Masterplan Gijzenrooi 20241028

Tevens is het de wens van de gemeente om bij aanvullende woonbebouwing rekening te houden met de openbare toegankelijkheid van het gebied en inden mogelijk ook sociaal-­ maatschappelijke meerwaarde te bieden. Tot slot ziet de gemeente Geldrop-­ Mierlo en het Brabants Landschap graag een indirecte of directe relatie met de ­ontwikkeling van het landschappelijk raamwerk en/of het toekomstige beheer. Mogelijkheden om een relatie te leggen tussen de versterkende woonbebouwing bij gehucht Gijzenrooi en zowel de fysieke inrichting van gebied Gijzenrooi als het toekomstig beheer van gebied Gijzenrooi biedt goede win-win-kansen Vanzelfsprekend moet de ruimte die de gemeente Geldrop-Mierlo wil bieden aan aanvullende woonbebouwing bij Gijzenrooi ook passen binnen de planologische kaders van de Provincie. Initieel afstemmingsoverleg van de gemeente Geldrop-­ Mierlo en de Provincie heeft plaatsgevonden. Nadere afstemmingsoverleg moet plaatsvinden, waarbij het logisch is dat initiatiefnemers aansluiten zodat meer in detail kan worden ingegaan op de mogelijkheden die kunnen worden geboden in relatie tot de wensen van de initiatiefnemer.

21

Masterplan Gijzenrooi Gemeente Geldrop-Mierlo en Brabants Landschap

Voor de vestiging nieuwe woongebouwen in Gijzenrooi zijn mogelijkheden beschikbaar vanuit de ruimte die de provinciale wet- en regelgeving biedt in het kader van maatwerk. De mogelijkheden op het gebied van Ruimte voor Ruimte zijn – buiten de mogelijkheden voor Gijzenrooi 8 waar de gemeente Geldrop-­ Mierlo zelf gebruik van gaat maken - hier niet van toepassing. De oppervlakte aan eventueel te slopen stallen is te gering om in lijn met de Ruimte voor Ruimte-­regeling om een of meerdere aanvullende woningen toegestaan te krijgen. De actuele Omgevingsverordening Brabant biedt daarentegen wel andere mogelijkheden om toestemming te krijgen voor aanvullende woon­ bebouwing: • Maatwerk collectieve woonvormen (artikel 5.58) Maatwerk verplaatsing functies en activiteiten (artikel 5.13) • Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit (artikel 5.14). De omgevingsverordening stelt voor de toevoeging van woningen als voorwaarde dat sprake is van een passende locatie. Enkel binnen het gehucht Gijzenrooi is hiervan sprake (zie paragraaf 2.5). Het gehucht Gijzenrooi wordt aangemerkt als bebouwingsconcentratie. Een meer gedetailleerde uitwerking van de mogelijkheden die de Omgevings­verordening Brabant biedt is te vinden in bijlage 4 (Bijlagenrapport A).

Als initiatiefnemers rekening houden met de randvoorwaarden en de wensen van de gemeente Geldrop-Mierlo en het Brabants Landschap en afstemmen op de mogelijkheden die de Provincie biedt binnen de Omgevingsverordening Brabant, is er een goede basis om met de gemeente en de provincie een proces te starten om passende initiatieven ook werkelijkheid te maken. 3.3.4

Stikstof

Gemeente Geldrop-Mierlo heeft stikstofruimte beschikbaar via een eerdere verwerving van het pluimveebedrijf aan Gijzenrooi 8. De rechten zijn bestemd voor zowel het ontmoetingserf als voor overige ontwikkelingen (woningbouw­ impuls in het centrum, verplaatsing Gamma en verbreding A67). De natuur­ vergunning moet ingetrokken worden en er moet worden bepaald waar de stikstofrechten exact voor worden gebruikt. Echter, omdat het 1 ver­gunning betreft dienen de rechten benut te worden op het moment van het intrekken van de natuurvergunning/sloop van de stallen. Met andere woorden: op het moment

Kenmerk: QAARCJUKRJM6-595516763-1128:1.0

dat de rechten benut worden, moet duidelijk zijn waar de rechten naar toe gaan. Omdat het meerdere projecten betreft, vereist dit een nauwkeurige planning en voorbereiding. Ten tijde van de akte met Gijzenrooi 8 was extern salderen nog mogelijk. Dat is sindsdien tijdelijk on-hold gezet. Algemeen wordt gesteld dat de situatie rondom de aanwezige stikstofrechten lastig is, mede gezien het feit dat de inzetbaarheid van deze rechten sterk afhankelijk is van jurisprudentie en het provinciaal beleid. Hiervoor dient aanvullend bestuurlijk overleg met de provincie plaats te vinden. Daarnaast dienen de rechten in 1 keer te worden uitgegeven, aangezien het 1 vergunning betreft en zitten er ook voorwaarden aan de houdbaarheid. Stikstofrechten i.r.t. het ontmoetingserf • In het beleid geldt dat er beperkingen gelden t.a.v. vestigen van een (nieuwe) veehouderij (5.6.1 Omgevingsverordening Brabant). • Op dit moment extern salderen niet mogelijk, waardoor nieuwvestiging door extern salderen niet mogelijk is. Het is onbekend wanneer qua vergunning­ verlening de stikstofrechten van Gijzenrooi 8 weer naar een andere locatie (veehouderij) kunnen worden overgedragen. • Er sprake is van intern salderen, als er op locatie Gijzenrooi 8 ontwikkeld zou worden. Omschakeling van het bestaande agrarische bedrijf zou daarmee tot de mogelijkheden behoren.

• Het ontmoetingserf betreft een extensieve vorm, grondgebonden en de inzet van dieren voor natuurbeheer. • Mogelijkheden voor het houden van vee op een nieuwe locatie kan gezocht worden in de omschakeling van intensief gebruik van landbouwgronden naar extensievere vormen van gebruik en/of de ontwikkeling van natuur. De gedachten hierachter is dat er door minder bemesting stikstofrechten vrijkomen. Hiervoor zullen berekeningen moeten worden gemaakt en een juridische toets moeten plaatsvinden.

3.4 Benutten van het ondernemerschap van de markt In de verkenning van de haalbaarheid en het peilen van de interesse en voorwaarden vanuit de markt is er een marktconsultatie gehouden. Deze is opgenomen in bijlage 1 (Bijlagenrapport B).

22

Masterplan Gijzenrooi Gemeente Geldrop-Mierlo en Brabants Landschap

Zoals in paragraaf 2.2 gemeld, is het voorstel om de kracht en het innovatie­ vermogen van de ‘markt’ te benutten. Ten opzichte van de huidige situatie wordt er namelijk gevraagd om een beheerder die, naast het natuurbeheer en agrarisch beheer (beide nu financieel haalbaar), ook het gastheerschap invult. Het betrekken van de markt kan via een transparant en gestructureerd inschrijvings­proces, bij voorkeur met een focus op aanbiedingen van consortia bestaande uit verschillende bedrijven. Maar het is goed om ook de mogelijkheid open te houden voor marktpartijen die perceelsgewijs willen aanbieden (bv. separaat voor het beheer van het landbouwgebied). In dit laatste geval moet door clustering van diverse bilaterale aanbiedingen wel de complete scope aan beheer en gevraagde activiteiten worden afgedekt. We raden aan om de initiële inschrijving (het kenbaar maken van belangstelling) open te stellen voor ver­ schillende typen consortia en individuele bedrijven en op de inschrijvingen een voorselectie toe te passen om een beperkt aantal aanbieders te vragen een concrete aanbieding uit te werken. Zo benutten we de mogelijkheden om verschillende expertisegebieden en innovatieve ideeën samen te brengen en zodoende een duurzame en rendabele invulling voor het gebied te realiseren.

Door hun kennis en ervaring te bundelen, kunnen zij een breed scala aan mogelijk­heden verkennen, zoals boslandbouw, productie van grondstoffen voor biobased bouwen, korte ketens, natuurinclusieve landbouw, ecotoerisme of andere innovatieve concepten. Op deze manier kan het toekomstige beheer van Gijzenrooi ook duurzaam financieel haalbaar worden en wordt mede invulling gegeven aan de derde pijler: ‘Samen’ Door de vorming van consortia, bestaande uit verschillende ondernemingen, wordt de economische haalbaarheid breder gedragen en is er minder risico op afbreuk door bijvoorbeeld faillissement. Tijdens het inschrijvingsproces kunnen geïnteresseerde partijen hun voorstellen presenteren, waarbij ze aangeven hoe zij het gebied willen ontwikkelen en welk verdienmodel zij voor ogen hebben. Het is essentieel om criteria op te stellen waaraan de voorstellen moeten voldoen; criteria op het gebied van beheer, bio­logische landbouw, duurzaamheid, biodiversiteit, gastheerschap, ontwikkeling van het landschap en economische haalbaarheid. Om ervoor te zorgen dat de voorstellen goed vergelijkbaar zijn, is het belangrijk dat de opdrachtgevers tijdens het inschrijvingsproces zorgen voor duidelijke communicatie en heldere richtlijnen. Een beoordelingscommissie kan worden ingesteld om de ingediende plannen te evalueren op basis van de gestelde criteria.

Kenmerk: QAARCJUKRJM6-595516763-1128:1.0

Het is ook van belang om de bereidheid en financiële mogelijkheden van de opdrachtgevers te bepalen om de geselecteerde consortia te ondersteunen bij de uitvoering van hun plannen.

3.5

Vervolgproces en nadere uitwerking

Het aanpassen van de inrichting van het gebied is een proces dat meerdere jaren gaat duren. Het plan is om in het vierde kwartaal van 2026 daadwerkelijk te starten met de herinrichting van het plangebied. Na vaststelling van dit ­Masterplan door B&W en de gemeenteraad van Geldrop-Mierlo (eind 2024) en vast­stelling door de directie van het Brabants Landschap kan worden gestart met de diverse te doorlopen procedures in het kader van de ruimtelijke ordening en de concrete uitwerking van de inrichtingsmaatregelen. Parallel daaraan kunnen marktpartijen voor het toekomstig beheer worden benaderd en kan met lokale initiatiefnemers een proces worden doorlopen om te verkennen of hun initiatief in lijn is met de visie en kan worden toegestaan. Dit Masterplan vormt de basis voor de bestuurlijke besluitvorming en het gebiedsprogramma Gijzenrooi. De wens is om in het gebiedsprogramma samen op te trekken met de samenwerkingspartners (Brabants Landschap, Gemeente Geldrop-Mierlo, Gemeente Eindhoven, het waterschap, Provincie Brabant, Brabant Water) om de opgaven voor Gijzenrooi tot uitvoering te brengen. Meerdere partijen gaan en moeten samen optrekken om de realisatie van het toekomstbeeld dat in dit Masterplan en achterliggende documenten is geschetst ook daadwerkelijk te realiseren. Ook zijn er ontwikkelingen in de omgeving die van invloed zijn op het plangebied Gijzenrooi.

Het ligt voor de hand dat de gebiedspartners de samenwerking en onderlinge afstemming vastleggen in een samenwerkingsovereenkomst. Diverse afstemmingen zijn noodzakelijk.

23

Masterplan Gijzenrooi Gemeente Geldrop-Mierlo en Brabants Landschap

Zoals de afstemming met het waterschap over de begrenzing van het water­ bergings­­gebed en de afstemming over het herstel en het nieuwe tracé van de riolering dwars door het gebied, met Brabant Water over de doorwerking van aanpassingen in het waterwingebied De Groote Heide. In het hiernavolgend kader is nog een aantal overige belangrijke aandachtspunten opgenomen.

Overige aandachtspunten voor het vervolgproces • Waterbelangen en planologische verankering van de reservering/regionale waterbergingsopgave in relatie tot het ontmoetingserf; • Verdiepen vernatting in Gijzenrooi in samenhang met de ontwikkelingen op de Natura 2000 opgave (en gebiedsgerichte aanpak) voor de Groote Heide; • Nadere afstemming met Gemeente Eindhoven over de landschappelijke visie op het gebied Gijzenrooi; • Nadere afstemming met Gemeente Eindhoven over de uitvoering van de visie, onder andere: - Aanpassingen in het recreatieve netwerk en de zoneringsmaatregelen; - Effecten en mate van overlast van de vernattingsmaatregelen; • Bestuurlijk overleg over de mogelijkheden m.b.t. de stikstofruimte en de inzet van de al verworven rechten.

Gezien haar expertise, het grondeigendom en het feit dat grote delen van het plangebied zijn aangewezen als ‘natte natuurparel’, is het Brabants Landschap de partij om de trekkersrol op zich te nemen voor de verdere planuitwerking (in lijn met de Gebiedsgerichte Aanpak); het uitwerken van een Voorlopig Ontwerp, een Definitief Ontwerp en een Uitvoeringsontwerp. De gemeente staat aan de lat voor de benodigde planologische procedures (omgevingsplan) voor o.a. het ontmoetingserf.

Kenmerk: QAARCJUKRJM6-595516763-1128:1.0

Parallel aan de planuitwerking en planologische procedures kunnen diverse processen worden opgestart. Zo kan met de initiatiefnemers voor woonbebouwing bij Gijzenrooi door de gemeente Geldrop-Mierlo een proces worden opgestart om te bepalen of en hoe dit initiatief past binnen dit Masterplan en kan worden toegelaten. Zowel de Provincie als het Brabants landschap zijn partijen die ook in dit proces moeten worden betrokken. Ook kan de zoektocht naar de ondernemer worden gestart die het toekomstig beheer (agrarisch beheer, beheer van het natuurgebied en het gastheerschap) op zich kan en gaat nemen. Met het in beeld krijgen van geïnteresseerde partijen, met een voorselectie, met een uitvraag voor concrete aanbiedingen. Beide processen hoeven niet te wachten totdat met de herinrichting wordt gestart. Indien nodig kunnen de benodigde procedures worden gestart met een focus op deze twee initiatieven.

24

Masterplan Gijzenrooi Gemeente Geldrop-Mierlo en Brabants Landschap

Kenmerk: QAARCJUKRJM6-595516763-1128:1.0

Kenmerk: QAARCJUKRJM6-595516763-1128:1.0