RV GM2024-2077892 Oudvensestraat-zuid

/i-:\l - -lïrr"o.Míerlo

Raadsvoorstel

Onderwerp Tam Omgevingsplan Oudvensestraat-zuid Beslispunten 1. ln te stemmen met de beantwoording op de nota zienswijzen; 2. ln te stemmen met het Tam Omgevingsplan Oudvensestraat-zuid met planidentificatienummer NL.lMRO.lTTl.TAMOPH22aOudvenzd-VA01 gewijzigd vast te stellen; 3. ln te stemmen met een extra ontsluiting voor de wijk Luchen die aansluit op de rotonde, waarbij de rotonde wordt omgebouwd tot ovonde; 4. ln te stemmen met het verlenen van een vervolgopdracht om de ontsluitingsweg te optimaliseren; 5. ln te stemmen met het verlenen van een vervolgopdracht om de extra ruimtelijke mogelijkheden nu de milieucontour van het sportpark is gewijzigd te onderzoeken;

lnleiding Op 7 mei is er een raadsinformatiebrief gestuurd, ter voorbereiding van dit raadsvoorstel. ln de brief is aangegeven dat eind september 2024, het voorkeursrecht op de percelen gelegen ten zuiden van de Oudvensestraat, verloopt. Middels een ruimtelijke procedure onder de nieuwe Omgevingswet, het Tam-Omgevingsplan, kan deze worden verlengd. Meer informatie over deze procedure, kunt u lezen in de raadsinformatiebrief van 7 mei. Onderstaand nog kort de situatie samengevat. Grondeigendom en voorkeursrecht Op onderstaande afbeelding is het gebied in kwestie weergegeven (rode contour). De paarse vlakken zijn het grondeigendom van de gemeente. De grijze vlakken laten zien op welke grond het voorkeursrecht gemeente ligt. Dit betekent dat wanneer de eigenaren van deze percelen hun grond willen verkopen, zij deze grond als eerste aan de gemeente moeten aanbieden. Te zien is dat op alle gronden van grondeigenaar A het voorkeursrecht is gevestigd. Voor de familie in het bezit van de gronden aangeduid met "B', is dit enkel voor het noordelijke perceel. Het voorkeursrecht op de percelen 807, 809 en 812 verloopt op 27 september 2024, als er voor die datum geen TAM-Omgevingsplan wordt vastgesteld (welke het voorkeursrecht met 5 jaar verlengt). Het voorkeursrecht voor perceel 661 wordt verlengd via het bestemmingsplan uitbreiding sportpark Oudven.

Agendaverzoek Zaaknummer: 2077892, documentnummer: 2202635

blad I van 9

-:\lrz--l--

GÍond€lgêndoln gemsonte PeÍUcrrlleÍe gÍond met l|Ívg

Met grondeigenaar A is de gemeente al langere tijd in gesprek over verwerving van de

grond. Ook voor de gronden aangeduid met "B" worden al geruime tijd gesprekken gevoerd over de ruimtelijke mogelijkheden voor dat gebied. ln januari 2022heeft de familie van gronden B een plan ingediend bijde gemeente voor de realisatie van 71 appartementen. Dit voorstel is destijds aangehouden, omdat de ontwikkeling in relatie staat met de overige ontwikkelingen in het omliggende gebied en deze destijds nog onvoldoende concreet waren. Daarnaast was het plan nog niet in volledigheid uitgewerkt: zo werd er geen rekening gehouden met de omliggende hindercontouren in het gebied, ontbrak er voldoende parkeergelegenheid en was uitvoering van beleid rondom groen en waterberging nog niet uitgedacht. rale ontwikkeling De verlenging van het voorkeursrecht vindt plaats door middelvan het opstellen van een Tam Omgevingsplan, waarbij rekening wordt gehouden met de volgende ruimtelijke I nteg

elementen: Een extra verkeersontsluiting voor het gebied (en de wijk Luchen), in de vorm van een ovonde Een waterberging van +-450m3 ten behoeve van de kern Mierlo Woningbouw, rekening houdend met de bestaande (industrieterrein Mierlo, tankstation, uitbreiding sportpark Oudven en de molenbiotoop ter hoogte van de huidige rotonde/toekomstige ovonde) De benodigde infrastructuur welke gepaard gaat met woningbouw (openbare ruimte)

RaadsvooÍctcl Zaoknummor: 2077 852, documentnummer:. 2202635

blad 2 van 9

-:\.at -r

I /i-

t

-t

<.>

Eerdere besl uitvormi ng - Artikel 17 vraag22 april2024 (DPM) - Blauwe Aderplan Gemeente Geldrop-Mierlo - Basisrioleringsplan GemeenteGeldrop-Mierlo - Besluitvorming door gemeenteraad over de vestiging van de Wet Voorkeursrecht Gemeente (27-09-2021) - September 2021: Vaststelling Structuurvisie Oudven en omgeving door de ge meentera ad (27 -09 -2021 ) Wat willen we bereiken - Een integrale ontwikkeling van het gebied Oudvensestraat-Zuid, met oog voor de verschillende activiteiten (verkeer, waterberging en wonen, gelegen naast sport). - Een ruimtelijk en financieel kader ten behoeve van de verwerving van de gronden - Het verlengen van het voorkeursrecht

Argumenten 1.1 De zienswijzen hebben tot wijziging van het Tam Omgevingsplan geleid Het Tam Omgevingsplan heeft van 16 mei tot en met 27 juni 2024ler inzage gelegen. Gedurende de terinzagelegging zijn er 3 zienswijzen ingediend. De beantwoording van de zienswijzen, evenals de ambtshalve wijzigingen, zijn bijgevoegd (zie bijlage 2 en 3). Hierin zijn de wijzigingen op het ontwerp Tam Omgevingsplan aangegeven.

2.1 Door het voorkeursrecht te verlengen behoudt de gemeente grip op de grond Door de VIA/G te verlengen, dienen de grondeigenaren de grond bij eventuele verkoop als eerste aan de gemeente aan te bieden. Hiermee houden we als gemeente regie en kunnen we sturen op de plannen voor dit gebied zoals vastgelegd in de structuurvisie Oudven en omgeving: de visie voor het gebied bestaat uit uitbreiding van het sportpark en woningbouw. Ook leent de locatie zich voor de extra wijkontsluiting van Luchen. Om die redenen is het van belang grip te houden op de grond.

2.2 Verlengen van het voorkeursrecht voorkomt grondspeculatie Wanneer de \AA/G niet wordt verlengd en grondeigenaren besluiten (een deelvan) de grond te verkopen aan een andere partij, dan kan het eigendom nog verder versnipperd raken en de grondprijs worden opgedreven. Het kan voor de gemeente lastiger worden om invulling te geven aan de gemeentelijke ambities (uitbreiding sportpark Oudven, realisatie van een tweede ontsluiting, creëren van oplossing voor (toekomstige)wateroverlast voor de kern Mierlo en sturing op een deelvan de woningbouwopgave). 2.3 Dit Tam Omgevingsplan ondersteunt de benodigde grondverwerving Een deel van de gronden "A" en "8" is nodig voor de wijkontsluiting. Daarnaast is

Raadsvoorstel Zaaknummer: 2077 892, documentnummer 2202635

blad 3 van

I

-i\ --rI /ie<j

grondeigenaar A ook in het bezit van grond die nodig is ten behoeve van de realisatie van de uitbreiding van het sportpark Oudven. Het nu vast te stellen Tam Omgevingsplan vormt, net als het bestemmingsplan voor de uitbreiding van het sportpark, een belangrijke basis voor de vervolggesprekken over o.a. de verwerving van de benodigde gronden. 2.4 De TAMIMRO-procedure voor het plangebied zorgt ervoor dat de gemeentelijke bel angen g ereal i see rd ku n ne n worde n Met een ruimtelijke procedure voor dit gebied, wordt duidelijkheid geboden over een aantal ruimtelijke afwegingen. Daarin landen de diverse belangen van de gemeente: de waterberging voor de kern Mierlo (+-450m3), de realisatie van een extra ontsluiting, woningbouw en de daarbij behorende infrastructuur en openbare ruimte (klimaatadaptatie), rekening houdend met de diverse milieucontouren. 2.5 Met een duidelijk ruimtelijk kader wordt duideliikheid geschept Door middel van dit Tam Omgevingsplan wordt in hoofdlijnen duidelijkheid geboden voor een aantal ruimtelijke kaders voor dit gebied. Dit helpt bijde verdere uitwerking van Luchen 38. Daarnaast ondersteunt het ook de gesprekken met de grondeigenaren.

2.6 Publiekrechtelijke financiele kaders zijn noodzakelijk, omdat privaatrechtelijk nog geen overeenstemming is bereikt Op basis van de oude Wro moest tegelijkertijd met een bestemmingsplan ook een exploitatieplan ter inzage worden gesteld als voor de ter inzagelegging geen privaatrechtelijke overeenkomst was bereikt. Ook onder de Omgevingswet geldt dat publiekrechtelijke financiele kaders moeten worden opgenomen als privaatrechtelijk nog geen overeenstemming is bereikt. Onder de Omgevingswet gaat het dan onder andere om kostenverhaalsregels die zijn geïntegreerd in het Tam Omgevingsplan (hoofdstuk 5). 2.7 De aanpassing van de bestaande rotonde naar een ovonde moet de doorstroming van Geldrop naar Helmond borgen, evenals de ontsluiting van de wijk Luchen en de rest van de kern Mierlo Voor deze investering is het van belang dat er een afweging kan plaatsvinden in het kader van de kadernota. De investering kan dan worden meegenomen op het activiteitenplan van de meerjarenbegroting. Voor het gedeelte dat wordt toegerekend aan de exploitatiegebieden Oudvensestraat-Zuid en Groot Luchen, is dat verwerkt in de kostenverhaalregels en het exploitatietekort voor dit Tam Omgevingsplan Oudvensestraat-zuid. Ook zal het verwerkt worden in de grondexploitatie Groot-Luchen bij de jaarrekening van 2024.

2.8 Voor het exploitatietekort zal bijde grondverwerving een eventuele verliesvooniening worden getroffen t.l.v. de reserve grondexploitatie Aangezien er op dit moment geen sprake is van een rendabele exploitatie van dit gebied, zal erbij de vaststelling van het TAM-Omgevingsplan voorlopige financiële dekking van het

Raadsvoorstel Zaaknummer: 2077892, documentnummer: 2202635

blad 4 van 9

-:\--

I /i-

t

-<-

exploitatietekort plaats moet vinden. Dit plan kan alleen gerealiseerd worden als de gemeente bereid is om de nodige gronden in dit gebied te verwerven. Aangezien de gemeente ook een deel van de te bebouwen gronden zal verwerven, zal er te zijner tijd een grondexploitatie vastgesteld worden. Voor het exploitatietekort zal dan een verliesvooziening worden getroffen die ten laste van de reserve grondexploitatie zalworden gebracht. Uit het inbrengwaarderapport blijkt dat de taxateur de agrarische gronden toch aanzienlijk hoger gewaardeerd heeft, ondanks het exploitatietekort. Hierover loopt een landelijke discussie, maar de gemeente moet dit nu nog respecteren. Of in de toekomst gewijzigde taxatieregels regels van toepassing kunnen worden, kunnen we nu nog niet beoordelen. Daarvoor zullen we de mogelijke landelijke discussie af moeten wachten of de gemeente cq de gemeenschap een groter exploitatietekort moet accepteren ondanks dat de eigenaar meer voor zijn gronden krijgt dan waar hij op basis van de huidige bestemming recht op zou hebben.

3.1 De ovonde is de uelrgste oplossing Voor de extra ontsluiting van woonwijk Luchen zijn twee varianten ondezocht die op de Geldropseweg aansluiten. Variant I betreft een rechtstreekse (halve) aansluiting op de Geldropseweg tussen de Burg. Termeerstraat en de Oudvensestraat. Variant 2 betreft een aansluiting op de rotonde Oudvensestraat, waarbijdeze rotonde wordt omgebouwd tot een ovale rotonde (ovonde). Verkeersadviesbureau DTV Consultants heeft naar beide varianten een verkeersveiligheidsanalyse uitgevoerd. Hieruit kan geconcludeerd worden dat de ontsluiting in de vorm van de ovonde een minder bekende oplossing is, maar wel een verkeersveiligere oplossing is dan de rechtstreekse aansluiting op de Geldropseweg. Er wordt namelijk geen extra aansluiting op de Geldropseweg gerealiseerd, waarbij fietsers in twee rijrichtingen gekruist worden. Er wordt vastgehouden aan het rotonde principe, waar uitwisseling van verkeer met een lagere snelheid plaatsvindt. Op de ovonde worden de verkeersstromen gebundeld, in tegenstelling tot variant 1, waar een extra aansluiting op de Geldropseweg wordt gerealiseerd. Deze extra aansluiting leidt tot een extra conflictpunt voor fietsverkeer en gemotoriseerd verkeer. Fietsers langs de Geldropseweg worden in de variant van de ovonde niet geconfronteerd met kruísend gemotoriseerd verkeer.

Verder geeft de rechtstreekse aansluiting op de Geldropseweg doorstromingsknelpunten als gevolg van afslaand verkeer dat op fietsers op het fietspad moet wachten. DTV Consultants heeft dan ook geadviseerd om in geval van een extra ontsluiting voor woonwijk Luchen.op basis van verkeersveiligheid en doorstroming te kiezen voor de ovonde

Raadsvoorstel Zaaknummer: 2077892, documentnummerl. 2202635

blad 5 van

I

-i\)rz--r-3.2 Met de ovonde is de impact op het openbaar groen beperkt Bij de variant ovonde hoeft er slechts 1 boom gerooid te worden, ten opzichte van 8 bomen bij bijvoorbeeld de variant van de directe aansluiting op de Geldropseweg. 3.3 De omgeving heeft voorkeur voor de ovonde Op de participatie avond van 10 januari is naar voren gekomen dat de omwonenden een voorkeur hebben voor de ovonde. 4.1 De exacte ligging van de ontsluitingsweg kan geoptimaliseerd worden Er kan voor de nieuwe ontsluitingsweg nog gekeken worden naar een optimalisatie. Er is gepoogd de rechtstand uit deze weg te halen, door deze eerder af te laten takken in de 50m zone onder het sportpark, waar geen geluidsgevoelige objecten konden landen (noordzijde plangebied, daar waar de weg Luchen 3b in zal gaan). Nu dat dit, na besluitvorming op 10 juni 2024, nog maar 25m is, kan de situatie opnieuw bekeken en beoordeeld worden. Ook zou de bocht ten zuiden van het plangebied, daar waar de weg aansluit op de ovonde, vergroot of juist verkleind kunnen worden. Dit kan leiden tot meer of minder ruimte voor

woningbouw bij de bocht. 5.1 Door de gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan sportpark Oudven kunnen nieuwe mogelijkheden worden onderzocht Na overleg tussen MTV, de familie van gronden B en de gemeente heeft de gemeenteraad op advies van het college besloten om de milieucontour bij de vaststelling van het bestemmingsplan Sportpark Oudven te wijzigen van 50 naar 25 meter. Hierdoor kunnen nieuwe mogelijkheden ontstaan die in overleg met de familie van gronden "B" nader uitgewerkt kunnen worden. Eerste ideeën hiervoor zijn door initiatiefnemers ook al gecommuniceerd naar omwonenden, waarbij ook vertegenwoordigers van de gemeente aanwezig waren. Zonder afstemming met de gemeente zijn de ideeën ook al in de krant verschenen, waardoor het college geen gelegenheid heeft gehad om de raad hier in een eerder stadium over te informeren. De extra ruimte door de gewijzigde milieucontour zal leiden tot meer woningbouwmogelijkheden. Dit zal tevens leiden tot een beter exploitatieresultaat en meer mogelijkheden voor kostenverhaal en financiêle bijdragen. Het initiatief van grondeigenaar B dient verder onderzocht te worden ten behoeve van een volgende ruimtelijke procedure, mits de raad toestemt de mogelijkheden hiertoe te onderzoeken. Hierin wordt dan ook gekeken naar de optimalisatie van de ontsluitingsweg.

Op beide avonden (18 juni en 24 juni) werd duidelijk dat omwonenden behoefte hebben aan een totaalbeeld (aansluiting van de nieuwe weg op de bestaande Vlinderlaan door 38, invulling gebied tussen de bestaande woningen aan de Burgemeester Termeerstraat en de

Raadsvoorstel Zaaknummer: 2077892, documentnummer: 2202635

blad 6 van 9

-:\)rz--l-te bouwen woningen van het Tam Omgevingsplan). Bij een vervolgprocedure waarbij nieuwe mogelijkheden onderzocht worden, kan hiernaar gekeken worden. Hierbijwordt ook een beeldkwaliteitsplan opgesteld.

Kanttekeningen 1.1.1 Het vaststellingsbes/uif staat open voor beroep Het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan staat voor belanghebbenden open voor beroep bijde Raad van State. Gezien de inhoud van de drie zienswijzen die ingediend zijn, achten wij het risico op beroep aannemelijk. Dit in verband met de grondeigenaar welke een ander programma voor ogen heeft op zijn grond, evenals het feit dat er nog ondezoeken worden toegevoegd aan het plan welke niet ter inzage hebben gelegen. 2.4.2 Er dient nog een bouwhistorisch onderzoek gedaan te worden voor de splitsing van het monument Grondeigenaar B geeft aan dat de splitsing van het hoofdgebouw en een van de twee bijgebouwen aan de Oudvensestraat 1, voonruaardelijk zijn voor de verkoop van de grond ten behoeve van de ovonde. Op deze grond ligt geen voorkeursrecht. De gemeentelijke monumentencommissie heeft gereageerd op de wens van de grondeigenaar om de bestaande bebouwing te splitsen en zes permanente woningen te realiseren. Voorafgaand dient er een bouwhistorisch onderzoek gedaan te worden. Dit onderzoek laat zien wat wel en niet van waarde is op het adres Oudvensestraat 1. Het uitvoeren van het bouwhistorisch ondezoek is voorwaardelijk voor de splitsing van de bouwwerken. Het ondezoek zal zodra gereed zo snel mogelijk worden nagestuurd.

Hiermee wordt invulling gegeven aan het advies van de gemeentelijke monumentencommissie.

2.7.1 Voor de financiële dekking van de aanpassing van de Burgermeester Termeerstraat moet in de toekomst nog een afweging worden gemaakt Als de nieuwe hoofdontsluiting door dit gebied OudvensestraalZuid en groot Luchen fase 38 wordt aangelegd, kan de Burgermeester Termeerstraat een andere functie krijgen (autoluw, fietsstraat). Dat betekent dat ook die weg dan heringericht zal worden. Deze investering is nog niet meegenomen in het activiteitenplan van de meerjarenbegroting. Zodra de herinrichting verder is voorbereid en de kosten in beeld zijn gebracht, zal ook naar de financiële dekkingsmogelijkheden worden gekeken. 3.1.1 De variant ovonde is duurder dan de rechtstreekse aansluiting op de Geldropseweg Er is een eerste inschatting gemaakt van de kosten van de voorgelegde ontsluitingsvarianten (zie bijlage 6). De kosten voor de rechtstreekse aansluiting bedragen €480.000,-. Voor de ovonde is dit €910.000,-.

Raadsvoorstel Zaaknummer: 2077892, documentnummer: 2202635

blad 7 van 9

-:\)rz--l-3.1.2 De verdere ontsluiting via Luchen 38 zal het komende jaar worden uitgewerkt De invulling van Luchen 38 zal het komend e jaar worden uitgewerkt. Als er knelpunten zouden ontstaan bij de exacte aansluiting van de hoofdontsluiting op dit plangebied, dan zullen die in het kader van de procedure voor 38 worden opgelost.

Wat gaan we daarvoor doen - Na instemming van de raadzal het Tam Omgevingsplan conform de wettelijke vereisten worden gepubliceerd en ontvangen de indieners van de zienswijzen een schriftelijke reactie van de gemeente. - De gesprekken met de grondeigenaren worden voortgezet, om tot contractuele afspraken te komen over de grondverwerving. Communicatie De bekendmaking van het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan zal worden gepubliceerd in Middenstandsbelangen en in het Gemeenteblad (digitaal)

-

Wat mag het kosten Het oplossen van de huidige en toekomstige knelpunten om wateroverlast te voorkomen is

meegenomen in het gemeentelijk rioleringsplan. Financiële dekking hiervoor zal daarom plaatsvinden via het GRP. ln het kader van de jaarrekening van 2024 zal de grondexploitatie voor het project Groot Luchen geactualiseerd worden. Daarbijzal rekening worden gehouden met de doorbelasting van een deel van de kosten van de hoofdontsluiting door het gebied Oudvensestraat-Zuid. Bijde uitwerking van de verkaveling van Luchen fase 38 kan worden bekeken in hoeverre deze extra kosten door middel van intensivering of de toevoeging van appartementen kan worden terugverdiend. De aanleg van de ovonde zal naar alle waarschijnlijkheid pas over een aantaljaren plaatsvinden. Het deel dat niet kan worden toegerekend aan het nieuwbouwgebied zal via het activiteitenplan van de meerjarenbegroting 2026-2029 worden meegenomen.

Duurzaamheid - De ondergrondse waterberging ten behoeve van de kern Mierlo vooziet in een oplossing voor verduurzaming voor de gehele kern - Bestaand beleid op gebied van duuaaamheid wordt toegepast

Burgerparticipatie

Raadsvoorstel Zaaknummer: 2077 892, documentnummer: 2202635

blad I van 9

-i\)rz--r-10 januari 2024: informatiebijeenkomst over Uitbreiding Sportpark, Luchen 3b en de

wijkontslu itingsvarianten 18 juni 2024: informatieavond over het ontwerp Tam Omgevingsplan, zie bijlage 3. voor het verslag hiervan 24 juni 2024: informatieavond georganiseerd door grondeigenaar B over zijn voorstel (alternatieve bebouwing, ontsluitingsweg anders geplaatst)

Evaluatie Het Tam omgevingsplan wat is opgesteld in zeer korte tijd met als doel het verlengen van het voorkeursrecht, behoort tot de eerste tien/twintig Tam Omgevingsplannen van Nederland. Er is in zeer korte tijd veel werk verzet onder de nieuwe wetgeving.

Bijlagen Nr.

Betreft

I

Tam Omgev ing splan Oudven sestraat-zuid (toel ichting incl. bijlage n, regels incl. bijlagen, verbeelding)

2

Nota zienswijzen

3

Nota ambtshalve wijzigingen

3

Verslag informatieavond 18 juni 2024

4

Raadsinformatiebrief v an 7 mei 2024

5

Raadsbesluit

6

Berekening ovonde

Ach te rg ro n d i nfo rm at i e :

Raadsinformatiebrief van 7 mei, zie bijlage 4

Geldrop, 16ju\i2024 '.'.,....''-..".-...'.

.c.J secretaris

Raadsvoorstel Zaaknummer: 2077 892, documentnummer: 2202635

blad 9 van 9