RV GM2024-1856784 Aankoop opstallen Pali Group aan Industriepark 10 en Emopad 15 Geldrop

-:\l/i--l-o-.r**-t,*t

Raadsvoorstel

Onderwerp Aankoop opstallen Pali Group aan Industriepark 10 en Emopad 15 te Geldrop

Beslispunten

1. Het college van B&W toestemming geven tot het aangaan van de koopovereenkomst voor een bedrag van € 5.500.000 voor de locatles aan lndustrieweg 10 en Emopad 15 te Geldrop. 2. De kapitaallasten als gevolg van de aankoop de eerste vier jaren jaarlijks te dekken uit een bijdrage ten laste van de algemene reserve grondexploitaties ten gunste van de algemene dienst.

!nleiding Aljarenlang eryaren omwonenden geur- en geluidsoverlast van Pali. Daarom wordt de slachterij binnen de kem van Geldrop als groot maatschappelijk probleem gezien. Pali en de gemeente zijn in 2023 op initiatief van Pali samen in overleg gegaan om de toekomst van de slachterij c.q. de locatie te ondezoeken. Uiteindelijk heeft Pali kenbaar gemaakt dat het de beide locaties (lndustriepark 10 en Emopad í5, zie aÍbeelding 1) wilverkopen. Zij heeft hierbij de intentie om de locaties als eerste aan de gemeente aan te bieden.

Afbeelding í. LocaÍrbs Pali te Geldrop

Agendaverzoek Zaaknummer: 1E567U, documentnummen 2344151

blad 1 van 6

-:\lrz--l-Partijen hebben eerder een intentieovereenkomst gesloten om hun intenties om de beide locaties te verkopen c.q. aan te kopen formeelvast te leggen. Deze intentieovereenkomst is tijdens het proces verlengd tot 1 januara 2O2S.lnmiddels heeft Pali, zoals eerder aangegeven in de raadinformatiebrief van 13 december 2023, haar slachtactiviteiten per I april 2024 opgeschort. De gesprekken die zijn gevoerd zijn tussen de partijen zijn als constructief ervaren, ondanks dat partijen in eerste instantie financieel zeer vq uit elkaar lagen. Zo was de eerste vraagprijs van Pali € 11.800.000 terwijl wij als gemeente een sobere bieding uitbrachten van € 4.500.000. Uiteindelijk is er overeenstemming met Pali over het aankoopbedrag bereikt voor een bedrag van € 5.500.000. Dit is uiteraard onderbouwd door taxaties. De aankoop wordt ter besluitvorming aan u voorgelegd. De koopovereenkomst is als bijlage aan dit raadsvoorstel gevoegd. Door de vrijgekomen percelen simpelweg te verkopen als bedrijfslocatie zal dit leiden tot een negatief bedrag onder aan de streep. Vandaar dat er een businesscase is opgesteld om uitgebreider dan gebruikelijk op de financiën in te gaan.

ln de businesscase is een ovezicht weergegeven met de te verwachten opbrengsten en lagere kosten wanneer we de aangekochte gronden weer gaan verkopen als bedrijfslocatie zodat u een integrale aflreging kunt maken inzake de grondaankoop van Pali. Samengevat worden de gronden op Emopad 15 en lndustriepark 10 aangekocht voor een bedrag van € 5.500.000. ln totaal levert de verkoop de gemeente in de businesscase € 3.100.000 op. De locaties zullen opnieuw uitgegeven worden aan bedrijven, waarbij bestaande aansluitingen op het overbelaste elektriciteitsnet een verhogend effect op de grondwaarde hebben. Het negatieve resultaat van bovenstaande businesscase bedraagt € 2.400.000. Voor een uitgebreide toelichting wordt veruezen naar de bijlage 'Businesscase aankoop van de panden lndustriepark 10 en Emopad 15'.

Eerdere besluitvorming Dit voorstel is een uitwerking van de eerder verstuurde raadsinformatiebrief d.d. 23 december 2023waarin ingegaan wordt op het aangaan van de intentieovereenkomst met Pali tot verweruing van de gronden en opstallen. Wat willen we bereiken

Raadsvoorstel Zaaknummer: 1856784, documcntnummer: 2344161

blad 2 van 6

I /i-i\ -,= --

I

Komen tot venrerving van de locaties lndustriepark 10 en Emopad 15 en daarmee de ervaren geur- en geluidsoverlast definitief stoppen.

Argumenten 1.1 Eruaren geur- en geluidsoverlast wordt beëindigd

Aljarenlang ervaren omwonenden geur- en geluidsoverlast van de bedrijfsactiviteiten van Pali. Door deze locaties aan te kopen zal deze overlast stoppen. Een maatschappelijk probleem, dat al vele jaren ook politieke impact heeft, wordt daarmee beëindigd. 1.2 Ruimte voor minder overlast gevende bedrijven Pali kan vanwege overgangsbepalingen meer milieubelastende activiteiten uitvoeren (milieucategorie 4). Omwonenden ervaren daar hinder van. Nieuwe bedrijven die zich op de locaties zullen vestigen mogen veel lager belastende milieuactiviteiten uitvoeren (milieucategorie 1 en 2). Dit zal zorgen voor een betere ffsieke leefomgeving voor omwonenden. 1.3 Jaarlijkse incidentele kosten gemeente en ODZOB

Door voornoemde ervaren overlast zijn er de afgelopen jaren de nodige (incidentele) kosten gemaakt door de gemeente voor met name de ODZOB. Het betreft kosten voor onder andere ondezoeken naar geur- en geluidsoverlast, handhaving en voor vergunningen. Omdat deze bedragen niet in de begrotingsramingen zijn opgenomen, kunnen we dit echter niet inzetten als dekkingsmiddelvoor de aankoop. lndien wij niet overgaan tot aankoop en Pali besluit op de huidige locatie uit te willen breiden, zullen de (incidentele) kosten logischerwijze nog verder oplopen. Een aankoop van de locaties voorkomt deze extra kosten.

1.4 Raad moet finaal besluit nemen Na het akkoord van het college moet deze aankoop worden voorgelegd aan de raad. Dit heeft er mee te maken dat het aankoopbedrag boven de collegebevoegdheid van € 5.000.000 komt (dit jaar bij code groen het maximale bedrag voor strategische aankopen op jaarbasis). ln dergelijke gevallen is toestemming van de raad nodig dat het college de koopovereenkomst mag aangaan. 1.5 Aankoop of uitbreidenfuerkopen aan andere slachter ln de gesprekken die tot dusver zijn gevoerd heeft Pali te kennen gegeven dat ze als bedrijf op een kruispunt staan. Mocht de verkoop van de locaties aan de gemeente niet lukken, dan is Palivoornemens om op de huidige locatie de slachtactiviteiten na een tijdelijke stop weer voort te zetten en substantieel uit te breiden van jaarlijks circa 750.000 naar 1.250.000 varkens. Hiervoor zal een nieuw vergunningstraject moeten worden doorlopen. lndien er daadwerkelijk een vergunning toegekend wordt, is het aannemelijk dat de ervaren overlast in

Raadsvoorstel Zaaknummer: 1856784, documentnummer: 2344151

blad 3 van 6

-i\lrz--l-voornoemd geval groter zal worden dan dat ze hun activiteiten in de huidige grootte blijven uitvoeren. Daarnaast bestaat de mogelijkheid dat Pali de locaties in Geldrop inclusief de bijbehorende vergunningen verkoopt aan een andere slachter. Hiermee blijft de ervaren geur- en geluidsoverlast zich voordoen. Door de voorgelegde koopovereenkomst aan te gaan, zal voorgaande niet plaatsvinden. 2.1 Door een bijdrage uit het grondbedrijf voor dekking van de kapitaallasten zal het effect voor het saldo van de algemene dienst nihil ziin.

Kanttekening 1.1 Aankoop in financieel mindere tijden De aankoop zal plaatsvinden tegen een zeer substantieel bedrag. Gelet op de financiële mindere tijden voor de gemeente zal goed oven /ogen moeten worden of deze kosten opwegen tegen de maatschappelijke voordelen die optreden na beëindiging van slachtactiviteiten op de huidige locatie. 2.1 De kapitaallasten ten laste van de algemene reserue grondexplorÍaÍies te brengen leidt tot een vermindering van het weerstandsvermogen van het grondbedriif. Het weerstandsvermogen van het grondbedrijf bij de jaarrekening 2O23bedroeg 109o/o. Na

dekking van de kapitaallasten na aankoop, zal het weerstandsvermogen dalen naar 104To.

Wat gaan we daaruoor doen Middels onze gebruikelijke gemeentelijke communicatiekanalen zal over dit onderwerp worden gecommuniceerd. Wat mag het kosten Aansluiting bij de BBV en de uitgangspunten van het grondbedriif Aangezien de bestemming van de percelen niet gewijzigd noch herverkaveld hoeft te worden, kan de aankoop niet worden geadministreerd als een grondexploitatie. Het betreft daarom een strategische aankoop (de aankopen waren immers niet geraamd)

van 2 panden met ondergrond welke verantwoord moeten worden als materiële vaste activa op de algemene dienst. Conform de voorschriften van de BBV wordt op panden afgeschreven en op grond niet. Voor panden geldt een afschrijvingstermijn van 40 jaar. De jaarlijkse kapitaallasten voor de grond betreffen alleen de rentelasten (het rentepercentage voor de begroting2025 e.v. bedraagt 1,0o/o).

Raadsvoorotol Zaaknummer:'1856784, documentnummer: 2344151

blad 4 van 6

-:\lrz--l-Emopad 15 en lndustriepark 10 worden gezamenlijk aangekocht voor een bedrag van € 5.500.000. De ondergrond van Emopad 15 en lndustriepark 10 is gezamenltlk 12.527 m2 groot. De opgetelde waarde van de ondergrond bedraagt afgerond € 3.100.000. Waarbij de waarde van het voorliggende terrein vanwege de ligging hoger is dan dat van het achterliggende terrein. lndien het transport van de aankoop dit jaar plaatsvindt, bedragen de kapitaallasten voor 2024 e.v. voor dit gedeelte van de aankoop: Waarde ondergrond beide locaties Rente 1,0%

€ 3.í00.000

2024

2025

2026

2027

2028

0

31.000

31.000

31.000

31.000

De panden Emopad 15 en lndustriepark 10 hebben een gezamenlijke waarde van € 2.400.000. De jaarlijkse kapitaallasten voor de aankoop van de panden betreffen rentelasten en afschrijving. lndien het transport van de aankoop dit jaar plaatsvindt, bedragen de kapitaallasten voor 2024 e.v. voor dit gedeelte van de aankoop: Waarde beide panden Rente 1,0%

€ 2.400.000

2024 0

Afschrijving 40 jr

0

Totaal

0

2025 24.000 60.000 84.000

2026 23.400 60.000 83.400

2027

22.800 60.000 82.800

2028 22.200 60.000 82.200

De totale kapitaallasten 2O24 e.v. voor de aankoop van de gronden en panden samen bedragen:

Totale kapitaallasten

2024

2025

0

íí5.000

2026 114.400

2027

íí3.800

2028 113.200

Naast bovenstaande kapitaallasten komen er ook structurele exploitatiekosten, zoals OZB, waterschapslasten, opstalverzekering e.d. voor rekening van de gemeente. Voorgesteld wordt om in de komende planperiode de eerste drie/ vier jaren, afhankelijk van de transportdatum, bovengenoemde kapitaallasten tot en met 2028 jaarlijks te dekken uit een bijdrage ten laste van de algemene reserve grondexploitaties ten gunste van de algemene dienst.

Raadsvoorstel Zaaknummer: 1856784, documentnummer: 2344151

blad 5 van 6

-i\)r;--l-De aankoop heeft op die manier de eerste vier jaar geen effect op de begroting. Daarmee wordt de tijd wordt gecreëerd om te onderzoeken hoe het terrein zo optimaalverkocht kan

worden. Het zo goed mogelijk te verkopen verkleint het uiteindelijke (negatieve) resultaat voor de algemene dienst. Doorkijk Na de aankoop zal in de periode 2025-2026 een quickscan opgesteld worden om zo het meest reële scenario van herontwikkeling van deze ontstane ontwikkellocatie uit te werken en hoe een zo laag mogelijk Íinancieeltekort kan worden bewerkstelligd. Na voltooiing van de quickscan met bijbehorend dekkingsplan en vervolgens keuzes van het college zal gestart worden met de planvorming om tot (spoedige) verkoop van de locaties over te gaan

BurgerpaÉicipatie ln deze procedure is dit niet van toepassing geweest, echter in voorgaande jaren is intensief contact geweest met de belangenvereniging.

Bijlagen: Onderdeelvan besluit:

- Businesscase - Koopovereenkomst

Geldrop, 5 november 2024

secretaris

Raadsvoorstel Zaaknummer: 1856784, documentnummer: 2344151

blad 6 van 6