Nota zienswijzen
Tekst van het document
•
Reclamant stelt dat met de in artikel 3.6.1 van de planregels opgenomen eis t.a.v. 50 %
•
De voorwaarde voor minimaal 50% betaalbare woningen heef inderdaad enkel
21
betaalbaar bedoeld moet zijn dat het gaat om het totaal aantal toe te voegen woningen. Als het percentage ook ziet op de bestaande woningen zal de stagnatie nog groter zijn.
betrekking op de toe te voegen woningen. Dit wordt ter verduidelijking toegevoegd aan lid e. van artikel 3.6.1.
•
De in artikel 3.6.1 onder f. opgenomen voorwaarde, die bepaalt dat “aangetoond wordt op welke wijze invulling wordt gegeven aan de Doelgroepenverordening Gemeente Geldrop Mier lo 2022, dan wel de opvolger daarvan”, is volgens reclamant te algemeen geformuleerd en daardoor in strijd met de rechtszekerheid. De voorwaarde is tevens in strijd met een goede ruimtelijke ordening, omdat op grond van jurisprudentie het niet is toegestaan om doelgroepen uit te sluiten.
•
Wij erkennen bij nader inzien dat betreffende voorwaarde inderdaad te algemeen is geformuleerd. Het gaat erom dat bij toevoeging van woningen de in de doelgroepenverordening opgenomen definities, prijsgrenzen, instandhoudingstermijnen en kwaliteitseisen in acht genomen dienen te worden. De voorwaarde is hierop aangepast. De gemeente bestrijdt dat genoemde verwijzing naar de doelgroepenverordening in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. De doelgroepenverordening is een instrument dat de gemeente een mogelijkheid biedt om in een bestemmingsplan te sturen op welke type woningen in een bepaald gebied dienen te worden gebouwd. Met de doelgroepenverordening kan de gemeente daardoor nieuwbouwwoningen behouden voor in de verordening bepaalde doelgroepen. De verordening regelt niet de toewijzing van de nieuwbouwwoningen aan individuele huishoudens. Van het uitsluiten van doelgroepen is geen sprake.
•
Reclamant stelt dat ook de planregels die bepalen dat bij woningbouwontwikkelingen in voldoende parkeergelegenheid voorzien dient te worden de haalbaarheid/uitvoerbaarheid van de beoogde woningbouwontwikkeling zal beperken. Van belang hierbij is dat in het centrum sprake is van een hoge parkeerdruk, waardoor op grond van het gemeentelijk beleid, met scherpe parkeernormen, in veel gevallen een storting in het gemeentelijk parkeerfonds noodzakelijk zal zijn. Dit leidt tot een verdere verhoging van de ontwikkelkosten.
•
Het voorzien in voldoende parkeergelegenheid is bij iedere ruimtelijke ontwikkeling een belangrijke kwalitatieve voorwaarde. Hierbij dient voldaan te worden aan de gemeentelijke Nota parkeernormen uit 2022. Overigens zijn de nieuwe parkeernormen aanzienlijk lager dan de voorheen geldende CROW-normen en biedt het nieuwe beleid ook andere mogelijkheden, zoals deelmobiliteit en extra fietsparkeervoorzieningen, om de (auto)parkeerbehoefte te verkleinen. Op grond van de Nota parkeernormen dienen de benodigde parkeerplaatsen in beginsel op eigen terrein gevonden te worden. Indien dit niet mogelijk is, dan kan tegen betaling ook gebruik worden gemaakt van parkeerplaatsen in het openbaar gebied. Ten slotte merken wij op dat de in het (ontwerp)bestemmingsplan opgenomen parkeerregeling niet nieuw is. De reeds geldende Paraplubeheersverordening Parkeren Geldrop-Mierlo stelt dezelfde voorwaarden t.a.v. voldoende parkeergelegenheid.
•
Reclamant verzoekt op grond van voorgaande het (ontwerp)bestemmingsplan niet vast te stellen en met diverse eigenaren in het plangebied in overleg te treden om tot
•
De gemeente is al langere tijd met vastgoedeigenaren in gesprek en zal deze gesprekken ook blijven voeren om samen tot concrete ontwikkelingen te komen rond
22
maatwerk te komen.
Bezorgershof. De in het bestemmingsplan vastgestelde kaders helpen om dit gesprek goed te kunnen voeren. Deze kaders vormen als het ware een uitnodiging voor ontwikkelaars om met concrete plannen te komen. Wij zijn ervan overtuigd dat de kaders voldoende ruim en uitnodigend zijn geformuleerd, zodat binnen de gestelde randvoorwaarden tot maatwerk gekomen kan worden.
Gevolgen bestemmingsplan - Lid e. van artikel 3.6.1 is gewijzigd in: “ten minste 50% van het totaal aantal toe te voegen woningen moet als betaalbare woning worden uitgevoerd”. - Lid f. van artikel 3.6.1 en lid b. onder 3 van artikel 11.1 zijn gewijzigd.
17. … TRC Advocaten, namens The Fondz B.V. en …. Zienswijzen
Reactie gemeente
•
Cliënten van reclamant zijn eigenaar van diverse (bebouwde en onbebouwde) percelen binnen het plangebied liggen.
•
Wordt ter kennisgeving aangenomen.
•
Reclamant vreest dat de in het (ontwerp)bestemmingsplan opgenomen afwijkingsbevoegdheid en wijzigingsbevoegdheid, waarmee wordt beoogd woningbouwontwikkelingen mogelijk te maken, een tegengesteld effect zullen hebben. De planregels zullen in ieder geval de serieuze woningbouwplannen van cliënten stageneren.
•
Wordt ter kennisgeving aangenomen.
•
Reclamant vreest met name dat de in de genoemde planregels opgenomen verplichting om 50% van de woningen als betaalbare woning uit te voeren, de beoogde woningbouw zal stagneren, alsmede de plannen van zijn cliënten om de woonkwaliteit en duurzaamheid te vergroten. Reclamant onderbouwt dit aan de hand van een rekenvoorbeeld.
•
Het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid streeft niet alleen naar voldoende woningen, maar ook naar woningen die voor meerdere doelgroepen betaalbaar zijn. Ook de door de gemeente verkregen woningbouwimpulssubsidie streeft naar betaalbaarheid en stelt als harde voorwaarde dat 50% van de nieuwe woningen binnen de betaalbare categorie uitgevoerd dient te worden. Deze voorwaarde is overgenomen in genoemde planregels voor nieuwe woningbouwontwikkelingen. De gemeente onderkent dat deze voorwaarde een extra uitdaging kan geven voor de financiële haalbaarheid van toekomstige plannen, maar bestrijdt dat de geboden afwijkings- en wijzigingsbevoegdheid hiermee economisch onuitvoerbaar zijn. Uit exploitatieberekeningen (rekenvoorbeelden) die de gemeente voor Bezorgershof, alsmede opgedane ervaringen bij andere projecten in het centrum (o.a. Bleekvelden), blijkt immers dat plannen met 50% betaalbare (huur- en/of koop-)woningen in veel gevallen wel financieel haalbaar zijn.
23
Wij merken ten slotte op dat in het rekenvoorbeeld van reclamant enerzijds de ontwikkelkosten en rentelast aan de hoge kant worden ingeschat, terwijl anderzijds de potentiële (huur)opbrengsten aan de lage kant worden ingeschat. De maximale huurprijs binnen de betaalbare categorie bedraagt immers niet €879,66 (cf. rekenvoorbeeld reclamant) maar €1.123 per maand. •
Reclamant stelt dat met de in artikel 3.6.1 van de planregels opgenomen eis t.a.v. 50 % betaalbaar bedoeld moet zijn dat het gaat om het totaal aantal toe te voegen woningen. Als het percentage ook ziet op de bestaande woningen zal de stagnatie nog groter zijn.
•
De voorwaarde voor minimaal 50% betaalbare woningen heef inderdaad enkel betrekking op de toe te voegen woningen. Dit wordt ter verduidelijking toegevoegd aan lid e. van artikel 3.6.1.
•
De in artikel 3.6.1 onder f. opgenomen voorwaarde, die bepaalt dat “aangetoond wordt op welke wijze invulling wordt gegeven aan de Doelgroepenverordening Gemeente Geldrop Mier lo 2022, dan wel de opvolger daarvan”, is volgens reclamant te algemeen geformuleerd en daardoor in strijd met de rechtszekerheid. De voorwaarde is tevens in strijd met een goede ruimtelijke ordening, omdat op grond van jurisprudentie het niet is toegestaan om doelgroepen uit te sluiten.
•
Wij erkennen bij nader inzien dat betreffende voorwaarde inderdaad te algemeen is geformuleerd. Het gaat erom dat bij toevoeging van woningen de in de doelgroepenverordening opgenomen definities, prijsgrenzen, instandhoudingstermijnen en kwaliteitseisen in acht genomen dienen te worden. De voorwaarde is hierop aangepast. De gemeente bestrijdt dat genoemde verwijzing naar de doelgroepenverordening in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. De doelgroepenverordening is een instrument dat de gemeente een mogelijkheid biedt om in een bestemmingsplan te sturen op welke type woningen in een bepaald gebied dienen te worden gebouwd. Met de doelgroepenverordening kan de gemeente daardoor nieuwbouwwoningen behouden voor in de verordening bepaalde doelgroepen. De verordening regelt niet de toewijzing van de nieuwbouwwoningen aan individuele huishoudens. Van het uitsluiten van doelgroepen is geen sprake.
•
Reclamant stelt dat ook de planregels die bepalen dat bij woningbouwontwikkelingen in voldoende parkeergelegenheid voorzien dient te worden de haalbaarheid/uitvoerbaarheid van de beoogde woningbouwontwikkeling zal beperken. Van belang hierbij is dat in het centrum sprake is van een hoge parkeerdruk, waardoor op grond van het gemeentelijk beleid, met scherpe parkeernormen, in veel gevallen een storting in het gemeentelijk parkeerfonds noodzakelijk zal zijn. Dit leidt tot een verdere verhoging van de ontwikkelkosten.
•
Het voorzien in voldoende parkeergelegenheid is bij iedere ruimtelijke ontwikkeling een belangrijke kwalitatieve voorwaarde. Hierbij dient voldaan te worden aan de gemeentelijke Nota parkeernormen uit 2022. Overigens zijn de nieuwe parkeernormen aanzienlijk lager dan de voorheen geldende CROW-normen en biedt het nieuwe beleid ook andere mogelijkheden, zoals deelmobiliteit en extra fietsparkeervoorzieningen, om de (auto)parkeerbehoefte te verkleinen. Op grond van de Nota parkeernormen dienen de benodigde parkeerplaatsen in beginsel op eigen terrein gevonden te worden. Indien dit niet mogelijk is, dan kan tegen betaling ook gebruik worden gemaakt van parkeerplaatsen
24
in het openbaar gebied. Ten slotte merken wij op dat de in het (ontwerp)bestemmingsplan opgenomen parkeerregeling niet nieuw is. De reeds geldende Paraplubeheersverordening Parkeren Geldrop-Mierlo stelt dezelfde voorwaarden t.a.v. voldoende parkeergelegenheid. •
Reclamant verzoekt op grond van voorgaande het (ontwerp)bestemmingsplan niet vast te stellen en met diverse eigenaren in het plangebied in overleg te treden om tot maatwerk te komen.
•
De gemeente is al langere tijd met vastgoedeigenaren in gesprek en zal deze gesprekken ook blijven voeren om samen tot concrete ontwikkelingen te komen rond Bezorgershof. De in het bestemmingsplan vastgestelde kaders helpen om dit gesprek goed te kunnen voeren. Deze kaders vormen als het ware een uitnodiging voor ontwikkelaars om met concrete plannen te komen. Wij zijn ervan overtuigd dat de kaders voldoende ruim en uitnodigend zijn geformuleerd, zodat binnen de gestelde randvoorwaarden tot maatwerk gekomen kan worden.
Gevolgen bestemmingsplan - Lid e. van artikel 3.6.1 is gewijzigd in: “ten minste 50% van het totaal aantal toe te voegen woningen moet als betaalbare woning worden uitgevoerd”. - Lid f. van artikel 3.6.1 en lid b. onder 3 van artikel 11.1 zijn gewijzigd.
18. … TRC Advocaten, namens Stichting Kriekelaar en Hari Vastgoed B.V. Zienswijzen
Reactie gemeente
•
Cliënten van reclamant zijn eigenaar van de panden aan Heuvel 35 t/m 35e, Heuvel 40, 41, 42a 43 en 44 en Langstraat 32, 34 en 34a.
•
Wordt ter kennisgeving aangenomen.
•
Reclamant vreest dat de in het (ontwerp)bestemmingsplan opgenomen afwijkingsbevoegdheid en wijzigingsbevoegdheid, waarmee wordt beoogd woningbouwontwikkelingen mogelijk te maken, een tegengesteld effect zullen hebben. De planregels zullen in ieder geval de serieuze woningbouwplannen van cliënten stageneren.
•
Wordt ter kennisgeving aangenomen.
•
Reclamant vreest met name dat de in de genoemde planregels opgenomen verplichting om 50% van de woningen als betaalbare woning uit te voeren, de beoogde woningbouw zal stagneren, alsmede de plannen van zijn cliënten om de woonkwaliteit en duurzaamheid te vergroten. Reclamant onderbouwt dit aan de hand van een rekenvoorbeeld.
•
Het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid streeft niet alleen naar voldoende woningen, maar ook naar woningen die voor meerdere doelgroepen betaalbaar zijn. Ook de door de gemeente verkregen woningbouwimpulssubsidie streeft naar betaalbaarheid en stelt als harde voorwaarde dat 50% van de nieuwe woningen binnen de betaalbare categorie uitgevoerd dient te worden. Deze voorwaarde is overgenomen in genoemde planregels voor
25
nieuwe woningbouwontwikkelingen. De gemeente onderkent dat deze voorwaarde een extra uitdaging kan geven voor de financiële haalbaarheid van toekomstige plannen, maar bestrijdt dat de geboden afwijkings- en wijzigingsbevoegdheid hiermee economisch onuitvoerbaar zijn. Uit exploitatieberekeningen (rekenvoorbeelden) die de gemeente voor Bezorgershof, alsmede opgedane ervaringen bij andere projecten in het centrum (o.a. Bleekvelden), blijkt immers dat plannen met 50% betaalbare (huur- en/of koop-)woningen in veel gevallen wel financieel haalbaar zijn. Wij merken ten slotte op dat in het rekenvoorbeeld van reclamant enerzijds de ontwikkelkosten en rentelast aan de hoge kant worden ingeschat, terwijl anderzijds de potentiële (huur)opbrengsten aan de lage kant worden ingeschat. De maximale huurprijs binnen de betaalbare categorie bedraagt immers niet €879,66 (cf. rekenvoorbeeld reclamant) maar €1.123 per maand. •
Reclamant stelt dat met de in artikel 3.6.1 van de planregels opgenomen eis t.a.v. 50 % betaalbaar bedoeld moet zijn dat het gaat om het totaal aantal toe te voegen woningen. Als het percentage ook ziet op de bestaande woningen zal de stagnatie nog groter zijn.
•
De voorwaarde voor minimaal 50% betaalbare woningen heef inderdaad enkel betrekking op de toe te voegen woningen. Dit wordt ter verduidelijking toegevoegd aan lid e. van artikel 3.6.1.
•
De in artikel 3.6.1 onder f. opgenomen voorwaarde, die bepaalt dat “aangetoond wordt op welke wijze invulling wordt gegeven aan de Doelgroepenverordening Gemeente Geldrop Mier lo 2022, dan wel de opvolger daarvan”, is volgens reclamant te algemeen geformuleerd en daardoor in strijd met de rechtszekerheid. De voorwaarde is tevens in strijd met een goede ruimtelijke ordening, omdat op grond van jurisprudentie het niet is toegestaan om doelgroepen uit te sluiten.
•
Wij erkennen bij nader inzien dat betreffende voorwaarde inderdaad te algemeen is geformuleerd. Het gaat erom dat bij toevoeging van woningen de in de doelgroepenverordening opgenomen definities, prijsgrenzen, instandhoudingstermijnen en kwaliteitseisen in acht genomen dienen te worden. De voorwaarde is hierop aangepast. De gemeente bestrijdt dat genoemde verwijzing naar de doelgroepenverordening in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. De doelgroepenverordening is een instrument dat de gemeente een mogelijkheid biedt om in een bestemmingsplan te sturen op welke type woningen in een bepaald gebied dienen te worden gebouwd. Met de doelgroepenverordening kan de gemeente daardoor nieuwbouwwoningen behouden voor in de verordening bepaalde doelgroepen. De verordening regelt niet de toewijzing van de nieuwbouwwoningen aan individuele huishoudens. Van het uitsluiten van doelgroepen is geen sprake.
•
Reclamant stelt dat ook de planregels die bepalen dat bij woningbouwontwikkelingen in voldoende parkeergelegenheid voorzien dient
•
Het voorzien in voldoende parkeergelegenheid is bij iedere ruimtelijke ontwikkeling een belangrijke kwalitatieve
26
te worden de haalbaarheid/uitvoerbaarheid van de beoogde woningbouwontwikkeling zal beperken. Van belang hierbij is dat in het centrum sprake is van een hoge parkeerdruk, waardoor op grond van het gemeentelijk beleid, met scherpe parkeernormen, in veel gevallen een storting in het gemeentelijk parkeerfonds noodzakelijk zal zijn. Dit leidt tot een verdere verhoging van de ontwikkelkosten.
•
Reclamant verzoekt op grond van voorgaande het (ontwerp)bestemmingsplan niet vast te stellen en met diverse eigenaren in het plangebied in overleg te treden om tot maatwerk te komen.
voorwaarde. Hierbij dient voldaan te worden aan de gemeentelijke Nota parkeernormen uit 2022. Overigens zijn de nieuwe parkeernormen aanzienlijk lager dan de voorheen geldende CROW-normen en biedt het nieuwe beleid ook andere mogelijkheden, zoals deelmobiliteit en extra fietsparkeervoorzieningen, om de (auto)parkeerbehoefte te verkleinen. Op grond van de Nota parkeernormen dienen de benodigde parkeerplaatsen in beginsel op eigen terrein gevonden te worden. Indien dit niet mogelijk is, dan kan tegen betaling ook gebruik worden gemaakt van parkeerplaatsen in het openbaar gebied. Ten slotte merken wij op dat de in het (ontwerp)bestemmingsplan opgenomen parkeerregeling niet nieuw is. De reeds geldende Paraplubeheersverordening Parkeren Geldrop-Mierlo stelt dezelfde voorwaarden t.a.v. voldoende parkeergelegenheid. •
De gemeente is al langere tijd met vastgoedeigenaren in gesprek en zal deze gesprekken ook blijven voeren om samen tot concrete ontwikkelingen te komen rond Bezorgershof. De in het bestemmingsplan vastgestelde kaders helpen om dit gesprek goed te kunnen voeren. Deze kaders vormen als het ware een uitnodiging voor ontwikkelaars om met concrete plannen te komen. Wij zijn ervan overtuigd dat de kaders voldoende ruim en uitnodigend zijn geformuleerd, zodat binnen de gestelde randvoorwaarden tot maatwerk gekomen kan worden.
Gevolgen bestemmingsplan - Lid e. van artikel 3.6.1 is gewijzigd in: “ten minste 50% van het totaal aantal toe te voegen woningen moet als betaalbare woning worden uitgevoerd”. - Lid f. van artikel 3.6.1 en lid b. onder 3 van artikel 11.1 zijn gewijzigd.
27