Programmatische uitwerking centrum Geldrop, Rho Adviseurs.pdf

CENTRUM GELDROP Programmatische uitwerking 13 september 2021

1/35

DATUM KENMERK

13 september 2021 0285101_20210748.001

PROJECT PROJECTLEIDER

Programmatische uitwerking centrum Geldrop mr. S.P.A. van Bogget

OPDRACHTGEVER Gemeente Geldrop-Mierlo PROJECTNUMMER 20210748

AUTEURS STATUS

2/35

Tommy Walvius, Julia Breukelman Definitief

SAMENVATTING PROGRAMMATISCHE UITWERKING In 2019 is de Ontwikkelingsvisie Centrum Geldrop vastgesteld. Dit document geeft richting aan het toekomstig beleid om te zorgen dat het centrum een kloppend hart van Geldrop blijft. Drie waarden staan centraal: compact, vitaal en gastvrij. Het speelt in op de dynamiek in centrumgebieden in het algemeen (minder nadruk op winkelen) en Geldrop in het bijzonder (compacte structuur: Carré met horecaplein). BRO werkt op dit moment de ruimtelijke vertaling uit. Onderdeel hiervan zijn de drie woningbouwlocaties die in het kader van de woningbouwimpuls zijn aangewezen: Postkantoor, Bezorgershof en het Marktplein. Rho adviseurs is gevraagd om de programmatische uitwerking op te stellen voor het commerciële aanbod.

DALING WINKELAANBOD CENTRUM De afgelopen 10 jaar is het voorzieningenaanbod in het centrum van Geldrop gedaald. Met name het winkelaanbod in de branchegroep mode & luxe is fors afgenomen. Het belang van de branchegroepen dagelijks (levensmiddelen en persoonlijke verzorging) en horeca (waaronder take-away) is toegenomen. Het centrum van Geldrop heeft een meer lokale winkelfunctie gekregen.

TOEKOMSTIGE MARKTRUIMTE BEPERKT De distributieve marktberekening laat zien dat zowel de dagelijkse als niet-dagelijkse goederensector op niveau functioneren. Als gevolg van bevolkingsgroei ontstaat er extra draagvlak, maar er is geen grote uitbreidingsruimte te verwachten. Hiervoor is het consumentengedrag simpelweg te sterk gewijzigd. Het winkelaanbod in het centrum van Geldrop moet concurreren met online, maar ook met omliggende binnensteden die afgelopen jaren zijn versterkt (o.a. Eindhoven + Helmond).

NIEUWE KANSEN VOOR HET CENTRUM De benchmark laat wel kansen zien. In vergelijkbare kernen is het voorzieningenaanbod in het centrum aanzienlijk groter; niet zozeer in het aantal vestigingen maar in vierkante meters. De formule-benchmark laat zien dat de gemiddelde omvang van de winkels in Geldrop kleiner is. Schaalvergroting is dan ook de belangrijkste opgave voor de komende jaren. Daarnaast zijn er nog verschillende expansieve formules die ook haalbaar zijn voor Geldrop; het aantal verplaatsers van buiten het centrum is beperkt. Kansrijk zijn onder meer de dagelijkse goederensector en daghoreca.

INPERKEN PLANCAPACITEIT NOODZAKELIJK Het Carré heeft een totale lengte van 700 meter. Dit is niet alleen behoorlijk lang voor de consument om af te leggen, maar ook een behoorlijke opgave om volledig in te vullen met commerciële functies. Van het huidige winkelaanbod staat op dit moment 3.300 m² leeg (bijna 16%). Alhoewel dit deels met incourant vastgoed te maken heeft, is het wijs terughoudend om te gaan met extra winkelmeters. Temeer er in huidige bestemmingsplannen ook nog ruim 50.000 m² onbenutte plancapaciteit aanwezig is: locaties waar winkels zijn toegestaan, maar niet (meer) als winkel in gebruik zijn. Het heeft de voorkeur deze (onbenutte) plancapaciteit in te perken, met name aan de randen van het centrum en daarbuiten, alvorens nieuwe toe te voegen. Dit kan praktisch door: 1. ruimte bieden voor alternatieve invullingen als wonen op ongewenste locaties (de wortel); 2. in beleidsvisies duidelijk aan te geven waar de retailfunctie op termijn zal verdwijnen. Hiermee wordt voorzienbaarheid gecreëerd om naar de toekomst retailfuncties ook daadwerkelijk uit het bestemmingsplan te laten (de stok).

CORONA-MAATREGELEN WERKEN ALS ACCELERATOR In Coronatijd zijn landelijke ontwikkelingen in versterkte mate opgetreden. De oriëntatie op online neemt nog steeds toe. Consumenten hebben een grotere interesse gekregen voor lokaal en vers, maar de praktijk is nog steeds dat steeds minder MKB in centrumgebieden aanwezig is. Filialisering en schaalvergroting vinden over de hele linie plaats. Geldrop zal naar de

3/35

toekomst voldoende vernieuwend moeten blijven en moeten anticiperen op ontwikkelingen om de klantenbinding vast te houden.

INVULLING CENTRUMPLAN NIET MEER REEEL Het winkelaanbod in het centrum van Geldrop is afgelopen jaren teruggelopen. Consumenten zijn minder op centrumgebieden van middelgrote steden gericht voor mode & luxe. Een landelijke ontwikkeling; die wordt versneld door de Coronamaatregelen. Ook hier geldt dat centrumgebieden verschuiven van places to buy naar places to be. Hiermee is het niet reeel te veronderstellen dat een groot aantal nieuwe winkelmeters duurzaam zal worden ingevuld. Op basis van uitgevoerde analyses gaat het om een maximaal programma van 3.000 – 5.000 m². Een groter programma zal leiden tot verschuivingen, met leegstand elders tot gevolg. Het is dan ook zaak om in te zetten op locaties die bijdragen aan een compacter centrum: 1. De Heuvel - als verbinding tussen winkelen, boodschappen en horeca. 2. Het Marktplein – als duurzaam, toekomstbestendig boodschappencluster. 3. Bezorgershof – als opmaat naar een compacter Carré. Gezien de beperkte marktruimte kan dit dus niet overal met aaneengesloten commerciële plinten. Met name in het oostelijke deel van het centrum zal de inzet een ‘kralensnoer van publieksgerichte functies en openbare ruimten’ moeten zijn. De ruimtelijke vertaling van het centrumplan dient hier op aangepast te zijn.

AANBEVELINGEN Met alle voorgenomen (woning)bouwplannen zijn grote veranderingen in het centrum van Geldrop te verwachten. In deze rapportage is een aantal aanbevelingen gedaan om deze in goede banen te leiden en de Ontwikkelingsvisie Centrum Geldrop een stap verder te brengen: ● Leegstand - De dynamiek in centrumgebieden blijft groot en de kans op toenemende leegstand lijkt reëel. Dit kan leiden tot verloedering, dat als een negatieve spiraal op omliggende panden werkt, en de leefbaarheid van delen van het

4/35

●

●

●

5/35

centrum onder druk kan zetten. Het is daarom aan te bevelen om in beeld te brengen hoe lang panden leegstaan, om zodoende incourant vastgoed tijdig te herkennen (het aanbod voldoet niet meer aan de vraag). Verschuivingen – De grootste uitdaging naar de toekomst is om koppeling tussen de verschillende centrumdelen te creëren en/of behouden. Wanneer gaten worden gevuld met nieuwe commerciële plinten, worden deze veelal gevuld met bestaande ondernemers. Het is zaak dit goed in beeld te brengen. Boodschappen - Het centrum heeft alle locatiekenmerken om zich verder te ontwikkelen als sterk boodschappencentrum, waarbij gratis parkeren op maaiveld wel essentieel is. Het is hiervoor wel sterk afhankelijk van vastgoedeigenaren en supermarktorganisaties. Het is aan te bevelen mogelijke scenario’s te verkennen, maar dit los te koppelen van andere plandelen in het centrumgebied. Gezien de huidige dynamiek in het centrum en de hoeveelheid plannen is het in dit stadium goed om iemand te hebben die pro-actief tussen gemeente en marktpartijen staat: Als luisterend oor voor ondernemersproblemen; Om nieuwe plannen over te kunnen brengen op ondernemers en vastgoedeigenaren, maar ook juist om informatie op te halen waar behoefte aan is en waaraan juist niet; Om ondernemers te verplaatsen naar en binnen het centrum; Om landelijke formules te verleiden naar Geldrop te komen.

INHOUD Samenvatting

3

1.

Programmatische mogelijkheden

7

1.1 1.2 1.3 1.4

7 10 13 18

2.

Trends en ontwikkelingen

21

2.1 2.2 2.3

Algemene trends en ontwikkelingen Impact Corona Resumé

21 25 27

Voorzieningenaanbod buiten Centrum (ex. Boodschappencentra) Overzicht benchmarkformules

28 30

Bijlage 1 Bijlage 2

6/35

Aanbodontwikkeling DPO analyse Benchmark nieuwe formules Analyse plancapaciteit

1. PROGRAMMATISCHE MOGELIJKHEDEN 1.1

Aanbodontwikkeling

Op basis van het verkooppuntenbestand van Locatus, peildatum 25 juni 2021, is het commerciële voorzieningenaanbod van Geldrop in beeld gebracht.

KERN GELDROP De kern Geldrop heeft momenteel een commercieel voorzieningenaanbod (detailhandel, diensten en horeca) van 51.796 m2 wvo (winkelvloeroppervlak) verdeeld over 311 verkooppunten (tabel 1.1): ● Ongeveer de helft van het aanbod is gevestigd in het centrum van Geldrop. Dit is dan ook de belangrijkste aankoopplaats in de kern en wordt door Locatus getypeerd als een ‘kernverzorgend centrum groot’. ● Buiten het centrum liggen twee boodschappencentra: De Coevering (wijkcentrum Klein) en Eindhovenseweg (supermarktcentrum). Ook zijn er twee solitaire supermarkten aanwezig: Albert Heijn (Genoenhuis) en Aldi (St. Jozefplein). Wanneer Lidl de nieuwbouw betrekt in Wielewaal, zal Aldi verhuizen naar hun achterblijvende winkel in winkelcentrum De Coevering. ● Daarbuiten kent Geldrop een aanzienlijk verspreid voorzieningenaanbod; zowel in omvang als aantal. Het aanbod detailhandel buiten de centra is beperkt, hier gaat het met name om de branchegroep in/om het huis, maar er is een uiteenlopend aanbod horeca en dienstverlening verspreid over de wijken aanwezig. Tabel 1.1 Omvang commercieel aanbod Geldrop per winkelgebiedstype (bron: Locatus, 2021) WINKELGEBIEDSTYPERING aantal verkooppunten omvang (m² wvo) Kernverzorgend centrum groot

157

21.375

Wijkcentrum klein

20

3.990

Supermarktcentrum

5

1.510

Verspreide bewinkeling

129

24.921

Totaal

311

51.796

Het winkelaanbod in de kern Geldrop is de afgelopen jaren gedaald van 35.920 m2 wvo in 2009 naar 31.016 m2 wvo in 2021 (figuur 1.1). Deze daling is bijna volledig toe te schrijven aan winkels in de niet-dagelijkse artikelensector (-20%). In de dagelijkse artikelensector is de totale omvang nagenoeg gelijk gebleven, terwijl het aantal winkels daalde.

Figuur 1.1 Ontwikkeling dagelijks en niet-dagelijks winkelaanbod in de kern Geldrop; aantal verkooppunten (links) en totale omvang in m 2 wvo (rechts) (bron: Locatus, 2021)

7/35

LEEGSTAND Tegelijk met een afname van het winkelaanbod (zie voorgaand), is er circa 1.800 m² wvo (14 panden) vastgoed uit de markt genomen en de leegstand opgelopen (+2.500 m² wvo). Op de opnamedatum van Locatus stonden er in het centrum 20 panden leeg met een totale omvang van 3.355 m² wvo. Dit leidt dan ook tot een hoger leegstandspercentage: ● In verkooppunten van 6,6% in 2009 naar 13.2% in 2021; ● In m² wvo van 10,5% in 2009 naar 12,6% in 2021; ● Zoals te zien in figuur 1.2 is de leegstand in het centrum toegenomen tot bijna 16% van het totale aanbod.

Figuur 1.2 Ontwikkeling leegstand in de kern Geldrop (links) en Geldrop centrum (rechts) (bron: Locatus, 2021)

Genoemde leegstand is een momentopname en kan meerdere oorzaken hebben. Enige leegstand is ook normaal en nodig voor een gezonde doorstroming op de markt. Wanneer er meer leegstaat dan de zogenaamde frictieleegstand, zo’n 2% op A-locaties 4% aan de randen, ontstaat structurele leegstand. Dit kan leiden tot verloedering, dat als een negatieve spiraal op omliggende panden werkt, en kan de leefbaarheid van delen van het centrum onder druk zetten. Het is daarom aan te bevelen om in beeld te brengen hoe lang panden leegstaan en wat eventuele beperkingen zijn bij herinvulling, om zodoende incourant vastgoed tijdig te herkennen (het aanbod voldoet niet meer aan de vraag). Tabel 1.2 Omvang commercieel aanbod centrum Geldrop (bron: Locatus, 2021) GROEP aantal verkooppunten

omvang (m² wvo)

Leegstand

20

3.355

Dagelijks

22

4.366

Mode & Luxe

34

5.605

Vrije Tijd

3

496

In/Om Huis

9

1.533

Detailh Overig

7

623

Cultuur & Ontspanning

7

1.380

Horeca

33

2.808

Diensten

22

1.209

Totaal

157

21.375

GELDROP CENTRUM Het voorzieningenaanbod in het centrum van Geldrop bestaat uit 157 verkooppunten met een totaal wvo van 21.375 m² (tabel 1.2): ● In het centrum van Geldrop is het dagelijkse winkelaanbod sterk aanwezig. Aanwezig zijn twee supermarkten, drogisterijen en een uiteenlopend aanbod (vers)speciaalzaken. Dit aanbod is nagenoeg gelijk gebleven sinds 2009 (figuur 1.3).

8/35

● ●

●

Het niet-dagelijks winkelaanbod in het centrum is afgelopen jaren gehalveerd. De dominantie van de branchegroep mode & luxe in het centrum is flink teruggelopen. In het centrum is een ruim en divers horeca- (33 vestigingen) en dienstenaanbod (22 vestigingen) aanwezig. De totale omvang bedraagt ruim 4.000 m² wvo. Het aantal horeca-vestigingen in het centrum van Geldrop is de afgelopen jaren iets toegenomen (27 vestigingen in 2009), terwijl het dienstenaanbod is afgenomen (39 vestigingen in 2009). De branchegroep cultuur en ontspanning bestaat uit 7 vestigingen. Hieronder valt onder meer het Weverijmuseum.

Figuur 1.3 Ontwikkeling dagelijks en niet-dagelijks winkelaanbod in Geldrop centrum; aantal verkooppunten (links) en totale omvang in m 2 wvo (rechts) (bron: Locatus, 2021)

Het centrum van Geldrop heeft een herkenbaar winkelrondje, het zogenaamde Carré. Grofweg bestaat dit uit het gebied rondom het Bezorgershof: Korte Kerkstraat, Langstraat, Marktplein en Heuvel. Hierin zijn verschillende delen te onderscheiden (figuur 1.4): ● Rondom het Marktplein ligt het zwaartepunt op dagelijks/food. Hier zijn de twee supermarkten aanwezig, aangevuld met drogisten en (vers)speciaalzaken. De winkels zijn van moderne omvang. De samenhang is echter beperkt door de grote afstanden. Van de entree van de supermarkten tot de Heuvel is de afstand meer dan 50 meter over een kil parkeerterrein. ● De aansluiting van het Marktplein op de Korte Kerkstraat is beperkt. Er is veelal sprake van eenzijdige bewinkeling, dat op een aantal plaatsen ook wordt onderbroken door (leegstaande) kantoren. ● Mode & Luxe is voornamelijk aan de zuidwestzijde van het Carré te vinden: Korte Kerkstraat en Langstraat. Aanwezig zijn verschillende Nederlandse formules in het midden- en prijsvriendelijke segment: o.a. Takko, Ter Horst, Ter Stal, Shoeby, Zeeman en Wibra. Aanwezige formules zijn van beperkte omvang. Het hogere prijssegment is beperkt aanwezig en wordt ingenomen door zelfstandig ondernemers. Geldrop kent verschillende local heroes, zoals Ot & Sien kinderkleding, Deelen Menswear of Remy van Ulden sieraden.

Internationale formules als H&M, Zara of Jack&Jones ontbreken; hiervoor is de consument aangewezen op omliggende steden (m.n. Eindhoven). ● Grootste trekkers in de non-food zijn huishoudelijke warenhuizen van Hema en Blokker. ● Horeca is voor een belangrijk deel geclusterd aan het Horecaplein aan de Heuvel. Verspreid over het winkelgebied zijn ook verschillende horecagelegenheden aanwezig (m.n. fastservice + take-away), in een aantal gevallen ook met zitjes/ terras. ● De noordzijde van de Langstraat verschiet vanaf de Bezorgershof/ Vincentiusstraat van kleur. Met de aanwezigheid van maatschappelijke functies (o.a. huisartsenpraktijk, Benu apotheek), horeca en dienstverlening ligt de nadruk minder op detailhandel. ● Het Bezorgershof heeft een belangrijke functie als bronpunt (parkeren) en distributiehof voor omliggende winkels. Ondanks enkele entrees in dit gebied is de verblijfsfunctie zeer beperkt. ● Het vastgoed aan het Carré is ook sterk uiteenlopend. De winkels aan de Korte Kerkstraat zijn beperkt in omvang. Grotere panden zijn te vinden aan de Langstraat en aan de Heuvel. Het noordelijke deel wordt gekenmerkt door historische bebouwing.

9/35

Figuur 1.4 Verkooppunten detailhandel centrum Geldrop per branche (bron: Locatus, peildatum 25 juni 20211; bewerking Rho; ondergrond: opentopo)

1.2

DPO analyse

AANTAL INWONERS De kern Geldrop heeft momenteel 28.845 inwoners (CBS, 2021; gegevens over 2020). Uit de provinciale bevolkingsprognose blijkt dat er de komende planperiode sprake zal zijn van een bevolkingsgroei in de gemeente Geldrop-Mierlo. De verwachting is dat het aantal inwoners zal toenemen met 3,5%. Voor de kern Geldrop betekent dat 29.851 inwoners in 2030. Hiermee neemt het draagvlak voor voorzieningen automatisch toe.

GEMIDDELDE BESTEDING ●

●

Dagelijkse goederen: de gemiddelde winkelomzet in dagelijkse goederen bedraagt in Nederland over 2019 € 2.602,per persoon (Notitie Omzetkengetallen 2020, gegevens over 2019). Het gemiddeld inkomen in Geldrop is gelijk aan het Nederlands gemiddelde (CBS, 2021; gegevens over 2018). De gemiddelde besteding aan dagelijkse goederen in Geldrop is daardoor ook gelijk aan het Nederlands gemiddelde en bedraagt € 2.602,-. Niet-dagelijkse goederen: de gemiddelde winkelomzet in niet-dagelijkse goederen bedraagt in Nederland over 2019 € 2.198,- per persoon (Notitie Omzetkengetallen 2020, gegevens over 2019).

1 Locatus voert het veldwerk periodiek en op meerdere momenten uit. Voor het centrum van Geldrop heeft de veldwaarneming op 2-11-2020 plaatsgevonden.

10/35

KOOPSTROMEN Voor de provincies Noord-Brabant, Noord-Holland, Utrecht en Zuid-Holland wordt in 2021 een nieuw koopstromenonderzoek uitgevoerd, waarvan de resultaten pas eind 2021 worden verwacht. Eerder is onderzoek uitgevoerd op basis van miljoenen pintransacties van Rabobank-klanten in de Eindhovense Metropoolregio (2017) en het koopstromenonderzoek uit 2009 voor de Stadsregio Eindhoven (SRE). Op basis van deze onderzoeken, landelijke kengetallen en eigen ervaring zijn de koopstromen als volgt ingeschat: ● Dagelijkse goederen: Voor de kern Geldrop gaan we uit van een koopkrachtbinding van 89%, die bij enige versterking toeneemt naar 90%. De koopkrachttoevloeiing is 15%. ● Niet-dagelijkse goederen: op basis van het huidige aanbod in Geldrop en het aanbod in de omliggende kernen schatten we de koopkrachtbinding in op 50%. Voor de toevloeiing gaan we uit van een bandbreedte van 10 tot 15%.

GEMIDDELDE OMZET PER M2 ● ●

Dagelijkse goederen: de gemiddelde omzet per m2 (vloerproductiviteit) van winkels in dagelijkse goederen bedraagt in Nederland € 7.564,- (Notitie Omzetkengetallen 2020, gegevens over 2019). Niet-dagelijkse goederen: de gemiddelde omzet per m2 (vloerproductiviteit) van winkels in niet-dagelijkse goederen bedraagt in Nederland € 1.783,- (Notitie Omzetkengetallen 2020, gegevens over 2019).

OMVANG WINKELAANBOD ● ●

Dagelijkse goederen: de dagelijkse winkels in Geldrop hebben een omvang van 10.430 m2 wvo. Niet-dagelijkse goederen: de niet-dagelijkse winkels in Geldrop hebben een omvang van 20.586 m2 wvo.

Voor de indicatie van het toekomstig functioneren is rekening gehouden met de huidige ontwikkelingen van Lidl en Aldi. Ontwikkeling ● ●

Toevoeging van Lidl Wielewaal Aldi verplaatst naar winkelcentrum de Coevering. Er wordt van uitgegaan dat de oude locatie aan het Sint Jozefplein niet meer ingevuld wordt met een supermarkt. ● Lidl de Coevering heeft volgens Locatus een omvang van 795 m² wvo. Aldi vestigt zich op deze locatie en zal de winkel herinrichten. Conform tekeningen Aldi wordt de winkelruimte iets groter: 819 m² wvo. Totale toevoeging dagelijkse goederenaanbod Aldi + Lidl (reeds vergund)

+1.381 m² wvo -630 m² wvo +24 m² wvo

+775 m² wvo

In tabel 1.3 is een indicatie van het huidig economisch functioneren in beeld gebracht. Dit is puur indicatief om een beeld te geven van huidig functioneren, aangezien recente koopstroomcijfers ontbreken.

11/35

Tabel 1.3 Distributieplanologische marktberekening dagelijks Geldrop 2020 inwonertal marktgebied gemiddelde winkelomzet per persoon (excl. BTW) bestedingspotentieel

28.845

29.851

CBS, 2020; Bevolkingsprognose Noord-Brabant 2020

2.602

€

2.602

Omzetkengetallen, 2020; gegevens over 2019

€

75.050.000

€

77.670.000

89% €

koopkrachttoevloeiing (%)

66.790.000

90% €

15%

15%

€

11.790.000

totale omzet in marktgebied

€

78.580.000

€

€ 12.340.000 82.240.000

gemiddelde vloerproductiviteit per m² wvo (excl. BTW) te verwachten omvang winkelaanbod (m² wvo) omvang winkelaanbod (m² wvo)

€

7.564

€

7.564

10.390

10.870

10.430

10.430

Uitbreiding Aldi + Lidl €

7.530

€

7.340

omzetclaim marktgebied

€

78.890.000

€

84.750.000

omzet ten opzichte van het gemiddelde

0% €

ruimte voor ontwikkeling (m² wvo)

310.000

€

-330

28.845

totale omzet in marktgebied gemiddelde vloerproductiviteit per m² wvo (excl. BTW) te verwachten omvang winkelaanbod (m² wvo) omvang winkelaanbod (m² wvo) berekende vloerproductiviteit (excl. BTW) omzetclaim marktgebied omzet ten opzichte van het gemiddelde ruimte voor ontwikkeling in € ruimte voor ontwikkeling (m² wvo)

12/35

2030

CBS, 2020; Bevolkingsprognose Noord-Brabant 2020 Omzetkengetallen, 2020; gegevens over 2019

2.198

€

2.198

€

63.400.000

€

65.610.000

50% €

31.700.000

50% €

bron

29.851

€

koopkrachtbinding (%)

koopkrachttoevloeiing €

Locatus, 2021

-2.510.000

-40

inwonertal marktgebied

koopkrachttoevloeiing (%)

Omzetkengetallen, 2020; gegevens over 2019

-3,0%

Tabel 1.4 Distributieplanologische marktberekening niet-dagelijks Geldrop 2020

gebonden bestedingen €

Koopstromenonderzoek SRE 2009/Visie op de supermarktstructuur 2015

775

berekende vloerproductiviteit (excl. BTW)

gemiddelde winkelomzet per persoon (excl. BTW) bestedingspotentieel

Koopstromenonderzoek SRE 2009/Visie op de supermarktstructuur 2015

69.900.000

koopkrachttoevloeiing €

ruimte voor ontwikkeling in €

bron

€

koopkrachtbinding (%) gebonden bestedingen €

2030

inschatting Rho

32.810.000

10% - 15%

10% - 15%

€ 3.520.000 € 5.590.000 € 35.220.000 € 37.290.000 € 1.783

€ 3.650.000 € 5.790.000 € 36.460.000 € 38.600.000 € 1.783

19.750 – 20.910

20.450 – 21.650

20.586

20.586

€ 1.710 - € 1.810 € 36.700.000

€ 1.770 - € 1.880 € 36.700.000

-4% tot +2%

-1% tot +5%

-€ 1.480.000 tot +€ 590.000 -830 tot +330

-€ 240.000 tot +€ 1.900.000 -140 tot +1.060

inschatting Rho

Omzetkengetallen, 2020; gegevens over 2019

Locatus, 2021

Uit het huidig functioneren van zowel de dagelijkse als niet-dagelijkse goederensector komt naar voren dat het huidige winkelaanbod op niveau functioneert. Als gevolg van verwachte bevolkingsgroei neemt het bestedingspotentieel toe: ● In de dagelijkse goederensector neemt de uitbreidingsruimte autonoom toe tot circa 300 m2 wvo. Reeds vergunde nieuwbouw van Lidl en de verplaatsing van Aldi naar de achterblijvende locatie in winkelcentrum de Coevering betekent een uitbreiding van 775 m² wvo, er van uitgaande dat de achterblijvende locatie van Aldi aan het Sint Jozefplein niet meer in gebruik zal zijn als winkelruimte in de dagelijkse goederen. Er is in huidige situatie dan ook al sprake van een beperkte overschrijding van de distributieve marktruimte. ● Bij mogelijke versterking van het aanbod in het centrum zit hier nog een beperkte rek in. Het is dus zaak om te investeren op de toekomstbestendige locatie(s) om leegstand te voorkomen. ● De inschatting is dat de niet-dagelijkse goederensector momenteel rond het gemiddelde functioneert. De komende planperiode neemt de indicatieve marktruimte toe met circa 1.000 m2 wvo. Een koopkrachtbinding van afgelopen jaren (67% / 60%) lijkt niet meer reëel met de versterkingen rondom Geldrop (m.n. Helmond en Eindhoven).

1.3

Benchmark nieuwe formules

Om in beeld te brengen hoe het winkelaanbod in het centrum Geldrop zich verhoudt tot vergelijkbare centra, is een benchmarkvergelijking gemaakt. Voor de benchmark is gekeken naar kernen van een vergelijkbare omvang, 20.000 tot 30.000 inwoners. Vervolgens is een selectie gemaakt van die kernen die een vergelijkbare omvang van het centrumgebied hebben als Geldrop. De selectie van kernen voor de benchmark is weergegeven in tabel 1.5. Tabel 1.5 Benchmark vergelijkbare centra Geldrop

Woonplaats

Omvang (m² wvo)

Stad nabij

Geldrop

21.375

Eindhoven

Bilthoven

19.702

Utrecht

Borne

26.994

Hengelo

Brunssum

27.438

Heerlen

Dongen

22.174

Tilburg

Elst Gld

26.180

Arnhem/Nijmegen

Goirle

17.032

Tilburg

Nuenen

18.346

Eindhoven

Schijndel

20.445

‘s-Hertogenbosch

Voorschoten

17.614

Leiden

Best

36.902

Eindhoven

Deurne

34.181

Helmond

Haaksbergen

30.271

Enschede

Duiven

15.886

Arnhem

Leusden

15.553

Amersfoort

Vught

15.041

‘s-Hertogenbosch

BENCHMARK OP KERN NIVEAU Als het dagelijkse winkelaanbod van Geldrop wordt vergeleken met het gemiddelde in de benchmark wordt geconcludeerd dat het aanbod in Geldrop vergelijkbaar is (tabel 1.6). Het aanbod levensmiddelen blijft iets achter, terwijl het aanbod persoonlijke verzorging boven het gemiddelde ligt. Voor de niet-dagelijkse goederensector is het beeld anders. Het aanbod in Geldrop is, met uitzondering van de branchegroep ‘detailhandel overig’, een stuk kleiner dan de benchmark. De verschillen zijn het grootst in de branchegroep in/om huis. In de benchmark zit een aantal kernen met een groot perifeer winkelgebied. Ook de branchegroep mode & luxe, van oudsher sterk aanwezig in centrumgebieden, blijft in omvang achter bij de benchmark.

13/35

Het aanbod cultuur & ontspanning (ruim in omvang) en horeca (ruim in aantal) ligt in lijn met de benchmark. Grote achterblijver is de dienstverleningssector. Tabel 1.6 Aanbod kern Geldrop t.o.v. Benchmark Kern Geldrop

Benchmark

aantal

M² wvo

aantal

M² wvo

Levensmiddelen

28

8.964

31

9.630

Persoonlijke verzorging

9

1.466

7

1.270

Dagelijks

37

10.430

38

10.900

Mode & luxe

38

5.801

39

8.600

Vrije tijd

3

496

7

4.340

In/om huis

31

11.178

42

32.890

Detailhandel overig

10

3.111

7

2.050

Niet-dagelijks

82

20.586

94

47.890

Cultuur & ontspanning

15

4.781

15

3.750

Horeca

55

4.954

50

5.580

Dienstverlening

41

2.183

54

2.780

BENCHMARK OP CENTRUMNIVEAU Het dagelijks winkelaanbod in het centrum van Geldrop ligt in aantal op niveau, maar blijft in omvang achter bij de benchmark. Hier ligt nog ruimte. De gemiddelde omvang van de levensmiddelenwinkels in het centrum van Geldrop is kleiner; persoonlijke verzorging ligt op niveau. Geldrop heeft twee supermarkten in het centrum. In de helft van de benchmarkcentra zijn 3 of meer supermarkten in het centrum aanwezig of supermarkten van grotere omvang. Gezien het sterke supermarktaanbod rondom het centrum en de beperkte distributieve ruimte adviseren we om in te zetten op schaalvergroting: twee sterke, complementaire supermarkten in het centrum aangevuld met een divers en hoogwaardig aanbod (vers)speciaalzaken. Tabel 1.7 Aanbod centrum Geldrop t.o.v. centrumgebieden Benchmark Centrum Geldrop

Benchmark

aantal

M² wvo

aantal

M² wvo

Levensmiddelen

15

3.336

18

5.290

Persoonlijke verzorging

7

1.030

5

930

Dagelijks

22

4.366

23

6.210

Mode & luxe

34

5.605

35

6.670

Vrije tijd

3

496

4

690

In/om huis

9

1.533

16

4.300

Detailhandel overig

7

623

3

520

Niet-dagelijks

53

8.257

57

12.190

Cultuur & ontspanning

7

1.380

5

1.140

Horeca

33

2.808

23

2.440

Dienstverlening

22

1.209

30

1.630

Voor de niet-dagelijkse goederensector is ook te zien dat de omvang van het aanbod achter blijft bij het gemiddelde in de benchmark. Ook hier lijkt ruimte aanwezig, alhoewel dit enige nuance verdient: ● Het aanbod mode & luxe is in de benchmarksteden gemiddeld 1.000 m² wvo groter, op een gelijk aantal winkels. Dit geeft aan dat de gemiddelde omvang van de modewinkels in Geldrop beperkt is. ● Het aanbod in de branchegroep vrije tijd blijft achter, maar dit is absoluut gezien beperkt (1 winkel, 200 m² wvo).

14/35

●

● ●

●

De branchegroep in/om het huis is opvallend laag. Hierbij moet worden opgemerkt dat de benchmark vertekent door de aanwezigheid van TCN in het centrum van Best met een omvang van 17.000 m2 wvo. Wanneer deze buiten beschouwing wordt gelaten, ligt het gemiddelde voor de benchmark circa 1.000 m2 wvo lager; nog steeds het dubbele van wat aanwezig is in Geldrop. De branchegroep ‘detailhandel overig’ is in Geldrop relatief sterk vertegenwoordigd, m.n. vanwege het aanbod tweedehands en feestartikelen. In het centrum van Geldrop is het aantal horecagelegenheden bovengemiddeld ten opzichte van de kernen in de benchmark, zowel in aantal als in omvang. Het aanbod is meer versplinterd, te verklaren door meer kleinschalige aanbieders en fastfood. De dienstverleningssector is relatief beperkt in Geldrop. Op basis van het gemiddelde in de benchmark wordt een groter aanbod verwacht, zowel in aantal als omvang.

MOGELIJKE VERSTERKING EN VERPLAATSERS Op basis van voorgaande benchmark en aanbodanalyse is een overzicht gemaakt van branches die mogelijk kunnen versterken, met welke segmenten en omvang. Hierbij is ook gekeken naar winkels die elders in Geldrop aanwezig zijn (bijlage 1) of in de benchmark (bijlage 2): ● Met twee supermarkten en local heroes als Banketbakkerij Van Bragt, Kaatje Jans delicatessen kent het centrum van Geldrop in de basis al een sterk foodaanbod. Deze branche is de laatste jaren sterk in opkomst, wat terug te zien is in de winkelstraat. In de dagelijkse goederensector zijn supermarkten nog steeds de grote publiekstrekkers. Maar vrijkomende modewinkels worden steeds vaker opgevuld met (vers)speciaalzaken, ook steeds meer gericht op ‘lokaal’ al dan niet in combinatie met horeca. In verschillende benchmarksteden zijn meer en grotere supermarkten te vinden. Of verruiming van dit aanbod in het centrum van Geldrop wel reëel is, gezien de supermarktontwikkelingen elders in de kern, is nog maar de vraag. Hier gaan we in navolgende paragraaf dieper op in. In Geldrop liggen nog kansen voor een buitenlandse en/of biologische supermarkt. Denk hierbij aan formules als Ekoplaza of Odin; Dergelijke supers hebben een omvang van 300 – 400 m² wvo. Er ligt nog ruimte voor enkele speciaal-/delicatessenzaken (omvang 50 – 200 m² wvo).

Dit kan op het gebied van koffie, thee, noten of snoep, maar ook bredere concepten als Zuivelhoeve of Vlaamsch Broodhuys. Hier zijn geen verplaatsingen uit Geldrop te verwachten; het aanbod buiten het centrum is beperkt en bovendien overlappend (o.a. bakkerij van den Broek). ● Belangrijkste ontbrekende formule in de branchegroep mode & luxe is Action (tot voor kort in Wielewaal). Verder zijn er geen grote hiaten, maar aanwezige vestigingen zijn gemiddeld van beperkte omvang. De grootste ligt dan ook in schaalvergroting: Met de sluiting van de vestiging aan de Nuenenseweg is Action de belangrijkste ontbrekende formule in Geldrop. Deze warenhuisformule is de laatste jaren sterk gegroeid en standaard aanwezig in kernen van het niveau Geldrop (gemiddeld 800-900 m² wvo). Formules als HEMA en Jola zijn in benchmarksteden groter. Door de schaalvergroting te faciliteren wordt voorzien in de behoefte van retailers en de consument. Buiten het centrum zijn twee modewinkels gevestigd die ook van toegevoegde waarde kunnen zijn in het centrum. Bruidsmodewinkel Mariage zou niet misstaan op een prominente locatie in het centrum, net als Klinkenberg schoenen. Er liggen kansen in aanvullende branches als kindermode of sportkleding; veelal ingevuld door zelfstandige ondernemers.

Deze vestigingen hebben doorgaans een kleinere omvang waardoor ze prima uit de voeten kunnen in bestaande winkelvoorraad. Antiek/ kunst/ juwelier ontbreekt nog in het centrum. In het hogere segment zou dit een aanvulling zijn op het bestaande winkelaanbod. Hierbij moet ook gedacht worden aan de Geldropse winkel Thiele Art / Schilderijenshop. ● In de branchegroep vrije tijd ontbreekt sport en speelgoed. Landelijk zien we deze branches echter fors onder druk staan; we vragen ons dan ook af of het reëel is deze branches aan te trekken voor Geldrop.

15/35

●

●

De branchegroep in/om het huis is sterk ondervertegenwoordigd in Geldrop. Vaak zoeken deze ondernemers bewust de randen op vanwege betere bereikbaarheid en lagere huisvestingslasten. Toch is dit een mogelijk interessante branchegroep voor het centrum nu er steeds vaker gekozen wordt voor online/offline. In Geldrop ontbreekt de electrobranche. In de benchmark zien we wel formules als Expert en Electroworld. Houdt rekening met een omvang van circa 200 m² wvo per vestiging. Rondom het centrum zijn verschillende fietsen-, ijzerwaren en woninginrichtingswinkels gevestigd, veelal vanuit de wens voor betere bereikbaarheid en grotere oppervlakten tegen lagere huren. Mogelijk wordt een centrumlocatie voor deze winkels ook interessant nu de vraag naar winkelmeter afneemt. In de branchegroep overig is met name 2e hands een branche die aan populariteit toeneemt. In het centrum zijn daar al een paar mooie voorbeelden van te vinden, maar de grootste zijn buiten het centrum gevestigd. Mogelijk kan hier verdere aansluiting in worden gezocht.

Met de verminderde vraag naar detailhandel, zijn andere functies in opkomst, waarvan horeca de belangrijkste is: ● In het centrum is een ruim en divers horeca-aanbod aanwezig (33 vestigingen), dat afgelopen jaren ook al de nodige groei heeft gekend (+6 vestigingen). Op het niveau van Geldrop wordt deze branche gedomineerd door zelfstandige ondernemers. Versterking van (vers)speciaalzaken met lokale helden als IJssalon Kees. Filialisering vindt met name plaats in fastfood/fastservice: NewYork Pizza (verplaatser), Bufkes, Kwalitaria, maar bijvoorbeeld ook Hudson of Brownies & Downies. ● Het dienstenaanbod is met (22 vestigingen) beperkt aanwezig. Het dienstenaanbod is juist afgenomen (39 vestigingen in 2009). Lokale helden als Tattoo Joey zouden een prominente plek in het centrum moeten krijgen. Mogelijke versterkingen: beauty & wellness (o.a. Babor) Zakelijk dienstverlening in centrumgebieden loopt terug (o.a. bankfilialen). Het zijn echter wel wenselijke functies die een ander publiek trekken, zoals De Hypotheker of De Hypotheekshop, bankfilialen (in bijna alle benchmarksteden is een Rabobank of Regiobank aanwezig). De haalbaarheid is echter beperkt. ● De branchegroep cultuur en ontspanning bestaat uit 7 vestigingen, waaronder het Weverijmuseum, en is hiermee prima op orde.

Landelijk zien we de sportbranche snel groeien, wat mogelijk nog kansen biedt voor het centrum van Geldrop als aanvulling op bestaande aanbieders. Denk aan formules als Anytime Fitness, Corpus Milon, Curves of Zlim. Dit sluit ook mooi aan op het cluster van maatschappelijke en zorgfuncties aan de Langstaat/Molenstraat (o.a. Jeugdhulp Xtra, apotheek, huisartsenpraktijk en audiciens). Het is nog maar de vraag of benoemde ondernemers, die ook van toegevoegde waarde kunnen zijn voor het centrum van Geldrop, ook daadwerkelijk kunnen of willen verhuizen. Zij zijn onderscheidend door hun locatie. Wanneer zij verplaatsen naar het centrum komen ze direct naast hun concurrenten. Mogelijk moeten ze concessies doen aan parkeren of eigendom. Daarnaast zijn veel ondernemers simpelweg gehecht aan hun locatie en omgeving. Het is zeker goed om te inventariseren of en op welke wijze verplaatsing haalbaar is.

SUPERMARKTEN Het supermarktaanbod in Geldrop is de afgelopen jaren stabiel gebleven. Een aantal supermarktlocaties is van formule veranderd als gevolg van (landelijke) overnames, waarbij de totale omvang van de supermarkten niet is veranderd. Dat dit niet meer aansluit blijkt ook wel uit de benchmark. De omvang van de winkels in levensmiddelen blijft achter bij het gemiddelde in de kernen uit de benchmark. Tabel 1.8 Ontwikkeling supermarktaanbod Geldrop 2009-2021 (bron: Locatus, 2021) ALDI ALBERT HEIJN EDAH - JUMBO

16/35

LIDL

NETTORAMA

2009

630

3.581

1.675

780

1.020

2021

630

3.661

1.654

795

1.020

In het centrum van Geldrop zijn supermarkten van Nettorama en Albert Heijn te vinden. Van laatstgenoemde formule zijn buiten het centrum nog twee vestigingen te vinden; beiden van kleinere omvang. De vestiging aan de Eindhovenseweg lijkt zich in hetzelfde marktgebied te bevinden. Lidl bouwt een nieuwe winkel in Wielewaal en Aldi is voornemens de achterblijvende locatie in winkelcentrum De Coevering in te nemen. In deze paragraaf wordt gekeken naar de mogelijkheden voor verplaatsing naar of uitbreiding in het centrum van Geldrop en wat hier eventuele randvoorwaarden voor zijn. Hierbij is het uiteraard wel van belang dat de achterliggende winkelruimte van Aldi aan het Sint Jozefplein niet opnieuw ingevuld wordt met een supermarkt, maar dat beleidsmatig volledig wordt ingezet op het centrum.

Figuur 1.5 Overzicht supermarkten Geldrop (bron: Locatus, 2021; bewerking Rho)

Centrumsupermarkten zijn doorgaans kleiner en richten zich sterk op gemak. In de benchmark zien we echter ook enkele grotere supermarkten, die niet alleen een functie vervullen voor de inwoners van het centrum maar voor een groter verzorgingsgebied. Hiervoor moet sprake zijn van een goede concurrentiepositie ten opzichte van omliggende supermarkten: omvang, bereikbaarheid en uniciteit aanbod. Met een goede ligging aan de Mierloseweg (zowel bereikbaarheid als zichtbaarheid) en aanwezige fysieke ruimte (voor zowel supermarkt als parkeren) heeft het centrum van Geldrop hiervoor een unieke potentie: ● In de huidige situatie is de opzet van het parkeren over twee locaties niet ideaal en bovendien betaald. Om te kunnen concurreren met de supermarkten in de wijken dient er een groter aantal parkeerplaatsen op maaiveld gereserveerd te worden voor de supermarkten. Deze dienen ook gratis te zijn; minimaal voor een bepaalde periode (blauwe zone). ● De vestiging van Albert Heijn in het centrum is met een omvang van 1.500 m² wvo van moderne omvang, maar op korte afstand ligt een tweede vestiging aan de Eindhovenseweg. Het heeft de voorkeur om in te zetten op een sterke vestiging in het centrum (2.000+ m² wvo), waar de fysieke ruimte aanwezig is. Hiermee ontstaat een sterke concurrentiepositie t.o.v. Jumbo Coevering en de nieuwe Lidl, waar het hele centrum van profiteert.

17/35

●

De Nettorama-formule heeft veel meer een secundaire verzorgingsfunctie (voor de hele kern). Zij zijn veel sterker afhankelijk van bereikbaarheid. Onze inschatting is dat zij op de huidige locatie minder goed uit de voeten kunnen. Behoud op de langere termijn is alleen mogelijk wanneer bereikbaarheid en parkeren (gratis) gegarandeerd kunnen worden. Supermarkten in het centrum zijn een pré. Geldrop heeft alle potentie ook daadwerkelijk tot een sterk boodschappencluster te komen. Het is hiervoor wel sterk afhankelijk van vastgoedeigenaren en supermarktorganisaties. De ervaring leert dat het tijd nodig heeft om mogelijke scenario’s goed te verkennen. Het verdient dan ook de aanbeveling om deze ontwikkeling los te koppelen van andere plandelen in het centrumgebied. De marktruimte is beperkt; waardoor het niet mogelijk is om alle supermarkten naar de toekomst duurzaam te laten functioneren. Versterking van het centrum heeft de voorkeur, maar het is ook van belang om winkellocaties buiten het centrum niet (meer) mogelijk te maken in bestemmingsplannen om mogelijke verrassingen te voorkomen. Dit geldt niet alleen voor de achterblijvende locatie van Aldi, zoals blijkt uit navolgende analyse.

1.4

Analyse plancapaciteit

In beeld is gebracht waar in de kern Geldrop plancapaciteit is voor ontwikkeling van detailhandel. De vergelijking wordt gemaakt met de daadwerkelijke invulling door detailhandel. Op die manier wordt inzichtelijk gemaakt op welke plekken zich nog (mogelijk) winkellocaties bevinden, die mogelijk niet meer gewenst zijn. De plancapaciteit wordt geïnventariseerd op basis van de bestemmingsplanmogelijkheden. Voor Geldrop is het relevante planologisch kader de ‘Beheersverordening kern Geldrop’. De invulling door detailhandel is op basis van gegevens van Locatus berekend. In Geldrop bedraagt de plancapaciteit voor detailhandel 96.288 m2 bvo. Daarvan wordt circa 46% daadwerkelijk gebruikt voor detailhandel (figuur 1.9). De onbenutte plancapaciteit bestaat voor 14% uit leegstand en wordt voor de rest gebruikt door overige functies. Dit kan bijvoorbeeld zijn horeca, dienstverlening, wonen. Tabel 1.9 Plancapaciteit Geldrop

Totaal plancapaciteit (m2 bvo) 96.288

Benutte plancapaciteit (m2 bvo) o.b.v. Locatus 44.393

Totaal 51.895

Onbenutte plancapaciteit Leegstand (m2 bvo) Ander gebruik (m2 bvo) 7.272 44.623

De bijna 52.000 m² onbenutte plancapaciteit voor detailhandel is in figuur 1.6 t/m 1.9 voor zowel het centrum van Geldrop als de gehele kern in kaart gebracht. Deze plancapaciteit is weergegeven per bouwvlak. De kleuren geven de hoogte van de plancapaciteit (in m2 bvo) aan. Hoe hoger het getal, hoe meer capaciteit er nog is voor detailhandel. De negatieve waarden (de rode vlakken in de figuren) geven aan dat er meer detailhandel aanwezig is dan op basis van het bouwvlak is toegestaan. Dit kan doordat er bijvoorbeeld op de verdieping detailhandel zit of dat er een ontwikkeling is mogelijk gemaakt door middel van een omgevingsvergunning. In het centrum van Geldrop wordt niet alle plancapaciteit daadwerkelijk gebruikt voor detailhandel (figuren 1.6 en 1.7). In het centrumgebied is dit logisch door de flexibele invulling van gemengde bestemmingen. De grootste plancapaciteit zit in het Carré (m.n. oostzijde); op de plek waar detailhandel het meest gewenst is. Een aantal locaties aan de rand van het centrum vragen wel om een kritische blik. Aan de Nieuwendijk, Wielstraat en Hofdael is bijvoorbeeld een ruime plancapaciteit terwijl hier nog maar beperkt detailhandel is gevestigd. Dit geldt bijvoorbeeld ook voor Bogardeind en delen van de Heuvel.

Ook elders in Geldrop is plancapaciteit aanwezig, maar zoals in figuur 1.9 is te zien, is deze voor het grootste deel ook daadwerkelijk ingevuld met detailhandel. Er is slechts een klein aantal locaties waar onbenutte plancapaciteit is.

18/35

De mogelijkheden voor bijvoorbeeld saneren van detailhandelsmogelijkheden om concentratie in het centrum te stimuleren liggen dus voornamelijk in de gebieden rondom het centrumgebied. Daar is van oudsher nog veel ruimte voor detailhandel. Deze wordt inmiddels niet of nog maar beperkt ook ingevuld door detailhandel. Het heeft de voorkeur deze (onbenutte) plancapaciteit in te perken, alvorens nieuwe toe te voegen.

Figuur 1.6 Overzicht onbenutte plancapaciteit centrum Geldrop

Figuur 1.7 Overzicht onbenutte plancapaciteit centrum Geldrop + detailhandelslocaties

19/35

Figuur 1.8 Overzicht onbenutte plancapaciteit kern Geldrop

Figuur 1.9 Overzicht onbenutte plancapaciteit kern Geldrop + detailhandelslocaties

20/35

2. TRENDS EN ONTWIKKELINGEN 2.1

Algemene trends en ontwikkelingen

De retailbranche is de laatste jaren sterk aan verandering onderhevig. Deze, soms structurele, veranderingen hebben invloed op de fysieke commerciële verkooppunten in steden en dorpen. In dit hoofdstuk zijn de belangrijkste trends en ontwikkelingen opgenomen.

INTERNETVERKOOP De wereld van de retail is al jaren bijzonder dynamisch. Concurrentie neemt vanuit verschillende branches toe en de technologische ontwikkelingen leiden tot een verdere druk op de marktverhoudingen. Fysieke retailers openen een webshop om verschillende redenen: schaalvergroting, grotere naambekendheid, betere serviceverlening of voor een betere informatievoorziening. Tegelijkertijd openen steeds meer online-bedrijven fysieke winkels, vaak als ‘etalage’ en servicepunt. Vijf belangrijke trends in retailland (Retailtrends 2019) 1. Webshops openen fysieke winkels. Hoewel vaak het aankoopproces online begint wordt nog steeds het overgrote deel van de aankopen in de fysieke winkel gedaan. Daarom zijn er steeds meer webshops die ook weer een fysieke winkel openen, bijvoorbeeld Coolblue en Suitsupply. 2. Directe verkoop door leveranciers webshops. Webshops krijgen concurrentie van websites van hun eigen leveranciers. Kleine leveranciers hebben steeds meer mogelijkheden om via het digitale kanaal klanten te bereiken, bijvoorbeeld met Shopify. 3. Webshops worden in toenemende mate marktplaatsen. Steeds meer webshops stellen hun platformen open, zodat steeds meer leveranciers/webshops zich kunnen aansluiten bij een groot platform. Voorbeelden zijn Amazon en Bol.com. 4. Webshops houden zich niet aan landsgrenzen. Steeds meer webshops opereren internationaal.

Dit geldt voor grote e-commerce partijen (Amazon en Alibaba), maar ook voor kleinere webshops. Het zogenaamde ‘crossborder e-commerce’ groeit momenteel twee keer sneller dan nationale verkopen via internet. 5. Nieuwe technieken. De gebruiksmogelijkheden van internetverkoop neemt toe. In theorie kunnen nieuwe systemen steeds belangrijker worden, waaronder ‘augmented reality’. Mensen krijgen een virtuele voorstelling van een aankoop en worden op deze manier verleid om een product aan te kopen.

Figuur 2.1 Ontwikkeling fysieke winkelvestigingen (bron: CBS, 2019)

21/35

Het online afzetkanaal valt niet meer weg te denken en neemt nog steeds in belang toe. Het aantal fysieke winkels is de afgelopen tien jaar met ruim 11% is afgenomen, terwijl het aantal webwinkels verdrievoudigde (De Regionale Economie 2018, gepubliceerd door CBS, 2019). Het aantal supermarkten en andere winkels in voedingsmiddelen (speciaalzaken) is de laatste jaren (beperkt) toegenomen (figuur 2.1). Het aantal fysieke non-food winkels nam met bijna 15% af in de periode 2010-2019. Hier binnen is een aantal (grote) verschillen waarneembaar. Generieke producten die makkelijk te vergelijken zijn, zijn steeds minder in de fysieke winkel te vinden. Het gaat om: platen en cd’s, boeken en kranten, speelgoed, fotografiebenodigdheden, schoenen en sportartikelen e.d. Ook consumentenelektronica (huishoudelijke apparaten en pc’s/laptops) zijn in mindere mate te koop in een fysieke winkel (figuur 2.2). Er is ook een aantal groeibranches te benoemen: telefoonwinkels, warenhuizen, winkels in persoonlijke verzorging, woninginrichting, rijwielzaken en tuincentra.

Figuur 2.2 Ontwikkeling fysieke winkelvestigingen non-food (bron: CBS, 2019)

Internetverkoop heeft blijvende invloed op het koopgedrag van de consument en daarmee de behoefte aan fysieke winkelmeters. Doordat deze sector nog steeds innoveert zijn de effecten naar de toekomst moeilijk in te schatten, maar duidelijk is wel dat de effecten per branchegroep verschillend zullen zijn.

BRANCHEVERVAGING EN –VERBREDING Branchevervaging en –verbreding gaat al een tijd niet meer alleen over detailhandel. De klassieke benadering is dat het aangeboden assortiment (sterk) is uitgebreid met artikelen die niet thuishoren in de oorspronkelijke branchegroep. Het gaat steeds meer om nieuwe combinaties van bedrijfsmodellen in de horeca, detailhandel en dienstverlening. Dit wordt ook wel de trend van ‘blurring’ genoemd, wat resulteert in het begrip ‘retail’ (figuur 2.3). Blurring bestaat in vele soorten en maten. Voorbeelden zijn kappers die koffie schenken en restaurants die streekproducten verkopen. Het inpassen van deze nieuwe bedrijfsmodellen in bestaande regels levert vaak discussie op, met name als de verkoop van alcohol daarbij in het spel is (Drank- en Horecawet).

22/35

Figuur 2.3 Voorbeeld combinatie bedrijfsmodellen foodbranches

SCHAALVERGROTING Veel winkelbedrijven realiseren steeds grotere winkels om de veeleisende consument een zo groot mogelijk assortiment en veel comfort (veel kassa’s, ruime gangpaden en extra diensten) te kunnen bieden. Zo hebben nieuwe supermarkten tegenwoordig een omvang vanaf circa 1.500 m2, maar soms ook al 3.000 m² winkelvloeroppervlak (wvo). Schaalvergroting vindt eveneens plaats op het niveau van winkelketens. Er komen meer en meer ketenbedrijven en deze krijgen ook steeds meer filialen: de zogenaamde filialisering. De consument ervaart de aanwezigheid van de bekende (grootschalige) ketens in een winkelgebied als aantrekkelijk. Het aantal zelfstandige winkeliers is flink gedaald, veelal mede door gebrek aan opvolging. Tot slot is ook schaalvergroting waarneembaar bij afzonderlijke winkelgebieden. In grotere winkelgebieden is de kans groter dat consumenten vinden wat ze zoeken. Hierbij is wel sprake van specifieke wensen ten aanzien van de omvang van winkelgebieden gericht op bezoekmotief en het verzorgingsgebied.

BEZOEKMOTIEF CONSUMENT De consument bezoekt verschillende winkelgebieden met een verschillend motief en gaat daarbij ook steeds anders om met de push- en pull-factoren. In het algemeen voelen consumenten zich aangetrokken tot winkelgebieden met een ruim winkelaanbod in een compacte structuur. Als de consument langer in een gebied verblijft, is ook een aantrekkelijke openbare ruimte en goede horeca van belang. Deze kenmerken worden wel omschreven als de pull-factoren. Voor het overige verwachten consumenten dat een aantal zaken goed is geregeld in een winkelgebied. De consument verwacht een goed bereikbaar winkelcentrum met voldoende (gratis) parkeren op korte afstand van de winkels. Als dit niet aanwezig is dan 'duwt' dit hen als het ware naar concurrerende winkelcentra (of naar het internet). In dit verband spreekt men van pushfactoren. Voor reguliere winkelgebieden zijn er 3 soorten bezoekmotieven. ● Boodschappen doen: voor de dagelijkse en frequent benodigde niet-dagelijkse goederen bezoekt de consument: supermarkt, versspeciaalzaken, drogisterij en winkels in bloemen, textiel of huishoudelijke artikelen. Dragers voor dit type winkelgebied zijn de supermarkten, want deze zorgen voor een toestroom van consumenten – ook voor de speciaalzaken.

Uit onderzoek (DTNP, 2016) blijkt dat circa 50% van de consumenten een bezoek aan een supermarkt combineert met een bezoek aan naastgelegen speciaalzaken. De kwaliteit van een boodschappengebied wordt bepaald door de compleetheid van het aanbod, de omvang en complementariteit van de supermarkten, de autobereikbaarheid en de parkeermogelijkheden. Boodschappen doet de consument vooral lokaal. ● Recreatief winkelen: het kopen van mode en luxeartikelen of de aanschaf van woonartikelen, waarbij het vergelijken tussen winkels en een dagje uit belangrijk zijn. Van belang is een complete mix van grootschalige trekkers en interes-

23/35

●

sante, kleinschalige boetieks. Trekkers die wenselijk zijn voor centrumgebieden zijn modezaken. De grote woonwarenhuizen zijn de trekkers van recreatief bezochte woonboulevards. Ook horeca is van belang voor een recreatief winkelgebied. Doelgerichte aankopen: de consument heeft vooraf bepaald wat wordt gekocht en waar. Het betreft kooptrips naar grote winkels vaak op perifere locaties, zoals bouwmarkten. Om de doelgericht winkelende consument de keuzevrijheid te bieden, hebben de winkels een uitgebreid assortiment onder één dak, waarbij de consument het productaanbod binnen dezelfde winkel vergelijkt. Productvergelijking in meer dan twee winkels onderling vindt relatief weinig plaats.

HORECA Naast de ontwikkelingen in de detailhandel gaan ook de ontwikkelingen in de horeca erg snel. De horeca is afhankelijk van de ontwikkelingen van de particuliere consumptie. Tot de Coronacrisis (volgende onderwerp) was sprake van een constante groei in de horeca. De sector profiteerde van een stijging van het inkomende toerisme. In de horeca is een groot aandachtspunt het structurele personeelstekort. Omdat de horeca afhankelijk is van de particuliere consumptie verandert het aanbod snel (bron: Rabobank Cijfers en Trends, 2020): ● De consument kiest steeds vaker voor gemak. Hiervan wordt vooral geprofiteerd door de fast-service horeca (afhaalrestaurants en bezorgrestaurants). ● De consument is bereid om te betalen voor een ‘unieke beleving’. ● Het aanbod neemt over het algemeen snel toe door bijvoorbeeld de groei van het aantal ketens als transformatie van leegstand (voormalige winkel of kantoorpanden). ● Prijzen stijgen en tegelijkertijd komen marges onder druk staan door een stapeling van factoren: Hogere personeelskosten door het tekort aan personeel. Verhoging prijs van grondstoffen. Verhoging van toeristenbelasting (regio afhankelijk). ● Voor de Coronacrisis was het de verwachting dat het aantal toeristische overnachtingen verder zou toenemen, waardoor er meer wordt uitgegeven aan horeca. ● De vervaging tussen sectoren neemt toe.

Bijvoorbeeld ook supermarkten (detailhandel) gaat zich richten op foodservice. ● Duurzaamheid c.q. het tegengaan van voedselverspilling wordt belangrijker. ● Verzamelen van data over de consument wordt steeds belangrijker, zodat een horecaonderneming in kaart kan brengen wat zijn/haar toegevoegde waarde is voor de consument.

Figuur 2.4 economische ontwikkeling 2020 (bron: CBS)

24/35

2.2

Impact Corona

De structurele effecten van de huidige Coronacrisis op de retailbranche (d.d. februari 2021) zijn nog niet goed in te schatten, maar duidelijk is dat het zal leiden tot een economische recessie. Het bruto binnenlands product is in de eerste twee kwartalen van 2020 fors gedaald om in het derde kwartaal weer iets op te krabbelen (CBS, d.d. 16 februari 2021). Met een daling van 1,4% is het effect van de (gedeeltelijke) harde lockdown in het vierde kwartaal beperkt ten opzichte van het tweede kwartaal. Duidelijk is wel dat de Coronacrisis zowel de detailhandel als de horeca fors raakt (CBS): ● De gemiddelde omzet van de non-fooddetailhandel ligt 37,7 procent lager dan een jaar geleden. De grootste daling vond plaats in kleding/schoenen/lederwaren (gemiddeld -50%.). Door de lockdown is de groei in elektronica/meubels/recreatieartikelen vrijwel tot stilstand gekomen (gemiddeld -50 tot -30% ten opzichte van een jaar eerder). ● De dagelijkse goederenbranche laat daarentegen een groei zien, temeer zij gewoon open mochten blijven. Voedselspeciaalzaken bleven gemiddeld op niveau, drogisterijen groeiden met 4% en supermarkten met bijna 10% (bron CBS). ● Als gevolg van de maatregelen namen de omzetten van webwinkels gemiddeld met 92% toe (zowel multichannel als pure-players). ● De horecabranche werd gekenmerkt door jaren van groei, maar de gevolgen van de coronamaatregelen zijn groot.

De horecaomzet in 2020 ligt op het niveau van 2010. Dranken en hotels kennen de grootste daling, terwijl fast-service het verlies weet te beperken dankzij de bezorg- en afhaalfunctie. ● Ondanks de verwachting dat veel consumenten na de lange lockdown weer gaan funshoppen in fysieke winkels, is maar de vraag of dit op tijd komt voor ondernemers. ABN verwacht een herstel van de retailbranche in 2022, na het overgangsjaar 2021 waarin nog een stijging van het aantal faillissementen te verwachten is (sectorprognose Retail 2021/2022).

VERANDERINGEN DETAILHANDEL IN CENTRUMGEBIEDEN De verwachting is dat de structurele veranderingen in de winkelmarkt (afnemende behoefte aan fysieke winkellocaties) worden versterkt met de Coronacrisis. Uit onderzoek van I&O Research en INretail (‘Nederlander hecht aan fysieke winkels, maar kopen we er straks nog?’, geraadpleegd op Retailinsiders, 25 mei 2020 ) blijkt dat Nederlanders meer online gaan kopen. Momenteel worden vrijwel alle soorten non-foodproducten (met uitzondering van boeken) minder gekocht. Wanneer de consument toch bepaalde producten koopt, kiest men er vaker voor om dit online te doen. Vóór de crisis kocht een groot deel van de consumenten al veel online. Tijdens de crisis zien we dat dat fors is toegenomen voor schoenen, kleding, woninginrichting, sportartikelen en boeken. Zo steeg bijvoorbeeld het aandeel Nederlanders dat aangaf vaak/meestal kleding online te kopen van 18% (voor de coronacrisis) naar 34% (nu). In de periode dat de consument de fysieke winkel niet kon bezoeken is de consument meer vertrouwd geraakt met de gemakken van online bestellen. Een op de vijf consumenten denkt dat in de toekomst te blijven doen. Uit de Corona-opleggers van het Koopstromenonderzoek Oost-Nederland (I&O Research 2021) blijkt dat reeds ingezette ontwikkelingen in versterkte mate optreden. Tijdens de Coronacrisis is er vooral behoefte aan snel en veilig winkelen.

Mode en horeca worden het hardst geraakt; zo ook de centrumgebieden waar deze sectoren sterk vertegenwoordigd zijn en/of die sterk afhankelijkheid zijn van toerisme. Wijkcentra en grootschalige concentraties konden tijdens de coronacrisis juist rekenen op een grotere bezoekersstroom. De grootschalige locaties profiteerden van de omzetgroei in bouwmarkten, tuincentra en meubelzaken. Tijdens de crisis is de ruimtelijk-economische positie van veel winkelgebieden in Oost-Nederland veranderd. Het is nog maar de vraag of dit van tijdelijke aard is, maar lijkt wel van toepassing op andere delen van Nederland. In juli en oktober 2020 is in opdracht van de Retailagenda een uitgebreide impactanalyse uitgevoerd onder consumenten, retailers, vastgoed en gemeenten naar de gevolgen van corona op de non-foodretail. De uitkomsten hiervan bevestigen het eerder in Oost-Nederland verkregen beeld: consumenten verwachten ander gedrag te vertonen zodra het virus (zo goed als) is verdwenen. Verschillende stakeholders verwachten dat als gevolg hiervan 10 – 30% van de retailers in non-food verdwijnt. Het effect op de winkelsluitingen zal pas op langere termijn te zien zijn, vanwege de steun die nu nog wordt geboden door de overheid.

25/35

Figuur 2.5 Verwachting online aankoop producten door consument naar productgroep (bron: I&O Research, mei 2020)

VERANDERING HORECA IN CENTRUMGEBIEDEN Zoals hiervoor beschreven ging het de laatste jaren goed met de horeca in Nederland. Nederlanders gaven meer uit in de horeca en de stroom toeristen zorgde voor extra omzet. Met als gevolg steeds meer hotels, restaurants, broodjeswinkels en koffiezaken. In winkelstraten werden leegstaande winkelpanden vaak vervangen door horeca. Ten opzichte van 2019 zal voor iedere sector sprake zijn van een flinke omzetdaling (figuur 3). Coronamaatregelen blijven de omzet van restaurants en cafés domineren; veel horecagelegenheden waren de afgelopen maanden gesloten of beperkt in hun bedrijfsvoering. Aan 60% van de horecabedrijven met minder dan 250 werkzame personen is een uitkering toegekend uit de regeling ‘Tegemoetkoming Ondernemers Getroffen Sectoren COVID-19 (TOGS). Een deel van de horecabedrijven zal de Coronacrisis niet ‘overleven’. Dit blijkt dan ook uit de faillissement cijfers van het CBS. In het derde kwartaal van 2020 is al gebleken dat omzetten snel kunnen herstellen bij versoepeling van de maatregelen. De verwachting is dan ook dat horeca en recreatie zich herstelt in 2021, maar niet volledig. Dit verschilt ook sterk per subsector: naar verwachting duurt het herstel voor cafés en hotels het langst. De gevolgen van Corona voor de detailhandel en horeca zullen lang voelbaar blijven.

In het eerder genoemde impactanalyse van de Retailagenda onder consumenten, retailers, vastgoed en kwam de verwachting dat 20 – 30% van de horecazaken verdwijnt.

26/35

Figuur 2.6 Verwachte omzetontwikkeling horeca (bron: Rabobank, december 2020)

2.3 ●

●

●

27/35

Resumé Reeds ingezette ontwikkelingen treden vanwege de coronamaatregelen in versterkte mate op. Er is behoefte aan snel en veilig winkelen; gemak staat centraal. Mode en horeca worden het hardst geraakt; zo ook de centrumgebieden waar deze sectoren sterk vertegenwoordigd zijn en/of die sterk afhankelijkheid zijn van toerisme. Afgelopen jaren is het aanbod in de branchegroep mode & luxe in het centrum van Geldrop al sterk afgenomen; komende jaren gaat in het teken staan van consolidatie. Verwachting is dat consumenten blijvend minder winkels bezoeken en gerichter en meer lokaal gaan winkelen. Dit zal positieve effecten hebben op de dagelijkse goederensector en in de branchegroep mode & luxe specifiek op het midden- en hogere segment. Maar per saldo leiden ontwikkelingen tot een verminderde vraag naar winkelmeters in de niet-dagelijkse goederensector. In 2020 heeft Rho onderzoek uitgevoerd naar verschuivingen in de afgelopen 10 jaar in winkelstraten. Hierin werd bevestigd dat het aantal winkels in de niet-dagelijkse goederensector snel terugloopt; ook in de grote binnensteden. De vrijkomende winkelpanden worden voor het grootste gedeelte ingevuld met fastservice- en ready-to-eat concepten. Op het gebied van dagelijkse goederen is een verschuiving te zien van traditionele speciaalzaken, zoals slager, groentewinkel en poelier, naar gemakswinkels al dan niet i.c.m. horeca.

Mensen halen steeds vaker koffie, lunch of avondeten buiten de deur. Deze nieuwe branches lijken echter niet op te wegen tegen het verlies in non-food en horeca.

Bijlage 1 Voorzieningenaanbod buiten Centrum (ex. Boodschappencentra) Bedrijf per branchegroep

Straat

M² wvo

Dagelijks BAKKERIJ VAN DEN BROEK

Hoog Geldrop

Bakkerij

35

Slagerij van Hoof

Kievitstraat

Slagerij

35

Albert Heijn

Laan van Tolkien

Supermarkt

975

ALDI

Sint Jozefplein

Supermarkt

630

Bella Jo

Hulst

Damesmode

34

Mariage BRUIDSMODE

Parallelweg

Bruidskleding

95

Bloemboetiek Agave

Ter Borghstraat

Bloem/Plant

65

van Stekelenburg

Sint Jozefplein

Bloem/Plant

176

Boerenbond

Laan van Tolkien

Tuinartikelen

1.674

GroenRijk

Zwembadweg

Tuincentrum

2.500

SL Computers

Eindhovenseweg

Computers

45

Witgoedspecialist

De Hooge Akker

Witgoed

750

J&B Scooters

Eindhovenseweg

Scooters/brommers

250

OTR Service

Spaarpot

Scooters/brommers

310

JOHN VERMEULEN

Laan der 4 Heemskinderen

Fietsen

632

rijwielhandel P van Lieshout

Mierloseweg

Fietsen

153

TC Automaterialen

Laan der 4 Heemskinderen

Automaterialen

51

VERFSPECIAALZAAK VAN GERWEN

Hoog Geldrop

Verf/Behang

75

Zegers plafond wanden betimmering

Bogardeind

Bouwmateriaal

45

Gamma

De Bleekvelden

Bouwmarkt

2.320

DANNY'S VLOEREN

Tricotstraat

Parket/Lamin

44

Martens Parketvloeren

Parallelweg

Parket/Lamin

31

Optima Keukens

De Hooge Akker

Keukens

54

Stone Edge

De Hooge Akker

Tegels

80

Ons

Parallelweg

2Eh Diversen

918

Het Goed

Emopad

2Eh Diversen

1.535

Tangible Spirit