Presentatie Perspectieven van een Doelgroepenverordening voor Geldrop-Mierlo.pptx

Sturen op een sociaal woningbouwprogramma: perspectieven van een Doelgroepenverordening Presentatie Raadscommissie Ruimte Geldrop-Mierlo 16 mei 2022

Achtergrond

Waarom sturing in betaalbare woningbouw? • Grote ambities voor sociaal woningbouwprogramma (grote behoefte ook..) • Realisatie betaalbare woningen • Behoud in betaalbaar segment • Normen en eisen kwaliteit en ontwerp • Prijsgrenzen MRE

• • • •

Zeer hoge woningmarktprijzen Hoge bouwkosten en grondprijzen Belangen ontwikkelaars Kloof tussen prijsbereik doelgroep en marktprijzen

Realisatie betaalbare woningbouw Een spel waarbij markt en overheid elkaar moeten vinden. → Goede afspraken met ontwikkelaar nodig! (anterieure afspraken) → Duidelijke kaders vooraf → Goede afstemming belangen en oplossingen → Nakomen van afspraken

Doelgroepenverordening nieuwbouw •

Doelgroepenverordening: wettelijke basis voor doorvoeren gemeentelijk woonbeleid (Woonvisie en woningbouwprogramma) à Prijsgrenzen (betaalbaarheid) à Doelgroepbestemming (beschikbaarheid) à Instandhoudingstermijn (behoud)

•

Koppeling aan bestemmingsplannen (categorieën sociale woningbouw)

•

Regelt bestemming voor doelgroep van de nieuwe woningen, niet de toewijzing/ volgordecriteria.

BELEID

RUIMTELIJKE ORDENING

Woonvisie Begrippenkader MRE Ambities woningbouw en huisvesting doelgroepen prijsklassen per categorie

Individuele bestemmingsplannen Wijzigingsprocedure

[Woningbouwprogramma] gewenste kwal. differentiatie

Uitvoeringsbepalingen gemeente “Gemeente zet in op het op laten nemen van bepalingen in een koopovereenkomst:” - zelfbewoningsplicht - anti-speculatiebeding - boeteclausule - kettingbeding

B. Doelgroepenverordening • Bestemming doelgroep • Prijsgrenzen (+segmenten) • Instandhoudingstermijn doelgroep, categorie en betaalbaarheid (prijsgrens)

A. Sociale woningbouw in bestemmingsplan (% sociale huur, middenhuur en sociale koop)

Anterieure overeenkomst Wijziging bestemmingsplan

Uitvoering (realisatie en check op naleving)

Inregelen Doelgroepenverordening thema

wat

Hoe (advies)

1. Definitie sociale woningbouwcategorieën

Maximumprijs [wettelijke grenzen/ grenzen MRE]

Sociale huur: max € 763,47 (wet) Middenhuur: max. € 1.000 (MRE) Sociale koop: max. € 355.000 (NHG/MRE)

Kwaliteitseisen (prijs-kwaliteit) [gemeentelijke eisen/beleid]

Appartementen ≥ 55 m2 en 2+ kamers

2. Doelgroepbeschrijving

Doelgroep (bestemming) [advies Companen, o.b.v. prijsbereik doelgroepen]

Max. inkomen huishouden

3. Instandhouding

Instandhoudingstermijn categorie, maximale prijs en doelgroep [advies Companen]

Sociale huur en Middenhuur: min. 15 jaar Sociale koop: min. 5 jaar

4. Differentiatie naar prijssegmenten(?)

Betaalbare woningbouwcategorieën voor (lage) middeninkomens [advies Companen, o.b.v. prijsgrenzen MRE]

Nieuwbouw bereikbaar voor: Lage middeninkomens Hogere middeninkomens

7

Het werken met prijssegmenten • • •

Voorkomen dat sociale woningen alleen aan bovengrens worden gebouwd. Creëren van segmenten die ook voor (lage) middeninkomens betaalbaar zijn. Kwaliteitsstaffel stimuleert betere differentiatie in programma.

Verschillen DGV met andere instrumenten • Huisvestingsverordening: regelt toewijzing (huur), richt zich op bestaande bouw • Opkoopbescherming (binnen Huisvestingsverordening): perkt opkopen door beleggers in via soort zelfbewoningsplicht • Zelfbewoningsplicht Geldrop-Mierlo: is een anti-speculatiebeding(!) • Beleidsregels sociale woningbouw: zijn niet afdwingbaar. • Overgang naar nieuwe Omgevingswet: bestemmingsplannen → omgevingsplan [werkingskracht / bepalingen DGV gaan gewoon over in omgevingsplan]

Meerwaarde Doelgroepenverordening • • • • • •

Afdwingbaar (publiekrechtelijk instrument) Duidelijk onderhandelkader Heldere communicatie vooraf (toekomstige grondprijsvorming) Betere garantie naleving afspraken Geen vergunningsstelsel nodig Bepalingen gelden ook voor opvolgende kopers (gedurende instandhoudingstermijn)

Adviezen Companen • Werk met een Doelgroepenverordening in Geldrop-Mierlo. • Zorg voor een prijs- en kwaliteitsstaffel, maar houd grenzen realistisch. • Stem inkomensgrenzen af op prijsbereik middeninkomens. • Werk met een hardheidsclausule in de DGV (afwijkmogelijkheid mits goed onderbouwd). • Laat in de koopovereenkomsten een kettingbeding opnemen. • Gebruik aanvullende instrumenten om koopprijzen te verlagen / betaalbaar te houden (koopconstructies bijvoorbeeld).

Bijlagedia’s

Prijsbereik doelgroepen Woonbeleid Geldrop-Mierlo Huidige woonsituatie

Profielen doelgroep en referentie inkomen

Prijsbereik sociale huur corporatie

Prijsbereik particuliere huur*

Prijsbereik koopsector

Thuiswonende starter/jonge huurder

Single 25 jaar, werkend

€ 20.000

€ 633 (met huurtoeslag)

Tot circa € 650 (met huurtoeslag)

< € 75.000 (hypotheek)

Single 30 jaar

€ 33.000

Circa € 650

tot circa € 650

< € 162.000 (hypotheek)

€ 40.756*

€ 763

tot circa € 790

< € 200.000 (hypotheek)

€ 45.014

€ 763

tot circa € 870

< € 221.000

€ 56.000

€ 763

tot circa € 1.080

< € 275.000

€ 65.000

€ 763

tot circa € 1.250

< € 344.000

Emptynesters, ouder stel

€ 50.000

€ 763

tot circa € 965

Komt weinig voor

Alleenstaande oudere

€ 40.756

€ 763

tot circa € 790

Komt weinig voor

€ 763

tot circa € 1.000

< € 270.000

Emptynesters, ouder stel

€ 45.014 € 763 (vermogen € 200.000)

€ 1.000+ (inzet vermogen)

Meer dan € 221.000

Oudere alleenstaande (verweduwd, 80 jaar)

€ 40.756 € 763 (vermogen € 150.000)

€ 1.000+ (inzet vermogen)

Meer dan € 200.000

Huurders

Woningeigenaar

Samenwoners, jong stel, tweeverdiener

Eenverdiener na relatiebreuk € 50.000 (vermogen € 25.000)

* op basis van norm: bruto maandinkomen is minimaal 4x kale huur ** wettelijke doelgroepgrens corporatie sociale huur Bron: rabobank.nl, woonlastenonderzoek Companen 2021.

BELEID

RUIMTELIJKE ORDENING

Woonvisie Begrippenkader MRE Ambities woningbouw en huisvesting doelgroepen prijsklassen per categorie

Individuele bestemmingsplannen Wijzigingsprocedure

[Woningbouwprogramma] gewenste kwal. differentiatie

Escapemogelijkheid als er geen anterieure afspraken (lijken te) worden overeengekomen rond woningbouwprogramma: uitwerken Exploitatieplan door gemeente

Uitvoeringsbepalingen gemeente “Gemeente zet in op het op laten nemen van bepalingen in een koopovereenkomst:” - zelfbewoningsplicht - anti-speculatiebeding - boeteclausule - kettingbeding

B. Doelgroepenverordening • Bestemming doelgroep • Prijsgrenzen (+segmenten) • Instandhoudingstermijn doelgroep, categorie en betaalbaarheid (prijsgrens)

A. Sociale woningbouw in bestemmingsplan (% sociale huur, middenhuur en sociale koop)

Anterieure overeenkomst Wijziging bestemmingsplan

Uitvoering (realisatie en check op naleving)

Exploitatieplan Uitwerking programma t.b.v. grondexploitatie Geen ovk?