PvA verduurzaming gemeente GM - Def
Tekst van het document
1
INHOUDSOPGAVE VOORWOORD
5
LEESWIJZER
6
SAMENVATTING
7
1
8
2
3
INLEIDING 1.1
Aanleiding
8
1.2
Doelstelling
8
1.3
Klimaatakkoord
9
1.4
Vertaling klimaatakkoord gemeente Geldrop-Mierlo
9
VOORBEREIDINGSFASE EN INVENTARISATIEFASE
10
2.1
Rol van Vastgoedbeheer
10
2.2
Interne organisatie
10
2.3
Technische voorbereiding routekaart
11
2.4
Bepalen ambitieniveau
11
2.5
Afbakening van de scope
12
2.6
Nulpunt bepalen
12
2.7
Aanpak en rekenmethodiek
13
2.8
Prioriteiten en clusters
14
2.9
Vaststellen vastgoedportefeuille
14
2.10
Stakeholders
15
2.11
Gebruik
15
2.12
Relatie met huurovereenkomsten, exploitatie en accommodatiebeleid
15
Verduurzaming in de praktijk
17
3.1
Inleiding praktijk
17
3.2
Energielabels
17
3.3
Huidige stand energielabels
17
3.4
CO₂-routekaart en maatwerkadvies
19
3.5
Huidige CO₂-reductiescore
20
3.6
Duurzame meerjarenonderhoudsverwachting (DJMOV)
20
3.7
Van MJOV naar DMJOV
21
3.8
Energiebesparingsplicht en Informatieplicht
21
3.9
Onderzoekplicht energiebesparing
22
PvA verduurzamingsplan Gemeente Geldrop-Mierlo
2
4
5
6
7
3.10
Europese Energie-Efficiëntie Richtlijn (Energy Efficiency Directive)
23
3.11
Energieprestatie en wettelijke normen
24
Procesvorming uitvoeringsmaatregelen
25
4.1
Efficiënt inzetten middelen
25
4.2
Organisatie en capaciteit
27
Subsidies, middelen, duurzaamheidsnota
28
5.1
Subsidies
28
5.2
Gebruik van subsidies
29
5.3
Toepassing subsidies
30
5.4
Mogelijke doorontwikkeling en middelen
31
5.5
Maatschappelijk Verantwoord Opdrachtgeven en Inkopen (MVOI)
31
5.6
Duurzaamheidsnota Geldrop-Mierlo
32
Financiële consequenties
33
6.1
Werkwijze en onderbouwing benodigd budget
33
6.2
Financiële opgave
33
6.3
Advisering raadbesluit
37
6.4
Samenhang tabellen investeringsniveau
38
6.5
Samenvattende tabel CO₂-reductie
39
6.6
Terugverdientijden en besparingen
40
6.7
Strategische duiding besparingen
42
6.8
Van CO₂-reductie naar energiebesparing in euro’s
43
6.9
Nuancering ten opzichte van investeringen en exploitatie
43
6.10
Relatie tussen verduurzamingsbesparingen, exploitatie en beleid
44
6.11
Te behalen CO₂-reductie
44
6.12
Toelichten uitgesloten objecten
45
6.13
Strategische impact
45
Risicofactoren
46
7.1
Afspraken en huurovereenkomsten
46
7.2
Prijsstijgingen en marktontwikkelingen
46
7.3
Onvoorziene kosten
46
7.4
Wijzigingen in wet- en regelgeving
46
7.5
Tekort aan vaktechnisch personeel
46
7.6
Levertijden en beschikbaarheid
46
7.7
Beperkingen door bedrijfsproces objecten
47
PvA verduurzamingsplan Gemeente Geldrop-Mierlo
3
7.8
Kwaliteit van informatie
47
7.9
Beperkte interne capaciteit en specialistische kennis
47
Bijlage 1 Verdieping klimaatakkoord
48
Bijlage 2 Begrippenlijst
50
Bijlage 3 Kader voor integraal vastgoedbeheer en verduurzaming
52
PvA verduurzamingsplan Gemeente Geldrop-Mierlo
4
VOORWOORD De gemeente Geldrop-Mierlo staat de komende jaren voor een ingrijpende, maar noodzakelijke transitie. De klimaatverandering dwingt ons allen, overheden, burgers en bedrijven, om kritisch te kijken naar onze manier van leven, werken en vooral: bouwen en beheren. Gemeentelijk vastgoed speelt hierin een sleutelrol. Niet alleen omdat het een aanzienlijk aandeel vormt in het totale energieverbruik, maar vooral omdat het maatschappelijk vastgoed symbool staat voor onze collectieve verantwoordelijkheid. Met dit verduurzamingsplan zetten we als gemeente een belangrijke stap in de vertaling van nationale en internationale klimaatdoelstellingen naar concrete, lokale uitvoering. Daarmee wordt invulling gegeven aan de ambities zoals vastgelegd in de Duurzaamheidsnota, waarin is uitgesproken dat de gemeente in 2050 een circulaire en klimaatbestendige organisatie wil zijn en een zeer forse CO₂-reductie wil realiseren. Dit plan markeert de eerste concrete stappen in die richting, met een duidelijke visie, onderbouwde keuzes en een routekaart die richting geeft aan de weg naar een toekomstbestendige vastgoedportefeuille. Daarbij worden technische ingrepen gecombineerd met strategisch beheer, financiële afwegingen en samenwerking met gebruikers. Verduurzaming is geen opzichzelfstaande taak.
Het raakt aan alle voorzieningen die we als gemeente belangrijk vinden, zoals maatschappelijk vastgoed, sportaccommodaties, cultuurgebouwen, wijkcentra, het gemeentehuis en andere gemeentelijke panden. Door deze opgave integraal te benaderen, als onderdeel van ons reguliere onderhoud en beheer, creëren we niet alleen energiezuinige gebouwen, maar ook waardevolle, toekomstbestendige en duurzame plekken voor onze gebruikers én inwoners.
PvA verduurzamingsplan Gemeente Geldrop-Mierlo
5
LEESWIJZER Voor u ligt het verduurzamingsplan voor het gemeentelijk vastgoed van de gemeente Geldrop-Mierlo. Dit document beschrijft de aanpak voor het verduurzamen van 28 gemeentelijke objecten, waaronder scholen, sportaccommodaties, cultuurgebouwen, buurthuizen en het gemeentehuis. Het plan vormt een vertaling van nationale en internationale klimaatdoelstellingen én de ambities uit de Duurzaamheidsnota naar een concreet uitvoeringskader. De opbouw volgt de fasering van het verduurzamingsproces: van aanleiding en beleidskaders, via voorbereiding en uitvoering, naar financiële consequenties en strategische impact. Hoofdstuk 1 – Inleiding Beschrijft de aanleiding, doelstellingen en beleidsmatige kaders. Er wordt toegelicht hoe de internationale en nationale afspraken (Parijs, Klimaatakkoord) zijn vertaald naar lokaal beleid en hoe dit plan daar uitvoering aan geeft. Hoofdstuk 2 – Voorbereidingsfase en inventarisatiefase Gaat in op de rol van vastgoedbeheer, de interne organisatie, de ambitie- en prioriteringstrajecten en de technische voorbereiding van de routekaart. Ook komen clustering van objecten, de rol van externe expertise en de betrokkenheid van stakeholders aan bod. Hoofdstuk 3 – Verduurzaming in de praktijk Richt zich op de uitvoering van verduurzamingsmaatregelen.
Aan de orde komen het actualiseren van energielabels, maatwerkadviezen volgens NTA 8800 en de inzet van duurzame meerjarenonderhoudsplannen (DMJOV). Ook wettelijke verplichtingen, zoals de informatie- en onderzoeksplicht, worden besproken. Hoofdstuk 4 – Procesvorming en uitvoering Behandelt de uitvoeringsstrategie, het benutten van natuurlijke vervangingsmomenten en de organisatorische en capacitaire randvoorwaarden. Hoofdstuk 5 – Subsidies, middelen en duurzaamheidsnota Gaat in op de koppeling met de Duurzaamheidsnota, de inzet van subsidies zoals DUMAVA, SPUK en SDE++, en de wijze waarop middelen doelgericht en planmatig worden ingezet. Hoofdstuk 6 – Financiële consequenties Geeft inzicht in de benodigde investeringen, de beschikbare middelen, dekkingsmogelijkheden en de financiële doorrekening van het verduurzamingsprogramma. Hoofdstuk 7 – Risicofactoren Bespreekt de belangrijkste risico’s die samenhangen met uitvoering, zoals contractuele knelpunten, afhankelijkheid van subsidies, stijgende bouwkosten en beperkte uitvoeringscapaciteit. Ook wordt ingegaan op beheersmaatregelen. Bijlagen Bijlage 1 – Verdieping Klimaatakkoord: toelichting op de internationale en nationale kaders. Bijlage 2 – Begrippenlijst: overzicht van gebruikte begrippen en afkortingen.
Bijlage 3 – Kader voor integraal vastgoedbeheer en verduurzaming: verdieping op methodieken zoals NEN 8026, ISO 55000 en de Trias Energetica.
PvA verduurzamingsplan Gemeente Geldrop-Mierlo
6
SAMENVATTING De gemeente Geldrop-Mierlo zet met dit plan van aanpak gericht in op de verduurzaming van 28 gemeentelijke gebouwen, waaronder kinderdagverblijven, sportaccommodaties en maatschappelijk vastgoed. De ambitie sluit aan bij het Klimaatakkoord van Parijs en nationale klimaatdoelstellingen, met als einddoel een CO₂-reductie van 55% in 2030 en 95% in 2050. De route naar verduurzaming is gefaseerd uitgewerkt. In de voorbereidingsfase zijn objecten geselecteerd, geclusterd en beoordeeld op functie, gebruiksintensiteit, energieprestatie en technische staat. Voor elk gebouw zijn drie scenario’s uitgewerkt in een CO₂-routekaart, waarbij verduurzamingsmaatregelen worden gecombineerd met reguliere onderhoudsplannen onder regie van Vastgoedbeheer. Het plan richt zich uitsluitend op gebouwgebonden maatregelen die direct bijdragen aan CO₂-reductie en vermindering van het primair fossiel energiegebruik binnen het gemeentelijk vastgoed. Breder georiënteerde initiatieven, zoals postcoderoosprojecten, energieverkoop of participatieve opwek, vallen buiten deze scope, maar kunnen aanvullend samen met het taakveld Duurzaamheid worden verkend. De uitvoering vindt plaats via duurzame meerjarenonderhoudsverwachting (DMJOV’s), waarin natuurlijke vervangingsmomenten optimaal worden benut.
Hierbij worden wettelijke verplichtingen meegenomen, zoals de informatie- en onderzoeksplicht, en maakt de gemeente gebruik van landelijke subsidieregelingen, waaronder DUMAVA. De jaarlijkse investering die nodig is voor uitvoering bedraagt gemiddeld € 358.421, inclusief directe maatregelen, advieskosten, projectmanagement en een post onvoorzien. De gemeente voert de verduurzaming primair in eigen beheer uit, maar zet waar nodig een hybride model in met externe expertise. De aanpak draagt niet alleen bij aan CO₂-reductie, maar verbetert ook de kwaliteit, het gebruikscomfort en de toekomstwaarde van de vastgoedportefeuille. Daarmee vervult Geldrop-Mierlo haar voorbeeldrol als overheid en levert zij een concrete bijdrage aan de energietransitie.
PvA verduurzamingsplan Gemeente Geldrop-Mierlo
7
1 INLEIDING 1.1 Aanleiding De gemeente Geldrop-Mierlo staat voor een grote opgave om haar vastgoedportefeuille toekomstbestendig te maken en daarmee een actieve bijdrage te leveren aan de nationale en internationale klimaatdoelstellingen. In lijn met het Klimaatakkoord van Parijs (2015) en het Nederlandse Klimaatakkoord (2019) zet de gemeente stevig in op het verduurzamen van haar gemeentelijke vastgoed. Deze inspanningen richten zich op een stapsgewijze CO₂reductie van 55% in 2030, 75% in 2040 en 95% in 2050. Om deze doelen te realiseren, is een routekaart opgesteld voor 28 gemeentelijke objecten. Deze routekaart biedt niet alleen inzicht in de huidige stand van zaken, maar maakt ook concreet welke maatregelen noodzakelijk zijn om de gestelde reductiedoelstellingen te behalen. Daarbij is gekozen voor een gefaseerde aanpak, met drie uitgewerkte maatregelenpakketten die oplopen in ambitie en impact. De focus ligt op het verbeteren van de thermische schil van gebouwen, het toepassen van energie-efficiënte installaties en waar nodig het inzetten van duurzame energieopwekking zoals zonnepanelen. Deze verduurzamingsaanpak is niet alleen een technische opgave, maar vraagt ook om samenwerking met gebruikers en een gedegen financiële planning.
Dit plan van aanpak biedt daarom een helder kader voor de vervolgstappen, inclusief investeringsramingen en relevante wet- en regelgeving voor de uitvoering.
1.2 Doelstelling De verduurzamingsaanpak voor het gemeentelijk vastgoed van Geldrop-Mierlo sluit aan bij de kaders uit de Duurzaamheidsnota 2022–2025 en is erop gericht de portefeuille toekomstbestendig te maken en in lijn te brengen met de nationale klimaatdoelstellingen uit het Klimaatakkoord. De gemeente streeft naar een vastgoedvoorraad die energiezuinig is, de milieubelasting minimaliseert en voorbereid is op veranderende wet- en regelgeving. De voorbeeldrol van de gemeente komt nadrukkelijk tot uiting binnen het maatschappelijk vastgoed. Conform de duurzaamheidsnota ligt de focus op energiebesparing, CO₂-reductie en het benutten van kansen voor circulair en maatschappelijk verantwoord inkopen. Deze aanpak geldt zowel voor bestaand vastgoed als voor nieuwbouw. De concrete doelstellingen zijn: • Uiterlijk in 2030 beschikken alle gemeentelijke kantoorgebouwen over minimaal energielabel C; andere gemeentelijke objecten voldoen aan het labelniveau conform de geldende wet- en regelgeving. • Gemeentelijke gebouwen die vanaf 2021 zijn opgeleverd, voldoen aan de BENG-eisen (Bijna EnergieNeutraal Gebouwd). • De CO₂-uitstoot wordt stapsgewijs gereduceerd: 55% in 2030, 75% in 2040 en 95% in 2050 ten opzichte van het referentiejaar, in lijn met landelijke en gemeentelijke klimaatdoelstellingen.
• Met deze aanpak geeft de gemeente concreet invulling aan haar duurzaamheidsambities en haar voorbeeldfunctie zoals benoemd in de Duurzaamheidsnota . Met deze aanpak geeft de gemeente concreet invulling aan haar duurzaamheidsambities en haar voorbeeldfunctie zoals benoemd in de Duurzaamheidsnota.
PvA verduurzamingsplan Gemeente Geldrop-Mierlo
8
1.3 Klimaatakkoord Het Klimaatakkoord is een landelijke afspraak om de uitstoot van broeikasgassen, zoals CO₂, fors te verminderen en zo de opwarming van de aarde tegen te gaan. Het Nederlandse Klimaatakkoord is in juni 2019 gepresenteerd en sluit aan bij het internationale Klimaatakkoord van Parijs (2015), waarin is afgesproken om de opwarming van de aarde te beperken tot ruim onder 2°C, bij voorkeur 1,5°C. Het doel van het Nederlandse Klimaatakkoord is om in 2030 minimaal 49% minder broeikasgassen uit te stoten dan in 1990 (inmiddels aangescherpt naar 55%). Voor 2050 is het doel klimaatneutraliteit: vrijwel geen uitstoot meer of volledige compensatie daarvan. Het akkoord richt zich op vijf sectoren: • Gebouwde omgeving (zoals woningen en kantoren), • Industrie, • Landbouw en landgebruik, • Mobiliteit, • Elektriciteit. Voor elke sector zijn afspraken gemaakt over maatregelen, investeringen en verantwoordelijkheden om de CO₂reductie te behalen. Denk bijvoorbeeld aan energiebesparing, duurzame energie (zoals zon en wind), isolatie van gebouwen, warmtenetten en emissievrije mobiliteit. Het Klimaatakkoord legt ook nadruk op samenwerking tussen overheden, bedrijven, maatschappelijke organisaties en burgers, om de energietransitie haalbaar en betaalbaar te maken.
1.4 Vertaling klimaatakkoord gemeente Geldrop-Mierlo De gemeente Geldrop-Mierlo vertaalt de landelijke klimaatdoelen actief naar de lokale praktijk door haar vastgoedportefeuille stapsgewijs te verduurzamen. Daarbij wordt niet alleen voldaan aan wettelijke verplichtingen, maar wordt ook nadrukkelijk ingezet op het realiseren van eigen duurzaamheidsambities. Dit krijgt vorm door onder andere: • Het opstellen van gedetailleerde routekaarten die richting geven aan de transitie naar klimaatneutraliteit en verduurzaming van het gemeentelijk vastgoed; • Het optimaal benutten van beschikbare subsidieregelingen, zoals de DUMAVA-subsidie om investeringen in verduurzaming financieel haalbaar en aantrekkelijk te maken; • Het opstellen en actualiseren van (duurzame) meerjarenonderhoudsplannen (D)MJOP’s), waarin verduurzamingsmaatregelen worden geïntegreerd en gekoppeld aan regulier onderhoud om efficiëntievoordelen te benutten. Daarnaast zet de gemeente in op het monitoren van de voortgang via een structurele P&C-cyclus en het regelmatig actualiseren van plannen op basis van nieuwe inzichten.
PvA verduurzamingsplan Gemeente Geldrop-Mierlo
9
2 VOORBEREIDINGSFASE EN INVENTARISATIEFASE 2.1 Rol van Vastgoedbeheer Vastgoedbeheer richt zich op het in stand houden, optimaliseren en toekomstbestendig maken van het gemeentelijk vastgoed. Het gaat hierbij om alle gebouwen die de gemeente in eigendom heeft en die worden ingezet voor gemeentelijke taken en maatschappelijke functies. Denk aan scholen, sportaccommodaties, culturele centra, kantoren en andere voorzieningen. Daarnaast speelt Vastgoedbeheer een cruciale rol in het realiseren van gemeentelijke ambities, zoals verduurzaming. Dit betekent dat er nadrukkelijk wordt ingezet op het energiezuinig en toekomstbestendig maken van het vastgoed, onder andere door het integreren van verduurzamingsmaatregelen in onderhoudsplannen en door het optimaal benutten van subsidieregelingen. Verduurzaming raakt niet alleen vastgoedbeheer, maar ook andere afdelingen binnen de gemeentelijke organisatie, zoals duurzaamheid, financiën, juridische zaken en diverse beleidsafdelingen. Om deze complexe opgave succesvol te realiseren, is samenwerking en afstemming tussen deze afdelingen essentieel. Het streven is om de coördinatie te beleggen binnen een centrale vastgoedorganisatie, waardoor eenduidige besluitvorming, heldere verantwoordelijkheden en goed overzicht over de volledige vastgoedportefeuille gewaarborgd zijn.
2.2 Interne organisatie Binnen de gemeente Geldrop-Mierlo is een brede interne organisatie ingericht die het verduurzamingsproces ondersteunt. Vanuit verschillende disciplines en verantwoordelijkheden zijn medewerkers structureel betrokken, zodat het verduurzamingstraject integraal wordt opgepakt. Deze interne stakeholders worden regelmatig geïnformeerd en betrokken. De coördinatie van de verduurzaming gemeentelijk vastgoed ligt bij vastgoedbeheer. Dit zorgt voor samenhang en duidelijke communicatie binnen de organisatie. De volgende rollen zijn nadrukkelijk betrokken bij het verduurzamingsproces: • Wethouder(s), • Teammanager(s), • Medewerker(s) duurzaamheid, • Medewerkers(s) grondzaken, • Medewerker(s) vastgoedbeheer, • Medewerker facilitair beheer (gemeentelijke dienstverlening), • Medewerker financiën, • Beleidsmedewerkers van diverse taakvelden met betrekking tot het gebruik van het vastgoed.
PvA verduurzamingsplan Gemeente Geldrop-Mierlo
10
2.3 Technische voorbereiding routekaart De gemeentelijke vastgoedportefeuille van Geldrop-Mierlo omvat circa 57 objecten die actief worden beheerd door Vastgoedbeheer. Vanuit de ambitie om invulling te geven aan de klimaatdoelstellingen heeft Vastgoedbeheer besloten voor 28 objecten een CO₂-routekaart op te stellen. Deze routekaart geeft richting aan de verduurzamingsopgave en biedt inzicht in de stappen die nodig zijn om vastgoed stapsgewijs te verduurzamen tot 2030. Voor elk van deze 28 objecten zijn drie scenario’s uitgewerkt, waarmee per gebouw een afgewogen keuze kan worden gemaakt ten aanzien van het gewenste verduurzamingsniveau. De focus ligt op objecten waarvan wordt verwacht dat zij voor de langere termijn in eigendom en gebruik blijven, en die beleidsmatig en technisch als kernvoorraad worden aangemerkt. De routekaart richt zich primair op: • Maatschappelijk vastgoed, • Gemeentelijk vastgoed, • kinderdagverblijven, • Sportaccommodaties, • Woningen in bezit van Vastgoedbeheer. Deze objecten maken deel uit van het actief beheerde gemeentelijk vastgoed en vertegenwoordigen het grootste deel van het vastgoed dat direct bijdraagt aan maatschappelijke functies binnen de gemeente. Bepaalde objecten zijn uitgesloten van deze routekaart: • Dierenverblijven, • Objecten < 100 m2, • De fabrieksschoorsteen, • (Rijks)monumenten.
Deze categorieën vallen buiten de scope vanwege hun specifieke gebruik, beperkte schaal of wettelijke beperkingen rondom verduurzaming. De gebruikelijke verduurzamingsmaatregelen zijn niet toepasbaar voor monumenten en beeldbepalende panden omdat deze vaak vragen om maatwerk en vallen onder andere regelgeving. Dergelijke objecten worden, waar nodig, apart beoordeeld met oog voor behoud van cultuurhistorische waarden en in afstemming met de betrokken erfgoedinstanties.
2.4 Bepalen ambitieniveau Om de verduurzamingsdoelstellingen van de gemeente Geldrop-Mierlo op een juiste en haalbare wijze te realiseren, is het belangrijk om binnen de organisatie consensus te bereiken over het ambitieniveau voor de verduurzaming van de gemeentelijke vastgoedportefeuille. De gemeente vervult namelijk een belangrijke voorbeeldrol en wil deze positie actief benutten om een inspirerend en stimulerend effect te hebben op inwoners, bedrijven en maatschappelijke organisaties. In eerder vastgestelde beleidsstukken werkt de gemeente doelgericht aan het realiseren van de ambities uit het Klimaatakkoord.
PvA verduurzamingsplan Gemeente Geldrop-Mierlo
11
2.5 Afbakening van de scope Dit plan richt zich uitsluitend op maatregelen die betrekking hebben op het gemeentelijk vastgoed en die direct bijdragen aan CO₂-reductie en de vermindering van het primair fossiel energiegebruik binnen de gebouwen zelf. Het betreft gebouwgebonden maatregelen die binnen de invloedssfeer en verantwoordelijkheid van het taakveld Vastgoedbeheer vallen. Maatregelen of initiatieven die hierbuiten vallen, zoals de verkoop van energie, postcoderoosprojecten, collectieve energieopwekking, groene daken of andere voorbeeld- of participatieprojecten, maken nadrukkelijk geen onderdeel uit van dit plan. Hoewel dergelijke initiatieven waardevol kunnen zijn binnen bredere duurzaamheidsprogramma’s van de gemeente, worden ze niet meegenomen in de reikwijdte van dit plan. Aanvullend op de directe gebouwgebonden maatregelen is het uiteraard mogelijk om, in samenwerking met het taakveld Duurzaamheid, kansen te verkennen die bijdragen aan bredere duurzaamheidsdoelen van de gemeente. Deze samenwerking vindt plaats buiten de scope van dit plan, maar kan waardevol zijn om de gemeentelijke ambities op het gebied van energietransitie en klimaatdoelstellingen verder te versterken.
De focus van dit plan ligt daarmee op directe verduurzaming van het gemeentelijke vastgoedbezit, zoals energiebesparing, opwek van duurzame energie ten behoeve van eigen gebruik, onderhoudsoptimalisatie en CO₂reductie binnen de gemeentelijke gebouwenportefeuille.
2.6 Nulpunt bepalen Vanuit de Rijksoverheid zijn duidelijke termijnen vastgesteld waarbinnen de klimaatdoelstellingen moeten worden behaald. Twee belangrijke mijlpalen zijn 2030 en 2050, waarbij respectievelijk minimaal 55% en uiteindelijk 95% CO₂reductie moet zijn gerealiseerd ten opzichte van het referentiejaar 1990. Voor de landelijke doelstellingen geldt dus altijd 1990 als uitgangspunt. Voor individuele gebouwen wordt in de routekaart echter gewerkt met het huidige energieverbruik als nulmeting, omdat historische gegevens vaak ontbreken of niet relevant zijn (bijvoorbeeld bij jongere gebouwen). De reeds behaalde reductie wordt bepaald door in beeld te brengen welke maatregelen al zijn uitgevoerd en welke besparing daarmee is gerealiseerd ten opzichte van de oorspronkelijke situatie. Vanuit deze nulstand wordt vervolgens berekend welke aanvullende maatregelen nog nodig zijn om de gemeentelijke bijdrage aan de landelijke reductiedoelen te behalen. Op dit moment is de organisatie nog niet volledig ingericht om deze verduurzamingsopgave in dit tempo en op deze schaal uit te voeren.
Daarnaast is het noodzakelijk om kritisch te kijken naar de kernvoorraad: welke gebouwen blijven behouden en verdienen prioriteit in de verduurzamingsopgave? Bij de voorbereiding van de routekaart is in het voortraject een prioritering per pand aangebracht, gebaseerd op onder andere gebouwfunctie, gebruiksintensiteit en technische staat. Daarnaast zijn bepaalde objecten uitgesloten van deze verduurzamingsambities, bijvoorbeeld vanwege hun bijzondere status (zoals rijksmonumenten) of omdat ze vanwege hun aard of functie (zoals dierenverblijven en de fabrieksschoorsteen) niet relevant zijn binnen de routekaart. Daarnaast zijn er objecten in het onderzoek opgenomen die achteraf bezien de doelstelling van 55% CO₂reductie in 2030 al behalen.
PvA verduurzamingsplan Gemeente Geldrop-Mierlo
12
2.7 Aanpak en rekenmethodiek Verduurzaming is een breed containerbegrip dat binnen de gemeente Geldrop-Mierlo op verschillende manieren wordt toegepast. Voor de gemeentelijke vastgoedportefeuille ligt de focus met name op het terugdringen van energieverbruik en het opwekken van hernieuwbare energie. Hoewel de gemeente hier duidelijke ambities in heeft, vraagt de uitwerking om specifieke technische kennis. Daarom is een externe deskundige ingeschakeld om te ondersteunen bij het opstellen van adviezen en het ontwikkelen van de verduurzamingsroutekaart. 1.
Vaststellen van de nulstand Voor elk pand is de nulstand bepaald: dit is de huidige energieprestatie, gemeten op basis van het daadwerkelijke gas- en elektraverbruik. Dit verbruik is omgerekend naar CO₂-uitstoot met behulp van landelijke emissiefactoren (1,78 kg CO₂/m³ gas en 0,37 kg CO₂/kWh elektriciteit). De nulstand vormt het vertrekpunt voor de verdere berekeningen.
2.
Toets aan Paris Proof Het energiegebruik per vierkante meter vloeroppervlak (WEii-score) is berekend en getoetst aan de Paris Proof-grenswaarden per gebouwfunctie (bijv. 50 kWh/m² voor industrie, 70 kWh/m² voor kantoren en sport). Hiermee is vastgesteld of een pand nu al voldoet of dat aanvullende maatregelen nodig zijn.
3.
Stap 3: Reeds behaalde reductie We zijn ervan uitgegaan dat in veel panden al maatregelen zijn genomen (bijvoorbeeld eerdere isolatie, PVinstallaties of efficiëntere installaties). Deze effecten zijn in de berekening verwerkt. Daardoor is er een onderscheid gemaakt tussen: • de huidige reductie die al is behaald ten opzichte van de nulstand, en • de verdere reductie die nog nodig is om de doelstelling van 55% CO₂-reductie in 2030 te realiseren. Voor het vaststellen van de reeds behaalde CO₂-reductie per pand zijn indicatieve, uniforme besparingspercentages per reeds uitgevoerde maatregel (o.a. LED, isolatie, PV/warmtepomp) toegepast op het werkelijke energieverbruik t.o.v. de nulstand; dit betreft gecalculeerde aannames op basis van bekende CO₂-besparingen.
4.
Scenario’s en maatregelen Per pand zijn maatregelpakketten doorgerekend. Daarbij is niet alleen uitgegaan van het minimale 55%scenario, maar ook van hogere ambities wanneer dat praktisch uitvoerbaar is. Zo wordt isolatie in de praktijk vaak op 75% of zelfs 95% niveau toegepast, omdat dit technisch en financieel logischer is. Ook zijn keuzes gemaakt voor warmteterugwinning (WTW), HR++-beglazing, hybride of elektrische warmteopwekking en PV-installaties. Deze pakketten zijn per pand vertaald naar de verwachte reductie in gas- en elektraverbruik.
5.
Financiële doorrekening Het bespaarde energieverbruik is omgerekend naar euro’s, op basis van de gemeentelijke energietarieven van Greenchoice. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen gas en elektriciteit. Zo ontstaat per object inzicht in de jaarlijkse besparing in euro’s. Daarnaast zijn de benodigde investeringsbedragen geraamd en is de terugverdientijd berekend door de investering te delen door de jaarlijkse besparing.
6.
Integratie met MJOV en beleidsdoelen De voorgestelde maatregelen zijn gekoppeld aan de natuurlijke vervangingsmomenten uit het MJOV. Op die manier kan verduurzaming zoveel mogelijk gecombineerd worden met regulier onderhoud, waardoor investeringen doelmatiger en betaalbaarder worden.
Door deze systematische aanpak beschikt de gemeente nu per pand over een duidelijk vertrekpunt (nulstand), inzicht in de reeds behaalde reductie, de nog benodigde maatregelen en de financiële consequenties daarvan. Daarmee ontstaat een compleet beeld van de verduurzamingsopgave en is richting gegeven aan de keuzes die in de komende jaren gemaakt moeten worden.
PvA verduurzamingsplan Gemeente Geldrop-Mierlo
13
2.8 Prioriteiten en clusters Om de verduurzamingsopgave realistisch en doelgericht uit te voeren, is de gemeentelijke vastgoedportefeuille geprioriteerd en geclusterd. Als uitgangspunt zijn de objecten verdeeld in hoofdgroepen zoals sportaccommodaties, maatschappelijk vastgoed, gemeentelijk vastgoed en woningen. Deze clustering maakt het mogelijk om vergelijkbare objecten gezamenlijk aan te pakken, wat de efficiëntie en samenhang in de uitvoering bevordert. Binnen deze clusters krijgen panden met een relatief hoge CO₂-uitstoot prioriteit bij de uitvoering. Op deze manier heeft de verduurzaming de meeste impact. Daarnaast wordt per pand nauwkeurig gekeken naar de meerjarenonderhoudsverwachting (MJOV), zodat verduurzamingsmaatregelen zoveel mogelijk worden gecombineerd met natuurlijke vervangingsmomenten. Dit voorkomt dubbele investeringen en vergroot de kostenefficiëntie. Door de portefeuille op te splitsen in kleinere, samenhangende deelportefeuilles op basis van bijvoorbeeld functie, objecttype of bouwjaar, worden projecten aantrekkelijker voor (lokale) marktpartijen. Daarnaast biedt het bundelen van opdrachten mogelijkheden om schaalvoordelen te benutten, wat financieel voordeel kan opleveren voor de gemeente.
2.9 Vaststellen vastgoedportefeuille De vastgoedportefeuille van de gemeente Geldrop-Mierlo omvat circa 60 objecten in actief beheer bij Vastgoedbeheer. Van deze 60 actief beheerde gebouwen zijn er 28 specifiek geselecteerd en beoordeeld in het kader van de verduurzamingsroutekaart. Voor het bepalen van vastgoed dat tot de kernvoorraad behoort, wordt geadviseerd de volgende definitie te hanteren: ‘Gemeentelijk vastgoed dat tot de kernvoorraad behoort, zijn gebouwen die zowel voor de lange termijn noodzakelijk zijn voor de bedrijfsvoering van de gemeente als voor de uitvoering van maatschappelijke taken.’ Zoals eerder omschreven worden objecten opgedeeld in clusters zoals sportaccommodaties, maatschappelijk vastgoed, gemeentelijke gebouwen, woningen en scholen en kinderdagverblijven. Hierbij worden uitgegaan dat de geselecteerde objecten voor lange termijn gemeentelijk eigendom blijft. Objecten waarvan verwacht wordt dat deze vóór 2030 worden vervreemd of gesloopt (bijvoorbeeld vanwege het einde van de bouwkundige en/of technische levensduur) worden niet tot de kernvoorraad gerekend. Deze objecten worden voorlopig geparkeerd, met als uitgangspunt dat binnen tien jaar duidelijkheid moet ontstaan over het toekomstig gebruik en eigendom. Natuurlijke vervangingsmomenten worden in deze categorie wel duurzaam benut om energieverlies en extra kosten te voorkomen.
Objecten waarvan verwacht wordt dat ze langer dan tien jaar in eigendom blijven, behoren in principe tot de kernvoorraad en worden volledig meegenomen in verduurzamingsmaatregelen. Ook bij objecten met een minder zekere toekomst worden lichte verduurzamingsmaatregelen met een korte terugverdientijd uitgevoerd. Objecten met een hoog energieverbruik worden extra kritisch beoordeeld: voordat tot verduurzaming wordt overgegaan, moet eerst worden vastgesteld of het gebruik van het pand nog past binnen de doelstelling om het op lange termijn aan te houden.
PvA verduurzamingsplan Gemeente Geldrop-Mierlo
14
2.10 Stakeholders De gemeente is niet alleen zelf verantwoordelijk voor de verduurzaming van haar portefeuille. Samen met de gebruikers van het maatschappelijk vastgoed dient naar de meest optimale invulling van het verduurzamen van de portefeuille te worden gezocht. Een gezamenlijke aanpak levert doorgaans meer draagvlak op voor uitvoering in tegenstelling tot het van boven af opleggen verduurzamingsopdrachten. De initiatiefnemers/stakeholders zijn naast de gemeente onder te verdelen in: • Onderwijsgebouwen: schoolbesturen/ locatie directeuren / leerlingen / ouders • (Buiten) sportaccommodaties: Verenigingsbesturen/ leden verenigingen • Overig maatschappelijk vastgoed: Politiek/ gemeentebestuur / instellingen / besturen • gebruikers • Overall: o.a. Omgevingsdienst, RVO
2.11 Gebruik Verduurzaming van maatschappelijk vastgoed richt zich niet alleen op bouwkundige- en installatietechnische aanpassingen. Het optimaliseren van gebruik is eveneens een middel om efficiënter met gebruikslasten om te gaan. Hiervoor is het mogelijk om onderstaande gebruiksafspraken nader af te stemmen: • Optimaliseren ruimtegebruik (ruimten delen, programmering/ roosteren) • Aanstellen van een energie -/ duurzaamheidscoach • Nadere gebruiksafspraken maken met huurders/ gebruiker
2.12 Relatie met huurovereenkomsten, exploitatie en accommodatiebeleid De actualisatie van huurovereenkomsten en het bredere accommodatiebeleid maken nadrukkelijk geen onderdeel uit van dit verduurzamingsplan. Deze onderwerpen behoren tot het taakveld Grondzaken en raken daarnaast het beleidsterrein van de afdeling Samenleving. Zij vallen daarmee buiten de scope van dit plan van aanpak, dat zich primair richt op het inzichtelijk maken van de verduurzamingsopgave en de bijbehorende investerings- en uitvoeringsaspecten. Tegelijkertijd bestaat er een duidelijke inhoudelijke en strategische samenhang tussen verduurzaming, de exploitatie van accommodaties en het accommodatiebeleid. Verduurzamingsmaatregelen hebben directe gevolgen voor energielasten, exploitatiekosten en de betaalbaarheid van gemeentelijk vastgoed. Om die reden wordt in dit plan een richtinggevend aandachtspunt benoemd, dat in vervolgtrajecten kan bijdragen aan een samenhangende beleidsuitwerking en een sluitende businesscase. In de huidige situatie worden energielasten in veel gevallen rechtstreeks door huurders of gebruikers van gemeentelijk vastgoed betaald. Hierdoor profiteren zij direct van lagere energielasten zodra verduurzamingsmaatregelen effect hebben, terwijl de investeringslast bij de gemeente ligt.
Dit kan het opstellen van een sluitende businesscase voor verduurzaming bemoeilijken, omdat de financiële baten niet automatisch terechtkomen bij de investerende partij. Vanuit beleidsmatig perspectief ontstaat daarmee de vraag hoe kosten en baten van verduurzaming evenwichtiger kunnen worden verdeeld, zonder afbreuk te doen aan de betaalbaarheid voor gebruikers. In verschillende gemeenten wordt verkend of in huur- en gebruiksovereenkomsten aanvullende afspraken kunnen worden gemaakt over de verdeling van financiële voordelen die voortvloeien uit lagere energielasten of duurzame energieopwekking. Daarbij wordt veelal uitgegaan van het uitgangspunt dat gebruikers er financieel niet op achteruitgaan, terwijl de eigenaar een deel van het voordeel kan benutten ter ondersteuning van investeringen.
PvA verduurzamingsplan Gemeente Geldrop-Mierlo
15
Een vergelijkbare samenhang bestaat met huisvestingssubsidies en andere vormen van ondersteuning die worden ingezet om accommodaties betaalbaar te houden. Verduurzaming kan bijdragen aan het beheersen van exploitatielasten en daarmee indirect invloed hebben op de toekomstige subsidiebehoefte. De mate waarin dit effect optreedt, is echter afhankelijk van beleidskeuzes, contractuele afspraken en de wijze waarop subsidies zijn vormgegeven. De concrete uitwerking van deze vraagstukken, zoals de herijking van huurovereenkomsten, de inzet of aanpassing van huisvestingssubsidies en eventuele keuzes over afbouw, herschikking of intensivering van accommodaties, valt buiten de scope van dit verduurzamingsplan. Deze onderwerpen vragen om een integrale beleidsafweging en zullen in vervolgtrajecten worden opgepakt door de betrokken afdelingen, in het bijzonder Grondzaken en de afdeling Samenleving. Dit verduurzamingsplan biedt geen integraal beeld van exploitatie, accommodatiebeleid of contractuele afspraken. Het plan beperkt zich tot het inzichtelijk maken van de investeringsopgave en het schetsen van zeer indicatieve effecten van verduurzamingsmaatregelen op energieverbruik en energielasten. Deze indicaties zijn bedoeld om de richting en orde van grootte van effecten te duiden en vormen geen basis voor beleidsmatige of financiële conclusies.
Daarmee loopt het plan nadrukkelijk niet vooruit op keuzes over huurovereenkomsten, huisvestingssubsidies of de verdeling van kosten en baten tussen eigenaar en gebruiker. Wel kan het dienen als technisch en inhoudelijk vertrekpunt voor vervolgtrajecten waarin door de betrokken afdelingen nader wordt onderzocht hoe verduurzaming zich verhoudt tot exploitatie, huisvesting en accommodatiebeleid.
PvA verduurzamingsplan Gemeente Geldrop-Mierlo
16
3 VERDUURZAMING IN DE PRAKTIJK 3.1 Inleiding praktijk In eerdere hoofdstukken is toegelicht waarom verduurzaming noodzakelijk is en welke partijen hier een rol in spelen. Ook is uiteengezet wat hiervoor nodig is, zoals de CO₂-routekaart, en is benadrukt dat herziening van de huurovereenkomsten onderdeel uitmaakt van deze opgave. In het volgende hoofdstuk gaan we dieper in op de praktische uitvoering, waaronder het opstellen van (D)MJOP’s, het opstellen van maatwerkadviezen conform NTA 8800, de actualisatie van energielabels en andere concrete stappen binnen het verduurzamingstraject.
3.2 Energielabels Bij verkoop, verhuur of oplevering van utiliteitsgebouwen is het verplicht om een geldig energielabel te overhandigen aan de nieuwe eigenaar of huurder. Deze verplichting geldt voor vrijwel alle gebouwen met een gebruiksfunctie, zoals kantoren, scholen, sportaccommodaties en multifunctionele centra (of combinaties daarvan): • Kantoren; • Gezondheidszorg (zoals verpleeg- en verzorgingshuizen); • Bijeenkomstfuncties (zoals cafés, kinderopvang, vergaderruimtes); • Onderwijs (scholen en universiteiten); • Sport (zoals sporthallen en zwembaden); • Logies (zoals hotels en pensions); • Winkels en showrooms. Het label wordt bepaald op basis van de NTA 8800-methodiek, waarbij onder andere het energieverbruik, de isolatie, ventilatie, installaties en het aandeel hernieuwbare energie worden meegenomen. Voor sommige gebouwen geldt een aanvullend labeldoel, zoals de verplichting voor kantoorpanden om minimaal energielabel C te hebben (tenzij vrijgesteld). Gemeenten hebben hierin zowel een voorbeeldrol als een zorgplicht richting gebruikers en huurders. Bij verkoop, verhuur of oplevering van een utiliteitsgebouw is het verplicht om een geldig energielabel beschikbaar te stellen.
De labelverplichting geldt niet voor: • De gebouwen (of delen daarvan) zonder energiegebruik voor klimaatbeheersing; • Monumenten (gemeentelijk, provinciaal of rijksmonument); • Gebouwen voor religieuze erediensten; • Tijdelijke of beperkte ingebruikname (zoals <2 jaar); • Industriële gebouwen en opslag met laag energieverbruik; • Gebouwen met een gebruiksoppervlakte <50 m²; • Gebouwen verworven onder de Onteigeningswet.
3.3 Huidige stand energielabels Van de 57 objecten in de vastgoedportefeuille zijn momenteel 31 energielabels officieel geregistreerd. Het gaat hierbij onder andere om kantoren, sportaccommodaties en maatschappelijk vastgoed. De geregistreerde labels variëren van G tot en met A+++. Voor monumenten en objecten waarvoor geen labelplicht geldt, zoals een waterrad, fabrieksschoorsteen of opstallingen voor motorvoertuigen, is geen energielabel afgemeld.
PvA verduurzamingsplan Gemeente Geldrop-Mierlo
17
Het overzicht betreft uitsluitend de objecten waarvoor daadwerkelijk een energielabel is aangemeld. Een deel van de objecten bestaat uit monumenten of bijzondere gebouwen die niet energielabelplichtig zijn. Daarnaast is er een beperkt aantal objecten dat het komende jaar opnieuw van een label zal worden voorzien, mede in samenhang met gepland groot onderhoud. Bij de energielabelplichtige objecten is een positieve ontwikkeling zichtbaar. Inmiddels beschikt ruim 42 procent van de geregistreerde labels over een score C of hoger. Dit betreft 22 van de 57 objecten. In totaal zijn 31 objecten voorzien van een energielabel, circa 14 objecten vallen buiten de labelplicht en ongeveer 7 objecten zullen in het komende jaar opnieuw worden gelabeld of krijgen mogelijk een andere bestemming, zoals sloop.
Overzicht energielabels Gemeente Geldrop-Mierlo 6%
A+++
2% 2%
A++ 8%
2%
A+
6%
A B C
4%
D 12%
E F
12% 8%
PvA verduurzamingsplan Gemeente Geldrop-Mierlo
G
18
3.4 CO₂-routekaart en maatwerkadvies De verduurzamingsroutekaart bevindt zich in de eerste plaats op strategisch niveau. Zij geeft richting aan de lange termijn opgave en vormt het kader voor de keuzes die nodig zijn om de landelijke klimaatdoelstellingen te behalen. Tegelijkertijd bevat de routekaart ook tactische elementen, zoals de prioritering van panden en de globale fasering van maatregelen. Voor de daadwerkelijke uitvoering is echter maatwerk nodig. Indien er behoefte is aan maatwerk op gebouwniveau, dient uitsluitend gebruik te worden gemaakt van een maatwerkadvies volgens NTA 8800, opgesteld conform het opnameprotocol ISSO 75.1 door een gecertificeerde instelling. Een dergelijk advies geeft een betrouwbare onderbouwing van de energieprestatie en de benodigde maatregelen. Daarnaast kan er, afhankelijk van de situatie, een verduurzamingsadvies worden opgesteld dat niet alleen richting geeft aan de uitvoering, maar tevens kan worden benut bij de aanvraag van bijvoorbeeld de Dumavasubsidie of andere financiële regelingen. Het maatwerkadvies biedt inzicht in: • De huidige energieprestatie en het bijbehorende energielabel; • De maatregelen die nodig zijn om een hoger label te bereiken; • De verwachte investeringskosten per maatregel; • De terugverdientijden en exploitatievoordelen; • De verwachte CO₂-reductie.
In 2020 is door het taakveld Vastgoedbeheer voor circa twintig objecten een maatwerkadvies opgesteld volgens de ISSO 75.1-methode (versie 2013). Deze adviezen boden inzicht in de toenmalige energieprestaties en gaven richting aan de eerste haalbare en effectieve verduurzamingsmaatregelen. Op basis van deze maatwerkadviezen is destijds een jaarlijkse voorziening van €150.000 vastgesteld, waarmee de eerste verduurzamingsslag binnen de gemeentelijke vastgoedportefeuille kon worden gerealiseerd. Deze aanpak vormde een belangrijke eerste stap richting structurele verduurzaming. Inmiddels wordt gewerkt met de actuele NTA 8800-methodiek, die een bredere en meer gestandaardiseerde basis biedt voor het opstellen van nieuwe maatwerkadviezen en het verder aanscherpen van het gemeentelijke verduurzamingsbeleid.
PvA verduurzamingsplan Gemeente Geldrop-Mierlo
19
3.5 Huidige CO₂-reductiescore Hieruit blijkt dat bij drie objecten de doelstelling van 55% CO₂-reductie al wordt behaald. Daarnaast zijn er enkele objecten die zich in de buurt van deze doelstelling bevinden (tussen 45% en 55%). Voor een groot deel van de portefeuille ligt de huidige score echter duidelijk lager, wat aangeeft dat er nog aanzienlijke verduurzamingsinspanningen nodig zijn om de gemeentelijke doelstellingen te realiseren.
Huidige CO₂-reductiescore 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40%
30% 20% 10% 0%
Huidige score
3.6 Duurzame meerjarenonderhoudsverwachting (DJMOV) Een duurzaam meerjarenonderhoudsverwachting (DMJOV) is een onderhoudsverwachting waarin reguliere onderhoudsmaatregelen worden gecombineerd met verduurzamingsmaatregelen. Anders dan in een traditionele MJOV, die zich richt op het in stand houden van het gebouw in zijn bestaande staat, wordt in een DMJOV structureel rekening gehouden met het verbeteren van de energieprestatie, het verlagen van de CO₂-uitstoot en het toepassen van duurzame materialen en technieken. Het doel van een DMJOV is om slim gebruik te maken van natuurlijke onderhouds- en vervangingsmomenten. Door verduurzamingsmaatregelen te koppelen aan gepland onderhoud kunnen kosten worden bespaard en worden duurzame investeringen efficiënter uitgevoerd. Een DMJOV biedt daardoor niet alleen inzicht in de technische staat van het gebouw, maar ook in de financiële en duurzaamheidsimpact van het onderhoud op de lange termijn. Dergelijke verduurzamingsmaatregelen die gecombineerd konden worden met groot vervangingsonderhoud zijn inmiddels onderdeel van de reguliere werkwijze. Dit betreft voornamelijk traditionele vervangingen, zoals het vervangen van TL-verlichting door ledverlichting.
In enkele gevallen kan daarbij worden gesproken van een beperkte upgrade, maar niet van een geheel nieuwe of grote aanvullende investering zoals het plaatsen van PV-installaties of het treffen van extra isolatiemaatregelen.
PvA verduurzamingsplan Gemeente Geldrop-Mierlo
20
Binnen de gemeente Geldrop-Mierlo wordt bewust de term ‘V’ van verwachting gebruikt. Dit komt doordat de opgenomen ramingen een inschatting geven van de te verwachten uitgaven die nodig zijn om de maatregelen uit te voeren. Hiermee wordt duidelijk gemaakt dat het om prognoses gaat en dat de daadwerkelijke kosten kunnen afwijken op basis van nadere uitwerking of veranderende omstandigheden. Een verwachting van de projecten en bijbehorende uitgaven is bovendien gemakkelijker uit te leggen aan stakeholders, zoals huurders. Daarbij wordt bewust de term meerjarenonderhoudsvoorziening (MJOV) gebruikt, omdat het plan niet in beton is gegoten maar een dynamisch karakter heeft. Binnen Vastgoedbeheer kan het immers nodig zijn om prioriteiten te verleggen of werkzaamheden die (nog) niet noodzakelijk zijn minder prioriteit te geven.
3.7 Van MJOV naar DMJOV De gemeente Geldrop-Mierlo werkt al met deze systematiek en past deze structureel toe binnen de vastgoedportefeuille. De gegevens worden regelmatig geactualiseerd, zodat een actueel en betrouwbaar financieel overzicht beschikbaar is. Het systeem biedt bovendien de mogelijkheid om binnen het traditionele vervangingsonderhoud gericht te filteren op aanvullende uitgaven of investeringen die verband houden met verduurzamingsmaatregelen. Daarmee ontstaat specifiek inzicht in de extra investeringsbehoefte naast het reguliere onderhoud. Deze werkwijze is voortgekomen uit de behoefte om de verduurzamingsdoelstellingen efficiënter en effectiever te integreren in het reguliere onderhoudsproces. Waar de MJOV voorheen uitsluitend was gericht op het in stand houden van het bestaande vastgoed, is het onderhoudsbeleid de afgelopen jaren stapsgewijs uitgebreid met een duurzaamheidscomponent. Dit heeft geleid tot de ontwikkeling van de duurzame meerjarenonderhoudsverwachting (DMJOV), waarin verduurzamingsmaatregelen structureel worden meegenomen naast de reguliere onderhoudswerkzaamheden. Door deze ontwikkeling kan de gemeente verduurzamingsmaatregelen optimaal koppelen aan natuurlijke onderhoudsmomenten. Dit zorgt voor een kostenefficiënte uitvoering en een betere benutting van investeringsbudgetten.
De overgang van MJOV naar DMJOV vormt daarmee een belangrijke stap om duurzaamheid structureel te verankeren in het vastgoedbeheer.
3.8 Energiebesparingsplicht en Informatieplicht In het kader van de wettelijke energiebesparingsplicht geldt voor een deel van het maatschappelijk vastgoed van de gemeente Geldrop-Mierlo de verplichting om energiebesparende maatregelen te treffen en hierover te rapporteren. De basis hiervoor is de Erkende Maatregelenlijst energiebesparing (EML), opgesteld door de Rijksoverheid en beheerd via het eLoket van de RVO. Het rapport moet elke vier jaar worden ingediend. De EML bevat concrete energiebesparende maatregelen met een terugverdientijd van maximaal vijf jaar. De meest recente lijst is gepubliceerd op 8 juni 2023 en is van toepassing op situaties waarin sprake is van een milieubelastende activiteit, zoals bedoeld in de Omgevingsregeling. De gemeente moet in dat geval aantoonbaar voldoen aan de energiebesparingsplicht door de relevante maatregelen uit de EML toe te passen. Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet en de bijbehorende regelgeving, waaronder het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal), verschuift de focus deels van gebouwen naar processen en installaties. Voor gebouwen blijft echter het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) leidend voor bouw- en energie-eisen. Een belangrijke aanvullende verplichting binnen dit kader is de informatieplicht energiebesparing.
Deze houdt in dat de eigenaar of beheerder, veelal aangeduid als de drijver van de inrichting, periodiek moet rapporteren welke energiebesparende maatregelen zijn genomen. Voor locaties die al vóór 1 december 2023 informatieplichtig waren, blijft deze verplichting gelden met een uiterste indieningsdatum van 1 december 2027. Dit is vastgelegd als overgangsrecht binnen de Omgevingswet.
PvA verduurzamingsplan Gemeente Geldrop-Mierlo
21
Het onderscheid tussen beide verplichtingen is als volgt: 1. Energiebesparingsplicht: de feitelijke verplichting om maatregelen te treffen die zich binnen vijf jaar terugverdienen. Deze plicht geldt alleen voor inrichtingen die meer dan 50.000 kWh elektriciteit of 25.000 m³ aardgasequivalenten per jaar verbruiken. Uitzonderingen zijn onder meer gebouwen die uitsluitend gebruikmaken van lokaal opgewekte hernieuwbare energie, woonfuncties, kleine objecten (<50 m²) of gebouwen die slechts tijdelijk in gebruik zijn. 2. Informatieplicht: de rapportageplicht die iedere vier jaar geldt en waarbij moet worden aangetoond welke maatregelen zijn uitgevoerd. Deze rapportageplicht kan ook gelden voor gebouwen waarvoor de energiebesparingsplicht niet (meer) van toepassing is, bijvoorbeeld tijdelijke gebouwen of objecten die binnenkort gesloopt worden. In dat geval moet in de rapportage worden toegelicht waarom maatregelen niet zijn of niet meer worden uitgevoerd. De energiebesparingsplicht en informatieplicht zijn beide vastgelegd in de Omgevingswet en het Bal. De verantwoordelijkheid ligt bij de zogenoemde drijver van een milieubelastende activiteit: de ondernemer of organisatie die feitelijk zeggenschap heeft over de inrichting en het energieverbruik.
Uitzonderingen Informatieplicht en Energiebesparingsplicht De informatieplicht geldt in principe voor alle locaties die onder de energiebesparingsplicht vallen. Er zijn echter situaties waarin de informatieplicht formeel blijft bestaan, maar de rapportage beperkt kan worden ingevuld: • Voor tijdelijke gebouwen (maximaal twee jaar in gebruik) geldt dat er geen energiebesparingsplicht is, maar wél een rapportageplicht. In de rapportage moet worden toegelicht waarom energiebesparende maatregelen niet of niet meer worden uitgevoerd. • Voor gebouwen die binnenkort gesloopt worden, kan eveneens worden volstaan met een toelichting in de rapportage. • Voor gebouwen die buiten de energiebesparingsplicht vallen (zoals woonfuncties of zeer kleine gebouwen), is géén informatieplicht van toepassing. De energiebesparingsplicht geldt niet voor: • Gebouwen en activiteiten die uitsluitend gebruikmaken van op de locatie opgewekte hernieuwbare energie, ook als er een aansluiting is op het net om niet-gebruikte energie terug te leveren. o Let op: zodra voor een andere energiedrager wél gebruik wordt gemaakt van een netaansluiting, geldt de plicht alsnog. • Gebouwen met de gebruiksfunctie woonfunctie. • Bouwwerken geen gebouw zijnde.
• Een gebouw met een logiesfunctie dat minder dan 4 maanden per jaar wordt gebruikt én een verwacht energiegebruik heeft van minder dan 25% van het gebruik bij permanente bewoning. • Een alleenstaand gebouw met een gebruiksoppervlakte kleiner dan 50 m². • Een gebouw dat door de overheid is onteigend en dat ten behoeve van de onteigening zal worden gesloopt. • Een gebouw dat maximaal 2 jaar in gebruik is (nieuw onder de Omgevingswet).
3.9 Onderzoekplicht energiebesparing Voor locaties met een hoog energieverbruik (vanaf 10 miljoen kWh elektriciteit of 170.000 m³ aardgasequivalent per jaar) geldt, naast de informatieplicht, ook een onderzoeksplicht energiebesparing. Deze verplichting houdt in dat de gebouweigenaar of exploitant eens per vier jaar een gedetailleerd onderzoek moet laten uitvoeren naar aanvullende energiebesparende maatregelen. Daarbij gaat het onder meer om procesoptimalisatie, efficiënte aandrijvingen en technische isolatie.
PvA verduurzamingsplan Gemeente Geldrop-Mierlo
22
De rapportage moet digitaal worden ingediend via het eLoket van RVO. In sommige gevallen is (gedeeltelijke) vrijstelling mogelijk. Dat geldt bijvoorbeeld wanneer een erkend energiebeheersysteem wordt toegepast (zoals ISO 50001 in combinatie met ISO 14001) of wanneer het gebouw voldoet aan erkende duurzaamheidskeurmerken, zoals: • CO₂-prestatieladder (niveau 3, 4 of 5); • Erkend Duurzaam Plus of Premium; • CO₂-reductiemanagement (ISO 14001). De gemeente Geldrop-Mierlo beschikt op dit moment niet over locaties met een dergelijk hoog energieverbruik. Dat betekent dat de onderzoeksplicht binnen de gemeentelijke vastgoedportefeuille niet van toepassing is.
3.10 Europese Energie-Efficiëntie Richtlijn (Energy Efficiency Directive) Naast de informatie- en onderzoeksplicht kan voor sommige organisaties ook de EED-auditplicht gelden. Deze verplichting komt voort uit de Europese Energy Efficiency Directive (EED) en is gericht op het stimuleren van structurele energiebesparing binnen grote ondernemingen. De auditplicht geldt wanneer een organisatie voldoet aan ten minste één van de volgende criteria (inclusief dochterondernemingen en verbonden partijen): • 250 of meer werknemers; of • Een jaaromzet van meer dan €50 miljoen én een balanstotaal van meer dan €43 miljoen. Organisaties die onder deze verplichting vallen, moeten eens per vier jaar een energie-audit uitvoeren en deze rapporteren via het eLoket van RVO. De audit brengt in kaart waar energiebesparing mogelijk is, zowel technisch als organisatorisch, en vormt de basis voor toekomstig beleid en maatregelen. Sommige organisaties zijn vrijgesteld van de EED-auditplicht, mits zij: • Beschikken over een gecertificeerd energiebeheersysteem (ISO 50001 of ISO 14001, gecombineerd met ISO 14051); of • Erkend zijn met een duurzaamheidskeurmerk dat door het ministerie van EZK is goedgekeurd, mits dit betrekking heeft op de hele organisatie.
Voor publieke organisaties zoals gemeenten, provincies en waterschappen geldt de EED-auditplicht niet, omdat zij niet binnen de Europese definitie van een “grote onderneming” vallen. Dit wordt bevestigd door RVO, die aangeeft dat de auditplicht is gericht op private ondernemingen. Alleen wanneer een gemeente activiteiten verricht die als economische activiteit worden beschouwd, kan de verplichting mogelijk van toepassing zijn op dat specifieke onderdeel. Uitgangspunt is daarom dat de gemeente Geldrop-Mierlo niet EED-plichtig is. De verplichting kan echter wel indirect relevant zijn in de samenwerking met grote private partners of gebruikers, zoals zorginstellingen of commerciële exploitanten, die wél aan de criteria voldoen en dus auditplichtig zijn.
PvA verduurzamingsplan Gemeente Geldrop-Mierlo
23
3.11 Energieprestatie en wettelijke normen De energieprestatie van gebouwen wordt in Nederland bepaald volgens de NTA 8800. Dit is de landelijke rekenmethodiek waarmee de energiebehoefte van een gebouw wordt vastgesteld, uitgedrukt in kWh/m² per jaar, inclusief het aandeel hernieuwbare energie. Deze methode geldt zowel voor nieuwbouw als voor bestaande gebouwen en vormt de basis voor de bepaling van energielabels. Sinds 1 januari 2021 wordt het energielabel van utiliteitsgebouwen uitsluitend op basis van de NTA 8800 vastgesteld. Daarmee is er een uniforme en transparante systematiek voor het meten en vergelijken van energieprestaties, die tevens bijdraagt aan CO₂-reductie. Voor nieuwbouwprojecten gelden daarnaast wettelijke minimumeisen: de BENG-eisen (Bijna EnergieNeutrale Gebouwen). Deze zijn vastgelegd in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) en gelden voor alle gebouwen waarvoor een omgevingsvergunning nodig is. De eisen richten zich op: • Thermische isolatie (beperken van warmteverlies), • Luchtdichtheid (voorkomen van ongewenste infiltratie), • Energiezuinigheid van installaties (efficiënt verwarmen, koelen, ventileren en verlichten). Met BENG is geborgd dat alle nieuwbouw een hoog niveau van energiezuinigheid en comfort realiseert. In de Duurzaamheidsnota van de gemeente Geldrop-Mierlo wordt de ambitie uitgesproken om in 2050 CO₂-neutraal en aardgasvrij te zijn.
Daarbij ligt de nadruk op energiebesparing, het stimuleren van zonnepanelen (met name zon op dak) en het verduurzamen van gemeentelijk vastgoed. Hoewel de nota niet expliciet voorschrijft dat nieuwbouw op ENG-niveau (EnergieNeutraal Gebouw) moet worden gerealiseerd, sluit zij wel aan bij landelijke doelen en benadrukt zij dat de gemeente het goede voorbeeld wil geven bij eigen vastgoed en maatschappelijke voorzieningen. De wettelijke ondergrens voor nieuwbouw blijft BENG, maar gemeenten kunnen ervoor kiezen om verder te gaan en een hoger ambitieniveau vast te leggen, zoals ENG. • BENG: minimale landelijke eis, gericht op een zeer lage energiebehoefte en gedeeltelijke inzet van hernieuwbare energie. • ENG: een gebouw dat op jaarbasis netto energieneutraal is; de duurzaam opgewekte energie compenseert het totale verbruik. De gemeente Geldrop-Mierlo hanteert in lijn met de landelijke regelgeving de BENG-eisen (Bijna EnergieNeutraal Gebouw) als uitgangspunt voor nieuwbouw. Dit vormt de basis van het beleid en sluit aan bij het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Het toepassen van ENG op onderdelen is met name relevant bij de nieuwbouw van scholen en maatschappelijk vastgoed. Deze gebouwen hebben een lange levensduur en vervullen een maatschappelijke voorbeeldfunctie.
Door hier te investeren in een hogere energieprestatie dan wettelijk vereist, wordt niet alleen de kwaliteit en toekomstbestendigheid van het vastgoed versterkt, maar wordt tevens concreet bijgedragen aan de realisatie van de gemeentelijke ambitie om uiterlijk in 2050 volledig CO₂-neutraal te zijn.
PvA verduurzamingsplan Gemeente Geldrop-Mierlo
24
4 PROCESVORMING UITVOERINGSMAATREGELEN 4.1 Efficiënt inzetten middelen De uitvoering van de verduurzamingsmaatregelen binnen de vastgoedportefeuille van Geldrop-Mierlo vindt plaats binnen de wettelijke termijnen en richt zich op een zo efficiënt mogelijke planning en inzet van middelen. De gemeente streeft daarbij naar het benutten van natuurlijke vervangingsmomenten, zodat verduurzaming en regulier onderhoud waar mogelijk samenvallen. Op die manier kunnen investeringen gebundeld worden en wordt het mogelijk om per object in één keer een grote labelsprong te realiseren. Om daadwerkelijk over te gaan tot uitvoering, is het van essentieel belang dat de basisinformatie over de vastgoedportefeuille op orde is. Zowel op objectniveau als op portefeuilleniveau dienen de benodigde gegevens beschikbaar te zijn. Er wordt onderscheid gemaakt in drie invalshoeken: objectgerichte, bestuurlijk-politieke en sociaal-gebruikersgerichte aspecten. Objectgerichte uitgangspunten: • Starten met het ‘laaghangend fruit’ op basis van de 80/20-regel; • Per pand een procesbeschrijving koppelen aan een realistisch tijdspad; • Kwaliteit van bestaande energielabels toetsen en ontbrekende labels actualiseren; • Eigenaarsverhoudingen en verantwoordelijkheden, bijvoorbeeld bij schoolgebouwen en kindcentra, helder vastleggen ten behoeve van de kernportefeuilleanalyse.
Bestuurlijk-politieke uitgangspunten: • Inzicht verkrijgen in politieke gevoeligheden rondom gemeentelijk eigendom; • De planning zoals vastgesteld in de routekaart en gemeentelijk beleid is leidend; • Werken met een duurzaamheidsladder om stapsgewijs of versneld van label E naar energieleverend te gaan; • Keuzes maken in uitvoeringsstrategie: uitvoeren in eigen beheer of (deels) onderbrengen in een investeringsconstructie zoals een revolverend fonds of publiek-private samenwerking. Sociaal-gebruikersgerichte uitgangspunten: • Benutten van ‘succesmomenten’ om draagvlak en versnelling te realiseren, bijvoorbeeld via zichtbare voorbeeldprojecten; • Structurele afstemming met beleidsafdelingen (zoals sport, onderwijs, cultuur en sociaal domein) over het gebruik en belang van gemeentelijk vastgoed in relatie tot beleidsdoelen; • Afspraken maken met gebruikers over verduurzamingsmaatregelen en eventueel delen in opbrengsten (split incentives). • Door deze integrale benadering ontstaat een robuuste uitvoeringsstrategie waarin techniek, beleid en gebruik hand in hand gaan. Deze aanpak vormt de basis voor het realiseren van een duurzame vastgoedportefeuille die aansluit bij de ambities van Geldrop-Mierlo richting 2030, 2040 en 2050. Binnen de DMJOV wordt optimaal gebruikgemaakt van natuurlijke vervangingsmomenten.
Duurzame investeringen, zoals isolatiemaatregelen, installatievervanging of de toepassing van zonnepanelen, worden daarbij gecombineerd met geplande onderhoudsactiviteiten. Dit verhoogt de kostenefficiëntie en versnelt de realisatie van de duurzaamheidsdoelstellingen.
PvA verduurzamingsplan Gemeente Geldrop-Mierlo
25
Gebruik Erkende maatregelen (EML) In het hele proces wordt nadrukkelijk rekening gehouden met de Energiebesparingsplicht en de bijbehorende Erkende Maatregelenlijst (EML). Voor gebouwen die boven de wettelijke verbruiksgrenzen uitkomen (meer dan 50.000 kWh elektriciteit en/of 25.000 m³ aardgas per jaar) worden de relevante maatregelen uit de EML systematisch in beeld gebracht, ingepland en uitgevoerd. Waar van toepassing worden deze maatregelen ook opgenomen in de DMJOV, zodat zowel de wettelijke verplichtingen als de gemeentelijke verduurzamingsdoelstellingen geborgd zijn. Met deze werkwijze voldoet de gemeente tevens aan de rapportageplicht via het eLoket van de RVO. Voorbeelden van de te nemen (erkende) maatregelen:
PvA verduurzamingsplan Gemeente Geldrop-Mierlo
26
4.2 Organisatie en capaciteit De verduurzaming van gemeentelijke gebouwen in Geldrop-Mierlo kan in principe volledig in eigen beheer worden uitgevoerd, onder regie van Vastgoedbeheer. De werkzaamheden worden daarbij gecoördineerd vanuit de centrale eigenaarsrol. De huidige formatie en beschikbare ETF’s zijn voldoende toegerust om deze opgave te realiseren. In de uitvoering wordt gewerkt in samenspraak en afstemming met de betrokken interne disciplines, en waar nodig kan ondersteuning worden ingeschakeld van een externe partner voor specifieke onderdelen, zoals projectvoorbereiding, aanbesteding of realisatie. Deze hybride aanpak met interne regie en waar nodig externe ondersteuning waarborgt de voortgang, versterkt de uitvoering en biedt flexibiliteit bij pieken in de werkdruk. Om de opgave beheersbaar te houden, wordt de vastgoedportefeuille onderverdeeld in kleinere, overzichtelijke clusters. Dit bevordert de uitvoerbaarheid, maakt aanbestedingen aantrekkelijker, ook voor lokale marktpartijen, en zorgt voor zichtbare resultaten binnen afzienbare tijd. Deze succesmomenten fungeren als vliegwiel voor de verdere verduurzaming van de portefeuille.