Document · PDF

BP Bezorgershof Geldop - Bijlagen toelichting

Raadsvergadering 22 april 2024, gemeente Geldrop-MierloBij agendapunt: Vaststelling bestemmingsplan Bezorgershof Geldrop20.490 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

Bezorgershof te Geldrop Bestemmingsplan Bijlagenboek

colofon

projectnaam Bezorgershof te Geldrop datum 15 maart 2024 projectnummer P06463_bijlagen IMRO identificatienummer NL.IMRO.1771.BPBezorgershof-VA01 opdrachtgever Gemeente Geldrop-Mierlo Concept 22 september 2023 Ontwerp 18 december 2023 Vaststelling 22 april 2024 BRO projectleider JRi projectteam JvdA bron kaft BRO

Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel +31 (0)411 850 400 info@bro.nl www.bro.nl

Bezorgershof Geldrop

Inhoudsopgave

Bijlagen bij toelichting Bijlage 1

Behoefteonderbouwing

Bijlage 2

Stikstofonderzoek

Bijlage 3

Aanmeldingsnotitie m.e.r.

Bijlage 4

Beeldkwaliteitsplan

Bijlage 5

Tijdlijn Bezorgershof

Bijlage 6

Bezonningsstudie

Bijlage 7

Nota zienswijzen

Bijlage 8

Staat van wijzigingen

Bestemmingsplan "Bezorgershof Geldrop" (vastgesteld)

Bijlagen bij toelichting

Bestemmingsplan "Bezorgershof Geldrop" (vastgesteld)

Bijlage 1 Behoefteonderbouwing

Bestemmingsplan "Bezorgershof Geldrop" (vastgesteld)

advies

projectnaam Ladder voor duurzame verstedelijking Bezorgershof datum 15 maart 2024 projectnummer P06463 opdrachtgever Gemeente Geldrop-Mierlo

BRO projectleider JRi

Inleiding 1.1 Aanleiding De gemeente heeft de ambitie om 800 woningen toe te voegen aan het centrum van Geldrop. Voor het Centrumimpulsplan van gemeente Geldrop heeft de gemeente een subsidie van het Rijk gekregen. Dit initiatief is één van de onderdelen van dit Centrumimpulsplan. Om de gewenste levendigheid, groene ruimtes en ontmoetingsmogelijkheden te creëren, heeft de gemeente de ambitie om de binnenkant van Bezorgershof te transformeren tot een veelzijdige ruimte. Deze vernieuwde ruimte zal verschillende functies omvatten. Voor het Bezorgershof wordt een herziening van het bestemmingsplan doorlopen om deze

projectteam

ambities te faciliteren. Na toepassing van een wijzigingsbevoegdheid

LvdH, BWi

kunnen in het wijzigingsgebied binnen dit plangebied maximaal 110 extra woningen worden gerealiseerd.

In de nieuwe bestemmingsregeling worden binnen het plangebied maximaal 110 woningen toegestaan, uitsluitend middels een afwijkings- en wijzigingsbevoegdheid. Door de omvang van de wijziging van de bestemming moet het initiatief beschouwd worden als een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. Dit dient pas te worden aangetoond bij toepassing van de betreffende bevoegdheid. Voor het beheerbestemmingsplan (met afwijkings- en wijzigingsbevoegdheid) kan worden volstaan met een kwalitatieve onderbouwing.

1.3 Planinitiatief Bij dit initiatief worden in totaal maximaal 110 extra woningen gerealiseerd in het plangebied. Hiervan behoort minimaal 50% tot de categorie ‘betaalbaar’. Deze categorie bestaat uit huurwoningen tot een maximum huurprijs van € 1.000,- per maand en koopwoningen onder de NHGgrens (€ 405.000,-). De kwalitatieve kenmerken van het programma zullen later verder worden ingevuld.

In deze behoefteonderbouwing wordt voor dit onderdeel van het initiatief de kwantitatieve behoefte getoetst. Ook is er aandacht voor de kwalitatieve behoefte, maar omdat het programma nog nader aangescherpt moet worden, is er geen toets mogelijk.

1.2 Behoefteonderbouwing Binnen het huidige bestemmingsplan is de beoogde ontwikkeling van nieuwe woningen niet toegestaan. Om het initiatief formeel mogelijk te

Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel +31 (0)411 850 400 info@bro.nl www.bro.nl

maken is een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk. Daarbij is het doorlopen van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (art. 3.1.6. lid 2 Bro) verplicht voor iedere ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’, als bedoeld in art. 1.1.1. van het Bro. Hiervan is sprake bij een toevoeging van 12 woningen of meer, na toepassing van een afwijkings-/wijzigingsbevoegdheid. De Ladder heeft zorgvuldig ruimtegebruik als doel en geeft invulling aan het zorgvuldig en transparant afwegen van besluit-

Figuur 1: Ligging planinitiatief

vorming bij ruimtelijke ontwikkelingen.

1/13

1.4 Opzet onderzoek



Gemeente Geldrop-Mierlo, Omgevingsvisie Geldrop-Mierlo 2040;

Als onderdeel van het bestemmingsplan wordt in deze behoefteonder-



Gemeente Geldrop-Mierlo, Ontwikkelvisie centrum Geldrop.

bouwing de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan de beoogde woningen in beeld gebracht. De hoofdvraag van dit onderzoek luidt: Voorziet het initiatief in een (kwantitatieve en kwalitatieve) behoefte en is er sprake van duurzaam ruimtegebruik binnen het verzorgingsgebied? Het antwoord op de hoofdvraag uit dit onderzoek wordt verkregen door middel van een toets van het beoogde woonprogramma aan de belangrijkste beleids- en afsprakenkaders, waarbij zowel de kwantitatieve als kwalitatieve behoefte aan de ontwikkeling wordt onderzocht. Hierbij wordt de methodiek van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking aangehouden. Deze behoefteonderbouwing betreft geen volledige onderbouwing via de Ladder voor Duurzame Verstedelijking, maar geeft in het kader van een goede ruimtelijke ordening wel inzicht in de behoefte. Voor het onderzoek is gekeken naar: 

Provincie Noord-Brabant, omgevingsvisie Noord-Brabant 2050 (2018);



Provincie Noord-Brabant, Brabantse Agenda wonen (2017);



Provincie Noord-Brabant, Voortgangsrapportage Brabantse Agenda Wonen (2022);



Provincie Noord-Brabant, Bestuurlijke afspraken woningbouw Rijkprovincie 2022-2030;



Provincie Noord-Brabant, Bevolkings- en woningbehoefteprognose 2020;



Regio Zuidoost-Brabant, Woondeal (2023);



Regio Stedelijk Gebied Eindhoven, regionaal woningbehoefteonderzoek (2021);



Regio Stedelijk Gebied Eindhoven, woondeal (2019);



Gemeente Geldrop-Mierlo, Afsprakenkader Wonen SGE 2022;



Gemeente Geldrop-Mierlo, Woonvisie Geldrop-Mierlo 2020-2028;

Ladder voor duurzame verstedelijking Bezorgershof

2/13

2 Conclusies



2.1 Passend binnen beleidskaders Het planinitiatief sluit aan op de gestelde beleidskaders en draagt bij

Het is niet de verwachting dat er als gevolg van het initiatief onaan-

Conclusie: De beoogde ontwikkeling van maximaal 110 woningen bij

vaardbare leegstandseffecten zullen optreden.

toepassing van de wijzigingsbevoegdheid voorziet in een kwantitatieve

In de paragrafen hierna lichten we deze conclusie toe.

behoefte voor zowel het primaire als het secundaire verzorgingsgebied: 

Ruimtelijk verzorgingsgebied

aan de beleidsdoelstellingen van Rijk, provincie, regio en gemeente: 

Provincie en gemeente geven de voorkeur aan inbreiding boven uitbreiding. Bij dit initiatief worden woningen in het centrum van Geldrop toegevoegd, waardoor er sprake is van inbreiding. Bouwen in het centrum sluit bovendien aan bij het speerpunt ‘stralend middelpunt’ van de gemeente in de omgevingsvisie.



Het provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid benadrukken dat het huidige woningtekort moet worden verminderd. Dit initiatief

zowel in gemeente Geldrop-Mierlo als in gemeente Eindhoven. 

Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte aan het woningbouwprogramma bevatten. De behoefte wordt bepaald binnen het ruimtelijk relevante verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling. De aard en omvang hiervan zijn leidend voor het ruimtelijke verzorgingsgebied. Verhuisbewegingen binnen en tussen gemeenten geven hiervoor een goede indicatie.



De provincie en gemeente benadrukken het belang om over vol-

Conclusie: De verhuisbewegingen in de gemeente Geldrop-Mierlo zijn

doende (harde) plancapaciteit te beschikken om de afgesproken

voor 39% afkomstig uit de eigen gemeente. Ook uit andere gemeenten

woningbouwopgave te realiseren. Momenteel kampen zowel de ge-

zijn er verhuisbewegingen naar de gemeente Geldrop-Mierlo. De ge-

meente Geldrop-Mierlo als de gemeente Eindhoven met significante

meente Eindhoven zorgt echter voor dusdanig veel verhuisbewegingen

tekorten in harde plancapaciteit. Er is dan ook vraag naar de 110, in

in vergelijking met andere gemeenten dat de gemeente Eindhoven al-

de wijzigingsbevoegdheid opgenomen, woningen.

leen het secundaire verzorgingsgebied vormt. In totaal komt 26% van de

Provincie, regio en gemeente benadrukken dat doorstroming van

verhuizingen naar de gemeente Geldrop-Mierlo uit de gemeente Eind-

belang is voor een toekomstbestendige woningmarkt. De woning-

hoven.

markt moet bestaat uit voldoende woningen van de juiste kwaliteit en betaalbaar. Dit initiatief bestaat voor minimaal 50% uit betaalbare

vullende woningbehoefte van circa 465 woningen voor de komende 10 jaar. In het secundaire verzorgingsgebied (gemeente Eindhoven) bestaat de aanvullende woningbehoefte uit 9.595 woningen. Kwalitatieve behoefte aangetoond

2.2 Toets Ladder voor Duurzame Verstedelijking Eindconclusie De ontwikkeling voldoet aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking.

De kwalitatieve behoefte gaat over specifieke woningtypen, eigendomssituaties, segmenten, doelgroepen en woonmilieus. De kwalitatieve behoefte volgt onder andere uit de planinformatie, de lokale vraag-aanbodstructuur, trends en ontwikkelingen en beleidskaders. Kortom: de kwalitatieve ‘meerwaarde’ van het plan. Vooral in krimpgebieden is er soms geen kwantitatieve behoefte, maar is vaak wel sprake van kwalitatieve behoefte aan bepaalde typen woningen. Denk aan levensloopbestendige woningen en betaalbare woningen.

Conclusie: De kwalitatieve invulling is nog niet bekend en dient bij naKwantitatieve behoefte aangetoond

woningen. De overige 50% wordt later ingevuld. Het initiatief sluit hierdoor aan op het streven voor naar kwaliteit én betaalbaarheid.

Als de harde plancapaciteit wordt afgetrokken van de benodigde woningvoorraad is in gemeente Geldrop-Mierlo sprake van een aan-

draagt hieraan bij. 

Het aantal inwoners en het aantal huishoudens nemen beide toe,

dere invulling nog te worden getoetst, waarbij in planologisch opzicht wordt vastgelegd dat minimaal 50% van het maximum aantal woningen

Bij de kwantitatieve behoefte gaat het om aantallen benodigde woningen. De behoefte aan een woningbouwontwikkeling wordt bepaald door de langetermijnprognose van de vraag naar woningen af te zetten tegen de bestaande plancapaciteit om in die vraag te voorzien. In veel provincies en regio's zijn prognosemodellen beschikbaar die bruikbaar zijn om de behoefte te bepalen.

betaalbare woningen dient te betreffen. Over de behoefte is bekend dat: 

Vergrijzing en kleinere huishoudens belangrijke trends zijn in de gemeente. De gemeente wil dan ook het woningaanbod in het centrum af te stemmen op de woonbehoefte van ouderen, alleenstaanden en jongeren. Ook is er een relatief grote vraag naar betaalbare wonin-



Het initiatief voorziet in een kwantitatieve behoefte.

gen. Kleinere woningen die levensloopbestendig zijn vormen hierin



De kwalitatieve behoefte dient bij nadere invulling nog te worden ge-

een belangrijk onderdeel.

toetst.

Ladder voor duurzame verstedelijking Bezorgershof

3/13

Geen onaanvaardbare leegstandseffecten Tot slot mag een planontwikkeling niet tot onaanvaardbare (leegstands)effecten leiden. Oftewel: dusdanige leegstand dat dit het goede woon-, leef- en ondernemersklimaat aantast. In de praktijk gebeurt dit zelden, ook vanwege de grote woningnood in Nederland.

Conclusie: Het is niet de verwachting dat er als gevolg van het realiseren van bijkomende woningen aan het Bezorgershof bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid onaanvaardbare leegstandseffecten zullen optreden. De woningbehoefte is immers dusdanig groot dat ook na het realiseren van het planinitiatief behoefte blijft bestaan voor het realiseren van nieuwe woningen. Bovendien heeft een gezonde woningmarkt 2 procent leegstand volgens het Planbureau voor de Leefomgeving 1. De gemeente Geldrop-Mierlo en de gemeente Eindhoven hadden in 2021 beide een woningleegstand van 2%.

https://vastgoedactueel.nl/in-veel-gemeenten-nauwelijks-langdurige-woningleegstand/

Ladder voor duurzame verstedelijking Bezorgershof

4/13

Bijlage 1 - Onderbouwing woningbouwbehoefte

Ladder voor duurzame verstedelijking Bezorgershof

5/13

Bijlage 1: Onderbouwing woningbouwbehoefte

B1.2 Kwantitatieve behoefte

B1.1 Afbakening verzorgingsgebied

bod en de nog te ontwikkelen woningen (harde plancapaciteit). Door de

In deze paragraaf is de kwantitatieve behoefte in beeld gebracht. In tabel 2 is de vraagbehoefte aan woningen afgezet tegen het huidige aanwoningbehoefte te verminderen met de harde plancapaciteit blijkt of er

Het verzorgingsgebied is het gebied waarbinnen vraag en aanbod van woonruimte plaatsvindt, ook wel de woningmarkt. De woningmarktafbakening verschilt per initiatief en valt niet per definitie samen met een be-

nog kwantitatieve behoefte is aan extra woningen. Uit de kwantitatieve behoefteraming uit tabel 2 blijkt van boven naar beneden het volgende:  Zowel het aantal inwoners als het aantal huishoudens neemt nog

stuurlijke regio. Een belangrijke indicator voor het functioneren van de

toe in de gemeente Geldrop-Mierlo als de gemeente Eindhoven. Het

regionale woningmarkt is het aantal verhuisbewegingen/migratiestromen

aantal huishoudens groeit iets sneller, door de alsmaar kleinere

binnen en naar de betreffende gemeente/woonplaats.  In de gemeente Geldrop-Mierlo vindt 39% van de verhuisbewegingen plaats binnen de eigen gemeente. Daarmee is de gemeente Geldrop het primaire verzorgingsgebied.

huishoudens2. Het toekomstig aantal huishoudens bepaalt grotendeels de benodigde woningvoorraad3 (zie rij C). Kijkend naar de gemeente Eindhoven valt op dat de bevolkings- en huishoudensgroei verhoudingsgewijs groter is dan in de gemeente Eindhoven. Mogelijk zorgt dit

Figuur 2: Demografie ontwikkeling Geldrop-Mierlo

voor enige ‘overloop’ van woningzoekenden vanuit de gemeente Verhuisbewegingen naar Geldrop-Mierlo zijn afkomstig uit meerdere ge-

Eindhoven naar de gemeente Geldrop-Mierlo.

meenten, waaronder Helmond en Nuenen, Gerwen en Nederwetten. De gemeente Eindhoven zorgt voor dusdanig veel verhuisbewegingen in

Tabel 2: Kwantitatieve behoefteraming woningen in verzorgingsgebied

vergelijking tot de overige gemeenten dat deze gemeente alleen het se-

Gemeente Geldrop-Mierlo

cundaire verzorgingsgebied vormt. In totaal komt 27% van de verhuizingen naar de gemeente Geldrop-Mierlo uit de gemeente Eindhoven.

Gemeente Eindhoven

2022

2032

Ontwikkeling

2022

2032

Ontwikkeling

A. Inwonertal

39.960

41.320

+3%

239.155

270.485

+13%

van alle verhuisbewegingen binnen en naar de gemeente Geldrop.

B. Huishoudens

17.845

18.775

+5%

125.210

143.390

+15%

Tabel 1: Verhuisbewegingen gemeente Geldrop-Mierlo

C. Benodigde wo-

17.995

19.340

+1.345

116.595

135.680

+19.085

Het primaire en secundaire verzorgingsgebied zorgen samen voor 66%

Verhuisbewegingen

Gemeenten

Relatief

Binnen gemeente Geldrop-Mierlo

Geldrop-Mierlo

39%

Vanuit gemeente Eindhoven

Eindhoven

27%

ningvoorraad D. Harde plancapaci-

880

9.490

1.355

13.245

teit tot 2032 Totaal aantal verhuisbewegingen

66%

E. Zachte plancapaciteit tot 2032

2 3

Provincie Noord-Brabant. Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant 2020 (meest actueel). Provincie Noord-Brabant. Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant 2020 (meest actueel).

Ladder voor duurzame verstedelijking Bezorgershof

F. Aanvullende wo-

+465

+9.595

ningbehoefte = C-D

6/13



In zowel de gemeente Geldrop-Mierlo als de gemeente Eindhoven is er sprake van een groei van de benodigde woningvoorraad (zie rij

Opgave uit de Woondeal

C). In de gemeente Geldrop-Mierlo is er tot 2032 behoefte aan

Landelijk bestaat de ambitie om tot 2030 minimaal 900.000 wonin-

1.345 woningen extra. In de gemeente Eindhoven bestaat een nog

gen te realiseren om het woningtekort te verminderen. Deze ambitie

grotere behoefte. Hier is namelijk behoefte aan 19.085 woningen

is uitgewerkt in verschillende regionale woondeals. In deze regio-

extra tot 2032.

nale woondeals wordt per regio een opgave voor het realiseren van

De plancapaciteit4 zijn woningen die zijn voorzien in alle woningbouwplannen. Hierin maken we onderscheid in harde en zachte

woningen vermeldt. De gemeente Geldrop-Mierlo valt onder de

plancapaciteit. De handreiking bij de Ladder schrijft voor dat we de

over de woningbouwambitie:

harde plancapaciteit doorrekenen in de behoefteraming. Dit zijn



woondeal Zuidoost-Brabant. Daarin wordt het volgende vermeld

2030 bruto 130.600 woningen toe te voegen aan de woning-

plannen in een vergevorderd stadium. De zachte plancapaciteit is

voorraad.

minder relevant. Deze plannen bevinden zich nog in de idee- of ontwerpfase. Ervaring leert dat diverse zachte plannen uiteindelijk niet



De totale plancapaciteit in de gemeente Geldrop-Mierlo bevat 2.235

De regio Zuidoost-Brabant heeft de opgave om tussen 2022 en 2030 minimaal 45.000 woningen te realiseren.

tot uitvoering worden gebracht. 

Provincie Noord-Brabant heeft de opgave om tussen 2022 en



Gemeente Geldrop-Mierlo heeft de opgave om tot 2030 mini-

woningen, waarvan 880 woningen behoren tot de harde plancapaci-

maal 1.575 woningen toe te voegen aan de huidige woning-

teit. Als de harde plancapaciteit (rij D) wordt afgetrokken van de be-

voorraad.

nodigde woningvoorraad (rij C) is in gemeente Geldrop-Mierlo sprake van een aanvullende woningbehoefte van circa 465 wonin-



Het secundair verzorgingsgebied, de gemeente Eindhoven, heeft de opgave om tot 2030 21.375 woningen toevoegen.

gen (zie rij F). Dit is de ruimte in de gemeente die nog kan worden ingevuld met (harde) woningbouwplannen in de komende tien jaar. 

De totale plancapaciteit in de gemeente Eindhoven bevat 22.736 woningen, waarvan 9.490 woningen behoren tot de harde plancapaciteit (rij D). Als de harde plancapaciteit wordt afgetrokken van de benodigde woningvoorraad (rij C) is in de gemeente Eindhoven sprake van een aanvullende woningbehoefte van circa 9.595 woningen (zie rij F). Dit is de ruimte die nog kan worden ingevuld met (harde) woningbouwplannen.

Provincie Noord-Brabant. Monitor Bevolking en wonen. (2021)

Ladder voor duurzame verstedelijking Bezorgershof

7/13

B1.3 Kwalitatieve behoefte In deze paragraaf is de kwalitatieve behoefte in beeld gebracht. Dit is gedaan aan de hand van de woonvisie, de ontwikkelvisie en de omgevingsvisie van gemeente Geldrop-Mierlo en het woonwensenonderzoek van Metropool Regio Eindhoven. Daarmee is ook het bestaande kwalitatieve aanbod en vraag betrokken in het onderzoek. Trends en ontwikkelingen In figuur 5 zijn de belangrijkste trends en ontwikkelingen geschetst ten aanzien van de Nederlandse woningmarkt. Er zijn drie verschillende doelgroepen te onderscheiden in de woningmarkt: starters, gezinnen en ouderen. Deze doelgroepen hebben verschillende wensen en knelpunten die van belang zijn. Voor het initiatief is het van belang om de beoogde doelgroep inzichtelijk te hebben, zodat kan worden gekeken of het initiatief aansluit op de wensen van de doelgroep. Echter is alleen bekend dat het planinitiatief maximaal 110 woningen zal realiseren bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid, waarvan minimaal 50% betaalbare huur en/of koop is. Wanneer individuele plannen vorm krijgen zal de kwalitatieve behoefte nog getoetst worden. Kwalitatief aanbod De gemeente Geldrop-Mierlo beschikt over circa 18.120 woningen5. Hiervan is 79% eengezinswoning en 21% een meersgezinswoning6. Daarbij is 64% van de woningvoorraad een koopwoning en 36% een huurwoning.

Iets minder dan een derde van de koopwoningen heeft een WOZ-waarde tot €200.000 en mag derhalve gerekend worden tot de sociale woningvoorraad. Het gros van de koopwoningen heeft echter een WOZ-waarde tussen de €200.000 en €345.000 en wordt beschouwd als middeldure koop7. 5 6 7

De Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant 2020 CBS-Statline (2022) Kerncijfers wijken en buurten Woonvisie Geldrop-Mierlo 2019

Ladder voor duurzame verstedelijking Bezorgershof

Figuur 3: Trends Nederlandse woningmarkt

8/13

Kwalitatieve behoefte

Metropool Regio Eindhoven (MRE) Woonwensenonderzoek

Woonvisie Geldrop-Mierlo 2020-2028

Iedere drie jaar brengt het MRE voor de regio de woningmarkt in kaart

Het aantal inwoners in gemeente Geldrop-Mierlo van 60 jaar of ouder

en in het bijzonder de ontwikkelingen van verhuisbewegingen en woon-

zal naar 2040 met 25% toenemen. De groep van 80 jaar en ouder zal

behoeften. Het meest recente woonwensenonderzoek is uitgevoerd in

zelfs bijna verdubbelen ten opzichte van 2019. Dit betekent dat de ko-

2020. Dit onderzoek kijkt naar de gemeente Eindhoven en 20 omlig-

mende jaren sterk in het teken staat van het creëren van voldoende wo-

gende gemeenten. 83% van de respondenten kwam uit het secundair

ningaanbod voor de oudere doelgroep die steeds langer zelfstandig blijft

verzorgingsgebied Eindhoven. Een beperkt deel van de respondenten

wonen. Hierbij gaat het in het bijzonder om het levensloopbestendig

gaf aan in de gemeente Geldrop-Mierlo te wonen.

bouwen en maken van bestaande woningen. Bovendien zullen woningen klaargemaakt moeten worden voor combinaties van wonen en zorg.

In het Woonwensenonderzoek is geen rekening gehouden met nieuwbouw of transformatie van ‘niet-woning’ naar woning. Volgens het reken-

Het aandeel eenpersoonshuishoudens in gemeente Geldrop-Mierlo

model, dat door de MRE wordt gehanteerd, vallen de tekorten groten-

neemt de komende jaren toe. In 2017 was 30% van alle huishoudens

deels binnen het segment van de koopwoningen en voor de huurwonin-

een eenpersoonshuishouden. De verwachting is dat in 2040 38% van

gen enkel in het segment van middeldure huur. Als rekening gehouden

de huishoudens een eenpersoonshuishouden is. Tegelijkertijd wordt een

wordt met huurprijs en WOZ-waarde dan ontstaat het beeld dat de te-

daling verwacht van het aantal huishoudens bestaande uit samenwo-

korten vooral gaan over beschikbare koopwoningen tussen de

nenden zonder kinderen (6%) en samenwonenden met kinderen (4%).

€165.000,- en €200.000,- (sociale koop) en duurder dan €345.000,-, en

Dit betekent verder dat de vraag naar kleinere woningtypes de komende

over beschikbare huurwoningen tussen €712,- en €1.000,-. Het Woon-

jaren zal toenemen.

wensenonderzoek bevestigt enerzijds het eerdere beeld dat de sociale huurvoorraad in theorie voldoende is. Anderzijds blijkt uit cijfers van

Ontwikkelvisie Geldrop-Mierlo 2019

Wooniezie dat de laatste jaren de mutatiegraad van sociale huurwonin-

In de ontwikkelvisie Geldrop-Mierlo 2019 staat vermeld dat wonen in het

gen afneemt en de zoektijd toeneemt.

centrum voor jeugd, starters en ouderen wordt gestimuleerd. Leegstand Omgevingsvisie 2040

De gemeente Geldrop-Mierlo had in 2022 een woningleegstand van 2%.

Een van de speerpunten van de omgevingsvisie is het inzetten op een

Dit is gelijk aan het provinciaal en landelijk gemiddelde. Voor een ge-

stralend middelpunt. Dit bevat onder andere de ambities om het woning-

zonde doorstroming op de huizenmarkt is een leegstand van gemiddeld

aanbod in het centrum af te stemmen op de woonbehoefte van ouderen,

2% nodig.

alleenstaanden en jongeren. Verder zet gemeente Geldrop-Mierlo in op het toevoegen van 800 woningen in en rond het centrum in het kader van de centrumimpuls.

Ladder voor duurzame verstedelijking Bezorgershof

9/13

Bijlage 2 - Beleidskaders

Ladder voor duurzame verstedelijking Bezorgershof

10/13

Bijlage 2: Beleidskaders In deze bijlage is het kaderstellend beleid van provincie, regio en gemeente in beeld gebracht. Op basis van dat beleid wordt voorliggend initiatief afgewogen.

belang dat regionale woningmarkten goed functioneren en wonen opti-

bouw. Met als voornaamste doel bestaande woningtekorten ver-

tinggevende principes tonen welke accenten de komende jaren liggen

sneld terug te dringen, wil het Rijk de (geraamde) woningbouwaan-

bij het ‘bouwen en wonen’ in Brabant. De richtinggevende principes zijn

tallen voor de eerstkomende tien jaar al in negen jaar realiseren.

onder meer:  Het woningbouwprogramma zet optimaal in op (toekomstige)

Voor Brabant betekent dit, dat er in de periode 2022 t/m 2030 (in ne-

meren – en op het herbestemmen van leegstand en leegkomend

verordening (geconsolideerd 2023) Op 14 december 2018 hebben de Provinciale Staten de omgevingsvisie 

omgeving er in 2050 uit zal zien. De provincie streeft naar duurzame verstedelijking. Zorgvuldig ruimtegebruik is hierbij het uitgangspunt. Dat betekent dat een stedelijke ontwikkeling voor wonen in beginsel plaatsvindt binnen stedelijk gebied en dat



de ruimte binnen stedelijk gebied zo goed als mogelijk wordt benut.

kloosters, verzorgingshuizen et cetera. Vanuit de Ladder voor duurzame verstedelijking gelden ook voorwaarden. Bij woningbouw zijn omvang en ligging van de ontwikkeling belangrijke punten. De bouw van een enkele woning heeft andere gevolgen dan een grote herstructurerings- of inbreidingslocatie langs het spoor of drukke wegen. Brabantse Agenda Wonen (2017) In de Brabantse Agenda Wonen9 wordt beschreven dat Noord-Brabant nog een flinke woningbouwopgave heeft, met een sterk accent op de eerstkomende 10 tot 15 jaar (+120.000 woningen tot 2030). Het is van

gen (netto) aan de voorraad moeten worden toegevoegd. 

Naast versnelling van het bouwtempo is het van belang het woning-

kantoor-, winkel- en ander vastgoed (duurzame verstedelijking), met

bouwprogramma optimaal in te (blijven) zetten voor versterking van

als uitgangspunt dat zorgvuldig ruimtegebruik voor zuinig ruimtege-

de omgevingskwaliteit in steden en dorpen (inbreiden, herstructure-

bruik gaat. Ruim baan voor ‘goede woningbouwplannen’ binnen het be-

ren, transformeren) en het herbestemmen van leegstaand vastgoed. 

Van belang is ook de bestaande woningvoorraad te verrijken met

staand stedelijk gebied van steden en dorpen: woningbouw op ge-

nieuwe woonvormen en –concepten. Het accent ligt de eerstko-

schikte inbreidings-, herstructurerings- en transformatielocaties en in

mende tijd op (het stimuleren van) de totstandkoming van nieuwe,

leegstaand vastgoed, die aansluit op een actuele vraag en snel in

collectieve woonvormen, het (mede) realiseren van meer woon-

aanbouw kan worden genomen. Meer nadruk op de bestaande woningvoorraad, met specifieke

ruimte voor ouderen, met speciale aandacht voor (collectieve)

aandacht voor herstructurerings- en transformatieopgaven, verduur-

flexwoningen.

woonvormen ‘tussen thuis en verpleeghuis’ en het realiseren van

zaming van de voorraad en het geschikt maken van woningen en de

Hierbij wordt ook gekeken naar eventuele hergebruiksmogelijkheden van leegstaand of leegkomend erfgoed, zoals industriële complexen,

gen jaar tijd dus) gemiddeld genomen jaarlijks ruim 13.000 wonin-

binnenstedelijke locaties – inbreiden, herstructureren, transfor-

Omgevingsvisie Noord-Brabant 2050 (2018) en Interim omgevings-

muleert de provincie haar ambitie over hoe zij wil dat de Brabantse leef-

Het Rijk zet nadrukkelijk in op verdere versnelling van de woning-

maal bijdraagt aan versterking van de kwaliteiten van Brabant. Zes rich-

Provincie Noord-Brabant

Noord-Brabant vastgesteld8. Met de omgevingsvisie en verordening for-



woonomgeving voor mensen met een zorgvraag. Ontwikkelen van vraaggerichte woningbouwplannen, die aan-

Bestuurlijke afspraken woningbouw Rijk-provincie 2022-2030

sluiten op de vraag van huishoudens en met oog voor nieuwe, flexi-

pakken, is het noodzakelijk de komende jaren versneld meer woningen

bele en tijdelijke woonvormen en strategische toevoegingen aan de

bij te bouwen. Deze afspraken zijn een uitwerking van het programma

bestaande woningvoorraad. Zo bestaat o.a. de opgave om voor de

Woningbouw. Gedeputeerde Staten (GS) en de minister voor Volkshuis-

middeninkomens de kloof tussen sociale huur en koop te dichten.

vesting en Ruimtelijke ordening (VRO) bevestigen dat ze gezamenlijk

Er ligt een gezamenlijke opgave. Om het huidige woningtekort aan te

alle inspanningen zullen verrichten om deze afspraken uit te voeren. Voortgangsrapportage Brabantse Agenda Wonen (2022) Met de actielijnen en principes uit de agenda als insteek wordt jaarlijks

De afspraken zijn onder andere:  Woningbouwopgave - van landelijke naar provinciale opgave:

verslag gedaan van de woningmarktontwikkelingen in onze provin-

om het huidige woningtekort aan te pakken, is het noodzakelijk de

cie. De belangrijkste ontwikkelingen zijn als volgt:

komende jaren versneld meer woningen bij te bouwen op landelijk niveau. Met het programma Woningbouw zet de minister voor VRO nationaal in op de bouw van in totaal landelijk 900.000 woningen tot

8 9

Provincie Noord-Brabant (2018). Omgevingsvisie Noord-Brabant Provincie Noord-Brabant (2017), Brabantse Agenda Wonen

Ladder voor duurzame verstedelijking Bezorgershof

11/13



en met 2030. Het streven is dat twee derde van deze woningen be-

In de woondeal Zuid-Oost Brabant is afgesproken dat de gemeenten

taalbaar is. Voor die betaalbaarheidsdoelstelling is nationaal de

zorgen voor 130% plancapaciteit ten opzichte van de minimale woning-

om een forse versnelling van de woningbouwproductie naar ca.

bouw van 250.000 sociale huurwoningen, 350.000 woningen in het

bouwopgave. Dit betekent dat de gemeente Geldrop-Mierlo een totale

3.000 woningen gemiddeld per jaar.

middensegment (midden huur- en koopwoningen onder de 355.000

plancapaciteit van 2.048 woningen nodig heeft en gemeente Eindhoven

euro), waarvan 50.000 corporatiewoningen in de middenhuur beno-

van 27.790 woningen.

digd. Voldoende (harde) plancapaciteit en tijdige vergunningsverle-

Naast het bouwen van voldoende woningen is het ook van belang dat

ning voor realisatie van de provinciale woningbouwopgave: vol-

de juiste woningen worden gerealiseerd. Daarom wordt er gestreefd dat

Afsprakenkader Wonen SGE 2022

doende plancapaciteit is cruciaal voor het bouwen van woningen.

minimaal 30% van de te realiseren woningen sociale huurwoningen zijn

In het afsprakenkader wordt gesteld dat de focus ligt op het realiseren

De primaire verantwoordelijkheid hiervoor ligt bij de gemeenten. GS

en dat twee derde van de te realiseren woningen betaalbaar zijn. Voor

van inbreidingen. Vanuit het Actieplan versnelling woningbouw SGE is

zet zich er samen met gemeenten in regionaal verband voor in dat

gemeente Geldrop-Mierlo en gemeente Eindhoven betekent dit het vol-

afgesproken om in iedere gemeente 2.400 woningen per jaar te realise-

de totaal beschikbare plancapaciteit voldoende is voor de realisatie

gende:

ren.

van de afgesproken kwantitatieve en kwalitatieve provinciale wo-



In Eindhoven is er een behoefte van 15.000 woningen. Dit vraagt

Het SGE heeft de behoefte om tussen 2024 en 2040 circa 22.500 tot 35.000 woningen te realiseren, waarvan circa 12.500 tot 25.000 in gemeente Eindhoven.

Gemeente Geldrop-Mierlo moet in totaal 1.040 betaalbare woningen

ningbouwopgave. Toewerken naar meer balans in de sociale huur in de woning-

realiseren, waarvan 473 woningen sociale huur zijn. Dit is gelijk aan

Gemeente

130 betaalbare woningen, waarvan 59 sociale huurwoningen per

Woonvisie Geldrop-Mierlo 2020-2028

voorraad: het toewerken naar meer balans in de woningvoorraad in

jaar. De huidige plancapaciteit van gemeente Geldrop- bestaat uit

De woonvisie Geldrop-Mierlo 2020-2028 stelt dat er circa 1.500 wonin-

de provincie en een evenwichtige verdeling van de opgave tussen

1.355 woningen, waarvan 880 harde plancapaciteit betreft.

gen tot 2040 moeten worden toegevoegd aan de woningvoorraad van-

gemeenten binnen de regio. Deze evenwichtige verdeling is gericht



Gemeente Eindhoven moet 13.255 betaalbare woningen realiseren,

wege demografische ontwikkelingen. Dit is een aanzienlijke intensive-

op het streven naar 30% sociale huurwoningen in de bestaande wo-

waarvan 5.965 sociale huurwoningen. Dit staat gelijk aan 1.475 be-

ring van het groeitempo ten opzichte van de feitelijke ontwikkeling in de

ningvoorraad zowel in regionaal verband als per gemeente. Dit stre-

taalbare woningen, waarvan 665 sociale huurwoningen per jaar. De

afgelopen jaren (periode 2012-2018). De bestaande harde en zachte

ven is opgenomen in het nationale beleidsprogramma ‘Een thuis

totale plancapaciteit van gemeente Eindhoven bevat 22.730 wonin-

bouwplannen tot 2028 voorzien grotendeels in deze opgave. De hoofdlij-

voor iedereen’.

gen, waarvan 9.490 woningen in de harde plancapaciteit.

nen van de ambities van de gemeente op het gebied van het wonen zijn:

Regio Zuidoost-Brabant

Regio Stedelijk Gebied Eindhoven Woondeal (2019)



beperkte ruimte bovenop bestaande woningbouwplannen;

Woondeal Zuid-Oost Brabant

De woondeal is een afspraak tussen de regio SGE, provincie Noord-



sociale woningvoorraad: transformatie prevaleert boven uitbreiding;

Brabant en Ministerie BZK. Brainport Eindhoven laat de afgelopen 10



aandacht voor meer doorstroming;

jaar bovengemiddelde economische groeicijfers zien. Dit heeft zich ver-



aanpassing van het appartementenbeleid, onder meer door apparte-

Landelijk bestaat de ambitie om tot en met 2030 900.000 woningen te bouwen. Hiervan moeten er 130.600 woningen gebouwd worden in provincie Noord-Brabant. Deze provinciale opgave heeft ook invloed op de regionale en gemeentelijke opgave voor het realiseren van woningen. De regio Zuid-Oost Brabant zet zich in voor de realisatie van minimaal 45.135 woningen tussen 2022 en 2030. Voor gemeente Geldrop-Mierlo betekent dit dat zij 1.575 woningen tot en met 2030 moet realiseren. Ge-

taald in een schaalsprong en een groeiopgave. De regio Eindhoven er-

menten in Mierlo (onder strikte voorwaarden) toe te staan;

vaart momenteel de gevolgen van het huidige woningtekort. Dit vraagt om versnelling van de woningbouwproducten en het wegnemen van



inzetten op levensloopbestendigheid en verduurzaming;



meer ruimte voor vernieuwende concepten;

belemmeringen. Hierover zijn enkele afspraken gemaakt tussen de eer-



ruimte voor beschermd wonen en maatschappelijke opvang;

dergenoemde partijen. De relevante punten worden benoemd:



vitale kernen en wijken.

meente Eindhoven moet 21.375 woningen realiseren.

Ladder voor duurzame verstedelijking Bezorgershof

12/13

Omgevingsvisie Geldrop-Mierlo 2040 Een van de speerpunten van de omgevingsvisie is het inzetten op een stralend middelpunt. Dit bevat onder andere de ambities om het woningaanbod in het centrum af te stemmen op de woonbehoefte van ouderen, alleenstaanden en jongeren. Verder zet gemeente Geldrop-Mierlo in op het toevoegen van 800 woningen in en rond het centrum in het kader van de centrumimpuls.

Ladder voor duurzame verstedelijking Bezorgershof

13/13

Bijlage 2 Stikstofberekening

Bestemmingsplan "Bezorgershof Geldrop" (vastgesteld)

Projectberekening Dit document geeft een overzicht van de invoer en rekenresultaten van een Projectberekening met AERIUS Calculator. De berekening is uitgevoerd binnen stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden, op rekenpunten die overlappen met habitattypen en/of leefgebieden die aangewezen zijn in het kader van de Wet natuurbescherming, gekoppeld aan een aangewezen soort, of nog onbekend maar mogelijk wel relevant, en waar tevens sprake is van een overbelaste of bijna overbelaste situatie voor stikstof.

Overzicht Samenvatting situaties Resultaten Detailgegevens per emissiebron Deze PDF is een digitaal bestand dat weer in te lezen is in AERIUS. Meer toelichting over deze PDF kunt u vinden in een bijbehorende leeswijzer. Deze leeswijzer en overige documentatie is te raadplegen via:

www.aerius.nl/handleidingen-en-leeswijzers

Projectberekening

Contactgegevens Rechtspersoon Inrichtingslocatie

Activiteit

Omschrijving Toelichting

Berekening

BRO Geldrop centrum, nvt Geldrop Ontwikkeling Geldrop centrum Globale berekening waarbij het planvoornemen in circa 10 jaar wordt gerealiseerd. Zodoende is in deze berekening de bouw van 13 appartementen globaal berekend.

AERIUS kenmerk Datum berekening Rekenconfiguratie

RqnMvZejDPoL 23 november 2023, 17:34 Wnb-rekengrid

Totale emissie

Rekenjaar

Emissie NH₃

Emissie NOₓ

Resultaten

Hoogste bijdrage

Hexagon

Gebied

Ontwikkeling Geldrop Centrum - Beoogd Ontwikkeling Geldrop Centrum - Beoogd Gekarteerd oppervlak met toename (ha) Gekarteerd oppervlak met afname (ha) Grootste toename Grootste afname

RqnMvZejDPoL (23 november 2023)

2024 -

1,2 kg/j

34,3 kg/j

2/7

Projectberekening

Ontwikkeling Geldrop Centrum (Beoogd), rekenjaar 2024 Emissiebronnen 1 2 

Wonen en Werken | Woningen | Plangebied Mobiele werktuigen | Bouw, Industrie en Delfstoffenwinning | Mobiele werktuigen Verkeersnetwerk

RqnMvZejDPoL (23 november 2023)

Emissie NH₃

Emissie NOₓ

1,1 kg/j 52,8 g/j

30,4 kg/j 3,9 kg/j

3/7

Projectberekening

Hoogste af- en toename op (bijna) overbelaste stikstofgevoelige Natura 2000 gebieden.

500 m Habitatrichtlijn Vogelrichtlijn Vogelrichtlijn, Habitatrichtlijn Niet bepaald

Grootste toename (projectberekening) Grootste afname (projectberekening) Hoogste totaal (achtergrond + projectberekening)

De letters bij de bronlabels op de kaart geven bij welke type situaties de bronnen horen: beoogde situatie (B), referentiesituatie (R) en/of salderingssituatie (S). RqnMvZejDPoL (23 november 2023)

4/7

Projectberekening

Resultaten stikstofgevoelige Natura 2000 gebieden situatie "Ontwikkeling Geldrop Centrum" (Beoogd) incl. saldering e/o referentie Berekend (ha gekarteerd)

Totaal

RqnMvZejDPoL (23 november 2023)

Hoogste totale Met toename Grootste depositie (mol (ha gekarteerd) toename (mol N/ha/jr) N/ha/jr)

Met afname (ha Grootste afname gekarteerd) (mol N/ha/jr)

5/7

Projectberekening

Ontwikkeling Geldrop Centrum, Rekenjaar 2024 1

Wonen en Werken | Woningen

Naam Plangebied Uittreedhoogte Locatie X:166968,15 Warmteinhoud Y:381410,18 Spreiding Oppervlakte 2,68 ha Wijze van ventilatie Niet geforceerd Temporele variatie Continue Emissie 2

1,0 m 0,000 MW 1m

Mobiele werktuigen | Bouw, Industrie en Delfstoffenwinning

Naam Locatie Oppervlakte Naam

Mobiele werktuigen X:166968,15 Y:381410,18 2,68 ha

Stageklasse

Betonstorter Stage-V, >= 2019 , 75-560 kW, diesel, SCR: ja

NOₓ NH₃

30,4 kg/j 1,1 kg/j

Brandstofverbruik

Draaiuren AdBlue verbruik

430 l/j

22 u/j

26 l/j

Stof Emissie

NOₓ 2,3 kg/j

Mobiele kraan

Stage-V, >= 2019 , 75-560 kW, diesel, SCR: ja

2285 l/j

176 u/j 131 l/j

Hijskraan

Stage-V, >= 2019 , 75-560 kW, diesel, SCR: ja

1720 l/j

88 u/j

103 l/j

NH₃ 0,1 kg/j NOₓ 16,0 kg/j NH₃ 0,5 kg/j NOₓ 9,8 kg/j

Vorkheftruck Stage-V, >= 2019 , 56-75 kW, diesel, SCR: 148 l/j ja

22 u/j

9 l/j

NH₃ 0,4 kg/j NOₓ 0,9 kg/j

Hoogwerker Stage-V, >= 2019 , 75-560 kW, diesel, SCR: ja

22 u/j

11 l/j

NH₃ 35,5 g/j NOₓ 1,3 kg/j

190 l/j

Wegverkeer | Weg

Naam Locatie Lengte Wegtype Rijrichting Tunnelfactor Type hoogteligging Weghoogte t.o.v. maaiveld Verkeer

Bouwverkeer X:167193,28 Y:381461,99 388,38 m Binnen bebouwde kom (doorstromend) Beide richtingen 1 Normaal 0m

Licht verkeer Middelzwaar vrachtverkeer Zwaar vrachtverkeer Busverkeer

RqnMvZejDPoL (23 november 2023)

Max. snelheid

Voorgeschreven factoren Voorgeschreven factoren Voorgeschreven factoren Voorgeschreven factoren

NH₃ 45,6 g/j Links Rechts NOₓ 0,8 kg/j Type scherm - - NO₂ 0,2 kg/j Hoogte - - NH₃ 20,0 g/j Afstand tot de weg - -

Aantal voertuigbewegingen

1.920,0 /jaar 240,0 /jaar 240,0 /jaar 0,0 /jaar

In file

10,0 % 10,0 % 10,0 % 0,0 %

6/7

Projectberekening

Wegverkeer | Weg

Naam Locatie Lengte Wegtype Rijrichting Tunnelfactor Type hoogteligging Weghoogte t.o.v. maaiveld Verkeer

Bouwverkeer plangebied X:166926,86 Y:381367 257,38 m Binnen bebouwde kom (doorstromend) Beide richtingen 1 Normaal 0m

Licht verkeer Middelzwaar vrachtverkeer Zwaar vrachtverkeer Busverkeer

Max. snelheid

Voorgeschreven factoren Voorgeschreven factoren Voorgeschreven factoren Voorgeschreven factoren

Links Rechts NOₓ 3,1 kg/j Type scherm - - NO₂ 0,8 kg/j Hoogte - - NH₃ 32,8 g/j Afstand tot de weg - -

Aantal voertuigbewegingen

0,0 /jaar 960,0 /jaar 960,0 /jaar 0,0 /jaar

In file

0,0 % 100,0 % 100,0 % 0,0 %

Disclaimer Hoewel verstrekte gegevens kunnen dienen ter onderbouwing van een vergunningaanvraag, kunnen er geen rechten aan worden ontleend. De eigenaar van AERIUS aanvaardt geen aansprakelijkheid voor de inhoud van de door de gebruiker aangeboden informatie. Bovenstaande gegevens zijn enkel bruikbaar tot er een nieuwe versie van AERIUS beschikbaar is. AERIUS is een geregistreerd handelsmerk in Europa. Alle rechten die niet expliciet worden verleend, zijn voorbehouden. Rekenbasis Deze berekening is tot stand gekomen op basis van AERIUS versie 2023.0.1_20231106_3125d8b3c1 Database versie 2023.0.1_3125d8b3c1_calculator_nl_stable Voor meer informatie over de gebruikte methodiek en data zie: https://www.aerius.nl/

RqnMvZejDPoL (23 november 2023)

7/7

www.aerius.nl/handleidingen-en-leeswijzers

Projectberekening

Contactgegevens Rechtspersoon Inrichtingslocatie

Activiteit

Omschrijving Toelichting

Berekening

AERIUS kenmerk Datum berekening Rekenconfiguratie

S5jCkr9tuqN5 23 november 2023, 17:35 Wnb-rekengrid

Totale emissie

Rekenjaar

Emissie NH₃

Emissie NOₓ

Resultaten

Hoogste bijdrage

Hexagon

Gebied

Ontwikkeling Geldrop Centrum - Beoogd Ontwikkeling Geldrop Centrum - Beoogd Gekarteerd oppervlak met toename (ha) Gekarteerd oppervlak met afname (ha) Grootste toename Grootste afname

S5jCkr9tuqN5 (23 november 2023)

2024 -

0,1 kg/j

3,7 kg/j

2/6

Projectberekening

Ontwikkeling Geldrop Centrum (Beoogd), rekenjaar 2024 Emissiebronnen 1 

Wonen en Werken | Woningen | Plangebied Verkeersnetwerk

S5jCkr9tuqN5 (23 november 2023)

Emissie NH₃

Emissie NOₓ

0,1 kg/j

3,7 kg/j

3/6

Projectberekening

Hoogste af- en toename op (bijna) overbelaste stikstofgevoelige Natura 2000 gebieden.

500 m Habitatrichtlijn Vogelrichtlijn Vogelrichtlijn, Habitatrichtlijn Niet bepaald

Grootste toename (projectberekening) Grootste afname (projectberekening) Hoogste totaal (achtergrond + projectberekening)

De letters bij de bronlabels op de kaart geven bij welke type situaties de bronnen horen: beoogde situatie (B), referentiesituatie (R) en/of salderingssituatie (S). S5jCkr9tuqN5 (23 november 2023)

4/6

Projectberekening

Resultaten stikstofgevoelige Natura 2000 gebieden situatie "Ontwikkeling Geldrop Centrum" (Beoogd) incl. saldering e/o referentie Berekend (ha gekarteerd)

Totaal

S5jCkr9tuqN5 (23 november 2023)

Hoogste totale Met toename Grootste depositie (mol (ha gekarteerd) toename (mol N/ha/jr) N/ha/jr)

Met afname (ha Grootste afname gekarteerd) (mol N/ha/jr)

5/6

Projectberekening

Ontwikkeling Geldrop Centrum, Rekenjaar 2024 1

Wonen en Werken | Woningen

Naam Plangebied Uittreedhoogte Locatie X:166968,15 Warmteinhoud Y:381410,18 Spreiding Oppervlakte 2,68 ha Wijze van ventilatie Niet geforceerd Temporele variatie Continue Emissie 2

1,0 m 0,000 MW 1m

Wegverkeer | Weg

Naam Locatie Lengte Wegtype Rijrichting Tunnelfactor Type hoogteligging Weghoogte t.o.v. maaiveld Verkeer

Verkeer gebruiksfase X:167193,28 Y:381461,99 388,38 m Binnen bebouwde kom (doorstromend) Beide richtingen 1 Normaal 0m

Licht verkeer Middelzwaar vrachtverkeer Zwaar vrachtverkeer Busverkeer

Max. snelheid

Voorgeschreven factoren Voorgeschreven factoren Voorgeschreven factoren Voorgeschreven factoren

Links Rechts NOₓ 3,7 kg/j Type scherm - - NO₂ 0,7 kg/j Hoogte - - NH₃ 0,1 kg/j Afstand tot de weg - -

Aantal voertuigbewegingen

61,0 /etmaal 0,0 /etmaal 2,0 /etmaal 0,0 /etmaal

In file

10,0 % 0,0 % 10,0 % 0,0 %

S5jCkr9tuqN5 (23 november 2023)

6/6

Bijlage 3 Aanmeldingsnotitie m.e.r.

Bestemmingsplan "Bezorgershof Geldrop" (vastgesteld)

Aanmeldingsnotitie m.e.r. Bezorgershof te Geldrop Gemeente Geldrop Concept

colofon

projectnaam Aanmeldingsnotitie m.e.r. Bezorgershof te Geldrop datum 23 november 2023 projectnummer P06463 IMRO-identificatienummer NL.IMRO.1771.BPBezorgershof-ON01 opdrachtgever Gemeente Geldrop-Mierlo BRO projectleider JRi projectteam RVe bron kaft BRO review JvdA

Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel +31 (0)411 850 400 info@bro.nl www.bro.nl

Inhoudsopgave 1

INLEIDING

1.1 1.2 1.3 1.4

Aanleiding Toetsing Besluit m.e.r. Vormvrije m.e.r.-beoordeling Leeswijzer

4 4 6 6

EFFECTEN OP HET MILIEU

2.1 2.2 2.3 2.4

Inleiding Kenmerken van het project Plaats van het project Kenmerk van het potentiële effect

7 8 12 14

VORMVRIJE M.E.R.-BEOORDELING

Aanmeldingsnotitie m.e.r. Bezorgershof te Geldrop

INLEIDING

1.1

Aanleiding

De gemeente Geldrop-Mierlo heeft de ambitie om 800 woningen aan het centrum van Geldrop toe te voegen. Nieuwe (woning)bouwplannen zullen moeten voldoen aan de in 2019 vastgestelde 'Ontwikkelingsvisie Centrum Geldrop' alsmede aan nieuwe (ruimtelijke) kaders, welke de gemeente in samenspraak met BRO in 2021 heeft opgesteld. Tegelijkertijd rusten er op de gronden in het centrum van Geldrop veelal verouderde planologische regels waaronder de beheersverordening ‘Kern Geldrop’. Het huidige juridisch-planologische regime biedt ruimte aan ontwikkelingen die niet langer passen binnen de actuele ruimtelijke en ook functionele visie voor het centrum. Dit speelt met name in het gebied ‘Bezorgershof’. Van de 800 woningen is het voornemen om binnen het plangebied 110 woningen te realiseren gedurende een periode van 10 jaar. Ter plaatse van het plangebied vigeren op dit moment de volgende ruimtelijke plannen: 

Beheersverordening ‘Kern Geldrop’, vastgesteld d.d. 15 mei 2017;



Paraplubeheersverordening ‘Parkeren Geldrop-Mierlo’, vastgesteld d.d. 17 juni 2019;



Beheersverordening ‘Huisvesting Geldrop Mierlo’, vastgesteld d.d. 2 maart 2020.

Tevens is voor grote delen van het plangebied een voorbereidingsbesluit genomen d.d. 30 mei 2023. Dit besluit is genomen ter voorkoming van ongewenste ruimtelijke en/of functionele ontwikkelingen binnen het betreffende besluitgebied. De ambitie is om de ruimtelijke kwaliteit van het gebied te verbeteren. Daarvoor zijn ruimtelijke en stedenbouwkundige randvoorwaarden opgesteld in de ‘’Ruimtelijke kaders centrum Geldrop’’ van 2022. Het is belangrijk dat de dorpse schaal en maat behouden blijft. Doel van het bestemmingsplan, waarvoor deze m.e.r. is opgesteld, is om een actueel en binnen de ruimtelijke en functionele kaders passende juridisch-planologische regeling te bieden voor zowel de beheersituatie als voor toekomstige ruimtelijk-functionele ontwikkelingen binnen het gebied, zoals transformaties en herontwikkeling. Om deze laatste categorie te faciliteren is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen.

1.2

Toetsing Besluit m.e.r.

Toetsingskader Het Besluit m.e.r. geeft in Bijlage C aan in welke categorieën van gevallen en in het kader van welke besluiten een m.e.r.-plicht geldt. In bijlage D zijn de categorieën van gevallen en de besluiten opgesomd in het kader waarvan in ieder geval een m.e.r.-beoordeling dient te worden opgesteld. Daarnaast moet het bevoegd gezag ook bij (relatief) kleinschalige bouw- en ontwikkelingsprojecten, waarbij de in Bijlage D genoemde drempelwaarden niet worden overschreden, beoordelen of een m.e.r.-beoordeling nodig is. Achterliggende gedachte hierbij is dat ook kleine projecten het milieu relatief zwaar kunnen belasten en ook bij kleine projecten van geval tot geval moet worden beoordeeld of een m.e.r.-procedure nodig is. Een m.e.r.-beoordeling is een toets van het bevoegd gezag om te beoordelen of bij een project belangrijke

Aanmeldingsnotitie m.e.r. Bezorgershof te Geldrop

nadelige milieugevolgen kunnen optreden. Wanneer uit de toets blijkt dat er belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden, moet er een m.e.r.-procedure worden doorlopen. Met andere woorden: dan is het opstellen van een MER nodig. Analyse Het planvoornemen maakt geen activiteiten mogelijk, die zijn opgenomen in onderdeel C van het Besluit m.e.r. Daarom is er geen sprake van een activiteit waarvoor een directe m.e.r.-plicht bestaat. De activiteiten zijn wel opgenomen in onderdeel D (categorie D.11.2) van bijlage II van het Besluit m.e.r. De activiteit betreft een stedelijk ontwikkelingsproject, maar valt onder de drempelwaarden die hier genoemd worden (zie tabel op de volgende pagina).

D.11.2

Activiteiten De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject, met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen.

Gevallen In gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op: 1: een oppervlakte van 100 hectare of meer, 2. een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat, of 3. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

Besluit De vaststelling van het plan, bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onderdelen a en b, van de Wet ruimtelijke ordening -> het bestemmingsplan

Beoordeling noodzakelijkheid m.e.r.-beoordeling De ambitie is om de ruimtelijke kwaliteit van het centrum van Geldrop te verbeteren, waarbij nieuwe woningen worden gerealiseerd in de vorm van appartementen: 

Binnen het plangebied zijn 110 appartementen beoogd in de binnenring van het centrumblok. Hiervoor is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen in het nieuwe bestemmingsplan.



Aan de buitenring van het plangebied zal worden ingezet op gevelverbetering, waarbij een dorps karakter wordt nagestreefd.



Op de hoeken van het plangebied zijn hoogte-accenten passend.



De nieuwe woningen in de binnenring worden opgezet als woonhof met aan de binnenkant een collectieve daktuin.



Er zal worden gebouwd tot 4 bouwlagen, maar met afwisselende hoogte.



De openbare ruimte aan de binnenkant van het plangebied zal worden herontwikkeld, met o.a. klimaatadaptieve groene verblijfsruimten.

De ontwikkeling dient getoetst te worden aan de Bijlage bij het Besluit m.e.r. De ontwikkeling van de woningen valt onder de activiteit stedelijk ontwikkelingsproject (D 11.2): de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen. In het geval van een stedelijk ontwikkelingsproject is direct een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk als de activiteit gaat om de bouw van 2.000 woningen of meer in een aaneengesloten gebied of als de activiteit een omvang heeft van 100 hectare of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer. Geconcludeerd kan worden dat de ontwikkeling met het beoogde programma ver beneden de drempelwaarde ligt zoals opgenomen in het Besluit m.e.r. Daarom is enkel een vormvrije m.e.r.-beoordelingsplicht aan de orde. Dit betekent dat voordat het plan in procedure gaat, het college van burgemeester en wethouders aan de hand van een aanmeldingsnotitie moet beoordelen en besluiten of een milieueffectrapport moet worden opgesteld, e.e.a. conform paragraaf 7.6 Wet milieubeheer.

Aanmeldingsnotitie m.e.r. Bezorgershof te Geldrop

1.3

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Aan de hand van een vormvrije m.e.r.-beoordeling moet de gemeente beoordelen of een milieueffectrapport moet worden opgesteld. Achterliggende gedachte hierbij is dat ook kleine projecten het milieu relatief zwaar kunnen belasten en ook bij kleine projecten van geval tot geval moet worden beoordeeld of een m.e.r.-procedure nodig is. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden: 

Belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen milieueffectrapportage noodzakelijk.



Belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een milieueffectrapportage worden opgesteld.

Procedure De initiatiefnemer dient de aanmeldingsnotitie in bij de gemeente. De gemeente (het bevoegd gezag) neemt binnen 6 weken na ontvangst van de aanmeldingsnotitie (mededeling) een beslissing of een MER gemaakt moet worden.

1.4

Leeswijzer

Hoofdstuk 2 vormt de aanmeldingsnotitie, hoofdstuk 3 vormt de conclusie van de vormvrije m.e.r.-beoordeling. De beoordeling of het noodzakelijk is een milieueffectrapport op te stellen is geheel afhankelijk van het feit of er sprake is van ‘bijzondere omstandigheden’. De bijzondere omstandigheden kunnen betrekking hebben op: a. de plaats waar de activiteit plaatsvindt, o.a. in relatie tot gevoelige gebieden; b. de kenmerken van de activiteit; c. de kenmerken van de belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu die de activiteit kan hebben; d. de samenhang met andere activiteiten ter plaatse (cumulatie).

Aanmeldingsnotitie m.e.r. Bezorgershof te Geldrop

EFFECTEN OP HET MILIEU

2.1

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt getoetst of op basis van de criteria die zijn genoemd in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling een m.e.r.-beoordeling uitgevoerd moet worden. Het gaat hierbij om de volgende criteria (zie ook onderstaande tabel): 1. de kenmerken van het project; 2. de plaats van het project; 3. de kenmerken van het potentiële effect. Kenmerken van het project 

Omvang van het project



Cumulatie met andere projecten



Gebruik van natuurlijke grondstoffen



Productie van afvalstoffen



Verontreiniging en hinder



Risico van ongevallen, mede gelet op de gebruikte stoffen en technologieën

Plaats van het project 

Bestaand grondgebruik



Relatieve rijkdom aan kwaliteit en het regeneratievermogen van de natuurlijke hulpbronnen van het gebied



Het opnamevermogen van het natuurlijke milieu, met in het bijzonder aandacht voor gevoelige gebieden (wetlands, kustgebieden, berg- en bosgebieden, reservaten en natuurparken, Habitat- en Vogelrichtlijngebieden), gebieden waarin bij communautaire wetgeving vastgestelde normen inzake milieukwaliteit reeds worden overschreden, gebieden met een hoge bevolkingsdichtheid, landschappen van historisch, cultureel of archeologisch belang

Kenmerken van het potentiële effect 

Bereik van het effect (geografische zone en grootte van de getroffen bevolking)



Grensoverschrijdende karakter van het effect



Waarschijnlijkheid van het effect



Duur, frequentie en de omkeerbaarheid van het effect

De (vormvrije) m.e.r.-beoordeling is opgesteld op basis van de onderzoeken die zijn uitgevoerd in het kader van het ruimtelijke plan. In de onderstaande tabellen vindt de beoordeling/toets plaats aan de criteria die zijn genoemd in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling.

Aanmeldingsnotitie m.e.r. Bezorgershof te Geldrop

2.2

Kenmerken van het project

Kenmerken van het project Criteria

Toets

Omvang van het project

Het plangebied betreft het centrum gebied van de kern Geldrop. In de huidige situatie is het gebied divers en bestaat het uit verschillende stedelijke functies. De huidige situatie is onder te verdelen in een binnen- en buitenring, met in het midden een hof. De binnenzijde is voornamelijk gericht op parkeren, zowel openbaar als privaat. De buitenring is voornamelijk gericht op winkels, magazijnen en leveringspunten.

Het doel van het plan is om een actueel en binnen de ruimtelijke en functionele kaders passende juridisch-planologische regeling te bieden voor zowel de beheersituatie als voor toekomstige ruimtelijk-functionele ontwikkelingen binnen het gebied, zoals transformaties en herontwikkeling. Het voornemen in het plangebied bestaat hoofdzakelijk uit het gefaseerd realiseren van nieuwe appartementen na toepassing van een wijzigingsbevoegdheid, 110 stuks gedurende een periode van 10 jaar. Daarnaast zal bij de buitenring worden ingezet op gevelverbetering. En verder zal de openbare ruimte aan de binnenkant worden herontwikkeld, met o.a. klimaatadaptieve groene verblijfsruimten. Cumulatie met andere pro-

N.v.t.

jecten Gebruik van natuurlijke hulp-

Voor de bouw van het planvoornemen worden reguliere natuurlijke hulpbronnen gebruikt

bronnen

als bouwmateriaal (beton, hout, grond, etc.).

Productie van afvalstoffen

Naast het reguliere afval van de toekomstige bebouwing en functies zal geen sprake zijn van de productie van andere afvalstoffen.

Verontreiniging en hinder

De ontwikkeling vindt plaats in stedelijk gebied op een terrein dat op dit moment reeds bebouwd en volledig verhard is.

Tijdens de aanlegfase is er mogelijk sprake van tijdelijke hinder als gevolg van sloop- en bouwverkeer en bouwwerkzaamheden. Gelet op de omvang van het project, alsmede de op de locatie beschikbare ruimte, is onevenredige en langdurige hinder ten gevolge van deze werkzaamheden niet aan de orde.

Bodem Bij planologische functiewijzigingen dient te worden onderzocht of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie. Dit bestemmingsplan beoogt om een actuele juridisch-planologische regeling voor het plangebied te bieden voor zowel de beheersituatie als voor toekomstige ruimtelijk-functionele ontwikkelingen binnen het gebied, zoals transformaties en herontwikkeling. Het bestemmingsplan is in beginsel conserverend van aard, maar door middel van een aantal afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden worden transformatie en herontwikkeling onder voorwaarden mogelijk gemaakt. In totaal kunnen maximaal 110 extra woningen worden toegevoegd binnen het plangebied bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid. Daarmee kan er, daar waar thans nog geen woningen aanwezig zijn, sprake zijn van een gevoeligere functie. In dergelijke gevallen is een bodemonderzoek noodzakelijk. Dit onderzoek zal bij de toepassing van de binnenplanse bevoegdheden in voorkomende gevallen moeten worden uitgevoerd. Op voorhand is er geen aanleiding om belemmeringen in dit opzicht te verwachten.

Aanmeldingsnotitie m.e.r. Bezorgershof te Geldrop

Kenmerken van het project Criteria

Toets Het aspect bodem vormt geen belemmering in het kader van dit bestemmingsplan. Bij de toepassing van de in het plan opgenomen afwijkings-/wijzigingsbevoegdheden moet in voorkomende gevallen een bodemonderzoek worden verricht.

Akoestiek wegverkeerslawaai Dit bestemmingsplan beoogt om een actuele juridisch-planologische regeling voor het plangebied te bieden voor zowel de beheersituatie als voor toekomstige ruimtelijk-functionele ontwikkelingen binnen het gebied, zoals transformaties en herontwikkeling. Het bestemmingsplan is in beginsel conserverend van aard, maar door middel van een aantal afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden worden transformatie en herontwikkeling onder voorwaarden mogelijk gemaakt. In totaal kunnen maximaal 110 extra woningen worden toegevoegd binnen het transformatiegebied, na toepassing van de wijzigingsbevoegdheid. Daarmee worden met de toepassing van de binnenplanse wijzigingsbevoegdheid nieuwe geluidgevoelige objecten mogelijk gemaakt. Ook is het splitsen van woningen mogelijk gemaakt middels een afwijkingsbevoegdheid. Ten aanzien van de Wgh zijn op voorhand geen belemmeringen te verwachten bij de toepassing van deze bevoegdheden. In de omgeving van het plangebied zijn geen wegen, spoorwegen of industrieterreinen met een geluidzone aanwezig. Daarnaast zijn aan de buitenranden van het plangebied reeds bestaande geluidsgevoelige objecten toegestaan en ook feitelijk aanwezig. Derhalve is een aanvaardbaar woon- en leefklimaat in toekomstig toe te voegen woningen in het gebied voldoende aannemelijk en is nader onderzoek in het kader van dit bestemmingsplan niet noodzakelijk.

Het aspect geluid (Wet geluidhinder) vormt geen belemmering voor het bestemmingsplan.

Bedrijven en milieuzonering In het plangebied, dat behoort tot het centrumgebied van Geldrop, en in de directe omgeving daarvan zijn diverse stedelijke functies aanwezig en planologisch toegestaan. Dit betreft een combinatie van wonen en overige gangbare centrumfuncties, zoals horeca, detailhandel, kantoren/dienstverlening en bedrijvigheid. In het kader van dit bestemmingsplan is een inventarisatie verricht naar de bestaande functies in het plangebied. In par. 2.1 van deze toelichting is dit nader beschreven en is dit gevisualiseerd. Het plangebied en de omgeving daarvan kunnen gezien de diversiteit aan functies worden aangemerkt als ‘gemengd gebied’.

Er is in de bestaande situatie sprake van een combinatie van woningen met deze geïnventariseerde functies. Dergelijke centrumfuncties zijn in basis goed mengbaar met woningen in een centrumgebied/gemengd gebied. Dit geldt ook voor de in dit bestemmingsplan toegestane functies, namelijk horeca, kantoren met baliefunctie, detailhandel, publieksverzorgende ambacht en dienstverlening, die naast het wonen worden toegestaan in lijn met de vigerende bestemmingen. Bij de toepassing van de in het plan opgenomen afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden, die het mogelijk maken om nieuwe woningen en bijbehorende voorzieningen toe te voegen, zal specifiek moeten worden getoetst of er belemmeringen over en weer tussen woningen en overige functies aan de orde zijn. Op voorhand is dit niet het geval, omdat de toegestane functies zoals aangegeven goed

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=GeldropMierlo&id=1e166399-9b08-4db6-a5bb-44d7281e5e0b