Presentatie Kaders programmatische aanpak woningbouwprojecten

KADERS PROGRAMMATISCHE AANPAK WONINGBOUWPROJECTEN BESPREKING COMMISSIE RUIMTE - 10-03-2025

Manuel Dijkstra en Oscar Steentjes 10 maart 2025

Inhoudsopgave

1

Terugblik fase 1 onderzoek

2

Opzet en aanpak fase 2

3

Woningbouwdoelstellingen versus capaciteit

4

Te maken keuzes – maatregelenmix versnellen, opplussen, nieuwe uitleg

5

Vervolg / randvoorwaarden / planning

10 maart 2025

2

Terugblik resultaten fase 1 van het onderzoek Hoe kan er worden samengewerkt in de woningbouwopgave van Geldrop-Mierlo? Aanleiding:

> De gemeente Geldrop-Mierlo heeft AT Osborne gevraagd een advies uit te brengen over de wijze waarop zij in woningbouwprojecten, op basis van een duidelijke rolverdeling en verdeling van verantwoordelijkheden en in de samenwerking met het bestuur, meer werkzaamheden aan de markt kan overlaten.

Bevindingen fase 1: > Er vindt integrale samenwerking op ambtelijk niveau plaats waarbij individuele ambtenaren voor kennis en kunde nadrukkelijk de samenwerking tussen verschillende disciplines opzoeken (bijv. vakdeskundigen en projectleiders). > De gemeente werkt niet vanuit een eenduidige visie aan de woningbouwopgave. > Er lijkt in het woningbouwdossier een gebrek aan rolvastheid en rolzuiverheid tussen ambtenaren en bestuurders te zijn, waardoor de interne besluitvorming wordt bemoeilijkt.

10 maart 2025

3

Advies en vervolgstappen na analyse fase 1 (zomer ’24) Hoe kan er worden samengewerkt in de woningbouwopgave van Geldrop-Mierlo?

1. Werk een programmatische aanpak woningbouw uit waarin vanuit overkoepelende doelen gestuurd wordt op de samenhang tussen de 75 individuele woningbouwprojecten. 2. Geef de verschillende gremia (zoals Taskforce wonen en de intaketafel) een duidelijke positie in de programmatische aanpak woningbouw en bepaal hoe andere omgevingspartijen (zoals corporaties en marktpartijen) worden betrokken. 3. Leg hierbinnen de rollen en verantwoordelijkheden tussen bestuurders en ambtenaren (onderling) helder vast en handel daarnaar.

10 maart 2025

4

Opzet en aanpak fase 2 We werken samen met de Taskforce Wonen aan: > Het uitwerken van de kaders van de programmatische aanpak met een representatieve dwarsdoorsnede van de organisatie (experts, management, portefeuillehouder). > Eerste gesprekken met omgevingspartijen (zoals corporaties) en ervaringsgesprekken over werkwijzen in andere vergelijkbare gemeenten in Nederland. > Tijdens intensieve werksessies zochten we met de taskforce uit wat de doelstellingen zijn, aan welke aantallen woningen de gemeente zich gecommitteerd heeft en hoeveel woningbouw er in de planning staat. > Ook keken we naar hoe hard of zacht deze plannen zijn. > Bovenstaande zetten we af tegen de historische productie van woningbouw binnen de gemeente. > Vervolgens onderzochten we welke maatregelen je zou kunnen nemen en welke het meest kansrijk zijn, op projectniveau.

10 maart 2025

5

Wat bespreken we vandaag? Vandaag

Later

‘WAT’

‘HOE’

10 maart 2025

6

Visueel: afspraken en netto aantallen, historische cijfers en ingeplande capaciteit

2500 Totaal: 2388 Totaal: 2016

929

551 1500

Totaal: 1465 Totaal: 1270

1000

Zachte plannen

2000

558

965

770

Totaal: 901

401

500

0 Gerealiseerd

Reeds gerealiseerd: 500 500

Reeds gerealiseerd: 500

Reeds gerealiseerd: 500

Productie afspraak t/m 2030

Historische productie *laatste 10 jr (110 woningen/jaar)

Ingeplande capaciteit (Shinto)

Woondeal (2023) *Bruto 1575 vanaf 2022

Beethovendeal (2024) *Bruto 593

10 maart 2025

7

Visueel: afspraken en netto aantallen, historische cijfers en ingeplande capaciteit

2500 Totaal: 2388 Totaal: 2016

929

551 1500

Totaal: 1465 Totaal: 1270

1000

Zachte plannen

2000

558

965

770

Totaal: 901

401

500

0 Gerealiseerd

Reeds gerealiseerd: 500 500

Reeds gerealiseerd: 500

Reeds gerealiseerd: 500

Productie afspraak t/m 2030

Historische productie *laatste 10 jr (110 woningen/jaar)

Ingeplande capaciteit (Shinto)

Woondeal (2023) *Bruto 1575 vanaf 2022

Beethovendeal (2024) *Bruto 593

10 maart 2025

8

Visueel: afspraken en netto aantallen, historische cijfers en ingeplande capaciteit

2500 Totaal: 2388 Totaal: 2016

929

551 1500

Totaal: 1465 Totaal: 1270

1000

Zachte plannen

2000

558

965

770

Totaal: 901

401

500

0 Gerealiseerd

Reeds gerealiseerd: 500 500

Reeds gerealiseerd: 500

Reeds gerealiseerd: 500

Productie afspraak t/m 2030

Historische productie *laatste 10 jr (110 woningen/jaar)

Ingeplande capaciteit (Juno) (Shinto)

Woondeal (2023) *Bruto 1575 vanaf 2022

Beethovendeal (2024) *Bruto 593

10 maart 2025

9

Gap analyse Wat valt op? > Er is een gat tussen de historische productie van de gemeente en de gestelde ambities in de Woondeal en Beethovendeal. > In de Woondeal hebben de gemeenten afgesproken om voldoende planaanbod te creëren (ter grootte van de woningbouwaantallen in de Woondeal). De gemeenten streven daarbij naar 100% harde plannen voor de eerstvolgende drie jaar. En gemeenten moeten tot 130% ‘overprogrammeren’ om planuitval te compenseren. > Op papier lijken er voldoende plannen in de pijplijn te zitten Veel van deze plannen zijn echter nog ‘zacht’. Een klein deel is ‘hard’. > Er zal sneller en meer gebouwd moeten worden om de Woondeal en Beethovendeal te realiseren, en daar zijn maatregelen voor te bedenken.

10 maart 2025

10

Van alle maatregelen… Samenwerken met regie

Efficiëntie vergroten

Versnellen procedures

Ambities bijstellen

Corporaties bod laten doen

Clusteren locaties

Planvorming naar voren halen

Bijstellen ambitie

Meer overlaten aan marktpartijen

Diversifiëren intakeproces

Stapeling van ambities voorkomen

Schuiven in mix

Samen rekenen / tekenen

Innovatief bouwen

Versnelling vergunningverlening

Organiseren ontwikkeling met aangrenzende gemeenten

Kwalitatief herprogrammeren

Parallel plannen

Grondbeleid / Nieuwe locaties

Coördinerend projectontwikkelaar contracteren

Optimaliseren aantallen

Vergunningsvrij bouwen

Inzicht vergroten en studie naar alternatieve locaties

Kleine projecten niet meer doen

Minder gedetailleerd plannen

Actiever grondposities verwerven

Efficiëntieslag maken in projectleiderstak GM

Flexwoningen

Nieuwe grote woningbouwlocatie realiseren

Meer fte aannemen

Abstracter uitbesteden

Uitleglocaties inventariseren

Beter benutten bestaande voorraad Beter benutten beschikbare woonruimte

Alternatieve financiering Beter benutten financieel instrumentarium

Programmadirecteur instellen

Bestuurlijk besluit (over locatie elders)

10 maart 2025

11

Naar de 11 meest kansrijke op projectniveau Samenwerken met regie

Efficiëntie vergroten

Versnellen procedures

Grondbeleid / Nieuwe locaties

Samen rekenen / tekenen

Kwalitatief herprogrammeren

Planvorming naar voren halen

Uitleglocaties inventariseren

Coördinerend projectontwikkelaar contracteren

Optimaliseren aantallen

Parallel plannen

Bestuurlijk besluit (over locatie elders)

Meer overlaten aan marktpartijen

Beter benutten bestaande voorraad

Minder gedetailleerd plannen

Beter benutten beschikbare woonruimte

*Sommige kansrijke maatregelen vielen automatisch af omdat projectleiders is gevraagd welke maatregelen kunnen worden ingezet bij bestaande projecten. **Ook vallen maatregelen af die meer overkoepelend effect kunnen hebben, zoals ‘actievere grondpolitiek’ of ‘ambitie bijstellen’ → die moeten echter wel terugkomen in de uitvoering – het hoe 10 maart 2025

12

Inschatting van maatregelen op projectniveau

Vervolgens is per locatie de potentie van maatregelen ingeschat.

5 maart 2025

13

Kansrijke maatregelen als oefening toegepast op projectniveau

14

Projecten die potentieel versneld kunnen worden gerealiseerd Locaties (niet limitatief): > Luchen

>

Centrum West

> Luchen Oudvensestraat-zuid

>

Josephinehof

> WBI Bleekvelden - Gamma & Mierloseweg 22-26

>

Veilingterrein

> WBI Bleekvelden - Mierloseweg 28-38

>

Dorpsstraat 210 (Dienst Dommelvallei)

> WBI locatie Postkantoor

>

Tennispark MTV Scherpenzeel

> WBI Bleekvelden Harks

>

Goorsedijk

> WBI Bogardeind 85 t/m 123 > WBI De Prell

Voor alle locaties waar versnellingsopties mogelijk zijn, wordt meer hardheid van plannen bereikt. 5 maart 2025

15

Projecten die potentieel versneld kunnen worden gerealiseerd Locaties (niet limitatief): >

Centrum West

>

Josephinehof

>

Veilingterrein

>

> WBI Bleekvelden - Mierloseweg 28-38

Dorpsstraat 210 (Dienst Dommelvallei)

>

Tennispark MTV Scherpenzeel

> WBI locatie Postkantoor

>

Goorsedijk

> Luchen > Luchen Oudvensestraat-zuid > WBI Bleekvelden - Gamma & Mierloseweg 22-26

> WBI Bleekvelden Harks > WBI Bogardeind 85 t/m 123

> WBI De Prell

Voor alle locaties waar versnellingsopties mogelijk zijn, wordt meer hardheid van plannen bereikt. 5 maart 2025

16

Projecten waarbij mogelijk kan worden geoptimaliseerd Locaties (niet limitatief): > WBI Heggestraat - ziekenhuis

> Oudvensestraat

> Josephinehof

> Tennispark MTV Scherpenzeel

> Luchen

> Bogardeind 57-65

> WBI marktplein

> Bogardeind 85 t/m 123

> WBI Bezorgershof > WBI Bleekvelden

Voor een aantal bestaande locaties geldt dat aantallen geoptimaliseerd kunnen worden met een totale potentie van ~250 extra woningen. 5 maart 2025

17

Projecten waarbij mogelijk kan worden geoptimaliseerd Locaties (niet limitatief): > WBI Heggestraat - ziekenhuis

> Oudvensestraat

> Josephinehof

> Tennispark MTV Scherpenzeel

> Luchen

> Bogardeind 57-65

> WBI marktplein

> Bogardeind 85 t/m 123

> WBI Bezorgershof

> WBI Bleekvelden

Voor een aantal bestaande locaties geldt dat aantallen geoptimaliseerd kunnen worden met een totale potentie van ~250 extra woningen. 5 maart 2025

18

Eerste inventarisatie uitleglocaties

Indicatie potentiële maatregelen afgezet tegen woningbouwopgave *In de inschatting is de potentiële extra woningbouw corporaties nog niet opgenomen Toename Afname vanTotaal

4000 3500

900

3000

Beethoven 130% 250

2500

Beethoven Woondeal

1478 2000 1500

600 1000 901

500 0 Juridisch hard

Zacht + versnellen (<2030)

Slidebuilder Bibliotheek - AT Osborne

Optimaliseren (<2030)

Nieuwe locaties (>2030) 10 maart 2025

20

Vervolg, randvoorwaarden en planning Opstarten programmatische aanpak woningbouw: • • • • •

Uitwerken organisatie en governance (HOE)

Werkateliers samenwerking corporaties (loopt) Evaluatie intaketafel (loopt) Doorontwikkeling monitoring en evaluatie woningbouwprogrammering (Juno) (loopt) Programmasturing principes (loopt) Uitwerken hoe de woningbouwopgave uitgevoerd kan worden (organisatie en governance - HOE): o Werksporen voor versnelling, opplussen, uitbreidingslocaties

Mee te geven randvoorwaarden: • • • • •

Programmatisch sturen op de woningbouwopgave is essentieel; Bestuurlijke ‘ruimtelijke keuzes’ moeten sneller en met mandaat worden gemaakt; Aandacht voor koppeling met elektriciteitsvoorziening, scholenbouw, waterbodemstructuur en lopende bezwaarzaken RVS; Herprioritering lopend werk met inzet: minder kleine klussen (20 van de 60 projecten omvatten <10 woningen) en minder ‘spoedklussen’; De mix tussen (sociale) huur en koop moet nog worden bepaald.

Tijdlijn afronding onderzoek AT Osborne

Maart: Uitwerken van het ‘HOE’ (de governance)

April en mei: Uitwerken en opleveren adviesrapport ‘programmatische aanpak’

Nader te bepalen: presentatie kaders programmatische aanpak in gemeenteraad

Implementatie programmatische aanpak door gemeente

10 maart 2025

21