Programma Grondbeleid en Kostenverhaal Geldrop-Mierlo

C. Voorziening Natuur- en groencompensatie In het verleden maakte de gemeente gebruik van een ‘rood voor groen’-regeling. Het uitgangspunt is ook nu dat bij nieuwbouw de bestaande groene kwaliteiten behouden blijven. Als groen niet behouden kan blijven moet compensatie plaatsvinden van het groen dat verloren gaat. In hoeverre dat moet plaatsvinden op maaiveld en wanneer en in welke mate compensatie ook kan plaatsvinden via bijvoorbeeld sedumdaken of gevelgroen wordt nog nader uitgewerkt. Dat geldt ook voor de regels wanneer compensatie wel of niet in de openbare ruimte plaats kan vinden. Als het door een stapeling van eisen onmogelijk, niet wenselijk, niet haalhaar of inefficiënt is om het op eigen terrein of in het kostenverhaalsgebied op te lossen, dan kan het nodig of wenselijk zijn om het elders te compenseren. Er dienen dan afspraken te worden gemaakt over maatregelen die moeten worden getroffen, de wijze waarop deze worden uitgevoerd en de omvang waarin en locaties waarop deze plaats moeten vinden. Aangezien het veelal gaat om openbare gronden waarop de compensatie plaats zou moeten vinden, zal het compensatiebedrag aan de gemeente verschuldigd zijn. De gemeente zal daarna zorgdragen voor de realisatie en compensatie.

Het college kan hier een besluit over nemen, tenzij het gaat om gronden die nog verworven moeten worden en waarvoor de bestemming nog gewijzigd moet worden. In dat geval is besluitvorming door de gemeenteraad nodig. In paragraaf 4.5 onder C is onder de Reserve Natuur-, Landschap- en Groenstructuurversterking aangegeven dat in de regio is afgesproken dat voor elke woning in het binnenstedelijk gebied minimaal 8 m² groen / blauwe ruimte moet worden gerealiseerd. De komende jaren zal in beeld worden gebracht waar dit gerealiseerd kan worden. Op dat moment zal ook bekeken worden of deze investeringen (gedeeltelijk) verwerkt worden in de bijlage als onderdeel van deze voorziening en/of als onderdeel van de reserve Natuur-, Landschap- en Groenstructuurversterking.

Het bovenstaande is aan de orde in stedelijk gebied. In het buitengebied (buiten bestaand stedelijk gebied) is de interim omgevingsverordening Noord-Brabant van toepassing. Zo is in artikel 3.9 ‘Kwaliteitsverbetering Landschap’ opgenomen dat als een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt in Landelijk Gebied die ruimtelijke ontwikkeling gepaard moet gaan met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving. In de vastgestelde Omgevingsverordening is dit verder geregeld in artikel 5.11. Provincie en gemeenten hebben gezamenlijk uitgangspunten bepaald die in (sub)regionaal verband vertaald worden in afsprakenkaders kwaliteitsverbetering landschap. De uitgangspunten gaan uit van de minimale inspanning die overeengekomen is, waarbij gemeenten alle vrijheid hebben om meer kwaliteitsverbetering te verlangen. Gemeenten en provincie zijn overeengekomen voor welke initiatieven in elk geval geldt, dat tegenover de ruimtelijke ontwikkelingen een berekende kwaliteitsverbetering dient te staan. Gemeenten zijn vrij om deze uit te breiden. Voor de ontwikkelingen waarvoor de bijdrage geldt en de berekening van de hoogte van die bijdrage wordt verwezen naar de bijlage.

Voor zover het gaat om het toevoegen van nieuwe functies in het buitengebied (zoals woningen) is de provinciale beleidsregel Maatwerk omgevingskwaliteit van belang, die vanaf 26 juli 2023 in werking is getreden. Dit is een regeling die is gebaseerd op de artikelen 3.69 en 3.78 van de Interim omgevingsverordening. Dat artikel staat feitelijk los van de regeling kwaliteitsverbetering landschap (artikel 3.9). Als initiatiefnemers voor de toepassing van de artikelen 3.69 en 3.78 geen fysieke tegenprestatie op eigen terrein kunnen realiseren, dan zal voor de financiële tegenprestatie ook deze voorziening ‘natuur- en groencompensatie’ worden gebruikt.

45

De regeling Maatwerk omgevingskwaliteit is een samenvoeging van de ‘oude’ rood-voorgroenregelingen. Het doel van de regeling is het versterken van de omgevingskwaliteit, niet het toevoegen van woningen in landelijk gebied. De beleidsregel moet een stimulans zijn voor boeren en andere bedrijven om te stoppen en bij te dragen aan maatschappelijke doelen zoals leegstand (sloop), landschappelijke kwaliteit, behoud van cultuurhistorie, natuur etc. Met de beleidsregel kunnen andere woningtypen of meerdere woningen op één titel gerealiseerd worden. De voorwaarden voor het toevoegen van een woning in landelijk gebied en de rekenmodule van de beleidsregel kan je vinden op de website van de provincie NoordBrabant. Het is ook mogelijk om een titel te kopen bij de Ontwikkelmaatschappij wanneer je niets te slopen hebt. Met één titel mag één woning in een bebouwingsconcentratie worden gebouwd. Het bovenstaande is aan de orde in stedelijk gebied. In het buitengebied (buiten bestaand stedelijk gebied) is de interim omgevingsverordening NoordBrabant van toepassing. Zo is in artikel 3.9 ‘Kwaliteitsverbetering Landschap’ opgenomen dat als een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt in Landelijk Gebied die ruimtelijke

4.7 Macroaftopping en economische uitvoerbaarheid Voor initiatiefnemers kan een financiële bijdrage voor ontwikkelingen van een gebied de financiële haalbaarheid van het bouwplan onder druk zetten. Hierdoor zouden ontwikkelende partijen de maatschappelijk gewenste ontwikkeling niet door kunnen zetten en afzien van investeringen in de gewenste ontwikkeling. Om dat risico te beperken kan de initiatienemer de gemeente verzoeken om mee te kijken naar de exploitatieopzet en het verhalen van kosten en bijdragen te beperken. Hiervoor dient de ondernemer aan te kunnen tonen dat de plannen financieel onuitvoerbaar zijn door het kostenverhaal en/of de financiële bijdragen. De gemeente zal in dergelijke situaties de haalbaarheid onderzoeken en een afweging maken in relatie tot de bijdrage die een ontwikkeling levert aan de gewenste ontwikkelingen en voorzieningen binnen de gemeente. Tevens zal de gemeente dit beoordelen aan de hand van de objectieve criteria die hiervoor zijn opgenomen in de wet. Een andere mogelijkheid waarbij de gemeente niet de totale te verhalen kosten en bijdragen in rekening zal brengen, is als de opbrengstpotentie lager is en dit dan resulteert in een macro-aftopping. Een macro-aftopping wil overigens niet zeggen dat een plan economisch niet uitvoerbaar is.

Immers, voor het bepalen van macro-aftopping gaat de gemeente uit van de fictie dat alles marktconform berekend is. Daarbinnen is de waarde van de gronden en de eventueel te slopen opstallen (de inbrengwaarde) geraamd op de verkeerswaarde van dat moment. De waarde zoals de initiatiefnemer ze in de boeken heeft staan (de boekwaarde) kan lager zijn waardoor het initiatiefplan wellicht wel economisch uitvoerbaar is. De basis is het principe dat elke ontwikkeling gewoon de bijdragen voor kostenverhaal en financiële bijdragen betaalt. De bewijslast voor economische onuitvoerbaarheid ligt bij de initiatiefnemers.

47

4.8 Verantwoording De gemeente dient verantwoording af te leggen over de besteding van geïnde financiële bijdragen. Deze mogen namelijk alleen worden besteed aan de geoormerkte maatregelen. De verantwoording zal plaatsvinden via de jaarrekening of begroting. Er zal dan een toelichting worden gegeven op de voortgang van ontwikkelingen en over de bestede en nog te besteden bedragen. Het gaat niet alleen om uitgaven per ontwikkeling, maar ook om de inkomsten uit financiële bijdragen en de inkomsten uit grondopbrengsten van gemeentelijke grondexploitaties. Voor wat betreft de afdrachten ten laste van gemeentelijke grondexploitaties gelden dezelfde regels als voor projecten van derden. Wel moeten voor de gemeentelijke projecten de BBVvoorschriften in acht worden genomen. 4.9 Overgangsregeling Met initiatiefnemers van lopende plannen is gesproken over het moment waarop de ruimtelijke procedure kan worden gestart. Indien dat nog plaatsvindt onder de huidige Wet ruimtelijke ordening dan is het oude beleid van toepassing. Voor alle plannen waarvoor een ruimtelijke procedure onder de Omgevingswet wordt gestart, is dit Programma van toepassing.

5. Inzet van grondbeleidsinstrumenten De gemeente beschikt over verschillende publieke privaatrechtelijke instrumenten waarmee invulling wordt gegeven aan het grondbeleid. Op basis hiervan worden randvoorwaarden opgelegd en wordt sturing gegeven aan ruimtelijke ontwikkelingen. Hieronder worden deze instrumenten kort toegelicht en wordt aangegeven op welke wijze deze instrumenten aansluiten bij de verschillende vormen van grondbeleid. 5.1 Omgevingsplan en regels kostenverhaal De gemeente heeft de bevoegdheid om het omgevingsplan te wijzigen om de gewenste ruimtelijke ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken. Via de juridisch-planologische weg kan de gemeente ook verwijzen naar de verschillende beleidskaders en programma’s die van toepassing zijn op de ruimtelijke ontwikkeling. De gemeente heeft, in het kader van het juridisch-planologisch spoor, ook de bevoegdheid om eisen aan de voor ogen hebbende ontwikkeling op te nemen in het omgevingsplan om de ruimtelijke kwaliteit te borgen. Ook een faseringsvolgorde en voorwaardelijke verplichting kunnen hierin worden opgenomen. Daarnaast moeten in het omgevingsplan regels worden opgenomen om kosten te verhalen als er geen overeenstemming is bereikt over een anterieure overeenkomst. Deze publiekrechtelijke instrumenten zet de gemeente onafhankelijk van het gekozen grondbeleid in.

Het kostenverhaal kan op twee manieren worden ingevuld. Tot het moment dat het omgevingsplan gewijzigd wordt vastgesteld door de gemeenteraad kan de gemeente een anterieure overeenkomst sluiten met de grondeigenaar. Dat geldt ook vóór een besluit over een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Als de gemeente een anterieure overeenkomst sluit, regelt zij het kostenverhaal en de financiële bijdragen privaatrechtelijk. Voor deze afspraken bestaan (naast de schaduwwerking door de verplichte publiekrechtelijke variant) geen wettelijke voorwaarden en partijen zijn vrij om verschillende zaken af te spreken. Het maken van afspraken over het kostenverhaal, financiële bijdragen en andere afspraken op basis van een anterieure overeenkomst, heeft de voorkeur van de gemeente. 48

Dit geldt zowel bij proactief als bij passief faciliterend grondbeleid. Lukt het niet om afspraken te maken, verklaart de gemeente bij het vaststellen van het omgevingsplan dat het kostenverhaal niet verzekerd is. Daarmee heeft de gemeente de plicht om kostenverhaalsregels in het omgevingsplan op te nemen om een rechtvaardig kostenverhaal af te dwingen. Met de komst van de Omgevingswet wordt de regeling geschikter voor verschillende typen gebiedsontwikkelingen zoals transformatie. Er wordt onderscheid gemaakt tussen een integrale gebiedsontwikkeling en een organische gebiedsontwikkeling. Bij integrale gebiedsontwikkeling staat het eindbeeld van de toekomstige situatie vast. Vooraf kan in het omgevingsplan worden vastgelegd wat de totale kosten zijn die de overheid moet maken. Het gaat dan bijvoorbeeld om investeringen in de fysieke leefomgeving en de wijze waarop deze kosten verhaalt worden op de initiatiefnemers. Bij een organische gebiedsontwikkeling staat het eindbeeld niet van tevoren vast. Deze kan in de loop van de tijd wisselen. Dit is afhankelijk van welke partijen mee gaan doen en wat voor een plan zij gaan ontwikkelen. Als gevolg hiervan kan niet ‘aan de voorkant’ worden vastgesteld hoeveel kosten er maximaal worden verhaald. Om vooraf houvast te bieden aan private initiatiefnemers, wordt een ‘kostenplafond’ gehanteerd op zowel gebiedsniveau als activiteitenniveau.

De verdeling van kosten binnen een gebied zal naar rato van de opbrengsten plaatsvinden. De motivering daartoe moet worden opgenomen in het Omgevingsplan. Op activiteitenniveau wordt bovendien de kostenverhaalsbijdrage gemaximeerd op basis van de waardevermeerdering van de grond als gevolg van de betreffende activiteit (bijvoorbeeld de bouw van een woning).

5.2 Verwerving en onteigening Indien de gemeente zelf door actief grondbeleid grond of opstallen wil kopen, heeft zij hiertoe twee publiekrechtelijke instrumenten tot haar beschikking. Dat zijn de Wet Voorkeursrecht Gemeenten én de Onteigeningswet. In de Aanvullingswet grondeigendom is een deel van de bestaande instrumenten voor grondbeleid samengebracht, vereenvoudigd, geharmoniseerd en geïntegreerd in het stelsel van het omgevingsrecht. Het gaat om de instrumenten die ingrijpen in het eigendomsrecht van de grond: Wet voorkeursrecht gemeenten, onteigening, herverkaveling en kavelruil in landelijk gebied. De wet maakt ook kavelruil in stedelijk gebied mogelijk. De instrumenten zijn toegevoegd aan de Omgevingswet. Wet voorkeursrecht gemeenten Een belangrijk instrument voor het gemeentelijk grondbedrijf is de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg). Door het vestigen van een voorkeursrecht op onroerend goed worden eigenaren verplicht bij verkoop het onroerend goed eerst aan de gemeente aan te bieden. Op het moment dat een grondeigenaar vrijwillig besluit zijn perceel te verkopen gaat de gemeente met de grondeigenaar in gesprek en laat de grond altijd taxeren door een gecertificeerde onafhankelijke taxateur.

Onderstaande vragen komen aan de orde bij de afweging of vestiging van de Wvg voor een gebiedsontwikkeling wenselijk is: - Wil de gemeente de grond zelf verwerven en (tijdelijk) beheren? - Is de financiële positie en het weerstandsvermogen toereikend voor verwerving en uitvoering van de verwervingsprocedure uit de Wvg? - Is het te verwachten dat ontwikkelaars een grondpositie innemen op de locatie? - Is het te verwachten dat binnen afzienbare tijd, in verband met de vestigingstermijnen, een wijziging van het omgevingsplan voor de locatie wordt vastgesteld?

49

Bij het vestigen van een gemeentelijk voorkeursrecht wordt gedacht aan zowel inbreidingslocaties als uitbreidingslocaties. Daarbij moet er voldoende aandacht blijven voor een evenwichtige verhouding tussen potentiële winstgevende gebieden en verlieslatende locaties. Op basis van een goede risicoanalyse kan dan verantwoord geïnvesteerd worden. Op deze manier wordt een gezond meerjarenperspectief en goede weerstandspositie van het grondbedrijf in stand gehouden. Na de vestiging van een gemeentelijk voorkeursrecht dient binnen de wettelijke termijnen een gewijzigde Omgevingsvisie of een omgevingsplan te worden vastgesteld. Dit is noodzakelijk om het voorkeursrecht na deze wettelijke termijnen te kunnen continueren. Na de maximale wettelijke termijn komt het gemeentelijk voorkeursrecht in elk geval te vervallen. Onteigening Indien het niet lukt om gronden op een vrijwillige wijze te verwerven, beschikt de gemeente over het instrument van onteigening. De toepassing van het instrument onteigening is gebonden aan strikte toetsingscriteria en slaagt uitsluitend als de gemeente kan aantonen dat op grond van redelijkheid en billijkheid geen minnelijke oplossing wordt bereikt. Bovendien moet er met de gewenste ruimtelijke ontwikkeling duidelijk aantoonbaar een algemeen belang worden gediend.

Kavelruil Stedelijke (en ook landelijke) kavelruil biedt eigenaren van onroerend goed de mogelijkheid om op vrijwillige basis gezamenlijk een inrichtingsplan te maken. Het doel is dan om een plan te maken waar niemand slechter van wordt. Op die manier kan de herontwikkeling van een gebied op gang komen. Bij kavelruil kunnen grondeigenaren, die wensen hebben ten aanzien van hun bezit, met hun buren verkennen of die ook wensen hebben en of die bij elkaar gebracht kunnen worden. Per situatie zal de gemeente bekijken of zij actief mee wenst te doen in de kavelruil of dat ze een faciliterende rol hebben. Bevoegdheden verwerving Waar de gemeente inzet op verwerving moet, per situatie, gezocht worden naar de beste strategie. De gemeente heeft de keuze uit minnelijke verwerving (overeenstemming op basis van vrijwilligheid), onteigening (gedwongen op basis van onteigeningsplan) en het vestigen van een gemeentelijk voorkeursrecht. Daarbij kan verwerving nooit een doel op zich zijn. Omdat er altijd op basis van een gedegen afweging een dergelijk besluit wordt genomen. Per situatie wordt een afweging gemaakt, met het uitgangspunt om maatschappelijke waarde te creëren. Op grond van de Gemeentewet is het aangaan van privaatrechtelijke rechtshandelingen (zoals aan- en verkopen) een bevoegdheid van het college.

Er is een onderscheid gemaakt tussen verwerving in het kader van goedgekeurde plannen en grondexploitaties (hier vormen de bedragen in de grondexploitaties de beschikbare budgetten voor het college) en strategische verwerving voor locaties waarvoor nog geen plannen en exploitaties zijn vastgesteld. Onder strategische aankopen wordt verstaan: Aankopen van gronden en/of opstallen die met name bedoeld zijn voor (her)ontwikkeling tot bouwrijpe grond voor bedrijfs- en/of woondoeleinden zonder dat daar concrete plannen onder liggen. De gemeente verwacht daarvan in de toekomst substantiële (inhoudelijke en/of financiële) voordelen te behalen.

50

Het zijn zogenaamde ‘kansen’ die nog niet waren voorzien. Het gaat dus niet om aankopen die al zijn begroot in lopende grondexploitaties. Budgetten voor grond die uitsluitend gekocht moeten worden voor infrastructurele projecten worden meegenomen in de kredieten die daarvoor worden aangevraagd via de meerjarenbegroting. Als er sprake is van een combinatie met een herontwikkeling en/of herinvulling van een aan te kopen locatie met nieuwbouw, dan is er wel sprake van een strategische aankoop. Strategische aankopen vinden vrijwel altijd plaats in de initiatieffase (of zelfs voordat concrete initiatieven zijn ontwikkeld). Bij ieder voornemen tot het verwerven van onroerend goed dient situationeel een afweging gemaakt te worden over de te volgen strategie. Wanneer vroeger in het planproces wordt aangekocht zijn de aankoopbedragen gemiddeld lager dan in een later stadium. Toch spelen er in een vroege planfase vaak meer en grotere risico’s. Voor locaties waarvoor gebruik is gemaakt van de Wet voorkeursrecht gemeenten geldt het volgende: Wanneer de gemeenteraad het voorlopig voorkeursrecht heeft bekrachtigd en er door de raad kaders zijn vastgesteld of er een ruimtelijke visie is vastgesteld, is het college van B&W gemandateerd tot het uitvoeren van de aankoop. Indien dit niet het geval is, gelden de hieronder beschreven algemene kaders voor strategische aankopen.

Voor strategische aankopen is de bevoegdheid van het college van B&W gekoppeld aan het weerstandsvermogen. Hierbij gelden onderstaande uitgangspunten voor de mandatering: • Maximaal € 15.600.000,- gedurende de looptijd van de subsidie van de woningbouwimpuls indien het weerstandsvermogen > 35%. - Daarnaast geldt een bevoegdheid van maximaal:€ 5.000.000,- per jaar indien het weerstandsvermogen meer is dan 100% (code groen). - € 3.500.000,- per jaar indien het weerstandsvermogen tussen de 65% en 100% ligt (code geel). - € 2.000.000,- per jaar indien het weerstandsvermogen tussen de 35% en 65% ligt (code oranje). - Geen bevoegdheid indien het weerstandsvermogen lager is dan 35% (code rood). Dan kan via de meerjarenbegroting een op dat moment te bepalen bedrag van beperkte omvang worden opgenomen. Bovenstaande bedragen worden jaarlijks geïndexeerd op basis van de index van de prijsontwikkeling van de gemiddelde verkoopprijs op jaarbasis in de woningmarkt in de NVM-regio Zuidoost-NoordBrabant in het voorgaande jaar.

51

5.3 Gronduitgifte Het gronduitgifte- en prijzenbeleid vormen een belangrijke leidraad om de doelstellingen van het gemeentelijk grondbeleid te bereiken. Voor het gronduitgifte- en prijzenbeleid vormen de marktsituatie van dat moment, het weerstandsvermogen van de gemeente en de meerwaarde voor de gemeente belangrijke criteria. Daarnaast neemt het begrip waardecreatie een centrale positie in. Dat vraagt om een integrale benadering van vraagstukken. We kijken niet langer uitsluitend naar de traditionele grondexploitatie, maar naar de totale levenscyclus. Hierbij is het van belang dat fysiek-ruimtelijke ingrepen waarde toevoegen aan onze gemeenschap. We spelen in op de (regionale) marktvraag en ontwikkelen met oog voor de toekomst. We houden rekening met grote maatschappelijke vraagstukken, zoals het klimaat, de energietransitie, digitalisering én zorg. De gemeente heeft bij uitgifte van grond rekening te houden met verschillende doelen en belangen. Of het nu gaat om woningbouw, bedrijventerreinen of commerciële functies, de prijs van een plek wordt in toenemende mate bepaald door de dynamiek in de regio. Dit is de reden dat we als gemeente, samen met onze buurgemeenten, afspraken maken over onze opgaves. Zo worden er binnen het stedelijk gebied Eindhoven bijvoorbeeld afspraken gemaakt over de woningbouwopgave.

Hierbij wordt onder andere aandacht besteed aan hoe in te spelen op vraagontwikkeling, zoals gezinsverdunning, vergrijzing en de positie van starters. Op gemeentelijk niveau dragen we de verantwoordelijkheid voor het vertalen van opgaves naar de juiste plekken. Welke gebieden komen in aanmerking voor (her)ontwikkeling? Voor welke doelgroepen ontwikkelen we deze gebieden? Wat betekent dit voor de huidige gebruikers? Hoe creëren we waarde? Om hier als gemeente goed op in te spelen, maken we prestatieafspraken met woningcorporaties en stellen we kaders op voor commerciële ontwikkelingen. Daarnaast maken we beleid om ‘bijzondere doelgroepen’ zo goed mogelijk te kunnen bedienen. 53

Ook de marktomstandigheden waarbinnen we afspraken maken zijn dynamisch. Naast de meer traditionele vorm van gronduitgifte zijn er ook initiatieven zoals zelfbouwen en Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). Sinds het Didam-arrest van 26 november 2021 is een nauwkeurige selectieprocedure nog belangrijker geworden. De gemeente dient – met inachtneming van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur – gelijke kansen te bieden als zij onroerende zaken in eigendom heeft die zij wil verkopen. Als er meer geïnteresseerde zijn of redelijkerwijs te verwachten is dat er meer geïnteresseerde zullen zijn, dient zij ruimte te bieden aan (potentiële) geïnteresseerde om mee te dingen naar deze onroerende zaken. In dat geval dient zij – met inachtneming van de haar toekomende beleidsruimte – criteria op te stellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Om gelijke kansen te realiseren, dient de gemeente verder een passende mate van openbaarheid te verzekeren voor de beschikbaarheid van de onroerende zaken, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. Een selectieprocedure hoeft niet te worden geboden als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat slechts één serieuze geïnteresseerde in aanmerking komt voor de aankoop.

Het blijft mogelijk voor specifieke marktpartijen, zoals woningcorporaties, om specifieke projecten binnen te gemeente te realiseren. Ook blijven er mogelijkheden om bouwclaimovereenkomsten aan te gaan. Dit geldt bijvoorbeeld als partijen grondposities in het projectgebied hebben. Met afspraken die voor 26 november 2021 zijn gemaakt, wordt zorgvuldig omgegaan.

Selectie en toewijzing Bij de selectie van marktpartijen moet in sommige gevallen rekening worden gehouden met historische verwerving van gronden van marktpartijen waar (bouwclaim)afspraken voor zijn gemaakt. Dat zal per geval worden bekeken. In de meeste gevallen kiest de gemeente er echter voor om eigen grond zelf bouwrijp en (zodra de woningen gereed zijn) woonrijp te laten maken. Voor de uitgifte van de bouwrijpe grond worden openbare selectieprocedures opgestart om een koper te selecteren. Voor bouwkavels van vrijstaande woningen moet worden bepaald hoe die worden toegewezen. Dat kan afhankelijk zijn van marktomstandigheden en economische tijden. Zo kunnen bouwkavels vooraf getaxeerd worden, waarbij de vastgestelde prijzen per kavel gepubliceerd worden. Indien er meerdere geïnteresseerden zijn, zou geloot kunnen worden. In tijden van schaarste of sterke markt-schommelingen zouden potentiële kopers ook kunnen aangeven wat de bouwkavel hen waard is. Er kan dan gekozen worden voor minimale verkoopprijzen waarbij kandidaat kopers een hogere prijs mogen bieden en de kavel wordt toegewezen aan de hoogste bieder. Op dit moment moet iedereen nog gelijke kansen krijgen als een bouwkavel of bouwplan wordt aangeboden. Maar er lijken in de toekomst wettelijke mogelijkheden te komen om eigen inwoners en/of mensen met economische binding meer kansen te geven.

In regionaal verband zal dan worden bekeken in hoeverre het wenselijk en mogelijk is om daar gebruik van te maken, en zo ja op welke wijze. Ideeën die vanuit de gemeenteraad zijn ingebracht, worden dan meegenomen.

55

Gronduitgiftecategorieën Bij de bepaling van de gronduitgiftecategorieën gaat het enerzijds om woningtypologieën en anderzijds om doelgroepen. In de regio worden meerdere prijscategorieën van woningen onderscheiden. Voor de huursector gaat het dan om sociale huur, lage middenhuur, hoge middenhuur en dure huur. Ook voor de koopsector worden meerdere prijscategorieën onderscheiden. De prijsklassen voor de huur- en koopsector worden jaarlijks geactualiseerd. Voor de meest actuele prijsgrenzen wordt verwezen naar de regionale begrippenlijst van de Metropoolregio Eindhoven (MRE). Naast de te onderscheiden huur- en koopsegmenten zijn ook de doelgroepen van belang. Hiervoor wordt verwezen naar het meest actuele volkshuisvestelijke programma. In bepaalde economische tijden kunnen één of meerdere doelgroepen in de knel komen. Het kan dan wenselijk zijn om die doelgroepen te (kunnen) ondersteunen. Zo kan het wenselijk zijn om bijvoorbeeld voor sociale woningbouw flankerend beleid op te stellen. Het is dan ook van belang om te bepalen door wie sociale huurwoningen gebouwd kunnen worden. En geldt het flankerend beleid dan alleen voor toegelaten instellingen of ook voor andere marktpartijen die sociale woningen bouwen. In principe worden sociale huurwoningen gebouwd door woningcorporaties.

Door de doelgroepenverordening te verwerken in de buitenplanse omgevingsplanactiviteit of het omgevingsplan kan worden bekeken in welke situaties en onder welke voorwaarden dergelijke woningen ook door marktpartijen gebouwd kunnen worden.

w

(J

) E E TI UR AN T LI EN AL T V IN O

E

IE ) IT AIM AL CL COUW O (B

SI ES NC CO

NG E) LI TI KE SA IK ALI TW E E N FR AT O EL IV (Z PR

S PP

S PP

NG ) LI EL KE E IK ON W TI E NT DI EK O RA (T

HAALBAARHEIDSFASE

S PP

I BL PU

INITIATIEFFASE

1. INITIATIEF 2. VISIE EN PROGRAMMA 3. PLANUITWERKING 4. GRONDEXPLOITATIE

REALISATIEFASE

5. PROJECTONTWIKKELING 6. BOUW

BEHEERFASE

7. BEHEER OPENBAAR GEBIED EN INFRASTRUCTUUR

ACTIEF

FACILITEREND GRONDBELEID

REGIE IN HANDEN VAN: OVERHEID

GEZAMENLIJK

MARKT

MARKT OF OVERHEID

SPEELVELD VOOR PUBLIEKE PRIVATE SAMENWERKING

MARKT OF GEZAMENLIJK

STEDELIJK GEBIED EINDHOVEN

www.sre.nl

56

Vormen van gronduitgifte Tot nu is het in Geldrop-Mierlo gebruikelijk om bouwrijpe grond te verkopen. Dit is echter niet de enige manier om grond uit te geven. Het is ook mogelijk om grond te verhuren of verpachten of grond in combinatie met opstalrecht in erfpacht uit te geven. Vanwege de maatschappelijke druk op betaalbare woningen, wordt bij de uitgifte van grond ook gekeken naar mogelijkheden, zoals koopgarant en koopstart. In selectiecriteria en bouwclaim-overeenkomsten voor ontwikkelende partijen kan dan worden opgenomen dat men deze mogelijkheden moet faciliteren aan potentiële kopers. Dat betekent dat ontwikkelende partijen voor een nader overeen te komen deel van de koopsom een uitgestelde betaling moeten verlenen. Bij doorverkoop van de woning krijgt de ontwikkelende partij naast de uitgestelde betaling ook een nader overeen te komen deel van de waardeontwikkeling van de woning als compensatie. De gemeente zal zelf overigens niet participeren in (een deel van) de uitgestelde betaling.

57

Grondprijzen Het uitgangspunt voor grondprijzen is dat deze marktconform moeten zijn en dat geen sprake mag zijn van staatssteun. Dat betekent dat de prijzen door onafhankelijke taxateurs bepaald moeten worden. In principe vinden taxaties op residuele basis plaats, waarbij gekeken wordt naar referentietransacties als die voldoende beschikbaar zijn. Het college van B&W stelt de prijzen vast op basis van onafhankelijke taxaties in het kader van de P&C-cyclus of voor uitgifte van de grond in een specifiek project. Verkochte grond kan op twee momenten worden verantwoord. Nu vindt dat nog plaats in het jaar van de datum waarop de overeenkomst is ondertekend. Aangezien er pas volledige zekerheid bestaat over een grondtransactie als het notariële transport heeft plaatsgevonden, is het wenselijker en gebruikelijker om grondverkopen voortaan te verantwoorden in het jaar van het notarieel transport. Na vaststelling van dit programma zal dat voortaan het uitgangspunt worden in de daaropvolgende jaarrekeningen.

58

Snippergroen Ook voor reststroken of groenstroken die in eigendom van de gemeente zijn is het mogelijk om deze onder bepaalde voorwaarden te verkopen of verhuren. Als snippergroen al dan niet bewust in gebruik is genomen door bewoners zonder dat hier afspraken over zijn gemaakt, dan spreken we over ongeregistreerd grondgebruik. Ook ongeregistreerd in gebruik genomen gronden kunnen in aanmerking komen voor verkoop of verhuur. Uitgangspunt is dat voor het ongeregistreerd grondgebruik dezelfde voorwaarden van toepassing zijn als voor aanvragen van bewoners en bedrijven voor het kopen of huren van grond. Hierbij is het omwille van gelijkheid en handhaafbaarheid van belang dat de uitgangspunten duidelijk zijn en dat er sprake is van transparantie, zodat willekeur wordt voorkomen. Tevens is er dan een duidelijke motivatie indien gronden teruggevorderd gaan worden. Het beleid zal bovendien dan preventief werken. Het uitwerken van de criteria hiervoor gebeurt in een beleidsuitwerking in het kader van themaprogramma’s zoals Duurzaamheid, Leefbare groene wijken en Doorlopend groen. Op basis van het bovenstaande zal een groenstrook dan niet worden verkocht als deze deel uitmaakt van de groen- of bomenstructuur, het Natuurnetwerk, de ecologische hoofdstructuur of verbindingszone.

Ook als er door de verkoop een onoverzichtelijke verkeerssituatie ontstaat, de grond nodig is of kan zijn voor waterberging of herinrichtingen van onder andere wegen of indien er beperkingen zijn door ondergrondse voorzieningen, zoals kabels en leidingen dan zal de grond niet worden verkocht.

59

Nadat ook de criteria via de beleidsuitwerking in het kader van de themaprogramma’s bekend zijn ontstaat er een duidelijk en volledig beleid voor snippergroen. Tot die tijd worden verzoeken tot koop van een groenstrook alsmede het ongeregistreerd grondgebruik beoordeeld aan de hand van een voorlopige checklist. Voor ongeregistreerd grondgebruik geldt verder dat het nodig is om binnen de wettelijke kaders en termijnen een afweging te maken over het te legaliseren of terugvorderen. Daarmee wordt de ongelijkheid tegengegaan en wordt voorkomen dat de gemeente haar gronden verliest door verjaring (artikel 160 lid 3 Gemeentewet).

6. Verantwoording Om helderheid te geven over de verantwoordelijkheden bij het grondbeleid en de inzet van het instrumentarium moet de taakverdeling tussen de gemeenteraad en het college inzichtelijk worden gemaakt. 6.1 Verdeling taken en verantwoordelijkheden gemeenteraad en college De bevoegdheid voor veel handelingen in het kader van het grondbeleid ligt bij het college van B&W. Het college is uitvoerend en verantwoordelijk voor het bestuur van de gemeente. De gemeenteraad controleert het college. Het college legt daarvoor bij bepaalde beslissingen in het grondbeleid verantwoording af aan de gemeenteraad.

In het hiernaast staande schema wordt de verdeling van de taken en verantwoordelijkheden aangegeven:

RAAD Grondbeleid en kostenverhaal

COLLEGE

• Goedkeuren programma. • Grondbeleid en Kostenverhaal.

• Vaststellen Programma Grondbeleid en Kostenverhaal na goedkeuring door de raad. • Uitvoeren grondbeleid. Verantwoording afleggen over uitvoering (paragraaf Grondbeleid in begroting en jaarrekening).

Financieel

• Vaststellen winstneming en (mutaties) reserves. • Openen, vaststellen (herziene) en afsluiten grondexploitaties.

• Uitvoering grondexploitatie.

Grondexploitaties Verwerving

• Goedkeuren aankopen boven aankoopbevoegdheden college.

• Aankoop grond en vastgoed binnen aankoopbevoegdheid.

• Vestigen van een voorkeursrecht. • Verzoek aan Kroon voor onteigening.

• Vestigen voorlopig voorkeursrecht.

Gronduitgifte

• Vaststellen werkwijze gronduitgifte en werkwijze bepalen grondprijzen (via programma Grondbeleid en Kostenverhaal).

• Vaststellen grondprijzen. • Wijze van gronduitgifte particuliere bouwkavels. • Vaststellen programma’s met gemeentebrede • Bepalen selectiecriteria per project. ambities, en beleidsuitgangspunten. • Verkoop grond. • Toetsen aan taxatieverslag.

Kostenverhaal

• Goedkeuren programma Grondbeleid en • Vaststellen Programma Grondbeleid Kostenverhaal. en Kostenverhaal en de bijlagen na goedkeuring door de raad. • Goedkeuren uitgangspunten bijlage wijze van berekenen via P&C-cyclus. • Sluiten anterieure en posterieure overeenkomsten. • Vaststellen kostenverhaalregels via omgevingsplan. • In rekening brengen kostenverhaal en financiële bijdragen. 60

6.2 Verantwoording via P&C-cyclus Via de begroting stelt de gemeenteraad de financiële uitgangspunten voor de komende jaren vast. Actuele inzichten en bijbehorende financiële berekeningen kunnen dan aanleiding zijn om de in dit programma genoemde bijlagen opnieuw ter besluitvorming aan te bieden. Ook bij het opstellen van de jaarrekening, kan er een tweede logische moment ontstaan om bijlagen te actualiseren en ter besluitvorming voor te leggen. Verder kan de gemeenteraad in het kader van de jaarrekening of begroting besluiten nemen over: -

-

-

-

De financiële dekking van bovenwijkse voorzieningen, netwerkverbindingen, investeringen in natuur, landschap en groenstructuren, sociale woningbouwprojecten en projecten voor stedelijke vernieuwing met gedeeltelijke financiële dekking via de betreffende bestemmings-reserves. Eventuele gewijzigde financiële dekking van subsidies en de bijbehorende cofinanciering, zoals de financiering van de projecten die onderdeel uitmaken van de woningbouwimpuls centrum Geldrop. De financiële dekking van eventuele afboekingen op eerdere strategische aankopen, die als materieel vast actief geadministreerd zijn. Ook hier zullen de mogelijkheden voor de keuze voor de financiële dekking afhankelijk zijn van het weerstandsvermogen van de algemene dienst en het weerstandsvermogen van het grondbedrijf. In het kader van de jaarrekening zal het college van B&W zowel de marktrisico’s als projectspecifieke risico’s in beeld brengen van de gemeentelijke grondexploitaties. Dit geldt ook voor andere projecten waar de gemeente direct of indirect in participeert of financiert, zoals de projecten in het kader van de woningbouwimpuls. Indien het weerstandsvermogen van het grondbedrijf onder druk komt, zal deze analyse ook in het kader van de begroting plaatsvinden. Zoals beschreven onder 3.3 vindt dan ook een verscherpte risicobeheersing plaats.

61

-

-

De afboeking en financiële dekking van geactiveerde kosten voor planvorming van projecten die niet kunnen worden gedekt uit te verhalen plankosten. Zodra een project door de intaketafel als kansrijk is beoordeeld en de benodigde capaciteit beschikbaar is, wordt er een projectnummer geopend en zullen de uren en overige kosten onder het betreffende project geadministreerd worden. Indien tijdens de vervolgstappen blijkt dat er geen overeenkomst wordt getekend of dat de door de gemeente te maken plankosten hoger zijn dan de te verhalen plankosten, dan is een afboeking noodzakelijk. Dit zal jaarlijks in het kader van de jaarrekening beoordeeld worden. Financiële dekking van jaarlijkse afwaarderingen dienen in principe ten laste van de algemene reserve te gaan. Afhankelijk van het weerstandsvermogen van de algemene dienst en het weerstandsvermogen van het grondbedrijf, kan een andere afweging worden gemaakt. Indien de (wijze van) doorbelasting van de overheadkosten structureel zorgt voor een jaarlijkse afwaardering dan kan een besluit over een gewijzigde aanpak worden genomen. Voor de regels voor winstneming worden de actuele regels van de BBV-voorschriften in acht genomen. De resultaatbestemming zal in het kader van de jaarrekening ter besluitvorming worden voorgelegd aan de raad.

PROGRAMMA GRONDBELEID EN KOSTENVERHAAL GELDROP-MIERLO

Gemeentehuis Geldrop-Mierlo, Hofstraat 4, Geldrop | Postbus 10101 | 5660 GA Geldrop| T 14 040 | gemeente@geldrop-mierlo.nl | wwwgeldrop-mierlo.nl