestraat-Zuid'_Bijlagen bij de Motivering_Bijlage 1 Grondwaardes

Grondwaardes OudvensestraatZuid Onderbouwing voor uw kostenverhaal 30 april 2024

2

Grondwaardes Oudvensestraat-Zuid

Inhoudsopgave 1.

2.

Inleiding

3

1.1 1.2 1.3

3 4 4

Uw situatie Onze aanpak Leeswijzer

Onze adviezen 2.1 2.2

Reken afhankelijk van type koopwoning met grondwaardes van € 460 tot € 580 per m² exclusief btw Hanteer deze marktconforme uitgangspunten voor bepaling grondwaarde koopwoningen

5 5 7

Bijlage 1 : Locatieprofiel

11

Bijlage 2 : Referenties woningen

12

Bijlage 3 : Bouwkosten

13

Bijlage 4 : Referenties biedprocedures

14

Grondwaardes Oudvensestraat-Zuid

1. Inleiding 1.1 Uw situatie De gemeente Geldrop-Mierlo stelt kostenverhaalsregels voor het TAM-IMRO-plan Oudvensestraat-Zuid ten zuidoosten van Groot-Luchen op. Voor de exploitatieopzet heeft Stec in opdracht van de gemeente Geldrop-Mierlo dit advies opgesteld over de waardebepaling van de kavels voor woningen.

Figuur 1: Verkaveling Oudvensestraat-zuid - CONCEPT

Bron: Gemeente Geldrop-Mierlo (2024).

Dit advies geeft marktconforme VON-prijzen, stichtingskosten en residuele grondwaarden voor verschillende woningentypen in het koopsegment voor de beoogde woningtypen. Ook zijn appartementen en rijwoningen in de sociale huur voorzien. De waardering van deze sociale huurwoningen maken onderdeel uit van dit advies. Het grondprijsadvies ziet op de volgende in het exploitatieplan gedefinieerde uitgiftecategorieën: • 8 sociale huur rijwoningen • 18 sociale huur appartemeten • 9 vrije sector duur appartementen (koop) • 4 2^1 kap woningen duur • 2 vrijstaande woningen duur met tuin op westen • 2 vrijstaande woningen duur met tuin op noorden

Gemeentelijk kostenverhaal Gemeenten (en andere overheden) zijn verplicht de gemaakte kosten te verhalen op initiatiefnemers als deze nieuwe bouwactiviteiten en/of gebruiksactiviteiten (willen) uitvoeren, die in het Omgevingsbesluit zijn aangewezen (artikel 13.11 Ow). Voor het kostenverhaal gelden wel de PPT-criteria: • de kosten zijn (P) proportioneel in verhouding tot het; • (P) profijt dat het kostenverhaalsgebied van de kostensoorten heeft; én • de kostensoorten zijn (T) toerekenbaar aan het kostenverhaalsgebied. De aangewezen kostenverhaalsplichtige bouwactiviteiten (artikel 8.13 Ob) zijn onder meer: (i) de bouw van een woning, kantoor of bedrijfsgebouw, (ii) de uitbreiding van een gebouw met

3

Grondwaardes Oudvensestraat-Zuid

minstens 1.000 m2 en (iii) de verbouwing van een niet-woonfunctie naar een (wel) woonfunctie (onder de voorwaarden dat het minstens gaat om tien woonfuncties). De verhaalsplichtige kostensoorten zijn ook aangewezen in het Omgevingsbesluit (artikel 8.15 jo. tabellen A en B van bijlag IV Ob). In deze categorie gaat het met name om kosten verbonden aan het opstellen van plannen, de aanleg van openbare voorzieningen en aan te bieden nadeelcompensatie. Kostenverhaal kan plaatsvinden via het publiekrechtelijke spoort of het privaatrechtelijke spoor. Het Rijk geeft de voorkeur aan contractueel kostenverhaal (privaatrechterlijk met anterieure overeenkomsten). Het publiekrechtelijke kostenverhaal fungeert zo als 'stok achter de deur'. Dit subsidiaire karakter van het publiekrechtelijke kostenverhaal volgt uit artikel 13.13 lid 3 Ow: publiekrechtelijk kostenverhaal is uitgesloten als het kostenverhaal al contractueel is verzekerd. Toepassing van de regeling voor publiekrechtelijke kostenverhaal moet uiteindelijk leiden tot betaling en afrekening van de verschuldigde kostenverhaalsbijdrage. Deze wordt berekend bij kostenverhaalsbeschikking (artikel 13.18 lid 1 Ow), op basis van de regels in het omgevingsplan.

1.2 Onze aanpak We kijken naar de relevante marktontwikkelingen en de kwaliteiten van de locatie (indicatief). Daarnaast bepalen we de marktwaarde (VON-prijs per m² gbo) van elk woningtype en de stichtingskosten. We adviseren u met dit rapport over de grondwaardes voor woningbouw op de geselecteerde locatie binnen uw gemeente. Voor de sociale huurwoningen hanteert de gemeente een vaste grondprijs. Het college heeft in het kader van de vaststelling van de grondprijzen 2024 het volgende besloten: ‘De grondprijs voor grondgebonden sociale huurwoningen vast te stellen op € 280,- per m²’.

1.3 Leeswijzer In deze rapportage leest u onze aanbevelingen, bevindingen en conclusies. In hoofdstuk 2 leest u ons grondwaardebepaling: grondwaarden per 31 januari 2024 voor de uitgiftecategorieën binnen het TAM-IMRO-plan Oudvensestraat-Zuid in de gemeente Geldrop-Mierlo. Daarna lichten we toe welke uitgangspunten dienen als input voor onze berekening. In de bijlagen treft u het locatieprofiel van de locatie en referenties voor de grondwaarde aan.

4

5

Grondwaardes Oudvensestraat-Zuid

2. Onze adviezen 2.1 Reken afhankelijk van type koopwoning met grondwaardes van € 460 tot € 580 per m² exclusief btw In onderstaande tabel zijn onze adviezen voor de grondwaarde samengevat weergegeven voor het TAM-IMRO-plan Oudvensestraat-Zuid. In de volgende paragrafen gaan we in op de onderdelen van de residuele berekening: VON-prijs(adviezen), de stichtingskosten en de samengevatte residuele berekening. Wanneer u uitgaat van deze grondwaardes, dan past u actueel en marktconforme uitgangspunten toe voor uw kostenverhaal op deze locatie.

Voor de grondgebonden woningen gaan we uit van een grondwaarde per m² kavel. Voor de appartementen gaan we uit van ene grondwaarde per m² BVO.

Tabel 1: Residuele grondwaarde kavels TAM-IMRO-plan Oudvensestraat-Zuid per woningtype prijspeil 31-1-‘24 Type

Woonoppervlak Kavel (gbo)

Grondwaarde Totaal

Per m²

Sociale huur rijwoningen

90 m²

€ 25.200

€ 280*

Sociale huur appartemeten

90 m² (BVO)

€ 25.200

€ 280*/m² BVO

Vrije sector duur appartementen (koop)

123 m²

158 m² (BVO)

€ 91.700

€ 580 /m² BVO

2^1 kap woningen duur

130 m²

217 m²

€ 100.600

€ 465

Vrijstaande woningen duur met tuin op westen

160 m²

420 m²

€ 208.100

€ 495

Vrijstaande woningen duur met tuin op noorden

160 m²

355 m²

€ 162.500

€ 460

Bron: Stec Groep (2024). In berekening gebruikte cijfers zijn hier weergegeven en afgerond op € 100 en € 5. Door afrondingen kunnen verschillen ontstaan bij berekening vanuit de weergegeven tabel. *vaste prijs sociale huur

De geadviseerde grondwaardes per m² zijn bepaald via de residuele waardemethode. Bovenstaande tabel toont de actuele residuele grondwaarden voor TAM-IMRO-plan Oudvensestraat-Zuid. In de tabel leest u ook de belangrijkste uitgangspunten die van invloed zijn op de residuele grondwaarden. De residuele grondwaardes zijn bepaald op basis van markconforme uitgangspunten: zo vinden we de bovenstaande woningen qua grootte passend bij de grootte van de kavels. Hiervoor

Grondwaardes Oudvensestraat-Zuid

hebben we ook gekeken naar het huidige aanbod in de nieuwbouw en de bestaande bouw in de gemeente. Op basis van de in tabel 1 opgenomen uitgangspunten zijn de residuele waardes per m² perceel bepaald. Als kaveloppervlaktes sterk afwijken van bovenstaande oppervlaktes, adviseren we u een op maat berekening toe te passen of (indien de kavels groter zijn) een staffel toe te passen. Voor de sociale huur hanteren we de vaste gemeentelijke prijs van € 280 per m² kavel of per m² BVO voor appartementen.

Figuur 2: Kavels TAM-IMRO-plan Oudvensestraat-Zuid

Bron: Gemeente Geldrop-Mierlo

GRONDPRIJSADVIES VERTALEN NAAR DE PRAKTIJK In de voorgaande tabel is op hoofdlijnen de grootteklassen qua woonruimte en/of kaveloppervlak opgenomen. Deze zijn in de huidige verkavelingen van plannen opgenomen en/of kunnen als zodanig toegepast worden. Voor de bepaling van indicatieve residuele kavelwaarden kunt u met de tabel goed uit de voeten. Zo kunt u bijvoorbeeld voor een kavel met een oppervlak van 450 m² voor een grote vrijstaande woning in rekenen met een kavelprijs van circa € 222.800 exclusief btw (=450 m² maal € 495), mits de daadwerkelijke kavelgrootte niet sterk gaat afwijken. Let hierbij op de afronding. In de volgende paragrafen geven we per stap aan hoe we tot de residuele grondwaarden en prijsadviezen zijn gekomen en hoe met deze uitgangspunten is gerekend.

6

7

Grondwaardes Oudvensestraat-Zuid

2.2 Hanteer deze marktconforme uitgangspunten voor bepaling grondwaarde koopwoningen In de volgende tabel leest u de VON-prijzen (per 31 januari 2024) per woningtype die als uitgangspunt dienen voor onze residuele grondwaardeberekening voor de verschillende koopwoningen. De woninggroottes zijn gebaseerd op de gemiddelde gerealiseerde woningen op kavels van een dergelijke omvang in de gemeente Geldrop-Mierlo (en Groot-Luchen) en op het aanbod van bestaande woningen in de gemeente.

Tabel 2: VON-prijsadvies woningen TAM-IMRO-plan Oudvensestraat-Zuid prijspeil 31 januari 2024 Woonoppervlak Von per m² gbo

VON totaal

(gbo)

Incl btw

Excl btw

Incl btw

Excl btw

Vrije sector duur appartementen (koop)

123 m²

€ 3.740

€ 3.090

€ 460.900

€ 380.900

2^1 kap woningen duur

130 m²

€ 3.555

€ 2.940

€ 462.150

€ 381.950

Vrijstaande woningen duur met tuin op westen

160 m²

€ 4.325

€ 3.575

€ 692.000

€ 571.900

Vrijstaande woningen duur met tuin op noorden

160 m²

€ 3.980

€ 3.290

€ 636.800

€ 526.300

Type

Bron: Stec Groep (2024). VON per m² en VON totaal zijn respectievelijk afgerond op respectievelijk € 5 en € 50. Door afrondingen kunnen afwijkingen ontstaan.

Werkwijze bepaling VON-opbrengsten per woningtype Om de haalbare VON-prijs per m² gbo te bepalen keken we naar verschillende gegevensbronnen, waaronder CBS, Funda, Huizenzoeker en NVM. De gehanteerde werkwijze in het kort: 1. Referenties zijn afkomstig uit het huidige bestaande woningaanbod (Funda en Huizenzoeker) en gerealiseerde transactieprijzen van NVM over de periode 2023 - 2024. 2. Binnen de beschikbare data afkomstig van Funda (Bijlage C) is specifiek gekeken naar de gegevens (woonoppervlak, kaveloppervlak, woningtype en vraagprijzen) van jonge woningen (na het jaar 2000) en nieuwbouwwoningen (die net gerealiseerd zijn of op korte termijn worden gerealiseerd). De prijsniveaus van deze jonge of nieuwbouwwoningen liggen vaak hoger dan de gemiddelde prijsniveaus (uit punt 1). Het prijsniveau ligt hierdoor per m² GBO van nieuwbouwwoningen 5 - 10% boven dat van de gemiddelde bestaande woning (alle bouwperioden). Deze ‘nieuwbouw-opslag’ komt door kwaliteitsverschil met verouderde bestaande bouw. Duurdere woningen worden vaak beter onderhouden, voldoen langer aan woontrends en worden vaker vernieuwd (badkamer, sanitair, keuken et cetera). Hiervoor hanteren we meer de onderkant van de opslagmarge (5%). 3. Op het gemiddelde vraagprijsniveau uit Funda en het gemiddelde transactieprijsniveau (NVM) is een opslag gehanteerd om tot VON-prijzen voor nieuwbouw te komen: het aanbod

Grondwaardes Oudvensestraat-Zuid

4.

5.

6.

en de transactiegegevens beslaan voor een groot deel woningen uit de bestaande bouw, waarvan een groot deel niet de (bouw)kwaliteit heeft van nieuwbouwwoningen. Door deze correctie vallen de VON-prijzen hoger uit dan de gemiddelde transactie-/ vraagprijzen van de bestaande bouw. Voor de vaststelling van de prijzen hebben we ook rekening gehouden met de transactieprijzen op NVM-regioniveau en de transacties van NVM voor de specifieke projectgebieden in de gemeente. Naast deze referentiebronnen is ook gekeken naar prijsniveaus van specifieke referentiewoningen en -projecten en zijn deze ook meegenomen voor de bepaling van ons prijsadvies. Een overzicht van referentietransacties vindt u in bijlage 2. We corrigeerden de uitkomsten (uit punt 1 en 2) handmatig om de uitspringers eruit te halen. Dit is gebaseerd op logische overgangen tussen prijsklassen en typen, verschil in kwaliteit tussen locaties en op marktgevoel en bureauexpertise en op de punten 4 en 5.

Actuele bouw- en bijkomende kosten per woningtype De residuele grondwaarde is gebaseerd op eerdere genoemde VON-waarden en de stichtingskosten per woningtype en projectlocatie. We baseren ons voor de stichtingskosten op het Bouwkostenkompas en bureauexpertise. In Bijlage 3 staan de bouwkosten per woningtype.

Figuur 3: Ontwikkeling bouw- en aanbestedingsindex woningbouw per maand in 2020 – oktober 2024*

Bron: Bouwkostenkompas (30-4-2024). 2007 = 100. *tot 1 oktober 2024.

Bouwkosten (aanneemsommen) zijn uitgedrukt in euro’s per m² bruto vloeroppervlak (bvo). Om te komen tot de bouwkosten maken we gebruik van de gemiddelde bouwkosten van referentiewoningen in Geldrop-Mierlo. In het Bouwkostenkompas wordt per gemeente rekening gehouden met de (gemiddelde) kwaliteit van de bodem en de hierdoor benodigde (extra) investering in bijvoorbeeld fundering. De bouwkosten uit het Bouwkostenkompas geven richting aan ons advies. Op basis van gesprekken met bouwkostendeskundigen en onze eigen recente projectervaringen, rekenen we in sommige gevallen met correcties op de bouwkosten uit het Bouwkostenkompas. Op basis van de huidige marktwerking en onze eigen marktexpertise komen we uit op een bijkomend percentage van de stichtingskosten van 28%. Hieronder vallen Algemene Uitvoeringskosten, Algemene Kosten, Winst & Risico en Onvoorzien. Binnen de residuele methode worden opbrengsten gesaldeerd met de stichtingskosten. De stichtingskosten zijn afhankelijk van het te bouwen bruto vloeroppervlak. Per woningtype is de verhouding tussen het bruto-vloeroppervlak en het netto-vloeroppervlak verschillend, de zogenaamde vormfactor. De vormfactor bepaalt daarmee de verhouding tussen het oppervlak dat

8

9

Grondwaardes Oudvensestraat-Zuid

de opbrengsten genereert (het woonoppervlak of gebruiksoppervlak wonen, het g(b)o ) en het oppervlak dat de kosten genereert (het bruto vloeroppervlak). Des te hoger de vormfactor is, des te efficiënter is de indeling van de woning.

Tabel 3: Stichtingskosten woningbouw TAM-IMRO-plan Oudvensestraat-Zuid prijspeil 31 januari 2024 Type

Gbo

Vorm- BVO factor

Bouw- Bijkomend kosten /m² (28%) per m²

Stichtingskosten ex btw /m²

Totaal

Vrije sector duur appartementen (koop)

123 m²

78%

158 m²

€ 1.430

€ 400

€ 1.830

€ 289.200

2^1 kap woningen duur

130 m²

76%

171 m²

€ 1.285

€ 360

€ 1.645

€ 281.300

Vrijstaande woningen duur met tuin op westen

160 m²

76%

211 m²

€ 1.350

€ 380

€ 1.730

€ 363.800

Vrijstaande woningen duur met tuin op noorden

160 m²

76%

211 m²

€ 1.350

€ 380

€ 1.730

€ 363.800

Bron: Bouwkostenkompas 1-1-2024, bewerking Stec Groep 2024. Cijfers zijn afgerond op € 5 en € 100.

De residuele som: opbrengsten minus kosten De residuele waarde berekening geeft een beeld van de actuele marktwaarde van grond. In het onderstaand figuur staat de uitgewerkte residuele benadering als voorbeeld. Deze werkwijze voor bepaling van de zuivere residuele grondwaarde wordt toegepast voor koopwoningen. Ook de gemeente Geldrop-Mierlo gebruikt de residuele methode om de grondprijzen te bepalen.

Figuur 4: Voorbeeldberekening residuele grondwaarde koopwoningen VON-prijs

€ 350.000

Btw

€ 60.750 -/-

Inkomsten ontwikkeling

€ 289.250

Stichtingskosten (exclusief btw)

€ 200.000 -/-

Grondwaarde (exclusief btw)

€ 89.250

Btw grond

€ 18.750

Grondwaarde (inclusief btw)

€ 108.000

(bedragen zijn afgerond op € 50)

10

Grondwaardes Oudvensestraat-Zuid

In de volgende tabel staan de uitkomsten van de berekening voor TAM-IMRO-plan Oudvensestraat-Zuid weergegeven. Allereerst is de VON-prijs exclusief btw berekend. Daarna hebben we de totale stichtingskosten exclusief btw van de VON-prijs exclusief btw afgetrokken. Wat resteert is de waarde van de grond; de residuele grondwaarde (exclusief btw).

Tabel 4: Residuele methode kavels voor TAM-IMRO-plan Oudvensestraat-Zuid prijspeil 31 januari 2024 Type

Gbo Kavel (m²) in m²

VON ex btw

Stichtings- Residuele waarde ex btw kosten ex totaal /m² btw

Vrije sector duur appartementen (koop)

123

158 m² (BVO)

€ 380.900

€ 289.200

€ 91.700

€ 580 /m² BVO

2^1 kap woningen duur

130

217 m²

€ 381.950

€ 281.300

€ 100.600

€ 465

Vrijstaande woningen duur met tuin op westen

160

420 m²

€ 571.900

€ 363.800

€ 208.100

€ 495

Vrijstaande woningen duur met tuin op noorden

160

355 m²

€ 526.300

€ 363.800

€ 162.500

€ 460

Bron: Stec Groep (2024). In berekening gebruikte cijfers zijn hier weergegeven en afgerond op € 5 of € 100. Door afrondingen kunnen verschillen ontstaan bij berekening vanuit de weergegeven tabel.

Grondwaardes Oudvensestraat-Zuid

Bijlage 1 : Locatieprofiel Voor TAM-IMRO-plan Oudvensestraat-Zuid hebben we kwaliteiten, kansen en minder sterke aspecten en bedreigingen in kaart gebracht. Deze aspecten hebben we meegewogen in de bepaling van de grondwaarde. In deze bijlage vindt u de beoordeling de locatie.

Kwalitatieve beoordeling Sterktepunten en kansen:

Zwaktepunten en bedreigingen:

• Speeltuin/park.

• Gelegen aan sportaccommodatie. Kan voor geluids- en parkeeroverlast zorgen.

• Het centrum van Mierlo ligt op circa 4 minuten fietsen van projectlocatie. • De oprit van de snelweg A270 ligt op 7 minuten rijden. • Supermarkt (ALDI) op korte afstand gelegen.

• Gelegen nabij brandweer en een bedrijventerrein. Kan voor geluidsoverlast zorgen.

11

12

Grondwaardes Oudvensestraat-Zuid

Bijlage 2 : Referenties woningen Tabel 5: Referentie transacties januari 2023 - januari 2024 Geldrop (postcode 5731) Woningtype

Gemiddeld Gemiddeld Aantal Gemiddelde transactieprijs woonoppervlak kaveloppervlak per m²

Appartement t/m 80 m²

2

€ 4.345

74 m²

-

Appartement vanaf 80 m²

3

€ 3.070

87 m²

-

Tussenwoning

18

€ 3.180

113 m²

161 m²

Hoekwoning

20

€ 3.455

128 m²

246 m²

2-onder-1-kap

36

€ 3.275

134 m²

268 m²

Vrijstaand

25

€ 4.115

209 m²

880 m²

Bron: NVM (2024), bewerking Stec Groep (2024). Kolom 3 is afgerond op € 5, kolom 4 en 5 afgerond op 5 m².

Tabel 6: Gemiddelde vraagprijzen laatste 12 maanden, (postcode 5731) Type

Gemiddelde vraagprijs per m²

Aantal

Gemiddeld woonoppervlak

Gemiddeld kaveloppervlak

Appartement

8

€ 3.805

95 m²

Tussenwoning

24

€ 3.400

110 m²

160 m²

Hoekwoning

11

€ 3.365

120 m²

210 m²

Twee-onder-een-kap

50

€ 3.470

135 m²

305 m²

Vrijstaand

36

€ 4.005

225 m²

2.130 m²

Bron: Funda, januari 2024. bewerking Stec Groep (2024). Kolom 3 is afgerond op € 5, kolom 4 en 5 afgerond op 5 m².

13

Grondwaardes Oudvensestraat-Zuid

Bijlage 3 : Bouwkosten Tabel 7: Referentiewoningen bouwkosten Vormfactor

Bouwkosten niveau basis

Twee-onder-een-kap schuin dak garage geschakeld

76%

€ 1.250 (Laag) € 1.390 (Basis)

Vrijstaand cataloguswoning 3 laags

76%

€ 1.350

Appartement woontoren (tot 6 lagen)

78%

€ 1.430

Type

Bron: Bouwkostenkompas, prijspeil 1 januari 2024. Voor enkele typen is een ander afwerkingsniveau gebruikt.

14

Grondwaardes Oudvensestraat-Zuid

Bijlage 4 : Referenties biedprocedures Tabel 8: Uitkomsten biedprocedures kavels gemeente, 2023 Nummer

Oppervlak

Hoogste bod Totaal incl. btw

Per m2 incl. btw

Per m2 ex btw

1

637 m²

€ 385.000

€ 604

€ 500

2

637 m²

€ 372.455

€ 585

€ 483

3

638 m²

€ 372.000

€ 583

€ 482

4

661 m²

€ 375.000

€ 567

€ 469

5

563 m²

€ 331.116

€ 588

€ 486

6

662 m²

€ 375.886

€ 568

€ 469

7

759 m²

€ 421.866

€ 556

€ 459

8

735 m²

€ 442.001

€ 601

€ 497

Gemiddelde

vrijstaand

€ 521

€ 431

Gemiddelde

bungalows

€ 592

€ 489

Bron: Gemeente Geldrop-Mierlo (2023/2024).

Grondwaardes Oudvensestraat-Zuid

Colofon Datum: 30 april 2024 Projectnummer: 24.161 Opdrachtgever: Gemeente Geldrop-Mierlo Opdrachtnemer: Stec Groep Adviseurs: Erik de Leve Stec Groep Onderzoek en advies over wonen, werken en leefomgeving Postbus 217, 6800 AE Arnhem Willemsplein 5, 6811 KA Arnhem 026 - 751 41 00 info@stec.nl www.stec.nl

15