RV GM2022-1178961 Voorbereidingsbesluit Bezorgershof Geldropf.pdf

-i\)rz--lï*"p-Míerlo

Raadsvoorstel

Onderwerp Voorbereidingsbesluit Bezorgershof Geldrop

Beslispunten L Het op '12 juli 2021 genomen voorbereidingsbesluit met planidentificatienummerNL. IMRO. 1 771 .VBBCentrumGeld-VA02 in te trekken;

2. Een voorbereidingsbesluit te nemen voor percelen aan Bezorgershof, Heuvel en Langstraat in 3.

4.

Geldrop, zoals aangeven op de in de bijlage bij dit besluit opgenomen verbeelding met planidentificatienummer NL. IMRO. 1 771 .VBBBezorgershof-VA01 ; Te bepalen dat in het gebied waarvoor het onder 2 genoemde voorbereidingsbesluit geldt, het verboden is om te bouwen, aanleggen en slopen alsmede het gebruik op de verdieping van gebouwen of een deel daarvan te wijzigen in een ander gebruik dan wonen, anders dan aanwezig op de dag van inwerkingtreding van dit voorbereidingsbesluit; Te bepalen dat dit besluit op de dag van bekendmaking in werking treedt.

lnleiding Het centrum van Geldrop is volop in ontwikkeling. Met name de ambitie om 800 woningen aan het

(groot) centrum van Geldrop toe te voegen, zal een grote ruimtelijke impact hebben. Nieuwe (woning)bouwplannen zullen moeten voldoen aan de in 2019 vastgestelde'Ontwikkelingsvisie Centrum Geldrop'alsmede nieuwe (ruimtelijke) kaders. Tegelijkertijd hebben we in het centrum van Geldrop te maken met veelal verouderde planologische regels (beheersverordening Kern Geldrop) die ruimte bieden aan ontwikkelingen die niet langer passen binnen de actuele visie voor het centrum. Om vooruitlopend op het opstellen en vaststellen van de nieuwe kaders, ongewenste ontwikkelingen (=niet passend binnen de nieuwe kaders) te voorkomen, heeft uw raad op 8 oktober 2020 een voorbereidingsbesluit genomen dat op 12 juli 2021 werd opgevolgd door een nieuw (aangepast) voorbereid ingsbesluit. Een belangrijk kader waaraan het afgelopen jaar is gewerkt is de nieuwe stedebouwkundige visie voor het centrum. Deze visie is beschreven in het'ToekomstperspectieÍ Centrum Geldrop'. Met name op de gronden rond het Bezorgershof sluiten de geldende planologische regels (beheersverordening Kern Geldrop) niet meer aan op de nieuwe stedebouwkundige visie, en is het risico op ongewenste ontwikkelingen het grootst. Voor deze gronden is behoefte aan een nieuw bestemmingsplan (of omgevingsplan), waarin de nieuwe (stedebouwkundige) kaders voor de centrumontwikkeling juridisch zijn vertaald.

Echter voordat dit bestemmingsplan kan worden opgesteld en in procedure worden gebracht, is het nog noodzakelijk om bepaalde kaders voor de centrumontwikkeling nader uit te werken en door uw raad te laten vaststellen. Vooruitlopend hierop stellen wij voor om een nieuw voorbereidingsbesluit te nemen voor het gebied rond het Bezorgershof.

Wat willen we bereiken Met het nieuwe voorbereidingsbesluit creëren we voor onszelf extra tijd voor het opstellen en vaststellen van concrete kaders voor de centrumontwikkeling van Geldrop en voorkomen we dat zich in de tussentijd ongewenste ontwikkelingen voordoen.

Argumenten 1.1 Het geldende voorbereidingsóes/urï voegt niets meer toe Voorliggend nieuw voorbereidingsbesluit vormt een nadere uitwerking van het nu geldende voorbereidingsbesluit en voorkomt ongewenste ontwikkelingen in het centrum van Geldrop. Het bestaande voorbereidingsbesluit voegt daarin niets toe en kan daarom vervallen.

1 1 78961

blad I van 4

-i\lrz--l?**.Míerlo

Raadsvoorstel

2.1 Het huidige voorbereidingsbes/urï loopt 13 juli 2022 af Op 12 juli 2021 heeftde raad een voorbereidingsbesluit genomen voor een deel van het centrum van Geldrop. Op grond hiervan dienen alle aanvragen voor nieuwe bouwplannen in het centrum op dit moment aangehouden te worden. Zodoende worden ongewenste ontwikkelingen in (een deel van) het centrum tegengegaan. Het voorbereidingsbesluit loopt echter na een jaar aÍ. Dit betekent dat per 13 juli2022 de nu geldende voorbereidingsbescherming vervalt. Met een nieuw voorbereidingsbesluit wordt de aanhoudingsplicht met een jaar verlengd. 2.2 De geldende regels sluiten niet aan bij de actuele visie voor het centrum De geldende beheersverordening Kern Geldrop kent voor het centrum van Geldrop ruime gebruiks- en

bouwmogelijkheden. Met name de maximale bouwhoogtes die op grond van de geldende regels op verschillende plekken in het centrum zijn toegestaan, sluiten niet aan op de actuele stedebouwkundige visie. Deze visie is beschreven in het'Toekomstperspectief Centrum Geldrop' en biedt op het Bezorgershof (binnenzijde carré) mogelijkheden tot verdichting (toevoegen woningen), maar streeft voor de buitenrand van het carré (Heuvel, Korte Kerkstraat, Langstraat) een dorpse schaal na van 2 lagen met kap. Op grond van de geldende regels zijn hier echter bouwhoogtes toegestaan tot wel 15 meter (5 lagen!). Op veel plekken zijn deze maximale bouwregels echter nog niet benut. Het is wenselijk deze onbenutte bouwmogelijkheden binnen het carré te beperken. Daarnaast is het ook wenselijk om de gebruiksmogelijkheden (anders dan voor wonen) op de verdieping van de verschillende panden nader te beperken. 2.3 Het voorbereidingsbes/urï beperW zich tot gronden met grootste isico op ongewenste ontwikkelingen Het geldende voorbereidingsbesluit omvat naast de gronden op en rond het Bezorgershof ook de locatie van het voormalige postkantoor en de supermarktlocaties aan de Heuvel. Het nieuwe voorbereidingsbesluit beperkt zich tot de gronden van het carré (Heuvel en Langstraat) rond het Bezorgershof.

Voor deze gronden is het risico op ongewenste bouwplannen en de noodzaak tot nieuwe planologische regels immers het grootst.

2.4 Nog niet alle kaders voor de centrumontwikkeling zijn voldoende concreet Voordat we een nieuw bestemmingsplan voor het centrum van Geldrop opstellen is behoefte aan duidelijke kaders vanuit uw raad, die richting geven aan de beoogde centrumontwikkeling. Een belangrijk kader betreft het'Toekomstperspectief Centrum Geldrop', dat de stedebouwkundige visie voor de centrumontwikkeling van Geldrop bevat. Burgemeester en wethouders hebben hier vorig jaar al mee ingestemd, maar uw raad was toen (nog) niet bereid het Toekomstperspectief vast stellen. Andere gewenste kaders hebben betrekking op o.a. doelgroepen, parkeren/mobiliteit en de economische structuur. Al deze kaders zullen later dit jaar ter besluitvorming aan uw raad worden voorgelegd.

Kanftekeningen 1.1 Alleen nieuwe ongewenste bouwplannen kunnen worden tegengehouden

De aanhoudingsplicht op grond van het nieuwe voorbereidingsbesluit geldt enkel voor

(bouw)aanvragen die na publicatie van dit voorbereidingsbesluit worden ingediend. Dit betekent dat aanvragen die nu (tot inwerkingtreding nieuw voorbereidingsbesluit) worden ingediend, na afloop van het geldende voorbereidingsbesluit alsnog in behandeling genomen dienen te worden en worden getoetst aan de nu geldende ruime regels uit de beheersverordening Kern Geldrop. Dit betekent dat het telkens herhalen van een voorbereidingsbesluit geen 'waterdicht' middel is tegen het voorkomen van ongewenste ontwikkelingen. Om de voorbereidingsbescherming van het nieuwe voorbereidingsbesluit te continueren zal binnen 1 jaar een ontwerpbestemmingsplan/-omgevingsplan in procedure gebracht moeten worden. 1 1 78961

blad 2 van 4

-:\lrz--lïr'"o. Míerlo

Raadsvoorstel

N.B. er zijn in het afgelopen jaar geen ongewenste bouwplannen ingediend die na 13 juli a.s. alsnog vergund moeten worden. 1.2 Alternatieve oplossingen zijn onderzocht, maar blijken financieel risicovol Na het vorig jaar genomen voorbereidingsbesluit was de insteek aanvankelijk om de geldende beheersverordening Kern Geldrop op onderdelen (partieel) te herzien. Deze heziening hield in dat de geldende bouwmogelijkheden binnen het carré (Heuvel, Korte Kerstraat, Langstraat) beperkt zouden worden conform de nieuwe stedebouwkundige visie. Uit nadere analyse bleek dat deze werkwijze tot een aanzienlijk risico op planschade leidde. Dit komt doordat een beheersverordening, in tegenstelling tot een bestemmingsplan, conform de stedebouwkundige visie niet in nieuwe bouwmogelijkheden op de achterterreinen kan voorzien. Daarom is ervoor gekozen deze werkwijze niet voort te zetten.

í.3 Passende ontwikkelingen blijven mogelijk Een nieuw voorbereidingsbesluit betekent dat nieuwe bouwplannen aangehouden dienen te worden Uw college is echter bevoegd deze aanhouding te doorbreken, zodat gewenste initiatieven (bouwplannen) kunnen doorgaan. Voorwaarde hiervoor is dat ze passen binnen de nieuwe kaders. Daarom is het ook van groot belang dat deze kaders concreet worden en bestuurlijk worden bekrachtigd. Niet het voorbereidingsbesluit, maar het ontbreken van deze kaders is tot nu de belangrijkste belemmering geweest voor nieuwe initiateven in het centrum. Wat gaan we daarvoor doen Om de beoogde centrumontwikkeling en bijbehorende woningbouwopgave te realiseren voert de gemeente gesprekken met verschillende initiatiefnemers/ontwikkelaars over hun bouwplannen. Om dit gesprek goed te kunnen voeren is behoefte aan concrete kaders, zoals t.a.v. doelgroepen, parkeren/mobiliteit en economische structuur. Hiertoe werken wij aan verschillende voorstellen die binnenkort ook aan uw raad ter besluitvorming voorgelegd zullen worden. De vastgestelde kaders dienen vervolgens juridisch vertaald te worden in het bestemmingsplan. Op grond van het nieuwe voorbereidingsbesluit dienen wij binnen 1 jaar een ontwerpbestemmingsplan (met exploitatieplan) in procedure te brengen.

Voor zover sprake is van concrete ontwikkelingen streven wij ernaar om per initiatief een apart bestemmingsplan in procedure te brengen en hierbij (anterieur) afspraken te maken met de ontwikkelaar over kostenverhaal (o.a. planschade).

Wat mag het kosten De kosten voor het opstellen van het voorbereidingsbesluit worden gedekt uit de grondexploitatie Het voorbereidingsbesluit leidt niet tot planschade.

Duurzaamheid N.v.t.

Burgerparticipatie N.v.t.

Evaluatie N.v.t.

Bijlagen:

.

Raadsbesluit incl. bijlage

1 178961

blad 3 van 4

-:\ly'i--l;drop.Mícrro

Raadsvoorstel

Geldrop, 24 mei2022

N.J

Bree

í 178961

blad 4 van 4