BP Broekstraat 58 Mierlo - Bijlagen toelichting

Bestemmingsplan ‘Broekstraat 58, Mierlo’ Gemeente Geldrop-Mierlo Bijlagen bij de toelichting

Bijlagen bij de toelichting 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14.

Inrichtingsplan Broekstraat 58, Mierlo, Bergs Advies, 8 december 2023 Onderbouwing maatwerktitel ‘Beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit 2023 Noord-Brabant’, Bergs Advies, 8 december 2023 Certificaat bouwtitels, Ruimte voor Ruimte CV, 8 april 2008 Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Broekstraat 58 Mierlo, K+ Adviesgroep, 24 mei 2024 Verkennend bodemonderzoek Broekstraat 58 te Mierlo, Bodeminzicht, 10 oktober 2023 Nader asbestonderzoek puinverharding Broekstraat 58 te Mierlo, Bodeminzicht, 16 juli 2024 Archeologisch rapport Broekstraat 58, Mierlo, ArcheoPro, 22 november 2011 Archeologisch inventariserend veldonderzoek verkennende fase (booronderzoek), Broekstraat 58 te Mierlo, KSP Archeologie, 4 april 2024 Archeologisch vooronderzoek: proefsleuvenonderzoek, RAAP, 12 juli 2024 AERIUS-projectberekening sloopfase, Bergs Advies, 13 november 2023 AERIUS-projectberekening aanlegfase en gebruiksfase, Bergs Advies, 13 november 2023 Quickscan soortenbescherming Broekstraat 58 te Mierlo, Agrifirm Exlan, 13 juli 2023 Resultaten omgevingsdialoog (geanonimiseerd), 19 en 21 september 2023 Nota zienswijzen bestemmingsplan Broekstraat 58, gemeente Geldrop-Mierlo

Bijlage 1

Inrichtingsplan

Broekstraat 58 - 5731 RB, Mierlo

Bergs Advies B.V.

Leveroyseweg 9a 6093 NE Heythuysen Telefoon (0475) 49 44 07

Colofon 1 Inleiding 1.1

Inrichtingsplan Gemeente: Geldrop-Mierlo Adres inrichting:

Broekstraat 58 5731 RB, Mierlo

Opgesteld door:

Bergs advies B.V. C. Coulen

Datum:

8 december 2023

Bergs Advies Telefoon: Fax: E-mail: Internet:

Inhoudsopgave

(0475) 49 44 07 (0475) 49 23 63 info@bergsadvies.nl www.bergsadvies.nl

Planvoornemen 3

2 Gemeentelijk beleid 2.1 Gebiedsvisie voor bebouwingsconcentraties 4 2.2 Gemeentelijke analyse 4 2.3 Gemeentelijke visie 4 3 Ruimtelijke analyse 3.1 Opbouw van Het Broek 6 3.2 Analyse bebouwing 8 3.3 Analyse groen 9 4 Inpassingsplan 4.1 Inpassingsplan 10 4.2 Waterberging 10

5 Beeldkwaliteitsplan 5.1 Beeldkwaliteit langgevelboerderij 12 5.2 Beeldkwaliteit schuurwoning 14 5.3 Beeldkwaliteit buitenruimte 16

1. Inleiding 1.1 Planvoornemen Op de locatie Broekstraat 58 te Mierlo bevindt zich een agrarisch bedrijfsperceel, waar voorheen een varkenshouderij was gevestigd. Het bedrijf is al enige tijd geleden beëindigd. De bebouwing op de locatie verkeert in slechte staat en raakt meer en meer in verval. Het is dan ook gewenst om de voormalige agrarische bedrijfsbebouwing te saneren en de locatie op een passende wijze te herbestemmen. Het initiatief betreft de herontwikkeling van het agrarisch erf tot een woonerf met vijf nieuwe woningen; een vrijstaande woning en twee twee-onder-één-kap woningen. Daarnaast wordt de bestaande bedrijfswoning herbouwd en omgezet naar burgerwoning. De locatie Broekstraat 58 ligt in het buitengebied van de gemeente Geldrop-Mierlo ten noordwesten van de kern Mierlo en ten westen van de wijk Brandevoort in Helmond. Het ligt tegen de noordzijde van het beschermd dorpsgezicht van het buurtschap het Broek. Het plangebied zal visueel worden gekoppeld aan dit karakteristiek buurtschap.

Aanduiding plangebied - Luchtfoto - PDOK

1 3

Inrichitngsplan | Broekstraat 58, Mierlo

Bergs Advies B.V. - 6093 NE. Heythuysen

2. Gemeentelijk beleid 2.1 Gebiedsvisie voor bebouwingsconcentraties Gemeente Geldrop-Mierlo heeft bij het bestemmingsplan buitengebied in bijlage 7 een gebiedsvisie voor bebouwingsconcentraties (8 november 2010) toegevoegd. Het doel van deze visie is om richting te geven aan initiatieven binnen de bebouwingsconcentraties in het buitengebied. De visie richt zich onder andere op sloop, gewenste beeldkwaliteit en landschappelijke inpassing. De visie geeft aan dat maatwerk per initiatief nodig is en dat het bestemmingsplan dient als toetsingskader voor de initiatieven. Buurtschap het Broek is in de visie aangewezen als een bebouwingsconcentratie. De gebiedsvisie biedt dus een kader voor toekomstige ontwikkelingen. 2.2 Gemeentelijke analyse Het Broek ligt ten noordwesten van de kern van Mierlo en het Eindhovens kanaal. De Broekstraat vormt de basis voor deze bebouwingsconcentratie. De begrenzing van deze bebouwingsconcentratie is ruimer (in noordelijke richting) dan de begrenzing van het beschermd dorpsgezicht. Ruimtelijk gezien behoren deze woningen tot dit cluster en kunnen zij voordeel hebben bij mogelijkheden geboden in de gebiedsvisie. Het gebied kenmerkt zich als agrarisch gebied aansluitend aan de kern van Mierlo in het gebied Luchen. Het gebied bestaat uit dekzandrug, dekzandvlakte en dalvormige laagte zonder veen.

De omgeving van het cluster valt onder het landschapstype oude akkers. Het gebied is overwegend agrarisch en wordt omgeven door agrarische percelen die voornamelijk als weiland in gebruik zijn. Het Broek behoort tot het nederzettingstype zoals dat vroeger in groten getale voorkwam op de Brabantse zandgronden. Het Broek is een historisch lint en een groot deel is aangewezen als beschermd dorpsgezicht. Het gebied kenmerkt zich door de oude bebouwing in de vorm van langgevelboerderijen die er nog te vinden zijn, waaronder monumenten en MIP-panden. Deze zijn vaak dicht en evenwijdig aan de weg gepositioneerd. Achter deze boerderijen is de (voormalige) bedrijfsbebouwing terug te vinden. De meeste boerderijen zijn gerestaureerd, enkele zijn in minder goede staat. Naast de oude boerderijen is ook nieuwere bebouwing te vinden. De meeste zijn in de oude stijl gebouwd. Het overwegend deel van de bebouwing bevindt zich dicht aan de wegen of juist er verder vanaf. Het Broek heeft momenteel hoofdzakelijk een woonfunctie en in mindere mate een agrarische functie. Naast een aantal agrarische bedrijven zijn er ook beperkt andere niet-agrarische activiteiten aanwezig.

4

Inrichtingsplan | Broekstraat 58, Mierlo

Langs de wegen is sprake van veel laanbeplanting in de vorm van oude bomenlanen, heggen en een aantal bosschages. Vanaf de Broekstraat en Stepekolk zijn zichtrelaties met het achterliggende open agrarische land. Vanaf de Stepekolk in oostelijke richting is sprake van een ‘verstoord’ zicht door de aanwezigheid van de woonwijk Brandevoort. 2.3 Gemeentelijke visie Vanwege de aanwezige cultuurhistorische waarden dient het historische karakter van het Broek in stand gehouden en versterkt te worden. Kwaliteitsverbetering kan ontstaan door sloop van overtollige agrarische bedrijfsgebouwen en hergebruik van gebouwen die anders leeg zouden komen te staan. Sloop van overtollige nietcultuurhistorische waardevolle bebouwing kan daarnaast bijdragen aan verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Nieuwbouw van bebouwing wordt, gezien het karakter van de bebouwingsconcentratie, slechts toelaatbaar geacht indien grote kwaliteitswinst plaatsvindt en de nieuwe bebouwing een bijdrage levert aan de ruimtelijke kwaliteit. Behoud van de zichtrelaties vanuit het bebouwingscluster naar de open gebieden is in principe gewenst. Aanleg van nieuwe (dichte) beplanting in het middengebied is ongewenst.

Uitsluitend aan de noordoostelijke rand van de bebouwingsconcentratie (tegen de gemeentegrens met de gemeente Helmond) wordt aanplant van groen wenselijk geacht om de overgang naar het intensieve woongebied Brandevoort te verzachten. Het ‘opvullen‘ van de open ruimtes tussen de bestaande bebouwing met beplanting of bebouwing is vanuit landschappelijk en cultuurhistorisch oogpunt niet gewenst, mede vanuit de kenmerken en lijn van het rijksbeschermd dorpsgezicht. Versterking van de groenstructuur is aan de orde bij het intensieve veehouderijbedrijf aan de zuidzijde van de bebouwingsconcentratie (Broekstraat). Hiermee kan het verstorende beeld van de bebouwing worden weggenomen. Deze intensieve veehouderij is een transformatielocatie. Deze transformatie is gewenst om zo de entree naar de Broekstraat en de bebouwingsconcentratie op te waarderen en de ruimtelijke kwaliteit van dit deel van de bebouwingsconcentratie te versterken. In de tekening van de gebiedsvisie is de locatie van het plangebied meegenomen. Het plangebied wordt aangeduid als transformatielocatie. Het idee van de visie is om de beplantingsstructuren te versterken in het broek door deze te trekken en aan weerszijden van het gebied om zo een uniforme uitstraling te creëren met de rest van het Broek.

Bergs Advies B.V. - 6093 NE. Heythuysen

Plangebied

5

Inrichtingsplan | Broekstraat 58, Mierlo

Bergs Advies B.V. - 6093 NE. Heythuysen

Visie tekening “Het Broek“ - Gebiedsvisie voor bebouwingsconcentraties

3. Ruimtelijke analyse 3.1 Opbouw van Het Broek Buurtschap het Broek bestaat uit een relatief dichte lintbebouwing die de historische lijnen van het landschap volgt. Tussen deze bebouwing bestaan verschillende open plekken met doorzichten naar het omliggende open landschap. De nieuwbouwwijk Brandevoort blokkeert dit zicht aan de oostzijde. Kenmerkend aan buurtschap het Broek zijn de langgevelboerderijen die veelal dicht tegen de weg aan zijn gebouwd. Deze boerderijen hebben grotendeels een vergelijkbare opbouw en uitstraling. Bij veel erven zijn deze boerderijen behouden of is op een passende manier nieuwbouw gerealiseerd. Er zijn door de jaren heen op enkele locaties woningen gebouwd die sterk afwijken van deze opbouw. Dit doet afbraak aan de uitstraling van het gehele buurtschap. Een duidelijk voorbeeld hiervan is het nieuwe woonerf aan de zuidzijde van het Broek. Dit is een type bebouwing dat om een andere locatie een mooie bijdrage zou kunnen vormen aan het landschap, maar het sluit niet aan op de bestaande waarden van het buurtschap.

Broekstraat 59 - Cyclomedia

6

Inrichtingsplan | Broekstraat 58, Mierlo

Er is een grote hoeveelheid aan opgaand groen aanwezig in het buurtschap het Broek. Dit bestaat uit landschappelijke structuren zoals lanen, bomenrijen, singels en hagen. Dit zijn echter veelal geen doorlopende structuren. De structuren wisselen elkaar af en er zijn op verschillende plekken gaten in gevallen. Dit geeft het Broek een kenmerkende speelse uitstraling. Deze speelse uitstraling is voornamelijk terug te vinden in het zuidoostelijk deel van het buurtschap. Het noordwestelijk deel heeft over het algemeen grotere kavels, meer open ruimtes en doorlopende groenstructuren. Dit heeft tot gevolg dat het kenmerkend karakter hier minder aanwezig is.

Broekstraat 50 - Cyclomedia

Eikengaard - Cyclomedia

De landschappelijke structuren worden afgewisseld met boomgaarden en solitaire bomen. Er staan fruitboomgaarden bij enkele langgevel boerderijen èn wellicht het meest kenmerkende element van het Broek, de driehoekige eikengaard die centraal in het buurtschap ligt. Dit is een uniek groenelement dat kenmerkend is voor het Broek.

Fruitboomgaard- Cyclomedia

Bergs Advies B.V. - 6093 NE. Heythuysen

Plangebied

7

Inrichtingsplan | Broekstraat 58, Mierlo

Bergs Advies B.V. - 6093 NE. Heythuysen

3.2 Analyse bebouwing Voor de analyse van de bebouwing richten we ons op de langgevelboerderijen en de bijbehorende bijgebouwen. De langgevelboerderijen staan meestal parallel aan de weg. Ze hebben een lange zijde van circa 25 tot 30 meter en een breedte van circa 10 meter. De muren bestaan uit bakstenen en zijn één etage hoog waar er een tweede etage binnen de dakconstructie is gesitueerd. Het dak zelf heeft grofweg 1,5 keer de hoogte van de muren. Met kleine ramen en gemêleerde bakstenen hebben de boerderijen een authentieke uitstraling die past bij een langgevelboerderij. Er is variatie aanwezig binnen de materialisatie van de daken. Zo zijn er boerderijen met een dak dat volledig uit dakpannen bestaat en er zijn boerderijen waar het dak voor grof de helft bestaat uit een rieten dak. De andere helft van de daken bestaat dan weer uit dakpannen. Een goed voorbeeld van een goede nieuwbouw die past binnen deze eigenschappen is Broekstraat 46. Hier is rond 2007 de oude gevelboerderij afgebroken en een nieuwe boerderij gebouwd. Bij het ontwerp is zeer goed rekening gehouden met de uitstraling en opbouw van architectuur en het groen in het buurtschap. Dit heeft geresulteerd in een gebouw die perfect aansluit in het buurtschap.

Broekstraat 46 - Cyclomedia

8

Inrichtingsplan | Broekstraat 58, Mierlo

Veel van deze boerderijen zijn niet meer in gebruik als agrarisch bedrijf. Dit valt terug te zien in de bijgebouwen op de percelen. Deze verschillen per kavel sterk van elkaar in grote, ligging en oriëntatie. De grootste stallen en loodsen zijn gelegen bij de nog in bedrijf zijnde agrarische bedrijven. Dit zijn gebouwen die meerde malen groter zijn dan de langgevel boerderijen. Bij de overige kavels zijn de bijgebouwen beduidend kleiner. Deze gebouwen zijn vergelijkbaar in schaal met de langgevelboerderijen of kleiner. De bijgebouwen hebben een relatief simpele uitstraling ten opzichte van de boerderijen. Ze zijn gemaakt van hout en/of baksteen zonder fijne afwerking. De bijgebouwen zijn op veel kavels grotendeels uit het zicht onttrokken door de grote hoeveelheid aan opgaand groen aan de straatzijde. De hoeveelheid verharding rondom de bijgebouwen verschilt ook per kavel, maar bij het gros van de boerderijen is weinig verharding aanwezig en bestaand de kavels voornamelijk uit grasvelden of opgaand groen. De naast elkaar liggende Broekstraat 63 en 67 geven een duidelijk beeld van de variatie binnen de bijgebouwen. Bij huisnummer 67 is een boomgaard gelegen waarvoor enkele nieuwe loodsen zijn gebouwd. Deze loodsen zijn groter dan de bijhorende langgevelboerderij maar de schaal wijkt niet sterk af. Er is ook veel verharding rondom de bijgebouwen.

Bij huisnummer 63 zijn de bijgebouwen kleiner dan de boerderij en functioneert verharding alleen als toegangsweg naar de gebouwen. Bij beide huisnummers hebben de bijgebouwen geen eenduidige oriëntatie en bij vooral huisnummer 63 liggen ze verspreid over het kavel.

Broekstraat 63 (boven) en 67 (onder) - Cyclomedia

Bergs Advies B.V. - 6093 NE. Heythuysen

3.3 Analyse groen Aan de straat ligt een laan structuur waarin verschillende plekken gaten zitten die doorzichten verschaffen van en naar het omliggend gebied. Doordat de langgevel boerderijen dermate dicht tegen de straat aan liggen zijn er ter hoogte van de boerderijen geen laanbomen aanwezig. Ze zijn hier voornamelijk vervangen door een beukenhaag en/of lei- of knotbomen. De beukenhagen lopen door over de totale breedte van de kavels. Direct achter de beukenhaag is vaak een combinatie van bomen en grasveld gesitueerd die het zicht op de rest van de perceel ontneemt. Deze plekken verschillen sterk in de dichtheid en beplantingsstructuur. Zo kan het bestaan uit een grasveld met enkele bomen tot een dichte boomgaard. Dit geeft de meeste kavels een zeer groene uitstraling. Broekstraat 67 heeft een combinatie van al deze elementen. Aan de voorzijde van de boerderij is de laanbeplanting onderbroken en is een beukenhaag gecombineerd met een knotlinden aangeplant. Naast de boerderij staat een boomgaard in wildverband. De combinatie van meerdere groenstructuren verschillend in lengte en dichtheid op een klein oppervlak geeft een zeer groene en besloten uitstraling. Dit staat in contrast met de doorzichten naar het omliggend landschap.

Broekstraat 67 - Cyclomedia

9

Inrichtingsplan | Broekstraat 58, Mierlo

Aan het achterliggend deel van de percelen zijn de randen veelal begroeid met hagen, struwelen of groensingels. De variatie in beplantingsstructuren geeft de eerdergenoemde speelse uitstraling aan het buurtschap. Er zijn of meerdere plaatsen gaten in deze structuren die doorzichten verschaffen over de kavels en de bebouwing zichtbaar in het landschap laten liggen. Slechts enkele boerderijen zijn zo uitgebreid omringt door opgaand groen dat ze niet zichtbaar zijn. Het beeld op het buurtschap vanaf Brandevoort geeft de speelheid en de afwisseling tussen open en besloten structuren duidelijk weer. De hoeveelheid beplanting geeft het Broek een zeer groene uitstraling, maar door het verschil in hoogte en dichtheid tussen de soorten beplanting is er weinig samenhang in het gebied en zijn meerdere gebouwen zichtbaar vanuit deze hoek.

Zicht vanaf Brandevoort - Google streetview

Bergs Advies B.V. - 6093 NE. Heythuysen

4. Inpassingsplan 4.1 Inpassingsplan De verschillende kenmerkende elementen van het Broek zijn zo veel mogelijk verwerkt in het inpassingsplan. De woningen aan de Broekstraat wordt gebouwd ter vervanging van de huidge vervallen langgevelboerderij. Het krijgt een vergelijkbare uitstraling als de bestaande langgevelboerderijen. Broekstraat 46 geldt hierin als voorbeeld. Er worden twee woningen binnen de nieuwe langgevelboerderij gerealiseerd dus er zijn mogelijk kleine aanpassingen nodig maar de uitstraling blijft gelijk. De overige drie panden worden schuurwoningen met een meer sobere uitstraling. Deze komen verspreid over het plangebied te liggen. De bedoeling hiervan is dat deze woningen net als de bijgebouwen bij de andere kavels visueel ondergeschikt zijn aan de rijker versierde langgevelboerderij. Zie beeldkwaliteit schuurwoningen. Dit worden twee vrijstaande woningen en één twee-onder-een-kapwoning. Iedere woning krijgt een eigen parkeerplaats op het bijbehorend kavel. Deze zijn verbonden met de Broekstraat door middel van een erf. Het erf blijft klein om de groene uitstraling van het Broek te emuleren. Aan de straatzijde komen verschillende groenstructuren bij elkaar. Net als bij de andere kavels is de laanstructuur al onderbroken ter hoogte van het plangebied. In plaats hiervan komt aan de voorzijde van de langgevelboerderij een combinatie van beukenhagen met leibomen.

De beukenhaag loopt door over de zijkant van het gebouw om deze extra te accentueren. Naast de langgevelboerderij komt een fruitboomgaard, aangeplant in wildverband. Deze wordt omrand door nog een beukenhaag. Deze verschillende structuren ontnemen grotendeels het zicht op de rest van het achterliggende plangebied.

4.2 Waterberging Om hydrologisch neutraal te ontwikkelen dient per vierkante meter verharding 60mm aan hemelwaterberging gerealiseerd te worden. Dit geldt voor zowel de bebouwing en het bestrating. Het verbindend erf, centraal in het plangebied heeft een oppervlak van 415m². De exacte hoeveelheden verharding per woning zijn in dit stadium van het project nog niet bekend. Om deze reden wordt er rekening gehouden met 200m² per woning aan aangehouden. Het totaal verhard oppervlak binnen het plangebied komt hiermee uit op 1.615m². Dit betekenent dat er een hemelwaterberging gerealiseerd dient te worden met een minimale inhoud van 96,9m³. Volgens gegevens van gemeente Geldrop-Mierlo ligt de GHG op een diepte van 0,7m. Dit vormt de maximale diepte voor de hemelwaterberging. De sloot rondom het plangebied is al deels bestaand en krijgt een lengte van 254 meter. Met een diepte en bodembreedte van 0,5 meter en taluds van 1:1 heeft deze sloot een capaciteit van 0,5m³ per strekkende meter. Dit komt uit op een totaal van 127m³ aan bergingscapaciteit. Dit geeft een overcapaciteit van 30,1 m³. Met een noodoverloop op het maaiveld blijft het hemelwater binnen het perceel en wordt de veiligheid gegarandeerd.

Aan weerszijden van het achterliggend deel van het plangebied komt een brede struweelhaag waarmee de groenstructuur zoals aangegeven in de gemeentelijke visie voor het gebied wordt gerealiseerd. Bij de overgebleven rand van het plangebied en tussen de verschillende kavels binnen het gebied worden beukenhagen aangeplant. Hiermee blijven de groenstructuren binnen het gebied gehandhaafd en wordt de algehele groene uitstraling versterkt. Om de speelse structuur die bestaat in de rest van het Broek terug te laten komen in het plangebied komen er binnen de struweelhaag en nog op enkele plaatsen aan de randen van het plangebied boomvormers aangebracht. Dit zorgt voor extra afwisseling en geeft het groen de zelfde volume als de omliggende kavels. Met deze opbouw van het plangebied vormt het een duidelijk geheel met de rest van het Broek en sluit het aan op de gemeentelijke visie voor het buurtschap.

10

Inrichtingsplan | Broekstraat 58, Mierlo

Bergs Advies B.V. - 6093 NE. Heythuysen

5. Beeldkwaliteitsplan 5.1 Beeldkwaliteit langgevelboerderij De woning aan de straatzijde vormt de hoofdwoning en wordt uitgevoerd als langgevelboerderij. De bestaande langgevelboerderijen binnen het Broek zijn leidend voor de uitwerking van dit pand. Architectonische uitstraling langgevelboerderij Gevel:

Ingetogen eigentijdse baksteenarchitectuur, gesloten wand met gevelopeningen.

Dak:

Zadeldak of wolfsdak.

Boerderijdeel:

1/3 tot 1/2 deel van gevel, voordeur in combinatie met grote gevelopeningen.

Schuurdeel:

1/2 tot 2/3 deel van de gevel, grote pui /schuurdeur in combinatie met kleine gevelopeningen.

2de verdieping: Kleine gevelopeningen, dakramen voorzijde uitsluitend in boerderij deel. Dakkapellen:

Niet aan straatzijde.

Bijgebouwen:

Uitsluitend uit het zicht achter de woning, ingetogen uitstraling.

Materiaal Gevel:

Metselwerk in ingetogen rood of bruin, eventueel met plint lichtgrijs gekeimd.

Dak:

Grijze of rode vlakke pan met mogelijke combinatie met 1/2 tot 2/3 van het dak in riet.

Bijgebouwen:

Houten gevelbekleding. Principe indeling langgevelboerderij

12

Inrichtingsplan | Broekstraat 58, Mierlo

Bergs Advies B.V. - 6093 NE. Heythuysen

Referentiebeeld Broekstraat 46

Referentiebeeld Broekstraat 50

Referentiebeeld Broekstraat 75

Referentiebeeld Broekstraat 83

5.2 Beeldkwaliteit schuurwoning De schuurwoningen zijn slechts deels zichtbaar vanaf het omliggend gebied. Deze woningen dienen visueel binnen het plangebied als bijgebouw van de langgevelboerderij. De schuurwoningen krijgen een sobere uitstraling die ondergeschikt is aan de in het zicht liggende langevelboerderij. Architectonische uitstraling schuurwoning Gevel:

Ingetogen houten gevelbekleding of baksteenarchitectuur, framestructuur met variabele gevelopeningen. Geen uitstekende constructies.

Dak:

Zadeldak of wolfsdak, geen uitstekende constructies

Bijbehorende functies:

Functies zo veel mogelijk binnen de bebouwmassa van de schuurwoning verwerkt

Dakkapellen:

Niet aan erfzijde.

Bijgebouwen:

Uitsluitend uit het zicht tegen de groenstructuur aan, ingetogen uitstraling.

Materiaal Gevel:

Houten gevelbekleding of metselwerk in ingetogen kleur.

Dak:

Grijze of rode vlakke pannen, of andere hoogwaardige dakbekleding.

Bijgebouwen:

Houten gevelbekleding.

14

Inrichtingsplan | Broekstraat 58, Mierlo

Bergs Advies B.V. - 6093 NE. Heythuysen

15

Referentiebeeld ingetogen uitstraling, geen uitstekende constructies

Referentiebeeld mogelijke materialisatie

Referentiebeeld framestructuur, bijbehorende functies (overkapping/terras) binnen bouwmassa

Referentiebeeld mogelijke materialisatie

Inrichtingsplan | Broekstraat 58, Mierlo

Bergs Advies B.V. - 6093 NE. Heythuysen

5.3 Beeldkwaliteit buitenruimte De verschillende woningen zijn bereikbaar door een centraal erf. De uitstraling van dit erf heeft invloed op de algehele uitstraling van het plangebied. De inrichting en materialisatie van dit deel dient zorgvuldig meegenomen te worden in het plan.

Groene uitstraling omranden erf

16

Inrichtingsplan | Broekstraat 58, Mierlo

Gebakken klinkers in ingetogen kleur of vergelijkbaar

Grasbetontegels voor parkeerplaatsen

Solitaire boom centraal op erf

Speelse inrichting erf

Bergs Advies B.V. - 6093 NE. Heythuysen

Bijlage 2

Van Datum Betreft:

: : :

Bergs Advies, 8 december 2023 locatie Broekstraat 58, Mierlo Onderbouwing maatwerktitel ‘Beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit 2023 Noord-Brabant’

Doel notitie Het perceel aan de Broekstraat 58 in Mierlo wordt herontwikkeld tot woningbouwlocatie. De bestaande bebouwing wordt gesloopt en er worden vier bouwvolumes gerealiseerd in de vorm van een langgevelboerderij aan de weg en drie schuurwoningen aan een erf. Eén van deze woningen is ter vervanging van de agrarische bedrijfswoning. Doel van voorliggende notitie is het leveren van een onderbouwing aan de provincie Noord-Brabant, waarmee aangetoond wordt dat voor één van de drie bouwvolumes een maatwerktitel verkregen kan worden door toepassing van de provinciale maatwerkregeling (artikel 3.78 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant). Middels deze maatwerkregeling kan woningbouw in een bebouwingsconcentratie in het buitengebied mogelijk worden gemaakt als er een tegenprestatie wordt geleverd, die is gericht op het versterken van de omgevingskwaliteit. Hiermee is er sprake van een alternatief voor de aankoop van een Ruimte voor Ruimte-titel. Maatwerkregeling De provincie Noord-Brabant heeft op vrijdag 11 maart 2022 de Omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. Die treedt op 1 januari 2024 (gelijktijdig met de Omgevingswet) in werking. Vooruitlopend daarop is op 15 april 2022 een wijziging van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant (IOV) in werking getreden. Hierin zit een nieuw artikel 3.78: ‘Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit’.

Op basis van lid 1 van artikel 3.78 van de IOV (‘Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit’) kan een bestemmingsplan voor een concreet initiatief nieuwvestiging mogelijk maken als: a. de ontwikkeling volledig tot doel heeft een versterking te geven van de omgevingskwaliteit en voor dat doel de middelen genereert; b. de realisering van de onder a bedoelde versterking van omgevingskwaliteit niet op een andere wijze is verzekerd; c. de ontwikkeling door meerwaardecreatie aanzienlijk bijdraagt aan algemene belangen, zoals sloop van overtollige bebouwing, de aanleg van natuur en bos, de verbetering van het woon- en leefklimaat, het terugdringen van de emissie van milieuhinderlijke stoffen of het behoud van cultuurhistorische waarden; d. de ontwikkeling en de versterking van omgevingskwaliteit passen binnen de gewenste ontwikkelingsrichting van het gebied, bedoeld in artikel 3.77; e. is onderbouwd dat de activiteit volhoudbaar is naar de toekomst, bezien vanuit duurzaamheid en economisch oogpunt; f. de ontwikkeling past binnen de uitgangspunten, belangen en doelen die deze verordening beoogt te beschermen; en g. bij de uitwerking van het plan deskundigen worden betrokken op het gebied van omgevingskwaliteit , onder wie een deskundige die bij de provincie Noord-Brabant werkzaam is.

In lid 2 van artikel 3.78 is bepaald dat de bijdrage aan het versterken van de omgevingskwaliteit maatwerk betreft, waarbij in ieder geval een aantal aspecten in acht worden genomen en juridisch worden vastgelegd: a. als de activiteit de realisatie van een woning betreft: 1. wordt de woning opgericht op een aanvaardbare locatie in Landelijk gebied; 2. is de fysieke tegenprestatie, die is gericht op het versterken van omgevingskwaliteit, qua omvang gelijk aan de tegenprestatie van een ruimte-voor-ruimtekavel; en 3. is in overleg met de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte onderzocht of de ontwikkeling van een ruimte-voor-ruimtekavel tot de mogelijkheden behoort; b. als de ontwikkeling mede tot doel heeft een milieubelastende activiteit te saneren, moeten alle daarvoor aanwezige rechten en toestemmingen, waaronder de verleende vergunningen, zijn ingetrokken;

In lid 3 van artikel 3.78 is bepaald dat er sprake is van een aanvaardbare locatie voor de ontwikkeling van een woning als: a. de locatie in een bebouwingsconcentratie ligt; b. of de ontwikkeling een logische afronding geeft van Stedelijk gebied of een bebouwingsconcentratie. Op 11 juli 2023 is de ‘Beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit 2023 Noord-Brabant’ door Gedeputeerde Staten vastgesteld. Deze beleidsregel is per 26 juli 2023 in werking getreden. In deze beleidsregel zijn uitgangspunten vastgesteld voor de beoordeling van de fysieke tegenprestatie voor het versterken van omgevingskwaliteit, zoals opgenomen in de IOV. De beleidsregel heeft betrekking op de artikelen 3.69 en 3.78 van de IOV. Geschikte locatie voor woningbouw? Ruimtelijk gezien is de woningbouwlocatie Broekstraat 58 in Mierlo al akkoord bevonden door de gemeente Geldrop-Mierlo en de provincie Noord-Brabant. Er ligt immers een principebesluit tot medewerking aan de realisatie van vier bouwmassa’s. De motivatie dat dit een gewenste ruimtelijke ontwikkeling is die passend is binnen het provinciaal en gemeentelijk beleid en leidt tot een versterking van de omgevingskwaliteit maakt dan ook geen deel uit van voorliggende notitie. Berekening fysieke tegenprestatie Broekstraat 58, Mierlo De ontwikkeling aan de Broekstraat 58 in Mierlo betreft de realisatie van vrijstaande en twee-onder-een kap woningen.

Deze woningen worden gerealiseerd in vier bouwmassa’s met een inhoud van maximaal 1.000 m3 per bouwmassa. In artikel 6 van de ‘Beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit 2023 Noord-Brabant’ is bepaald dat voor vrijstaande woningen voor de bijdrage in het versterken van de omgevingskwaliteit een minimale inspanning ter hoogte van € 125.000,- per wooneenheid geldt. Deze inspanning is gebaseerd op een woning met een inhoud van 1.000 m 3. Indien sprake is van meerdere woningen per bouwmassa, dan is de bijdrage in het versterken van de omgevingskwaliteit € 125.000,- per 1.000 m3 bouwvolume. Een inhoudsmaat van minimaal 1.000 m 3 sluit aan bij de gangbare inhoudsmaat van een ruimte-voor-ruimte titel en past in beginsel bij het type bebouwing dat in het landelijk gebied voorkomt. Om de oppervlaktes te saneren bebouwing en verharding op de locatie Broekstraat 58 exact in beeld te brengen is een meetverslag gemaakt door Berk & Kerkhof. Dit verslag d.d. 10 februari 2023, is als bijlage 1 bij deze notitie gevoegd. De oppervlaktes te saneren bebouwing op de locatie Broekstraat 58 zijn als volgt: A. langgevelboerderij (woongedeelte): 125,88 m2 B. aangebouwde schuur: 260,15 m2 C. stal 1: 612,09 m2 D. stal 2: 593,78 m2 E. stal 3: 600,30 m2 F. kapschuur: 139,55 m2 G. berging 1: 106,42 m2 H. berging 2: 25,35 m2 I.

garage (kantoor/kantine): 105,35 m2 Totaal: 2.442,99 m2 De oppervlakte te saneren erfverharding op de locatie Broekstraat 58 bedraagt conform het meetverslag 2.234,98 m2.

C

D G

B

F

H E

A I

Te saneren bebouwing Broekstraat 58 (bron: streetsmart.cyclomedia.com).

De sloop van overtollige bebouwing en de sanering van verharding worden in het plan opgevoerd als fysieke tegenprestatie. Hierbij gelden de volgende uitgangspunten: • De oppervlakte van de bestaande bedrijfswoning (A) bedraagt 125,88 m 2. Deze oppervlakte telt niet mee als overtollige bebouwing. De bedrijfswoning wordt immers herbouwd. • Conform het geldende bestemmingsplan ‘Buitengebied Geldrop-Mierlo’ mag de gezamenlijke oppervlakte aan aanbouwen en bijgebouwen bij bedrijfswoningen maximaal 80 m 2 bedragen. Deze oppervlakte telt niet mee als overtollige bebouwing. • Omdat de agrarische bedrijfswoning wordt omgezet naar burgerwoning geldt conform de beleidsregel een ‘basisinspanning’ van 250 m 2 sloop, die niet meegeteld kan worden. • Het plan omvat in de nieuwe situatie nieuwe verharding (ontsluiting/erf). Als tegenprestatie kan alleen de sloop van erfverharding worden opgevoerd die per saldo op de locatie verdwijnt (de opritten van de nieuwe woningen mogen buiten beschouwing worden gelaten). De oppervlakte aan verharding ten behoeve van de nieuwe ontsluiting en het erf bedraagt 415 m2.

De sanering van de overtollige bebouwing en verharding kan als volgt worden gewaardeerd, uitgaande van de normbedragen uit de ‘Beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit 2023 Noord-Brabant’: • 2.442,99 m2 te saneren gebouwen - 125,88 m2 (oppervlakte bedrijfswoning) - 80 m2 (aanbouwen en bijgebouwen) - 250 m2 (tegenprestatie omzetting agrarische bedrijfswoning naar burgerwoning) = 1.987,11 m2 à € 42,50 = € 84.452,18; • 2.234,98 m2 te saneren erfverharding - 415 m2 nieuwe verharding = 1.819,98 m 2 à € 8,50 = € 15.469,83. Totaal: € 99.922,01 Naast de tegenprestatie voor het saneren van bebouwing en verharding kan op deze locatie het volgende in de berekening van de tegenprestatie worden meegenomen (artikel 7 beleidsregel): 1. als aangetoond is dat de meerkosten voor de aanvoer van zand vanwege de sloop van bebouwing aanzienlijk hoger zijn dan € 25 p/m2, kan de aanvoer van zand betrokken worden als tegenprestatie voor het versterken van de omgevingskwaliteit tot een maximum van € 5,00 per m3; 2. als bij de sloop van opstallen asbest is betrokken en onderbouwd wordt dat de sloopkosten aanzienlijk hoger zijn dan € 25 p/m2, kunnen de meerkosten daarvan worden betrokken tot een maximum van € 2 p/m2 voor asbesthoudende daken en een maximum voor € 7,50 p/m2 voor verspreid door het gebouw aanwezige asbest (zie artikel 7 onder k); 3.

de reële kosten van onderhoud en beheer van aan te leggen beplantingen en ontwikkeling van natuur kunnen voor een periode van maximaal 6 jaar worden meegenomen in het kader van de tegenprestatie.

Ad 1) In bijlage 2 is de (voormalige) milieutekening van de locatie Broekstraat 58 opgenomen. Hierin is te zien dat een gedeelte van de bebouwing is onderkelderd. Onder gebouw C (= stal 3 in milieutekening) bevindt zich putruimte van deels 1,2 meter en deels 1 meter diep. Ongeveer 1/3 van het gebouw is niet onderkelderd. Uitgaande van een gemiddelde diepte van 1 meter is de inhoud van de putruimte 612 m3. Onder de gebouwen D en E (= stallen 4 en 5 in milieutekening) bevinden zich eveneens putten met een diepte variërend tussen 1,2 en 0,6 meter. Ongeveer 1/4 van het gebouw is niet onderkelderd. Uitgaande van een gemiddelde diepte van 0,7 meter is de inhoud van de putruimte 836 m 3. Gezien de huidige kosten voor de aanvoer van zand, die aanzienlijk hoger zijn dan € 25 p/m3, kan worden uitgegaan van de volgende meerkosten: • 1.448 m3 zand à € 5,00 = € 7.240,00 Ad 2) In 2013 heeft een asbestinventarisatie plaatsgevonden, zie bijlage 3 bij deze notitie. Uit de asbestinventarisatie (zie pagina 6 en 7) blijkt dat de daken van de gebouwen C, D, E, F, G, H en I asbest bevatten. De oppervlakte aan asbest daken bedraagt conform de inventarisatie 2.777 m2, zie pagina 6 en 7 van het rapport. Op pagina 6 en 7 van het inventarisatierapport is tevens een overzicht opgenomen van verspreid door de gebouwen aanwezig asbest. In totaal gaat het om 1.610,4 m2 aan intern aanwezig asbest.

Daarnaast zijn er 118 voerbakken van asbesthoudend materiaal aanwezig. Voor de oppervlakte van het asbesthoudend materiaal van de voerbakken is uitgegaan van 1,5 m 2 per bak (buitenkant + schuin schot intern). De koorden zijn niet meegeteld. Door de grote hoeveelheid aanwezig asbest is het aannemelijk dat de sloopkosten aanzienlijk hoger zijn dan € 25 p/m2. Er kan dan ook uitgegaan worden van de volgende meerkosten: • 2.777 m2 asbest daken à € 2,00 = € 5.554,00 • 1.610 m2 asbest intern + 118 x 1,5 m2 (voerbakken) = 1.787 à € 7,50 = € 13.402,50 Totaal: € 18.956,50 Ad 3) De kosten van onderhoud en beheer van aan te leggen beplantingen zijn als volgt: • 14 stuks fruitbomen à € 5,34 per stuk per jaar = € 74,76 per jaar • 159 meter struweel (5 meter breed) à € 7,19 per are per jaar = € 57,16 per jaar • 157 meter beukenhaag à € 1,17 per meter per jaar = € 183,69 per jaar • 5 stuks leilinden à € 7,38 per stuk per jaar = € 36,90 per jaar • 14 stuks boomvormers à € 3,34 per stuk per jaar = € 46,76 per jaar Totaal: € 399,27 per jaar x 6 jaar = € 2.395,62 Totaal fysieke tegenprestatie: • Saneren overtollige bebouwing en verharding: € 99.922,01 • Meerkosten aanvoer zand: € 7.240,00 • Meerkosten asbestsanering: € 18.956,50 • Kosten onderhoud en beheer aan te leggen beplantingen: € 2.395,62 Totaal: € 128.514,13 Conclusie Voor één maatwerktitel moet een fysieke tegenprestatie geleverd worden

van € 125.000,-. De tegenprestatie die geleverd wordt op de locatie Broekstraat 58 voldoet hieraan. Indien één maatwerktitel kan worden verkregen hoeven er in plaats van drie Ruimte voor Ruimte-titels ‘slechts’ twee titels aangekocht te worden.