BP Bleekvelden 1-26 Geldrop - Bijlagen toelichting
Tekst van het document
Bestemmingsplan ‘Bleekvelden 1-26 Geldrop’ Gemeente Geldrop-Mierlo
Bijlagen bij de toelichting
Bijlagen Bijlage I
Plattegronden
Bijlage II
Ladder voor duurzame verstedelijking
Bijlage III
Verkennend bodemonderzoek
Bijlage IV
Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai
Bijlage V
Bedrijven- en milieuzonering
Bijlage VI
Rapportage stikstofdepositieonderzoek
Bijlage VII
Rapportage stikstofdepositieonderzoek gecombineerde ontwikkeling
Bijlage VIII
Quickscan flora en fauna
Bijlage IX
Archeologisch onderzoek
Bijlage X
Nota van Zienswijzen
Bijlage XI
Beeldkwaliteitsplan
Bijlage
I Plattegronden
SCHETSONTWERP 51 APPARTEMENTEN BLEEKVELDEN TE GELDROP STUDIE NIEUWBOUW APPARTEMENTEN | BLEEKVELDEN 24, GELDROP | PROJECTNUMMER: 22055 | DATUM: 10-04-2024
SITUATIE SCHAAL 1:500 PAPIERFORMAAT A3 de Bleekvelden
14 14
3132
2416 2257
15 15
30
3078 20
16
A
16
3087 17
17
2578 2252
3088 18
18
N
Infiltreren hemelwater 60 mm/ m2 mag buiten eigen terrein. Mogelijkheden / posities in overleg met gemeente
19 19 21
20
20
3093
3077
30 95 93
3094
87
85 77
75
79
81
89
83
91
Jo ha nP eij ne nb urg we g ter Borghstraat
46
59
44
de Doelen
57
42
71
73
67
69
40
3108
3128
3105 de Doelen
3114
3107
STUDIE NIEUWBOUW APPARTEMENTEN | BLEEKVELDEN 24, GELDROP | PROJECTNUMMER: 22055 | DATUM: 10-04-2024
KELDER
SCHAAL 1:250 PAPIERFORMAAT A3
9 m2
P11
6 m2
5
m
2
5
m
2
5 m2
P10
35 bergingen 2 gezamenlijke bergingen 39 parkeerplaatsen
P9 P8 P7
P17
P6
P16
P5
P15
P4 P3
P13
P2
P12
P34
P21
P33
P20
P32
P1
6 m2
6 m2
6 m2
5 m2
5 m2
7 m2
P31
31 m2
P22
P35
P23
P14
P24
P37 P36
61 m2
P25
P38
P26
P39
P27
10 m2
P18
P28
P19
* Kelder niet hoger boven maaiveld dan noodzakelijk voor natuurlijke ventilatie
5 m2
5 m2
5 m2
5 m2
5 m2
5 m2
5 m2
5 m2
5 m2
5 m2
5 m2
5 m2
5 m2
5 m2
5 m2
5 m2
10 m2
P29 7 m2
P30 5 m2
5 m2
5 m2
5 m2
5 m2
STUDIE NIEUWBOUW APPARTEMENTEN | BLEEKVELDEN 24, GELDROP | PROJECTNUMMER: 22055 | DATUM: 10-04-2024
BEGANE GROND
SCHAAL 1:250 PAPIERFORMAAT A3
9,3
,1 14
80 m2 67 m2
12 1 2 11 10 9 8
15 14 13
11
63 m2 55 m2
8 m2
2 1
3
7 6 5 4
5,4
,0 17
,7 15 6,0
70 m2 62 m2
10
9 m2
321 m2
0 1,
55 m2 8 m2
14 13 12 11 10
97 m2 84 m2
9 8 7 6 5
1,0
1 8
72 m2 64 m2
5 m2
70 m2 62 m2
6,0
00 2.5 5,4
9 m2
72 m2 64 m2
5 m2
5,4
3
7
5
5 m2
5,4
101 m2 90 m2
5 m2
6
58 m2 50 m2
00 6.1
5 m2
9 m2
9,7
7,0
pe
61 m2 54 m2 5 m2
74 m2 65 m2
4
6,9
2
7,1
A
15
63 m2
5,4
4 3 2 1
9
rce
els
gre
4,4
8,6
tekst m2 = BVO tekst m2 = GO
ns
STUDIE NIEUWBOUW APPARTEMENTEN | BLEEKVELDEN 24, GELDROP | PROJECTNUMMER: 22055 | DATUM: 10-04-2024
EERSTE VERDIEPING
SCHAAL 1:250 PAPIERFORMAAT A3
24 1 2 11 10 9 8
15 14 13
23
7 m2
63 m2 55 m2 6 m2
2 1
3
7 6 5 4
80 m2 67 m2
22
70 m2 62 m2 7 m2
4 3 2 1
21
6 m2
14 13 12 11 10
9 8 7 6 5
15
97 m2 84 m2
63 m2 55 m2
13
A
20
72 m2 64 m2
6 m2
70 m2 62 m2 7 m2
14 72 m2 64 m2
6 m2
15
19
17
6 m2
7 m2
74 m2 65 m2
101 m2 90 m2
6 m2
16
18 11 m2
61 m2 54 m2
86 m2 76 m2
12 m2
tekst m2 = BVO tekst m2 = GO
STUDIE NIEUWBOUW APPARTEMENTEN | BLEEKVELDEN 24, GELDROP | PROJECTNUMMER: 22055 | DATUM: 10-04-2024
TWEEDE VERDIEPING
SCHAAL 1:250 PAPIERFORMAAT A3
36 1 2 11 10 9 8
15 14 13
2 1
3
7 6 5 4
7 m2
35
60 m2 52 m2
34
70 m2 62 m2
33
4 3 2 1
6 m2
7 m2
63 m2 55 m2
6 m2
14 13 12 11 10
9 8 7 6 5
15
97 m2 84 m2
83 m2 70 m2
25
A
32
72 m2 64 m2
6 m2
70 m2 62 m2 7 m2
26 72 m2 64 m2
6 m2
27
31
29
6 m2
6 m2
74 m2 65 m2
101 m2 90 m2
6 m2
28
30 11 m2
61 m2 54 m2
86 m2 76 m2
6 m2
tekst m2 = BVO tekst m2 = GO
STUDIE NIEUWBOUW APPARTEMENTEN | BLEEKVELDEN 24, GELDROP | PROJECTNUMMER: 22055 | DATUM: 10-04-2024
DERDE VERDIEPING
SCHAAL 1:250 PAPIERFORMAAT A3
3 2 1
46
73 m2 62 m2
45
63 m2 55 m2
7 m2
6 m2
84 m2 83 m2
37
A
44
72 m2 64 m2
6 m2
70 m2 62 m2 7 m2
38 72 m2 64 m2
6 m2
39
43
41
6 m2
6 m2
74 m2 65 m2
101 m2 90 m2
6 m2
40
42 11 m2
61 m2 54 m2
86 m2 76 m2
6 m2
tekst m2 = BVO tekst m2 = GO
STUDIE NIEUWBOUW APPARTEMENTEN | BLEEKVELDEN 24, GELDROP | PROJECTNUMMER: 22055 | DATUM: 10-04-2024
VIERDE VERDIEPING
50 m2
SCHAAL 1:250 PAPIERFORMAAT A3
A
51 75 m2 64 m2 85 m2
47 72 m2 64 m2
6 m2
48
50
6 m2
104 m2 91 m2
101 m2 90 m2
49 11 m2
6 m2
tekst m2 = BVO tekst m2 = GO
STUDIE NIEUWBOUW APPARTEMENTEN | BLEEKVELDEN 24, GELDROP | PROJECTNUMMER: 22055 | DATUM: 10-04-2024
VOORGEVEL
SCHAAL 1:200 PAPIERFORMAAT A3
STUDIE NIEUWBOUW APPARTEMENTEN | BLEEKVELDEN 24, GELDROP | PROJECTNUMMER: 22055 | DATUM: 10-04-2024
ZIJGEVEL RECHTS
SCHAAL 1:200 PAPIERFORMAAT A3
STUDIE NIEUWBOUW APPARTEMENTEN | BLEEKVELDEN 24, GELDROP | PROJECTNUMMER: 22055 | DATUM: 10-04-2024
ACHTERGEVEL
SCHAAL 1:200 PAPIERFORMAAT A3
STUDIE NIEUWBOUW APPARTEMENTEN | BLEEKVELDEN 24, GELDROP | PROJECTNUMMER: 22055 | DATUM: 10-04-2024
ZIJGEVEL LINKS
SCHAAL 1:200 PAPIERFORMAAT A3
STUDIE NIEUWBOUW APPARTEMENTEN | BLEEKVELDEN 24, GELDROP | PROJECTNUMMER: 22055 | DATUM: 10-04-2024
BINNENGEVEL
SCHAAL 1:200 PAPIERFORMAAT A3
STUDIE NIEUWBOUW APPARTEMENTEN | BLEEKVELDEN 24, GELDROP | PROJECTNUMMER: 22055 | DATUM: 10-04-2024
DOORSNEDE
SCHAAL 1:200 PAPIERFORMAAT A3
+15.860
+13.220
+9.500
+6.500
+3.500
+500 peil = 0 = maaiveld
-2.500
STUDIE NIEUWBOUW APPARTEMENTEN | BLEEKVELDEN 24, GELDROP | PROJECTNUMMER: 22055 | DATUM: 10-04-2024
VISUALISATIE 1
SCHAAL 1:200 PAPIERFORMAAT A3
STUDIE NIEUWBOUW APPARTEMENTEN | BLEEKVELDEN 24, GELDROP | PROJECTNUMMER: 22055 | DATUM: 10-04-2024
VISUALISATIE 2
SCHAAL 1:200 PAPIERFORMAAT A3
STUDIE NIEUWBOUW APPARTEMENTEN | BLEEKVELDEN 24, GELDROP | PROJECTNUMMER: 22055 | DATUM: 10-04-2024
VISUALISATIE 3
SCHAAL 1:200 PAPIERFORMAAT A3
STUDIE NIEUWBOUW APPARTEMENTEN | BLEEKVELDEN 24, GELDROP | PROJECTNUMMER: 22055 | DATUM: 10-04-2024
VISUALISATIE 4
SCHAAL 1:200 PAPIERFORMAAT A3
STUDIE NIEUWBOUW APPARTEMENTEN | BLEEKVELDEN 24, GELDROP | PROJECTNUMMER: 22055 | DATUM: 10-04-2024
VISUALISATIE 5
SCHAAL 1:200 PAPIERFORMAAT A3
STUDIE NIEUWBOUW APPARTEMENTEN | BLEEKVELDEN 24, GELDROP | PROJECTNUMMER: 22055 | DATUM: 10-04-2024
VISUALISATIE 6
SCHAAL 1:200 PAPIERFORMAAT A3
STUDIE NIEUWBOUW APPARTEMENTEN | BLEEKVELDEN 24, GELDROP | PROJECTNUMMER: 22055 | DATUM: 10-04-2024
VISUALISATIE 7
SCHAAL 1:200 PAPIERFORMAAT A3
STUDIE NIEUWBOUW APPARTEMENTEN | BLEEKVELDEN 24, GELDROP | PROJECTNUMMER: 22055 | DATUM: 10-04-2024
Bijlage
II Ladder voor duurzame verstedelijking
advies
projectnaam Ladder voor duurzame verstedelijking Harks/Bleekvelden, Geldrop
Inleiding 1.1 Aanleiding
gramma betreft uitsluitend appartementen, 40 in het betaalbare koop-
datum 22 november 2023
Initiatiefnemer heeft het plan om 51 woningen te realiseren aan de
segment en 11 in het dure koopsegment. Het programma is met name
Bleekvelden te Geldrop. Aan de hand van de Ladder voor duurzame
geschikt voor starters, ouderen en kleinschalige huishoudens in alge-
verstedelijking is onderzocht of het plan voorziet in een behoefte en of
mene zin.
projectnummer P06805
er sprake is van duurzaam ruimtegebruik.
opdrachtgever Gemeente Geldrop-Mierlo
BRO projectleider
Aan de Bleekvelden te Geldrop zijn 51 woningen beoogd. Het pro-
1.2 Toepassing Ladder voor Duurzame Verstedelijking
FS, MvK
Tabel 1: Woningbouwprogramma
Woningtype
Aantal
getoetst aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (hierna: ‘Ladder’
Appartementen betaalbare koopsegment
40
zie ook blauw kader).
Appartementen dure koopsegment
11
Totaal
51
Het plan is een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ en moet daarom worden
JV
projectteam
1.3 Planinitiatief
Per 1 juli 2017 luidt het tweede lid van art. 3.1.6. als volgt: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.”
Het doel van de Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De Ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvor-
Bosscheweg 107
ming bij ruimtelijke besluiten.
5282 WV Boxtel +31 (0)411 850 400 info@bro.nl www.bro.nl Figuur 1: Planinitiatief ligging / ontwerp
1/13
1.4 Opzet onderzoek Voor het initiatief is onderzocht of en op welke manier de toevoeging van 51 woningen te verantwoorden is vanuit de methodiek van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. De hoofdvraag luidt: Voorziet het initiatief in een (kwantitatieve en kwalitatieve) behoefte en is er sprake van duurzaam ruimtegebruik binnen het verzorgingsgebied? Om een antwoord te geven op de hoofdvraag onderzoeken we de kwantitatieve en de kwalitatieve behoefte aan de ontwikkeling binnen het verzorgingsgebied. Ook is er een locatieafweging gemaakt over de ligging (binnen of buiten bestaand stedelijk gebied). Verder zijn de verwachte effecten van de ontwikkeling in beeld gebracht. Met de resultaten van het onderzoek is de Ladder voor Duurzame Verstedelijking doorlopen. Voor het onderzoek is onder meer gekeken naar:
Provincie Noord-Brabant, Omgevingsvisie 2050;
Provincie Noord-Brabant, Bestuurlijke afspraken woningbouw RijkProvincie 2022 – 2030;
Provincie Noord- Brabant, Voortgangsrapportage Brabantse Agenda Wonen 2022;
Provincie Noord-Brabant, Verstedelijkingsstrategie Brabant 2040;
Provincie Noord-Brabant, Monitor bevolking en wonen 2021;
Regio Stedelijk gebied Eindhoven, Ontwikkelstrategie Zuidoost-Brabant 2022;
Regio Stedelijk gebied Eindhoven, Regionale woondeal 2023;
Regio Stedelijk gebied Eindhoven, Visie op wonen 2019;
Regio Stedelijk gebied Eindhoven, Woningbehoefte onderzoek 2021;
Gemeente Geldrop-Mierlo, Woonvisie 2020 – 2028.
Ladder voor duurzame verstedelijking Harks/Bleekvelden, Geldrop
2/13
2 Conclusies
2.2 Toets Ladder voor Duurzame Verstedelijking
De locatie heeft in het bestemmingsplan de bestemming ‘Sportdoelein-
Eindconclusie
den’. Dit betekent dat de locatie een stedelijke functie heeft. In de directe omgeving liggen ook stedelijke bestemmingen, waaronder ‘Wo-
2.1 Passend binnen beleidskaders
De ontwikkeling voldoet aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking.
Het initiatief past binnen het beleid van provincie, regio en gemeente:
Het initiatief voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte.
De locatie heeft de bestemming ‘Sportdoeleinden’ en is daarmee
‘binnen bestaand stedelijk gebied’. Nader motivering op dit punt is niet
onderdeel van het stedelijk gebied.
nodig.
Het beleid streeft naar woningaanbod en plancapaciteit waarbij vraag en aanbod in evenwicht zijn. Kwantitatief gezien is er behoefte is aan extra woningen. Het initiatief draagt hier aan bij.
De gemeente Geldrop-Mierlo realiseert in de periode 2022-2030 mi-
Het is niet de verwachting dat er als gevolg van het initiatief onaanvaardbare leegstandseffecten optreden.
nimaal 1.465 woningen. Hiervan worden 975 woningen binnen het betaalbare segment en 440 woningen binnen de sociale huur gerea-
In de paragrafen hierna lichten we deze conclusie toe.
liseerd. Met name onder starters is grote behoefte aan betaalbare woningen. Het initiatief geeft hier invulling aan.
In beperkte mate is ook behoefte aan woningen in een duurder segment. Dit draagt bovendien bij aan de doorstoming op de woningmarkt. Het initiatief geeft hier invulling aan.
één- en tweepersoonshuishoudens. De focus ligt bij starters en senioren. Het initiatief sluit hier bij aan.
De Ladder is verplicht als een stedelijke ontwikkeling 'nieuw' is. Daarvan is sprake als wonen niet is toegestaan binnen het huidige bestemmingsplan of als het initiatief niet voldoet aan randvoorwaarden binnen het bestemmingsplan (woningaantallen, bouwvlak etc.)
De bevolking vergrijst en daarom is er een passend woningaanbod voor iedere levensfase nodig. Levensloopbestendig bouwen is een belangrijk criterium bij nieuwbouw. Het initiatief realiseert appartementen. Dit is een levensloopbestendige woonvorm. Dit sluit aan bij het beleid.
Ruimtelijk verzorgingsgebied Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte aan het woningbouwprogramma bevatten. De behoefte wordt bepaald binnen het ruimtelijk relevante verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling. De aard en omvang hiervan zijn leidend voor het ruimtelijke verzorgingsgebied. Verhuisbewegingen binnen en tussen gemeenten geven hiervoor een goede indicatie.
De wijziging van de demografie heeft impact op de woningvoorraad. Bij nieuwbouw dienen meer woningen te worden gerealiseerd voor
Nieuwe stedelijke ontwikkeling, bestaand stedelijk gebied De aard en omvang van een woningbouwontwikkeling bepalen of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Vanaf 12 woningen geldt een initiatief als een stedelijke ontwikkeling die ‘ladderplichtig’ is.
nen’, ‘Detailhandel’ en ‘Maatschappelijk”. Hierdoor is sprake van ligging
In Geldrop-Mierlo zijn appartementen slechts toegestaan in en nabij het centrum van Geldrop. De beoogde locatie van het initiatief ligt
Conclusie: Voor de onderbouwing van de behoefte is er gekeken naar de relevante regio. Hiervoor is gekeken naar de woningmarktregio, die gedefinieerd wordt op basis van verhuisbewegingen. De gemeente Geldrop-Mierlo is het primaire verzorgingsgebied.. Het Stedelijk gebied
Bij de locatieafweging (binnen of buiten bestaand stedelijk gebied) wordt gekeken of de locatie een stedelijke bestemming heeft. Bestaand stedelijk gebied is het ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’.
Eindhoven (gemeenten Best, Eindhoven, Helmond, Nuenen, Oirschot, Son en Breugel, Veldhoven en Waalre) vormen het secundair verzorgingsgebied.
nabij het centrum van Geldrop en sluit dus aan bij het beleid.
Voor het behoud en bevorderen van de vitaliteit en leefbaarheid in kernen en wijken hebben de wijkontwikkelplannen een belangrijke
Conclusie: Het initiatief is een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De ont-
rol. Met de wijk Braakhuizen Zuid is een start gemaakt. Deze dient
wikkeling is niet toegestaan in het huidige bestemmingsplan en er wor-
als pilot voor Geldrop-Mierlo. De ontwikkeling de Bleekvelden is
den 12 of meer woningen toegevoegd.
hierin opgenomen. Het initiatief geeft hier invulling aan.
Ladder voor duurzame verstedelijking Harks/Bleekvelden, Geldrop
3/13
Kwantitatieve behoefte aangetoond
Kwalitatieve behoefte aangetoond
Bij de kwantitatieve behoefte gaat het om aantallen benodigde woningen. De behoefte aan een woningbouwontwikkeling wordt bepaald door de langetermijnprognose van de vraag naar woningen af te zetten tegen de bestaande plancapaciteit om in die vraag te voorzien. In veel provincies en regio's zijn prognosemodellen beschikbaar die bruikbaar zijn om de behoefte te bepalen.
De kwalitatieve behoefte gaat over specifieke woningtypen, eigendomssituaties, segmenten, doelgroepen en woonmilieus. De kwalitatieve behoefte volgt onder andere uit de planinformatie, de lokale vraag-aanbodstructuur, trends en ontwikkelingen en beleidskaders. Kortom: de kwalitatieve ‘meerwaarde’ van het plan. Vooral in krimpgebieden is er soms geen kwantitatieve behoefte, maar is vaak wel sprake van kwalitatieve behoefte aan bepaalde typen woningen. Denk aan levensloopbestendige woningen en betaalbare woningen.
Conclusie: De beoogde ontwikkeling van maximaal 51 woningen voorniveau.
Conclusie: Het initiatief om 51 woningen te realiseren in het betaalbare
Het aantal inwoners en huishoudens in de gemeente Geldrop-Mierlo
koopsegment en in beperkte mate in het dure koopsegment, met name
en het Stedelijk Gebied Eindhoven neemt de komende jaren toe.
geschikt voor starters, ouderen en kleinschalige huishoudens in alge-
De harde plancapaciteit voor gemeente Geldrop-Mierlo is niet vol-
mene zin voorziet in een kwalitatieve behoefte.
doende om in de behoefte te voorzien. De harde plancapaciteit bedraagt circa 375 woningen, tegenover een behoefte van circa 1.200 woningen.
Zowel op regionaal als gemeentelijk niveau is er vraag naar levensloopbestendige (nultreden) woningen, geschikt voor ouderen.
Door de vergrijzing en individualisering groeit het aantal alleenstaanden en daarmee het aantal eenpersoonshuishoudens. Hier-
om invulling te geven aan de behoefte. Er is behoefte aan circa
door stijgt de vraag naar kleinere woningen, waaronder apparte-
31.000 extra woningen. De harde plancapaciteit is slechts circa
menten. Het initiatief dat uitsluitend voorziet in appartementen sluit
lijk Gebied Eindhoven een hogere woondruk dan gemeente Gel-
Ook in het Stedelijk gebied Eindhoven is onvoldoende plancapaciteit
17.700 woningen. Daarnaast hebben veel gemeenten in Het Stede-
Tot slot mag een planontwikkeling niet tot onaanvaardbare (leegstands)effecten leiden. Oftewel: dusdanige leegstand dat dit het goede woon-, leef- en ondernemersklimaat aantast. In de praktijk gebeurt dit zelden, ook vanwege de grote woningnood in Nederland.
Conclusie: Het is niet de verwachting dat er als gevolg van het realiseren van maximaal 51 woningen onaanvaardbare leegstandseffecten zul-
ziet in een kwantitatieve behoefte, zowel op gemeentelijk als regionaal
Geen onaanvaardbare leegstandseffecten
len optreden. De woningbehoefte is immers dusdanig groot dat ook na het realiseren van het planinitiatief behoefte blijft bestaan voor het realiseren van nieuwe woningen (o.a. woningbouwontwikkelingen Mierloseweg 28-38 en Mierloseweg 40). Een gezonde woningmarkt heeft bovendien 2% leegstand (frictieleegstand). De gemeente Geldrop-Mierlo en het Stedelijk Gebied Eindhoven hadden in 2022 beide een leegstand van circa 2%.
aan bij deze behoefte.
Er is sprake van een uitbreidingsbehoefte voor kleinere betaalbare
drop-Mierlo. Hierdoor is het aannemelijk dat huishoudens uitwijken
woningen (zoals appartementen). In het koopsegment worden voor-
naar gemeente Geldrop-Mierlo.
wal middeldure en dure woningen gerealiseerd. Toevoegen van be-
Ook uit de woondeal van het Stedelijk Gebied Eindhoven blijkt een
taalbare koopwoningen is daarom wenselijk om een goede variëteit
behoefte aan extra woningen.
te behouden. In beperkte mate is ook behoefte aan woningen in een duurder segment. Het initiatief sluit aan bij deze behoefte.
De conclusie is dat er voldoende behoefte is voor de toevoeging van 51
Gemeente Geldrop-Mierlo kent een relatief grote vervangings- en/of
woningen. Daarbij is ook rekening gehouden met nabijgelegen woning-
transformatie opgave, vooral in Coevering, delen van Braakhuizen
bouwontwikkelingen aan de Mierloseweg 28-38 en Mierloseweg 40. Ook
en Akert. Het initiatief, gevestigd in de wijk Braakhuizen, geeft invul-
daarvoor is voldoende behoefte.
ling aan deze opgave.
Ladder voor duurzame verstedelijking Harks/Bleekvelden, Geldrop
4/13
Bijlage 1: Onderbouwing woningbouwbehoefte B1.1 Afbakening verzorgingsgebied Het verzorgingsgebied is het gebied waarbinnen vraag en aanbod van woonruimte plaatsvindt, ook wel de woningmarkt. De woningmarkt verschilt per initiatief en valt niet per definitie samen met een bestuurlijke regio. Een belangrijke indicator voor het functioneren van de regionale woningmarkt is het aantal verhuisbewegingen/migratiestromen binnen en naar de betreffende gemeente/woonplaats. Tabel 2: Verhuisbewegingen gemeente Geldrop-Mierlo Verhuisbewegingen
Gemeenten
Relatief
Binnen gemeente Geldrop-Mierlo
Geldrop-Mierlo
39%
Vanuit Stedelijk Gebied Eindhoven
Best, Eindhoven, Hel-
40%
Figuur 2: Verhuisbewegingen naar Geldrop-Mierlo overzicht
mond, Nuenen, Oirschot, Son en Breugel, Veldhoven en Waalre Totaal aantal verhuisbewegingen
79%
Tabel 2 toont dat circa 39% van de verhuisbewegingen in de gemeente Geldrop-Mierlo afkomstig is uit de eigen gemeente. De gemeente Gel-
.
drop-Mierlo het primaire verzorgingsgebied. Samen met gemeenten Best, Eindhoven, Helmond, Nuenen, Oirschot, Son en Breugel, Veldhoven en Waalre vormt gemeente Geldrop-Mierlo het Stedelijk Gebied Eindhoven. Deze regio is het secundaire verzorgingsgebied. Circa 40% van de verhuisbewegingen naar Geldrop-Mierlo komt hier vandaan. De meeste verhuisbewegingen vanuit het Stedelijk Gebied Eindhoven zijn afkomstig uit Eindhoven (27%).
Ladder voor duurzame verstedelijking Harks/Bleekvelden, Geldrop
5/13
B1.2 Kwantitatieve behoefte
Stedelijk Gebied Eindhoven valt op dat de regionale bevolkings- en
In deze paragraaf is de kwantitatieve behoefte in beeld gebracht. In ta-
huishoudensgroei verhoudingsgewijs groter is dan in de gemeente
gen, waarvan 375 woningen behoren tot de harde plancapaciteit.
bel 2 is de vraagbehoefte aan woningen afgezet tegen het huidige aan-
Geldrop-Mierlo. Mogelijk zorgt dit voor enige ‘overloop’ van woning-
Als de harde plancapaciteit (rij D) wordt afgetrokken van de beno-
bod en de nog te ontwikkelen woningen (harde plancapaciteit). Door de
zoekenden naar gemeente Geldrop-Mierlo.
digde woningvoorraad (rij C) is in gemeente Geldrop-Mierlo sprake
In de gemeente Geldrop-Mierlo en Stedelijk Gebied Eindhoven is
van een aanvullende woningbehoefte van circa 845 woningen (zie rij
sprake van een groei van de benodigde woningvoorraad (zie rij C).
F). Dit is de ruimte in de gemeente die nog kan worden ingevuld met
De plancapaciteit3 betreft woningen die zijn voorzien in alle woningbouwplannen. Er wordt een onderscheid gemaakt in harde en
(harde) woningbouwplannen.
woningbehoefte te verminderen met de harde plancapaciteit blijkt of er nog kwantitatieve behoefte is aan extra woningen. Uit de kwantitatieve behoefteraming uit tabel 2 blijkt het volgende: Het aantal inwoners en het aantal huishoudens neemt toe, zowel
De totale plancapaciteit in gemeente Geldrop-Mierlo is 1.460 wonin-
De totale plancapaciteit in de regio Stedelijk gebied Eindhoven is
in de gemeente Geldrop-Mierlo als het Stedelijk Gebied Eindhoven.
zachte plancapaciteit. De handreiking bij de Ladder schrijft voor
47.015 woningen, waarvan 17.705 woningen behoren tot de harde
Het aantal huishoudens groeit iets sneller. Dit betekent dat de ge-
dat de harde plancapaciteit wordt verrekend in de behoefteraming.
plancapaciteit (rij D). Als de harde plancapaciteit wordt afgetrokken
middelde omvang van huishoudens afneemt.1. Het toekomstig aantal huishoudens bepaalt grotendeels de beno-
Dit zijn plannen in een vergevorderd stadium. De zachte plancapaci-
van de benodigde woningvoorraad (rij C) is in de secundaire regio
teit is minder relevant. Deze plannen bevinden zich nog in de idee-
sprake van een aanvullende woningbehoefte van circa 13.244 wo-
digde woningvoorraad2 (zie rij C). Kijkend naar de gehele regio
of ontwerpfase. Ervaring leert dat diverse zachte plannen uiteindelijk
ningen (zie rij F). Dit is de ruimte die nog kan worden ingevuld met
niet tot uitvoering worden gebracht.
(harde) woningbouwplannen.
Tabel 3: Kwantitatieve behoefteraming woningen in verzorgingsgebied
Gemeente Geldrop-Mierlo
Regio Stedelijk gebied Eindhoven
2022
2032
Ontwikkeling
2022
2032
Ontwikkeling
A. Inwonertal
40.131
41.320
+3%
526.651
571.415
+8%
B. Huishoudens
18.104
18.775
+4%
251.340
279.670
+11%
C. Benodigde wo-
18.120
19.340
+1.220
243.846
274.795
+30.949
ningvoorraad D. Harde plancapaci-
375
17.705
1.085
29.310
teit tot 2032 E. Zachte plancapaciteit tot 2032 F. Aanvullende woFiguur 3: Demografische ontwikkeling gemeente Geldrop-Mierlo 1 2 3
+845
+13.244
ningbehoefte = C-D
Opendata CBS, bevolking en huishoudens Primos prognose, Woningvoorraad Provincie Noord-Brabant. Monitor Bevolking en wonen. (2021)
Ladder voor duurzame verstedelijking Harks/Bleekvelden, Geldrop
6/13
Opgave uit de Woondeal Zuidoost-Brabant Landelijk bestaat de ambitie om ruim 900.000 woningen te realiseWoondruk-index
ren om het woningtekort te verminderen. Deze ambitie is uitgewerkt
De woondruk-index4 is een modelmatige benadering voor het bepalen
in verschillende regionale woondeals. Iedere regio heeft de opgave
van de vraag of er een tekort is aan woningen in een gebied. Het model
om een bepaald aantal woningen te realiseren en verdeelt dit onder
resulteert in het aantal potentiële huishoudens per 100 woningen. Op
subregio’s (zoals op gemeenteniveau). Gemeente Geldrop-Mierlo
het moment dat er meer dan 100 potentiële huishoudens per 100 inwo-
valt onder woondeal Zuidoost-Brabant. Daarin wordt het volgende
ners zijn is er sprake van een tekort aan woningen. Hoe hoger het aan-
vermeldt over de woningbouwambitie:
tal potentiële huishoudens, hoe hoger de woondruk. Met name in de
Regio Zuidoost-Brabant heeft de opgave om tot 2030 bruto
Randstad is de woondruk zeer hoog. Uitschieters zoals Amsterdam en
circa 45.130 woningen te realiseren. De bruto woningbouwop-
Amstelveel kennen een woondruk van circa 150 potentiële huishoudens
gave is niet gecorrigeerd met sloop. De regio Zuidoost-Brabant
per 100 woningen. De gemeente Geldrop-Mierlo kent een woondruk van
heeft 25.650 woningen in de harde plancapaciteit en heeft
circa 108 potentiele huishoudens per 100 woningen.
daarom de opgave om de harde plancapaciteit uit te breiden met 19.480 woningen.
De woondruk in de gemeenten die behoren tot het secundair verzor-
Het secundair verzorgingsgebied regio Stedelijk gebied Eindho-
gingsgebied van gemeente Geldrop-Mierlo is gemiddeld 136 huishou-
ven heeft de opgave om tot 2030 bruto 35.920 woningen te rea-
dens per 100 woningen. Dit betekent dat de woondruk en het woningte-
liseren. Deze regio heeft 20.950 woningen in de harde planca-
kort in het secundair verzorgingsgebied gemiddeld groter is dan in ge-
paciteit en heeft daarom de opgave om de harde plancapaciteit
meente Geldrop-Mierlo. Dit heeft invloed op de woningmarkt van de ge-
uit te breiden met 14.970 woningen.
meente Geldrop-Mierlo, aangezien huishoudens van omliggende ge-
Gemeente Geldrop-Mierlo heeft de opgave om tot 2030 bruto
meenten naar verwachting zullen uitwijken naar gemeente Geldrop-
1.575 woningen te realiseren. Gemeente Geldrop-Mierlo heeft
Mierlo vanwege de lagere woondruk.
880 woningen in de harde plancapaciteit en heeft daarom de opgave om de harde plancapaciteit uit te breiden met 695 woningen.
Figuur 4: Woondruk Nederland
4
Atlas voor gemeenten 2022, wonen
Ladder voor duurzame verstedelijking Harks/Bleekvelden, Geldrop
7/13
B1.3 Kwalitatieve behoefte In deze paragraaf is de kwalitatieve behoefte in beeld gebracht. Dit is gedaan aan de hand van het woningbehoefteonderzoek van het Stedelijk Gebied Eindhoven en de woonvisie van de gemeente GeldropMierlo. Daarmee is ook het bestaande kwalitatieve aanbod en vraag betrokken in het onderzoek en is het initiatief op basis van deze resultaten afgewogen, conform de richtlijnen van de ladder. Trends en ontwikkelingen Figuur 5 toont de belangrijkste trends en ontwikkelingen voor de Nederlandse woningmarkt. In de basis zijn drie verschillende doelgroepen te onderscheiden: starters, gezinnen en ouderen. Deze doelgroepen hebben verschillende wensen en knelpunten. Voor het initiatief is het van belang om de beoogde doelgroep inzichtelijk te hebben. Op deze manier kan worden gekeken of het initiatief aansluit op de wensen van de doelgroep. Het initiatief betreft het realiseren van 51 appartementen, vooral geschikt voor starters, ouderen en kleinschalige huishoudens in algemene zin.
Starters: Starters zijn tevreden met kleinere woningen en vinden vooral betaalbaarheid belangrijk. Het initiatief voorziet grotendeels in betaalbare appartementen en sluit aan bij de behoefte van starters.
Ouderen: Ouderen willen een levensloopbestendige woning. Appartementen voldoen hier aan. Het initiatief sluit hierbij aan en zorgt bovendien voor doorstroming op de woningmarkt. Het inkomen van ouderen is divers. Voor deze groep zijn zowel de betaalbare als de dure appartementen geschikt.
Figuur 5: Trends Nederlandse woningmarkt
Ladder voor duurzame verstedelijking Harks/Bleekvelden, Geldrop
8/13
Kwalitatief aanbod
Kwalitatieve behoefte
De behoefte aan vrijesectorhuur richt zich voornamelijk op woningen in de (lage) middenhuur tot € 1.000,-. Van de vraag naar vrijesector-
7
De gemeente Geldrop-Mierlo heeft circa 18.1205 woningen. De woning-
Woningbehoefteonderzoek Stedelijk gebied Eindhoven
voorraad is als volgt opgebouwd:
Het Stedelijk Gebied Eindhoven werkt regionaal samen aan wonen. Om
huur gaat circa 60% uit naar een woning in de lage middenhuur,
Circa 79% van de woningvoorraad betreft een eengezinswoning en
het effect van de doorstroming op de woningvraag te duiden worden er
circa 25 tot 30% naar hoge middenhuur en circa 15% naar een wo-
21% een meersgezinswoning.
twee scenario’s voor de woningbehoefte gebied Eindhoven gehanteerd.
ning in de dure huur. Het betreft vooral een vraag afkomstig van al-
Circa 66% van de woningvoorraad is een koopwoning en 34% een
Hierbij geldt het volgende:
huurwoning. Daarbij is circa 26% van de huurwoningvoorraad in be-
De behoefte voor grondgebonden woningen in het sociale huurseg-
leenstaanden en stellen.
De behoefte aan vrijesectorhuur richt zich voornamelijk op (nul-tre-
zit is van een woningbouwcorporatie en 8% particuliere huurwonin-
ment in het SGE is sterk afhankelijk van de doorstroming. De ver-
den) appartementen. Er is een behoefte aan appartementen en nul-
gen betreffen.
wachting is wanneer huishoudens kunnen doorstromen er een over-
tredenwoningen in vrijwel alle prijsklassen.
Het meest voorkomende type woning is de rijwoning (40,5%) ge-
schot ontstaat door relatief veel grondgebonden sociale huur. Naar-
volgd door appartementen (21,1%). Verder betreft 17,3% een hoek-
mate de doorstroming afneemt neemt de behoefte voor grondge-
Woonvisie Geldrop-Mierlo 2020 – 20288
huis, 13% een vrijstaande woning en 8,1% een tweekapper6.
bonden sociale huur toe tot circa 6.450 woningen tot 2040.
De woonvisie biedt een doorkijk naar de belangrijkste ontwikkelingen en
Er is sprake van een uitbreidingsbehoefte voor appartementen in
uitdagingen op het gebied van ‘wonen’. Door diverse ontwikkelingen op
het sociale huursegment. Voor de sociale koop is er tot 2040 een
economisch, sociaal en demografisch gebied ontstaat er een behoefte-
opgave voor gemiddeld 7.170 woningen.
verandering op de woningmarkt. De woonvisie bestaat uit twee delen.
De ambities zijn te beschreven in bijlage 2 (beleidskaders). Over de ontwikkelingen en trends vermeldt de woonvisie van gemeente GeldropMierlo het volgende:
In de gemeente Geldrop-Mierlo is er sprake van vergrijzing. De groep inwoners van 60+ neemt tot 2040 toe met 25%. Dit komt in 2040 uit op bijna 34%. De verwachting is dat de groep 40 jaar of jonger min of meer stabiel blijft en lijkt Geldrop-Mierlo minder geconfronteerd te worden met ontgroening van de bevolking.
Door de vergrijzing en individualisering groeit het aantal alleenstaanden en eenpersoonshuishoudens op de woningmarkt.
De sociale huursector heeft een groot aandeel in de woningvoorraad van Geldrop-Mierlo: ongeveer 90% van alle huurwoningen en 32% van de totale woningvoorraad is sociale huur. Dat betekent dat het aandeel middenhuur en dure huurwoningen relatief beperkt is.
Figuur 6: Verdeling woningvoorraad naar eigendom gemeente Geldrop Mierlo
5 6 7 8
Figuur 7: Verdeling woningvoorraad naar eigendom gemeente Geldrop-Mierlo
Tot 2024 worden er vooral middeldure tot dure koopwoningen gerealiseerd en wat betreft huurwoningen vooral goedkope (sociale)- en
CBS statline, voorraad woningen Geodienst, nieuwbouwmonitor Woningbehoefteonderzoeken Stedelijk gebied Eindhoven 2021 Woonvisie Geldrop-Mierlo 2020 2028
Ladder voor duurzame verstedelijking Harks/Bleekvelden, Geldrop
9/13
middeldure huurwoningen. Ruim 57% van alle geplande nieuwbouw betreft nul-treden (geschikte) woningen.
Op basis van het woonbehoefteonderzoek is er vraag naar levensloopbestendig (nultreden) woningen, geschikt voor ouderen. Maar ook een toenemende vraag naar kleinere betaalbare woningen. Dit kunnen zowel grondgebonden woningen zijn als appartementen.
Gemeente Geldrop-Mierlo kent een relatief grote vervangings- en/of transformatie opgave, vooral in Coevering, delen van Braakhuizen en Akert. Het initiatief is gevestigd binnen de wijk Braakhuizen.
Leegstand Volgens het Dashboard Leegstand van het CBS9 stonden er in 2022 ongeveer 350 woningen leeg in de gemeente Geldrop-Mierlo. Dit is 2% van de totale woningvoorraad. De leegstand in de regio Stedelijk gebied Eindhoven bedraagt ook circa 2%. Circa 2% leegstand is noodzakelijk voor een gezonde doorstroom op de huizenmarkt (frictieleegstand).
9
Dashboard CBS, Landelijke monitor leegstand
Ladder voor duurzame verstedelijking Harks/Bleekvelden, Geldrop
10/13
Bijlage 2: Beleidskaders
die betaalbaarheidsdoelstelling is nationaal de bouw van 250.000 sociale huurwoningen, 350.000 woningen in het middensegment
voorop’; gezonde, veilige, leefbare, klimaat robuuste, natuurinclu-
Provincie Noord-Brabant
(midden huur- en koopwoningen onder de 355.000 euro), waarvan
sieve, vitale, groene en blauwe steden en dorpen. Welzijn en ge-
Omgevingsvisie en –verordening Noord-Brabant Eind 2018 hebben de Provinciale Staten de omgevingsvisie Noord-Bra-
50.000 corporatiewoningen in de middenhuur benodigd. 2. Voldoende (harde) plancapaciteit en tijdige vergunningsverle-
bant vastgesteld. De Interim omgevingsverordening is van begin 2020 (geconsolideerd, 01-03-2020). Met de omgevingsvisie en verordening leefomgeving er in 2050 uit zal zien. De provincie streeft naar duurzame verstedelijking. Zorgvuldig ruimtegebruik is het uitgangspunt. Een stedelijke ontwikkeling voor wonen vindt bied wordt zo goed als mogelijk benut. Hierbij wordt ook gekeken naar eventuele hergebruiksmogelijkheden van leegstaand of leegkomend erftera. Vanuit de Ladder voor duurzame verstedelijking gelden voorwaarden. Bij woningbouw zijn omvang en ligging van de ontwikkeling belangrijke punten. De bouw van een enkele woning heeft andere gevolgen
Bestuurlijke afspraken woningbouw Rijk-provincie 2022-2030 Om het huidige woningtekort aan te pakken, is het noodzakelijk de komende jaren versneld meer woningen bij te bouwen. Deze afspraken zijn een uitwerking van het programma Woningbouw. Gedeputeerde Staten (GS) en de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke ordening (VRO) bevestigen dat ze gezamenlijk alle inspanningen zullen ver-
mende jaren versneld meer woningen te bouwen. Met het programma Woningbouw zet de minister voor VRO nationaal in op de bouw van in totaal landelijk 900.000 woningen tot en met 2030. Het streven is dat twee derde van deze woningen betaalbaar is. Voor
en dorpen worden benut om in het bestaande bebouwde gebied (snel) woningen te realiseren.
Bij woningbouwontwikkelingen wordt de brede integrale Brabantse
samen met gemeenten in dat de totaal beschikbare plancapaciteit
opgave voorop gezet. Uitleglocaties worden alleen gerealiseerd
voldoende is voor de realisatie van de afgesproken kwantitatieve en
daar waar dat bijdraagt aan kwaliteit van dorpen, landschap of groen/blauwe opgaven.
Bouwen naar behoefte en bieden verscheidenheid in woonmilieus.
voorraad: Het toewerken naar meer balans in de woningvoorraad in
De totale woningvoorraad past bij de groei in eenpersoonshuishou-
de provincie en een evenwichtige verdeling van de opgave tussen
dens, senioren en migranten. Trends in demografie, economie en
gemeenten binnen de regio. Deze evenwichtige verdeling is gericht
op maatschappelijke gebied worden opgevolgd in de woningbouw.
ningvoorraad zowel in regionaal verband als per gemeente. Dit stre-
Voortgangsrapportage Brabantse Agenda Wonen (2022)
ven is opgenomen in het nationale beleidsprogramma ‘Een thuis
In de Brabantse Agenda Wonen wordt beschreven dat Noord-Brabant
voor iedereen’.
nog een flinke woningbouwopgave heeft, met een sterk accent op de eerstkomende 10 tot 15 jaar (+120.000 woningen tot 2030). Dit beleids-
Verstedelijkingsstrategie Brabant 2040
stuk sluit aan bij de ambitie van de provincie te blijven behoren tot de
De dynamiek in stedelijk Brabant is groot. Er ligt een forse bouw-, trans-
top van Europese kennis- en innovatieregio’s. Vanuit deze ambitie is het
formatie- en herstructureringsopgave. Met de verstedelijkingstrategie
van belang dat regionale woningmarkten goed functioneren en wonen
zijn de belangen en opgaven afgewogen, zodat de hoofddoelen uit de
optimaal bijdraagt aan versterking van de kwaliteiten van Brabant.
omgevingsvisie gerealiseerd kunnen worden en zowel stad als landschap worden versterkt.
Met de actielijnen en principes uit de agenda als insteek wordt jaarlijks –
In 2050 zijn er naar verwachting ruim 2,8 miljoen Brabanders. Het
via een voortgangsrapportage – verslag gedaan van de woningmarkt-
aantal 75plussers zal (iets meer dan) verdubbelen. Ook is er sprake
ontwikkelingen in onze provincie. De belangrijkste ontwikkelingen zijn
van huishoudensverdunning. Er zijn tot 2040 bijna 220.000 nieuwe
als volgt:
woningen nodig in heel Brabant.
richten om afspraken uit te voeren. De belangrijkste afspraken zijn: 1. Woningbouwopgave: van landelijke naar provinciale opgave: Om het huidige woningtekort aan te pakken, is het nodig om de ko-
Bestaande voorzieningen, opgaven, kansen en behoeften in wijken
op het streven naar 30% sociale huurwoningen in de bestaande wo-
goed, zoals industriële complexen, kloosters, verzorgingshuizen et ce-
dan een grote herstructurerings- of inbreidingslocatie.
Voldoende plancapaciteit is cruciaal voor het bouwen van woningen.
kwalitatieve provinciale woningbouwopgave. 3. Toewerken naar meer balans in de sociale huur in de woning-
in beginsel plaats binnen stedelijk gebied. De ruimte binnen stedelijk ge-
zondheid zijn daarbij uitgangspunt.
ning voor realisatie van de provinciale woningbouwopgave: De primaire verantwoordelijkheid ligt bij de gemeenten. GS zet zich
formuleert de provincie haar ambitie over hoe zij wil dat de Brabantse
Eén van de drie kernwaarde is ‘Kwaliteit van leven staat in Brabant
Het Rijk zet nadrukkelijk in op verdere versnelling van de woning-
De Brabantse woningvoorraad bestaat voor 75% uit ruime woningen
bouw. Met als voornaamste doel bestaande woningtekorten ver-
voor gezinnen (van gemiddeld 146 m2). De uitdaging van de ko-
sneld terug te dringen, wil het Rijk de (geraamde) woningbouwaan-
mende decennia is bouwen om vitaal oud te kunnen worden. Dit
tallen voor de eerstkomende tien jaar al in negen jaar realiseren.
door kleinere woningen, minder onderhoud, meer gelijkvloers, meer service en dichter bij voorzieningen of zorgconcepten.
Ladder voor duurzame verstedelijking Harks/Bleekvelden, Geldrop
11/13
Voor Brabant betekent dit, dat er in de periode 2022 t/m 2030 (in ne-
Het SGE telt momenteel ruim 520.000 inwoners. De verwachting is
huur, minimaal 16% middenhuur en minimaal 20% betaalbare koop-
gen jaar tijd dus) gemiddeld genomen jaarlijks ruim 13.000 wonin-
dat dit tot 2050 zal doorgroeien (Circa +19%). Om deze groei te ac-
woningen. Specifieke aandacht is nodig voor de ondersteuning van
gen (netto) aan de voorraad moeten worden toegevoegd.
commoderen zijn afspraken gemaakt over de realisatie van in totaal
de woonbehoeften van ouderen. Het regionale aandeel in deze op-
Naast versnelling van het bouwtempo is het van belang het woning-
62.000 woningen in het SGE tot 2040.
gave is 6.730 nul-tredenwoningen en 2.810 geclusterde woonvor-
De opgave is nu het profiel van de Brainport te versterken en ver-
men.
bouwprogramma optimaal in te (blijven) zetten voor versterking van
de omgevingskwaliteit in steden en dorpen (inbreiden, herstructure-
breden en klaar te maken voor de toekomst. De economische groei
ren, transformeren) en het herbestemmen van leegstaand vastgoed.
vindt vooral in het SGE plaats, wat leidt tot een toename van 72.000
nimaal 1.465 woningen. Hiervan worden 975 woningen binnen het
arbeidsplaatsen. De stevige economische groei leidt tot een opgave
betaalbare segment en 440 woningen binnen de sociale huur gerea-
van circa 73.000 nieuwe woningen tot 2040 in de Brainportregio.
liseerd.
Regio Stedelijk gebied Eindhoven
Doel is een gevarieerd woningaanbod waarbij de steden, regionale
De gemeente Geldrop-Mierlo realiseert in de periode 2022-2030 mi-
De bouwlocaties centrumimpuls Geldrop en Luchen Mierlo zijn aan-
Ontwikkelingsstrategie Zuidoost-Brabant (2022)
kernen en dorpen complementair aan elkaar zijn. Enige verdichting
gewezen als sleutelprojecten. Dit zijn locaties die een wezenlijke bij-
Een evenwichtige schaalsprong in Zuidoost-Brabant vraagt om een ge-
en transformatie draagt bij aan de kwaliteit, maar zodra een opti-
drage leveren aan de lokale en regionale woningbouwopgave, zo-
zamenlijke ontwikkelstrategie. De focus ligt op de schaalsprong met be-
mum bereikt is komt de identiteit onder druk.
wel kwalitatief als kwantitatief.
trekking tot wonen, werken en mobiliteit. Regionale woondeal Stedelijk gebied Eindhoven (2023)
Visie op wonen Stedelijk gebied Eindhoven (2019)
De principes op het gebied van wonen zijn als volgt:
De woondeal is een afspraak tussen de regio Stedelijk gebied Eindho-
Met deze gezamenlijke visie op wonen worden de ambities neergezet
Focus op inbreiding en transformatie en kwalitatief ‘aanbreiden’ ge-
ven, provincie Noord-Brabant en Ministerie BZK. De Brainport Eindho-
binnen het SGE, zowel op middellange termijn als op lange termijn. Het
richt op een kwaliteitsslag en koppelkansen met andere opgaven;
ven heeft zich de voorbije jaren ontwikkeld tot een van de krachtigste
is aan iedere gemeente afzonderlijk om deze lijn te vertalen naar lokaal
Na afronding van ‘majeure locaties’ wordt er in principe niet meer
motoren van de Nederlandse economie. Daardoor groeit de regio hard.
woonbeleid. De ambities en ontwikkelingen zijn onder meer:
gekozen voor uitleglocaties, maar voor versterking van bestaande
Dit vertaalt zich onder andere in een grote woningbouwopgave. De rele-
steden en (regionale) kernen;
vante punten worden benoemd:
kende inwoners werkt binnen het SGE (Huidig 82%). Dit is goed
Focus op levendige wijken, dorpen en kernen en sociale inclusiviteit;
Op nationaal niveau wordt er ingezet op de realisatie van 900.000
voor de economische aantrekkelijkheid en dit wordt gefaciliteerd
woningen tot en met 2030. Daarbij is het streven dat ten minste
door mobiliteit, duurzaamheid en leefbaarheid.
Toekomstbestendig bouwen in dorpen en steden.
twee derde van de nieuwbouwwoningen betaalbaar zijn. Daarom is
In 2040 is het SGE een compleet stedelijk gebied, 90% van de wer-
De wijziging van de demografie vraagt wat van de woningvoorraad.
nationaal de bouw van 250.000 sociale corporatiewoningen en
In de nieuwbouw dienen woningen gerealiseerd te worden voor 1-
350.000 woningen in het middensegment nodig.
en 2-persoonshuishoudens, maar ook binnen de bestaande woning-
De ambitie van de regio Zuidoost-Brabant is om meer woningen te
voorraad zijn aanpassingen noodzakelijk. Zoals het levensloopbe-
woon- en leefomgeving en een brede welvaart.
realiseren (70.000 tot 90.000), zodat het woningtekort sneller wordt
stendig maken.
Het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE):
ingelopen. Voldoende, passende woningbouw op goede locaties is
Het SGE wil door ontwikkelen naar één slim, gezond en inclusief
noodzakelijk om te voorzien in de woningbehoeften, maar ook voor
wordt op een inclusieve en gezonde samenleving. Belangrijke facto-
stedelijk gebied voor alle huidige en toekomstige inwoners. Brede
het behoud en versterken van de economische kracht van de regio
ren die hierbij een rol spelen zijn de sociale opbouw van een wijk,
welvaart is hierbij het uitgangspunt.
en het behoud van de vitaliteit van de steden en dorpen.
de verhouding huur-koopwoningen, de differentiatie in prijsklassen
De regio realiseert in de periode 2022-2030 minimaal 45.135 wonin-
en de mate van maatschappelijke participatie.
Er wordt ingezet op een evenwichtig en samenhangend ruimtelijk- economisch netwerk waarin inwoners, ondernemers, studenten, werkenden en bezoekers gezamenlijk zorgen voor economische voorspoed, prettige
gen. De woningbouwrealisatie bestaat uit minimaal 30% sociale
Een sterke regio en sterke woonmilieus betekent dat er ingezet
Een woningmarkt die in balans is, zowel in de huur als de koop, is van belang om de woningmarkt toegankelijk te houden voor alle
Ladder voor duurzame verstedelijking Harks/Bleekvelden, Geldrop
12/13
huishoudens. Binnen het SGE wordt samengewerkt via een portaal
Geldrop-Mierlo zet in op het beperkt toevoegen van sociale wonin-
in het transparant toewijzen van sociale huurwoningen. Ook biedt
gen in nieuwbouwprojecten, waarbij een mix van huur en koop het
het SGE een vangnet voor huishoudens in bijzondere situaties. Ver-
streven is. Toevoeging van sociale woningen zal per locatie en situ-
der is er een toenemende vraag naar woningen in het middenhuur-
atie beoordeeld moeten worden. Hiermee wordt de druk op de wo-
segment. Nieuwe wetgeving, waaronder de wet middenhuur, kan
ningmarkt verlicht en daarbij is enige mate van overaanbod wense-
hierin ondersteunend werken.
lijk in verband met doorstromingsfrictie. Om sociale woningbouw zo-
Het SGE wil versneld nieuwbouw realiseren, zodat de beschikbaar-
wel grondgebonden als in de vorm van appartementen mogelijk te
heid van woningen verbetert. Ook de match tussen de woonwensen
maken, kan een korting worden gegeven op de reëele marktwaarde
en aanbod dient verbeterd te worden. Er moet veel aandacht zijn
van gronden.
voor het behoud van sociale huurwoningen voor de primaire doel-
Er dient speciale aandacht te zijn voor het ontwikkelen (en behou-
groep. Daarnaast voor voldoende middensegment huur- en koopwo-
den) van middeldure huurwoningen. De vraag naar middenhuur
ningen, mede om de doorstroming op gang te houden. Hierbij ligt de
overstijgt het aanbod binnen Geldrop-Mierlo. Door voldoende aan-
aandacht op huishoudens met een zorgvraag en de groeiend aantal
bod in het middeldure huursegment te creëren worden economisch
1- en 2-persoonhuishoudens.
belangrijke doelgroepen aangetrokken tot de gemeente en komt de doorstroming beter op gang.
Gemeente Geldrop-Mierlo
Het toevoegen van appartementen wordt gezien als kans om de doorstroming verder te stimuleren. In het huidige appartementenbe-
Woonvisie Geldrop-Mierlo 2020 – 2028
leid van Geldrop-Mierlo zijn appartementen slechts toegestaan in
De woonvisie biedt een doorkijk naar de belangrijkste ontwikkelingen en
het centrum van Geldrop. Verandering van dit beleid is onvermijde-
uitdagingen op het thema ‘wonen’. Door diverse ontwikkelingen op eco-
lijk.
nomisch, sociaal en demografisch gebied ontstaat er een behoeftever-
Nieuw- en verbouwinitiatieven dienen te beantwoorden aan de toe-
andering op de woningmarkt. De woonvisie bestaat uit twee delen. De
nemende vraag naar levensloopbestendige woningen en moeten re-
ontwikkelingen en trends zijn beschreven in de kwalitatieve behoefte.
kening houden met de duurzaamheidsopgave.
Over de nieuwe ambities en beleidskaders vermeldt de woonvisie van gemeente Geldrop-Mierlo het onderstaande.
Voor het behoud en bevorderen van de vitaliteit en leefbaarheid in de kernen en wijken vervullen met name de wijkontwikkelplannen een centrale rol. Dit leidt tot een specifieke uitvoeringsagenda. Met
Het streven is om een voldoende breed en divers woningaanbod te heb-
de wijk Braakhuizen Zuid is een start gemaakt en dient als pilot voor
ben, passend bij de inwoners van Geldrop-Mierlo en de levensfase
de overige wijken in Geldrop-Mierlo. De ontwikkeling de Bleekvel-
waarin zij zich bevinden. Levensloopbestendig bouwen is een belangrijk
den is hierin opgenomen.
criterium bij nieuwbouw. Geldrop-Mierlo zet in op onder andere de volgende hoofdlijnen.
De focus en prioriteit ligt op initiatieven die voorzien in de ontwikkeling van betaalbare woningen voor 1- en 2-persoonshuishoudens, met een focus op starters en senioren.
Ladder voor duurzame verstedelijking Harks/Bleekvelden, Geldrop
13/13
Bijlage
III Verkennend bodemonderzoek
Verkennend bodemonderzoek Bleekvelden 26 te Geldrop ( Gemeente Geldrop-Mierlo)
Verkennend bodemonderzoek Bleekvelden 26 te Geldrop Aeres Milieu Projectnummer Status rapport Datum
: AM23211 : Definitief (versie 1) : 11 augustus 2023
Opdrachtgever
: Reland Burg. Verdijkplein 1 5835 AR Beugen
Opgesteld door
:
Gecontroleerd door
:
Aeres Milieu B.V. Noordhoven 4 6042 NW ROERMOND (t) 0475 – 320 000 e-mail: info@aeres-milieu.nl www.aeres-milieu.nl
2001 + 2002
Disclaimer Het onderzoek is op zorgvuldige wijze uitgevoerd volgens de algemeen gebruikelijke inzichten en methoden (opzet conform NEN 5740 en interpretatie aan de hand van de Leidraad Bodembescherming). Opgemerkt wordt dat bij een verkennend bodemonderzoek sprake is van een steekproefsgewijze bemonstering en het nemen van een beperkt aantal monsters. De mogelijkheid blijft daarom bestaan dat puntverontreinigingen, welke niet voortkomen uit het historisch onderzoek, niet door het onderzoek worden aangetoond. Daarnaast blijft het mogelijk dat lokale afwijkingen in de samenstelling van het bodemmateriaal voorkomen. Tot slot wordt erop gewezen dat het uitgevoerde bodemonderzoek een momentopname is. Het bovenstaande betekent dat Aeres Milieu op voorhand geen aansprakelijkheid accepteert voor maatregelen of mogelijke beslissingen die de opdrachtgever naar aanleiding van het door Aeres Milieu uitgevoerde bodemonderzoek neemt. Tevens wordt opgemerkt dat Aeres Milieu voor het verkrijgen van de voor het historisch onderzoek noodzakelijke informatie (mede) afhankelijk is van externe bronnen. Voor Aeres Milieu is niet te verifiëren of deze bronnen altijd volledig en zonder fouten zijn. Hierdoor kan Aeres Milieu niet instaan voor de juistheid en volledigheid van de verzamelde historische informatie.
Pagina | 2 AM23211
INHOUDSOPGAVE 1.
INLEIDING..............................................................................................................................................................................................................4
2.
VOORONDERZOEK .............................................................................................................................................................................................5 2.1
Inleiding ............................................................................................................................................................................................................5
2.2
Topografische beschrijving........................................................................................................................................................................5
2.3
Bewonings- en bebouwingsgeschiedenis ............................................................................................................................................6
2.4
Dossieronderzoek ..........................................................................................................................................................................................6
2.5
Bodemopbouw en geo(hydro)logie .........................................................................................................................................................8
2.6
Beschrijving van de onderzoekslocatie .................................................................................................................................................8
2.7
Asbest ................................................................................................................................................................................................................9
2.8
Bodemkwaliteitskaart ..................................................................................................................................................................................9
2.9
Onderzoekshypothese .................................................................................................................................................................................9
3.
ONDERZOEKSSTRATEGIE ............................................................................................................................................................................. 10 3.1
Inleiding ......................................................................................................................................................................................................... 10
3.2
Onderzoeksstrategie ................................................................................................................................................................................. 10
4.
VELDWERKZAAMHEDEN ............................................................................................................................................................................... 11 4.1
Algemeen ...................................................................................................................................................................................................... 11
4.2
Grondbemonstering ................................................................................................................................................................................... 11
4.3
Grondwatermonstername ........................................................................................................................................................................ 12
5.
LABORATORIUMONDERZOEK..................................................................................................................................................................... 13 5.1
Algemeen ...................................................................................................................................................................................................... 13
5.2
Grondmengmonsters ................................................................................................................................................................................. 13
5.3
Grondwatermonster ................................................................................................................................................................................... 15
5.4
Toetsing van de gestelde hypothese .................................................................................................................................................. 15
6.
CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN ........................................................................................................................................................... 16
Bijlagen: 1 2 3 4 5 6 7 8
Topografische en kadastrale overzichtskaart Foto’s onderzoekslocatie Situatietekening onderzoekslocatie met boorpunten Boorprofielen Verklaring veldmedewerker Toetsingstabellen en analyserapport grondmengmonsters Toetsingstabellen en analyserapport grondwatermonster Omgevingsrapportage AM23211
Pagina | 3 AM23211
1. INLEIDING In opdracht van Reland heeft Aeres Milieu een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd op de locatie: Adres onderzoekslocatie
: Bleekvelden 26 te Geldrop
Gemeente
: Geldrop-Mierlo
Kadastrale registratie
: gemeente Geldrop, sectie F, nummers 2253 en 2254
Oppervlakte
: circa 1.855 m2
Huidig gebruik van de locatie
: sportschool en parkeerplaats
Toekomstig gebruik
: appartementencomplex
Dit bodemonderzoek is uitgevoerd conform de richtlijnen van de NEN 5740. Het verkennend bodemonderzoek bestaat uit een vooronderzoek naar de historie en bodemgesteldheid van de onderzoekslocatie en aanvullend hierop een bodemonderzoek op het perceel.
Aanleiding De aanleiding voor het laten uitvoeren van dit bodemonderzoek is de voorgenomen herontwikkeling van de locatie. Ter plaatse zullen appartementen worden gerealiseerd.
Doel Het doel van het verkennend onderzoek is, middels een steekproef, het vaststellen van de actuele bodemkwaliteit ter plaatse. Het onderzoek is niet bedoeld om een exacte aard en omvang van een eventuele verontreiniging aan te geven.
Onderzoek Aeres Milieu B.V. heeft geen binding met de opdrachtgever en de onderzoekslocatie anders dan als onafhankelijk onderzoeksbureau. In hoofdstuk 2 is het vooronderzoek en de daaruit volgende onderzoekshypothese beschreven. Naar aanleiding van de opgestelde hypothese wordt in hoofdstuk 3 de onderzoeksstrategie opgesteld. In hoofdstuk 4 worden de veldwerkzaamheden (grond-
en
grondwateronderzoek)
beschreven.
Hoofdstuk
5
beschrijft
de
laboratoriumwerkzaamheden
en
de
onderzoeksresultaten. Het rapport wordt afgesloten met hoofdstuk 6, waarin de conclusies en enkele aanbevelingen staan beschreven. Bemonstering en laboratoriumonderzoek vonden plaats in juli 2023. De veldwerkzaamheden zijn uitgevoerd conform de protocollen van de BRL SIKB 2000. De chemische analyses zijn uitgevoerd door Eurofins Analytico B.V. te Barneveld. Eurofins Analytico B.V. is geaccrediteerd volgens de door de Raad voor Accreditatie gestelde criteria voor Testlaboratoria conform ISO/IEC 17025. Alle analyses zijn uitgevoerd conform Accreditatie Schema 3000 (AS3000).
Pagina | 4 AM23211
2. VOORONDERZOEK 2.1
Inleiding
Conform het onderzoeksprotocol NEN 5725 is ten behoeve van de bepaling van de onderzoeksstrategie op onderhavige locatie een vooronderzoek uitgevoerd. De resultaten van dit vooronderzoek zijn opgenomen in voorliggend hoofdstuk. De in paragraaf 2.1 t/m 2.6 opgenomen informatie is afkomstig van/uit: •
de opdrachtgever;
•
het kadaster;
•
topotijdreis.nl;
•
het dinoloket;
•
gemeente Geldrop-Mierlo;
•
omgevingsdienst Zuidoost Brabant;
•
provincie Noord Brabant;
•
terreininspectie.
In principe richt het vooronderzoek zich op alle percelen waarop het onderzoek betrekking heeft én de direct hieraan grenzende percelen. Indien een direct aangrenzend perceel smal (< 10 m breed) is, worden ook de percelen hier weer aan grenzend meegenomen. Indien de aangrenzende percelen groot zijn, wordt alleen het gedeelte van deze percelen binnen 25 meter vanaf de grens van de bodemonderzoekslocatie in beschouwing genomen, tenzij er aanleiding bestaat toch het gehele perceel te onderzoeken.
2.2
Topografische beschrijving
De onderzoekslocatie ligt aan de Bleekvelden 26 te Geldrop. Kadastraal is de locatie bekend als gemeente Geldrop, sectie F, nummers 2253 en 2254. De coördinaten volgens het R.D. stelsel zijn X = 167.376/ Y = 381.725. Zie bijlage 1 voor een topografische en kadastrale kaart. Op onderstaande luchtfoto is de globale begrenzing van de onderzoekslocatie weergegeven.
Afbeelding 1: globale begrenzing onderzoekslocatie (bron luchtfoto: PDOKviewer)
Pagina | 5 AM23211
2.3
Bewonings- en bebouwingsgeschiedenis
In het kader van het vooronderzoek is historisch kaartmateriaal bestudeerd. Uit kaartmateriaal van de geraadpleegde historische kaarten is af te leiden dat de onderzoekslocatie zelf tot in de jaren negentig van de vorige eeuw onbebouwd was. Daarna is de locatie bebouwd met de huidige bebouwing. De omliggende infrastructuur dateert ook van de jaren negentig van de vorige eeuw. Ten westen van de locatie was sinds de jaren dertig van de vorige eeuw een textielfabriek gevestigd (A. van der Heijden en Zn). Deze fabriek is in de jaren zestig van de vorige eeuw grotendeels gesloopt. Het bijbehorende kantoorgebouw is destijds behouden gebleven en is nu een monument. Vervolgens is hier een weg aangelegd (Johan Peijnenburgweg) met meer westwaarts openbaar groen. Ten noorden van de locatie bevindt zich thans een bouwmarkt. Deze is in de jaren negentig van de vorige eeuw gelijktijdig gerealiseerd met de bebouwing op de huidige onderzoekslocatie.
1920
1940
1997 1999 Afbeelding 2: geraadpleegde historische kaarten (bron kaarten: topotijdreis.nl)
2.4
1980
2021
Dossieronderzoek
Voor het verkrijgen van historische informatie van de onderzoekslocatie is op 12 juni 2023 een informatieverzoek ingediend bij de gemeente Geldrop-Mierlo. Gevraagd is naar uitgevoerde bodemonderzoeken en/of bodemsaneringen, verleende hinderwet- of milieuvergunningen, bouw- en/of sloopvergunningen, de aanwezigheid van onder- en/of bovengrondse brandstoftanks en gegevens over calamiteiten. Tevens is gevraagd of de locatie en de directe omgeving verdacht is op het voorkomen van verhoogde gehalten aan PFAS en/of GenX, of dat er ter plaatse bronlocaties bekend zijn voor PFAS of GENX. Voor de onderzoekslocatie zijn de in tabel 2.1 weergegeven (relevante) bouwvergunningen geraadpleegd. Pagina | 6 AM23211
Datum
Vergunning
Opmerkingen
01-01-1992
Bouw sprotschool + woonhuis (nr. 24)
Geen bijzonderheden met betrekking tot bodem
01-01-1996
Uitbreiding sportschool
Geen bijzonderheden met betrekking tot bodem
13-02-1996
Uitbreiding van een sportcentrum
Geen bijzonderheden met betrekking tot bodem
Tabel 2.1.: Overzicht geraadpleegde (relevante) bouwvergunningen
Voor zover bekend zijn er geen (relevante) milieuvergunningen beschikbaar. Via de website van de omgevingsdienst Zuidoost Brabant is bodeminformatie gedownload van de locatie en directe omgeving. De bodemrapportage van de omgevingsdienst is opgenomen in bijlage 8. Uit de rapportage blijkt dat in de omgeving diverse onderzoeken zijn uitgevoerd. De relevante onderzoeken zijn door de gemeente Geldrop-Mierlo ter beschikking gesteld. Binnen het plangebied en in de directe omgeving zijn de in tabel 2.2 weergegeven bodemonderzoeken uitgevoerd. Kenmerk
Bijzonderheden
Gecombineerd onderzoek