Document · PDF

3. Bijlagen Programma Grondbeleid en kostenverhaal 2025

Raadsvergadering 11 november 2024, gemeente Geldrop-MierloBij agendapunt: Meerjarenbegroting 2025-20289.317 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

PROGRAMMA GRONDBELEID EN KOSTENVERHAAL GELDROP-MIERLO BIJLAGEN

Samenwerken aan waardecreatie

Opdrachtgever: Gemeente Geldrop-Mierlo Versie: 1.0 Datum: Oktober 2024

PROGRAMMA GRONDBELEID EN KOSTENVERHAAL GELDROP-MIERLO BIJLAGEN

Bijlagen

INHOUDSOPGAVE

Bijlage 1 Nota Kostenverhaal MANAGEMENTSAMENVATTING 1. BOVENWIJKSE VOORZIENINGEN 1.1 Bovenwijkse voorzieningen nieuwbouw projecten

2. FINANCIËLE BIJDRAGEN 2.1 Reserve Sociale woningbouw 2.2 Reserve Stedelijke herstructurering 2.3 Reserve Natuur, Landschap en Groenstructuur 2.4 Reserve Netwerkinvesteringen 2.5 Reserve Investeringen ruimtelijke ontwikkeling

3. VOORZIENINGEN COMPENSATIEFONDSEN 3.1 Voorziening parkeercompensatie 3.2 Voorziening watercompensatie 3.3 Voorziening natuur- en groencompensatie

Bijlage 2

OVERZICHT KOSTENDRAGERS

Bijlage 3

OVERZICHT KOSTENVRAGERS

Bijlagen

Bijlagen 1 Nota Kostenverhaal Managementsamenvatting

In het Programma staat reeds beschreven hoe met gebiedseigen kosten wordt omgegaan. De plankosten worden conform de berekening via de meest actuele beschikbare plankostenscan in rekening gebracht. Daarnaast worden de direct en volledig toerekenbare investeringen in de openbare ruimte volledig doorbelast aan de initiatiefnemers.

Een ander belangrijk element is het feit dat voor de bovenwijkse voorzieningen een splitsing is gemaakt waarbij de bovenwijkse investeringen in Geldrop worden toegerekend aan nieuwbouwprojecten in Geldrop en bovenwijkse investeringen in Mierlo worden toegerekend aan nieuwbouwprojecten in Mierlo. Voor de financiële bijdragen is dit onderscheid er niet, omdat dit gemeentebrede investeringen zijn die ruimtelijk en functioneel veelal met iedere bouwactiviteit samenhangen. De betreffende investeringen zorgen over het algemeen namelijk voor een positieve kwaliteitsimpuls van de fysieke leefomgeving (bereikbaarheid, groen, recreatie, etc.) waar de gehele gemeente van profiteert. Daarmee is er sprake van een algemene ruimtelijke en functionele samenhang tussen de ontwikkelingen en de activiteiten.

In deze bijlage voor het onderdeel kostenverhaal en financiële bijdragen, zoals beschreven in hoofdstuk 4, wordt toegelicht wat de bijdragen aan bovenwijkse voorzieningen en financiële bijdragen aan bestemmingsreserves zijn voor alle aangewezen bouwactiviteiten binnen de gemeente Geldrop-Mierlo. Belangrijk element in de toerekening van alle investeringen ten behoeve van de bovenwijkse voorzieningen en financiële bijdragen is dat voor iedere bijdrage rekening is gehouden met de financiële draagkracht van de verschillende woningcategorieën binnen nieuwbouwontwikkelingen. Daarmee wordt aangesloten bij de Nota van Toelichting bij het Omgevingsbesluit waarin wordt gesteld dat de hoogte van te verhalen financiële bijdragen in een redelijke verhouding dient te staan tot de financiële draagkracht van de partijen die de verschillende bouwactiviteiten op de (woning)bouwlocatie gaan verrichten. Dat kan door het totaal aan te verhalen financiële bijdragen over de verschillende bouwactiviteiten te verdelen naar rato van de opbrengsten (minus de inbrengwaarde) of de waardevermeerdering van die activiteiten. Zo wordt voor de goedkopere segmenten een lagere bijdrage gehanteerd in vergelijking met de duurdere segmenten. Deze rechtvaardigheid stimuleert de bouw van betaalbare woningen ten opzichte van wanneer je beleid zou hanteren waarbij deze differentiatie niet zou worden aangehouden.

In het kader van economische uitvoerbaarheid is het nog belangrijk om te vermelden dat er niet meer kosten verhaald kunnen worden dan de maximale opbrengsten in het gebied (macroaftopping bij integrale gebiedsontwikkeling of waardevermeerderingstoets bij organische gebiedsontwikkeling). Indien er sprake is van een dergelijke situatie kan er van een (aantal) bijdrage(s) afgezien worden of kan er zelfs een bijdrage voor de realisatie van extra sociale woningbouw ontvangen worden, mits de initiatiefnemer het exploitatietekort kan aantonen. De gemeente kan dan kijken in hoeverre hierin tegemoet gekomen kan worden om de haalbaarheid van projecten te stimuleren.

De toerekening resulteert in de volgende bijdragen per categorie voor de bovenwijkse voorzieningen die in rekening worden gebracht bij de initiatiefnemers: Bijdrage bovenwijks per categorie per kern

Geldrop (per woning / 250 m2 perceel)

Mierlo (per woning / 250 m2 perceel)

Sociale huur / middenhuur laag / sociale koop tot € 230.000,- *

€ 210,-

Hoge middenhuur / lage middeldure koop tot € 275.000,- *

€ 430,-

Midden middeldure koop € 275.000 - € 320.000 / middenhuur WBI*

€ 720,-

Hoge middeldure koop € 320.000 - € 390.000*

€ 1.080,-

Koop NHG-grens WBI € 390.000* - € 435.000**

€ 1.800,-

Dure huur / dure koop € 435.000** - € 550.000

€ 2.890,-

Dure koop boven € 550.000,-

€ 4.330,-

250 m² horeca / retail / kantoor***

€ 2.800,-

250 m² recreatie / toerisme***

€ 1.120,-

250 m² bedrijvigheid algemeen***

€ 2.240,-

* vanaf 1 januari 2025 zijn de prijzengrenzen van regionale begrippenlijst 2025 van toepassing. ** vanaf 1 januari 2025 geldt de NHG-grens voor 2025, tenzij voldaan wordt aan BENG, dan geldt de daarvoor bepaalde prijsgrens *** indien FSI van bebouwing groter is dan 1, wordt uitgegaan van m² bvo in plaats van m² perceel Tabel 1 – Bijdrage bovenwijks per categorie per kern

Naast de bijdrage aan bovenwijkse voorzieningen, worden ook financiële bijdragen bij de initiatiefnemer in rekening gebracht. Het gaat om afdwingbare financiële bijdragen voor investeringen in sociale woningbouw, stedelijke herstructurering, natuur, landschap en groenstructuurversterking,

netwerkverbindingen en de (vrijwillige) financiële bijdrage voor duurzaamheidsdoeleinden en het oplossen van knelpunten van wateroverlast. Voor woningbouwplannen zonder sociale woningbouw gaat het om de onderstaande totale bijdrage per categorie:

Totaal financiële bijdrage per categorie

Geldrop/Mierlo (per woning / per 250 m2 perceel)

Sociale huur / middenhuur laag / sociale koop tot € 230.000,- *

€ 650,-

Hoge middenhuur / lage middeldure koop tot € 275.000,- *

€ 2.960,-

Midden middeldure koop € 275.000 - € 320.000 / middenhuur WBI*

€ 4.960,-

Hoge middeldure koop € 320.000 - € 390.000*

€ 7.590,-

Koop NHG-grens WBI € 390.000* - € 435.000**

€ 12.710,-

Dure huur / dure koop € 435.000** - € 550.000

€ 20.210,-

Dure koop boven € 550.000,-

€ 30.390,-

250 m² horeca / retail / kantoor***

€ 6.100,-

250 m² recreatie / toerisme***

€ 4.120,-

250 m² bedrijvigheid algemeen***

€ 5.440,-

Bijlagen

Voorbeeldberekening

Voor bouwplannen met een gemiddeld aandeel sociale woningbouw, zal die bijdrage in mindering worden gebracht op de totale bijdrage uit deze samenvatting.

Voor een financieel sluitend project in Geldrop van 30 appartementen, waarvan 30% in de categorie sociale huur, 30 in de goedkope koop tot €275.000, 20% midden middeldure koop (€275.000 - €320.000), 20% dure huur is de berekening van de bijdrage als volgt:

Naast de hierboven beschreven bijdragen bestaan er ook drie compensatievoorzieningen, namelijk ten behoeve van parkeren, water en natuur of groen. Dit is aan de orde als een bouwplan op eigen terrein niet kan voldoen aan de kaders en er via voorwaardelijke verplichtingen toch mogelijkheden zouden kunnen ontstaan. Dat houdt in dat als een project bijvoorbeeld onvoldoende parkeerplaatsen binnen het eigen plangebied kan realiseren, dat een bijdrage aan de betreffende compensatievoorziening moet worden gedaan om het parkeren door de gemeente elders op te laten lossen. De bijdragen per compensatievoorziening zijn als volgt: - Voorziening parkeercompensatie: € 20.000,- per te compenseren parkeerplaats - Voorziening watercompensatie: € 1.000,- per kuub te compenseren water - Voorziening natuur- en groencompensatie: € 80,- per m² te compenseren groen voor binnenstedelijke ontwikkelingen en voor buitenstedelijke ontwikkelingen wordt verwezen naar het provinciaal beleid.

Sociale huur

9 * ( 210 +

Goedkope huur

9 * ( 430 + 1.260) =

€ 15.210,-

Midden Middeldure koop:

6 * ( 720 + 2.060) =

€ 16.680,-

Dure huur

6 * (2.890 + 8.410) =

€ 67.800,-

Totaal

650) =

€

7.740,-

€ 107.430,- *

*Dit plan voldoet aan het aandeel sociale huur, waardoor voor het totale bouwplan geen afdracht aan de Reserve Sociale woninbouw verschuldigd is

Bijlagen

1. Bovenwijkse voorzieningen De bovenwijkse voorzieningen omvatten alle investeringen in de voorzieningen van openbaar nut die een groter gebied omvatten dan alleen het plangebied. Deze bovenwijkse voorzieningen betreffen geen investeringen in het hoofdnetwerk, maar zijn meer kern specifiek. Deze kostenvragers zijn terug te vinden in bijlage 3. De bovenwijkse voorzieningen worden per kern bepaald om te voorkomen dat bijvoorbeeld projecten in Mierlo bij moeten dragen aan lokale investeringen in Geldrop waar ze vrijwel nooit gebruik van maken, en vice versa. Tevens wordt er onderscheid gemaakt tussen de bestaande stad en de nieuwe stad (alle nieuwbouwprojecten). Dit Programma c.q. deze bijlage richt zich op de berekening van de bijdragen voor de beoogde nieuwe stad c.q. de aangewezen bouwplannen. In het Omgevingsbesluit wordt in artikel 8.13 aangehaald dat de volgende activiteiten kostenverhaalplichtig zijn om bij te dragen aan de bovenwijkse investeringen: Bouwactiviteiten waarvan kosten worden verhaald als bedoeld in artikel 13.11, eerste lid, aanhef, van de wet, zijn: a. de bouw van een of meer gebouwen met een woonfunctie; b. de bouw van een of meer hoofdgebouwen anders dan gebouwen met een woonfunctie; c. de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m2 brutovloeroppervlakte of met een of meer gebouwen met een woonfunctie; d.

de bouw van een gebouw dat geen hoofdgebouw als bedoeld onder b is, met ten minste 1.000 m2 brutovloeroppervlakte; e. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een woonfunctie tot gebouwen met een woonfunctie, mits het ten minste tien woonfuncties betreft; of f. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een kantoorfunctie, een winkelfunctie of een bijeenkomstfunctie voor het verstrekken van consumpties voor het gebruik ter plaatse tot gebouwen met een of meer van deze gebruiksfuncties, mits de cumulatieve brutovloeroppervlakte van de nieuwe gebruiksfuncties ten minste 1.500 m2 bedraagt.

Belangrijk om te vermelden is dat er rekening wordt gehouden met de mate van gebruik van de bovenwijkse voorzieningen en de financiële draagkracht van de verschillende beoogde nieuwbouwprojecten. Allereerst wordt op basis van verkeersgeneratie onderscheid gemaakt tussen woningbouw en verschillende bedrijfsfuncties. De categorie woningbouw wordt vervolgens verder onderverdeeld op basis van financiële draagkracht per woningtype, om te voorkomen dat projecten met merendeels woningen in het goedkope segment financieel onhaalbaar zouden worden. Een overzicht van alle kostendragers is terug te vinden in bijlage 2. Dit hoofdstuk beschrijft hoe de bijdrage aan de bovenwijkse voorzieningen per nieuwbouwproject wordt berekend. 1.1 Bovenwijkse voorzieningen nieuwbouwprojecten Voor de toerekening van de bovenwijkse voorzieningen is een lijst opgesteld met daarin een overzicht van alle bovenwijkse investeringen die de gemeente recent gerealiseerd heeft of voornemens is te realiseren in Geldrop en in Mierlo. Het totale toe te rekenen investeringsbedrag voor Geldrop komt neer op ca. € 2,8 miljoen en voor Mierlo bedraagt dit ca. € 1,4 miljoen. De lijst met investeringen kan jaarlijks geactualiseerd worden en daarmee de bijdrage per categorie ook. De nieuwbouwwoningen zijn mede bepalend voor de investeringen in bovenwijkse voorzieningen.

De bestaande stad zorgt uitsluitend voor een autonome groei bovenop de al bestaande verkeersbewegingen. De nieuwe stad brengt direct een volledig nieuwe groei met zich mee en zorgt dus voor een veel sterkere toename van

verkeersbewegingen. De beoogde investeringen in bovenwijkse voorzieningen betreffen voornamelijk infrastructurele herinrichtingen ten behoeve van verkeersdoorstroming, parkeergelegenheid, verbetering fietspaden, etc. Dit wordt op basis van het effect op de toename van het aantal verkeersbewegingen meer veroorzaakt door een nieuwe woning dan door een bestaande woning. Om die reden wordt het aantal nieuwbouwwoningen twee keer meegeteld in de berekeningen. Momenteel kent de bestaande stad ruim 18.600 woningen. In de geplande nieuwbouwplannen zijn nu ongeveer 2.850 woningen voorzien. Doordat deze woningen in de toerekening twee keer mee te tellen, betekent dit dat naar verhouding (5.700 / 18.600 =) 30% van het totale investeringsbedrag aan bovenwijkse voorzieningen kan worden verhaald op de beoogde nieuwbouwwoningen. In deze bijlage van het Programma is dit naar beneden bijgesteld naar 25%. Doordat de investeringen voor beide kernen apart worden benaderd, verschillen normaal gesproken de te verhalen kosten voor de bovenwijkse voorzieningen per kern.

Toerekening investeringsbedragen bovenwijkse voorzieningen nieuwe stad De totaal te verhalen bijdragen per kern worden vervolgens toegerekend aan de nieuw te bouwen woningen en bedrijfsfuncties. Om een eerlijke verdeling tussen woningbouw versus bedrijfsfuncties te waarborgen, worden de investeringskosten eerst op basis van verkeersgeneratie opgesplitst naar de beoogde woningbouw en de beoogde bedrijfsfuncties. De verkeersgeneratie is gedefinieerd als het aantal verkeersbewegingen dat het gebouw (dus woning, kantoor/horeca/retail, recreatie/ toerisme en bedrijvigheid in het algemeen) met zich meebrengt. De verkeersgeneratie van de gehanteerde woningcategorieën ligt conform CROWkengetallen gemiddeld per woningtype tussen de 4,5 en 7,5 per dag. In onderstaande tabel is ook de (gemiddelde) verkeersgeneratie van alle bedrijfsfuncties weergegeven die meegenomen worden bij de toerekeningen.

Verkeersgeneratie Geldrop / Mierlo

Verkeersgeneratie (per woning / 250 m² bvo bedrijfsfunctie)

Woningbouw (gemiddeld)

250 m² horeca / retail / kantoor

12,5

250 m² recreatie / toerisme

250 m² bedrijvigheid algemeen

Tabel 3 – Verkeersgeneratie Geldrop / Mierlo o.b.v. CROW-kengetallen

Nadat op basis van verkeersgeneratie is bepaald welk deel van de investeringen aan de functie woningbouw en welk deel aan de diverse bedrijfsfuncties wordt toegerekend, kan binnen de categorie woningbouw een verdere verdeling worden gemaakt in de subcategorieën op basis van woningtypologie. Binnen wonen wordt gekeken naar financiële draagkracht per woningtype, omdat de plannen met woningen in het goedkope segment financieel onhaalbaar zouden kunnen worden als er voor elk woningtype hetzelfde tarief gehanteerd zou worden.

Dit betekent dat de woningen in de categorie sociale huur, lage middenhuur en goedkope koop tot € 230.000,financieel minder bijdragen aan deze investeringen dan de woningen in het dure segment, zie daarvoor onderstaande tabel. Daarmee wordt aangesloten bij de Nota van Toelichting bij het Omgevingsbesluit waarin wordt gesteld dat de hoogte van te verhalen financiële bijdragen in een redelijke verhouding dient te staan tot de financiële draagkracht van de partijen die de verschillende bouwactiviteiten op de (woning)bouwlocatie gaan verrichten. In overleg met marktpartijen is tijdens de inspraak tot onderstaande verdeling gekomen.

Bijlagen

Verhouding financiële draagkracht per woningtype

Basiseenheden

Sociale huur / middenhuur laag / goedkope koop tot € 230.000,-

0,30

Hoge middenhuur / goedkope koop tot € 275.000,-

0,60

Midden middeldure koop € 275.000 - € 320.000 / middenhuur WBI

1,00

Hoge middeldure koop € 320.000 - € 370.000*

1,50

Koop NHG-grens WBI € 370.000 - € 435.000**

2,50

Dure huur / dure koop € 435.000 - € 550.000

4,00

Dure koop boven € 550.000,-

6,00

* vanaf 1 januari 2025 zijn de prijzengrenzen van regionale begrippenlijst 2025 van toepassing. ** vanaf 1 januari 2025 geldt de NHG-grens voor 2025, tenzij voldaan wordt aan BENG, dan geldt de daarvoor bepaalde prijsgrens Tabel 4 – Verhouding financiële draagkracht per woningtype

Voor de bedrijfsfuncties wordt er verder geen onderscheid gemaakt, omdat de financiële draagkracht per subcategorie niet goed te vergelijken is. De verkeersgeneratie vormt in dit geval een betere afspiegeling voor wat betreft het gebruik van de bovenwijkse voorzieningen. Om deze reden blijft voor de drie bedrijfsfuncties de verkeersgeneratie de verdeelsleutel. Zie onderstaande tabel voor de bijdrage per categorie voor de bovenwijkse voorzieningen voor zowel Geldrop als voor Mierlo.

Aangezien bleek dat de verschillen per kern klein waren, is er in deze bijlage voor gekozen om die kleine verschillen te elimineren, waardoor de bijdragen voor beide kernen nu gelijk zijn. Afhankelijk van toekomstige actualisaties van de bovenwijkse voorzieningen en nieuwbouwplannen kunnen in volgende jaren wel verschillen ontstaan.

Bijdrage bovenwijks per categorie per kern

Geldrop Mierlo (per woning / 250 m2 perceel) (per woning / 250 m2 perceel)

Sociale huur / middenhuur laag / goedkope koop tot € 230.000,-

€ 210,-

Hoge middenhuur / goedkope koop tot € 275.000,-

€ 430,-

Midden middeldure koop € 275.000 - € 320.000 / middenhuur WBI

€ 720,-

Hoge middeldure koop € 320.000 - € 370.000*

€ 1.080,-

Koop NHG-grens WBI € 370.000 - € 435.000**

€ 1.800,-

Dure huur / dure koop € 435.000 - € 550.000

€ 2.890,-

Dure koop boven € 550.000,-

€ 4.330,-

250 m² horeca / retail / kantoor***

€ 2.800,-

250 m² recreatie / toerisme***

€ 1.120,-

250 m² bedrijvigheid algemeen***

€ 2.240,-

Bijlagen

2. Financiële bijdragen De afdwingbare financiële bijdrage is een nieuw onderdeel binnen de Omgevingswet. Deze nieuwe wet maakt het mogelijk om een aantal bijdragen voor bepaalde doelstellingen af te dwingen bij initiatief-nemers van een nieuwbouwproject. Deze afdwingbare bijdragen zijn gericht op investeringen, zoals beschreven in paragraaf 4.5. Daarbij wordt wederom onderscheid gemaakt tussen de bestaande stad en de nieuwe stad (alle nieuwbouwprojecten), waarbij deze bijlage zich richt op de berekening van de bijdragen voor de beoogde nieuwe stad. Alle investeringen c.q. kostenvragers zijn terug te vinden in bijlage 3.

e. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een woonfunctie tot gebouwen met een woonfunctie, mits het ten minste tien woonfuncties betreft; of f. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een kantoorfunctie, een winkelfunctie of een bijeenkomstfunctie voor het verstrekken van consumpties voor het gebruik ter plaatse tot gebouwen met een of meer van deze gebruiksfuncties, mits de cumulatieve brutovloeroppervlakte van de nieuwe gebruiksfuncties ten minste 1.500 m2 bedraagt.

Er wordt voor deze gemeentebrede investeringen van één kostenverhaalsgebied uitgegaan, waarbij geen onderscheid wordt gemaakt tussen kernen, wijken of gebieden. De investeringen worden als één samenhangend geheel voor de gemeente gezien, omdat de investeringen zorgen voor een algemene verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving die als één geheel kan worden gezien en waar alle inwoners en werknemers de verbetering van de kwaliteit van kunnen ervaren (bereikbaarheid, groen, recreatie, etc.). Voor alle investeringen die in dit hoofdstuk worden beschreven, geldt dus dat alle nieuwe gebiedsontwikkelingen, maar ook de bestaande stad, mee profiteren ongeacht de locatie van de projecten (voor alle projecten geldt profijt en proportionaliteit). Daarmee is er sprake van een ruimtelijke en functionele samenhang tussen de ontwikkelingen en de activiteiten.

Naast de bovenstaande activiteiten geldt voor de (vrijwillige) financiële bijdragen op basis van artikel 13.22 Omgevingswet dat er meerdere activiteiten bestaan waarover bijdragen kunnen worden over-eengekomen. Deze activiteiten komen in paragraaf 2.5 aan bod. Belangrijk om te vermelden is dat er rekening wordt gehouden met de mate van gebruik van de investeringen en de financiële draagkracht van de verschillende beoogde nieuwbouwprojecten. Allereerst wordt op basis van verkeersgeneratie onderscheid gemaakt tussen woningbouw en verschillende bedrijfsfuncties. De categorie woningbouw wordt vervolgens verder onderverdeeld op basis van financiële draagkracht per woningtype, om te voorkomen dat projecten met merendeels woningen in het goedkopere segment financieel onhaalbaar zouden worden. Een overzicht van alle gebiedsontwikkelingen c.q. kostendragers is terug te vinden in bijlage 2.

In het Omgevingsbesluit wordt in artikel 8.20 aangehaald dat in ieder geval over dezelfde activiteiten als genoemd in hoofdstuk 1 de financiële bijdragen kunnen worden overeengekomen. Dat gaat dus om de volgende activiteiten: a. de bouw van een of meer gebouwen met een woonfunctie; b. de bouw van een of meer hoofdgebouwen anders dan gebouwen met een woonfunctie; c. de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m2 brutovloeroppervlakte of met een of meer gebouwen met een woonfunctie; d. de bouw van een gebouw dat geen hoofdgebouw als bedoeld onder b is, met ten minste 1.000 m2 bruto-vloeroppervlakte;

In dit hoofdstuk worden de berekeningen voor de afdwingbare financiële bijdragen toegelicht en wordt de rekensystematiek uitgelegd. Daarbij gaan paragraaf 2.1 tot en met 2.4 van deze bijlage in op de berekeningen voor de reserves die zijn gebaseerd op artikel 13.23 van de Omgevingswet en die zijn beschreven in subparagraaf A t/m D van paragraaf 4.5 van het Programma. Paragraaf 2.5 van deze bijlage gaat over de berekeningen voor de reserve die is gebaseerd op artikel 13.22 van de Omgevingswet en die is beschreven in subparagraaf E van paragraaf 4.5 van het Programma. Paragraaf 2.5 van deze bijlage zal ook ingaan op de extra activiteiten waarvoor een financiële bijdrage overeengekomen kan worden.

2.1 Reserve Sociale woningbouw De gemeente wenst een betere mix van woningen in de buurten en wijken. In de praktijk betekent dit dat in bepaalde wijken (met een lager dan gemiddeld aandeel sociaal huur) een hoger aandeel sociale huurwoningen moet worden toegevoegd en in andere wijken (met een al hoog percentage sociale huur) een lager aandeel sociale huurwoningen wordt gevraagd. In de oplossingensfeer gaat het, bij het verlagen van het percentage sociale huur, wat de gemeente betreft naast sloop\nieuwbouw om andere typen woningen te bouwen, ook om herbeprijzing (van sociale huur naar middenhuur), verkoop via koopondersteuning (bijv. SlimmerKopen). Dit zal ook worden vastgelegd in de notitie beleidskeuzen voor het thema Wonen dat eind 2024 aan de gemeenteraad zal worden voorgelegd.

Voor het thema Wonen zullen o.a. de volgende ambities en opgaven worden opgenomen in het beleid: - Geldrop-Mierlo is een woongemeente waarbinnen voor alle doelgroepen voldoende passende en betaalbare woonruimte is voor inwoners op de juiste plek (voor de autonome groei in de regio en verandering van woonbehoeften). - Buurten kennen een aantrekkelijke mix van verschillende mensen / doelgroepen. Inwoners voelen zich er prettig en worden gestimuleerd om mee te doen. - De buurten zijn zo ingericht dat er gelegenheid is om te kunnen doorstromen binnen de eigen buurt of wijk. Er is een goede mix en differentiatie van woningtypen en woningen blijven langdurig beschikbaar voor de doelgroep waarvoor ze bedoeld zijn. - Inwoners met een zorgbehoefte wonen fijn en gelukkig binnen de eigen, gewenste omgeving en hun sociale netwerk.

Sturing op de juiste woning op de juiste plek staat dus centraal. In overleg met de woningbouwcorporaties zijn voor de sociale huurwoningen een aantal uitgangspunten overeengekomen. Het gaat daarbij om de volgende afspraken:

De grondprijs voor een m2 grondgebonden sociale huurwoning voor 2025 bedraagt € 280,- per m2 exclusief btw. Dit bedraagt de prijs wanneer corporaties van de gemeente grond afnemen. Als er sociale huurwoningen worden gerealiseerd op gronden van derden, dan zal de gemeente in de anterieure overeenkomst opnemen dat de grond voor de sociale huurwoningen voor die prijs per m2 moet worden overgedragen aan een woningcorporatie. De gemeente of een derde zal daarbij geen aanvullende vergoedingen in rekening brengen, omdat kosten voor verwerving, planvorming en procedures, nadeelcompensatie, bouw- en woonrijp maken, nutsvoorzieningen, parkeergelegenheid in de openbare ruimte en bijdragen voor kostenverhaal en financiele bijdragen onderdeel uitmaken van deze grondprijs. De gemeente streeft naar een gemiddelde grondgebonden kavel per sociale huurwoning van 90 m2. Dat leidt tot een gemiddelde prijs per kavel van ruim € 25.000,-. Voor appartementen in de sociale huur zal het grondwaardeaandeel per appartement, door deze werkwijze, ook niet hoger zijn dan deze € 25.000,-. Ook voor plannen op gronden van woningcorporaties zijn het kostenverhaal en de financiële bijdragen verplicht, tenzij er aantoonbaar een tekort rust op de gehele grondexploitatie van het betreffende project.

Dat betekent dat ook voor elke te bouwen woning door of in opdracht van een woningcorporatie afdrachten in beginsel in rekening worden gebracht. Gezien de bijdragen naar draagkracht zijn de afdrachten voor sociale huurwoningen echter wel aanzienlijk lager dan die voor andere woningcategorieën. De gemeente ambieert een goede mix van de woningvoorraad. Dit betekent een zekere herverdeling van de voorraad. Voor elke buurt betekent dit naar de toekomst toe een nieuwe mix

Bijlagen

binnen die buurt. Binnen een buurt zal aan de voorzijde door de gemeente per locatie worden aangegeven voor welke doelgroepen en prijsklassen gebouwd mag worden. Buurten waar thans sprake is van een onevenwichtige mix krijgen een bouwopgave om meer of minder sociale huisvesting te realiseren. Plannen in de buurt Skandia bijvoorbeeld moeten in beginsel leiden tot meer sociale huisvesting in die buurt. En plannen in de buurt Coevering moeten in beginsel juist leiden tot relatief minder sociale huisvesting. Dit krijgt in het themaprogramma Wonen nadere uitwerking. Om plannen voor sociale woningbouw mogelijk te maken zullen ontwikkellocaties voor sociale woningbouw worden aangewezen door de gemeente. Over het algemeen leveren dergelijke projecten een lagere residuele grondwaarde dan bij vrije sector woningen. Ter (gedeeltelijke) compensatie kunnen grondeigenaren in aanmerking komen voor een tegemoetkoming uit de Reserve sociale woningbouw. Het uitgangspunt van een programma, voor een gemiddelde ontwikkeling, beslaat 30% sociale huur, 36% middeldure koop en huur en 34% dure koop en huur. Een en ander conform Nationale Bouw- en Woonagenda (2022) en Regionale Woondeal Zuidoost-Brabant (2023). Compensatie is mogelijke als er meer dan 30% sociale huurwoningen moet worden gerealiseerd.

De maximale tegemoetkoming wordt bepaald door het verschil tussen de residuele grondwaarde voor een gemiddelde ontwikkeling en een plan met een door de gemeente opgelegd hoger percentage sociale huurwoningen. Hierbij geldt de randvoorwaarde dat voor de in te brengen gronden een marktconforme prijs is betaald op basis van de gebruikerswaarde (getaxeerde grondwaarde op basis van de bestaande functie c.q. de bestemming) en voor corporatiebezit dat de actuele boekwaarde van de betreffende

woningen wordt gehanteerd. De bijdrage (tegemoetkoming) wordt bepaald op basis van de door de gemeente gemaakte berekeningen. De bijdrage kan nooit hoger zijn dan het door de gemeente berekende grondexploitatietekort voor de betreffende ontwikkeling. Dat betekent bijvoorbeeld dat een her te ontwikkelen weiland of groengebied niet in aanmerking zal komen voor een bijdrage. Het zal dus veelal gaan om locaties waar ook sloop/ nieuwbouw of herstructurering aan de orde is. De initiatiefnemer dient hiertoe een verzoek in bij de gemeente om grondexploitatieberekeningen op te stellen en een potentiële bijdrage te berekenen. Op basis van bovenstaande afspraken werkt de gemeentelijke reserve sociale woningbouw feitelijk dan als volgt: op het moment dat een bouwplan een lager aandeel sociale woningbouw dan 30% heeft, dan dient een financiële bijdrage te worden betaald aan de reserve sociale woningbouw. Indien sprake is van een groter aandeel sociale woningbouw dan 30%, waarbij kan worden aangetoond dat dit leidt tot een financieel exploitatietekort, dan kan de betreffende ontwikkeling een bijdrage ontvangen uit deze reserve. De reserve is feitelijk een voortzetting of omzetting van het oorspronkelijke Leefbaarheidsfonds, waarbij alleen de berekeningssystematiek is aangepast.

Aangezien de reserve sociale woningbouw uitsluitend voor woningbouw is bestemd, geldt de reserve gezien de functionele samenhang ook alleen voor projecten met woningbouw. De bedrijfsfuncties dra-gen hier daarom niet aan bij. Op basis van de beoogde hoeveelheid te ontwikkelen sociale woningbouw, met daarin een afslag voor de sociale woningbouw die geen bijdrage nodig zal hebben, wordt de totale benodigde investering voor de komende tien jaren begroot op ca. € 14,6 miljoen.

Bijlagen

Toerekening bijdrage sociale woningbouw Wanneer er te weinig sociale huurwoningen in het woningbouwprogramma voor een bepaalde locatie zijn opgenomen, betekent dit dat deze sociale huurwoningen op een andere locatie zullen moeten worden gecompenseerd. Concreet houdt dit in dat op deze andere locatie meer sociale woningen gerealiseerd moeten worden. Dit resulteert voor die locatie in een lagere opbrengstpotentie en dat leidt tot een lagere grondwaarde onder deze woning(en). In het landelijk rekenvoorbeeld voor Kostenverhaal bij een Omgevingsplan is uitgegaan van een gemiddeld tekort van € 36.000,- per sociale huurwoning. Het gaat dan om het verschil tussen de gemiddelde grondwaarde van een sociale huurwoning en de gemiddelde grondwaarde van overige woningcategorieën.

juist is bedoeld om financieel bij te kunnen dragen aan de ontwikkeling van sociale huurwoningen. De woning in de categorie middenhuur wordt als norm gehanteerd. Deze categorie betaalt geen bijdrage, maar kan ook geen bijdrage ontvangen.

De woningcorporaties geven aan dat het gemiddelde tekort ten opzichte van de andere woningcategorieën inmiddels hoger is, maar zij kunnen zich op dit moment vinden in dit bedrag. Het financiële tekort wat op locaties kan ontstaan waar meer sociale woningbouw ontwikkeld moet worden dan gemiddeld verlangd wordt, dient gedekt te worden uit het financiële overschot wat ontstaat op locaties die minder dan gemiddeld sociale woningbouw realiseren. Een project met meer dan de vereiste hoeveelheid sociale huurwoningen dan de norm van 30% kan een bijdrage van maximaal € 36.000 per extra sociale huurwoning ontvangen, mits er een aantoonbaar financieel exploitatietekort bestaat. Het verevenen van financiële overschotten en tekorten wordt bepaald op basis van financiële draagkracht per woningtype. Hoe duurder de woning, hoe hoger de grondwaarde en dus hoe hoger de financiële ruimte ten opzichte van een sociale huurwoning. De verdeling op basis van financiële draagkracht is gebaseerd op het landelijk rekenvoorbeeld en tevens weergegeven in tabel 6. In geval van de reserve sociale woningbouw is de sociale huurcategorie zelf vrijgesteld van een bijdrage, aangezien de reserve

Bijlagen

De Woonst 2.0 woningen vormen de basis voor de berekeningen. Aangezien er bij de aanbesteding is uitgegaan van drie typen grondgebonden sociale huurwoningen en drie typen sociale huurappartementen,

zullen er nog nieuwe berekeningen worden opgesteld, zodat de systematiek uiteindelijk ook op de juiste wijze per type sociale huurwoning kan worden toegepast.

Verhouding financiële draagkracht per woningtype

Basiseenheden

Sociale huur

Middenhuur laag / goedkope koop tot € 230.000,-

Hoge middenhuur / goedkope koop tot € 275.000,-

0,60

Midden middeldure koop € 275.000 - € 320.000 / middenhuur WBI

1,00

Hoge middeldure koop € 320.000 - € 370.000*

1,50

Koop NHG-grens WBI € 370.000 - € 435.000**

2,50

Dure huur / dure koop € 435.000 - € 550.000

4,00

Dure koop boven € 550.000,-

6,00

* vanaf 1 januari 2025 zijn de prijzengrenzen van regionale begrippenlijst 2025 van toepassing. ** vanaf 1 januari 2025 geldt de NHG-grens voor 2025, tenzij voldaan wordt aan BENG, dan geldt de daarvoor bepaalde prijsgrens Tabel 6 – Verhouding financiële draagkracht per woningtype

Rekening houdend met een gemiddeld tekort van € 36.000,- per extra te realiseren sociale woning,

resulteert dit in de bijdragen per woningcategorie zoals in onderstaande tabel opgenomen.

Reserve sociale woningbouw

Bijdrage per categorie (per woning)

Sociale huur

€ -

Middenhuur laag / sociale koop tot € 230.000,- *

€ -

Hoge middenhuur / lage middeldure koop tot € 275.000,- *

€ 1.700,-

Midden middeldure koop € 275.000 - € 320.000 / middenhuur WBI*

€ 2.900,-

Hoge middeldure koop € 320.000 - € 390.000*

€ 4.400,-

Koop NHG-grens WBI € 390.000* - € 435.000**

€ 7.400,-

Dure huur / dure koop € 435.000** - € 550.000

€ 11.800,-

Dure koop boven € 550.000,-

€ 17.700,-

Bijlagen

2.2 Reserve Stedelijke herstructurering De reserve stedelijke herstructurering betreft een reserve waarbij rendabele nieuwbouwprojecten (aangewezen bouwplannen) bijdragen aan complexe herstructureringen. Ook de rendabele nieuwbouwprojecten zijn gebaat bij het voorkomen van (verdere) verpaupering, waardoor bijvoorbeeld risico’s voor veiligheid en criminaliteit verkleind kunnen worden. Ook rendabele nieuwbouwplannen zijn gebaat bij minder criminaliteit en een verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. Dit leidt bovendien tot een algehele stijging van grond- en vastgoedwaarden. Om die reden is het gerechtvaardigd dat alle rendabele nieuwbouwprojecten bijdragen aan deze verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. De plannen voor herstructurering en transformatie, waarbij er wordt gesloopt en er een wezenlijk exploitatietekort ontstaat bij de realisatie van nieuwbouw, kunnen dan mede gefinancierd worden via deze reserve. Complexe herstructureringen betreffen de projecten Bogardeind, Bleekvelden en het Centrumplan in Geldrop. De totale toe te rekenen investeringsopgave voor deze reserve bedraagt ca. € 1,8 miljoen.

Voor deze reserve stedelijke herstructurering worden de nieuwbouwwoningen en bestaande woningbouw evenveel meegerekend in de bepaling van het toerekeningpercentage. Dit betekent dat dit percentage lager uitvalt dan bij de bovenwijkse voorzieningen. Momenteel kent de bestaande stad ruim 18.600 woningen. In de nieuwbouwplannen zijn nu ongeveer 2.850 woningen voorzien. Dit betekent dat naar verhouding afgerond 15% van het totale investeringsbedrag voor netwerkvoorzieningen kan worden verhaald op de nieuwe stad. Dit resulteert in onderstaande verdeling qua bijdragen per categorie voor nieuwbouwontwikkelingen.

Reserve Stedelijke herstructurering

Bijdrage per categorie (per woning / 250 m2 perceel)

Sociale huur / middenhuur laag / sociale koop tot € 230.000,- *

€ 100,-

Hoge middenhuur / lage middeldure koop tot € 275.000,- *

€ 200,-

Midden middeldure koop € 275.000 - € 320.000 / middenhuur WBI*

€ 300,-

Hoge middeldure koop € 320.000 - € 390.000*

€ 500,-

Koop NHG-grens WBI € 390.000* - € 435.000**

€ 800,-

Dure huur / dure koop € 435.000** - € 550.000

€ 1.250,-

Dure koop boven € 550.000,-

€ 1.900,-

250 m² horeca / retail / kantoor***

€ 700,-

250 m² recreatie / toerisme***

€ 700,-

250 m² bedrijvigheid algemeen***

€ 700,-

* vanaf 1 januari 2025 zijn de prijzengrenzen van regionale begrippenlijst 2025 van toepassing. ** vanaf 1 januari 2025 geldt de NHG-grens voor 2025, tenzij voldaan wordt aan BENG, dan geldt de daarvoor bepaalde prijsgrens Tabel 7 – Bijdrage aan reserve sociale woningbouw

Bijlagen

2.3 Reserve Natuur, Landschap en Groenstructuur Het betreft een reserve voor investeringen in het landschap, natuur en groen/recreatie. Elke inwoner en werknemer heeft baat bij een gezonde, mooie en veilige leefomgeving, waarbij alle investeringen op fietsafstand liggen. Iedereen heeft dan ook naar evenredigheid baat bij deze investeringen. Ook hiervoor geldt daarom dat de benodigde investeringen voor 15% kunnen worden toegerekend aan nieuwbouw c.q. nieuwe aangewezen bouwplannen.

De reserve is bedoeld voor de in paragraaf 4.5 onder c beschreven investeringen. Dit komt op dit moment neer op een toe te rekenen investering van ca. € 3,5 miljoen. Verdeeld op basis van financiële draagkracht leidt dit tot onderstaande verdeling van kosten.

Reserve natuur, landschap en groenstructuur

Bijdragen per categorie (per woning / 250 m2 perceel)

Sociale huur / middenhuur laag / sociale koop tot € 230.000,- *

€ 200,-

Hoge middenhuur / lage middeldure koop tot € 275.000,- *

€ 350,-

Midden middeldure koop € 275.000 - € 320.000 / middenhuur WBI*

€ 600,-

Hoge middeldure koop € 320.000 - € 390.000*

€ 900,-

Koop NHG-grens WBI € 390.000* - € 435.000**

€ 1.550,-

Dure huur / dure koop € 435.000** - € 550.000

€ 2.450,-

Dure koop boven € 550.000,-

€ 3.700,-

250 m² horeca / retail / kantoor***

€ 1.400,-

250 m² recreatie / toerisme***

€ 1.400,-

250 m² bedrijvigheid algemeen***

€ 1.400,-

Bijlagen

2.4 Reserve Netwerkverbindingen De netwerkverbindingen omvatten alle investeringen in de hoofdinfrastructuur binnen de gemeente. Het totale toe te rekenen investeringsbedrag voor deze reserve komt neer op ca. € 5,0 miljoen. In deze paragraaf wordt nader ingegaan op de toerekening van de netwerkverbindingen aan nieuwbouwprojecten.

Toerekening investeringsbedrag Netwerkverbindingen De te verhalen kosten worden vervolgens toegerekend aan de nieuw te bouwen woningen en bedrijfs-functies. Om een eerlijke verdeling tussen woningbouw versus bedrijfsfuncties te waarborgen, worden de toe te rekenen investeringskosten eerst op basis van verkeersgeneratie toebedeeld aan de categorie woningbouw en de categorie bedrijfsfuncties. De verkeersgeneratie is gedefinieerd als het aantal verkeersbewegingen dat het gebouw (dus woning, kantoor/horeca/retail, recreatie/ toerisme en bedrijvig-heid in het algemeen) met zich meebrengt.

Voor de toerekening van deze investeringen is een lijst opgesteld met daarin alle investeringen die de gemeente recent gerealiseerd heeft of voornemens is te realiseren ten aanzien van de hoofdinfrastructuur. Deze lijst kan jaarlijks geactualiseerd worden. Iedere inwoner en werknemer maakt in principe gebruik van het hoofdinfrastructurele netwerk binnen de gemeente. Er wordt daarom geen onderscheid gemaakt in de investeringen binnen de twee kernen en daarnaast worden de nieuwbouwwoningen en bestaande woningbouw evenveel meegerekend in de bepaling van het toerekeningpercentage. Dit betekent dat dit percentage lager uitvalt dan bij de bovenwijkse voorzieningen. Momenteel kent de bestaande stad ruim 18.600 woningen. In de nieuwbouwplannen zijn nu ruim 2.850 woningen voorzien. Dit betekent dat naar verhouding afgerond 15% van het totale investeringsbedrag voor netwerkvoorzieningen kan worden verhaald op de nieuwe stad.

In onderstaande tabel is het aantal verschillende functies weergegeven dat onderscheiden wordt bij de toerekeningen. De verkeersgeneratie van woningen ligt conform CROW-kengetallen gemiddeld per woningtype tussen de 4,5 en 7,5 per dag. In onderstaande tabel is ook voor de bedrijfsfuncties de (gemiddelde) verkeersgeneratie weergegeven.

Verkeersgeneratie Geldrop / Mierlo

Verkeersgeneratie (per woning / 250 m2 bvo bedrijfsfunctie)

Woningbouw (gemiddeld)

250 m² horeca / retail / kantoor

12,5

250 m² recreatie / toerisme

250 m² bedrijvigheid algemeen

Tabel 10 – Verkeersgeneratie Geldrop / Mierlo o.b.v. CROW-kengetallen

Bijlagen

Nadat op basis van verkeersgeneratie is bepaald welk deel van de investeringen aan de functie woningbouw en welk deel aan de diverse bedrijfsfuncties wordt toegerekend, kan binnen de categorie woningbouw een verdere verdeling worden gemaakt in de subcategorieën op basis van woningtypologie. Binnen wonen wordt gekeken naar financiële draagkracht per woningtype, omdat de plannen met woningen in het goedkopere segment financieel onhaalbaar kunnen worden als er voor elk woningtype hetzelfde tarief gehanteerd zou worden. Dit betekent dat de woningen in de categorie sociale huur, lage middenhuur en sociale koop tot € 230.000,financieel minder bijdragen aan deze investeringen dan de woningen in het duurdere segment.

Voor de bedrijfsfuncties wordt er verder geen onderscheid gemaakt, omdat de financiële draagkracht per subcategorie niet goed te vergelijken is. De verkeersgeneratie vormt in dit geval een betere afspiegeling voor wat betreft het gebruik van de netwerkvoorzieningen. Om deze reden blijft voor de drie bedrijfsfuncties de verkeersgeneratie de verdeelsleutel. Zie onderstaande tabel voor de bijdrage per categorie voor de netwerkverbindingen voor de gemeente Geldrop-Mierlo.

Reserve netwerkverbindingen

Geldrop / Mierlo (per woning / 250 m2 perceel)

Sociale huur / middenhuur laag / sociale koop tot € 230.000,- *

€ 250,-

Hoge middenhuur / lage middeldure koop tot € 275.000,- *

€ 510,-

Midden middeldure koop € 275.000 - € 320.000 / middenhuur WBI*

€ 860,-

Hoge middeldure koop € 320.000 - € 390.000*

€ 1.290,-

Koop NHG-grens WBI € 390.000* - € 435.000**

€ 2.160,-

Dure huur / dure koop € 435.000** - € 550.000

€ 3.460,-

Dure koop boven € 550.000,-

€ 5.190,-

250 m² horeca / retail / kantoor***

€ 3.300,-

250 m² recreatie / toerisme***

€ 1.320,-

250 m² bedrijvigheid algemeen***

€ 2.640,-

Bijlagen

2.5 Reserve Investeringen ruimtelijke ontwikkeling Deze reserve Ruimtelijke Ontwikkeling is gebaseerd op artikel 13.22 van de Omgevingswet en is beschreven in subparagraaf E van paragraaf 4.5 van het Programma. Een financiële bijdrage aan deze reserve is publiekrechtelijk niet afdwingbaar. De bestedingsdoelen voor deze reserve bestaan op dit moment uit de medebekostiging van de gemeentelijke duurzaamheidsdoeleinden en het oplossen van de bestaande wateroverlast in diverse gebieden binnen de gemeente.

Om die reden zijn ook hier de benodigde investeringen voor 15% toegerekend aan nieuwbouw c.q. nieuwe aangewezen bouwplannen. De totale toe te rekenen investering komt daarmee neer op € 1,8 miljoen. De investering is gebaseerd op de uitvoeringsagenda van het Programma Duurzaamheid voor de komende jaren en op de mogelijkheden voor extra waterberging als gevolg van wijzigende weersomstandigheden als gevolg van klimaatverandering, hittestress, etc. Verdeeld op basis van financiële draagkracht per categorie leidt dit tot onderstaande verdeling van bijdragen.

Ook hiervoor geldt dat alle inwoners en werknemers naar evenredigheid gebaat zijn bij het behalen van de doelen op het gebied van duurzaamheid. Ook voor investeringen om (toekomstige) knelpunten van wateroverlast te voorkomen of op te lossen als gevolg van klimaatverandering geldt dat dit in het belang is van alle inwoners en werknemers. Reserve Ruimtelijke Ontwikkeling

Bijdragen per categorie (per woning / 250 m2 perceel)

Sociale huur / middenhuur laag / sociale koop tot € 230.000,- *

€ 100,-

Hoge middenhuur / lage middeldure koop tot € 275.000,- *

€ 200,-

Midden middeldure koop € 275.000 - € 320.000 / middenhuur WBI*

€ 300,-

Hoge middeldure koop € 320.000 - € 390.000*

€ 500,-

Koop NHG-grens WBI € 390.000* - € 435.000**

€ 800,-

Dure huur / dure koop € 435.000** - € 550.000

€ 1.250,-

Dure koop boven € 550.000,-

€ 1.900,-

250 m² horeca / retail / kantoor***

€ 700,-

250 m² recreatie / toerisme***

€ 700,-

250 m² bedrijvigheid algemeen***

€ 700,-

Bijlagen

3. Voorzieningen compensatiefondsen Zoals in de inleiding van dit hoofdstuk beschreven, is er nog een aantal categorieën/activiteiten waarbij een financiële bijdrage in rekening gebracht kan worden. In het Omgevingsbesluit wordt in artikel 8.20 aangehaald dat, naast de genoemde activiteiten in hoofdstuk 1 van deze bijlage, ook over die activitei-ten financiële bijdragen kunnen worden overeengekomen.

De genoemde activiteiten zullen niet bijdragen aan bovenwijkse voorzieningen en zijn ook niet meegenomen in de berekeningen voor de investeringsopgaven, zoals beschreven in paragraaf 2.1, 2.2 en 2.4 van deze bijlage en subparagraaf A, B en D van paragraaf 4.5 van het Programma Grondbeleid en Kostenverhaal. De te betalen bijdragen voor deze overige categorieën gelden dus alleen voor de investeringen, zoals genoemd in paragraaf 2.3 en 2.5 van deze bijlage en subparagraaf C en E van paragraaf 4.5 van het Programma Grondbeleid en Kostenverhaal.

De aanvullende activiteiten waarover in een overeenkomst bepalingen over financiële bijdragen kunnen worden opgenomen, bedoeld in artikel 13.22, eerste lid, van de wet, zijn: a. de activiteiten, bedoeld in artikel 8.13; b. de bouw van een bouwwerk geen gebouw zijnde als bedoeld in bijlage I bij het Besluit bouwwerken leefomgeving voor: 1. land- of tuinbouw, voor zover de oppervlakte ten minste 100 m2 bedraagt; 2. opwekking of winning, omzetting of transport van energie of van gasvormige, vloeibare of vaste stoffen als energiedrager; 3. infrastructuur, voor zover het gaat om wegen, vaarwegen, spoorwegen of telecommunicatiein-frastructuur; 4. handelsreclame; of 5. recreatie; en c. andere activiteiten met het oog op het gebruik op grond van een nieuw toegedeelde functie, voor zover het gaat om het gebruik van: 1. een of meer bestaande gebouwen, niet zijnde recreatiewoningen, mits de brutovloeroppervlakte van het nieuw toegelaten gebruik ten minste 1.500 m2 bedraagt; 2. gronden, mits de grondoppervlakte van het nieuw toegelaten gebruik ten minste 1.000 m2 be-draagt; of 3. een of meer bestaande recreatiewoningen voor permanente bewoning.

Voor de ontwikkeling van zonneparken geldt een te betalen financiële bijdrage van € 0,50 per m² zonnepark. Voor het plaatsen van een windmolen is de overeen te komen financiële bijdrage afgeleid van de bijdrage voor de zonneparken op basis van de hoeveelheid Megawatt (MW) dat wordt opgewekt. Uitgaande van de aannames in de Regionale energiestrategie (RES) van de MRE, wordt aangenomen dat één hectare zonneveld 1 MW oplevert en dat één windmolen 4,2 MW oplevert. De opbrengst in MW van één windmolen komt dan dus overeen met 42.000 m2 zonnepark. De bijdrage per m² zonnepark wordt daarom vermenigvuldigt met 42.000, dus komt de te betalen financiële bijdrage per windmolen neer op € 21.000,- per stuk. Voor (bestaande) recreatiewoningen te bestemmen voor permanente bewoning worden de financiële bijdragen zoals berekend voor de middeldure huurwoningen (hoog) aangehouden en in rekening gebracht. Naast de drie hierboven uitgewerkte activiteiten, geldt voor alle overige activiteiten/categorieën zoals op voorgaande pagina opgesomd, dat een financiële bijdrage van € 5,- per m² in rekening wordt gebracht. Samenvattend resulteert dat dus in onderstaand overzicht.

Belangrijk om te vermelden is dat ook hier weer rekening wordt gehouden met de financiële draagkracht per categorie. Specifiek voor afwijkende activiteiten die op dit moment niet of in zeer beperkte mate worden voorzien, zoals zonneparken, windmolens en recreatiewoningen bestemd voor permanente bewoning, is gekeken naar evenwichtige financiële bijdragen.

Financiële bijdragen per overige categorie

Bijdragen per categorie

Zonneparken

€ 0,50 per m² zonnepark

Windmolen

€ 21.000,- per windmolen

Recreatiewoning bestemd voor permanente woningbouw

€ 600,- per eenheid

Overige activiteiten / categorieën € 5,- per m²

Wanneer een aangewezen bouwplan niet kan voldoen aan de gestelde kaders voor parkeren, waterberging of te behouden groene kwaliteiten, dan kan bekeken worden of het plan met een voorwaardelijke verplichting wel mogelijk zou kunnen worden. Als op eigen terrein niet aan de kaders kan worden voldaan en er mogelijkheden worden gezien om het elders te compenseren dan kunnen afspraken worden gemaakt om deze verplichting elders op te lossen. Hier dient een compensatiebedrag voor te worden betaald. Dit geldt voor drie compensatievoorzieningen, namelijk voor parkeren, voor water en voor natuur/groen. Deze voorzieningen worden in dit hoofdstuk nader toegelicht.

Om voor compensatie in aanmerking te komen moet duidelijk zijn waarom het parkeren op eigen terrein niet kan of niet gewenst is. Daarnaast moet de oplossing op de alternatieve plek voldoen aan de algemene uitgangspunten behorende tot het toepassingskader zoals benoemd in de Nota Parkeernormen. De hoeveelheid te compenseren parkeerplaatsen wordt bepaald aan de hand van de parkeernorm per woningtype of functie zoals vastgesteld in de Nota Parkeernormen Geldrop-Mierlo. De bijdrage per te compenseren parkeerplaats is bepaald op € 20.000,- (prijspeil 1-1-2024, waarbij deze jaarlijks wordt geïndexeerd conform de index van Bouwkostenkompas voor utiliteitsbouw). Dit bedrag is gebaseerd op de begrote kosten van ca. € 20.000,per parkeerplaats voor een combinatie van een volledig verdiepte parkeervoorziening, maaiveld parkeren en een parkeerdek van één laag. De kosten voor een combina-tie van een volledig verdiepte parkeervoorziening met alleen maaiveld parkeren zijn begroot op € 25.000,- per parkeerplaats. Als de gemeente voor deze oplossing kiest, dan draagt de gemeente zelf zorg voor het tekort van € 5.000,- per parkeerplaats.

Het streven is altijd om op eigen terrein aan de gestelde kaders te voldoen, maar in uitzonderlijke gevallen kan overeengekomen worden om dit elders in de omgeving op te lossen. Indien een plan financieel niet uitvoerbaar is als het compensatiebedrag niet kan worden betaald, dan kan het beoogde plan in principe geen doorgang vinden. Wanneer er door de initiatiefnemer kan worden aangetoond dat het op eigen terrein niet mogelijk is om te voldoen aan de gestelde kaders, dan worden de kosten in rekening gebracht op basis van een standaard bedrag zoals onderbouwd in dit hoofdstuk. Indien het college besluit dat een oplossing voor parkeren, waterberging of bestaande groenkwaliteiten op eigen terrein niet mogelijk of wenselijk is, dan zullen de kosten die verhaald worden op derden in lijn liggen met de kosten voor de compensatiemaatregel.

De gemiddelde kosten per parkeerplaats voor andere gecombineerde oplossingen met halfverdiept parkeren en/of een parkeerdek zijn lager. Indien blijkt dat uiteindelijk voor die oplossing wordt gekozen, dan zal initiatiefnemer van het betaalde bedrag van € 20.000,- een bedrag van € 5.000,- a € 10.000,- terug ontvangen binnen drie maanden na aanbesteding van de gekozen parkeeroplossing. Als de compensatie van de parkeerplaatsen in het centrum van Geldrop (binnen de vastgestelde afstanden) toch volledig op maaiveld gerealiseerd kunnen worden, dan zal initiatiefnemer na realisatie een bedrag van € 15.000,terug ontvangen, waardoor de uiteindelijke bijdrage in dat geval € 5.000,- per parkeerplaats is geworden.

3.1 Voorziening parkeercompensatie Indien er binnen een ontwikkeling niet kan worden voldaan aan de parkeernorm zoals gesteld in de Nota Parkeernormen Geldrop-Mierlo van 1 november 2022, dan moet dit gecompenseerd worden op een andere plek. Om te voorkomen dat plannen onuitvoerbaar worden omdat het parkeren op eigen terrein niet mogelijk of niet wenselijk is, kan worden meegedacht om een compenserende parkeervoorziening te realiseren op een andere locatie in de directe omgeving van het betreffende plangebied. Het compenseren van parkeerplaatsen is in principe alleen aan de orde in het centrum van Geldrop, omdat daar meer centrale parkeeroplossingen gewenst zijn.

Tabel 13 – Financiële bijdragen overige categorieën

Bijlagen

3.2 Voorziening watercompensatie In het klimaatadaptatieplan is een aangescherpte waterbergingsnorm opgenomen van 60 mm per m² verharding. Het uitgangspunt is dat een eigenaar of initiatiefnemer op eigen terrein of in het exploitatiegebied voldoet aan de normen. Indien binnen een bouwplan geen oplossing kan worden gevonden voor voldoende berging, afkoppeling en/ of infiltratie, dan kan de vergunning toch worden verleend als de gemeente elders – al dan niet in de openbare ruimte – een oplossing kan vinden. Dit geldt ook wan-neer het efficiënter is om de waterberging op een hoger planniveau op te lossen. De gemeente draagt dan zorg voor de compensatiemaatregel. Uiteraard dient dit wel in de directe omgeving opgelost te worden. Concreet houdt dit in dat wanneer een ontwikkellocatie niet op eigen terrein kan voldoen aan de norm van 60 mm waterberging per m² verharding, dit elders gecompenseerd moet worden. Hiervoor zijn vijf oplossingsrichtingen doorgerekend, waarbij bepaald kan worden welke oplossing het beste past voor het aantal te bergen kuub water op een bepaalde locatie. De oplossing moet binnen een redelijke afstand van de ontwikkellocatie te realiseren zijn. Dit moet per geval worden bepaald. Het moet redelijkerwijs mogelijk zijn om het van de ontwikkellocatie afstromende regenwater naar de locatie van de oplossing te krijgen.

De gemiddelde kosten voor de meest voorkomende oplossingsrichtingen (met name ondergrondse kratten en infiltratiebuizen) zijn bepaald op € 1.000,- per te bergen kuub water.

3.3 Voorziening natuur- en groencompensatie Het verplicht compenseren van groen geldt wanneer bestaand groen verdwijnt. Dit moet namelijk (kwalitatief) gecompenseerd worden en als dat niet op eigen terrein kan, moet een compensatiebijdrage worden betaald. Het te compenseren groen dient, afhankelijk van de locatie in nader te bepalen cirkels rondom het plangebied gecompenseerd te worden. Indien het buiten deze cirkel ligt, dan is er sprake van verminderde belevingswaarde van het groen in het plangebied. Dan moet het verwijderde groen op een hoger kwaliteitsniveau worden teruggebracht of de te compenseren oppervlakte moet groter worden. De te betalen bijdrage voor de voorziening groencompensatie bij binnenstedelijke ontwikkelingen is bepaald op € 80,- per m² te compenseren groen. Uitgangspunt voor dit bedrag is dat 10% van de benodigde gronden voor het compenseren van het groen verworven zal moeten worden. Daarnaast bestaat het bedrag uit kosten voor het verwijderen van de huidige inrichting en vervolgens het aanbrengen van het nieuwe groen. Bij de eerstvolgende actualisatie van deze bijlage wordt een aanvullende beleidsregel toegevoegd. Het gaat om een regionale afspraak over het toevoegen van ten minste 8 m² nieuw binnenstedelijk groen per nieuwe woning. Deze afspraak wordt nog verder uitgewerkt en is daarom nu nog niet meegenomen.

Op het moment dat de 8 m2 beleidsregel is vastgesteld worden de uitganspunten van deze para-graaf van toepassing. De te betalen bijdrage voor het niet op eigen terrein realiseren van 8 m2 binnenstedelijk groen per woning is bepaald op € 80,- per m2.

Wanneer blijkt dat uiteindelijk een wadi volstaat voor de vereiste waterberging, wordt een korting toegepast van 75%. Een wadi is namelijk de goedkoopste oplossing, ook rekening houdend met in sommi-ge gevallen een kleine verwervingscomponent. Deze oplossing is echter niet altijd mogelijk, aangezien het in de directe omgeving gerealiseerd moet kunnen worden. Daarom is deze oplossing niet in het standaardbedrag verwerkt en wordt dus uitsluitend in enkele gevallen als oplossing gekozen.

Voor uitleglocaties geldt een andere benadering, omdat daarvoor het provinciaal beleid van toepassing is. Zolang er in het kader van een uit te werken Programma geen andere uitgangspunten zijn vastgelegd, hanteert Geldrop-Mierlo de minimale uitgangspunten zoals die door provincie en gemeenten overeengekomen zijn. Er is een lijst met ontwikkelingen waarvoor geldt dat hier een berekende kwaliteitsverbetering tegenover dient te staan.

Bijlagen

Uitgangspunt is een bijdrage van minimaal 20% van de bestemmingswinst (bestemmingswaarde plan minus bestemmingswaarde nu) c.q. van de winst door de wijziging naar de nieuw toegedeelde functies. Bij de betreffende ontwikkelingen kunnen gemeente en provincie hier nadere afspraken over maken. Deze compensatievoorziening wordt gezien als een Landschapsfonds, zoals verwoord in de ‘uitgangspunten toepassing kwaliteitsverbetering landschap Noord-Brabant’. Voor de bepaling van de ‘bestemmingswinst’, dienen de gehanteerde waardes binnen de bandbreedtes te blijven die provincie en gemeenten gezamenlijk hebben bepaald. De kosten voor landschappelijke maatregelen worden berekend op basis van de kostenlijst van STILA (Stimuleringsregeling landschap). De kosten voor beheer en onderhoud mogen voor maximaal 6 jaar worden meegerekend. Voor de afwaardering van de gronden, die onderdeel vormen van het plan en ter compensatie een bestemming of functie natuur of groen moet krijgen, geldt dat de afwaardering voor 20% wordt meegerekend. Alleen voor gronden die behoren tot het nog niet gerealiseerde Natuur Netwerk Brabant (of NNB-waardige natuur die daaraan grenst) geldt dat de afwaardering van die gronden volledig kan worden meegerekend. Voor gronden die behoren tot het Ondernemend Natuur Netwerk Brabant kan de afwaardering voor 50% worden meegerekend.

Voor wat betreft de Beleidsregel Maatwerk Omgevingskwaliteit wordt verwezen naar het meest actuele beleid. Deze is te vinden op de website van de Provincie. Daar vind je ook de beleidsregel met de bijbehorende rekenmodule welke invulling geeft aan de voorwaarden die in de artikelen 3.69 en 3.78 van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant zijn opgenomen. Er wordt verwezen naar: -

https://www.brabant.nl/onderwerpen/omgevingsbeleid

https://www.brabant.nl/onderwerpen/omgevingsbeleid/interim-omgevingsverordening/maatwerkregeling-omgevingskwaliteit

Bijlagen

Bijlagen 2

Overzicht Kostendragers Kostendragers

Indicatief aantal

Woningbouw centrum Geldrop

Kostendragers 800

Bezorgershof

Indicatief aantal

Kleinschalige woningbouwontwikkelingen gemeente Geldrop-Mierlo

150

Recreatie/toerisme

Voormalig Postkantoor en omgeving

5.900 m2

Wolfsven

Marktplein

Dierenrijk

Gebied Eigenzinnig en Duurzaam (Bogardeind eo)

Overige uitbreidingen Mierlo

Industrieel Erfgoed (Bleekvelden)

uitbreidngen Geldrop

Lommerrijk (centrumzijde station)

Overig Geldrop

1050

Horeca/retail/kantoor

3.000 m²

Centrum Geldrop

Josephinehof

Overig Geldrop

De Akert

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=GeldropMierlo&id=8be453f6-493c-405c-b9c1-6407fd8a4ac7