Bijlage 20 - Nota van beantwoording zienswijzen

Nota van beantwoording zienswijzen Op de locatie aan de Grote Bos te Geldrop was het Strabrecht College gevestigd. De voormalige schoolgebouwen zijn gesloopt en op de hoek van de Grote Bos en Dwarsstraat is een nieuw schoolgebouw gerealiseerd. De gemeente Geldrop-Mierlo is voornemens om de vrijgekomen locatie in te richten als woongebied waarbij de woningen worden gerealiseerd in de vorm van een appartementencomplex. Binnen het huidige bestemmingsplan ‘Inbreidingslocaties’ is deze ontwikkeling niet mogelijk, vandaar dat een nieuw bestemmingsplan is opgesteld. Het ontwerpbestemmingsplan ‘Grote Bos’ en de bijbehorende bijlagen hebben vanaf 9 juni 2023 voor een periode van zes weken ter inzage gelegen. Het voorontwerp was in te zien via de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl. Een analoog boekje van het plan lag ter inzage bij de receptie van het gemeentehuis. Ook is het ontwerp toegezonden aan de overleginstanties zoals bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Eenieder heeft de mogelijkheid gehad om binnen deze periode schriftelijk of mondeling een zienswijze in te dienen. Wij hebben vijf zienswijzen ontvangen (zie tabel hieronder). Resumé: wijzigingen naar aanleiding van de ingediende zienswijzen - De provincie en waterschap hebben ingestemd met onderhavig plan, echter dit is niet vermeld. Dit zal worden toegevoegd aan het bestemmingsplan.

- Er zal een enkelbestemming ‘Groen’ opgenomen worden in de oksel van het gebouw. Paragraaf 5.2.2 zal gezien voorgaande in de toelichting worden aangepast. - De definitie ‘peil’ wordt aangepast. - De begrippen 1.19 ‘bijzondere woonvormen’ en 1.20 ‘bijzondere woonvorm met zorg’ worden ten onrechte benoemd in artikel 1, aangezien deze verder niet terugkomen in de regels. Deze zullen daarom geschrapt worden. - In artikel 3.2.1 sub e zullen naast dakopbouwen eveneens dakterrassen worden uitgesloten. - Artikel 3.5.1 sub b en c worden geschrapt omdat dit in andere artikelen in de planregels reeds geborgd is. - In artikel 5.1 zal de overschrijding van goot- en/of bouwhoogten, bouw-, c.q. bestemmingsplangrenzen beperkt worden tot maximaal 1 meter. - Artikel 6.2.2 wordt gewijzigd in: de parkeergelegenheid die op grond van artikel 6.2.1 moet worden gerealiseerd, moet in stand worden gehouden. - Om verwarring te voorkomen wordt het woord “stallen” in artikel 6.2.3 weggelaten. - Artikel 7.1 sub a, c en d worden geschrapt. - Artikel 8.1 wordt geschrapt en artikel 10.1 wordt geschrapt. - Artikel 10.1 wordt geschrapt. - In de toelichting wordt het aspect waterberging nader onderbouwd bij volledige bebouwing van het bouwvlak. - De ‘Autoparkeernormen voor woonfuncties’ zal als bijlage worden toegevoegd. - In de toelichting is vanwege de uitgevoerde bezonningsstudie paragraaf 4.13 toegevoegd.

- De huidige Quickscan flora en fauna is vervangen door de nieuwe Quick scan natuur, hierdoor is paragraaf 4.8 natuur in de toelichting aangepast. Overige ambtshalve wijzigingen: - ‘Fietsen’ dient toegevoegd te worden aan de opsomming bij het begrip 1.65 “Voldoende parkeergelegenheid’.

Bijlagen: - Bezonningsstudie - Quickscan flora en fauna - Parkeerdrukmeting - Autoparkeernormen voor woonfuncties

Zienswijzen op ontwerpbestemmingsplan Grote Bos Samenvatting zienswijze Indiener 1 - Zaaknummer 1742270 1.1 Indiener geeft aan het financiële doeleind van het ontwerpplan niet te kunnen vinden. Door dit belang niet te noemen zou de gemeente in strijd handelen met art. 3:3 Awb.

1.2 In mei 2022 heeft een omgevingsgesprek met belanghebbenden plaatsgevonden, waarin een aantal opties voor de bouwplannen werd toegelicht door de gemeente. Verschillende belanghebbenden hebben tijdens het omgevingsgesprek bezwaren geuit tegen deze plannen. De bewoners van Sleedoorn 6 zijn als direct omwonenden van het plangebied door de gemeente na het omgevingsgesprek niet in de gelegenheid gesteld om input op de gepresenteerde plannen te leveren, waarmee naar het oordeel van ondergetekenden de gemeente in strijd heeft gehandeld met art. 3:2 Awb door de belangen van deze omwonenden niet te inventariseren. 1.3 De bewoners van Sleedoorn 4 en 6 hebben de nieuwsbrief van april 2023 niet direct gekregen. Zij ontvingen de nieuwsbrief via de bewoner van Sleedoorn 2. De bewoner van Sleedoorn 6 heeft de nieuwsbrief ontvangen als bijlage bij een reactie van de gemeente op vragen die hij had gesteld met betrekking tot de grondactiviteiten in het plangebied. Door de nieuwsbrief niet actief te verspreiden onder de direct belanghebbenden heeft de gemeente hen de kans ontnomen om daarop hun zienswijze te geven en daarmee naar het oordeel van ondergetekenden in strijd gehandeld met het hiervoor genoemde art. 3:2 Awb. 1.4

Beantwoording gemeente

Het primaire belang voor deze ontwikkeling is om het bestaande woningbouwtekort te beperken, dus niet om winst uit het project te genereren. In de grondexploitatie is de financiële taakstelling opgenomen. Het opnemen van deze taakstelling zorgt ervoor dat het project binnen de gestelde financiële grenzen blijft.

Op 25 mei 2022 heeft er een omgevingsgesprek plaatsgevonden met omwonenden. Alle direct aanwonenden zijn hier per brief voor uitgenodigd. Daarnaast zijn er meerdere individuele gesprekken gevoerd met omwonenden. Op deze manier is getracht een zo goed mogelijk beeld te krijgen van de belangen van omwonenden en waar mogelijk zorgpunten voorkomen. We kunnen ons dan ook niet vinden in de zienswijze dat hier niet aan is voldaan.

Met de bewoners van Sleedoorn 6 zijn tussen het omgevingsgesprek en de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan meerdere (individuele) gesprekken gevoerd. Daarnaast zijn alle direct aanwonenden uitgenodigd voor het omgevingsgesprek. Destijds kon men zich aanmelden voor een nieuwsbrief, maar dit was geen verplichting. Wij zijn daarom van mening dat wel degelijk hun belangen geïnventariseerd zijn.

In de plantoelichting worden te gemakkelijk conclusies getrokken zonder deugdelijke motivering. Indiener geeft hiervoor enkele voorbeelden. Als voorbeeld de opmerking op p. 13 van de plantoelichting dat de voorliggende ontwikkeling in lijn is met de doelstellingen van de nationale Omgevingsvisie (NOVI). Een ander voorbeeld betreft de constatering op p. 16 van de plantoelichting dat de locatie passend is. Voorts wordt verwezen naar de conclusie op p. 19 van de plantoelichting dat “onderhavige locatie voor wonen is gelegen in stedelijk gebied en onderhavige toelichting voorziet in de onderbouwing dat er sprake is van een duurzame ontwikkeling”. Het is indiener niet duidelijk aan welke toelichting ter onderbouwing wordt gerefereerd. Daarnaast wordt verwezen naar p. 30 van de plantoelichting alwaar het volgende wordt opgemerkt: “Aangezien het Strabrecht College en het Woonzorgcentrum de enige functies zijn met een richtafstand wordt het gebied aangeduid als ‘rustige woonwijk”. Hierdoor zou de gemeente bij vaststelling van het ontwerpplan naar het oordeel van de indiener in strijd handelen met art. 3:46 Awb, dat bepaalt dat een besluit dient te berusten op een deugdelijke motivering. 1.5 Indiener is niet eens met het besluit om geen milieueffectrapportage op te stellen.

Wij zijn van mening dat de gestelde voorbeelden wel degelijk deugdelijk gemotiveerd zijn, de één behoeft meer toelichting dan de ander. Wij zijn echter van oordeel dat dit geen aanleiding is om te stellen dat onderhavig plan niet voldoende is gemotiveerd.

Zoals gesteld is de beoogde ontwikkeling aan te merken als een activiteit als bedoeld in categorie D.11.2 in de bijlage van het Besluit m.e.r. Het onderhavige plan blijft onder de bij deze activiteit genoemde drempelwaarden (zie paragraaf 1.2 ontwerpbestemmingsplan). Vanwege het feit dat onder de drempelwaarden wordt gebleven, is een vormvrije m.e.r.-beoordeling nodig. Voorafgaand aan het in procedure brengen van het ontwerpbestemmingsplan, dient het bevoegd gezag een m.e.r.-beoordelingsbesluit te nemen op basis van het Besluit m.e.r. en de Wet milieubeheer. Het bevoegde gezag neemt de beslissing of een m.e.r. moet worden doorlopen, vanwege de belangrijke nadelige gevolgen die de activiteit mogelijk voor het milieu kan hebben. Burgemeester en wethouders van Geldrop-Mierlo oordelen op grond van de vormvrije m.e.r.-beoordeling, die onderdeel uitmaakt van de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan ‘Grote Bos, Geldrop’, dat het plan geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu veroorzaakt.

Daarom is besloten om geen milieueffectrapportage op te stellen. 1.6 Indiener zal onevenredig nadelige gevolgen ondervinden als het ontwerpplan wordt vastgesteld. Daarbij speelt niet alleen het individuele belang van de omwonenden bij een zo min mogelijke inbreuk op hun privacy, maar ook andere individuele belangen van ons zoals het belang bij zo min mogelijke verkeersbewegingen, bij voldoende parkeergelegenheid en bij een ordentelijke waterhuishouding die ook bij piekbelasting geen overlast voor omwonenden meebrengt. Op het privacybelang zal een nog grotere inbreuk worden gemaakt als de conclusie juist is dat de visualisatie van het appartementencomplex in de plantoelichting laat zien dat er aan de zijde van het Grote Bos in het complex balkons zullen worden gerealiseerd. 1.7 Indiener is van mening dat met het vaststellen van het ontwerpplan het beginsel van proportionaliteit wordt geschonden. (Het samenstel van) De individuele belangen worden beter behartigd als het beoogde appartementencomplex minder dan de nu geplande vier bouwlagen zou hebben (hetgeen positieve impact heeft op de privacy, het aantal verkeersbewegingen, het aantal benodigde parkeerplaatsen en de waterhuishouding wat betreft de afvoer van vuil water) 1.8 Een onderdeel van de Omgevingsvisie Geldrop-Mierlo is “de fiets vooropzetten in de wijken”.

In paragraaf 3.3.1 wordt het ontwerpplan getoetst aan de vastgestelde omgevingsvisie. Aldaar wordt opgemerkt dat alle ruimte is om de fiets centraal te stellen, zonder nader toe te lichten waaruit die ruimte bestaat. 1.9 Op p. 27 van de plantoelichting wordt in het kader van geluidsoverlast gerefereerd aan 30 kilometer per uur wegen in de omgeving van

Verwezen wordt naar onze reactie op punt 3.3

Van strijd met een goede ruimtelijke ordening is geen sprake. Wij wijzen erop dat de grens van het bouwvlak van het appartementencomplex gelegen is op ca 55 meter afstand van de woningen van indieners. Deze afstand vinden wij ruimtelijk gezien acceptabel. Ook gaat het om een getrapte opbouw van de bouwhoogte: het dichtst bij indieners gelegen deel van het bouwvlak heeft een maximale bouwhoogte van 11 meter en het verder weg gelegen deel van het bouwvlak heeft een maximale bouwhoogte van 14 meter.

Hoe de exacte indeling van het terrein en het gebouw gaat worden met betrekking op het gebruik van de fiets is in dit stadium nog niet uitgewerkt. Binnen de bandbreedte van het bestemmingsplan is voldoende ruimte om de fiets centraal te stellen.

De Dwarsstraat loopt over in de Grote Bos. Bij het inrijden van de Dwarsstraat wordt aangegeven dat er in die zone maximaal 30 km/u gereden mag worden.

het plangebied waaraan de conclusie wordt verbonden dat vanwege deze wegen kan worden voldaan aan een goede ruimtelijke ordening. Het is indiener volstrekt onduidelijk aan welke wegen hier wordt gerefereerd en waar deze conclusie op is gebaseerd. Het is naar oordeel van indiener een feit van algemene bekendheid dat verkeersdeelnemers zich niet aan verkeersvoorschriften (zoals snelheidsvoorschriften) houden, tenzij naleving wordt afgedwongen door middel van een deugdelijke (actieve) handhaving.

Vervolgens wordt niet aangegeven dat deze maximale snelheid verandert. Bij de berekeningen is er dan ook rekening mee gehouden dat het een 30 km/u weg betreft. Wij merken daarbij op dat handhaving van de maximum snelheid losstaat van de beoordeling of een bestemmingsplan strekt ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening.

Conclusie: De zienswijze is ongegrond.

Indiener 2 - Zaaknummer 1742376 Voor de beantwoording van deze, identieke, zienswijze wordt verwezen naar de beantwoording van indiener 1. Conclusie: De zienswijze is ongegrond.

Indiener 3 - Zaaknummer 1760458 3.1 Indiener is van mening dat, nu de gemeente eerst een 2-laags appartementencomplex ruimtelijk aanvaardbaar achtte, een wijziging van standpunt op dit vlak naar 4-laags niet te rechtvaardigen is. De woonomgeving rond de Grote Bos kenmerkt zich door ruim opgezette vrijstaande woningen. In een dergelijke rustige en groene omgeving past überhaupt geen hoogbouw. Stedenbouwkundig gezien is hoogbouw niet passend, in ieder geval zeker niet door de gebouwen vrijwel tegen de woningen aan de Grote Bos tussen de Sleedoorn te plaatsen. Voor zover een appartementencomplex mogelijk is in het plangebied, dan niet 4-laags, maar maximaal 2-laags.

Om te beginnen is het geplande appartementencomplex niet 4-laags. Het gebouw heeft een opzet van 3 lagen ‘plus’. Het gebouw bestaat namelijk uit drie volledige bouwlagen met een zogenaamde ‘setback’. Dit betekent dat de 4e laag niet de volledige diepte beslaat, maar substantieel ‘naar achteren gelegen’ is. Vandaar de naam ‘set back’. Dit is altijd het uitgangspunt geweest en ligt ook vast in de bouwregels (maximum hoogte) van het bestemmingsplan. Een belangrijk onderdeel van de kenmerken van de omgeving is de morfologische opbouw van de (bestaande) ruimtelijke context. Hieruit blijkt dat er sprake is van een substantieel verschil op het gebied van de ‘stedenbouwkundige korrelgrootte’ tussen de bebouwing van het plangebied van de nieuwbouw zelf. Het nieuwe gebouw maakt ruimtelijk gezien primair onderdeel uit van het gebied aan de binnenzijde van Grote Bos en de Dwarsstraat.

Dit gebied vormt, wat stedenbouwkundige korrelgrootte betreft, in beginsel al een contrast met de omliggende omgeving. Met het begrip ‘korrelgrootte’ wordt de grootte van de bebouwingseenheid bedoeld. In dit gebied liggen veel gebouwen met een grotere korrelgrootte, bijvoorbeeld het schoolgebouw Strabrecht College, de gebouwen ‘Heuvel’ en ‘Berk’, woonzorgcentra van de Stichting St. Anna Zorggroep. Ook is te zien dat er een nieuw gebouw met een ruime korrelgrootte in het gebied is gerealiseerd. Er is namelijk gekozen voor de bouw van een nieuw woonzorgcentrum in dit gebied aan de Grote Bos, genaamd ‘Heide’. De woonomgeving rondom de Grote Bos kent juist een kleinere korrelgrootte, gevormd door veel vrijstaande woningen (Grote Bos en omgeving) en relatief korte rijen met rijwoningen (Dwarsstraat). Er is in beginsel dus sprake van een vrij groot contrast tussen de korrelgrootte van de gebouwen binnen het plangebied en de bebouwing daarbuiten (overzijde Grote Bos). De stedenbouwkundige korrelgrootte van het voormalige Strabrecht College was verreweg het grootste van het grotere plangebied. Het nieuwe schoolgebouw heeft wat dat betreft een kleinere korrelgrootte. Ook de korrelgrootte van het nieuwe woongebouw is wat dat betreft beperkt.

In principe had het gehele bouwvlak van het oude schoolgebouw ingevuld kunnen worden, maar door de splitsing in twee subvolumes blijft de korrelgrootte van het gebouw relatief beperkt en sluit daardoor minder contrastrijk aan bij de omgeving. Bouwhoogte In het hierboven genoemde middengebied tussen de straten Grote Bos en de Dwarsstraat staan reeds gebouwen, die ook hoger zijn dan de woningen in de omgeving. Een voorbeeld hiervan is het gebouw genaamd ‘Heuvel’. Dit gebouw bestaat grotendeels uit volumes van drie volledige, ‘plat afgedekte’ bouwlagen. Ook het gebouw ’Berk’ heeft onderdelen van 2 bouwlagen met een kap. Behalve het nieuwe schoolgebouw van het Strabrecht College staan de meeste gebouwen in het (plan)gebied grotendeels wat minder zichtbaar in het gebied. Wat dat betreft vormt het nieuw woongebouw, samen met het nieuwe gebouw van

het Strabrecht College meer een accent binnen het middengebied dan de overige volumes. Om die reden is het niet onlogisch dat dit gebouw net iets hoger is dan het gebouw genaamd ‘Heuvel’. Dit gebouw staat aan een minder doorgaande route en is drie bouwlagen hoog. De hoogte van drie bouwlagen ‘plus’ van het nieuwe woongebouw is dan ook geheel niet als ongepast te benoemen. De benoeming van de plaatsing van het nieuwe gebouw vrijwel tegen de woningen aan de Grote Bos is niet correct. Het nieuwe gebouw staat op minimaal 50 meter van de hoofdvolumes van de woningen aan de Sleedoorn en minimaal 40 meter van woningen aan Grote Bos. Wij verwijzen ook naar de beantwoording op dit punt van zienswijze 1. 3.2 Indiener is het ook niet eens met de positionering van de voorgenomen bouwvlakken en bebouwing. De positionering van bouwvlakken en bebouwing kan namelijk ook op andere - voor omwonenden minder ingrijpende wijze – gebeuren. Indiener stelt twee andere mogelijkheden qua positionering voor. De gemeente heeft er geen blijk van gegeven de voorgestelde opties te hebben uitgewerkt en de voor- en nadelen te hebben afgewogen. Hierdoor is geen sprake van zorgvuldige voorbereiding en geen sprake van een goede ruimtelijke ordening.

Er is wel degelijk sprake geweest van vooronderzoek in de vorm van stedenbouwkundige inventarisatie en analyse. Hier zijn bepaalde voor- en nadelen van bepaalde opties wel degelijk afgewogen. In deze afwegingen zijn zeker diverse onderdelen meegewogen, ook de impact op de omliggende omgeving. Een belangrijk aspect was echter ook de gebiedsvisie. Deze visie opgesteld door een ontwerpend adviesbureau en gaat uit van een visie op het hele middengebied tussen de Grote Bos en de Dwarsstraat. Een belangrijk onderdeel van deze visie is een centrale groene ruimte. Met de gekozen opzet is er meer ruimte voor deze centrale groene ruimte. Ten eerste is het zowel voor de binnenruimte van het nieuwe complex als voor de centrale groene ruimte zowel ruimtelijk, functioneel als sociaal gezien beter als die op elkaar aansluiten. Ten tweede zou bijvoorbeeld een groene ruimte aan de buitenzijde (Grote Bos) zowel leiden tot een minder prettige leefomgeving voor de bewoners als tot een grotere kans op overlast. Daarnaast is ook de stedenbouwkundige opzet van het middengebied in relatie tot de omgeving van belang. De positie en de ‘rooilijn’ van de omliggende gebouwen zijn ook mede bepalend voor de positie van de nieuwbouw. Op deze wijze maakt het nieuwe gebouw op de beste wijze onderdeel uit van de grotere stedenbouwkundige lay-out.

3.3 De hoogbouw zal ook onmiskenbaar de privacy schenden van omwonenden. Indiener wil absoluut geen balkons van de appartementen aan zijn zijde omdat er dan sprake zal zijn van geluidsoverlast en inkijk. Vanuit de hoogbouw zal direct in omliggende tuinen gekeken kunnen worden. 3.4 De gemeente heeft voorts nagelaten de zonen schaduwwerking met bezonningsdiagrammen in kaart te brengen.

Van een onevenredige c.q. objectief bezien onaanvaardbare mate van inkijk door toekomstige overburen is geen sprake. Ook is de afstand tussen de bestaande woning (40 meter tot de gevel en 30 meter tot de perceelsgrens) en de nieuwbouw geenszins ongebruikelijk in een omgeving als de onderhavige.

Naar aanleiding van de zienswijze is een bezonningstudie uitgevoerd. Uit de bezonningstudie blijkt dat er wordt voldaan aan de ‘strenge’ TNOnorm van minimaal 3 uur zon per dag gedurende 10 maanden per jaar op de omliggende tuinen en woningen. Het aspect bezonning wordt als aparte paragraaf binnen hoofdstuk 4 toegevoegd aan de toelichting en de bezonningstudie wordt als bijlage bijgevoegd aan de toelichting.

3.5 Indiener merkt op dat met betrekking tot verkeer en parkeren geen sprake is van zorgvuldige voorbereiding. De gemeente heeft geen gebruik gemaakt van participatie om een klankbordgroep van omwonenden van het plangebied in het leven te roepen voor inventarisatie en afstemming van knelpunten.

Het beeld wat door indiener is geschetst is niet juist. Zodra er meldingen zijn gedaan van overlast is vanuit de gemeente getracht om de situatie in de woonstraat van indiener te verbeteren, vanwege de overlast die er is van parkerende auto’s bij de school. In het kader van dit plan heeft de gemeente onder meer de parkeervoorzieningen al gerealiseerd en een kiss- en rideroute ingesteld om overlast weg te nemen. Zodra er zicht was op een concrete oplossing is met een klankbordgroep van omwonenden afspraken gemaakt om de overlast verder te beperken. Omwonenden, gemeente en indieners hebben hierin samengewerkt.

3.6 De gemeente heeft geen mobiliteitsonderzoek Het is ons niet duidelijk wat indiener hiermee laten uitvoeren. Hierdoor is geen sprake van bedoelt. In paragraaf 4.12 van de plantoelichting is een goede ruimtelijke ordening. onderbouwd waarom het plan wat betreft de onderwerpen parkeren en verkeer strekt ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening. Waarom volgens indiener in aanvulling daarop nog een mobiliteitsonderzoek moet worden uitgevoerd is onduidelijk. 3.7 Verkeer en veiligheid moeten als 1 gebied onderzocht en uitwerkt worden voor een veilig en beheersbaar gebied ter

Per ontwikkeling wordt getoetst wat de consequenties zijn voor verkeer en veiligheid. De voorgaande ontwikkelingen in de nabijheid worden

onderbouwing van een goede ruimtelijke ordening. 3.8 Een onderzoek van een verkeersdeskundige is een minimumvereiste voor de gemeente om de veiligheid te waarborgen en te onderbouwen waar een Kiss & Ride ruimtelijk passend en aanvaardbaar is.

3.9 De weg en het asfalt van de Grote Bos moeten vernieuwd worden om binnen de geluidsnormen voor verkeerslawaai te kunnen blijven en te voldoen aan het waarborgen van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

3.10 Het aantal te realiseren parkeerplaatsen voor onderhavig project is zodanig dat na aftrek van de parkeerplaatsen bestemd voor de Berkenheuvel en Strabrecht College nog slechts 17 parkeerplaatsen over zijn voor de te bouwen 73 appartementen. De andere zijn op basis van dubbelgebruik. Dit zal leiden tot nog meer (parkeer) overlast in de buurt. Van een 'prettige verblijfskwaliteit' bij nieuwbouw - zoals genoemd in de Parkeervisie GeldropMierlo en de geldende nota Parkeernormen van de gemeente - is geen sprake. Dit klemt te meer omdat de gemeente in haar Parkeervisie

daarom automatisch meegenomen bij deze beoordeling.

De verkeersveiligheid wordt randvoorwaardelijk meegenomen in de planvoorbereiding, maar wordt daarmee niet per definitie door een extern verkeersadviesbureau uitgevoerd. In de planvoorbereiding voor deze ontwikkeling is omwille van de verkeersveiligheid nadrukkelijk gekeken naar het zoveel mogelijk scheiden van autoverkeer van langzaamverkeer. Vandaar dat het fietsverkeer naar het Strabrecht College ook een andere entree heeft gekregen dan het autoverkeer. De weg Grote Bos betreft een erftoegangsweg met een snelheidsregime van 30 km/u en verschillende snelheidsremmende maatregelen. Deze weg is conform de richtlijnen van Duurzaam Veilig ingericht en er vinden niet of nauwelijks ongevallen plaats. Door de ontwikkeling van de woningbouw zal de verkeersintensiteit op de weg minimaal toenemen en dit zal dan ook niet leiden tot een onacceptabele verkeerssituatie. Het realiseren van een K&R-strook is niet noodzakelijk bij (middelbare) scholen. Het ontwerp van het parkeerterrein is overigens uitgevoerd conform de daarvoor geldende richtlijnen.

Deze zienswijze valt buiten de scope van onderhavig project. Wij merken hierbij echter op dat de gemeente een meerjarenplan heeft voor het onderhoud van openbare infrastructuur. Hierbij wordt gemonitord waar onderhoud noodzakelijk is. Mocht dat noodzakelijk zijn voor Grote Bos, dan zal daar actie op worden ondernomen.

De verwachting is dat het inmiddels gerealiseerd aantal parkeerplaatsen (176 in totaal) + de 34 bestaande parkeerplaatsen aan de weg Grote Bos voldoende zal zijn om te voldoen aan de parkeerbehoefte van de 3 functies (Strabrecht, Ananz en woningbouw) tezamen. Strabrecht College en Ananz hebben een piek in de parkeerdruk op werkdagen overdag. Bij de woningen zal de piek ’s nachts liggen. Vandaar dat dubbelgebruik van de parkeerplaatsen hier goed toegepast kan worden. Wanneer we hier geen gebruik van zouden maken, zouden we een grote ongewenste leegstand van parkeerplaatsen creëren.

en Nota Parkeernormen aangeeft dat autobezit zal toenemen. De parkeerbehoefte en -druk worden dus alleen maar groter in de toekomst. 3.11 Het uitgangspunt is dat op eigen terrein moet worden voldaan aan de parkeernormen. Volgens de Parkeervisie Geldrop-Mierlo van juni 2022 is en blijft uitgangspunt dat iedere nieuwe ontwikkeling zijn eigen broek ophoudt voor wat betreft parkeren. In eerste instantie op eigen terrein en liefst verdiept en uit zicht. Als er ruimte voor parkeerplekken op eigen terrein beschikbaar is, is er geen parkeerrecht in de openbare ruimte. De 34 parkeerplaatsen in de openbare ruimte zijn dan ook ten onrechte betrokken bij de berekening van de gemeente om te voldoen aan de parkeerbehoefte. Dit geldt ook voor het Strabrecht College en Woonzorgcentrum St. Anna. Zij moeten hun parkeren ook op eigen terrein oplossen. Dus een claim van parkeerplaatsen in de openbare ruimte ten gevolge van die ontwikkelingen is er ook niet.

Zoals bij 3.10 al aangegeven zal de parkeerbehoefte van de 3 functies tezamen opgelost worden voor het grootste gedeelte op het gezamenlijk parkeerterrein. Het betreft hier privaat mandelig terrein, waarmee de parkeerplaatsen dus op eigen terrein gerealiseerd zijn. De 34 parkeerplaatsen gelegen aan de rijbaan Grote Bos zijn in het verleden aangelegd ten behoeve van het Strabrecht College. In de nieuwe situatie mogen deze parkeerplaatsen dan ook volledig toegerekend worden aan het plangebied van het Strabrecht College, Ananz en de woningbouwontwikkeling. Overigens merken we op dat er nog voldoende ruimte is om parkeergelegenheid toe te voegen.

3.12 De gemeente heeft berekeningen gemaakt om De berekening van de parkeerbehoefte is in het de benodigde parkeercapaciteit langs de lat bestemmingsplan opgenomen. De berekeningstabel van de CROW en Nota Parkeernormen te zal als bijlage worden toegevoegd. leggen. Dit parkeeronderzoek is niet met het ontwerp van het plan ter inzage gelegd. Ten onrechte is de ter inzagelegging daarvan achterwege gebleven. 3.13 Artikel 1.63 uitbouw: niet mee eens. Het bouwplan is al enorm waardoor verdere aanen uitbouw niet mogelijk mag zijn.

3.14 Artikel 3.2.1, sub d: maximale bouwhoogte zonder 10% afwijkingsmogelijkheid vanwege onevenredige hinder voor omwonenden.

3.15 Artikel 3.2.1, sub e: naast dakopbouwen, ook dakterrassen, airco's en warmtepompen op

Dat het begrip uitbouw hier genoemd is geeft niet per definitie aan dat uitbouwen overal toegestaan zijn. Het betreft hier enkel een uitleg van het begrip in de begrippenlijst.

Artikel 7.1 sub a, waarbij geregeld is dat maximaal 10% afgeweken mag worden van genoemde goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen wordt geschrapt uit de planregels.

Luchtbehandelingsinstallaties zoals airco’s en warmtepompen voldoen aan de nieuwste eisen wat

het dak verbieden in verband met privacy en geluidsoverlast.

3.16 Artikel 3.1 sub b en 3.5.1: verbod op uitoefening van een beroep en bedrijf aan huis; extra overlast en benodigde parkeerbehoefte waarvoor geen ruimte is.

betreft geluiduitstoot en zorgen zodoende niet voor geluidsoverlast. Ook gelet op de afstand tot de woning van indiener is niet aannemelijk dat deze installaties tot onaanvaardbare geluidsoverlast leiden. Dakterrassen zijn niet noodzakelijk en zullen zodoende eveneens uitgesloten worden.

De gemeente Geldrop-Mierlo biedt de mogelijkheid aan de bewoners om een beroep en bedrijf aan huis uit te oefenen. In artikel 3.5.1 zijn sub b en c geschrapt aangezien deze leden voldoende geborgd zijn in de volgende artikelen in de regels. Voor sub b is in artikel 6.2.3. geborgd dat het gewijzigd gebruik strijdig is met de bestemming zonder dat in voldoende mate ruimte aanwezig is op eigen terrein ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's. Voor sub c is in artikel 1.3 en 1.4 voldoende geborgd wat wel en niet is toegestaan en dat het is uitgesloten dat er onaanvaardbare hinder van een mogelijk beroep of bedrijf aan huis ontstaat.

3.17 Zelfbewoningsplicht opnemen; (onder)verhuur (airbnb e.d.) verbieden

3.18 Artikel 6.1, sub c: kamergewijze bedrijfsmatige verhuur; geen bedrijven of investeerders de kans geven voor kamergewijze verhuur, maar ook geen particulieren die kamers verhuren vanwege onevenredige hinder voor de omgeving en ruimtelijke gevolgen voor parkeren e.d. 3.19 Artikel 6.2.1 sub a: geen oprichting, wijziging of uitbreiding van een gebouw toestaan omdat het appartementencomplex al veel te groot is.

3.20 Artikel 6.2.1 sub b: als sub a gehandhaafd kan worden, dan de ruimte voor afwijking voor parkeren in sub b niet toestaan omdat het parkeren nu al een fors probleem is, hetgeen

Wij achten het vanuit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening niet noodzakelijk om deze aspecten in het plan vast te leggen.

Wij achten de genoemde regeling niet in strijd met een goede ruimtelijke ordening.

Dit artikel staat niet de bouw van een gebouw toe, enkel als er een gebouw gebouwd wordt door middel van een ander artikel (bijvoorbeeld binnen de enkelbestemming ‘Wonen’) geeft dit artikel aan dat er wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid.

Eind september en begin oktober 2023 zijn door verkeersadviesbureau Buiten-Ruimte verschillende parkeertellingen in de omgeving uitgevoerd. Hieruit is niet gebleken dat er sprake is van

nog erger wordt als sub kan worden toegepast.

parkeerproblemen. Het is dus geen probleem dit artikel in stand te laten.

3.21 Artikel 6.2.1 sub c: 'onevenredige aantasting' biedt te veel ruimte voor interpretatie hetgeen niet in de belangen is van omwonenden. De CROW bevat richtlijnen maar voor toepassing tezamen met de Parkeernota moet de feitelijke situatie altijd uitgangspunt zijn voor de beoordeling of sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

Dit betreft een standaard artikel waarin een afwijking mogelijk wordt gemaakt. Het verlenen van die afwijking is een bevoegdheid van het college van burgemeester en wethouders, maar geen plicht. Die wordt ook niet zomaar en te pas en onpas verleend. Een eventuele aanvraag zal getoetst worden aan de relevante ruimtelijke en milieukundige aspecten.

3.22 Artikel 6.2.2: niet vrijblijvend formuleren dat voorwaarden kunnen worden verbonden, maar bij oprichting, wijziging of uitbreiding van gebouwen geldt een instandhoudingsplicht van voldoende parkeergelegenheid. Daarmee onderschrijft de gemeente het belang van de noodzaak tot voldoende parkeergelegenheid in het plangebied en niet hierop wil inboeten om toename van verkeer en verkeersproblemen tegen te gaan. 3.23 Artikel 7.1, sub a: 10% afwijking betekent maximaal 15.4 meter goothoogte. Dit is geen goede ruimtelijke ordening omdat het bouwblok veel te hoog kan worden hetgeen niet past in de omgeving. 3.24 Artikel 7.1, sub b en c: geen verdere afwijking toestaan van de bouwgrenzen die al te groot zijn en een antenne-/zendmast van 40 meter hoog kan echt niet, mede in verband met gezondheid (straling, elektromagnetische velden, mensen hebben klachten als ze in de buurt komen van zendmasten door elektrosensitiviteit) en visuele hinder en stedenbouwkundige aspecten. 3.25 Artikel 7,.l, sub d: onbegrijpelijk dat bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot maximaal 10 meter. Dit geeft ten onrechte hoge bouwwerken in de directe omgeving hetgeen niet in het belang is van

Artikel 6.2.2 wordt gewijzigd in: de parkeergelegenheid die op grond van artikel 6.2.1 moet worden gerealiseerd, moet in stand worden gehouden. De standaard borging al in artikel 6.2.1 is geregeld.

Verwezen wordt naar onze reactie op punt 3.14

Het betreft hier een afwijkingsmogelijkheid en dus geen rechtstreeks toegestaan recht. De gemeente dient een verzoek om een dergelijke afwijking toe te passen, te beoordelen en specifiek over te besluiten. Echter artikel 7.1 sub c wordt niet nodig geacht om deze specifiek op te nemen in de planregels en wordt zodoende geschrapt.

Artikel 7.1 sub d wordt niet nodig geacht om deze specifiek op te nemen in de planregels en wordt zodoende geschrapt.

omwonenden (als het alleen een vlaggenmast is, dan zou het acceptabel zijn, maar zet dat er dan neer zonder ruimte te laten voor andere bouwwerken). 3.26 Artikel 8.1, sub a en b: 'onevenredig geschaad' is voor omwonenden te vaag en ruim en biedt hen dus geen dan wel in ieder geval onvoldoende rechtszekerheid. De gemeente moet afwijking niet toestaan, dan wel concreet begrenzen wat er wel en niet mag.

Omdat er vooralsnog geen plannen zijn om af te wijken van de huidige plannen wordt artikel 8.1 uit de planregels geschrapt.

3.27 Artikel 10.1: onduidelijk is voor welk gebruik Artikel 10.1 is niet relevant voor het beoogde gebruik laden en lossen voor de bestemming 'Wonen' binnen dit bestemmingsplan, zodoende wordt dit nodig is. Voor woningen zullen bij tijd en wijle artikel uit de planregels geschrapt. een verhuizer en bezorgers tijdelijk parkeren en/of stilstaan bij het appartementencomplex. De gemeente dient duidelijk te formuleren in artikel 10.1 dat voor de bestemming 'Wonen' geen omgevingsvergunning voor laden en lessen wordt verleend. Voor zover er functies mogelijk zijn die laad- en losruimte met zich mee brengen, dan dient de gemeente hier aan te geven voor welke functies en voor welke locaties daar plek voor wordt ingeruimd in het plangebied. Enige relevantie voor de bestemming 'Wonen' is er niet. In sub c spreken de planregels over 'de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden'. Als de gemeente de gronden van het appartementencomplex met bestemming 'Wonen' wil laten gebruiken voor laden en lessen door functies op de nabijgelegen gronden waarvoor de bestemming 'Maatschappelijk' geldt, dan is sprake van strijdig gebruik. Het gebruik van de gronden 'Wonen' voor laden en lessen mag immers alleen ten gunste van 'Wonen' zijn 3.28 Hulp- en veiligheidsdiensten (brandweer, ambulance, politie): indiener mist hierover eisen aan bereikbaarheid e.d.

die zijn vastgelegd in de planregels.

Conclusie:

De eisen aan bereikbaarheid e.d. van hulp- en veiligheidsdiensten zijn vastgelegd in het bouwbesluit. De nieuwbouw moet daar aan voldoen. In het bestemmingsplan worden geen extra eisen of beperkingen opgenomen met betrekking tot dit aspect.

De zienswijze is deels gegrond. Voor de wijzigingen naar aanleiding van deze zienswijze wordt verwezen naar de opsomming op pagina 1.

Indiener 4 - Zaaknummer 1762595 4.1 Op basis van de voorliggende stukken wordt niet duidelijk wat het daadwerkelijke doel is van deze ontwikkeling. U neemt in de regels van het bestemmingsplan op dat er begeleid wonen en wonen met zorg mag komen. U neemt een specifiek artikel op voor laad- en losmogelijkheden wat ongebruikelijk is bij wonen en in de toelichting heeft u het over passende voorzieningen voor de doelgroep. Als het om wonen gaat hoeft deze toevoeging er niet in. U lijkt daarmee al duidelijkheid te hebben over de beoogde bewoners. Die duidelijkheid zou dan ook gedeeld moeten worden. Het is onduidelijk wat het beoogde gebruik gaat worden. U dient eenduidige informatie op te nemen in het bestemmingsplan die aansluit bij de gepresenteerde informatie op de info-avond en is vastgelegd in het omgevingsverslag. Te weten Regulier Wonen. 4.2 In de publicatie is onjuist aangegeven aan wie de zienswijzen moeten zijn gericht. Dat is niet aan Burgemeester en Wethouder. De kans bestaat dat niet alle zienswijzen bij de gemeenteraad terecht zijn gekomen. De procedure zal daarom opnieuw doorlopen moeten worden. 4.3 Omdat het flora en fauna onderzoek te oud is, is het bijgevoegde rapport inhoudelijk niet bestudeerd. Daarom is op dat onderdeel nog geen zienswijze ingediend. Een actueel rapport moet nog worden gepubliceerd.

Pas dan kan indiener daar inhoudelijk iets van vinden en de zienswijze aanvullen. Er is een ongeldig Flora en fauna rapport gepubliceerd.

De begrippen 1.19 ‘bijzondere woonvormen’ en 1.20 ‘bijzondere woonvorm met zorg’ worden ten onrechte benoemd in artikel 1, aangezien deze verder niet terugkomen in de regels. Deze zullen daarom geschrapt worden.

Wij zijn van mening dat de procedure niet opnieuw doorlopen moet worden. Het college bereidt het bestemmingsplan voor. Zie artikel 160 lid 1 onder a (en onder e) Gemeentewet. Uiteindelijk wordt een ‘Nota van zienswijzen’ altijd tegelijkertijd met het (vast te stellen) bestemmingsplan ter vaststelling voorgelegd aan de gemeenteraad.

Er is een nieuwe quick scan flora en fauna uitgevoerd. Uit het onderzoek blijkt dat de werkzaamheden buiten de broedperiode uitgevoerd moeten worden en dat er lichtverstoring op potentiële verblijfplaatsen van vleermuizen voorkomen moet worden. De conclusies zijn verwerkt in de toelichting en de rapportage van de quick scan is bijgevoegd in de bijlage van de toelichting waar deze de rapportage van de eerdere quick scan vervangt.

4.4 De verslagen van het wettelijk vooroverleg zijn niet bij de bijlagen van het ontwerpbestemmingsplan gevoegd. Onduidelijk is of vooroverleg met instanties heeft plaats gevonden. Verslagen moeten nog worden bijgevoegd. 4.5 In de toelichting staat de aanleiding omschreven voor deze ontwikkeling. Wat ontbreekt is de werkelijke aanleiding voor deze ontwikkeling, te weten de opdracht om het te kort op de boekwaarde van het Strabrecht College terug te verdienen. Deze reden moet vermeld worden in de aanleiding. Het verklaart namelijk diverse, door u gemaakte en voor mij onduidelijke, keuzes. Als voorbeeld daarvan de 4 bouwlagen in een woonomgeving van alleen maar 2 bouwlagen. De aanleiding voor deze ontwikkeling is onjuist en onvolledig. 4.6 De omgevingsdialoog is onvoldoende transparant gevoerd en men is onvoldoende geïnformeerd. 4.7 Ten behoeve van een ontwikkeling die zich nog in een concept-fase bevindt is het op zijn minst opmerkelijk dat nu al alle parkeervoorzieningen in een definitieve vorm zijn aangelegd. Wanneer het plan om welke reden dan ook aanpassing vraagt kan dit gevolgen hebben voor deze parkeerplaatsen. Op grond van het vigerende bestemmingsplan ‘Inbreidingslocaties’ zou op zijn minst een aanlegvergunning afgegeven moeten zijn. Omdat er ook uitwegen zijn aangelegd zouden ook omgevingsvergunningen verleend moeten zijn voor de uitwegen.

Indiener is hiervan geen publicatie tegen gekomen. Om enig vertrouwen in het handelen te kunnen behouden zou indiener graag willen weten of deze is verleend.

4.8

De provincie en waterschap hebben ingestemd met onderhavig plan, echter dit is inderdaad niet vermeld. Dit zal worden toegevoegd aan het bestemmingsplan.

Verwezen wordt naar onze reactie op 1.1.

Verwezen wordt naar onze reactie op 1.2 en 1.3.

Op 26 oktober 2021 is besloten een omgevingsvergunning te verlenen voor het oprichten van een woonzorgcentrum/verpleeghuis voor 84 cliënten aan de Grote Bos 10. Aan de vergunning zijn voorwaarden en plichten verbonden. Een van de voorwaarden was dat de parkeerbalans nader uitgewerkt dient te worden. Het document “220126 Memo Parkeerbalans Parkeerbalans Strabrecht Berkenheuvel” is vervolgens toegevoegd aan het dossier van de vergunning. Deze memo maakt onlosmakelijk onderdeel uit van de vergunning met kenmerk 1771263837. Met deze memo is invulling gegeven aan de voorwaarde uit de vergunning. De inrichting van het terrein is volgens deze memo uitgevoerd. In de bekendmaking van 4 mei 2023 is aangegeven dat er een inritvergunning verleend is voor Grote Bos 8. Deze is 26 april 2023 verstuurd aan indiener.

In het gedeelte in het beeldkwaliteitsplan wat ingaat op de ruimtelijke inpassing wordt geen enkele motivering terug gevonden over de passendheid in de omgeving. De complete inhoudelijke motivering voor de passendheid in de omgeving ontbreekt. Daarom mag dit beeldkwaliteitsplan vanwege de inferieure kwaliteit niet worden vastgesteld.

4.9 In de toelichting op het ontwerpbestemmingsplan worden ten gunste daarvan rechten ontleend aan een nog niet gerealiseerde groene long. Er is nergens opgenomen dat deze t.b.v. dit bestemmingsplan wel gerealiseerd moet worden. Of die groenvoorzienig ooit gerealiseerd gaat of kan worden is nog ongewis. Uit de bijlage blijkt dat deze is gesitueerd op gronden waarop bouwmogelijkheden t.b.v. de maatschappelijke bestemming rusten. Die bouwmogelijkheden blijven. Wanneer een omgevingsvergunning voor bouwen wordt aangevraagd kan voor of na aanleg van deze groene long op diezelfde plek gebouwd worden. Een weigeringsgrond is er dan niet. De rechtszekerheid van de groene long ontbreekt. Er wordt onterecht positief verwezen naar natuurwaarden voor deze ontwikkeling. Het bestemmingsplan garandeert de aanleg van deze groene waarden niet. Ook is geen instandhouding gegarandeerd. 4.10

De grootschalige, ruimtelijk-stedenbouwkundige motivering maakt in beginsel geen onderdeel uit van het beeldkwaliteitplan. De belangrijkste doel van het beeldkwaliteitplan is inspiratieproduct voor de architect(en) en toetsingskader voor de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK). De Commissie richt zich voornamelijk op het architectonische deel van de ruimtelijke kwaliteit. Het niveau stedenbouw op een wat lager schaalniveau, waar de commissie ook op kan beoordelen, staat wel degelijk in het beeldkwaliteitplan beschreven. Naast het beeldkwaliteitplan is er ook een uitvoerige stedenbouwkundige onderbouwing opgesteld. In deze onderbouwing staat ook de informatie/ motivatie op hoger schaalniveau, waar indiener waarschijnlijk op doelt. Om het beeldkwaliteitplan niet al te uitgebreid te laten worden is deze ruimtelijke onderbouwing hier bewust van gescheiden gehouden. Deze onderbouwing is echter nog steeds wel degelijk beschikbaar. Ook deze stedenbouwkundige onderbouwing maakt onderdeel uit van/ is geïntegreerd in het bestemmingsplan.

Het klopt inderdaad dat het bestemmingsplan de aanleg en instandhouding van de groene waarden niet garandeert. Wij achten het voor de aanvaardbaarheid van dit bestemmingsplan niet noodzakelijk om daarin te borgen dat er een groene long wordt gerealiseerd.

Ten gunste van deze ontwikkeling zijn 20 volwassen eiken gekapt. Hierover wordt echter met geen woord gesproken. Wanneer men natuur waarde toekent zal ook ingegaan moeten worden op herstel van de teniet gedane natuurwaarden. De kap van de bomen is ten onrechte niet meegenomen in de ruimtelijke motivering.

4.11 In de onderbouwing op welke wijze men aan de Brainport Principes heeft voldaan staat geen enkel inhoudelijk argument. Er wordt daarmee niet voldaan aan de Brainport Principes. 4.12 In het doelstellingenakkoord zijn afspraken gemaakt over het gewenste handelen door de gemeente. Er wordt geschreven dat de gemeente bij ontwikkelingen zoveel mogelijk wil samenwerken met de inwoners. De kritiek op de gelopen procedure rondom het ontwerpbestemmingsplan richt zich juist op het gemis aan communicatie. Daarin is echt tekort geschoten en is werkelijk op geen enkele manier de samenwerking gezocht met de inwoners. Deze doelstelling is met voeten getreden. 4.13 In het doelstellingenakkoord staat duidelijk omschreven dat bestaand groen behouden moet blijven. Volledig in strijd daarmee zijn voor deze ontwikkeling bomen gekapt die al meer dan een volwassen leven een positieve bijdrage leverde aan de belevingswaarde en

Bomen worden in de gemeente Geldrop-Mierlo beschermd door Bomenverordening Geldrop-Mierlo 2019 of door plaatsing op de lijst van waardevolle bomen. Een nadere bescherming in het bestemmingsplan is niet nodig en ook ongebruikelijk. In casu betreft het bomen die op eigen terrein van Stichting Anna Zorggroep staan en niet op de lijst van waardevolle bomen stonden. Op grond van de verordening is het in principe verboden om zonder een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag een houtopstand te vellen of te doen vellen. Een omgevingsvergunning is niet vereist indien de velling betrekking heeft op een houtopstand op een perceel in privaat eigendom, tenzij het een beschermde houtopstand betreft. De houtopstand in het plangebied komt niet voor in het overzicht van waardevolle bomen in Geldrop. Deze houtopstand geniet derhalve geen bescherming en kan zonder omgevingsvergunning worden gekapt. Wij achten het niet noodzakelijk om voor de reeds gekapte bomen een regeling in het bestemmingsplan op te nemen.

Alle 7 Brainport Principes zijn inhoudelijk getoetst. Per principe is aangegeven waarom voldaan wordt en hoe of in welke paragraaf dit behandeld is in de toelichting.

Zie onze reactie op punten 1.1 en 1.2. Wij merken op dat er wel degelijk communicatie heeft plaatsgevonden en dat een aantal door reclamant aangedragen punten ook daadwerkelijk zijn opgelost. Echter is het onmogelijk om op alle punten mee te gaan met reclamant.

Verwezen wordt naar onze reactie op 4.10.

aan de natuurwaarde. En dit nog wel honderden jaren konden doen. 4.14 Een ander speerpunt in het doelstellingenakkoord is de betrokkenheid van de omgeving waarop ruimtelijke projecten betrekking hebben. De Raad hecht hier terecht heel veel waarde aan. Ingaan op vragen en samen oplossingen bedenken. Actief de betrokkenheid stimuleren. Dit is hier niet gebeurd. Er is niet gecommuniceerd waarom de inbreng van de omgeving is genegeerd. Er is ook geen onderbouwing gegeven waarom de inbreng van de omgeving niet is door gevoerd.

4.15 Er wordt in de berekeningen uitgegaan van een 30 km/u weg. Echter bij het inrijden van deze straat staat nergens aangegeven dat het om een 30 km/u weg gaat. Er zijn in de Grote Bos nergens snelheidsvertragende drempels aanwezig. Ook het uiterlijk van de weg geeft geen enkele aanleiding om te denken dat het hier 30 km/u is. Daar komt bij dat er nog nooit een snelheidscontrole heeft plaatsgevonden of dat mensen er actief op zijn gewezen. Hierdoor is het een papieren aanname dat geluid geen rol speelt vanwege de aanduiding 30 km/u weg. Er is dus feitelijk geen sprake van 30 km/u weg en dat is de verkeersdeelnemers niet aan te rekenen. Het ontbreekt aan informatie hierover. Ten gevolge hiervan wordt er veel harder gereden dan 30 km/u. Dit in combinatie met de verslechterde staat van het asfalt leidt er toe dat er veel overlast is van verkeerlawaai. De feitelijke situatie is niet betrokken en als uitgangspunt gebruikt. 4.16 Een nieuw zorgvuldig verkeerstellingenonderzoek zal alsnog moeten worden uitgevoerd. De tellingen zijn niet representatief voor de actuele verslechterde situatie.

Wij kunnen ons niet vinden in het gegeven dat de inbreng van de omgeving is genegeerd. In de nieuwsbrief van april 2023 wordt aangegeven dat de ligging van het complex op het terrein grotendeels hetzelfde is gebleven. Wel is de exacte locatie iets meer het gebied ingeschoven. Tevens zijn de centrale opgangen gelegen aan het middengebied. Dit met als doel om de impact van het plan op de woonomgeving zo veel mogelijk te beperken. Het eerder opgenomen bouwkavel aan de Dwarsstraat is komen te vervallen om een entree mogelijk te maken van het gebied. De veranderingen zijn opgenomen naar aanleiding van de reacties uit de buurt tijdens het omgevingsgesprek wat plaatsvond in 2022.

De Grote Bos is wel degelijk een 30 km/u weg. De Dwarsstraat loopt over in de Grote Bos. Bij het inrijden van de Dwarsstraat wordt aangegeven dat er in die zone maximaal 30 km/u gereden mag worden. Vervolgens wordt niet aangegeven dat deze maximale snelheid verandert. Ons inziens is het daarom duidelijk dat het een 30 km/u weg gaat. Ook het uiterlijk en inrichting van de Grote Bos geeft ons inziens geen aanleiding om anders te stellen. Daarnaast vinden wij dat de staat van het asfalt niet dermate slecht is om uit te gaan van een andere situatie dan nu rekening mee is gehouden bij de berekeningen.

Eind november 2022 heeft er gedurende 2 weken een verkeersmeting in de Grote Bos plaatsgevonden op het wegvak tussen de Dwarsstraat en de Gaspeldoorn. Tijdens deze meting zijn er gemiddeld op een werkdag 2.770 mvt/etm geregistreerd. Voor een erftoegangsweg met enige verzamelfunctie is dit

een zeer normale etmaalintensiteit. De meting van eind november 2022 is slechts een jaar oud en kan dus nog steeds als representatief gezien worden. 4.17 Omdat deze ontwikkeling onderdeel uitmaakt van een grotere gebiedsontwikkeling waarbij waarden uit het gebied worden toegerekend aan deze ontwikkeling kan niet volstaan worden met een exploitatie-opzet voor alleen de woonbestemming. Er moet een exploitatie komen voor het gebied wat inzichtelijk maakt voor welke kosten de gemeente wordt gesteld en waar inkomsten worden gegenereerd. Dat is er niet. Er is sprake van een oneigenlijke bestemming.

In het Besluit ruimtelijke ordening is opgenomen dat in de plantoelichting van een bestemmingsplan ingegaan moet worden op de inzichten van de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. De manier waarop dat gedaan wordt is vormvrij. Aan de wettelijke verplichting is voldaan door de opgenomen zinsnede: Het plan is op basis van het grondgebruik en de daaruit voortvloeiende kosten- en opbrengsten onderzocht. Het plan kent een positief saldo. Gezien het stadium waarin de planontwikkeling zich momenteel bevindt, kan gesteld worden dat de exploitatieopzet realistisch is. Bij het vaststellen van de jaarrekening van 2022 door de Raad is de exploitatie opzet opgenomen in de vastgestelde stukken.

4.18 Kostenverhaal voor coöperatie en ontwikkelaar zijn onvoldoende verduidelijkt en onduidelijk is of de Raad heeft ingestemd met de financiële risico’s die nu worden gelopen en op welke wijze daar dekking voor is aangezien juist de opzet is om 2,5 miljoen te kort te dekken. 4.19 De optelsom van forse toename van verkeer en een verslechterde gezondheid van de omgeving leidt tot een onaanvaardbare situatie voor opgroeiende jonge kinderen en jongeren.

4.20 Het plan is in strijd met de omgevingsvisie. Door deze ontwikkeling aan het gebied toe te voegen zal de gezondheid achteruit gaan.

Gezien het stadium waarin de planontwikkeling zich momenteel bevindt, kan gesteld worden dat de exploitatieopzet realistisch is.

Bij 4.16 is aangegeven dat een verkeerstelling heeft uitgewezen dat er op een werkdag gemiddeld 2.770 mvt/etm gebruik maken van de weg Grote Bos. Voor een erftoegangsweg wordt doorgaans een bovengrens van 6.000 mvt/etm gehanteerd. De verkeersgeneratie van de woningbouwontwikkeling betreft 361 mvt/etm. Een totale etmaalintensiteit van ruim 3.100 motorvoertuigen op deze erftoegangsweg blijft daarmee ver onder deze richtwaarde en leidt niet tot een onaanvaardbare situatie.

Wij kunnen ons hier niet in vinden en verwijzen naar de milieuonderzoeken, waaruit blijkt dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

4.21 Het plan is in strijd met de omgevingsvisie. Er is namelijk sprake van toename van uitstoot van fijnstof. 4.22 In het bestemmingsplan is geen voorwaardelijke verplichting opgenomen om groen van vergelijkbare waarden terug te brengen en dat betekent per definitie een verslechtering. Dit is in strijd met de omgevingsvisie. 4.23 Er is onterecht besloten geen milieueffectrapportage op te stellen. 4.24 In de woonvisie is voor de periode tot 2030 vastgelegd op welke locaties welke aantallen woningen maximaal mogen worden gebouwd. Op de locatie Grote Bos is dit 8. Deze ontwikkeling is in strijd met de Woonvisie.

4.25 Er zijn contractafspraken gemaakt over het verdelen van gronden en de kosten. Aangezien het om gemeenschapsgeld gaat zou dat inzichtelijk moeten zijn en zou ook de financiële verdeelsleutel inzichtelijk gemaakt moeten worden. Ook moet duidelijk zijn, bij gedeeld gebruik, hoe de onderhoudskosten zijn geregeld. Maar ook wie beheer bijhoudt. 4.26 Omdat het om een gebiedsontwikkeling gaat zou op dat niveau naar de stuikstofdepositie moeten worden gekeken. Dat deze totale ontwikkelingen niet leiden tot depositie op een Natura2000 gebied wat 2 kilometer verderop is niet aangetoond.

Wij verwijzen naar onze reactie op punt 4.20.

In de ‘oksel’ van het gebouw zal de enkelbestemming groen worden toegevoegd zodat hier groen van vergelijkbare waarden wordt terug gebracht.

Verwezen wordt naar onze reactie op punt 1.5.

In de woonvisie zijn geen aantallen genoemd voor dit project. Het geldende bestemmingsplan stond de bouw van 8 woningen toe; echter, gezien de demografische ontwikkelingen en de grote woningbouwopgave om meer woningen voor de doelgroepen senioren, starters en 1 en 2 persoonshuishoudens te bouwen, maakt een ander programma wenselijk. Het is voor de hand liggend om daar waar mogelijk meer geschikte woningen te bouwen, welke zowel wat betreft prijs als kwaliteit passen bij de beoogde doelgroepen.

De gemeente is na realisatie van het project geen eigenaar meer in het gebied. De gemeente besteedt het project aan en is daarna geen partij meer. Dit zal een toekomstige eigenaar worden. Ook in beheer en onderhoud speelt de gemeente dan geen rol.

De stikstofberekening is ons inziens juist en volgens de huidige standaarden uitgevoerd. Daarbij merken wij op dat de woningbouwontwikkeling separaat gerealiseerd wordt, de rest van de ontwikkelingen is al reeds gerealiseerd en is dus de bestaand. Deze worden daarom niet meegenomen in de berekening. Tevens merken we op dat het oude Strabrecht College verre van duurzaam was en dat met de huidige nieuwe complexen de uitstoot van de

gebouwen flink is afgenomen (dit is overigens niet meegenomen in de stikstofberekening). 4.27 In het vigerende bestemmingsplan is opgenomen dat alle bestaande situaties dienen te worden gerespecteerd. De nieuwe invulling is juist ernstig in strijd met datgene wat je met het actuele bestemmingsplan beoogd te voorkomen. Ook staat expliciet vermeld dat de belangrijkste kenmerken van bebouwingstypologie, -dichtheid, situering en maatvoering, en van situering ten opzichte van de openbare weg dienen te worden behouden. Ook is er eerder in strijd met dit bestemmingsplan 20 stuks 100 jaar oude bomen gerooid. In de onderbouwing van het nieuwe bestemmingsplan zal op zijn minst moeten worden ingegaan op het veranderde inzicht ten aanzien van deze punten. Dit komt niet of onvoldoende aan bod. 4.28 Indiener geeft aan dat niet onderbouwd wordt waarom er appartementen worden gebouwd en niet een ander type zoals grondgebonden woningen, terwijl daar ook vraag naar is.

4.29 Er is wel sprake van een dreigende overschrijding van de normen. In Europa wordt momenteel gewerkt aan nieuwe normen die de hoeveelheid fijnstof terug moeten brengen. Het fijnstofonderzoek uit de paragraaf luchtkwaliteit moet ingaan op deze nieuwe aankomende wetgeving. 4.30 Er verdwijnt 4200 m2 oppervlak aan maatschappelijke bestemming. Nadat in 2015 ook al 8400 m2 aan maatschappelijke bestemming aan de gronden is onttrokken. Er

Aan een bestemmingsplan kunnen geen blijvende rechten worden ontleend. De raad kan vanwege veranderde planologische inzichten en na afweging van alle betrokken belangen een andere bestemming vaststellen. Wij achten het nieuwe bestemmingsplan in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening. Voor wat betreft het rooien van bomen verwijzen wij naar onze reactie op punt 4.10.

In de woonvisie staat aangegeven dat de gemeente een grote woningbouw opgave heeft om meer woningen voor senioren, starters en 1 en 2 persoonshuishoudens toe te voegen aan de voorraad. Gezien de demografische ontwikkelingen en de grote opgaven die we hebben ten aanzien van de bouw van woningen voor voornoemde doelgroepen is het voor de hand liggend om daar waar mogelijk meer geschikte woningen te bouwen, welke zowel wat betreft prijs als kwaliteit passen bij de beoogde doelgroepen. In dit geval zijn grondgebonden woningen niet passend voor de beoogde doelgroepen en prijsklassen.

Onderzoeken worden uitgevoerd in lijn met de huidige wet- en regelgeving.

De gronden die vallen binnen het voormalige bestemmingsplan in de maatschappelijke bestemming waren volledig eigendom van het Strabrecht College/SILFO. Strabrecht College heeft te

wordt op geen enkele manier in gegaan op de afname van de bestemming maatschappelijk. Een toelichting ontbreekt dat de afname van de maatschappelijke bestemming acceptabel is.

4.31 Het is niet te achterhalen waarop de nota parkeernormen is gebaseerd.

4.32 Motivering waarom parkeren niet in een garage op eigen terrein wordt opgelost ontbreekt.

4.33 Niet gegarandeerd is dat met de aanleg van het aantal beoogde parkeerplekken er geen overlast voor de omgeving zal zijn. Ook is de uitkomt m.b.t. het aantal benodigde parkeerplekken onjuist.

4.34 Er is sprake van pieken van parkerende auto's tijdens de breng- en haalmomenten. Aangetoond moet worden dat er voldoende parkeergelegenheid beschikbaar is voor zowel de ouders (tijdens pieken) als het personeel (gehele dag) van de school. Dit is niet geregeld.

kennen gegeven deze gronden niet meer te gebruiken voor onderwijskundige doeleinden en daarmee teruggegeven aan de gemeente. In het verleden is ook overleg gevoerd met de van der Puttschool om naar deze omgeving te verhuizen, maar dit vond men geen geschikte locatie. Gezien de huidige krapte op de woningmarkt heeft daarom de gemeente als eigenaar van de grond besloten, deze in te zetten voor woningbouw.

De Nota Parkeernormen is een uitwerking van de Parkeervisie Geldrop-Mierlo en gebaseerd op de CROW-publicatie 381 Toekomstbestendig parkeren.

Omwille van efficiënt ruimtegebruik en dubbelgebruik van parkeerplaatsen is er voor gekozen om één gezamenlijk parkeerterrein voor de 3 functies woningbouw Grote Bos, Strabrecht College en Ananz tezamen te realiseren. Het realiseren van een aparte parkeergarage voor alleen de bewoners van de appartementen zou ten koste gaan van dit efficiënt ruimtegebruik. De grootste uitwisseling vindt namelijk plaats tussen de bewoners en het personeel van Ananz/Strabrecht College.

Uit de uitgevoerde onderzoeken blijkt dat er in voldoende parkeergelegenheid kan worden voorzien. Dit is ook geborgd in de planregels. Wij achten het niet aannemelijk dat het bestemmingsplan desondanks tot een onaanvaardbare parkeeroverlast ter plaatse van indiener leidt.

Adviesbureau Buiten-Ruimte heeft op verschillende momenten in september en oktober de parkeerdruk in de omgeving onderzocht. Hieruit is gebleken dat het drukste moment tijdens het haalmoment op donderdagmiddag om 15:00u heeft plaatsgevonden. Op dat moment is geconstateerd dat er op het nieuwe parkeerterrein en in de straat Grote Bos nog ruim 100 vrije parkeerplaatsen beschikbaar zijn. Uitgaande van de aanwezigheidspercentages van het CROW waarbij op werkdagmiddag met een percentage van 50% voor woningen (bewoners) en 20% voor woningen (bezoekers) gerekend moet worden, zijn voor deze woningbouwontwikkeling op dit maatgevend moment nog 47,4 (afgerond 48)

parkeerplaatsen benodigd. Deze parkeerplaatsen zijn op het maatgevend moment (donderdagmiddag, tijdens haaltijd) nog ruimschoots aanwezig. Hiermee is de werkelijke parkeerdruk lager dan hetgeen in de parkeerberekening is opgenomen. In de praktijk zal dit dus leiden tot acceptabele parkeerdruk en voldoende parkeergelegenheid voor bewoners en bezoekers. 4.35 In het paraplu-bestemmingsplan parkeren is een anti-dubbeltelbepaling opgenomen. Dit houdt in dat de gronden die al in gebruik zijn voor de omgevingsvergunningen voor gebouw Heide en het Strabrecht College niet opnieuw betrokken mogen worden bij de situering van de parkeerplaatsen voor het woongebouw. 4.36 Door de gemeente is aangegeven in een schriftelijke reactie dat de bestaande vergunningen voor het Strabrecht College en gebouw Heide met daarin opgenomen dat op eigen terrein geparkeerd moet worden, zullen worden gerespecteerd. Ook de vervallen parkeerplaatsen moeten op eigen terrein worden teruggebracht. Dit betekent dat ten behoeve van die ontwikkelingen 75+84=159 parkeerplaatsen moeten zijn aangelegd op eigen terrein. De nieuwbouw appartementencomplex moet ook zijn parkeren op eigen terrein oplossen. Er kan dus niet worden gesaldeerd. 4.37 Bezoekersparkeren voor de appartementen zou op basis van artikel 6.4.1 buiten eigen terrein mogen worden opgelost. Mits deze beschikbaar zijn.

Bekend is bij de gemeente dat er veel parkeeroverlast is in de aangrenzende straten. Die worden dichtgeparkeerd door ouders die hun kinderen komen halen en brengen. Dit geeft al aan dat er geen beschikbare ruimte is op de openbare plekken.