Bijlage 20 - Nota van beantwoording zienswijzen

4.38 Er wordt gesteld dat aftrek wel gerechtvaardigd is. Ter onderbouwing voor de

Het betreft hier een nieuwe situatie waarbij de drie functies gezamenlijk worden opgepakt en ontwikkeld. Het parkeren voor de drie functies vindt gezamenlijk plaats op een mandelig perceel. Er is dan ook geen sprake van de anti-dubbeltelbepaling zoals opgenomen in het paraplu-bestemmingsplan.

Er wordt hier ook niet gesaldeerd. Er wordt wel dubbelgebruik van parkeerplaatsen toegepast om te voorkomen dat er teveel parkeerplaatsen worden gerealiseerd en dat er onnodige parkeerplaatsen onbezet zijn.

Allereerst wordt opgemerkt dat artikel 6.4.1 niet in het onderhavige ontwerpbestemmingsplan voorkomt. Het bezoekersparkeren t.b.v. de woningen vindt met name plaats buiten openingstijden van de school (’s avonds en in het weekend). Daarnaast mogen bezoekers ook op het parkeerterrein parkeren. De verwachting is dat de maximale theoretische parkeerbehoefte voor het bezoek (afgerond 3 pp) op een werkdagmiddag niet tot problemen in de omgeving zal leiden. Zeker niet omdat er volgens het parkeerdrukonderzoek van Buiten-Ruimte nog voldoende restcapaciteit beschikbaar is. De ontwikkeling van het totale gebied moet in zijn geheel bezien worden. Om zoveel mogelijk

aftrek wordt gesteld dat dit kan voor alle 3 de ontwikkelingen. Dat klopt niet. Immers Strabrecht College en gebouw Heide zijn reeds vergund en die vergunningen worden gerespecteerd. Wat inhoudt dat zij op basis van 6.4.1 geen bezoekers in de openbare ruimte laten parkeren. De aftrek waarmee gerekend wordt zou dan alleen betrekking kunnen hebben op het bezoekersparkeren van het nieuwe appartementencomplex. Maar er zijn ten behoeve van Strabrecht en Anna al 159 parkeerplaatsen aanwezig. Er is dus geen noodzaak om parkeerplaatsen in de openbare ruimte te benutten. De aftrek van 35 parkeerplaatsen heeft om die reden onterecht plaatsgevonden. In de toelichting worden de benodigde parkeerplaatsen netjes uitgerekend. Volgens narekening met de aanwezigheidspercentages ontstaat op het maatgevende moment een behoefte van 233 parkeerplaatsen. Aftrek is om bovengenoemde redenen niet van toepassing. Er is dus een tekort van 58 parkeerplaatsen. Daarbij wordt een verkeerde aanname gedaan. Gesteld wordt dat in de openbare ruimte 34 parkeerplaatsen aan de weg Grote Bos aanwezig zijn. Er zijn echter door aanleg van uitwegen openbare parkeerplaatsen vervallen. Het aantal aangehouden parkeerplaatsen in de openbare ruimte is onjuist.

4.39 Bij de vergunning voor gebouw Heide wordt aangegeven ter motivering voor de omgevingsvergunning, dat er 33 parkeerplaatsen worden verwijderd en dat deze gecompenseerd zouden moeten worden op het nieuwe parkeerterrein. In strijd daarmee, worden nog 15 parkeerplaatsen extra weggehaald. Dus in plaats van het verwijderen van 33 parkeerplaatsen zijn er 48 verwijderd. Wel zijn er 5 invalide parkeerplaatsen voor terug gekomen en 2 losse parkeerplaatsen, wat resulteert in een extra te kort van 8 parkeerplaatsen. Die zijn niet meegenomen in de motivering voor het nieuwe bestemmingsplan. Indiener heeft met zienswijze gereageerd op de uitgangspunten in het ontwerpbestemmingsplan. Maar de feitelijke situatie blijkt dus anders te zijn. In het ontwerpbestemmingsplan is voor de

dubbelgebruik te kunnen toepassen en zo min mogelijk leegstand van parkeerplaatsen te creëren is er voor gekozen een gezamenlijk parkeerterrein voor de drie functies te realiseren. De bestaande openbare parkeerplaatsen aan de weg Grote Bos zijn in het verleden altijd gebruikt door het Strabrecht College. Vanuit de bestaande omgeving werden deze niet gebruikt. Om die reden mogen deze parkeerplaatsen voor 100% meegerekend worden in de nieuwe ontwikkeling voor de drie functies. Onduidelijk is hoe indiener komt tot een parkeerbehoefte van 233 parkeerplaatsen. Dit is niet juist. Gesteld wordt dat een verkeerde aanname wordt gedaan over het aantal bestaande parkeerplaatsen aan de Grote Bos. Er is echter wel degelijk rekening gehouden met de aanleg van de uitwegen. Daardoor zijn er in plaats van 36 slechts 34 parkeerplaatsen aan de weg Grote Bos beschikbaar.

Het is onbekend welke 15 parkeerplaatsen indiener hiermee bedoelt. Wij zijn van mening dat er 33 parkeerplaatsen als gevolg van de nieuwbouw van Anna zijn komen te vervallen. Deze 33 parkeerplaatsen zijn gecompenseerd op het nieuwe parkeerterrein waarmee weer voldaan wordt aan de parkeerbehoefte.

berekening van het aantal parkeerplaatsen dus een onjuist uitgangspunt gehanteerd. Dit moet worden gerepareerd en zal leiden tot een extra compensatie van 8 parkeerplaatsen dus van 33 parkeerplaatsen maar met 41 parkeerplaatsen. 4.40 74 parkeerplaatsen voor 1500 leerlingen is te laag aangehouden. Op het terrein van het voormalige Strabrecht college was plaats voor 75 parkeerplaatsen. In het advies wordt aangegeven dat deze parkeerplaatsen allemaal in gebruik zijn. In deze bestaande situatie waren er 1350 leerlingen op school. In dit zelfde advies wordt geconcludeerd dat ten gevolge van groei naar 1500 leerlingen 74 parkeerplaatsen aanwezig moeten zijn. Trekken we de lijn echter rechtevenredig door dan moeten er voor 1500 leerlingen, 84 parkeerplaatsen worden aangelegd. 4.41 Met betrekking tot dubbelgebruik is als uitgangspunt voor het aantal parkeerplaatsen de piek genomen van het moment waarop het meeste gebruik zou worden gemaakt van de parkeerplaatsen. Dat zou in de middag zijn. Onduidelijk is hoe dit verwerkt is in de kiss & ride of in de parkeeroplossing. Op dat moment zou er geen parkeerplek meer beschikbaar zijn doordat school, zorg en wonen de parkeerplekken maximaal bezetten. 4.42 De piek voor deze 3 ontwikkelingen ligt niet op het aangegeven moment.

4.43 De nota parkeernormen gaat uit van ontmoediging van autogebruik. De gedachte dat de gemeente het autogebruik van nieuwe bewoners kan beïnvloeden, en deze schuilt achter de uitgangspunten van de parkeernota, gaat niet op voor de bezoekers van dit gebied. Dat doet de gemeente niet door te rekenen met minder auto’s en daardoor minder parkeerplaatsen aan te leggen. De

74 parkeerplaatsen over 1500 leerlingen is de parkeerbehoefte voor het Strabrecht College, waarbij uitgegaan wordt van de kencijfers van het CROW en de Nota parkeernormen. Er is geen reden om te twijfelen aan deze uitgangspunten en ook het parkeerdrukonderzoek (uitgevoerd door adviesbureau Buiten-Ruimte) geeft geen aanleiding om ten behoeve van het Strabrecht College extra parkeerplaatsen bovenop de norm te realiseren.

Het CROW en de Nota Parkeernormen gaan ervan uit dat Kiss&Ride in de parkeernormering voor een middelbare school is opgenomen. Daar wordt dus al in de berekening rekening mee gehouden. Extra parkeerplaatsen t.b.v. Kiss&Ride zijn dus niet benodigd.

Door toepassing van de aanwezigheidspercentages blijkt uit de berekening dat het maatgevend moment op de werkdagmiddag is gelegen. Indiener komt niet met een contra-berekening om aan te tonen dat het maatgevend moment onjuist zou zijn.

Wij delen niet de opvatting van indiener dat wordt uitgegaan van een onjuist uitgangspunt ten aanzien van parkeren voor bezoekers. De verwachting is dat dit niet zal leiden tot overlast in de omgeving. Het parkeeronderzoek van BuitenRuimte bevestigt dit ook.

parkeerdruk op de omgeving zal dus niet verminderen. Een van de uitgangspunten uit de nota parkeren is dat er geen overlast voor de omgeving mag ontstaan. 4.44 In het doelstellingenakkoord wordt expliciet Verwezen wordt naar onze reactie op punt 1.2 en uitgesproken dat ingegaan zal worden op de 1.3. wensen van omwonenden. Daarin wordt gesteld als doel dat er met de omwonenden in gesprek wordt gegaan over de vragen die zij stellen en zal er gezocht moeten worden naar mogelijke oplossingen. Hieraan is onvoldoende tegemoet gekomen. 4.45 Een ander uitgangspunt uit de nota parkeren is dat een goede leef-en verblijfskwaliteit gewaarborgd moet blijven. De onderbouwing hiervan ontbreekt in de toelichting. Graag ziet indiener gemotiveerd, anders dan de financiële grondslag, waarom er niet geparkeerd wordt onder de bebouwing. Dit geeft ook andere voordelen zoals minder parkeerplaatsen aanleggen en minder waterberging.

4.46 In Hoofdlijn 4 wordt beschreven dat het van belang is om goede afspraken te maken tussen gemeente en initiatiefnemer. Dus niet met derden. Onduidelijk is waarom een derde belanghebbende geen onderdeel van die afspraak mag en kan zijn. Of de gemeente dit volgens wetgeving verplicht is, is onbekend. De nota zegt immers wat anders. Maar het is wel 1 van de doelstellingen die de Raad heeft gesteld. Daarmee wordt in strijd gehandeld. Om die reden maak indiener ook bezwaar tegen de nota parkeernormen, die onvoldoende de belangen van derden waarborgt en waar onvoldoende de participatie in is opgenomen zoals gesteld in het doelstellingenakkoord. 4.47 In artikel 1.1 van de parkeernota wordt terecht de vraag gesteld, ‘Hoe voorkomt de gemeente dat ontwikkelingen leiden tot een ongewenste stijging van de parkeerdruk in de

Wanneer t.b.v. de woningbouw onder het gebouw parkeervoorzieningen worden gerealiseerd, kunnen deze parkeerplaatsen overdag niet meer ingezet worden voor het parkeren van personeel en bezoekers van Anna en het Strabrecht College. Het dubbelgebruik van de parkeerplaatsen vervalt daarmee volledig, omdat de grootste uitwisseling tussen woningen en Strabrecht College/Anna te behalen is. Hierdoor zullen dus veel meer parkeerplaatsen gerealiseerd moeten worden wat ongewenst is.

Het betreft hier de mogelijkheid zienswijzen in te dienen tegen het bestemmingsplan Grote Bos. Een bezwaar gericht tegen, of opmerkingen op de Nota Parkeernormen is niet mogelijk.

Zie beantwoording 4.46.

openbare ruimte?’. Indiener heeft deze vraag in de nota echter nergens beantwoord zien worden. De nota is daarom niet volledig. 4.48 Er mag vanwege de op korte afstand gelegen bushalte een mobiliteitscorrectie worden toegepast. Dit mag, maar is geen vereiste. Om die correctie weloverwogen te kunnen toepassen, mag verwacht worden dat onderzoek gedaan is om een mobiliteitskorting te kunnen toepassen. De toelichting, of dit plan zich leent voor deze korting, is niet toegevoegd.

4.49 Indiener maakt bezwaar tegen de keuze in de nota Parkeernormen om overal in het restgebied met dezelfde norm, te weten Gemiddeld, te rekenen. 4.50 Er moeten in totaal 292 parkeerplaatsen op eigen terrein worden aangelegd. Van aftrek kan geen sprake zijn omdat geen van de drie ontwikkelingen een claim legt ten gevolge van vergunningverlening op de openbare parkeerplaatsen. Verrekening is derhalve niet aan de orde. Omdat dit wel is gebeurd is dit in strijd met de uitgangspunten. 4.51 In artikel 5.3 wordt aangegeven dat er contact opgenomen kan worden als men twijfels heeft over de genoemde aantallen. Bij deze. Door het opnemen van dit artikel wordt ruimte gelaten voor overleg en dat geeft aan dat de parkeernormen niet als absoluut gehanteerd hoeven te worden. Dit sluit aan bij de CROW-informatie dat hun cijfers als richtlijnen moeten worden gehanteerd. 4.52 Laadinfra voor elektrische voertuigen. Volgens de vergunningen voor Strabrecht en Heide moeten een x-aantal parkeerplaatsen voorzien zijn van oplaadpunten. Deze voorzieningen ontbreken op het terrein. Ook moet naar elk van de 159 parkeerplaats ondergrondse infra zijn voorbereid om die

In de Nota Parkeernormen is opgenomen dat een mobiliteitscorrectie als gevolg van een ligging in de nabijheid van een OV-halte wordt toegepast. Deze mobiliteitscorrectie wordt standaard toegepast, omdat er in de Nota Parkeernormen vanuit wordt gegaan dat een deel van de bewoners het openbaar vervoer zal gaan gebruiken. Dat hoeft niet verder te worden toegelicht. De locatie van de ontwikkeling en de aanwezigheid van een OV-halte zijn namelijk een vast gegeven.

Zie beantwoording 4.46.

Indiener heeft niet onderbouwd waarom er 292 parkeerplaatsen aangelegd zouden moeten worden. Zie voor de verdere beantwoording van dit onderdeel de beantwoording van 4.38.

Dat is onjuist. In de planregels is geborgd dat aan de geldende parkeernormen moet worden getoetst.

Op dit moment zijn er inderdaad nog geen oplaadpalen op het nieuwe parkeerterrein gerealiseerd. De benodigde ondergrondse infra hiervoor is echter wel aangelegd, zodat eenvoudig op gewenste locaties op het parkeerterrein oplaadpalen geplaatst kunnen worden.

parkeerplaatsen laten van oplaadpalen te kunnen voorzien. Ook die infra ontbreekt. 4.53 Volstrekt onduidelijk is hoe bij gedeeld parkeerplaatsen de elektrische oplaadpunten worden georganiseerd. Dit volgt ook niet uit de toelichting op het bestemmingplan.

4.54 Het bestemmingsplan maakt het mogelijk om hele grote woningen te bouwen. Het totale BVO bedraagt 12400 m2. Er komen 73 woningen. Dit geeft een oppervlak van 173 m2 per woning. Daar vanaf gaat de interne infra, ruwweg 20 % Er resteren dan 73 woningen met een vloeroppervlak van 140 m2. Die vallen onmogelijk in het goedkope of middensegment. Duur, midden, goedkoop staat verder niet gedefinieerd. Om die reden wordt aangenomen dat een appartement met een woonoppervlak van 140 m2 in de categorie duur gaat vallen. Dat resulteert in de aanleg van meer parkeerplaatsen omdat er geen middeldure woningen worden gerealiseerd. 42 x 1,9 i.p.v. 42 x 1,7 = 8,4 parkeerplaatsen extra. Er worden 8,4 te weinig parkeerplaatsen aangelegd. 4.55 In de toelichting op het bestemmingsplan ontbreekt het verslag van het parkeeratelier. Het gespreksverslag en de uitkomst van dit parkeeratelier ontvang indiener dan ook graag.

4.56 Parkeereisen gebaseerd op duur, middel, goedkoop. Er is geen definitie gevonden van de begrippen duur, middel en goedkoop. Die toelichting komt indiener dus niet tegen in de nota parkeernormen, noch in de toelichting op het bestemmingsplan.

De parkeerplaatsen zijn voor de bezoekers/personeel van Anna, Strabrecht College en bewoners van de nieuwe woningen toegankelijk. Daarmee zijn de oplaadpalen op het parkeerterrein dus ook voor hen toegankelijk. Bezoekers/personeel van Anna, Strabrecht College en bewoners van de nieuwe woningen kunnen hier dus gezamenlijk gebruik van maken.

In de berekening van reclamant is ons inziens geen rekening gehouden met de nodige stijgpunten, bergingen en installaties waarvoor ruimte wordt gereserveerd. Hierdoor worden de grote vloeroppervlaktes niet gehaald in onderhavig plan. Ons inziens heeft dit daarom geen effect heeft op het totaal aantal parkeerplaatsen.

Met het parkeeratelier wordt in de Nota Parkeernormen bedoeld dat er overleg plaatsvindt over het parkeren tussen de gemeente en de ontwikkelende partij(en). In dit geval heeft de gemeente verschillende overlegmomenten gehad met het Strabrecht en Anna om gezamenlijk met de ontwikkeling van de woningbouw tot een gedegen parkeeroplossing te komen.

In de Nota Parkeernormen is opgenomen dat voor de doelgroepenindeling binnen de functie wonen (goedkoop, middelduur en duur) de regionale begrippenlijst wonen wordt gehanteerd. Deze begrippenlijst wordt jaarlijks door de MRE (Metropool Regio Eindhoven) vastgesteld.

4.57 Uit de stukken volgt niet dat het gaat om een besloten parkeerterrein. Dat betekent dat eenieder op dit terrein kan parkeren. Hoe is dan gewaarborgd dat het aantal vereiste parkeerplekken beschikbaar is?

4.58 Al op 28 maart 2023, is er besloten tot de aanleg van één parkeerterrein ten gunste van alle ontwikkelingen op de locatie Grote Bos. De ontwikkelende partij die de vrije sectorwoningen zal gaan ontwikkelen was in mei nog niet bekend. Zonder contract en dus dekking is toch het parkeerterrein al aangelegd. Dat betekent dat de kosten door de gemeente worden gedragen en het volstrekt onduidelijk of deze kosten terugverdiend worden. Ondanks de forse overschrijding van de kosten voor het Strabrecht College blijft de gemeente kiezen voor financiële risico’s. Dit getuigt van onbehoorlijk gedrag. In beide gevallen lijkt er op zijn minst sprake te zijn van dubieus handelen. 4.59 Kiss & ride is ten dienste van de maatschappelijke bestemming. Uit de nu voorliggende plankaart blijkt dat er geen kiss & ride volgens de presentatie van de gebiedsvisie zal worden aangelegd. Waar deze wel komt is onduidelijk. Kiss & ride t.b.v. school moet op de bestemming maatschappelijk zijn gelegen. Deze kan alleen bereikbaar zijn via een weg door de woonbestemming. Volgens de nu voorliggende plannen kan de kiss & ride alleen bereikt worden via een weg door de woonbestemming. De woonbestemming sluit het aanleggen van wegen echter uit. 4.60 Omdat een bouwhoogte van 14 meter (15,4 na binnenplanse afwijking waarvan de

Door de locatie van het parkeerterrein in het gebied is de verwachting dat het parkeerterrein alleen door gebruikers/bezoekers van de drie geplande functies zal worden gebruikt. In de omgeving zijn verder alleen woningen gevestigd, die met name een hoge parkeerdruk in het weekend en ’s nachts hebben. Eventuele overloop op deze momenten (wat niet te verwachten is) zou geen probleem zijn, omdat er op die momenten voldoende restcapaciteit op het parkeerterrein aanwezig is.

De kosten voor het parkeerterrein worden betaald uit de grondexploitatie van het project. Deze is door de raad vastgesteld met de jaarrekening van 2022. Met de realisatie van één parkeerterrein waar meerdere functies gebruik van maken ontstaan door dubbelgebruik ruimtelijke, maar ook financiële voordelen. Hetgeen appellant stelt klopt dus niet. Nota bene vanwege de ervaren parkeeroverlast van onder meer reclamant heeft de gemeente er voor gekozen om haar parkeerplaatsen nu al te realiseren. Wij kunnen ons dan ook niet vinden in termen als dubieus handelen en onbehoorlijk gedrag en vinden deze ook niet passend in dezen.

Kiss&Ride zit in de parkeernormering voor het Strabrecht College inbegrepen. Een extra aparte Kiss&Ride strook is dus niet noodzakelijk en zou een extra service zijn. Overigens moet een Kiss&Ride strook niet binnen de bestemming maatschappelijke doeleinden gerealiseerd worden. Hiervoor is de bestemming verkeersdoeleinden benodigd.

Verwezen wordt naar onze reactie op punt 3.14.

afweging in handen van het college ligt) geen enkele aansluiting vindt bij de omgeving, mag op zijn minst verwacht worden dat men daar inhoudelijk op in gaat. Die motivering ontbreekt. 4.61 Uitvoering in gestapelde bouw vindt geen enkele aansluiting met de omgeving. Er wordt een solitair hiërarchisch woongebouw toegestaan, in een omgeving met alleen vrijstaande woningen op grotere percelen. Ook hiervoor geldt dat het niet lukt om dit woongebouw van een goede stedenbouwkundige onderbouwing te voorzien.

Een belangrijk onderdeel van de kenmerken van de omgeving is de morfologische opbouw van de (bestaande) ruimtelijke context. Hieruit blijkt dat er sprake is van een substantieel verschil op het gebied van de stedenbouwkundige korrelgrootte tussen de bebouwing van het plangebied van de nieuwbouw zelf. Het nieuwe gebouw maakt ruimtelijk gezien primair onderdeel uit van het gebied aan de binnenzijde van Grote Bos en de Dwarsstraat. Dit gebied vormt, wat stedenbouwkundige korrelgrootte betreft, in beginsel al een contrast met de omliggende omgeving. Met het begrip ‘korrelgrootte’ wordt de grootte van de bebouwingseenheid bedoeld. In dit gebied liggen veel gebouwen met een grotere korrelgrootte, bijvoorbeeld het schoolgebouw Strabrecht College, de gebouwen ‘Heuvel’ en ‘Berk’, woonzorgcentra van de Stichting St. Anna Zorggroep. Ook is te zien dat er een nieuw gebouw met een ruime korrelgrootte in het gebied is gerealiseerd. Er is namelijk gekozen voor de bouw van een nieuw woonzorgcentrum in dit gebied aan de Grote Bos, genaamd ‘Heide’. De woonomgeving rondom de Grote Bos kent juist een kleinere korrelgrootte, gevormd door veel vrijstaande woningen (Grote Bos en omgeving) en relatief korte rijen met rijwoningen (Dwarsstraat).

Er is in beginsel dus sprake van een vrij groot contrast tussen de korrelgrootte van de gebouwen binnen het plangebied en de bebouwing daarbuiten (overzijde Grote Bos). De stedenbouwkundige korrelgrootte van het voormalige Strabrecht College was verreweg het grootste van het grotere plangebied (masterplan). Het nieuwe schoolgebouw heeft wat dat betreft een kleinere korrelgrootte. Ook de korrelgrootte van het nieuwe woongebouw is wat dat betreft beperkt. In principe had het gehele bouwvlak van het oude schoolgebouw ingevuld kunnen worden/ Maar door de splitsing in twee subvolumes blijft de korrel-

grootte van het gebouw relatief beperkt en sluit daardoor minder contrastrijk aan bij de omgeving. Bouwhoogte In het hierboven genoemde middengebied tussen de straten Grote Bos en de Dwarsstraat staan reeds gebouwen, die ook hoger zijn dan de woningen in de omgeving. Een voorbeeld hiervan is het gebouw genaamd ‘Heuvel’. Dit gebouw bestaat grotendeels uit volumes van drie volledige, plat afgedekte bouwlagen. Ook het gebouw ’Berk’ heeft onderdelen van 2 bouwlagen met een kap. Behalve het nieuwe schoolgebouw van het Strabrecht College staan de meeste gebouwen in het (plan)gebied grotendeels wat minder ‘zichtbaar’ in het gebied. Wat dat betreft vormt het nieuw woongebouw, samen met het nieuwe gebouw van het Strabrecht College meer een accent binnen het ‘middengebied’ dan de overige volumes. Om die reden is het niet onlogisch dat dit gebouw net iets hoger is dan het gebouw genaamd ‘Heuvel’. Dit gebouw staat aan een minder doorgaande route en is drie bouwlagen hoog. De hoogte van drie bouwlagen ‘plus’ van het nieuwe woongebouw is dan ook geheel niet als ‘ongepast’ te benoemen. 4.62 Artikel 2.1 en artikel 2.3 In artikel 1.53 is peil zo gedefinieerd dat het afhankelijk is gemaakt van de gebouwhoogte bij oplevering. Om de maximale peilhoogte te weten moet je de maximale bouwhoogte aftrekken van de gerealiseerde hoogte. Dat is dan je peil.

Op de wijze waarop nu peil is gedefinieerd bouw je dus nooit in strijd met artikel 2.1 en 2.3. Volstrekt onduidelijk is nu voor de omgeving hoe hoog het te realiseren gebouw mag worden.

De definitie peil is aangepast. peil: •

•

•

4.63 Artikel 1.65 ‘Indien deze regeling wordt gewijzigd of herzien of wordt vervangen door gemeentelijk parkeerbeleid, is deze wijziging danwel

voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang; voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld, op het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan. indien in of op het water wordt gebouwd: de hoogte van het terrein ter plaatse van het meest nabij gelegen punt waar het water grenst aan het vaste land.

Het betreffende artikel betreft een definitiebepaling van ‘voldoende parkeergelegenheid’ waarbij een koppeling is gemaakt met het gemeentelijk beleid. Bij de toelichting van het bestemmingsplan zit een

herziening van toepassing’. Door deze regel toe te voegen ontstaat er rechtsonzekerheid. In de omgevingsvergunningen voor gebouw Heide en Strabrecht College is geen instandhoudingsverplichting opgenomen voor de aan te leggen parkeerplaatsen. Aangezien de parkeerplaatsen van Strabrecht conform vergunning zich uitstrekken over dit nieuwe bestemmingsplan, kan de situatie ontstaan dat die parkeerplaatsen verdwijnen. Dat kan overlast voor de omgeving opleveren. Door deze regel toe te voegen kan een verslechtering van de leefomgeving optreden. Deze toevoeging moet eruit. 4.64 Artikel 3.1 onder b. Dit is wel een heel algemeen begrip. Aangezien het specifiek staat opgenomen, ontstaat het vermoeden dat daarvoor al plannen zijn. Wat hiermee mogelijk gemaakt wordt is huisvesting voor alle mensen met een zorgbehoefte. Dat is een heel breed begrip en biedt te veel rechtsonzekerheid voor de omgeving. Er is gekozen voor wonen en niet voor zorg. Derhalve moet deze toevoeging uit het bestemmingsplan. 4.65 Artikel 3.2.1a Aantal woningen moet naar beneden. De aantallen zijn veel te fors voor deze omgeving. Instandhoudingstermijn is niet gedefinieerd. Waarom is dit opgenomen in het bestemmingsplan?

onderbouwing van de parkeercapaciteit (4.12). Deze onderbouwing toont aan dat er voldoende parkeercapaciteit aanwezig is op het moment van vaststelling van het bestemmingsplan, waarmee het bestemmingsplan (wat 73 appartementen mogelijk maakt) uitvoerbaar is. Mocht er in de toekomst een hogere parkeernorm worden vastgesteld in het gemeentelijk beleid, dan zal aan die nieuwe parkeernorm moeten worden getoetst.

Er zijn geen plannen voor het toestaan van zorgwoningen. Het uitsluiten van verzorging aan huis betreft ook tijdelijke thuiszorg wat niet per definitie enkel voorkomt bij zeer zorgbehoevende personen. Door middel van 24-uurs begeleiding uit te sluiten wordt voorkomen dat er sprake is van zorgwoningen.

De hoeveelheid woningen is op alle aspecten getoetst en wordt haalbaar geacht. De instandhoudingstermijn is gedefinieerd in artikel 1.38. Dit is opgenomen om te kunnen voldoen aan de doelgroepenverordening.

4.66 Artikel 3.2.1d De bouwhoogte mag nog met 1,1 meter worden opgehoogd. Hiermee kunnen afscheidingen voor dakterrassen worden mogelijk gemaakt. Zowel het lage dak als het hoge dak mag als dakterras worden gebruikt. Met daarbij de bouwwerken geen gebouw zijnde kan een daktuin mogelijk gemaakt worden. Dat moet worden uitgesloten. Dakterrassen moeten worden uitgesloten i.v.m. privacy. Deze uitsluiting moet expliciet worden opgenomen omdat de verwachting is

Dakterrassen zijn niet noodzakelijk en zullen zodoende naast dakopbouwen eveneens uitgesloten worden in artikel 3.2.1 sub e.

dat vooral bij de grote appartementen er de wens zal liggen om een buitenruimte toe te voegen. Als u aan de buurt presenteert dat er een terugliggende bouwlaag komt omdat anders de impact voor de omgeving te groot is, zult u ook het gebruik van het dak als dakterras expliciet moeten uitsluiten. Wanneer dit opgenomen wordt als regel kan daar later duidelijk op worden gehandhaafd. 4.67 Artikel 3.2.1e Een dakopbouwverbod opnemen is zinloos als voorgeschreven wordt dat er alleen platte daken mogen komen.

Een dakopbouw kan ook voorzien zijn van een plat dak. Enkel het voorschrijven van een plat dak sluit een dakopbouw niet uit, zodoende is dit specifiek uitgesloten.

4.68 Artikel 3.2.2a Pergola staat niet gedefinieerd. Deze kan dus ook op het gebouw worden geplaatst.

Een pergola is niet vergelijkbaar met de bouwdelen die in artikel 5.1 worden genoemd. Dit betreft dus geen ondergeschikt bouwdeel.

4.69 Artikel 3.2.2c Op de inloopavond en in verslag van de omgevingsdialoog is een open gebied gepresenteerd en daar werd veel waarde aan gehangen. Waarom is er dan een regel voor erfafscheidingen opgenomen? 4.70 Artikel 3.2.2d Dit artikel maakt mogelijk dat de oppervlakten genoemd onder e en f 3,5 meter mogen zijn. Onduidelijk is waarom deze bouwwerken zo hoog mogen zijn en wat daarmee wordt beoogd. Onduidelijk is ook waarom deze specifieke hoogte van 3.5 meter voorgeschreven wordt. 4.71 Artikel 3.2.2e Is dit 50 m2 per overkapping? Er staat namelijk niet dat het totale oppervlak van de overkappingen 50 m2 mag bedragen.

De regel voor erfafscheidingen is overeenkomstig met het Besluit omgevingsrecht.

Het betreft standaard regels voor bouwwerken geen gebouwen zijnde. Gedacht kan worden aan kunstwerken of iets dergelijks welke niet bij definitie uitgesloten zijn.

Het betreft totaal niet meer dan 50 m2. Dus niet per overkapping 50 m2 maar in zijn totaliteit.

4.72 Artikel 3.2.2f Zie reactie op 4.70. Wat valt hieronder? En geldt dit oppervlak van Het betreft totaal niet meer dan 25 m2. Dus niet per 25 m2 per overig bouwwerk? bouwwerk 50 m2 maar in zijn totaliteit. 4.73

Artikel 3.5.2 Dit artikel is volledig onleesbaar. Compleet onduidelijk is wat er wordt bedoeld.

4.74 Artikel 3.6.2 onder b In het vigerende bestemmingsplan is dezelfde vergunningplicht opgenomen. Waarom is dan dit artikel toegevoegd?

4.75 Artikel 3.6.3 Stedenbouwkundig verantwoord is een relatief begrip. Hoe wordt dit gezien in relatie tot het aanlegwerkzaamheden?

4.76 Artikel 5.1 Dit maakt dus een bouwhoogte mogelijk van 16 meter zolang het maar als ondergeschikt deel kan worden gedefinieerd. Bijvoorbeeld door hoge gevellijsten of gevelversieringen of daarmee gelijk te stellen onderdelen. 14 meter is al ontoelaatbaar, laats staan 16 meter. Dit artikel maakt tevens mogelijk dat 2 meter dichter op de bestaande bebouwing wordt gebouwd. Het artikel maakt niet duidelijk dat balkons hier ook onder vallen. Mocht dit bedoeld zijn met ‘daarmee gelijk te stellen bouwdelen’ dan moet vanuit het oogpunt van privacy worden uitgesloten dat balkons 2 meter kunnen uitsteken. 4.77 Artikel 6.2.1b In lid a wordt het aantal parkeerplaatsen geregeld wat bij een ontwikkeling moet worden aangelegd. In de nota zijn diverse aftrekmogelijkheden opgenomen. Dit artikel maakt mogelijk om nog minder parkeerplaats aan te hoeven leggen. Waarom wordt deze aanvulling opgenomen? Volstrekt onduidelijk is waarom de regels uit de parkeernota onvoldoende zijn en de daarop aanvullende

In dit artikel wordt omschreven dat de gronden met de bestemming ‘Wonen’ alleen gebruikt mogen worden als de afvoer van regenwater wordt gecompenseerd conform de eisen van het waterschap. Er moet tenminste 60 mm waterberging per m2 verhard oppervlak worden gerealiseerd.

Er kan hypothetisch sprake zijn van een omgevingsvergunning waarbij afgeweken wordt van een bestemmingsplan. Als dit artikel niet toegevoegd wordt, zou bij vaststelling die eventueel verleende omgevingsvergunning niet meer geldig zijn.

Mocht een aanvraag omgevingsvergunning ingediend worden voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden, dient dit getoetst te worden door het college. Het college zal de aanvraag door een stedenbouwkundig laten toetsen.

De overschrijding van goot- en/of bouwhoogten, bouw-, c.q. bestemmingsplangrenzen zal worden beperkt tot maximaal 1 meter.

Het betreft hier een algemeen regel over parkeergelegenheid. Deze regel is overgenomen uit het ‘Parapluplan Parkeren Geldrop-Mierlo’ en is zodoende al vastgesteld binnen de gemeente Geldrop-Mierlo.

regels in het bestemmingsplan moet worden opgenomen. 4.78 Artikel 6.2.2 In dit artikel is opgenomen dat een instandhoudingsplicht kan worden opgenomen in de omgevingsvergunning. Dat kan toch altijd? ‘Kunnen’ in dit artikel moet vervangen worden door ‘moeten’ om de rechtszekerheid voor de omgeving te waarborgen. Door de definitie in de begripsbepalingen wordt getornd aan de rechtszekerheid. Die rechtszekerheid wordt weggenomen door de instandhoudingsverplichting verplicht op te laten nemen in de vooraarden bij de omgevingsvergunning. 4.79 Artikel 6.2.3 Zegt niets over de verplichting tot de daadwerkelijke aanleg van de parkeerplaatsen. Het is alleen strijdig als er niet genoeg ruimte is. Wat is het verschil tussen parkeren en stallen van auto’s? Stallen van auto’s is niet gedefinieerd. Wanneer je niet in- of uitstapt, of spullen laadt of lost bent én je auto staat stil, dan parkeer je. Wat is dan stallen en waarom wordt dit onderscheid gemaakt? 4.80 Artikel 7.1a In het plan zijn geen oppervlakte en inhoudsmaten afstandseisen en percentages genoemd. Daarmee is het een oneigenlijk artikel.

4.81 Artikel 7.1b Er mag toegestaan worden om de grens van het bouwvlak te overschrijden met 2.5 meter indien dit nodig is i.v.m. de uitmeting van het terrein. Wat wordt hiermee bedoeld en hoe heeft dit betrekking op het nu voorliggende bouwvlak? Verder behoeft dit lid de toevoeging dat geen medewerking wordt verleend aan deze overschrijding als er conflict kan ontstaan met

Artikel 6.2.2 wordt gewijzigd in: de parkeergelegenheid die op grond van artikel 6.2.1 moet worden gerealiseerd, moet in stand worden gehouden. De standaard borging al in artikel 6.2.1 is geregeld.

Er is geen verschil tussen het stallen of parkeren van auto’s. Beide termen worden nog wel eens door elkaar gebruikt. Om verwarring te voorkomen wordt het woord “stallen” in artikel 6.2.3 weggelaten.

Dit betreft een standaard artikel waar naast oppervlakte, inhoudsmaten, afstandseisen en percentages ook goothoogten en bouwhoogten worden genoemd. In het bestemmingsplan worden goothoogten en bouwhoogten genoemd, daar heeft dit artikel zodoende betrekking op.

Dit betreft een standaard artikel. De afwijking is bedoeld om in bijzondere situaties maatwerk te kunnen bieden bij bouwplannen. Niemand kan een recht claimen op het moeten verlenen van die 2,5 meter afwijking van het bestemmingsplan. Het verlenen van die afwijking is een bevoegdheid van het college van burgemeester en wethouders, maar geen plicht. Die wordt ook niet zomaar en te pas en onpas verleend. Een eventuele aanvraag zal getoetst

bestaand groen. Opgenomen moet worden dat groen niet ten koste mag gaan van deze overschrijding. Als er aan de noordzijde 2,5 meter noordelijker gegaan wordt kan een conflict ontstaan. Onder doelmatig gebruik wordt toch niet verstaan het plaatsen van balkons? 4.82 Artikel 7.1c Indiener gaat niet akkoord met dit artikel. Het is absoluut onwenselijk dat er kunstwerken of masten kunnen komen van 40 meter hoog. Dit moet worden aangepast. 4.83 Artikel 7.2b Om dit artikel te kunnen handhaven zullen er regels moeten worden opgesteld. Het gebied is welstandsvrij. Zodat aan die regels getoetst kan worden of de omgevingsvergunning geweigerd moet worden. 4.84 Artikel 7.2c De omgevingsvergunning regelt geen stedenbouwkundige verantwoording. 4.85 Artikel 10 Volstrekt onduidelijk is waarom laden en lossen onder de overige regels is geplaatst. Ook is onduidelijk waarom er regels voor laden en lossen worden opgenomen bij de bestemming wonen. Wel doel dient dit? Indien er geen doelstelling achter zit kan dit artikel eruit. Indien dit gehandhaafd blijft moet aan artikel 3 ook laden en lossen worden toegevoegd. Anders is het in strijd met de bestemmingsomschrijving. 4.86 Wanneer dit bestemmingsplan wordt vastgesteld kan de omgevingsvergunning van het Strabrecht College niet meer worden nageleefd.

Volgens de omgevingsvergunning heeft het Strabrecht College haar diensten voor laden en lossen georganiseerd aan de zuidkant van hun gebouw. De weg daar naartoe verloopt via een uitweg aan de Oostzijde van het perceel Grote Bos. Van deze

worden aan de relevante ruimtelijke en milieukundige aspecten.

Echter artikel 7.1 sub c wordt niet nodig geacht om deze specifiek op te nemen in de planregels en wordt zodoende geschrapt.

Er is een beeldkwaliteitsplan opgesteld welke is toegevoegd als bijlage 16 van de toelichting.

In de omgevingsvergunning kunnen voorschriften opgenomen worden welke voortkomen uit de stedenbouwkundige toetsing.

Artikel 10.1 is niet relevant voor het beoogde gebruik binnen dit bestemmingsplan, zodoende wordt dit artikel uit de planregels geschrapt.

Dit is onjuist. Door de woorden ‘met daaraan ondergeschikt’ wordt geen functionele relatie gelegd tussen de daarvoor onder a, b en c genoemde doeleinden. Het is dus niet zo dat verkeersvoorzieningen alleen ten dienste mogen staan aan de functie ‘wonen’.

weg kan het Strabrecht straks geen gebruik maken omdat dat in strijd is met het bestemmingsplan ‘Grote Bos, Geldrop’ waarbij alleen ondergeschikte verkeersvoorzieningen t.b.v. wonen mogen worden aangelegd. Conclusie: De zienswijze is deels gegrond. Voor de wijzigingen naar aanleiding van deze zienswijze wordt verwezen naar de opsomming op pagina 1. Indiener 5 - Zaaknummer 1764301 5.1 Uit de toelichting blijkt niet dat het wettelijk vooroverleg met de voorloverlegpartners zoals provincie en waterschap heeft plaatsgevonden. Dit moet gedaan worden voordat een ontwerp bestemmingsplan ter inzage wordt gelegd. Er staat in paragraaf 6.2.1 van de toelichting dat het voorontwerp bestemmingsplan WORDT toegezonden aan de overlegpartners. Nergens is te lezen, welke overlegpartners betrokken zijn, of zij een reactie op het plan hebben gegeven en zo ja wat deze reactie in hield. Dat betekent dat het bestemmingsplan in strijdt met artikel 3.1.1. lid 1, Bro tot stand is gekomen. 5.2 Tussen het ontwerp bestemmingsplan en de op 17 mei 2022 gepresenteerde gebiedsvisie zit dusdanig veel verschil, dat men niet kan stellen dat de informatieavond van mei 2022 ‘de omgevingsdialoog’ voor dit ontwerp bestemmingplan is geweest. 5.3 Indiener vindt het onvoorstelbaar dat het aanleggen van een parkeergarage onder de woongebouwen niet is meegenomen in het plan.

De toelichting van het plan gaat expliciet uit van zorgvuldig ruimtegebruik. Waarom gaat men wel de hoogte in, maar niet de diepte? Indiener kan niet anders concluderen dan dat dit vanuit financieel oogpunt gekozen is. 5.4 De mobiliteitscorrectie van 10% wordt ingezet aangezien de woningen binnen 400-750 meter loopafstand van een HOV halte is

Verwezen wordt naar onze reactie op punt 4.4.

Verwezen wordt naar onze reactie op punten 1.2 en 1.3

Er is gekozen voor een parkeeroplossing waarbij de nabijgelegen school en de zorgvoorziening eveneens gebruik maken van een gezamenlijke parkeervoorziening. Een gezamenlijke parkeervoorziening leidt tot een lagere parkeerdruk en daarmee tot een zorgvuldiger ruimtegebruik en tevens voor lagere kosten.

Het gaat hierbij ook om een theoretische benadering. Het blijft altijd de vraag in hoeverre nieuwe bewoners gebruik gaan maken van het OV. In

gelegen. Wanneer indiener in Google Maps een meting uitvoer is de loopafstand van de dichtstbijzijnde woning inderdaad zo’n 650 meter, die van de verst gelegen woning zou zo’n 750 meter bedragen. Het klopt dus in theorie. Of de aanwezigheid van een bushalte op deze afstanden, ook daadwerkelijk een reductie van 10% van de parkeerbehoefte veroorzaakt, valt te betwijfelen. 5.5 Een parkeerdrukmeting ontbreekt bij het ontwerp bestemmingsplan.

5.6 In de berekening voor de parkeerbehoefte van de woningen worden de bestaande parkeerplaatsen in openbare ruimte toegerekend aan de nieuwe woningen. Dit uitgangspunt bevreemd indiener ten zeerste. Volgens de door de raad vastgestelde parkeerbeleid is het uitgangspunt dat parkeren op eigen terrein gebeurt. Daarvoor is ook nog ruimte, namelijk onder het gebouw. Bovendien zijn de bestaande parkeerplaatsen gedurende werkdagen bijna volledig bezet door gebruikers van het Strabrecht college. Hoe kunnen deze parkeerplaatsen dan in de toekomst opeens beschikbaar zijn voor de bewoners of hun bezoekers? 5.7 Een parkeerbalans ontbreekt bij het ontwerp bestemmingsplan.

5.8 Gesteld wordt dat de toename van het aantal verkeersbewegingen zonder gevolgen kan worden afgewikkeld over de Grote Bos. In theorie zal dit best kloppen. De praktijk is vooral op de piekmomenten (ochtend en middag van de werkdag) wel anders. Daar komen met dit ontwerp bestemmingsplan nog eens 73 woningen bij. Het ontwerp bestemmingsplan bevat geen integrale

de vastgestelde Nota Parkeernormen wordt daar vanuit gegaan, dus wordt deze reductie van 10% meegenomen in de parkeerberekening.

Dat klopt. Inmiddels is deze wel beschikbaar. In september/oktober uitgevoerd door adviesbureau Buiten-Ruimte. Deze wordt meegezonden met de zienswijzennota en toegevoegd als bijlage bij de toelichting van het bestemmingsplan.

Zie beantwoording 4.38 en 4.45.

In de plantoelichting is inzichtelijk gemaakt op welke manier in voldoende parkeergelegenheid kan worden voorzien. Voor onaanvaardbare parkeeroverlast hoeft niet te worden gevreesd.

In het bestemmingsplan is opgenomen dat de verkeersgeneratie als gevolg van de woningbouwontwikkeling 361 mvt/etm betreft. Deze extra verkeersintensiteit kan de bestaande verkeersstructuur nog goed verwerken. Voorgesteld wordt om de leerlingen die via de Dwarsstraat komen fietsen daar al het terrein van de school op te laten gaan. Dit is een optie die nader onderzocht en met het Strabrecht College besproken kan worden,

gebiedsvisie, waardoor mogelijke verbetering aan bijvoorbeeld de Dwarsstraat niet worden meegenomen. Denk hierbij aan: laat de scholieren die via de Dwarsstraat de school naderen zo snel mogelijk het terrein van de school op gaan. 5.9 Het plan geeft geen duidelijkheid over het fiets-parkeren, en over laden en lossen. Dit geldt voor de 3 functies. Denk hierbij vooral aan de pakketbezorging.

5.10 Het centrale parkeerterrein, bedoeld voor zowel de maatschappelijke functie (zorgcentrum en school) als voor de nieuwe woningen, is deels gelegen in de maatschappelijke bestemming en deels gelegen in de woonbestemming. Dit betekent dat dubbelgebruik planologisch niet zonder meer is toegestaan. De parkeerplaatsen in de Maatschappelijke bestemming mogen uitsluitend ten behoeve van de maatschappelijke bestemming gebruikt worden en niet voor wonen. 5.11 Voorafgaand aan het ter inzage leggen van een ontwerp bestemmingsplan is voor 73 woningen wordt al wel een parkeerterrein aangelegd voor deze woningen. Voor de aanleg van dit parkeerterrein was een aanlegvergunning nodig, deze is niet verleend.

maar niet noodzakelijk is voor de aanvaardbaarheid van het bestemmingsplan.

In het bestemmingsplan is opgenomen dat voor woningen kleiner dan 75m2 minimaal 2 fietsparkeerplaatsen gerealiseerd moeten worden. Voor woningen tussen de 75 en 125 m2 zijn dit 3 fietsparkeerplaatsen en voor woningen groter dan 125 m2 moeten 4 fietsparkeerplaatsen gerealiseerd worden. Deze fietsparkeerplaatsen zullen op eigen terrein in een fietsenberging gerealiseerd worden. Pakketbezorging bij de woningbouw zal met name vanaf het parkeerterrein bij de hoofdentree van het gebouw plaatsvinden. Het laden en lossen bij het Strabrecht en Anna zal ook vanaf het parkeerterrein plaatsvinden.

Door de woorden ‘met daaraan ondergeschikt’ wordt geen functionele relatie gelegd met de andere doeleinden. Het is dus niet zo dat verkeersvoorzieningen alleen ten dienste mogen staan aan de functie ‘maatschappelijk’.

Het parkeerterrein ligt gedeeltelijk in het vigerende bestemmingsplan ‘Inbreidingslocaties’. Hierin is aangegeven dat er op de locatie archeologie waarde 2 en 3 gelden. De archeologische waarden worden gebruikt om de archeologische potentie van gebieden vast te stellen en te bepalen of er aanlegvergunningen nodig zijn voor bouw- en grondwerkzaamheden. Recent archeologisch onderzoek heeft echter aangetoond dat het specifieke gebied in kwestie geen significante archeologische waarden meer bevat. Dit onderzoek is uitgevoerd door erkende

archeologen en heeft geleid tot de conclusie dat er geen aanwezige archeologische resten zijn die behoudenswaardig zijn en die bescherming behoeven volgens de geldende voorschriften. Hieruit volgt dat het gebied in kwestie niet langer onder de beperkingen valt die voorheen werden opgelegd op basis van de archeologische waardenkaart. Als gevolg hiervan is er geen aanlegvergunning vereist voor het parkeerterrein, aangezien er geen archeologische belemmeringen meer zijn die een dergelijke vergunning rechtvaardigen. 5.12 Gemeten op ruimtelijke plannen lijkt het bouwvlak zo’n 29 meter diep te zijn. Dit is totaal niet in lijn met de gebruikelijk diepte van een appartementencomplex. Dit maakt dan ook dat de ‘korrelgrootte’ van het gebouw forser kan worden dan bijvoorbeeld de ‘armen’ van het Strabrecht college. Het ontwerp bestemmingsplan geeft geen duidelijkheid over de uiteindelijk bouwmassa. Het opgenomen bouwvlak maakt een te massaal bouwvolume mogelijk, dit is geen passende korrelgrootte.

Het bouwvlak is op sommige plekken inderdaad ongeveer 29 meter diep. Dit is geen ongebruikelijke diepte voor een appartementencomplex. Sterker nog: dit bouwvlak is letterlijk gebaseerd op een bestaande referentie. Wellicht gaat de indiener uit van een complex met van de ene naar de andere zijde lopende ‘doorzon’-appartementen. Dan is 29 meter inderdaad te diep. Het uitgangsconcept voor dit complex zijn echter gebouwen met een middencorridor. Dit betekent dat de ontsluiting van de appartementen vanuit binnen plaatsvindt met een doorlopende gang. Aan beide zijden van deze ontsluiting liggen appartementen. Uitgaand van een midden-corridor van enkele meters breed en mogelijke de buitenruimtes komt men, uitgaande van twee appartementen aan weerszijden van de corridor, wel degelijk uit op een diepte tussen de 25 en 30 meter. Een belangrijk onderdeel van de ruimtelijke opbouw van de omgeving is de morfologische opbouw van de (bestaande) context. Hieruit blijkt dat er sprake is van een substantieel verschil op het gebied van de stedenbouwkundige korrelgrootte tussen de bebouwing van het plangebied van de nieuwbouw zelf. Het nieuwe gebouw maakt ruimtelijk gezien primair onderdeel uit van het gebied aan de binnenzijde van Grote Bos en de Dwarsstraat. Dit binnengebied vormt, wat stedenbouwkundige korrelgrootte betreft, in beginsel al een contrast met de omliggende omgeving.

Met het begrip ‘korrelgrootte’ wordt de grootte van de bebouwingseenheid bedoeld. In dit gebied liggen veel gebouwen met een grotere korrelgrootte, bijvoorbeeld het schoolgebouw Strabrecht College,

de gebouwen ‘Heuvel’ en ‘Berk’, woonzorgcentra van de Stichting St. Anna Zorggroep. Ook is te zien dat er een nieuw gebouw met een ruime korrelgrootte in het gebied is gerealiseerd. Er is namelijk gekozen voor de bouw van een nieuw woonzorgcentrum in dit gebied aan de Grote Bos, genaamd ‘Heide’. De woonomgeving rondom de Grote Bos kent juist een kleinere korrelgrootte, gevormd door veel vrijstaande woningen (Grote Bos en omgeving) en relatief korte rijen met rijwoningen (Dwarsstraat). Er is in beginsel dus sprake van een vrij groot contrast tussen de korrelgrootte van de gebouwen binnen het plangebied en de bebouwing daarbuiten (overzijde van Grote Bos). De stedenbouwkundige korrelgrootte van het voormalige Strabrecht College was verreweg de grootste van het grotere plangebied. Het nieuwe schoolgebouw heeft wat dat betreft een relatief kleinere korrelgrootte. Ook de korrelgrootte van het nieuwe woongebouw is wat dat betreft beperkt. In principe had het gehele bouwvlak van het oude schoolgebouw ingevuld kunnen worden. Naast het hierboven beschreven kenmerk dat veel gebouwen in het middengebied een relatief grote korrelgrootte hebben, is het ook een gegeven dat veel van deze grotere korrelgroottes van de bestaande bebouwing worden genuanceerd.

Dit gebeurt door het ‘opknippen/ opdelen’ van de hoofdvolumes, waardoor de grotere korrelgrootte bestaat uit een compilatie van minder grote korrels. Dit is ook de insteek voor het nieuwe gebouwcomplex. Door de splitsing in twee subvolumes blijft de korrelgrootte van het gebouw relatief beperkt en sluit daardoor minder contrastrijk aan op de omgeving. 5.13 De oppervlakte van het bouwvlak meet zo’n 3445m2 met een diepte van zo’n 30 meter. Volgens de waterparagraaf in de toelichting bij het bestemmingsplan wordt er echter zo’n 2350m2 dakoppervlak aangelegd. Dit sluit niet aan bij de maximale mogelijkheden van het ontwerp bestemmingsplan, de waterparagraaf is dus onjuist.

Niet het gehele bouwvlak zal worden bebouwd. Er wordt 2.350 m2 aan dakoppervlak gerealiseerd. Het bouwvlak is ruimer aangehouden zodat binnen dit bouwvlak nog geschoven kan worden met de bebouwing. Mocht er een grotere oppervlakte aan verharding worden gerealiseerd moet voldaan worden aan artikel 3.5.2 zodat voldoende waterberging is geborgd. Binnen het plangebied is ruimte voor een

grotere waterberging. Eventueel kan ook altijd nog aan andere mogelijkheden voor waterberging worden gedacht, zoals het toepassen van een groen dak. In de toelichting zal worden verwerkt wat de waterberging zal moeten zijn als het volledige bouwvlak zal worden bebouwd. 5.14 In het beeldkwaliteitplan en in de toelichting van het bestemmingsplan wordt de suggestie gewekt dat er straks twee losse volumes gerealiseerd zullen worden. Er is echter sprake van 1 bouwvlak waardoor er dus 1 volume opgericht kan worden. Om aan te sluiten bij het beeldkwaliteitplan is het noodzakelijk dat het bouwvlak wordt aangepast naar twee losse bouwvlakken.

De primaire insteek is het realiseren van twee losse volumes. Dit is inderdaad ook het uitgangspunt van het beeldkwaliteitplan. Achter deze keuzes zitten verschillende argumenten. Ten eerste verkleint de opbouw in twee volumes de stedenbouwkundige korrelgrootte waardoor deze op een subtielere wijze aansluit bij de omliggende bebouwing, Ondanks het feit dat een grotere korrelgrootte juist heel bepalend en passend is voor het gebied aan de binnenzijde van de straten Grote Bos en Dwarsstraat en de korrelgrootte van de oorspronkelijke school erg groot was, is het ook een feit dat veel van de grotere korrelgroottes van de bestaande bebouwing worden genuanceerd. Dit gebeurt door het ‘opknippen/ opdelen’ van de hoofdvolumes, waardoor de grotere korrelgrootte bestaat uit een compilatie van minder grote korrels. Dit is ook de insteek voor het nieuwe gebouwcomplex. Daarnaast is het ook vanuit de verschillende programmatische, doelgroepgerichte invulling van de volumes (enerzijds sociale huur en anderzijds vrije sector koop) logisch om de twee subvolumes gescheiden te houden.

5.15 Het gehele plangebied heeft de woonbestemming gekregen. Dit geeft geen garantie op de gesuggereerde groene binnentuin. Op de afbeeldingen in het bestemmingsplan is er groen, een wadi en bomen te zien. De woonbestemming kan deze invulling echter niet afdwingen. Indiener acht het noodzakelijk om een deel van het terrein een groen bestemming te geven zodat de gesuggereerde binnentuin ook daadwerkelijk gerealiseerd moet worden.

5.16

De bestemming Wonen kan de invulling als Groen inderdaad niet afdwingen. Maar de bestemming Groen zelfs ook niet. De angst dat de bestemming Wonen zal worden volgebouwd is niet terecht, aangezien men zich sowieso aan het beperkte bouwvlak moet houden. Daarnaast zijn er allerlei aanvullende eisen op het gebied van groenpercentage, ruimte voor waterberging en klimaat-adaptatie, die er voor zorgen dat dit gebied zeker groen en duurzaam zal worden ingericht. Om tegemoet zal in de ‘oksel’ van het gebouw de enkelbestemming groen worden toegevoegd.

In het beeldkwaliteitsplan (bijlage 16 bij de toelichting) staat onderstaande tekst over bijgebouwen: • Alle bijgebouwen maken in beginsel integraal onderdeel uit van het stedenbouwkundige en architectonische geheel (opgenomen in de 2 hoofdvolumes) . • Eventuele bij de appartementen behorende (en toch ‘buiten liggende’) bijgebouwen dienen hier zoveel mogelijk aan te worden gekoppeld en/of geclusterd. Deze wens uit het beeldkwaliteitsplan moet verankerd worden in de regels van het bestemmingsplan. 5.17 Uit het beeldkwaliteitplan blijkt dat alle bebouwing in de omgeving bestaat uit 1 laag met kap, 2 lagen of tweelagen met kap. Het enige bouwvolume in de omgeving dat uit drie bouwlagen bestaat, gebouw ‘Heuvel’ is niet te zien vanaf de weg. Kennelijk heeft men recent nog (bij de nieuwbouw van het Strabrecht) gemeend dat 2 bouwlagen passend is, heeft men bij het gebouw Heide 3 lagen passend gevonden. Dit ligt overigens veel verder af van bestaande woningen dan het geplande appartementen complex. Indiener kan dan ook in het geheel niet volgen dat nu voor deze locatie 4 bouwlagen passend zou zijn in de omgeving.

Het beeldkwaliteitsplan is een inspiratiekader. Er hoeven dus geen bijgebouwenregels zoals bij bijvoorbeeld grondgebonden woningen toegevoegd te worden.

Het nieuwe gebouw heeft een opzet van 3 lagen ‘plus’. Het gebouw bestaat namelijk uit drie volledige bouwlagen met een zogenaamde setback. Dit betekent dat de 4e laag niet de volledige diepte beslaat, maar substantieel naar achteren gelegen is. Vandaar de naam setback. Dit is altijd het uitgangspunt geweest en dit ligt ook als harde randvoorwaarde vast (o.a. in het beeldkwaliteitsplan dat onderdeel is van het bestemmingsplan). Een belangrijk onderdeel van de ruimtelijke opbouw van de omgeving is de morfologische opbouw van de (bestaande) context. Hieruit blijkt dat er sprake is van een substantieel verschil op het gebied van de ‘stedenbouwkundige korrelgrootte’ tussen de bebouwing van het plangebied van de nieuwbouw zelf. Het nieuwe gebouw maakt ruimtelijk gezien primair onderdeel uit van het gebied aan de binnenzijde van Grote Bos en de Dwarsstraat. Dit gebied vormt, wat stedenbouwkundige korrelgrootte betreft, in beginsel al een contrast met de omliggende omgeving. Met het begrip ‘korrelgrootte’ wordt de grootte van de bebouwingseenheid bedoeld. In dit gebied liggen veel gebouwen met een grotere korrelgrootte, bijvoorbeeld het schoolgebouw Strabrecht College, de gebouwen ‘Heuvel’ en ‘Berk’, woonzorgcentra van de Stichting St. Anna Zorggroep. Bouwhoogte Het gebouw ‘Heuvel’ bestaat grotendeels uit volumes van drie volledige, plat afgedekte bouwlagen.

Ook het gebouw ’Berk’ heeft onderdelen van 2 bouwlagen met een kap.

Behalve het nieuwe gebouw van het Strabrecht College staan de meeste gebouwen in het (plan)gebied grotendeels inderdaad wat minder zichtbaar in het gebied. Wat dat betreft vormt het nieuw woongebouw, samen met het nieuwe gebouw van het Strabrecht College meer een accent binnen het gebied dan de overige volumes. Het is begrijpelijk dat het vanuit de omwonenden logischer lijkt om juist de verder weg gelegen gebouwen hoger/ het hoogste te maken. Dit is echter een eenzijdige benadering. Vanuit een objectiever ruimtelijk perspectief is het, gezien de accentvormige positie op de hoek van Grote Bos juist niet onlogisch dat dit gebouw net even iets hoger is. De hoogte van drie bouwlagen ‘plus’ van het nieuwe woongebouw op de hoek van het masterplan (en de hoek van de straat Grote Bos) is vanuit deze benadering dan ook volledig passend. Rekening houdend met de ruimtelijke context (en dus ook de omliggende woonhuizen) is er bewust voor gekozen om de setback naar binnen te schuiven, waardoor de lagere dakvlakken aan de noordelijke en oostelijke zijde van het complex komen te liggen. Hierdoor wordt het gebouw vanaf de zijde van de straat Grote Bos visueel gezien als lager ervaren.

Het nieuwe gebouwcomplex staat daarnaast op minimaal 50 meter van de hoofdvolumes van de woningen aan de Sleedoorn en minimaal 40 meter van woningen aan Grote Bos, waardoor de aangrenzende, visuele bouwhoogte van 3 bouwlagen niet of nauwelijks hinderlijk effect heeft 5.18 In artikel 7 van de regels is de mogelijkheid opgenomen om 10% van de maatvoering af te wijken. Dat betekent dat het college van B&W een bouwhoogte van 15,4 meter (in plaats van 14 meter) en 12,1 meter (in plaats van 11 meter) kan toestaan. De noodzaak tot het opnemen van deze zogenaamde 10% regel ontbreekt. 5.19 In de toelichting bij het ontwerp bestemmingsplan wordt niet ingegaan op de woondeal 2023. Hierin is afgesproken dat er minimaal 30% sociale huur en minimaal 2/3

Verwezen wordt naar onze reactie op punt 3.14.

De Woondeal is ondertekend in maart 2023 en geldt voor alle nieuwe plannen vanaf dat moment. De planvorming rondom deze locatie was toen al in volle ontwikkeling. Desondanks is er getracht zoveel

betaalbare woningen ontwikkeld moeten worden. Voor betaalbare koop geldt een prijs tot 355.000 euro. Voor onderhavige plan is het programma als volgt: 4 dure koopappartementen, 42 middeldure koopappartementen en 27 sociale huurappartementen. Het is niet aangetoond dat het plan voldoet aan de woondeal.

5.20 In de interim omgevingsverordening provincie Noord Brabant staat het volgende artikel over het Natuur Netwerk Brabant. Dit NNB ligt aan de overzijde van de Grote Bos op zo’n 20 meter afstand. In de toelichting bij het ontwerp bestemmingsplan is onvoldoende aangetoond dat de ontwikkeling geen aantasting geeft van de ecologische waarden en kenmerken. 5.21 De QuickScan Flora en Fauna stamt uit 2018. Een quickscan behoort niet ouder te zijn dat 3 tot 5 jaar oud, op voorwaarde dat er niet veel veranderd is in het gebied. Aangezien het gebied wel veranderd is, is de QuickScan verouderd.

mogelijk betaalbare woningen te realiseren. Zo zijn er ruim 30 % sociale huurwoningen in het plan opgenomen en een deel betaalbare woningen in het middeldure koopsegment. In Geldrop-Mierlo streven we ernaar om in de totale woningvoorraad te komen tot de percentages uit de woondeal en niet per se per ontwikkeling. Afgezet tegen de totale programmering draagt dit plan positief bij aan de opgave om uiteindelijk gemiddeld 30% sociaal en 36% betaalbaar te realiseren in de nieuw te ontwikkelen woningbouwplannen.

Er is een nieuwe quick scan natuur uitgevoerd. In de toelichting is de toetsing met betrekking tot het Natuur Netwerk Brabant overgenomen uit de quick scan. Hierin wordt geconcludeerd dat er geen sprake is van aantasting van de ecologische waarden en kenmerken.

Verwezen wordt naar onze reactie op punt 4.3

Conclusie: De zienswijze is deels gegrond. Voor de wijzigingen naar aanleiding van deze zienswijze wordt verwezen naar de opsomming op pagina 1.