PvA verduurzaming gemeente GM - Def

Benchmark gemeentelijk vastgoed De gemeentelijke vastgoedportefeuille van Geldrop-Mierlo omvat circa 46.000 m² BVO. Volgens de Benchmark Gemeentelijk Vastgoed 2024 wordt gemiddeld 6,6 FTE per 100.000 m² BVO ingezet voor vastgoedbeheer en ontwikkeling. Omgerekend naar de omvang van de portefeuille komt dit neer op een normformatie van ongeveer 3,0 FTE. De huidige bezetting bestaat uit circa 3,0 FTE intern, aangevuld met 0,2–0,5 FTE externe ondersteuning. Daarmee is effectief 3,2–3,5 FTE beschikbaar. Dit sluit nauw aan bij de benchmark en maakt dat de gemeente voldoende is toegerust om het reguliere vastgoedbeheer en de verduurzamingsopgave structureel en planmatig uit te voeren, met ruimte om flexibel op te schalen bij piekbelasting of specialistische trajecten. Rekenkader benchmark • Benchmark: gemiddeld 6,6 FTE per 100.000 m² BVO voor gemeentelijk vastgoedbeheer. • Portefeuille Geldrop-Mierlo: ca. 46.000 m² BVO. • Doorrekening: 46.000 / 100.000 = 0,46; 0,46 × 6,6 FTE = 3,036 FTE = afgerond ≈ 3,0 FTE als benchmark-norm voor deze omvang.

PvA verduurzamingsplan Gemeente Geldrop-Mierlo

27

5 SUBSIDIES, MIDDELEN, DUURZAAMHEIDSNOTA 5.1 Subsidies Voor het verduurzamen, beheren en toekomstbestendig maken van het maatschappelijk vastgoed maakt de gemeente Geldrop-Mierlo, waar mogelijk, gebruik van externe financieringsmogelijkheden. Naast inzet van eigen middelen onderzoekt en benut de gemeente actief landelijke subsidieregelingen die specifiek gericht zijn op het ondersteunen van verduurzamingsmaatregelen in publieke gebouwen. Voor elke vorm van subsidie gelden vereisten en voorwaarden die vooraf zorgvuldig moeten worden bekeken. Denk aan eisen ten aanzien van het type maatregel, de minimale omvang van de investering, de technische specificaties of de aanwezigheid van een energieadvies. Ook de timing van de aanvraag en de beschikbare budgetten spelen een rol: sommige regelingen werken met een plafond of, zoals bij DUMAVA, met een lotingsysteem. Daarnaast geldt dat subsidies in de regel niet stapelbaar zijn. Dat betekent dat dezelfde investering niet met meerdere subsidieregelingen tegelijk kan worden bekostigd. Wel kan het voorkomen dat verschillende regelingen elkaar aanvullen, bijvoorbeeld doordat SDE++ een exploitatiesubsidie is (voor de opbrengst van duurzame energie) en DUMAVA een investeringssubsidie.

Het is daarom belangrijk dat de gemeente per project vooraf een gedegen subsidieanalyse uitvoert, zodat helder is welke regeling het meest passend is en hoe de voorwaarden het beste kunnen worden benut.

DUMAVA De DUMAVA-regeling (Duurzaam Maatschappelijk Vastgoed) is een subsidieregeling van het Rijk die zich richt op het verduurzamen van bestaand maatschappelijk vastgoed, waaronder gemeentelijke gebouwen, sportaccommodaties, culturele instellingen en zorgvoorzieningen. De subsidie is bedoeld voor maatregelen die leiden tot energiebesparing en CO₂-reductie, zoals isolatie, verbetering van installaties, toepassing van zonne-energie, energieopslag en monitoring. Ook integrale verduurzamingstrajecten op basis van een energieadvies of routekaart komen in aanmerking. Deze regeling sluit aan bij de ambitie van de gemeente Geldrop-Mierlo om haar vastgoedportefeuille op termijn klimaatneutraal te maken.

SPUK-regeling De SPUK-regeling (Specifieke Uitkering Sport) is gericht op gemeenten die investeren in sportaccommodaties in publiek eigendom. Het gaat hierbij om bijdragen voor bouw, renovatie en verduurzaming van onder andere sporthallen, gymzalen en zwembaden. SPUK kan worden ingezet ter ondersteuning van maatregelen die anders volledig uit de gemeentelijke begroting zouden moeten worden bekostigd. De regeling is flexibel toepasbaar en kan onder voorwaarden worden gecombineerd met andere subsidies, zoals DUMAVA.

BOSA De BOSA-subsidie is primair bedoeld voor sportorganisaties (verenigingen en stichtingen) die investeren in bouw, renovatie of onderhoud van sportaccommodaties. De gemeente Geldrop-Mierlo kan hier indirect van profiteren wanneer zij samenwerkt met sportorganisaties die gebruikmaken van gemeentelijke sportpanden. BOSA biedt bovendien extra subsidiepercentages voor investeringen in energiebesparende maatregelen en voor het verbeteren van de toegankelijkheid van sportvoorzieningen voor mensen met een beperking.

PvA verduurzamingsplan Gemeente Geldrop-Mierlo

28

SDE++ - regeling De SDE++-regeling (Stimulering Duurzame Energieproductie en Klimaattransitie) is bedoeld voor organisaties die investeren in technieken die bijdragen aan CO₂-reductie. Gemeenten kunnen deze subsidie aanvragen voor onder andere de opwek van hernieuwbare energie, zoals zonnepanelen op gemeentelijke daken, zonneboilers, warmtepompen. De regeling vergoedt het verschil tussen de kostprijs van duurzame energie en de marktprijs, en is daarmee vooral aantrekkelijk voor grotere installaties of collectieve toepassingen. Voor de gemeente Geldrop-Mierlo biedt de SDE++ kansen om de exploitatie van duurzame energieprojecten binnen het maatschappelijk vastgoed financieel aantrekkelijk te maken. Denk hierbij aan de inzet van zonnestroom op sportcomplexen of scholen, of het toepassen van duurzame warmteoplossingen bij grootschalige renovaties. Door de SDE++ te combineren met andere regelingen zoals DUMAVA of SPUK kan de financiële dekking van investeringen aanzienlijk worden versterkt.

5.2 Gebruik van subsidies De uiteindelijke verhouding tussen investering en opbrengst hangt sterk af van de mate waarin subsidies kunnen worden benut. De DUMAVA-regeling kan bij enkelvoudige maatregelen, zoals isolatie, Ledverlichting of zonnepanelen, een aanzienlijk deel van de projectkosten vergoeden. Omdat de regeling via een loting wordt verstrekt, is toekenning niet gegarandeerd, maar wanneer een aanvraag wordt gehonoreerd, zorgt dit direct voor een lagere netto-investering en een kortere terugverdientijd. Daarnaast biedt de SDE++-regeling belangrijke kansen bij duurzame energieopwekking, bijvoorbeeld bij zonnepanelen of warmtepompen. Deze regeling levert een structurele exploitatiesubsidie op die investeringen in hernieuwbare energie financieel aantrekkelijker maakt en het rendement verhoogt. Voor sportaccommodaties zijn er bovendien de SPUK- en BOSA-regelingen, die in bepaalde gevallen een aanzienlijk deel van de kosten kunnen vergoeden en daarmee juist de verduurzaming van energie-intensieve gebouwen haalbaarder maken. Door deze regelingen slim en planmatig in te zetten kan de gemeente de netto-investeringen substantieel verlagen. Dit betekent dat de jaarlijkse lasten die nu nog als extra worden geraamd, in de praktijk aanzienlijk lager kunnen uitvallen, terwijl de structurele energiebesparingen onverminderd doorwerken.

Strategisch gezien maakt dit dat verduurzaming niet alleen noodzakelijk is om de klimaatdoelstellingen te halen, maar ook financieel verantwoord en aantrekkelijk wordt.

PvA verduurzamingsplan Gemeente Geldrop-Mierlo

29

5.3 Toepassing subsidies Regeling/subsidie

Waarvoor

Toepassing

Mogelijke subsidie

DUMAVA (Duurzaam Maatschappelijk Vastgoed)

Voor energiebesparende en duurzame maatregelen aan bestaande maatschappelijke gebouwen, zoals isolatie, installaties, zonnepanelen, energieopslag en monitoring. Ook integrale verduurzaming op basis van een energieadvies is subsidiabel.

Voor Geldrop-Mierlo biedt DUMAVA kansen bij de verduurzaming van onder andere wijkcentra, MFA’s, sporthallen en culturele voorzieningen. Bijvoorbeeld het vervangen van oude installaties, het verbeteren van de gebouwschil of het aanbrengen van slimme energiesturing kan (deels) met subsidie worden uitgevoerd. Aansluiten bij de routekaart duurzaam vastgoed versterkt de subsidiekans.

Bij 1, 2 of 3 maatregelen 20% van de projectkosten. Bij integrale projecten maximaal 30%.

SPUK (Specifieke Uitkering Sport)

Voor de bouw, renovatie, verduurzaming of herontwikkeling van gemeentelijke sportaccommodaties. Kan ook ingezet worden voor bredere sportstimuleringsmaatregelen.

Gemeente Geldrop-Mierlo kan deze regeling benutten bij de renovatie of verduurzaming van sportaccommodaties. Denk aan investeringen in ledverlichting, ventilatie of isolatie. Ook activiteiten ter bevordering van sportdeelname kunnen worden ondersteund.

Tot 30% van de projectkosten.

BOSA (Stimulering Bouw en Onderhoud Sportaccommodaties)

Voor bouw, onderhoud en verduurzaming van sportaccommodaties, met extra subsidie bij energiebesparende of toegankelijkheidsmaatregelen.

Hoewel BOSA gericht is op sportverenigingen (nietgemeentelijke eigenaren), kan de gemeente indirect profiteren door samen te werken met lokale sportclubs. Ondersteuning bij aanvragen helpt om gemeentelijke doelen voor duurzaamheid en sportparticipatie te realiseren.

20% tot 30% van de projectkosten afhankelijk van de maatregel.

SDE++ (Stimulering Duurzame Energieproductie en Klimaattransitie)

Voor grootschalige duurzame energieprojecten zoals zonnepanelen, warmtepompen, restwarmte en geothermie.

Voor grotere gemeentelijke locaties of samenwerkingen in de regio kan SDE++ een belangrijke rol spelen in het financieren van energieopwekking. Vooral interessant bij schaalvergroting of regionale energiehubs.

Effectief 10–15 cent per kWh extra opbrengst (geen % directe investering, maar structurele exploitatiesubsidie)

PvA verduurzamingsplan Gemeente Geldrop-Mierlo

30

5.4 Mogelijke doorontwikkeling en middelen Naast de reguliere investeringen zijn er ook andere manieren om verduurzamingsmaatregelen te financieren. Daarbij kan de gemeente sturen op de totale kosten van een gebouw gedurende de hele gebruiksperiode. Dit wordt aangeduid als Total Cost of Ownership (TCO). Het gaat dus niet alleen om de investeringskosten op het moment van uitvoering, maar ook om alle toekomstige kosten voor onderhoud, energie en beheer. Door investeringen op deze manier te beoordelen, wordt zichtbaar dat verduurzaming in veel gevallen niet leidt tot hogere lasten, maar juist tot een lagere of gunstigere exploitatie vergeleken met de huidige situatie. De gemeente kan, naast reguliere investeringen en subsidies, ook gebruikmaken van andere manieren om verduurzaming te financieren. Dit kan bijvoorbeeld door vastgoed dat geen onderdeel meer hoeft uit te maken van de gemeentelijke portefeuille te verkopen (afstoten), of door een gebouw tijdelijk te verkopen en terug te huren (sale-and-leaseback). Met deze constructies kan de gemeente onder bepaalde voorwaarden extra financiële middelen vrijmaken die vervolgens ingezet kunnen worden voor de verduurzamingsopgave.

Het afwegen en toepassen van dit soort financiële instrumenten valt onder de verantwoordelijkheid van Taakveld Grondzaken, omdat dit taakveld de regie heeft over de gemeentelijke vastgoedportefeuille en de strategische keuzes rondom bezit en financiering. Belangrijk om te benadrukken is dat dit nadrukkelijk géén onderdeel uitmaakt van dit verduurzamingsplan, met uitzondering van de DUMAVA-subsidie, die wél onderdeel vormt van het taakveld Vastgoedbeheer.

5.5 Maatschappelijk Verantwoord Opdrachtgeven en Inkopen (MVOI) De gemeente Geldrop-Mierlo streeft ernaar om bij het beheren, onderhouden en verduurzamen van maatschappelijk vastgoed niet alleen financieel doelmatig, maar ook maatschappelijk verantwoord te handelen. Dit gebeurt onder andere door het toepassen van Maatschappelijk Verantwoord Opdrachtgeven en Inkopen (MVOI), in lijn met landelijke richtlijnen én het gemeentelijke duurzaamheidsbeleid zoals vastgelegd in de Duurzaamheidsnota van de gemeente Geldrop-Mierlo. De duurzaamheidsnota benadrukt onder meer: • Het vergroten van bewustwording en betrokkenheid van inwoners en bedrijven bij verduurzaming, • Het faciliteren en stimuleren van circulaire economie door circulair aanbesteden en duurzaam materiaalgebruik, • Het ruimte geven aan innovatie binnen energie, klimaatadaptatie en circulariteit, • Het goede voorbeeld geven als gemeentelijke organisatie door duurzaamheid structureel in beleid en uitvoering te integreren. MVOI betekent dat de gemeente bij aanbestedingen en inkooptrajecten niet uitsluitend naar prijs en kwaliteit kijkt, maar nadrukkelijk ook de maatschappelijke meerwaarde van een opdracht meeweegt. Voor de gemeente GeldropMierlo betekent dit onder meer: • Duurzaamheid: het bevorderen van energiezuinige oplossingen, circulair materiaalgebruik en structurele CO₂-reductie bij onderhouds- en investeringsprojecten.

Dit sluit aan bij de duurzaamheidsdoelen van de gemeente: CO₂-neutraal, circulair en klimaatbestendig in 2050. • Sociale impact: het benutten van mogelijkheden om werkgelegenheid te creëren voor mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt, bijvoorbeeld via Social Return of leerwerkplekken. • Innovatie: het stimuleren van slimme, toekomstbestendige oplossingen binnen het vastgoedbeheer, zoals data-gedreven onderhoud of modulair bouwen, in lijn met de nota waarin ruimte geven aan innovatie expliciet als uitgangspunt wordt genoemd. • Transparantie en samenwerking: het maken van duidelijke afspraken met opdrachtnemers over prestaties, monitoring, duurzaamheidseisen en het aangaan van langetermijnrelaties, passend bij de uitgangspunten van participatie en samenwerking met stakeholders.

PvA verduurzamingsplan Gemeente Geldrop-Mierlo

31

In de praktijk wordt MVOI binnen het vastgoedbeheer van Geldrop-Mierlo bijvoorbeeld toegepast door: • Bij onderhoudscontracten nadrukkelijk te vragen naar milieuvriendelijke producten en circulair materiaalgebruik; • In bouw- en renovatietrajecten duurzame gunningscriteria en eisen aan energielabels of CO₂-reductie op te nemen.

5.6 Duurzaamheidsnota Geldrop-Mierlo Het Klimaatakkoord van Parijs en het Nederlandse Klimaatakkoord vormen de basis voor de duurzaamheidsopgaven waar alle gemeenten voor staan. De gemeente Geldrop-Mierlo heeft deze landelijke doelstellingen vertaald naar de lokale context in de Duurzaamheidsnota. In deze nota zijn concrete ambities vastgelegd, zoals het verduurzamen van gemeentelijk vastgoed, het verhogen van het aandeel duurzame energie en het toepassen van circulariteit in aanbestedingen. Dit verduurzamingsplan vormt de praktische uitwerking van deze beleidskaders. Waar de Duurzaamheidsnota richting geeft, vertaalt dit plan de ambities naar de vastgoedportefeuille van de gemeente. Daarmee ontstaat een duidelijke lijn: van internationale afspraken, naar nationale kaders, via lokaal beleid, tot concrete uitvoering binnen het gemeentelijk vastgoed. Het Plan van Aanpak verduurzaming maatschappelijk vastgoed van de gemeente Geldrop-Mierlo vormt een belangrijke vervolgstap in de uitvoering van de ambities uit de Duurzaamheidsnota. Daarin is vastgelegd dat de gemeente in 2025 een meerjarenplan voor verduurzaming van het gemeentelijk vastgoed gereed en in uitvoering heeft en dat minimaal 30% van de panden energielabel A of B moet hebben. Binnen het vastgoedbeheer zien we dat deze doelstellingen al concreet vorm krijgen.

Bij de energielabelplichtige objecten is inmiddels een positieve ontwikkeling zichtbaar: • 42% van de geregistreerde labels (22 van de 57 objecten) heeft inmiddels een score C of hoger. • In totaal zijn 31 objecten voorzien van een energielabel. • Circa 14 objecten vallen buiten de labelplicht. • Voor ongeveer 7 objecten geldt dat in het komende jaar een herlabeling plaatsvindt of dat deze een andere bestemming krijgen, zoals sloop. Hiermee presteert de gemeente boven het tempo van de doelstellingen uit de duurzaamheidsnota en worden sterke stappen gezet richting het behalen van het streven van minimaal 30% A- of B-labels in 2025. Daarnaast beschikt de gemeente over een DMJOV waarin onderhoudsmaatregelen structureel worden gekoppeld aan verduurzamingsopgaven. Hiermee wordt ervoor gezorgd dat investeringen doelmatig, planmatig en toekomstgericht worden uitgevoerd. Samen met het PvA verduurzaming biedt dit een helder uitvoeringskader waarmee de gestelde duurzaamheidsdoelstellingen systematisch kunnen worden gerealiseerd. Door het toepassen van Maatschappelijk Verantwoord Opdrachtgeven en Inkopen (MVOI), met nadruk op circulariteit, CO₂-reductie, sociale impact en innovatie, wordt de verduurzaming van het vastgoed niet alleen een technische, maar ook een maatschappelijke opgave.

Op deze manier draagt de gemeente bij aan de kwaliteit en levensduur van haar vastgoed en tegelijkertijd aan de bredere ambitie om in 2050 een CO₂-neutrale, circulaire en klimaatbestendige gemeente te zijn.

PvA verduurzamingsplan Gemeente Geldrop-Mierlo

32

6 FINANCIËLE CONSEQUENTIES 6.1 Werkwijze en onderbouwing benodigd budget Om richting te geven aan de verduurzamingsopgave van onze vastgoedportefeuille is een CO₂-routekaart opgesteld. Deze routekaart sluit aan bij de doelstellingen uit het Klimaatakkoord en biedt concreet inzicht in de maatregelen die nodig zijn om onze vastgoedobjecten stapsgewijs te verduurzamen richting 2030. Voor het eerste scenario, gericht op het realiseren van circa 55% CO₂-reductie, wordt een totale investering van ongeveer € 5,2 miljoen geraamd. Dit bedrag is gebaseerd op de volledige set van geadviseerde maatregelen, uit te voeren binnen een periode van vijf jaar. De raming is opgesteld op basis van eerste uitgangspunten door de externe partij EP-Scan. Binnen Vastgoedbeheer en mede door de externe partij Luvas, is de routekaart zorgvuldig beoordeeld. Elke maatregel is getoetst op technische haalbaarheid, de realiteitswaarde van de geraamde kosten en de mogelijkheid om aan te sluiten bij natuurlijke vervangingsmomenten. Maatregelen die samenvallen met geplande onderhoudswerkzaamheden worden in dit plan niet als afzonderlijke investering opgenomen, maar beschouwd als upgrades binnen het bestaande onderhoudsbudget. Op deze manier beperken we de additionele investeringslast.

Door deze kritische beoordeling vallen de uiteindelijk benodigde investeringen lager uit dan in eerste instantie in de routekaart was geraamd.

6.2 Financiële opgave Direct benodigd bedrag Onderstaande tabel vormt het financiële vertrekpunt van dit plan van aanpak. De tabel laat zien welk investeringsniveau per jaar nodig is om de verduurzamingsmaatregelen conform de routekaart uit te voeren en welk deel daarvan aanvullend moet worden gefinancierd. Deze tabel toont uitsluitend de directe verduurzamingsinvesteringen. Het gemiddelde aanvullende investeringsniveau bedraagt 300.397 euro per jaar excl. BTW. In de volgende stap wordt dit bedrag verbreed met kosten die noodzakelijk zijn om deze investeringen daadwerkelijk te kunnen realiseren. 2026

2027

2028

2029

2030

Totaal

€ 317.443,00

€ 323.791,86

€ 330.267,70

€ 336.873,05

€ 343.610,51

€ 1.651.986,13

€ 150.000,00

€

€

€

€

€

€ 167.443,00

€ 323.791,86

-

-

€ 330.267,70

Totaal benodigd krediet verduurzaming 5 jaar

PvA verduurzamingsplan Gemeente Geldrop-Mierlo

-

€ 336.873,05

-

€ 343.610,51

150.000,00

€ 1.501.986,13 €

300.397,23

33

Aanvullende voorzieningen De uitvoering van verduurzamingsmaatregelen vraagt naast investeringen in fysieke maatregelen ook om capaciteit voor voorbereiding, coördinatie en risicobeheersing. Deze kosten zijn structureel en onlosmakelijk verbonden met de uitvoering. Deze tabel bouwt voort op kop 6.2.1 door het gemiddelde jaarlijkse investeringsbedrag te vervolledigen. Door deze aanvullende kosten expliciet op te nemen ontstaat een realistisch uitvoeringsbudget. Dit totaalbedrag vormt de basis voor de jaarlijkse investeringskredieten die in de volgende stap worden uitgewerkt. Aanvullende kosten

Directe verduurzamingsinvestering

€

300.397,23

Advisering, herijking, subsidies (post)

€

40.000,00

Projectmanagement, uitvoering (3%)

€

9.011,92

Onvoorziene kosten (3%)

€

9.011,92

Verduurzamingsinvestering per jaar

€

358.421,06

Investeringskredieten per jaar inclusief BTW In deze stap wordt het gemiddelde jaarlijkse uitvoeringsbudget uit kop 6.2.1 vertaald naar concrete investeringskredieten per begrotingsjaar. Daarbij wordt gekeken naar drie samenhangende aspecten: • De fasering van de directe verduurzamingsmaatregelen uit de routekaart, • De vaste aanvullende kosten die nodig zijn om deze maatregelen uit te voeren, • Het BTW-effect dat ontstaat doordat de BTW bij het merendeel van de objecten niet verhaalbaar is. De kolom directe investering laat per jaar zien welk deel van de verduurzamingsmaatregelen feitelijk wordt uitgevoerd. Deze bedragen sluiten één op één aan op het investeringsniveau uit het huidige hoofdstuk en volgen de inhoudelijke fasering van het programma. De aanvullende kosten bestaan uit advisering, projectmanagement en onvoorzien. Deze kosten zijn niet projectgebonden aan één specifiek pand, maar ondersteunend aan het totale programma. Daarom zijn zij gelijkmatig over de jaren verdeeld en per jaar als vast bedrag opgenomen. Het subtotaal vormt het totaal van directe investeringen en aanvullende kosten per jaar en representeert het bedrag dat daadwerkelijk wordt uitgegeven vóór BTW. De BTW is toegevoegd omdat bij 24 van de 28 objecten de BTW niet verhaalbaar is.

Omdat geen gedetailleerde verdeling per pand beschikbaar is, is conservatief gerekend met BTW over het volledige investeringsbedrag per jaar. Het totaal investeringskrediet is het bedrag dat per jaar bestuurlijk beschikbaar moet worden gesteld om het programma zonder financiële belemmeringen te kunnen uitvoeren. Deze tabel vormt daarmee de schakel tussen de inhoudelijke routekaart en de financiële besluitvorming. De hieruit voortvloeiende investeringskredieten worden in de volgende stap gebruikt voor de berekening van de kapitaallasten en de doorwerking in de exploitatie.

PvA verduurzamingsplan Gemeente Geldrop-Mierlo

34

Jaar

Directe investering [€]

Aanvullende kosten [€]

Subtotaal [€]

BTW [€]

Totaalbedrag [€]

2026

167.443

58.023

225.466

47.348

272.814

2027

323.791

58.023

381.815

80.181

461.997

2028

330.267

58.023

388.291

81.541

469.832

2029

336.873

58.023

394.896

82.928

477.825

2030

343.610

58.023

401.634

84.343

485.977

Totaal

1.501.986

290.119

1.792.105

376.342

2.168.447

PvA verduurzamingsplan Gemeente Geldrop-Mierlo

35

Afschrijving en kapitaallasten Voorgesteld wordt om de investeringen lineair af te schrijven over een periode van 15 jaar. Dit sluit aan bij de verwachte economische levensduur van de verduurzamingsmaatregelen en bij gangbare gemeentelijke uitgangspunten voor vastgoedgerelateerde investeringen. Lineaire afschrijving heeft als voordeel dat: • De jaarlijkse lasten voorspelbaar en stabiel zijn; • De financiële effecten goed vergelijkbaar zijn tussen jaren; • De raad vooraf inzicht krijgt in de structurele consequenties. Voor de berekening van de rentelasten wordt uitgegaan van een rentepercentage van 1,1%,. De rente wordt berekend over de restboekwaarde van de investering. Dit betekent dat: • In het eerste jaar na investering rente wordt berekend over het volledige investeringsbedrag; • In de daaropvolgende jaren de rentelast afneemt doordat de boekwaarde door afschrijving daalt. Deze benadering sluit aan bij het uitgangspunt dat alleen het nog niet afgeschreven deel van de investering rentedragend is. De jaarlijkse kapitaallasten bestaan uit de som van afschrijving en rente. Dit bedrag geeft een indicatie van de structurele last die, bij besluitvorming, in de exploitatie zou moeten worden opgevangen.

Met deze rekenwijze wordt het onderscheid expliciet gemaakt tussen het investeringskrediet (eenmalig en geactiveerd op de balans) en de kapitaallasten (jaarlijks en ten laste van de exploitatie). Hierdoor krijgt de raad voorafgaand aan de besluitvorming inzicht in zowel de omvang van de voorgenomen investeringen als de mogelijke structurele financiële effecten in de jaren daarna. Omdat de investeringen over meerdere jaren worden voorzien, ontstaat bij deze rekenwijze een gefaseerde opbouw van kapitaallasten. De lasten starten steeds in het jaar na investering en nemen cumulatief toe naarmate meer investeringsjaren gelijktijdig doorwerken. Deze systematiek maakt inzichtelijk: • Hoe de financiële impact zich in de tijd ontwikkelt; • Wat de lasten niet in één keer ontstaan; • Wanneer sprake is van volledige doorwerking van alle investeringsjaren.

PvA verduurzamingsplan Gemeente Geldrop-Mierlo

36

Investering verduurzaming 2026 Rente 1,1% Afschrijving 15 jr Totaal

€

Investering verduurzaming 2027 Rente 1,1% Afschrijving 15 jr Totaal

€

Investering verduurzaming 2028 Rente 1,1% Afschrijving 15 jr Totaal

€

Investering verduurzaming 2029 Rente 1,1% Afschrijving 15 jr Totaal

€

Investering verduurzaming 2030 Rente 1,1% Afschrijving 15 jr Totaal

€

Totaal kapitaallasten

272.815 € € €

2026 € € €

2027 3.001 € 18.188 € 21.189 €

2028 2.801 € 18.188 € 20.989 €

2029 2.601 € 18.188 € 20.789 €

2030 2031 2.401 € 2.201 18.188 € 18.188 20.589 € 20.389

€ € €

2026 € € €

2027 € € €

2028 5.082 € 30.800 € 35.882 €

2029 4.743 € 30.800 € 35.543 €

2030 2031 4.404 € 4.066 30.800 € 30.800 35.204 € 34.866

€ € €

2026 € € €

2027 € € €

2028 € € €

2029 5.168 € 31.322 € 36.490 €

2030 2031 4.824 € 4.479 31.322 € 31.322 36.146 € 35.801

€ € €

2026 € € €

2027 € € €

2028 € € €

2029 € € €

2030 2031 5.256 € 4.906 31.855 € 31.855 37.111 € 36.761

€ € €

2026 € € €

2027 € € €

2028 € € €

2029 € € €

2030 2031 € 5.346 € 32.399 € 37.744

€

-

21.189 €

56.870 €

461.997

469.833

477.825

485.978

€

92.821 € 129.049 € 165.560

6.3 Advisering raadbesluit Op basis van het in de tabel weergegeven financiële verloop wordt de raad geadviseerd om voor de periode 2026 tot en met 2030 de benodigde financiële middelen beschikbaar te stellen voor de uitvoering van het verduurzamingsplan. De tabel laat zien dat deze middelen leiden tot een geleidelijke opbouw van de jaarlijkse lasten. In 2030 bedragen deze lasten € 129.050 per jaar en zodra alle investeringsjaren volledig zijn doorgerekend, werken zij door naar een structureel niveau van € 165.560 per jaar in het eerstvolgende jaar. Met dit besluit wordt de raad gevraagd in te stemmen met: 1. De raad stelt de investeringskredieten beschikbaar voor de uitvoering van de verduurzamingsroutekaart in de periode 2026 tot en met 2030, conform de voorgestelde fasering. 2. De raad stemt ermee in dat de uit deze investeringen voortvloeiende jaarlijkse rente- en afschrijvingslasten structureel worden opgenomen in de exploitatie, oplopend tot circa € 129.050 per jaar in 2030 en doorwerkend naar circa € 165.560 per jaar bij volledige doorwerking. De verduurzamingsmaatregelen worden gefaseerd uitgevoerd, waarbij jaarlijks een nieuw investeringsbedrag wordt toegevoegd dat aansluit bij de planning en uitvoerbaarheid van de routekaart. De financiële gevolgen van deze investeringen werken niet in één keer volledig door, maar bouwen zich in de jaren na realisatie stapsgewijs op.

Hierdoor blijven de lasten in de eerste jaren beperkt en nemen zij geleidelijk toe.

PvA verduurzamingsplan Gemeente Geldrop-Mierlo

37

De gepresenteerde bedragen vormen een momentopname op basis van de huidige inzichten en het gehanteerde prijspeil. De uitvoering van het verduurzamingsplan vindt plaats over meerdere jaren en is daarmee onderhevig aan ontwikkelingen zoals marktprijzen, technische voortgang en gewijzigde beleidskaders. Om die reden wordt het financiële kader periodiek herijkt. De tabel maakt het cumulatieve effect van de investeringen expliciet inzichtelijk door per jaar te laten zien welk deel van de lasten voortkomt uit eerdere investeringsjaren en hoe deze zich opstapelen. Door ook het eerstvolgende jaar na 2030 in beeld te brengen, wordt duidelijk welk structurele lastenbeeld ontstaat zodra alle investeringen volledig zijn doorvertaald naar de exploitatie. Met dit raadsbesluit wordt een realistisch en beheersbaar financieel kader vastgesteld, waarbij ruimte blijft om op basis van voortgang en actualisatie bij te sturen.

6.4 Samenhang tabellen investeringsniveau De uitvoering van de verduurzamingsroutekaart vraagt om een structureel investeringsniveau dat bestaat uit zowel directe verduurzamingsmaatregelen als ondersteunende kosten die noodzakelijk zijn om deze maatregelen daadwerkelijk te kunnen realiseren. Uitgangspunt voor de uitvoering is een gemiddelde directe verduurzamingsinvestering van € 300.397,23 per jaar. Dit betreft de feitelijke investeringen in maatregelen zoals isolatie, installaties en zonnepanelen. Om deze maatregelen zorgvuldig, uitvoerbaar en beheerst te kunnen uitvoeren, zijn aanvullende kosten noodzakelijk. Deze bestaan uit: • Advisering, herijking van de routekaart en subsidiebegeleiding; • Projectmanagement en uitvoeringsbegeleiding; • Een beperkte post voor onvoorziene kosten. Samen leiden deze posten tot een gemiddelde totale verduurzamingsinvestering van € 358.421,06 per jaar exclusief BTW. Dit gemiddelde jaarbedrag vormt de basis voor de jaarlijkse investeringskredieten, maar wordt niet één op één per jaar uitgegeven. De daadwerkelijke uitvoering van maatregelen is namelijk gefaseerd in de tijd, afhankelijk van planning, technische haalbaarheid en natuurlijke vervangingsmomenten. Daarom is het gemiddelde investeringsniveau vertaald naar concrete investeringskredieten per jaar, zoals weergegeven in onderstaande tabel.

In deze tabel zijn per jaar opgenomen: • De directe investeringen in maatregelen; • De aanvullende kosten, gelijkmatig verdeeld over de jaren; • Het subtotaal vóór BTW; • De niet-verhaalbare BTW; • Het totale benodigde investeringskrediet per jaar. Hierdoor ontstaat per jaar een realistisch uitvoeringsbudget, dat kan variëren rondom het gemiddelde, maar over de gehele periode optelt tot het benodigde totaal.

PvA verduurzamingsplan Gemeente Geldrop-Mierlo

38

De tabel met de aanvullende kosten geeft inzicht in het gemiddelde jaarlijkse investeringsniveau dat nodig is om de routekaart uit te voeren. De tabel met de jaarlijkse investeringskredieten laat vervolgens zien hoe dit gemiddelde bedrag in de praktijk wordt uitgesmeerd over de jaren 2026–2030, inclusief BTW-effecten. Samen maken deze tabellen inzichtelijk: • Welk structureel investeringsniveau nodig is; • Hoe dit per jaar wordt geconcretiseerd; • Welk totaal financieel beslag hiermee gemoeid is.

6.5 Samenvattende tabel CO₂-reductie Onderstaande grafiek geeft de huidige CO₂-reductiescore weer. Te zien is dat enkele objecten de doelstelling van 55% reeds behalen. Voor deze objecten wordt geen aanvullend krediet aangevraagd, aangezien de doelstelling op dit moment al is gerealiseerd. Dat betekent echter niet dat er bij deze objecten geen verdere verduurzaming plaatsvindt. In een volgende fase zullen hier stappen worden gezet richting de hogere reductiescenario’s van 75% en 95% CO₂-reductie, in lijn met de gemeentelijke ambitie en de landelijke klimaatdoelstellingen. De huidige prioriteit ligt bij het verduurzamen van de objecten die de doelstelling van 55% nog niet behalen. Voor deze gebouwen worden maatregelen uitgewerkt en voorbereid, zodat ook zij op korte termijn aan de minimale reductiedoelstelling kunnen voldoen.

PvA verduurzamingsplan Gemeente Geldrop-Mierlo

39

Samenvatting CO₂-reductie 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Huidige score

Grenswaarde

Verwachting na maatregelen

6.6 Terugverdientijden en besparingen Huidige CO₂ uitstoot [%]

Verwachte behaalde CO₂reductie na maatregelen [%]

Adres

Naam

Besparing [€] jaar

TvT Jaren

Minimaal scenario [%]

Papenvoort 1

Gemeenschapshuis 'Zesgehuchten' Papenvoort

€ 7.027,54,-

19,1

55%

52%

69%

Hekelstraat 4

Stichting 't Saam

€ 8.343,53,-

>30

55%

22%

56%

Sint Jozefplein 4

Dienstencentrum Sint Jozefplein

€ 8.998,63,-

18,5

55%

18%

60%

Goorsedijk 1

IVN-gebouwtje

€ 2.511,39,-

18,3

55%

27%

84%

PvA verduurzamingsplan Gemeente Geldrop-Mierlo

40

Speeltuinpad 3

Verenigingsgebouw De Borgh (KWJ)

€ 4.361,78,-

>30

55%

28%

58%

Sporkehout 80

Wijkgebouw

€ 2.921,81,-

>30

55%

27%

80%

Kettingstraat 79

Jeugdhuis 'De Twern'

€ 5.102,83,-

1,6

55%

36%

93%

Vesperstraat 51

Jongerenverblijf 'Loesje'

€ 10.122,84,-

20,9

55%

49%

91%

Speeltuinpad 5

Braokes Huukske

€ 2.135,54,-

25,3

55%

28%

90%

Molenstraat 8

't Luuk Jongerencentrum

€ 3.422,28,-

22,5

55%

53%

81%

Helze 6

Ambtswoning Kasteel

€ 1.382,05,-

>30

55%

48%

86%

Linze 13A

Restaurant Sporthal 'De Kievit'

€ 2.637,79,-

>30

55%

17%

77%

Linze 11

Jeu de boules vereniging 'De Lammen Errem'

€ 7.833,80,-

20,8

55%

16%

95%

Linze 13

Sporthal 'De Kievit'

€ 25.095,49,-

17,8

55%

37%

95%

Sporthal 'De Weijer'

€ 28.398,34

26,3

55%

51%

78%

Paviljoen Sporthal 'De Weijer'

€ 1.833,92

18,3

55%

38%

75%

Deelenstraat 1

Korein Kinderopvang

€ 13.688,36

21,6

55%

16%

79%

Gandalf 2

Peuterspeelzaal 'De Hobbit'

€ 2.814,50

13,6

55%

45%

77%

Laan Der Vier Heemskinderen 17

Brandweerkazerne Geldrop

€ 6.771,17

14,4

55%

30%

70%

Industriepark 6

BedrijfsverzamelgebouwC Voedselbank

€ 8.184,43

13,6

55%

22%

76%

Industriepark 8

BedrijfsverzamelgebouwD Cure Milieustraat

€ 8.169,56

11,8

55%

17%

98%

Heer Van Scherpenzeelweg 22 Heer Van Scherpenzeelweg 24

PvA verduurzamingsplan Gemeente Geldrop-Mierlo

41

Ambachtweg 7

Gemeentewerf Mierlo Kantoor met opslagloods/magazijn

€ 2.320,92

>30

55%

52%

86%

Emopad 23D

BedrijfsverzamelgebouwB Gustaaf

€ 6.049,20

>30

55%

20%

89%

Emopad 23

BedrijfsverzamelgebouwA Het Goed kringloopwarenhuizen

€ 33.121,03

21,4

55%

22%

76%

Totaal

€ 203.248,74

6.7 Strategische duiding besparingen De in de routekaart opgenomen bedragen voor “Besparing [€] per jaar” betreffen structurele, jaarlijks terugkerende besparingen die ontstaan doordat het energieverbruik van een pand blijvend afneemt na uitvoering van verduurzamingsmaatregelen, zoals isolatie, Ledverlichting, PV-installaties en warmtepompen. Het pand verbruikt hierdoor ieder jaar minder energie, wat leidt tot structureel lagere energielasten gedurende de gebruiksduur van het gebouw en de getroffen maatregelen. De hoogte van deze besparingen is gebaseerd op vastgestelde uitgangspunten en scenario’s, waaronder gehanteerde energieprijzen en veronderstelde rendementen van maatregelen. De genoemde bedragen hebben daarmee een indicatief karakter. In de praktijk kunnen de werkelijke besparingen afwijken als gevolg van ontwikkelingen in energieprijzen, veranderingen in gebruiksintensiteit en gedragsfactoren van gebruikers. Het doel van deze bedragen is niet om een exacte financiële opbrengst te voorspellen, maar om inzicht te geven in de orde van grootte en de structurele werking van verduurzamingsmaatregelen op de energielasten van het vastgoed.

PvA verduurzamingsplan Gemeente Geldrop-Mierlo

42

6.8 Van CO₂-reductie naar energiebesparing in euro’s De berekende CO₂-reductie is in de routekaart eerst herleid naar het vermeden energieverbruik in kubieke meters gas en kilowatturen elektriciteit. Hiervoor zijn landelijke emissiefactoren toegepast (1 m³ gas = 1,78 kg CO₂ en 1 kWh elektriciteit = 0,37 kg CO₂). Door deze vertaalslag ontstaat inzicht in de feitelijke energiebesparing per gebouw. Vervolgens is dit vermeden energieverbruik omgerekend naar euro’s met behulp van de gemeentelijke energietarieven (€ 1,06189 per m³ gas en € 0,19558 per kWh elektriciteit). Op basis hiervan zijn de indicatieve jaarlijkse besparingen berekend. Deze bedragen geven daarmee een realistisch beeld van de structurele verlaging van energielasten, uitgaande van gelijkblijvend gebruik en constante tarieven.

6.9 Nuancering ten opzichte van investeringen en exploitatie Het is van belang te benadrukken dat de berekende besparingen niet mogen worden gelezen als directe financiële opbrengsten voor de gemeente en niet één-op-één kunnen worden vergeleken met de benodigde investeringen. De besparingen bouwen zich geleidelijk op in de tijd en werken primair door in de exploitatie van de accommodaties, niet als vrij beschikbare middelen binnen de begroting. In de huidige situatie worden de energielasten in veel gevallen rechtstreeks door de huurders van gemeentelijk vastgoed betaald. Dit betekent dat huurders automatisch profiteren van lagere energielasten zodra de verduurzamingsmaatregelen effect hebben, terwijl de investeringslast bij de gemeente ligt. Hierdoor ontstaat spanning bij het opstellen van een sluitende businesscase voor verduurzamingsinvesteringen. Tegelijkertijd vormen de berekende besparingen wel degelijk een positief en strategisch signaal. Zij laten zien dat verduurzamingsmaatregelen bijdragen aan: • Het structureel beheersen en stabiliseren van exploitatielasten; • Het verminderen van de gevoeligheid voor toekomstige energieprijsontwikkelingen; • En het versterken van de financiële houdbaarheid van het maatschappelijk vastgoed op de langere termijn. De besparingen zijn daarmee vooral beleidsmatig en strategisch van betekenis.

Zij ondersteunen niet alleen de duurzaamheidsdoelstellingen, maar bieden ook aanknopingspunten voor het verder ontwikkelen van het accommodatiebeleid, waaronder de wijze waarop exploitatie, energielasten en betaalbaarheid in samenhang worden benaderd. Daarnaast is er een relatie met de inzet van huisvestingssubsidies. Verduurzaming kan bijdragen aan het beheersen van exploitatielasten en daarmee indirect aan het beperken van toekomstige subsidiebehoeften. De precieze doorwerking hiervan is echter afhankelijk van beleidskeuzes, contractuele afspraken en de verdeling van kosten en baten tussen eigenaar en gebruiker. De nadere uitwerking van deze beleidsmatige en financiële samenhang valt buiten de scope van dit rapport. Dit rapport richt zich primair op het inzichtelijk maken van de verduurzamingsopgave en de effecten daarvan. De verdere uitwerking van de relatie met exploitatie, huurovereenkomsten, huisvestingssubsidies en accommodatiebeleid zal in vervolgtrajecten worden opgepakt door andere betrokken afdelingen, waaronder Grondzaken en de afdeling Samenleving.

PvA verduurzamingsplan Gemeente Geldrop-Mierlo

43

6.10 Relatie tussen verduurzamingsbesparingen, exploitatie en beleid Hoewel de berekende energiebesparingen niet kunnen worden aangemerkt als directe financiële opbrengsten, ligt er wel een duidelijke en relevante relatie tussen deze besparingen en de wijze waarop het gemeentelijk vastgoed wordt geëxploiteerd en beleidsmatig wordt aangestuurd. De link zit primair in het feit dat verduurzamingsmaatregelen leiden tot structureel lagere energielasten op accommodatieniveau. Deze lagere lasten werken door in de exploitatie van het vastgoed en beïnvloeden daarmee de betaalbaarheid, stabiliteit en toekomstbestendigheid van accommodaties. In die zin vormen de besparingen geen vrij inzetbaar budget, maar een verzachtende factor binnen de exploitatie. Deze relatie manifesteert zich op meerdere niveaus: • Exploitatie van accommodaties: Lagere energielasten dragen bij aan het beheersen van de totale exploitatielasten van gebouwen. Dit kan het verschil maken tussen een kwetsbare en een robuuste exploitatie, met name bij maatschappelijk vastgoed waar de financiële marges beperkt zijn. • Accommodatiebeleid: De structurele verlaging van energielasten biedt aanknopingspunten om het accommodatiebeleid verder te ontwikkelen. Denk hierbij aan keuzes over het gewenste kwaliteitsniveau van gebouwen, de mate van kostendekkendheid en de verdeling van lasten tussen eigenaar en gebruiker.

• Huurovereenkomsten en gebruiksafspraken: Omdat energielasten vaak onderdeel zijn van servicekosten of gebruiksafspraken, hebben verduurzamingsbesparingen ook een relatie met de actualiteit en inrichting van huurovereenkomsten. De wijze waarop kosten en baten zijn verdeeld, bepaalt in sterke mate waar het financiële effect van verduurzaming daadwerkelijk landt. • Huisvestingssubsidies: In gevallen waar huisvestingssubsidies worden ingezet om accommodaties betaalbaar te houden, kunnen lagere exploitatielasten op termijn bijdragen aan het beheersen of beperken van de subsidiedruk. Dit effect is echter indirect en afhankelijk van beleidskeuzes en subsidieregimes. De kern is dat verduurzamingsbesparingen niet zijn bedoeld als direct terugverdienmechanisme voor investeringen, maar als middel om de exploitatie van gebouwen structureel betaalbaar en beheersbaar te houden. Daarmee ontstaat meer beleidsruimte in de omgang met exploitatie en accommodatiebeleid, zonder dat dit automatisch leidt tot extra vrij besteedbare middelen binnen de begroting. De concrete beleidsmatige en financiële keuzes die hieruit voortvloeien, zoals aanpassing van huurovereenkomsten, herijking van subsidiecriteria of doorontwikkeling van het accommodatiebeleid, vallen buiten de scope van dit rapport.

Deze uitwerking vraagt om een integrale benadering en zal in vervolgtrajecten worden opgepakt door de betrokken afdelingen, waaronder Grondzaken en de afdeling Samenleving.

6.11 Te behalen CO₂-reductie In de routekaart is gewerkt met drie scenario’s: 55%, 75% en 95% CO₂-reductie. Het scenario van 55% geldt daarbij als minimaal scenario en vormt het uitgangspunt om de doelstelling voor 2030 te halen. In de praktijk blijkt echter dat veel van de maatregelen die wij nemen al passen binnen de hogere scenario’s van 75% of zelfs 95%. Een voorbeeld hiervan is de toepassing van warmtepompen. Deze maatregel levert een forse CO₂-reductie op en wordt in de routekaart vaak al doorgerekend als onderdeel van het 95%-scenario. Ook bij na-isolatie kiezen we in de praktijk meestal voor het technisch maximaal haalbare isolatieniveau, in plaats van een lagere Rc-waarde die net voldoende zou zijn om het 55%-scenario te halen. Daarmee realiseren we direct een grotere stap in de CO₂-reductie. Hetzelfde geldt voor PV-installaties: hierbij wordt uitgegaan van het maximaal haalbare binnen de gebruikssituatie. Daken worden nooit volledig vol gelegd, maar altijd afgestemd op het eigen energieverbruik. Dit zorgt ervoor dat de opbrengst realistisch blijft, maar vaak toch al leidt tot hogere CO₂-reducties dan het minimale scenario.

PvA verduurzamingsplan Gemeente Geldrop-Mierlo

44

Kortom, veel maatregelen die in de routekaart zijn opgenomen dragen niet alleen bij aan het behalen van de 55%doelstelling, maar zorgen in de praktijk al voor een structurele stap richting de hogere scenario’s van 75% of 95%. Voorbeelden hiervan zijn naast warmtepompen ook warmteterugwinning, hybride installaties en hoogwaardige isolatie. Dit betekent dat de verduurzamingsinspanningen die we nu inzetten, vaak al meer opleveren dan strikt noodzakelijk is voor het minimale scenario.

6.12 Toelichten uitgesloten objecten In het overzicht zijn vier objecten buiten beschouwing gelaten. De reden hiervoor is dat deze gebouwen reeds voldoen aan het minimale 55%-scenario en er op dit moment dus geen aanvullend investeringsbudget noodzakelijk is. Het gaat om Sporthal de Coevering, de Weeffabriek, de kleedruimtes aan de Oudvensestraat 9A en verenigingsgebouw De Dreef. Voor de locatie Oudvensestraat 9A geldt bovendien dat de toekomstbestendige doelstelling en functie van het gebouw op dit moment nog niet bekend zijn. Zolang hierover geen duidelijkheid bestaat, is het niet verstandig om aanvullende verduurzamingsinvesteringen te doen.

6.13 Strategische impact Naast de bijdrage aan de CO₂-reductiedoelstellingen levert een tijdige en doelgerichte investering in verduurzaming brede strategische voordelen op voor de middellange en lange termijn. Deze effecten raken niet alleen de duurzaamheid van het vastgoed, maar ook de wijze waarop de gemeente haar accommodaties exploiteert, beheert en beleidsmatig inzet. Daarmee draagt verduurzaming bij aan een robuuste en toekomstbestendige gemeentelijke organisatie. De belangrijkste effecten zijn: 1. Verhoging van kwaliteit, toekomstbestendigheid en maatschappelijke waarde Verduurzaming gaat samen met modernisering en kwaliteitsverbetering van gebouwen. Hierdoor wordt de technische levensduur verlengd, het gebruikscomfort verhoogd en de maatschappelijke waarde van het vastgoed versterkt. Met deze aanpak geeft de gemeente invulling aan haar voorbeeldrol door het eigen vastgoed toekomstgericht te beheren. 2. Beperking van juridische en beleidsmatige risico’s Wet- en regelgeving op het gebied van energieprestatie, CO₂-reductie en circulariteit wordt steeds aangescherpt. Door proactief te investeren in verduurzaming wordt het risico verkleind dat gebouwen op termijn niet meer voldoen aan geldende eisen, met mogelijke gevolgen voor gebruik, verhuur of financiering. Hiermee wordt verduurzaming structureel verankerd in het vastgoedbeheer en relevante aanbestedingen. 3.

Verbetering van binnenklimaat en gebruikskwaliteit Maatregelen zoals betere isolatie, ventilatie en warmteterugwinning dragen bij aan een gezonder en comfortabeler binnenklimaat. Dit heeft een positief effect op het welzijn en de tevredenheid van gebruikers en bezoekers en ondersteunt de bredere ambitie om leefbaarheid en gezondheid te versterken. 4. Beheersing van exploitatielasten binnen beleidskaders Lagere energielasten dragen bij aan een stabielere exploitatie van accommodaties en ondersteunen het beleidsdoel om maatschappelijk vastgoed betaalbaar en functioneel inzetbaar te houden. Deze effecten vergroten de beheersbaarheid van de exploitatie, zonder dat dit automatisch leidt tot vrijvallende middelen binnen de begroting. 5. Versterking en doorontwikkeling van het accommodatiebeleid Door verduurzaming te combineren met onderhoud en natuurlijke vervangingsmomenten ontstaat een samenhangende benadering van kwaliteit, functionaliteit en duurzaamheid. Dit biedt aanknopingspunten voor verdere doorontwikkeling van het accommodatiebeleid, bijvoorbeeld bij keuzes over kwaliteitsniveaus, spreiding van voorzieningen en investeringsstrategieën. 6. Samenhang met exploitatieafspraken en gebruik De effecten van verduurzaming werken primair door in de exploitatie van accommodaties en staan daarmee in directe relatie tot huurovereenkomsten en gebruiksafspraken.

Afhankelijk van de inrichting hiervan landen kosten en baten bij de gebruiker, de eigenaar of in de balans tussen beide.

PvA verduurzamingsplan Gemeente Geldrop-Mierlo

45

7 RISICOFACTOREN 7.1 Afspraken en huurovereenkomsten In enkele gevallen zijn de bestaande huurovereenkomsten verouderd en niet afgestemd op de actuele eisen rondom verduurzaming, technisch beheer of energiebesparing. Deze contracten bevatten vaak geen specifieke bepalingen over de verdeling van verantwoordelijkheden voor bouwkundige en installatietechnische onderdelen. Daardoor ontstaat onduidelijkheid over wie verantwoordelijk is voor het uitvoeren van onderhoud, het vervangen van verouderde systemen of het treffen van verduurzamingsmaatregelen. Dit leidt tot grijze gebieden in de uitvoering en vergroot het risico op vertraging, tegenstrijdige verwachtingen of stilvallende projecten. Zeker bij verduurzaming, waarbij meerdere disciplines samenkomen en heldere taakverdeling essentieel is, vormt dit een reëel knelpunt. Het tijdig actualiseren van deze oude contracten en het expliciet vastleggen van verantwoordelijkheden op het niveau van gebouwonderdelen en installaties is noodzakelijk.

7.2 Prijsstijgingen en marktontwikkelingen De bouw- en installatiesector kampt met aanhoudende prijsstijgingen voor materialen en arbeid, mede als gevolg van inflatie, geopolitieke spanningen en schaarste. Deze kostenstijgingen kunnen leiden tot budgetoverschrijdingen of een noodzaak tot bijstelling van de scope. Door structureel te indexeren (2% per jaar) wordt hier deels op geanticipeerd, maar het blijft noodzakelijk om in contractvorming en aanbestedingen alert te zijn op kostendrijvers.

7.3 Onvoorziene kosten Ondanks zorgvuldige voorbereiding kunnen projecten duurder uitvallen, bijvoorbeeld door verborgen gebreken, complexe installaties of aanvullende eisen vanuit gebruikers. Dit geldt in het bijzonder voor renovaties in oudere gebouwen. Het opnemen van een post voor onvoorzien (3%) is daarom noodzakelijk om financiële risico’s af te dekken.

7.4 Wijzigingen in wet- en regelgeving Nieuwe of aangescherpte wetgeving op het gebied van duurzaamheid, veiligheid of toegankelijkheid (bijvoorbeeld voortvloeiend uit het Klimaatakkoord, de Omgevingswet of Europese normen) kan leiden tot aanvullende eisen en investeringen. De kans op dergelijke wijzigingen is reëel binnen de looptijd van dit programma.

7.5 Tekort aan vaktechnisch personeel De krapte op de arbeidsmarkt maakt het lastig om voldoende technisch gekwalificeerde uitvoerders en adviseurs te vinden. Zowel bij aannemers als binnen de gemeentelijke organisatie is dit een knelpunt. Dit kan leiden tot vertraging, hogere kosten of verminderde kwaliteit bij de uitvoering van maatregelen.

7.6 Levertijden en beschikbaarheid Ook de beschikbaarheid van bouwmaterialen en installaties is een risico, zeker bij maatwerkoplossingen of levering via internationale ketens. Leverproblemen kunnen leiden tot planningsproblemen of gefaseerde uitvoering. Flexibiliteit in de uitvoering en vroegtijdige afstemming met leveranciers is noodzakelijk.

PvA verduurzamingsplan Gemeente Geldrop-Mierlo

46

7.7 Beperkingen door bedrijfsproces objecten Veel objecten in de vastgoedportefeuille, zoals bijvoorbeeld sportaccommodaties of wijkcentra, hebben een hoge gebruiksintensiteit. Dat beperkt de ruimte voor uitvoering van werkzaamheden. In sommige gevallen is uitvoering alleen mogelijk tijdens vakanties of in avond/weekenduren. Omgekeerd kunnen urgente storingen of wettelijke verplichtingen juist directe actie vereisen. Afstemming en flexibiliteit zijn cruciaal om hierop te kunnen inspelen.

7.8 Kwaliteit van informatie Actuele, betrouwbare data zijn een randvoorwaarde voor effectief verduurzamen. Ontbrekende of verouderde informatie over installaties, onderhoudsstaat, energielabels of gebruik kan leiden tot verkeerde keuzes, inefficiëntie en hogere kosten. Investeren in datakwaliteit en het actueel houden van gebouwinformatie is essentieel.

7.9 Beperkte interne capaciteit en specialistische kennis De uitvoering van de routekaart vraagt niet alleen om capaciteit, maar ook om specifieke kennis op het gebied van duurzaamheid, technische installaties, subsidieaanvragen en projectbeheersing. De huidige bezetting binnen de gemeentelijke organisatie staat onder druk. Zonder versterking of externe ondersteuning bestaat het risico dat ambities niet tijdig of onvoldoende worden gerealiseerd.

PvA verduurzamingsplan Gemeente Geldrop-Mierlo

47

BIJLAGE 1 VERDIEPING KLIMAATAKKOORD Ambitie en uitgangspunten De gemeente Geldrop-Mierlo erkent het belang van duurzaamheid als een onlosmakelijk onderdeel van het beheer en de ontwikkeling van gemeentelijk vastgoed. In aansluiting op het Klimaatakkoord van Nederland en het nationale klimaatbeleid, zet de gemeente actief in op het terugdringen van de CO₂-uitstoot binnen de gemeentelijke vastgoedportefeuille. De verduurzamingsaanpak richt zich op een stapsgewijze afname van de uitstoot, met als tussendoel een reductie van minimaal 55% in 2030 ten opzichte van het referentiejaar 1990.

Klimaatakkoord Het Klimaatakkoord is een nationale afspraak uit 2019 tussen de overheid, het bedrijfsleven en maatschappelijke organisaties, met als doel de CO₂-uitstoot fors te verminderen en bij te dragen aan de wereldwijde klimaatdoelstellingen zoals vastgelegd in het Klimaatakkoord van Parijs. Het Nederlandse Klimaatakkoord bevat concrete afspraken over hoe Nederland haar CO₂-uitstoot wil reduceren. Daarbij is de ambitie om de uitstoot in 2030 met 49% en inmiddels 55% te verlagen ten opzichte van 1990, en uiteindelijk in 2050 te komen tot een klimaatneutrale samenleving. Het akkoord richt zich op verschillende sectoren, waaronder de gebouwde omgeving. Gemeenten zoals GeldropMierlo hebben binnen dit kader een voorbeeldrol en zijn verantwoordelijk voor een groot deel van het maatschappelijk vastgoed, dat een aanzienlijk aandeel levert aan de totale gebouwgebonden uitstoot. Het doel is om de CO₂-uitstoot van deze gebouwen stap voor stap terug te dringen, onder meer door middel van betere isolatie, energiezuinige installaties, toepassing van hernieuwbare energie en het verduurzamen van beheerprocessen. Voor de gemeente Geldrop-Mierlo betekent dit onder andere dat sportaccommodaties, wijkcentra en andere gemeentelijke gebouwen toekomstbestendig moeten worden gemaakt.

Daarbij is het streven niet alleen gericht op energie- en CO₂-reductie, maar ook op het verbeteren van het binnenklimaat, de gezondheid van gebruikers en de algehele duurzaamheid van de gebouwde omgeving. Deze doelstelling is verankerd in het nationale Klimaatakkoord en vraagt van gemeenten een versnelde inzet op verduurzaming van maatschappelijk vastgoed. Voor Geldrop-Mierlo betekent dit dat binnen het vastgoedbeheer structureel ruimte moet worden geboden aan verduurzamingsmaatregelen en dat deze integraal worden meegenomen in onderhouds- en investeringsbeslissingen.

Verduurzamingsroutekaart In aansluiting op het Klimaatakkoord heeft de gemeente Geldrop-Mierlo een CO₂-routekaart opgesteld voor de gemeentelijke vastgoedportefeuille. Deze routekaart vormt de leidraad voor het stapsgewijs terugdringen van de CO₂-uitstoot richting een klimaatneutrale vastgoedportefeuille in 2050. De routekaart werkt met drie scenario’s die gezamenlijk het handelingsperspectief vormen voor de verduurzamingsopgave: • 55% reductie in 2030, conform het Klimaatakkoord en de landelijke verplichtingen ten opzichte van het referentiejaar 1990; • 75% reductie in 2040, als versneld scenario; • 95% reductie in 2050, als einddoel waarbij de resterende CO₂-uitstoot volledig wordt gecompenseerd of geëlimineerd (klimaatneutraal). De routekaart vormt daarmee een integraal afwegingskader voor de fasering, prioritering en uitvoering van verduurzamingsmaatregelen in de tijd. Hoewel de routekaart alle drie de scenario’s omvat en richting geeft aan de volledige transitie naar een klimaatneutrale vastgoedportefeuille, richt dit Plan van Aanpak zich in de eerste plaats op de realisatie van het 55%-doel voor 2030, met een strategische doorstap naar het 75%-scenario voor 2040.

PvA verduurzamingsplan Gemeente Geldrop-Mierlo

48

De investeringen en maatregelen zoals beschreven in dit plan zijn afgestemd op deze ambitie en vormen de basis voor een realistische en stapsgewijze uitvoering. De aanpak houdt daarbij rekening met lokale omstandigheden, zoals de gebruiksintensiteit, technische staat en maatschappelijke functie van het vastgoed, en sluit aan op natuurlijke onderhoudsmomenten.

Referentiepunten •

•

•

Referentiejaar blijft 1990 (landelijke lijn) Voor het bepalen van de CO₂-reductiedoelstellingen (bijv. 55% in 2030) wordt op nationaal niveau het jaar 1990 als vast referentiejaar gehanteerd, ook voor gebouwen die pas daarna zijn gebouwd. Dat betekent dat ook bij jongere gebouwen de ambitie geldt om hun CO₂-uitstoot ten opzichte van de huidige situatie terug te brengen met 55% of meer. Nulmeting op basis van actuele uitstoot Voor panden die na 1990 zijn gebouwd (en dus geen historische uitstoot in 1990 hebben), wordt in de routekaart of het DMJOV doorgaans gewerkt met de huidige energieprestatie (nulmeting) als uitgangspunt. Er wordt dan gekeken naar het actuele verbruik (gas, elektriciteit) en de bijbehorende CO₂-uitstoot, zoals berekend op basis van de NTA 8800-methode, energielabel of meetgegevens. Doelstelling blijft relatief (bijv. 55% minder dan huidige uitstoot) In de praktijk wordt het reductiepercentage toegepast op de huidige CO₂-uitstoot van het betreffende pand. Voor een gebouw uit 2005 dat bijvoorbeeld al goed geïsoleerd is, kan dat betekenen dat er relatief weinig winst meer te halen valt met isolatie, maar des te meer met elektrificatie van installaties of inzet van hernieuwbare energie.

PvA verduurzamingsplan Gemeente Geldrop-Mierlo

49

BIJLAGE 2 BEGRIPPENLIJST BENG (Bijna EnergieNeutrale Gebouwen)

Set van energie-eisen voor nieuwbouw sinds 2021, gericht op laag energieverbruik en gebruik van duurzame installaties.

CO₂-routekaart

Strategisch document waarin per gebouw maatregelen staan om CO₂uitstoot te reduceren.

DMJOV (Duurzame Meerjarenonderhoudsverwachting)

Onderhoudsplanning waarin verduurzamingsmaatregelen structureel zijn opgenomen.

DUMAVA

Subsidie voor duurzame maatregelen aan bestaand maatschappelijk vastgoed.

EED (Energy Efficiency Directive)

Europese richtlijn die grote bedrijven verplicht tot periodieke energieaudits.

EML (Erkende Maatregelenlijst)

Lijst van erkende energiebesparende maatregelen met terugverdientijd van max. 5 jaar.

Energielabel

Classificatie van energieprestatie van gebouwen, verplicht bij verkoop/verhuur.

Indexering

Jaarlijkse aanpassing van kosten aan prijsontwikkelingen, vaak 3% per jaar.

Informatieplicht energiebesparing

Verplichting tot rapportage van uitgevoerde energiebesparingsmaatregelen.

MJOV

Meerjarenonderhoudsverwachting zonder integratie van verduurzaming.

NTA 8800

Rekenmethode voor bepaling energieprestatie en energielabels van gebouwen.

P&C-cyclus

Planning- en controlcyclus van begroten, verantwoorden en bijsturen.

Sale-and-leaseback

Vastgoed wordt verkocht en teruggehuurd om liquiditeit te genereren.

SPUK

Uitkering voor investeringen in sportaccommodaties, inclusief verduurzaming.

SDE++

Subsidie voor grootschalige duurzame energieprojecten.

TCO (Total Cost of Ownership)

Benadering waarbij alle kosten over de levensduur worden meegenomen.

Actualisatie energielabels

Herziening van energielabels na maatregelen of veroudering.

PvA verduurzamingsplan Gemeente Geldrop-Mierlo

50

Ambitieniveau

Het gewenste niveau van verduurzaming afgestemd op beleid.

Beleidskader verduurzaming

Strategisch beleidsdocument voor verduurzaming gemeentelijk vastgoed.

Bestuurlijk-politieke uitgangspunten

Randvoorwaarden vanuit politiek-bestuurlijke keuzes.

Clusters

Groepering van gebouwen voor efficiënte aanpak.

Drijver van de inrichting

Verantwoordelijke partij voor energiebesparingsplicht.

Energiebeheersysteem

Gecertificeerd systeem voor structureel energiebeheer (bijv. ISO 50001).

Gebruikersgerichte uitgangspunten

Randvoorwaarden gericht op draagvlak en comfort voor gebruikers.

Hernieuwbare energie

Duurzame energiebronnen zoals zon, wind en aardwarmte.

Interne uitvoeringscapaciteit

Beschikbare interne menskracht voor uitvoering verduurzaming.

Investeringsconstructie

Financieringsopzet met externe partners of fondsen.

Kernvoorraad

Langdurig te behouden vastgoed

Maatwerkadvies

Adviesrapport met energielabel en concrete verbetervoorstellen volgens NTA 8800.

Monitoring verduurzaming

Periodiek meten en bijhouden van voortgang verduurzamingsmaatregelen.

Natuurlijke vervangingsmomenten

Momenten waarop vervanging plaatsvindt, benut voor verduurzaming.

Onvoorziene kosten

Gerreserveerde kostenpost voor onvoorziene omstandigheden.

Routekaart

Plan waarin verduurzamingsmaatregelen per object staan vastgelegd.

Split incentives

Kosten-batenverschil tussen eigenaar en huurder bij verduurzaming.

Strategische impact

Brede effecten van verduurzaming op financiën, beleid en gebruik.

PvA verduurzamingsplan Gemeente Geldrop-Mierlo

51

BIJLAGE 3 KADER VOOR INTEGRAAL VASTGOEDBEHEER EN VERDUURZAMING Professionalisering vastgoedbeheer Om de ambities uit de CO₂-routekaart effectief te kunnen realiseren, is het wenselijk dat de gemeente GeldropMierlo het beheer van haar maatschappelijk vastgoed verder professionaliseert. De verduurzamingsopgave dient daarbij niet los te worden gezien van regulier beheer, onderhoud en strategisch vastgoedbeleid, maar juist in samenhang. De gewenste ontwikkeling is een integrale aanpak waarin duurzaamheid, kwaliteit, risico’s en kosten structureel en evenwichtig worden meegewogen. Deze benadering sluit aan bij erkende normen en methodieken voor professioneel vastgoed- en assetmanagement, waaronder: • NEN 2767 – voor objectieve meting van de onderhoudsconditie; • NEN 8026 – voor integraal vastgoedmanagement met aandacht voor prestaties, risico’s en kosten; • ISO 55000 – voor strategisch assetmanagement over de volledige levensduur van vastgoed. Als inhoudelijk referentiekader wordt aangesloten bij de zogeheten vastgoedpiramide, een model voor vastgoedmanagement zoals gehanteerd door kennisinstituut ISSO. Dit model brengt structuur aan in de wijze waarop vastgoedbeheer kan worden georganiseerd en afgestemd op verschillende niveaus binnen een organisatie: van beleidsdoelstellingen en portefeuillestrategieën tot uitvoerend beheer en monitoring.

Het doel is om besluitvorming, uitvoering en terugkoppeling beter op elkaar af te stemmen, zodat investeringen effectiever bijdragen aan beleidsdoelen zoals verduurzaming en maatschappelijk rendement. De toepassing van NEN 8026 kan binnen de gemeente Geldrop-Mierlo een waardevolle ontwikkeling zijn. Deze norm biedt een raamwerk waarmee vastgoedbeheer inzichtelijker, transparanter en beter onderbouwd wordt. Het maakt het mogelijk om strategische ambities, zoals CO₂-reductie, te vertalen naar concrete maatregelen en beheerbeslissingen, met oog voor risico’s, prestaties en kosten over de levensduur.

Assetmanagement biedt een methodische werkwijze om vastgoedkeuzes beter te onderbouwen en te verbinden met de beleidsdoelen van de gemeente. Daarbij wordt per gebouw of gebouwtype gekeken naar onder meer maatschappelijke relevantie, gebruikswaarde, exploitatie- en investeringskosten, en strategische positionering. Dit helpt de gemeente om onderbouwde keuzes te maken over welke gebouwen behouden, getransformeerd, herontwikkeld of afgestoten worden.