Document · PDF

BP Mierlosweg 28-38 Geldrop - Bijlagen toelichting

Raadsvergadering 10 juni 2024, gemeente Geldrop-MierloBij agendapunt: Vaststelling bestemmingsplan Mierloseweg 28-38 Geldrop14.423 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Bestemmingsplan ‘Mierloseweg 28-38’ Gemeente Geldrop-Mierlo

Bijlagen bij de toelichting

Bijlagen Bijlage I Plattegronden Bijlage II Ladder voor duurzame verstedelijking Bijlage III Vooronderzoek Bodem Bijlage IV Verkennend bodemonderzoek Bijlage V Akoestisch onderzoek wegverkeer Bijlage VI Rapportage AERIUS-berekening Bijlage VII Rapportage AERIUS-berekening gecombineerde ontwikkeling Bijlage VIII Quickscan flora en fauna Bijlage IX Archeologisch onderzoek Bijlage X Verslag omgevingsdialoog Bijlage XI Bezonningsstudie Bijlage XII Nota van zienswijzen Bijlage XIII Inkijkstudie Bijlage XIV Beeldkwaliteitsplan Bijlage XV Aanvullende bezonningsstudie t.o.v. overzijde Mierloseweg Bijlage XVI Aanvullende bezonningsstudie t.o.v. Mierloseweg 22-26

Bijlage

I Plattegronden

DE BLEEKVELDEN 5666KA EMWAY BV VOORLOPIG ONTWERP

5666KA EMWAY BV

WIJZIGING ONTWERPUITGANGSPUNTEN 1:1000

LINEAIRE ORDENING

BLOKKENSTRUCTUUR

FRONTALE ORIENTATIE

ALZIJDIGE ORIENTATIE

MIDDENSTRAAT CENTRALE VERBINDING MIERLOSEWEG MET BLEEKVELDEN (ONDERDOORGANG) GESLOTEN STRAATWAND VERWANTSCHAP IN HOOGTE KAPPENLANDSCHAP

DWAALGEBIED VERDEELDE DOORWAADBAARHEID VRIJSTAANDE BLOKKEN DIFFERENTIATIE IN HOOGTE PLATTEDAKEN

20020 04 JULI 2023 DE BLEEKVELDEN VOORLOPIG ONTWERP

5666KA EMWAY BV

WONING DIFFERENTIATIE OPTIE 1 | 70 WOONEENHEDEN 1:1000

5666KA EMWAY BV

WONING DIFFERENTIATIE OPTIE 2 | 72 WOONEENHEDEN 1:1000

5666KA EMWAY BV

WONING DIFFERENTIATIE OPTIE 3 | 81 WOONEENHEDEN 1:1000

5666KA EMWAY BV

BEGANE GROND 1:300

5666KA EMWAY BV

EERSTE + TWEEDE VERDIEPING 1:300

5666KA EMWAY BV

DERDE + VIERDE VERDIEPING 1:300

5666KA EMWAY BV

KELDER 1:300

5666KA EMWAY BV

BOUWBLOKKEN DE BLEEKVELDEN - 1:300

voorgevels de Bleekvelden

achtergevels de Bleekvelden

exacte positionering gevelopeningen volgt uit n.t.b. woningplattegronden

20020 04 JULI 2023 DE BLEEKVELDEN VOORLOPIG ONTWERP

5666KA EMWAY BV

BOUWBLOKKEN MIERLOSEWEG - 1:300

voorgevels Mierloseweg

achtergevels Mierloseweg

exacte positionering gevelopeningen volgt uit n.t.b. woningplattegronden

20020 04 JULI 2023 DE BLEEKVELDEN VOORLOPIG ONTWERP

5666KA EMWAY BV

KOPGEVELS BLOK 2 - 1:300

exacte positionering gevelopeningen volgt uit n.t.b. woningplattegronden

5666KA EMWAY BV

KOPGEVELS BLOK 1 + 3 - 1:300

exacte positionering gevelopeningen volgt uit n.t.b. woningplattegronden

5666KA EMWAY BV

MATERIALEN

BETON NATUREL UIT PLANKEN BEKISTING

METSELWERK BAKSTEEN GEEL GENUANCEERD

https://www.wienerberger.be/Ge

https://www.wienerberger.be/Gev

Aquaral Sable Geel

Zacht wildverband Lintvoeg/stootvoeg: 12.0 mm / 10.0 mm Voegkleur : 938 Cementgrijs Formaat : DF

De kleuren in deze textuur geven de natuurlijke tinten van onze keramische materialen zo goed weer als technisch mogelijk is. Wienerberger nv houdt zich het recht voor het assortiment en de technische gegevens te wijzigen. Keramische materialen kunne

STAAL ANTRACIET RAL 7021

METSELWERK BAKSTEEN ROOD GENUANCEERD

20020 04 JULI 2023 DE BLEEKVELDEN VOORLOPIG ONTWERP

5666KA EMWAY BV

REFERENTIES BALUSTRADES

BALUSTRADE STREKMETAAL

BALUSTRADE RONDE SPIJLEN

GEMETSELDE BORSTWERING

BALUSTRADE RONDE SPIJLEN

20020 04 JULI 2023 DE BLEEKVELDEN VOORLOPIG ONTWERP

5666KA EMWAY BV

REFERENTIES KOZIJNEN

ALUMINIUM KOZIJNEN RENOVATIEPROFIEL

5666KA EMWAY BV

BELENDINGEN

GEMEENTEWERF

MIERLOSEWEG 40

5666KA EMWAY BV

MIERLOSEWEG VANAF NOORD-WEST

5666KA EMWAY BV

DOORKIJK VANAF MIERLOSEWEG

5666KA EMWAY BV

MIERLOSEWEG VANUIT NOORD-OOST

5666KA EMWAY BV

BLEEKVELDEN VANAF ZUID-WEST - BLOK 3

5666KA EMWAY BV

BLEEKVELDEN VANUIT ZUID-WEST - BLOK 1

5666KA EMWAY BV

BINNENGEBIED

5666KA EMWAY BV

BINNENGEBIED

5666KA EMWAY BV

VOGELVLUCHT

5666KA EMWAY BV

Bijlage

II Ladder voor duurzame verstedelijking

advies

projectnaam Ladder voor duurzame verstedelijking Mierloseweg 28 - 38, Geldrop

Inleiding 1.1 Aanleiding

programma betreft uitsluitend appartementen, 43 in het betaalbare

datum 22 november 2023

Initiatiefnemer heeft het plan om 72 woningen te realiseren aan de Mier-

koopsegment, 8 in het middeldure koopsegment (<NHG) en 21 in het

loseweg 28-38 te Geldrop. Aan de hand van de Ladder voor duurzame

dure koopsegment. Het beoogde programma is met name geschikt ,

verstedelijking is onderzocht of het plan voorziet in een behoefte en of

starters, ouderen en kleinschalige huishoudens in algemene zin.

projectnummer P06805

er sprake is van duurzaam ruimtegebruik.

opdrachtgever Gemeente Geldrop-Mierlo

BRO projectleider

Aan de Mierloseweg 28-38 te Geldrop zijn 72 woningen beoogd. Het

1.2 Toepassing Ladder voor Duurzame Verstedelijking

FS, MvK

Tabel 1: Woningbouwprogramma

Woningtype

Aantal

getoetst aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (hierna: ‘Ladder’

Appartementen betaalbare en mid-

zie ook blauw kader).

deldure (<NHG) koopsegment

Het plan is een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ en moet daarom worden

projectteam

1.3 Planinitiatief

Per 1 juli 2017 luidt het tweede lid van art. 3.1.6. als volgt: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.”

Appartementen dure koopsegment

Totaal

Het doel van de Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De Ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvor-

Bosscheweg 107

ming bij ruimtelijke besluiten.

5282 WV Boxtel +31 (0)411 850 400 info@bro.nl www.bro.nl Figuur 1: Planinitiatief ligging / ontwerp

1/13

1.4 Opzet onderzoek Voor het initiatief is onderzocht of en op welke manier de toevoeging van 72 woningen te verantwoorden is vanuit de methodiek van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. De hoofdvraag luidt: Voorziet het initiatief in een (kwantitatieve en kwalitatieve) behoefte en is er sprake van duurzaam ruimtegebruik binnen het verzorgingsgebied? Om een antwoord te geven op de hoofdvraag onderzoeken we de kwantitatieve en de kwalitatieve behoefte aan de ontwikkeling binnen het verzorgingsgebied. Ook is er een locatieafweging gemaakt over de ligging (binnen of buiten bestaand stedelijk gebied). Verder zijn de verwachte effecten van de ontwikkeling in beeld gebracht. Met de resultaten van het onderzoek is de Ladder voor Duurzame Verstedelijking doorlopen. Voor het onderzoek is onder meer gekeken naar: 

Provincie Noord-Brabant, Omgevingsvisie 2050;



Provincie Noord-Brabant, Bestuurlijke afspraken woningbouw RijkProvincie 2022 – 2030;



Provincie Noord- Brabant, Voortgangsrapportage Brabantse Agenda Wonen 2022;



Provincie Noord-Brabant, Verstedelijkingsstrategie Brabant 2040;



Provincie Noord-Brabant, Monitor bevolking en wonen 2021;



Regio Stedelijk gebied Eindhoven, Ontwikkelstrategie Zuidoost-Brabant 2022;



Regio Stedelijk gebied Eindhoven, Regionale woondeal 2023;



Regio Stedelijk gebied Eindhoven, Visie op wonen 2019;



Regio Stedelijk gebied Eindhoven, Woningbehoefte onderzoek 2021;



Gemeente Geldrop-Mierlo, Woonvisie 2020 – 2028.

Ladder voor duurzame verstedelijking Mierloseweg 28 - 38, Geldrop

2/13

2.2 Toets Ladder voor Duurzame Verstedelijking

De locatie heeft in het bestemmingsplan de bestemming ‘Bedrijven’,

Eindconclusie

‘Wonen’ en ‘Kantoren’. Dit betekent dat de locatie een stedelijke functie

2.1 Passend binnen beleidskaders

De ontwikkeling voldoet aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking.

heeft. In de directe omgeving liggen ook stedelijke bestemmingen, waar-

Het initiatief past binnen het beleid van provincie, regio en gemeente:



Het initiatief voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte.



De locatie heeft de bestemming ‘Bedrijven’, ‘Wonen’ en ‘Kantoren’

van ligging ‘binnen bestaand stedelijk gebied’. Nader motivering op dit

en is daarmee onderdeel van het stedelijk gebied.

punt is niet nodig.

2 Conclusies 

Het beleid streeft naar woningaanbod en plancapaciteit waarbij vraag en aanbod in evenwicht zijn. Kwantitatief gezien is er behoefte is aan extra woningen. Het initiatief draagt hier aan bij.



De gemeente Geldrop-Mierlo realiseert in de periode 2022-2030 mi-



Het is niet de verwachting dat er als gevolg van het initiatief onaanvaardbare leegstandseffecten optreden.

nimaal 1.465 woningen. Bij de realisatie van woningbouw dient minimaal 16% middenhuur te zijn. De vraag naar middenhuur overstijgt

In de paragrafen hierna lichten we deze conclusie toe.

het aanbod binnen Geldrop-Mierlo. Door voldoende aanbod in het middeldure huursegment komt de doorstroming beter op gang. Een groot deel van het beoogde programma betreft middeldure huur. Dit sluit aan bij het beleid. 

De wijziging van de demografie heeft impact op de woningvoorraad.

Nieuwe stedelijke ontwikkeling, bestaand stedelijk gebied De aard en omvang van een woningbouwontwikkeling bepalen of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Vanaf 12 woningen geldt een initiatief als een stedelijke ontwikkeling die ‘ladderplichtig’ is.

onder ‘Wonen’, ‘Detailhandel’ en ‘Maatschappelijk”. Hierdoor is sprake

Ruimtelijk verzorgingsgebied Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte aan het woningbouwprogramma bevatten. De behoefte wordt bepaald binnen het ruimtelijk relevante verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling. De aard en omvang hiervan zijn leidend voor het ruimtelijke verzorgingsgebied. Verhuisbewegingen binnen en tussen gemeenten geven hiervoor een goede indicatie.

Bij nieuwbouw dienen meer woningen te worden gerealiseerd voor één- en tweepersoonshuishoudens. De focus ligt bij starters en senioren. Het initiatief sluit hier bij aan. 

De bevolking vergrijst en daarom is er een passend woningaanbod

De Ladder is verplicht als een stedelijke ontwikkeling 'nieuw' is. Daarvan is sprake als wonen niet is toegestaan binnen het huidige bestemmingsplan of als het initiatief niet voldoet aan randvoorwaarden binnen het bestemmingsplan (woningaantallen, bouwvlak etc.)

voor iedere levensfase nodig. Levensloopbestendig bouwen is een belangrijk criterium bij nieuwbouw. Het initiatief realiseert appartementen. Dit is een levensloopbestendige woonvorm. Dit sluit aan bij het beleid. 

In Geldrop-Mierlo zijn appartementen slechts toegestaan in en nabij het centrum van Geldrop. De beoogde locatie van het initiatief ligt nabij het centrum van Geldrop en sluit dus aan bij het beleid.



Conclusie: Voor de onderbouwing van de behoefte is er gekeken naar de relevante regio. Hiervoor is gekeken naar de woningmarktregio, die gedefinieerd wordt op basis van verhuisbewegingen. De gemeente Geldrop-Mierlo is het primaire verzorgingsgebied.. Het Stedelijk gebied

Bij de locatieafweging (binnen of buiten bestaand stedelijk gebied) wordt gekeken of de locatie een stedelijke bestemming heeft. Bestaand stedelijk gebied is het ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’.

Eindhoven (gemeenten Best, Eindhoven, Helmond, Nuenen, Oirschot, Son en Breugel, Veldhoven en Waalre) vormen het secundair verzorgingsgebied.

Voor het behoud en bevorderen van de vitaliteit en leefbaarheid in kernen en wijken hebben de wijkontwikkelplannen een belangrijke rol. Met de wijk Braakhuizen Zuid is een start gemaakt. Deze dient

Conclusie: Het initiatief is een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De ont-

als pilot voor Geldrop-Mierlo. De ontwikkeling Mierloseweg 28-38 is

wikkeling is niet toegestaan in het huidige bestemmingsplan en er wor-

hierin opgenomen. Het initiatief geeft hier invulling aan.

den 12 of meer woningen toegevoegd.

Ladder voor duurzame verstedelijking Mierloseweg 28 - 38, Geldrop

3/13

Kwantitatieve behoefte aangetoond

Kwalitatieve behoefte aangetoond

Bij de kwantitatieve behoefte gaat het om aantallen benodigde woningen. De behoefte aan een woningbouwontwikkeling wordt bepaald door de langetermijnprognose van de vraag naar woningen af te zetten tegen de bestaande plancapaciteit om in die vraag te voorzien. In veel provincies en regio's zijn prognosemodellen beschikbaar die bruikbaar zijn om de behoefte te bepalen.

De kwalitatieve behoefte gaat over specifieke woningtypen, eigendomssituaties, segmenten, doelgroepen en woonmilieus. De kwalitatieve behoefte volgt onder andere uit de planinformatie, de lokale vraag-aanbodstructuur, trends en ontwikkelingen en beleidskaders. Kortom: de kwalitatieve ‘meerwaarde’ van het plan. Vooral in krimpgebieden is er soms geen kwantitatieve behoefte, maar is vaak wel sprake van kwalitatieve behoefte aan bepaalde typen woningen. Denk aan levensloopbestendige woningen en betaalbare woningen.

Conclusie: De beoogde ontwikkeling van maximaal 72 woningen voorniveau.

Conclusie: Het initiatief om 72 woningen te realiseren, met name in het



Het aantal inwoners en huishoudens in de gemeente Geldrop-Mierlo

betaalbare koopsegment, maar ook in het middeldure koopsegment

en het Stedelijk Gebied Eindhoven neemt de komende jaren toe.

(<NHG) en het dure koopsegment, met name geschikt voor starters, ou-

De harde plancapaciteit voor gemeente Geldrop-Mierlo is niet vol-

deren en kleinschalige huishoudens in algemene zin voorziet in een

doende om in de behoefte te voorzien. De harde plancapaciteit be-

kwalitatieve behoefte.

draagt circa 375 woningen, tegenover een behoefte van circa 1.200 Ook in het Stedelijk gebied Eindhoven is onvoldoende plancapaciteit

Zowel op regionaal als gemeentelijk niveau is er vraag naar levens-



Conclusie: Het is niet de verwachting dat er als gevolg van het realise-

staanden en daarmee het aantal eenpersoonshuishoudens. Hier-

31.000 extra woningen. De harde plancapaciteit is slechts circa

door stijgt de vraag naar kleinere woningen, waaronder apparte-

17.700 woningen. Daarnaast hebben veel gemeenten in Het Stede-

menten. Het initiatief dat uitsluitend voorziet in appartementen sluit

lijk Gebied Eindhoven een hogere woondruk dan gemeente Gel-

aan bij deze behoefte. 

len optreden. De woningbehoefte is immers dusdanig groot dat ook na het realiseren van het planinitiatief behoefte blijft bestaan voor het realiseren van nieuwe woningen (o.a. woningbouwontwikkelingen Mierloseweg 40 en Bleekvelden). Een gezonde woningmarkt heeft bovendien 2% leegstand (frictieleegstand). De gemeente Geldrop-Mierlo en het Stedelijk Gebied Eindhoven hadden in 2022 beide een leegstand van circa 2%.

Door de vergrijzing en individualisering groeit het aantal alleen-

om invulling te geven aan de behoefte. Er is behoefte aan circa

drop-Mierlo. Hierdoor is het aannemelijk dat huishoudens uitwijken 



loopbestendige (nultreden) woningen, geschikt voor ouderen.

woningen. 

Tot slot mag een planontwikkeling niet tot onaanvaardbare (leegstands)effecten leiden. Oftewel: dusdanige leegstand dat dit het goede woon-, leef- en ondernemersklimaat aantast. In de praktijk gebeurt dit zelden, ook vanwege de grote woningnood in Nederland.

ren van maximaal 72 woningen onaanvaardbare leegstandseffecten zul-

ziet in een kwantitatieve behoefte, zowel op gemeentelijk als regionaal



Geen onaanvaardbare leegstandseffecten

Er is sprake van een uitbreidingsbehoefte voor kleinere betaalbare

naar gemeente Geldrop-Mierlo.

woningen (zoals appartementen). In het koopsegment worden voor-

Ook uit de woondeal van het Stedelijk Gebied Eindhoven blijkt een

wal middeldure en dure woningen gerealiseerd. Toevoegen van be-

behoefte aan extra woningen.

taalbare koopwoningen is daarom wenselijk om een goede variëteit te behouden. In beperkte mate is ook behoefte aan woningen in een

De conclusie is dat er voldoende behoefte is voor de toevoeging van maximaal 72 woningen. Daarbij is ook rekening gehouden met nabijge-

duurder segment. Het initiatief sluit aan bij deze behoefte. 

Gemeente Geldrop-Mierlo kent een relatief grote vervangings- en/of

legen woningbouwontwikkelingen aan de Mierloseweg 40 en Bleekvel-

transformatie opgave, vooral in Coevering, delen van Braakhuizen

den. Ook daarvoor is voldoende behoefte.

en Akert. Het initiatief, gevestigd in de wijk Braakhuizen, geeft invulling aan deze opgave.

Ladder voor duurzame verstedelijking Mierloseweg 28 - 38, Geldrop

4/13

Bijlage 1: Onderbouwing woningbouwbehoefte B1.1 Afbakening verzorgingsgebied Het verzorgingsgebied is het gebied waarbinnen vraag en aanbod van woonruimte plaatsvindt, ook wel de woningmarkt. De woningmarkt verschilt per initiatief en valt niet per definitie samen met een bestuurlijke regio. Een belangrijke indicator voor het functioneren van de regionale woningmarkt is het aantal verhuisbewegingen/migratiestromen binnen en naar de betreffende gemeente/woonplaats. Tabel 2: Verhuisbewegingen gemeente Geldrop-Mierlo Verhuisbewegingen

Gemeenten

Relatief

Binnen gemeente Geldrop-Mierlo

Geldrop-Mierlo

39%

Vanuit Stedelijk Gebied Eindhoven

Best, Eindhoven, Hel-

40%

Figuur 2: Verhuisbewegingen naar Geldrop-Mierlo overzicht

mond, Nuenen, Oirschot, Son en Breugel, Veldhoven en Waalre Totaal aantal verhuisbewegingen

79%

Tabel 2 toont dat circa 39% van de verhuisbewegingen in de gemeente Geldrop-Mierlo afkomstig is uit de eigen gemeente. De gemeente Gel-

drop-Mierlo het primaire verzorgingsgebied. Samen met gemeenten Best, Eindhoven, Helmond, Nuenen, Oirschot, Son en Breugel, Veldhoven en Waalre vormt gemeente Geldrop-Mierlo het Stedelijk Gebied Eindhoven. Deze regio is het secundaire verzorgingsgebied. Circa 40% van de verhuisbewegingen naar Geldrop-Mierlo komt hier vandaan. De meeste verhuisbewegingen vanuit het Stedelijk Gebied Eindhoven zijn afkomstig uit Eindhoven (27%).

Ladder voor duurzame verstedelijking Mierloseweg 28 - 38, Geldrop

5/13

B1.2 Kwantitatieve behoefte

Stedelijk Gebied Eindhoven valt op dat de regionale bevolkings- en

In deze paragraaf is de kwantitatieve behoefte in beeld gebracht. In ta-

huishoudensgroei verhoudingsgewijs groter is dan in de gemeente

gen, waarvan 375 woningen behoren tot de harde plancapaciteit.

bel 2 is de vraagbehoefte aan woningen afgezet tegen het huidige aan-

Geldrop-Mierlo. Mogelijk zorgt dit voor enige ‘overloop’ van woning-

Als de harde plancapaciteit (rij D) wordt afgetrokken van de beno-

bod en de nog te ontwikkelen woningen (harde plancapaciteit). Door de

zoekenden naar gemeente Geldrop-Mierlo.

digde woningvoorraad (rij C) is in gemeente Geldrop-Mierlo sprake

In de gemeente Geldrop-Mierlo en Stedelijk Gebied Eindhoven is

van een aanvullende woningbehoefte van circa 845 woningen (zie rij

sprake van een groei van de benodigde woningvoorraad (zie rij C).

F). Dit is de ruimte in de gemeente die nog kan worden ingevuld met

De plancapaciteit3 betreft woningen die zijn voorzien in alle woningbouwplannen. Er wordt een onderscheid gemaakt in harde en

(harde) woningbouwplannen.

woningbehoefte te verminderen met de harde plancapaciteit blijkt of er nog kwantitatieve behoefte is aan extra woningen. Uit de kwantitatieve behoefteraming uit tabel 2 blijkt het volgende: Het aantal inwoners en het aantal huishoudens neemt toe, zowel



 



De totale plancapaciteit in gemeente Geldrop-Mierlo is 1.460 wonin-

De totale plancapaciteit in de regio Stedelijk gebied Eindhoven is

in de gemeente Geldrop-Mierlo als het Stedelijk Gebied Eindhoven.

zachte plancapaciteit. De handreiking bij de Ladder schrijft voor

47.015 woningen, waarvan 17.705 woningen behoren tot de harde

Het aantal huishoudens groeit iets sneller. Dit betekent dat de ge-

dat de harde plancapaciteit wordt verrekend in de behoefteraming.

plancapaciteit (rij D). Als de harde plancapaciteit wordt afgetrokken

middelde omvang van huishoudens afneemt.1. Het toekomstig aantal huishoudens bepaalt grotendeels de beno-

Dit zijn plannen in een vergevorderd stadium. De zachte plancapaci-

van de benodigde woningvoorraad (rij C) is in de secundaire regio

teit is minder relevant. Deze plannen bevinden zich nog in de idee-

sprake van een aanvullende woningbehoefte van circa 13.244 wo-

digde woningvoorraad2 (zie rij C). Kijkend naar de gehele regio

of ontwerpfase. Ervaring leert dat diverse zachte plannen uiteindelijk

ningen (zie rij F). Dit is de ruimte die nog kan worden ingevuld met

niet tot uitvoering worden gebracht.

(harde) woningbouwplannen.

Tabel 3: Kwantitatieve behoefteraming woningen in verzorgingsgebied

Gemeente Geldrop-Mierlo

Regio Stedelijk gebied Eindhoven

2022

2032

Ontwikkeling

2022

2032

Ontwikkeling

A. Inwonertal

40.131

41.320

+3%

526.651

571.415

+8%

B. Huishoudens

18.104

18.775

+4%

251.340

279.670

+11%

C. Benodigde wo-

18.120

19.340

+1.220

243.846

274.795

+30.949

ningvoorraad D. Harde plancapaci-

375

17.705

1.085

29.310

teit tot 2032 E. Zachte plancapaciteit tot 2032 F. Aanvullende woFiguur 3: Demografische ontwikkeling gemeente Geldrop-Mierlo 1 2 3

+845

+13.244

ningbehoefte = C-D

Opendata CBS, bevolking en huishoudens Primos prognose, Woningvoorraad Provincie Noord-Brabant. Monitor Bevolking en wonen. (2021)

Ladder voor duurzame verstedelijking Mierloseweg 28 - 38, Geldrop

6/13

Opgave uit de Woondeal Zuidoost-Brabant Woondruk-index

Landelijk bestaat de ambitie om ruim 900.000 woningen te realise-

De woondruk-index4 is een modelmatige benadering voor het bepalen

ren om het woningtekort te verminderen. Deze ambitie is uitgewerkt

van de vraag of er een tekort is aan woningen in een gebied. Het model

in verschillende regionale woondeals. Iedere regio heeft de opgave

resulteert in het aantal potentiële huishoudens per 100 woningen. Op

om een bepaald aantal woningen te realiseren en verdeelt dit onder

het moment dat er meer dan 100 potentiële huishoudens per 100 inwo-

subregio’s (zoals op gemeenteniveau). Gemeente Geldrop-Mierlo

ners zijn is er sprake van een tekort aan woningen. Hoe hoger het aan-

valt onder woondeal Zuidoost-Brabant. Daarin wordt het volgende

tal potentiële huishoudens, hoe hoger de woondruk. Met name in de

vermeldt over de woningbouwambitie:

Randstad is de woondruk zeer hoog. Uitschieters zoals Amsterdam en



Regio Zuidoost-Brabant heeft de opgave om tot 2030 bruto

Amstelveel kennen een woondruk van circa 150 potentiële huishoudens

circa 45.130 woningen te realiseren. De bruto woningbouwop-

per 100 woningen. De gemeente Geldrop-Mierlo kent een woondruk van

gave is niet gecorrigeerd met sloop. De regio Zuidoost-Brabant

circa 108 potentiele huishoudens per 100 woningen.

heeft 25.650 woningen in de harde plancapaciteit en heeft daarom de opgave om de harde plancapaciteit uit te breiden

De woondruk in de gemeenten die behoren tot het secundair verzor-

met 19.480 woningen. 

gingsgebied van gemeente Geldrop-Mierlo is gemiddeld 136 huishou-

Het secundair verzorgingsgebied regio Stedelijk gebied Eindho-

dens per 100 woningen. Dit betekent dat de woondruk en het woningte-

ven heeft de opgave om tot 2030 bruto 35.920 woningen te rea-

kort in het secundair verzorgingsgebied gemiddeld groter is dan in ge-

liseren. Deze regio heeft 20.950 woningen in de harde planca-

meente Geldrop-Mierlo. Dit heeft invloed op de woningmarkt van de ge-

paciteit en heeft daarom de opgave om de harde plancapaciteit

meente Geldrop-Mierlo, aangezien huishoudens van omliggende ge-

uit te breiden met 14.970 woningen. 

meenten naar verwachting zullen uitwijken naar gemeente GeldropMierlo vanwege de lagere woondruk.

Gemeente Geldrop-Mierlo heeft de opgave om tot 2030 bruto 1.575 woningen te realiseren. Gemeente Geldrop-Mierlo heeft 880 woningen in de harde plancapaciteit en heeft daarom de opgave om de harde plancapaciteit uit te breiden met 695 woningen.

Figuur 4: Woondruk Nederland

Atlas voor gemeenten 2022, wonen

Ladder voor duurzame verstedelijking Mierloseweg 28 - 38, Geldrop

7/13

B1.3 Kwalitatieve behoefte In deze paragraaf is de kwalitatieve behoefte in beeld gebracht. Dit is gedaan aan de hand van het woningbehoefteonderzoek van het Stedelijk Gebied Eindhoven en de woonvisie van de gemeente GeldropMierlo. Daarmee is ook het bestaande kwalitatieve aanbod en vraag betrokken in het onderzoek en is het initiatief op basis van deze resultaten afgewogen, conform de richtlijnen van de ladder. Trends en ontwikkelingen Figuur 5 toont de belangrijkste trends en ontwikkelingen voor de Nederlandse woningmarkt. In de basis zijn drie verschillende doelgroepen te onderscheiden: starters, gezinnen en ouderen. Deze doelgroepen hebben verschillende wensen en knelpunten. Voor het initiatief is het van belang om de beoogde doelgroep inzichtelijk te hebben. Op deze manier kan worden gekeken of het initiatief aansluit op de wensen van de doelgroep. Het initiatief voorziet in 72 appartementen, vooral geschikt voor starters ouderen en kleinschalige huishoudens in algemene zin. 

Starters: Starters zijn tevreden met kleinere woningen en vinden vooral betaalbaarheid belangrijk. Het initiatief voorziet grotendeels in middenhuur appartementen en sluit aan bij de behoefte van starters.



Ouderen: Ouderen willen een levensloopbestendige woning. Appartementen voldoen hier aan. Het initiatief sluit hierbij aan en zorgt bovendien voor doorstroming op de woningmarkt. Het inkomen van ouderen is divers. Voor deze groep zijn zowel de middeldure als de dure appartementen geschikt.

Figuur 5: Trends Nederlandse woningmarkt

Ladder voor duurzame verstedelijking Mierloseweg 28 - 38, Geldrop

8/13

Kwalitatief aanbod



Kwalitatieve behoefte

De behoefte aan vrijesectorhuur richt zich voornamelijk op woningen in de (lage) middenhuur tot € 1.000,-. Van de vraag naar vrijesector-

De gemeente Geldrop-Mierlo heeft circa 18.1205 woningen. De woning-

Woningbehoefteonderzoek Stedelijk gebied Eindhoven

voorraad is als volgt opgebouwd:

Het Stedelijk Gebied Eindhoven werkt regionaal samen aan wonen. Om

huur gaat circa 60% uit naar een woning in de lage middenhuur,



Circa 79% van de woningvoorraad betreft een eengezinswoning en

het effect van de doorstroming op de woningvraag te duiden worden er

circa 25 tot 30% naar hoge middenhuur en circa 15% naar een wo-

21% een meersgezinswoning.

twee scenario’s voor de woningbehoefte gebied Eindhoven gehanteerd.

ning in de dure huur. Het betreft vooral een vraag afkomstig van al-

Circa 66% van de woningvoorraad is een koopwoning en 34% een

Hierbij geldt het volgende:

huurwoning. Daarbij is circa 26% van de huurwoningvoorraad in be-



De behoefte voor grondgebonden woningen in het sociale huurseg-

leenstaanden en stellen. 

De behoefte aan vrijesectorhuur richt zich voornamelijk op (nul-tre-

zit is van een woningbouwcorporatie en 8% particuliere huurwonin-

ment in het SGE is sterk afhankelijk van de doorstroming. De ver-

den) appartementen. Er is een behoefte aan appartementen en nul-

gen betreffen.

wachting is wanneer huishoudens kunnen doorstromen er een over-

tredenwoningen in vrijwel alle prijsklassen.

Het meest voorkomende type woning is de rijwoning (40,5%) ge-

schot ontstaat door relatief veel grondgebonden sociale huur. Naar-

volgd door appartementen (21,1%). Verder betreft 17,3% een hoek-

mate de doorstroming afneemt neemt de behoefte voor grondge-

Woonvisie Geldrop-Mierlo 2020 – 20288

huis, 13% een vrijstaande woning en 8,1% een tweekapper6.

bonden sociale huur toe tot circa 6.450 woningen tot 2040.

De woonvisie biedt een doorkijk naar de belangrijkste ontwikkelingen en

Er is sprake van een uitbreidingsbehoefte voor appartementen in

uitdagingen op het gebied van ‘wonen’. Door diverse ontwikkelingen op

het sociale huursegment. Voor de sociale koop is er tot 2040 een

economisch, sociaal en demografisch gebied ontstaat er een behoefte-

opgave voor gemiddeld 7.170 woningen.

verandering op de woningmarkt. De woonvisie bestaat uit twee delen.



De ambities zijn te beschreven in bijlage 2 (beleidskaders). Over de ontwikkelingen en trends vermeldt de woonvisie van gemeente GeldropMierlo het volgende: 

In de gemeente Geldrop-Mierlo is er sprake van vergrijzing. De groep inwoners van 60+ neemt tot 2040 toe met 25%. Dit komt in 2040 uit op bijna 34%. De verwachting is dat de groep 40 jaar of jonger min of meer stabiel blijft en lijkt Geldrop-Mierlo minder geconfronteerd te worden met ontgroening van de bevolking.



Door de vergrijzing en individualisering groeit het aantal alleenstaanden en eenpersoonshuishoudens op de woningmarkt.



De sociale huursector heeft een groot aandeel in de woningvoorraad van Geldrop-Mierlo: ongeveer 90% van alle huurwoningen en 32% van de totale woningvoorraad is sociale huur. Dat betekent dat het aandeel middehuuren dure huurwoningen relatief beperkt is.

 Figuur 6: Verdeling woningvoorraad naar eigendom gemeente Geldrop Mierlo

5 6 7 8

Figuur 7: Verdeling woningvoorraad naar eigendom gemeente Geldrop-Mierlo

Tot 2024 worden er vooral middeldure tot dure koopwoningen gerealiseerd en wat betreft huurwoningen vooral goedkope (sociale)- en

CBS statline, voorraad woningen Geodienst, nieuwbouwmonitor Woningbehoefteonderzoeken Stedelijk gebied Eindhoven 2021 Woonvisie Geldrop-Mierlo 2020 2028

Ladder voor duurzame verstedelijking Mierloseweg 28 - 38, Geldrop

9/13

middeldure huurwoningen. Ruim 57% van alle geplande nieuwbouw betreft nul-treden (geschikte) woningen. 

Op basis van het woonbehoefteonderzoek is er vraag naar levensloopbestendig (nultreden) woningen, geschikt voor ouderen. Maar ook een toenemende vraag naar kleinere betaalbare woningen. Dit kunnen zowel grondgebonden woningen zijn als appartementen.



Gemeente Geldrop-Mierlo kent een relatief grote vervangings- en/of transformatie opgave, vooral in Coevering, delen van Braakhuizen en Akert. Het initiatief is gevestigd binnen de wijk Braakhuizen.

Leegstand Volgens het Dashboard Leegstand van het CBS9 stonden er in 2022 ongeveer 350 woningen leeg in de gemeente Geldrop-Mierlo. Dit is 2% van de totale woningvoorraad. De leegstand in de regio Stedelijk gebied Eindhoven bedraagt ook circa 2%. Circa 2% leegstand is noodzakelijk voor een gezonde doorstroom op de huizenmarkt (frictieleegstand).

Dashboard CBS, Landelijke monitor leegstand

Ladder voor duurzame verstedelijking Mierloseweg 28 - 38, Geldrop

10/13



Bijlage 2: Beleidskaders

die betaalbaarheidsdoelstelling is nationaal de bouw van 250.000 sociale huurwoningen, 350.000 woningen in het middensegment

voorop’; gezonde, veilige, leefbare, klimaat robuuste, natuurinclu-

Provincie Noord-Brabant

(midden huur- en koopwoningen onder de 355.000 euro), waarvan

sieve, vitale, groene en blauwe steden en dorpen. Welzijn en ge-

Omgevingsvisie en –verordening Noord-Brabant Eind 2018 hebben de Provinciale Staten de omgevingsvisie Noord-Bra-

50.000 corporatiewoningen in de middenhuur benodigd. 2. Voldoende (harde) plancapaciteit en tijdige vergunningsverle-

bant vastgesteld. De Interim omgevingsverordening is van begin 2020 (geconsolideerd, 01-03-2020). Met de omgevingsvisie en verordening leefomgeving er in 2050 uit zal zien. De provincie streeft naar duurzame verstedelijking. Zorgvuldig ruimtegebruik is het uitgangspunt. Een stedelijke ontwikkeling voor wonen vindt bied wordt zo goed als mogelijk benut. Hierbij wordt ook gekeken naar eventuele hergebruiksmogelijkheden van leegstaand of leegkomend erftera. Vanuit de Ladder voor duurzame verstedelijking gelden voorwaarden. Bij woningbouw zijn omvang en ligging van de ontwikkeling belangrijke punten. De bouw van een enkele woning heeft andere gevolgen

Bestuurlijke afspraken woningbouw Rijk-provincie 2022-2030 Om het huidige woningtekort aan te pakken, is het noodzakelijk de komende jaren versneld meer woningen bij te bouwen. Deze afspraken zijn een uitwerking van het programma Woningbouw. Gedeputeerde Staten (GS) en de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke ordening (VRO) bevestigen dat ze gezamenlijk alle inspanningen zullen ver-

mende jaren versneld meer woningen te bouwen. Met het programma Woningbouw zet de minister voor VRO nationaal in op de bouw van in totaal landelijk 900.000 woningen tot en met 2030. Het streven is dat twee derde van deze woningen betaalbaar is. Voor

en dorpen worden benut om in het bestaande bebouwde gebied (snel) woningen te realiseren. 

Bij woningbouwontwikkelingen wordt de brede integrale Brabantse

samen met gemeenten in dat de totaal beschikbare plancapaciteit

opgave voorop gezet. Uitleglocaties worden alleen gerealiseerd

voldoende is voor de realisatie van de afgesproken kwantitatieve en

daar waar dat bijdraagt aan kwaliteit van dorpen, landschap of groen/blauwe opgaven. 

Bouwen naar behoefte en bieden verscheidenheid in woonmilieus.

voorraad: Het toewerken naar meer balans in de woningvoorraad in

De totale woningvoorraad past bij de groei in eenpersoonshuishou-

de provincie en een evenwichtige verdeling van de opgave tussen

dens, senioren en migranten. Trends in demografie, economie en

gemeenten binnen de regio. Deze evenwichtige verdeling is gericht

op maatschappelijke gebied worden opgevolgd in de woningbouw.

ningvoorraad zowel in regionaal verband als per gemeente. Dit stre-

Voortgangsrapportage Brabantse Agenda Wonen (2022)

ven is opgenomen in het nationale beleidsprogramma ‘Een thuis

In de Brabantse Agenda Wonen wordt beschreven dat Noord-Brabant

voor iedereen’.

nog een flinke woningbouwopgave heeft, met een sterk accent op de eerstkomende 10 tot 15 jaar (+120.000 woningen tot 2030). Dit beleids-

Verstedelijkingsstrategie Brabant 2040

stuk sluit aan bij de ambitie van de provincie te blijven behoren tot de

De dynamiek in stedelijk Brabant is groot. Er ligt een forse bouw-, trans-

top van Europese kennis- en innovatieregio’s. Vanuit deze ambitie is het

formatie- en herstructureringsopgave. Met de verstedelijkingstrategie

van belang dat regionale woningmarkten goed functioneren en wonen

zijn de belangen en opgaven afgewogen, zodat de hoofddoelen uit de

optimaal bijdraagt aan versterking van de kwaliteiten van Brabant.

omgevingsvisie gerealiseerd kunnen worden en zowel stad als landschap worden versterkt.

Met de actielijnen en principes uit de agenda als insteek wordt jaarlijks –



In 2050 zijn er naar verwachting ruim 2,8 miljoen Brabanders. Het

via een voortgangsrapportage – verslag gedaan van de woningmarkt-

aantal 75plussers zal (iets meer dan) verdubbelen. Ook is er sprake

ontwikkelingen in onze provincie. De belangrijkste ontwikkelingen zijn

van huishoudensverdunning. Er zijn tot 2040 bijna 220.000 nieuwe

als volgt:

woningen nodig in heel Brabant.



richten om afspraken uit te voeren. De belangrijkste afspraken zijn: 1. Woningbouwopgave: van landelijke naar provinciale opgave: Om het huidige woningtekort aan te pakken, is het nodig om de ko-

Bestaande voorzieningen, opgaven, kansen en behoeften in wijken

op het streven naar 30% sociale huurwoningen in de bestaande wo-

goed, zoals industriële complexen, kloosters, verzorgingshuizen et ce-

dan een grote herstructurerings- of inbreidingslocatie.



Voldoende plancapaciteit is cruciaal voor het bouwen van woningen.

kwalitatieve provinciale woningbouwopgave. 3. Toewerken naar meer balans in de sociale huur in de woning-

in beginsel plaats binnen stedelijk gebied. De ruimte binnen stedelijk ge-

zondheid zijn daarbij uitgangspunt.

ning voor realisatie van de provinciale woningbouwopgave: De primaire verantwoordelijkheid ligt bij de gemeenten. GS zet zich

formuleert de provincie haar ambitie over hoe zij wil dat de Brabantse

Eén van de drie kernwaarde is ‘Kwaliteit van leven staat in Brabant



Het Rijk zet nadrukkelijk in op verdere versnelling van de woning-

De Brabantse woningvoorraad bestaat voor 75% uit ruime woningen

bouw. Met als voornaamste doel bestaande woningtekorten ver-

voor gezinnen (van gemiddeld 146 m2). De uitdaging van de ko-

sneld terug te dringen, wil het Rijk de (geraamde) woningbouwaan-

mende decennia is bouwen om vitaal oud te kunnen worden. Dit

tallen voor de eerstkomende tien jaar al in negen jaar realiseren.

door kleinere woningen, minder onderhoud, meer gelijkvloers, meer service en dichter bij voorzieningen of zorgconcepten.

Ladder voor duurzame verstedelijking Mierloseweg 28 - 38, Geldrop

11/13

Voor Brabant betekent dit, dat er in de periode 2022 t/m 2030 (in ne-



Het SGE telt momenteel ruim 520.000 inwoners. De verwachting is

huur, minimaal 16% middenhuur en minimaal 20% betaalbare koop-

gen jaar tijd dus) gemiddeld genomen jaarlijks ruim 13.000 wonin-

dat dit tot 2050 zal doorgroeien (Circa +19%). Om deze groei te ac-

woningen. Specifieke aandacht is nodig voor de ondersteuning van

gen (netto) aan de voorraad moeten worden toegevoegd.

commoderen zijn afspraken gemaakt over de realisatie van in totaal

de woonbehoeften van ouderen. Het regionale aandeel in deze op-

Naast versnelling van het bouwtempo is het van belang het woning-

62.000 woningen in het SGE tot 2040.

gave is 6.730 nul-tredenwoningen en 2.810 geclusterde woonvor-

De opgave is nu het profiel van de Brainport te versterken en ver-

men.

bouwprogramma optimaal in te (blijven) zetten voor versterking van



de omgevingskwaliteit in steden en dorpen (inbreiden, herstructure-

breden en klaar te maken voor de toekomst. De economische groei

ren, transformeren) en het herbestemmen van leegstaand vastgoed.

vindt vooral in het SGE plaats, wat leidt tot een toename van 72.000

nimaal 1.465 woningen. Hiervan worden 975 woningen binnen het

arbeidsplaatsen. De stevige economische groei leidt tot een opgave

betaalbare segment en 440 woningen binnen de sociale huur gerea-

van circa 73.000 nieuwe woningen tot 2040 in de Brainportregio.

liseerd.

Regio Stedelijk gebied Eindhoven



Doel is een gevarieerd woningaanbod waarbij de steden, regionale



De gemeente Geldrop-Mierlo realiseert in de periode 2022-2030 mi-

De bouwlocaties centrumimpuls Geldrop en Luchen Mierlo zijn aan-

Ontwikkelingsstrategie Zuidoost-Brabant (2022)

kernen en dorpen complementair aan elkaar zijn. Enige verdichting

gewezen als sleutelprojecten. Dit zijn locaties die een wezenlijke bij-

Een evenwichtige schaalsprong in Zuidoost-Brabant vraagt om een ge-

en transformatie draagt bij aan de kwaliteit, maar zodra een opti-

drage leveren aan de lokale en regionale woningbouwopgave, zo-

zamenlijke ontwikkelstrategie. De focus ligt op de schaalsprong met be-

mum bereikt is komt de identiteit onder druk.

wel kwalitatief als kwantitatief.

trekking tot wonen, werken en mobiliteit. Regionale woondeal Stedelijk gebied Eindhoven (2023)

Visie op wonen Stedelijk gebied Eindhoven (2019)

De principes op het gebied van wonen zijn als volgt:

De woondeal is een afspraak tussen de regio Stedelijk gebied Eindho-

Met deze gezamenlijke visie op wonen worden de ambities neergezet



Focus op inbreiding en transformatie en kwalitatief ‘aanbreiden’ ge-

ven, provincie Noord-Brabant en Ministerie BZK. De Brainport Eindho-

binnen het SGE, zowel op middellange termijn als op lange termijn. Het

richt op een kwaliteitsslag en koppelkansen met andere opgaven;

ven heeft zich de voorbije jaren ontwikkeld tot een van de krachtigste

is aan iedere gemeente afzonderlijk om deze lijn te vertalen naar lokaal

Na afronding van ‘majeure locaties’ wordt er in principe niet meer

motoren van de Nederlandse economie. Daardoor groeit de regio hard.

woonbeleid. De ambities en ontwikkelingen zijn onder meer:

gekozen voor uitleglocaties, maar voor versterking van bestaande

Dit vertaalt zich onder andere in een grote woningbouwopgave. De rele-



steden en (regionale) kernen;

vante punten worden benoemd:

kende inwoners werkt binnen het SGE (Huidig 82%). Dit is goed

Focus op levendige wijken, dorpen en kernen en sociale inclusiviteit;



Op nationaal niveau wordt er ingezet op de realisatie van 900.000

voor de economische aantrekkelijkheid en dit wordt gefaciliteerd

woningen tot en met 2030. Daarbij is het streven dat ten minste

door mobiliteit, duurzaamheid en leefbaarheid.



 

Toekomstbestendig bouwen in dorpen en steden.

twee derde van de nieuwbouwwoningen betaalbaar zijn. Daarom is



In 2040 is het SGE een compleet stedelijk gebied, 90% van de wer-

De wijziging van de demografie vraagt wat van de woningvoorraad.

nationaal de bouw van 250.000 sociale corporatiewoningen en

In de nieuwbouw dienen woningen gerealiseerd te worden voor 1-

350.000 woningen in het middensegment nodig.

en 2-persoonshuishoudens, maar ook binnen de bestaande woning-

De ambitie van de regio Zuidoost-Brabant is om meer woningen te

voorraad zijn aanpassingen noodzakelijk. Zoals het levensloopbe-

woon- en leefomgeving en een brede welvaart.

realiseren (70.000 tot 90.000), zodat het woningtekort sneller wordt

stendig maken.

Het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE):

ingelopen. Voldoende, passende woningbouw op goede locaties is



Het SGE wil door ontwikkelen naar één slim, gezond en inclusief

noodzakelijk om te voorzien in de woningbehoeften, maar ook voor

wordt op een inclusieve en gezonde samenleving. Belangrijke facto-

stedelijk gebied voor alle huidige en toekomstige inwoners. Brede

het behoud en versterken van de economische kracht van de regio

ren die hierbij een rol spelen zijn de sociale opbouw van een wijk,

welvaart is hierbij het uitgangspunt.

en het behoud van de vitaliteit van de steden en dorpen.

de verhouding huur-koopwoningen, de differentiatie in prijsklassen

De regio realiseert in de periode 2022-2030 minimaal 45.135 wonin-

en de mate van maatschappelijke participatie.

Er wordt ingezet op een evenwichtig en samenhangend ruimtelijk- economisch netwerk waarin inwoners, ondernemers, studenten, werkenden en bezoekers gezamenlijk zorgen voor economische voorspoed, prettige



gen. De woningbouwrealisatie bestaat uit minimaal 30% sociale



Een sterke regio en sterke woonmilieus betekent dat er ingezet

Een woningmarkt die in balans is, zowel in de huur als de koop, is van belang om de woningmarkt toegankelijk te houden voor alle

Ladder voor duurzame verstedelijking Mierloseweg 28 - 38, Geldrop

12/13

huishoudens. Binnen het SGE wordt samengewerkt via een portaal



Geldrop-Mierlo zet in op het beperkt toevoegen van sociale wonin-

in het transparant toewijzen van sociale huurwoningen. Ook biedt

gen in nieuwbouwprojecten, waarbij een mix van huur en koop het

het SGE een vangnet voor huishoudens in bijzondere situaties. Ver-

streven is. Toevoeging van sociale woningen zal per locatie en situ-

der is er een toenemende vraag naar woningen in het middenhuur-

atie beoordeeld moeten worden. Hiermee wordt de druk op de wo-

segment. Nieuwe wetgeving, waaronder de wet middenhuur, kan

ningmarkt verlicht en daarbij is enige mate van overaanbod wense-

hierin ondersteunend werken.

lijk in verband met doorstromingsfrictie. Om sociale woningbouw zo-

Het SGE wil versneld nieuwbouw realiseren, zodat de beschikbaar-

wel grondgebonden als in de vorm van appartementen mogelijk te

heid van woningen verbetert. Ook de match tussen de woonwensen

maken, kan een korting worden gegeven op de reëele marktwaarde

en aanbod dient verbeterd te worden. Er moet veel aandacht zijn

van gronden.

voor het behoud van sociale huurwoningen voor de primaire doel-



Er dient speciale aandacht te zijn voor het ontwikkelen (en behou-

groep. Daarnaast voor voldoende middensegment huur- en koopwo-

den) van middeldure huurwoningen. De vraag naar middenhuur

ningen, mede om de doorstroming op gang te houden. Hierbij ligt de

overstijgt het aanbod binnen Geldrop-Mierlo. Door voldoende aan-

aandacht op huishoudens met een zorgvraag en de groeiend aantal

bod in het middeldure huursegment te creëren worden economisch

1- en 2-persoonhuishoudens.

belangrijke doelgroepen aangetrokken tot de gemeente en komt de doorstroming beter op gang.

Gemeente Geldrop-Mierlo



Het toevoegen van appartementen wordt gezien als kans om de doorstroming verder te stimuleren. In het huidige appartementenbe-

Woonvisie Geldrop-Mierlo 2020 – 2028

leid van Geldrop-Mierlo zijn appartementen slechts toegestaan in

De woonvisie biedt een doorkijk naar de belangrijkste ontwikkelingen en

het centrum van Geldrop. Verandering van dit beleid is onvermijde-

uitdagingen op het thema ‘wonen’. Door diverse ontwikkelingen op eco-

lijk.

nomisch, sociaal en demografisch gebied ontstaat er een behoeftever-



Nieuw- en verbouwinitiatieven dienen te beantwoorden aan de toe-

andering op de woningmarkt. De woonvisie bestaat uit twee delen. De

nemende vraag naar levensloopbestendige woningen en moeten re-

ontwikkelingen en trends zijn beschreven in de kwalitatieve behoefte.

kening houden met de duurzaamheidsopgave.

Over de nieuwe ambities en beleidskaders vermeldt de woonvisie van gemeente Geldrop-Mierlo het onderstaande.



Voor het behoud en bevorderen van de vitaliteit en leefbaarheid in de kernen en wijken vervullen met name de wijkontwikkelplannen een centrale rol. Dit leidt tot een specifieke uitvoeringsagenda. Met

Het streven is om een voldoende breed en divers woningaanbod te heb-

de wijk Braakhuizen Zuid is een start gemaakt en dient als pilot voor

ben, passend bij de inwoners van Geldrop-Mierlo en de levensfase

de overige wijken in Geldrop-Mierlo. De ontwikkeling Mierloseweg

waarin zij zich bevinden. Levensloopbestendig bouwen is een belangrijk

22 tot 38 is hierin opgenomen.

criterium bij nieuwbouw. Geldrop-Mierlo zet in op onder andere de volgende hoofdlijnen. 

De focus en prioriteit ligt op initiatieven die voorzien in de ontwikkeling van betaalbare woningen voor 1- en 2-persoonshuishoudens, met een focus op starters en senioren.

Ladder voor duurzame verstedelijking Mierloseweg 28 - 38, Geldrop

13/13

Bijlage

III Vooronderzoek bodem

Vooronderzoek NEN 5725 Mierloseweg 28-38 Geldrop (Gemeente Geldrop-Mierlo)

Vooronderzoek NEN 5725 Mierloseweg 28-38 Geldrop Aeres Milieu Projectnummer Status rapport Datum

: AM23363 : Definitief (versie 1) : 26 september 2023

Opdrachtgever

: Reland locatieontwikkeling Postbus 186 5830 AD Boxmeer

Opgesteld door

Gecontroleerd door

: ing. T.K.P.G. Thijssen

ing. J.A Peters

Aeres Milieu B.V. Noordhoven 4 6042 NW ROERMOND (t) 0475 – 320 000 e-mail: info@aeres-milieu.nl www.aeres-milieu.nl

Disclaimer Het onderzoek is op zorgvuldige wijze uitgevoerd volgens de algemeen gebruikelijke inzichten en methoden (opzet conform NEN 5725 en interpretatie aan de hand van de Leidraad Bodembescherming). Opgemerkt wordt dat bij een vooronderzoek sprake is van een momentopname. Dit betekent dat Aeres Milieu op voorhand geen aansprakelijkheid accepteert voor maatregelen of mogelijke beslissingen die de opdrachtgever naar aanleiding van het door Aeres Milieu uitgevoerde onderzoek neemt. Tevens wordt opgemerkt dat Aeres Milieu voor het verkrijgen van de voor het historisch onderzoek noodzakelijke informatie (mede) afhankelijk is van externe bronnen. Voor Aeres Milieu is niet te verifiëren of deze bronnen altijd volledig en zonder fouten zijn. Hierdoor kan Aeres Milieu niet instaan voor de juistheid en volledigheid van de verzamelde historische informatie.

Pagina | 2 AM23363

INHOUDSOPGAVE 1.

INLEIDING..............................................................................................................................................................................................................4

VOORONDERZOEK .............................................................................................................................................................................................6 2.1

Topografische beschrijving........................................................................................................................................................................6

2.2

Bewonings- en bebouwingsgeschiedenis ............................................................................................................................................6

2.3

Historische (bodem) informatie................................................................................................................................................................7

2.4

Bodemopbouw en geo(hydro)logie ...................................................................................................................................................... 10

2.5

Beschrijving van de onderzoekslocatie .............................................................................................................................................. 10

2.6

Profileringsboringen ................................................................................................................................................................................. 12

2.7

Asbest ............................................................................................................................................................................................................. 12

2.8

Bodemkwaliteitskaart ............................................................................................................................................................................... 12

2.9

Onderzoekshypothese .............................................................................................................................................................................. 12

CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN ........................................................................................................................................................... 13

Bijlagen: 1 2 3 4 5

Topografische en kadastrale overzichtskaart Foto’s onderzoekslocatie Situatietekening onderzoekslocatie met fotopunten Boorprofielen Omgevingsrapportage Mierloseweg 28-38 Geldrop

Pagina | 3 AM23363

1. INLEIDING In opdracht van Reland locatieontwikkeling heeft Aeres Milieu een vooronderzoek conform de NEN 5725 uitgevoerd op de locatie: Adres onderzoekslocatie

: Mierloseweg 28-38 Geldrop

Gemeente

: Geldrop-Mierlo

Kadastrale registratie

: Geldrop, sectie F, nrs. 2095, 2428, 2344 en 2345

Oppervlakte

: circa 3.366 m2

Huidig gebruik van de locatie

: industrieterrein

Toekomstig gebruik

: appartementencomplex

Aanleiding De aanleiding voor het laten uitvoeren van dit vooronderzoek is een herontwikkeling van het terrein. Ter plaatse is het realiseren van een nieuw appartementencomplex voorzien.

Doel Het doel van het vooronderzoek is om op basis van de onderzoeksgegevens vast te stellen of er sprake is van een mogelijke verontreiniging van de bodem met stoffen die een belemmering kunnen vormen met het oog op de voorgenomen ontwikkelingen. Het vooronderzoek is uitgevoerd conform de richtlijnen van de NEN 5725 van het Nederlands Normalisatie-Instituut. In dit vooronderzoek wordt het volgende beschreven: •

algemene gegevens;

•

het voormalige gebruik van de onderzoekslocatie;

•

het toekomstige gebruik van de onderzoeklocatie;

•

de directe omgeving van de onderzoekslocatie;

•

de bodemopbouw en de diepte en stroming van het freatisch grondwater.

In principe richt het vooronderzoek zich op alle percelen waarop het onderzoek betrekking heeft én de direct hieraan grenzende percelen. Indien een direct aangrenzend perceel smal (< 10 m breed) is, worden ook de percelen hier weer aan grenzend meegenomen. Indien de aangrenzende percelen groot zijn, wordt alleen het gedeelte van deze percelen binnen 25 meter vanaf de grens van de bodemonderzoekslocatie in beschouwing genomen, tenzij er aanleiding bestaat toch het gehele perceel te onderzoeken.

Pagina | 4 AM23363

De in hoofdstuk 2 opgenomen informatie is afkomstig van/uit: •

opdrachtgever;

•

kadaster.nl;

•

topotijdreis.nl;

•

dinoloket.nl;

•

AHN.nl;

•

gemeente Geldrop-Mierlo;

•

omgevingsdienst Zuid-Oost Brabant;

•

provincie Noord-Brabant;

•

terreininspectie.

Aeres Milieu B.V. heeft geen binding met de opdrachtgever en de onderzoekslocatie anders dan als onafhankelijk onderzoeksbureau.

Pagina | 5 AM23363

2. VOORONDERZOEK 2.1

Topografische beschrijving

De onderzoekslocatie ligt aan de Mierloseweg 28-38 Geldrop. Kadastraal is de locatie bekend als gemeente Geldrop, sectie F, nrs. 2095, 2428, 2344 en 2345. De coördinaten volgens het R.D. stelsel zijn X = 167.354 / Y = 381.830. Zie bijlage 1 voor een topografische en kadastrale kaart. Op onderstaande luchtfoto is de globale begrenzing van de onderzoekslocatie weergegeven.

Afbeelding 1: globale begrenzing onderzoekslocatie (bron luchtfoto: PDOKViewer)

2.2

Bewonings- en bebouwingsgeschiedenis

In het kader van het vooronderzoek is historisch kaartmateriaal bestudeerd. De locatie is ten noordoosten van het centrum van Geldrop gelegen. Uit kaartmateriaal van de geraadpleegde historische kaarten is af te leiden dat de onderzoekslocatie in 1901 reeds gedeeltelijk bebouwd is. Op de kaart uit 1953 is te zien dat de bebouwing op de onderzoekslocatie is toegenomen en op de kaart uit 1984 is de bebouwing op de locatie weer veranderd. In 1998 is de bebouwing aan de noordzijde van de locatie toegenomen (Mierloseweg 34-36 en Mierloseweg 38). Aan de zuidzijde van de locatie is ook de bebouwing toegenomen (Mierloseweg 28). In 2003 is het pand aan de Mierloseweg 30 zichtbaar. In 2020 is de bebouwing aan de noordzijde van de Mierloseweg toegenomen, deze situatie komt overeen met de huidige situatie (2022).

Pagina | 6 AM23363

1901

1953

1984

1998 2003 Afbeelding 2: geraadpleegde historische kaarten (bron kaarten: topotijdreis.nl)

2.3

2020-2022

Historische (bodem) informatie

Voor het verkrijgen van historische informatie van de onderzoekslocatie is op 19 juli 2023 een informatieverzoek ingediend bij de gemeente Geldrop-Mierlo. Gevraagd is naar uitgevoerde bodemonderzoeken en/of bodemsaneringen, verleende hinderwet- of milieuvergunningen, bouw- en/of sloopvergunningen, de aanwezigheid van onder- en/of bovengrondse brandstoftanks en gegevens over calamiteiten. Tevens is gevraagd of de locatie en de directe omgeving verdacht is op het voorkomen van verhoogde gehalten aan PFAS en/of GenX, of dat er ter plaatse bronlocaties bekend zijn voor PFAS of GenX. Door de gemeente Geldrop-Mierlo zijn geen, voor het verkennend bodemonderzoek relevante, bouw- en sloopdossiers beschikbaar gesteld. Voor de onderzoekslocatie zijn wel de in tabel 2.1 weergegeven milieuvergunningen en -inspecties geraadpleegd. Dossiernummer

Datum

Vergunning

Opmerkingen

AIM

21-12-2020

Melding activiteitenbesluit

Milieuregels voor uitwendig wassen van voertuigen /

Mierloseweg 28 Geldrop

werktuigen, regels voor bodembedreigende activiteiten.

Acc86mhz4ol

Verklaring vloeistofdichte vloer (wasplaats ten oosten van bedrijfsruimte nr. 28). Mg-1996

11-03-1996

Melding herstelinrichtingen

Melding voor het van toepassing worden van het Besluit

motorvoertuigen milieubeheer

herstelinrichtingen voor motorvoertuigen op een reeds

Mierloseweg 34-36 Geldrop

opgerichte herstelinrichting. Vloeistofdichte vloer aanwezig. Pagina | 7

AM23363

Dossiernummer

Datum

Vergunning

Opmerkingen

Onbekend

02-11-2017

Inspectie ODZOB-project

Bodembedreigende activiteiten worden niet boven een

autogarages

bodem beschermende voorziening uitgevoerd.

Mierloseweg 34 Geldrop.

Gebruikte accu’s en koelvloeistof worden niet boven een vloeistofdichte vloer, verharding of lekbak opgeslagen. Parkeerterrein aan de zijkant wordt gebruikt als autostalling.

Tabel 2.1: Overzicht geraadpleegde (relevante) milieuvergunningen

Via de website van de omgevingsdienst Zuidoost-Brabant is bodeminformatie gedownload van de locatie en directe omgeving. De bodemrapportage is opgenomen in bijlage 5. Uit de rapportage blijkt onder meer dat een verkennend bodemonderzoek is uitgevoerd door Lankelma, d.d. 20 december 2017 aan de Tallingstraat (Kasteeltuinen), hier is een sterke verontreiniging van het grondwater met VOCl (som 1,2-dichloorethenen) geconstateerd. Er is sprake van een ernstig geval van bodemverontreiniging, uit de risicobeoordeling blijkt dat de locatie niet met spoed gesaneerd hoeft te worden. Op de locatie zelf zijn niet eerder bodemonderzoeken uitgevoerd. Binnen de directe omgeving zijn de in tabel 2.2 weergegeven bodemonderzoeken uitgevoerd. bodemonderzoek

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=GeldropMierlo&id=1e6db6f6-1e1b-4608-9289-13dbcf6dc657