210430 Exploitatieplan Bogardeind nav zienswijzen_def (002).pdf

Peildatum: 22 januari 2021

1 De te taxeren oppervlakte wijkt in beperkte mate af van de oppervlakte zoals opgenomen in het exploitatieplan. Deze afwijking komt voort

uit het verschil tussen de oppervlakte zoals opgenomen in het kadaster en de oppervlakte zoals digitaal opgemeten. Voor de waardering van de gronden heeft dit geen consequenties.

Pagina 12 van 44

2.2 Publiekrechtelijke beperkingen Op het kadastrale uittreksel zijn geen publiekrechtelijke beperkingen vermeld. 2.3 Eigenaren Het te taxeren vastgoed is blijkens de kadastrale registratie eigendom van diverse particuliere eigenaren en/of Gemeente Geldrop-Mierlo conform paragraaf 2.1. 2.4 Zakelijke rechten Op het kadastrale uittreksel zijn geen zakelijke rechten vermeld. 2.5 Persoonlijk rechten Blijkens mededeling van opdrachtgever is er geen sprake van persoonlijke rechten. 2.6 Algemene omschrijving van het exploitatiegebied Het plangebied ligt in het zuidwesten van Geldrop, ten zuiden van het centrum. De grenzen van het exploitatiegebied betreft de oostzijde van het Bogardeind van nummer 85 tot en met nummer 123 tussen de Laan der Vier Heemkinderen en de Beukelaar.

Bron: ontwerp bestemmingsplan

Het Bogardeind, oorspronkelijk de Heezerweg, is één van de belangrijkste invalswegen van Geldrop. Aan het begin van de vorige eeuw is het deel van het Bogardeind wat nu het plangebied vormt nog niet of nauwelijks bebouwd. Dat verandert pas in de jaren 50 van de vorige eeuw. In die tijd begint de lintbebouwing langs het Bogardeind zich geleidelijk te sluiten. De omvang van Geldrop blijft lang beperkt. Geldrop groeit nauwelijks en breidt zich voornamelijk uit in noordelijke richting. Pas in de jaren 70 komt hier verandering in en begint de uitbreiding aan de zuidkant met de Beekweide, de Akert en de Coevering. Het beeld van het Bogardeind verandert mee. Het profiel wordt aangepast en er worden steeds meer straten aangesloten op het Bogardeind. Tot in de jaren 90 blijft het karakter van de weg als doorgaande weg, naar en door het centrum, in stand. Na het afsluiten van de Korte Kerkstraat en het aansluiten van de Johan Peijnenburgweg op de Mierloseweg vervalt deze functie.

Pagina 13 van 44

Doorgaand verkeer wordt vanaf dat moment om het centrum geleid. Een uitzondering in de ontwikkeling vormt het plangebied. Daar blijft de historische situatie bestaan met het smalle profiel waarbij de huizen dicht op de weg staan. De verstedelijking zet zich na de jaren 70 door, maar dit heeft een beperkt effect op het beeld van het Bogardeind. Het oude (en nu huidige) profiel blijft in stand. De bomen aan weerszijden van de weg verdwijnen pas aan het einde van de jaren 70. Het Bogardeind blijft als een oud lint in de nieuwe stedelijke structuur liggen. De verkeersdrukte neemt in deze tijd wel sterk toe. Om het Bogardeind te ontlasten wordt er rond de eeuwwisseling voor gekozen om de kruising met het Emopad te wijzigen en het belang van het Emopad voor het verkeer te vergroten ten gunste van het Bogardeind. Dit zorgt wel voor verlichting van de verkeersdruk, maar het aantal auto’s op het Bogardeind blijft groot en de noodzaak voor reconstructie blijft bestaan. 2.7 Algemene omschrijving van de onroerende zaken 2.7.1

Bogardeind 85 (woonfunctie)

Halfvrijstaande woning op de hoek Bogardeind/Laan der vier Heemskinderen. De woning is gebouwd in 1929 en in goede staat en beschikt over een royale kavel. De huidige eigenaar beschikt over een omgevingsvergunning voor de realisatie van een garage/hobbyruimte. Ten tijde van de opname was de garage/hobbyruimte in aanbouw. WOZ – waarde

€ 278.000 (peildatum 01012019)

Woonoppervlakte

130 m²

Kadastraal oppervlak

453 m²

Bouwjaar

1929

Vrij van huur en gebruik

Ja, volledig eigendom

2.7.2

Bogardeind 87 (woonfunctie)

Halfvrijstaande woning in bouwkundig redelijk tot goede staat, maar is inwendig sterk verouderd en gedateerd. Kleiner perceel. WOZ – waarde

€ 231.000 (peildatum 01012019)

Woonoppervlakte

130 m²

Kadastraal oppervlak

285 m²

Bouwjaar

1929

Vrij van huur en gebruik

Ja, volledig eigendom

Pagina 14 van 44

2.7.3

Kavel tussen 87 en 91 (woonfunctie)

Voormalige locatie van een afgebrande fietsenzaak. Het terrein is gesaneerd en de vervuilde grond is afgevoerd. Ten tijde van de opname braakliggend. WOZ-waarde

niet vastgesteld

Kadastraal oppervlak

565 m²

Vrij van huur en gebruik

Ja, volledig eigendom

2.7.4

Bogardeind 91 (woonfunctie)

Vrijstaande gerenoveerde woning. In goede staat van onderhoud. Op het achterterrein staat een recentelijk gerealiseerde werkruimte. Grondsanering heeft in het verleden plaatsgevonden ter voorbereiding op de bouwwerkzaamheden. Momenteel wordt de woning verhuurd voor 1 jaar tot uiterlijk juni 2021. WOZ – waarde

€ 238.000

Woonoppervlakte

90 m²

Kadastraal oppervlak

290 m² (twee percelen 6438 (45 m²) en 6442 (245 m²))

Bouwjaar

1926

Vrij van huur en gebruik

Ja, volledig eigendom

2.7.5

Bogardeind 93-95 (woonfunctie, appartementencomplex)

Appartementencomplex bestaande uit in totaal 5 appartementen. De nummers 93 en 95 vormen de begane grond. Op de verdieping bevinden zich 3 appartementen 95A, B en C. De onderhoudsstaat van het complex is redelijk tot goed. Het eigendom van de 5 appartementen is verdeeld over 5 individuele eigenaren. De appartementen met nummer 93 en 95B zijn in verhuurde staat. Nummer 93 (begane grond): WOZ – waarde

€ 141.000 (peildatum 01012019)

Woonoppervlakte

66 m²

Kadastraal oppervlakte

127 m²

Bouwjaar

1982

Vrij van huur en gebruik

Nee, in verhuurde staat

Nummer 95 (begane grond) WOZ – waarde

€ 145.000 (peildatum 01012019)

Woonoppervlakte

60 m²

Pagina 15 van 44

Kadastraal oppervlak

129 m²

Bouwjaar

1982

Vrij van huur en gebruik

Ja, volledig eigendom

Nummer 95A (1e verdieping, woonfunctie) WOZ – waarde

€ 151.000 (peildatum 01012019)

Woonoppervlakte

70 m²

Kadastraal oppervlak

n.v.t.

Bouwjaar

1982

Vrij van huur en gebruik

Ja, volledig eigendom

Nummer 95B (1e verdieping, woonfunctie) WOZ – waarde

€ 151.000 (peildatum 01012019)

Woonoppervlakte

70 m²

Kadastraal oppervlak

n.v.t.

Bouwjaar

1982

Vrij van huur en gebruik

Nee, in verhuurde staat

Bogardeind 95C (1e verdieping, woonfunctie) WOZ – waarde

€ 151.000 (peildatum 01012019)

Woonoppervlakte

70 m²

Kadastraal oppervlak

n.v.t.

Bouwjaar

1982

Vrij van huur en gebruik

Ja, volledig eigendom

2.7.6

Bogardeind 99 en 101 (woonfunctie/onbewoond).

Het betreft een bouwval zonder buitenruimte. Het pand vormt een eenheid met de onroerende zaak Bogardeind 101. Beide panden zijn in handen van dezelfde eigenaren. Nummer 99 (woonfunctie/onbewoond): WOZ – waarde

€ 16.000 (peildatum 01012019)

Raming Stec

€ 19.000

Woonoppervlakte

48 m²

Kadastraal oppervlak

44 m²

Bouwjaar

1870

Pagina 16 van 44

Vrij van huur en gebruik

Ja, volledig eigendom

Nummer 101 (woonfunctie/onbewoond): WOZ – waarde

€ 84.000 (peildatum 01012019)

Woonoppervlakte

48 m²

Kadastraal oppervlak

228 m²

Bouwjaar

1870

Vrij van huur en gebruik

Ja, volledig eigendom

2.7.7

Bogardeind 103 (woonfunctie)

Geschakeld vrijstaand woonhuis in redelijke tot goede staat van onderhoud. WOZ – waarde

€ 222.000 (peildatum 01012019)

Woonoppervlakte

132 m²

Kadastraal oppervlak

314 m²

Bouwjaar

ca. 1870

Vrij van huur en gebruik

Ja, volledig eigendom

2.7.8

Bogardeind 105 (woonfunctie) en 105a (detailhandelsfunctie)

Nummer 105 (woonfunctie): Het pand is in een matige tot redelijke onderhoudsstaat. Het pand is gecompartimenteerd ten behoeve van kamerverhuur. Oorspronkelijk vormen 105 en 105A een functionele eenheid. Dat is nu niet meer het geval. De beide panden worden separaat verhuurd en gebruikt. WOZ – waarde

€ 268.000 (peildatum 01012019)

Woonoppervlakte

160 m²

Kadastraal oppervlak

617 m² (= 105 + 105a)

Bouwjaar

1952

Vrij van huur en gebruik

Nee, in verhuurde staat (kamerverhuur)

Nummer 105a (detailhandelsfunctie): De bedrijfshal hoorde bij 105, maar wordt nu separaat verhuurd. Er is tevens ruimte voor de stalling van twee paarden met materiaal, echter op peildatum niet in gebruik. WOZ – waarde

€ 72.000

Woonoppervlakte

273 m²

Pagina 17 van 44

Kadastraal oppervlak

617 m² (= 105 + 105a)

Bouwjaar

1980

Vrij van huur en gebruik

Nee, in verhuurde staat

Het vigerend plan is de beheersverordening kern Geldrop (vastgesteld 2017-05-15). Het onderliggend plan is het Bestemmingsplan Woongebied Zuid-West Geldrop (vastgesteld 1206-2006). In dit bestemmingsplan heeft een deel van de kavel de bestemming detailhandel (DH). Nummer 105a is een bedrijfswoning. Nummer 105 is een woning. Deskundigen signaleren dat de bestemming detailhandel (DH) met de mogelijkheid een dienstwoning te bouwen (Dw) niet beperkt is tot het perceel 105/105a, maar overloopt naar 107. Of de dienstwoning kan worden gerealiseerd binnen de begrenzingen van het eigendom is gezien de reeds bebouwde oppervlakte niet realistisch. 2.7.9

Bogardeind 107 (woonfunctie)

Geschakeld vrijstaand woonhuis in redelijke staat van onderhoud. WOZ – waarde

€ 317.000

Woonoppervlakte

185 m²

Kadastraal oppervlak

432 m² (percelen 3109 (293 m²) en 6410 (139m²)

Bouwjaar

1953

Vrij van huur en gebruik

Ja, volledig eigendom

2.7.10 Bogardeind 109 (woonfunctie) Tussenwoning in redelijke tot goede staat van onderhoud. Om op het achterterrein te komen moet gebruik worden gemaakt van een recht van overpad dat loopt via de tuin van Bogardeind 111. WOZ – waarde

€ 123.000 (peildatum 01012019)

Woonoppervlakte

71 m²

Kadastraal oppervlak

91 m²

Bouwjaar

1920

Vrij van huur en gebruik

Ja, volledig eigendom

2.7.11 Bogardeind 111 (woonfunctie) Ruime hoekwoning in goede staat van onderhoud. Woning wordt ook gebruikt als uitvalsbasis voor het klusbedrijf en het naaiatelier van de bewoners. Perceel is belast met recht van overpad voor Bogardeind 109. WOZ – waarde

€ 236.000

Woonoppervlakte

114 m²

Kadastraal oppervlak

279 m² (percelen 5912 (258 m²) en 5911 (21 m²)

Pagina 18 van 44

Bouwjaar

1900

Vrij van huur en gebruik

Ja, volledig eigendom

2.7.12 Bogardeind 113 (woonfunctie) Ruime goed onderhouden vrijstaande woning op een groot perceel. De grote schuur op het achterterrein wordt gebruikt als kantoorruimte (vertaalbureau en adviesbureau). WOZ – waarde

€ 429.000 (peildatum 01012019)

Woonoppervlakte

123 m² (dit is exclusief de schuur)

Kadastraal oppervlak

789 m²

Bouwjaar

1923

Vrij van huur en gebruik

Ja, volledig eigendom

Op basis van de ingediende zienswijze van de eigenaar heeft de eigenaar inzicht gegeven in de onderhoudstoestand en het gebruik. De eigenaar acht het mogelijk om de schuur op het achterterrein apart te verhuren. Aangezien dit niet past binnen de voorwaarden van het bestemmingsplan en gezien de locatie van de schuur in de tuin, gaan taxateurs in de taxatie uit van een kantoor aan huis. Wel hebben taxateurs de waarde van de woning inclusief schuur heroverwogen naar aanleiding van het gestelde in de zienswijze. Het resultaat is verwerkt in de uiteindelijke taxatie. 2.7.13 Bogardeind 115 (woonfunctie) Tussenwoning in goede staat van onderhoud. Op het achterterrein is een werkplaats van ca. 50 m² gerealiseerd. Recht van overpad voor Bogardeind 117 en Bogardeind 119. WOZ – waarde

€ 149.000 (peildatum 01012019)

Woonoppervlakte

93 m² (dit is exclusief de schuur)

Kadastraal oppervlak

191 m²

Bouwjaar

1920

Vrij van huur en gebruik

Ja, volledig eigendom

2.7.14 Bogardeind 117 (woonfunctie) Tussenwoning in matige staat van onderhoud. WOZ – waarde

€ 95.000 (peildatum 01012019)

Woonoppervlakte

65 m² (dit is exclusief de schuur)

Kadastraal oppervlak

95 m²

Bouwjaar

1920

Vrij van huur en gebruik

Ja, volledig eigendom

Pagina 19 van 44

2.7.15 Bogardeind 119 (woonfunctie) Woonhuis in een matige staat van onderhoud. De woning wordt gebruikt voor kamerverhuur aan voornamelijk buitenlandse werknemers (zie voor verdere beschrijving nummer 113). WOZ – waarde

€ 187.000

Woonoppervlakte

103 m²

Kadastraal oppervlak

182 m²

Bouwjaar

1920

Vrij van huur en gebruik

Nee, in verhuurde staat (kamerverhuur)

2.7.16 Bogardeind 121 (woonfunctie/bedrijfsfunctie) Sterk verouderde halfvrijstaande woning in matige staat van onderhoud. Woning en bijgebouwen worden ten dienste van het bedrijf als zodanig gebruikt. WOZ – waarde

€ 217.000

Woonoppervlakte

103 m²

Kadastraal oppervlak

678 m²

Bouwjaar

1928

Vrij van huur en gebruik

Ja, volledig eigendom

2.7.17 Bogardeind 123 (woonfunctie) Kleine halfvrijstaande woning in matige staat van onderhoud. De woning is sterk verouderd. WOZ – waarde

€ 141.000

Woonoppervlakte

82 m²

Kadastraal oppervlak

225 m²

Bouwjaar

1901

Vrij van huur en gebruik

Ja, volledig eigendom

2.7.18 Percelen 3159 en 3158 Naast de woning aan het Bogardeind 123 liggen nog twee percelen die gedeeltelijk zijn toe te rekenen aan dit project. Het betreft de kavels 3159 (700 m²) en 3158 (188 m²). Deze zijn gemeentelijk eigendom. 2.8 Vigerende planologie Het te taxeren vastgoed ligt in het bestemmingsplan ‘Beheersverordening Kern Geldrop’ van de gemeente Geldrop-Mierlo, vastgesteld door de raad van die gemeente op 15 mei 2017, in werking getreden en vervolgens onherroepelijk van kracht geworden.

Pagina 20 van 44

De grondslag van deze beheersverordening is gebaseerd op het ‘onderliggende’ bestemmingsplan ‘Woongebieden Zuid-West Geldrop’, welke is vastgesteld op 12 juni 2006 en vervolgens herzien middels bestemmingsplan ‘Herziening bestemmingsplan Woongebieden Zuid-West Geldrop bedrijventerrein Emopad' vastgesteld op 11 maart 2013. Het plangebied kent in de huidige situatie grotendeels de bestemmingen ‘Woondoeleinden 1’ en ‘Verkeersdoeleinden’. De panden op de nummers 105, 105A en 107 kennen de bestemming ‘Detailhandelsdoeleinden’. Het perceel naast nummer Bogardeind 123 heeft de bestemming ‘Maatschappelijke doeleinden’. Daarnaast geldt ter plaatse van het plangebied de dubbelbestemming ‘Molenbeschermingszone’.

Bron: ontwerp bestemmingsplan ‘Bogardeind’

2.8.1

Bestemming ‘Woondoeleinden 1 (W1)’

De op de plankaart voor ‘Woondoeleinden 1’ (W1) aangewezen gronden zijn bestemd voor de volgende doeleinden: a. wonen; b. aan-huis-verbonden beroepen; c. maatschappelijke voorzieningen op de begane grond uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘maatschappelijke voorzieningen toegestaan’ op de plankaart; d. bedrijf uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘bedrijf toegestaan’ op de plankaart; e. detailhandel uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘detailhandel toegestaan’ op de plankaart; f. horeca uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘horeca toegestaan’ op de plankaart;

Pagina 21 van 44

g. publiekverzorgend ambacht en dienstverlening uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘dienstverlening toegestaan’ op de plankaart; h. praktijkruimte uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘praktijkruimte toegestaan’ op de plankaart; i. garageboxen uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘garageboxen‘ op de plankaart; j. bestaande opbouwen uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘opbouw toegestaan’ op de plankaart; k. behoud, herstel en/of ontwikkeling van hydrologische waarden ter plaatse van de aanduiding ‘natte natuurparel beschermingsgebied’; met daaraan ondergeschikt: l. voorzieningen voor verkeer en verblijf; m. parkeervoorzieningen; n. groenvoorzieningen; o. waterhuishoudkundige voorzieningen; alsmede voor: p. de instandhouding en bescherming van de op de plankaart als ‘gemeentelijk monument’ aangeduide gebouwen. 2.8.2

Bestemming ‘Verkeersdoeleinden (V)’

De op de plankaart voor ‘Verkeersdoeleinden’ (V) aangewezen gronden zijn bestemd voor de volgende doeleinden: a. voorzieningen voor verkeer en verblijf; b. parkeervoorzieningen; c. speelvoorzieningen; d. groenvoorzieningen; e. water en waterhuishoudkundige voorzieningen; f. onderdoorgang ter verbinding van ecologische verbindingszones, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘groende geleding’ op de plankaart; g. garageboxen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘garageboxen’ op de plankaart; h. behoud, herstel en/of ontwikkeling van hydrologische waarden ter plaatse van de aanduiding ‘natte natuurparel beschermingsgebied’. 2.8.3

Bestemming ‘Detailhandelsdoeleinden (DH)’

De op de plankaart voor ‘Detailhandelsdoeleinden’ (DH) aangewezen gronden zijn bestemd voor de volgende doeleinden: a. detailhandel; b. detailhandel in de vorm van een supermarkt op de begane grond uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘supermarkt toegestaan’ op de plankaart;

Pagina 22 van 44

c. wonen op de verdieping uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘supermarkt toegestaan’ op de plankaart; d. dienstwoningen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘dienstwoning toegestaan’ op de plankaart; met daaraan ondergeschikt: e. voorzieningen voor verkeer en verblijf; f. parkeervoorzieningen; g. groenvoorzieningen; h. waterhuishoudkundige voorzieningen 2.8.4

Bestemming ‘Maatschappelijke doeleinden’

De op de plankaart voor ‘Maatschappelijke doeleinden’ (M) aangewezen gronden zijn bestemd voor de volgende doeleinden: a. educatieve voorzieningen; b. sociaal-medische voorzieningen; c. sociaal-culturele voorzieningen; d. levensbeschouwelijke en religieuze voorzieningen; e. voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening f. een begraafplaats ter plaatse van de aanduiding ‘begraafplaats’ op de plankaart; met daaraan ondergeschikt: g. voorzieningen voor verkeer en verblijf; h. parkeervoorzieningen; i. groenvoorzieningen; j. waterhuishoudkundige voorzieningen; alsmede voor: k. de instandhouding en bescherming van de op de plankaart als ‘gemeentelijk monument’ of ‘rijksmonument’ aangeduide gebouwen. 2.9 Toegedachte planologie Middels een voorbereidingsbesluit ‘Bogardeind 85-123’, vastgesteld op 27 januari 2020 heeft de gemeente Geldrop Mierlo aangekondigd een nieuw bestemmingplan in voorbereiding te hebben. Op peildatum heeft de gemeente het ontwerpbestemmingsplan ‘Bogardeind’ van de gemeente Geldrop-Mierlo in voorbereiding, echter op peildatum nog niet formeel in procedure gebracht. In dit bestemmingsplan hebben de te taxeren objecten de bestemmingen ‘Wonen’ en ‘Tuin’ en ‘Verkeer’, alsmede een functieaanduiding ‘Parkeerterrein’.

Pagina 23 van 44

Bron: ontwerp bestemmingsplan ‘Bogardeind’

2.9.1

Bestemming ‘Wonen’

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wonen b. aan-huis-verbonden beroepen; met daaraan ondergeschikt: c. voorzieningen voor verkeer en verblijf; d. parkeervoorzieningen; e. groenvoorzieningen; f. water en waterhuishoudkundige voorzieningen. 2.9.2

Bestemming ‘Tuin’

De voor ‘Tuin’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. tuinen en erven; b. parkeervoorzieningen; c. water en voorzieningen voor de waterhuishouding; d. bijbehorende bouwwerken en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. 2.9.3

Bestemming ‘Verkeer’

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. voorzieningen voor verkeer en verblijf; b. parkeervoorzieningen;

Pagina 24 van 44

c. speelvoorzieningen; d. groenvoorzieningen; e. water en waterhuishoudkundige voorzieningen. 2.10 Milieu In het kader van deze taxatie is geen onderzoek gedaan naar verontreiniging van de grond en/of het grondwater. Ten tijde van de opmaak van dit rapport waren ondergetekenden geen gegevens bekend met betrekking tot bodem- en/of grondwaterverontreiniging. Uitgangspunt voor deze taxatie is de afwezigheid van een ernstige bodem- en/of grondwaterverontreiniging.

2.11 Fiscale aspecten Alle bedragen zijn kosten koper.

Pagina 25 van 44

3

Exploitatieberekening bestemmingsplan

In dit hoofdstuk geven de taxateurs een analyse van de exploitatieopzet zoals opgenomen in (de herziening van) het exploitatieplan. Doel van deze analyse is om inzicht te verkrijgen in de potentiële kosten en opbrengsten in verband met de voorgenomen ontwikkeling. Door de geprognosticeerde kosten (exclusief inbrengwaarde) in mindering te brengen op de geprognosticeerde opbrengsten kan rekenkundig een grondwaarde worden bepaald. Deze kan vergeleken worden met de getaxeerde inbrengwaarde. De taxateurs beoordelen de exploitatieberekening die onderdeel uitmaakt van het exploitatieplan om deze vergelijking te kunnen maken. Deze beoordeling kan niet worden aangemerkt als een berekening van een residuele grondwaarde. 3.1 Algemeen In de exploitatieopzet wordt een raming opgenomen voor de opbrengsten van de uit te geven gronden. Tevens wordt rekening gehouden met eventuele afdrachten aan de gemeente ten behoeve van voorzieningen buiten het plangebied. Naast de opbrengsten worden ook de investeringen geraamd. Het gaat daarbij om kosten als verwerving, bouw- en woonrijp maken, saneringskosten en groen- en wateraanleg. Door kort gezegd de kosten in mindering te brengen op de opbrengsten ontstaat het resultaat van de grondexploitatie.

De grondexploitatieopzet gaat uit van de volgende belangrijke parameters: Looptijd van de grondexploitatie

:

4 jaar

Rente over opbrengsten en kosten

:

0,66 %

Pagina 26 van 44

Kostenstijging

:

2%

Opbrengstenstijging

:

2%

Prijspeil

:

1-1-2021

3.2 Opbrengsten De opbrengsten bestaan uit de opbrengsten van de te verkopen kavels (11 grondgebonden woningen en 24 appartementen). De gemeente hanteert in de exploitatieberekening een uitgifteprijs van nominaal ca. € 742,--/m² (€ 2.478.675,- / 3.340 m² netto uitgeefbaar). 3.3 Kosten De kosten of investeringen die nodig zijn om de gronden in ontwikkeling te kunnen brengen zijn allen opgenomen als investeringen in de grondexploitatieopzet. Er is rekening gehouden met verwervingskosten, sloopkosten, milieukosten, ophoging, aanleg verharding, riolering, groen en water en openbare verlichting. De planontwikkelingskosten en de VAT-kosten zijn geraamd op basis van de plankostenscan. Hieronder vallen ook de kosten van de gemeentelijke begeleiding op het gebied van de planologie en het houden van toezicht op het realiseren van het toekomstig openbaar gebied. De totale kosten, exclusief de kosten van de verwerving van de grond, zijn geraamd op nominaal ± € 1.052.446,--. Deze zijn door de taxateurs beoordeelt en worden, met inachtneming van de eerdere opmerkingen in deze paragraaf, als reëel beschouwd. 3.4 Conclusie Zowel de kosten als de opbrengsten opgenomen in de exploitatieopzet komen taxateurs niet vreemd voor. Door de kosten van de opbrengsten af te trekken ontstaat een residuele waarde van de in te brengen grond.

Residueel, met een netto contant resultaat van circa ± € 1.503.546,-- komt het plan uit op een gemiddelde verwervingsprijs van circa € 224,-- per m² bruto plangebied.

Pagina 27 van 44

4

Uitgangspunten en onderbouwingen

4.1

Wettelijk voorschrift

Basis voor het ramen van de inbrengwaarde is artikel 6.13 juncto 5 Wro. Dit artikel luidt als volgt: “Indien geen sprake is van onteigening wordt de inbrengwaarde van gronden vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet. Voor gronden welke onteigend zijn of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de Onteigeningswet.” In artikel 6.13 vijfde lid Wro is aangegeven op basis van welke waardegrondslag de inbrengwaarden vastgesteld moeten worden. Indien sprake is van minnelijke verwerving wordt uitgegaan van de marktwaarde van gronden en opstallen. Indien sprake is van onteigening of minnelijke verwerving op basis van een onteigeningsbesluit wordt uitgegaan van de onteigeningsschadeloosstelling (ook wel genoemd de onteigeningswaarde), dus de marktwaarde plus alle bijkomende schades. Er moet eveneens worden uitgegaan van de onteigeningswaarde indien een perceel op onteigeningsbasis is of wordt verworven, hoewel er nog geen onteigeningsbesluit is genomen. Artikel 17 van de Onteigeningswet schrijft immers voor dat voorafgaand aan een onteigeningsbesluit eerst getracht moet worden gronden op minnelijke wijze te verwerven.

Deze bepaling zet niet de weg open voor een gemeente om alle percelen tegen onteigeningswaarde te verwerven en in te brengen. Dat zou een ongewenst prijsopdrijvend effect hebben, waarvan de kosten gedeeltelijk worden afgewenteld op andere eigenaren in het exploitatiegebied. Gemeenten dienen zich te realiseren dat inbreng tegen onteigeningswaarde zonder dat sprake is van een onteigeningsbesluit of onteigening, alleen acceptabel is, wanneer de verwerving tegen deze waarde noodzakelijk en urgent is. De artikelen 40 tot en met 40f Onteigeningswet bepalen de kaders van de waardebepaling en de bepaling van de hoogte van de schadeloosstelling. Deze artikelen luiden: Artikel 40 De schadeloosstelling vormt een volledige vergoeding voor alle schade, die de eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt. Artikel 40a Bij het bepalen van de schadeloosstelling wordt uitgegaan van de dag, waarop het vonnis van onteigening, bedoeld in artikel 37, tweede lid, of artikel 54t, tweede lid, wordt

Pagina 28 van 44

uitgesproken, met dien verstande, dat ingeval het vonnis, bedoeld in artikel 54i, eerste lid, binnen de in artikel 54m bedoelde termijn wordt ingeschreven in de openbare registers, wordt uitgegaan van de dag, waarop dit vonnis wordt ingeschreven. Artikel 40b 1. De werkelijke waarde van de onteigende zaak, niet de denkbeeldige, die de zaak uitsluitend voor de persoon van de rechthebbende heeft, wordt vergoed. 2. Bij het bepalen van de werkelijke waarde wordt uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. In bijzondere gevallen wordt de werkelijke waarde naar andere maatstaf bepaald. Artikel 40c Bij het bepalen van de schadeloosstelling wegens verlies van een onroerende zaak wordt geen rekening gehouden met voordelen of nadelen, teweeggebracht door het werk waarvoor onteigend wordt; overheidswerken die in verband staan met het werk waarvoor onteigend wordt; de plannen voor de werken onder 1 en 2 bedoeld. Artikel 40d 1.

Bij het bepalen van de prijs van een onroerende zaak wordt rekening gehouden: met ter plaatse geldende voorschriften en gebruiken betreffende lasten en baten, welke uit de exploitatie van de zaak of van een complex, waarvan zij deel uitmaakt, naar verwachting zullen voortvloeien en betreffende de omslag daarvan, voor zover een redelijk handelend verkoper en koper hiermee rekening plegen te houden; met alle bestemmingen die gelden voor zaken, die deel uitmaken van een complex, in dier voege dat elke bestemming van een zaak de waardering van alle zaken binnen het complex beïnvloedt. 2. Onder een complex wordt verstaan de als één geheel in exploitatie gebrachte of te brengen zaken. Artikel 40e Bij het bepalen van de werkelijke waarde van een zaak wordt de prijs verminderd of vermeerderd met voordelen of nadelen tengevolge van bestemmingen die voor het werk waarvoor onteigend wordt, tot uitvoering komen; bestemmingen, voor de feitelijke handhaving waarvan onteigend wordt, voor zover deze voordelen of nadelen ook na toepassing van artikel 40d redelijkerwijze niet of niet geheel ten bate of ten laste van de onteigende behoren te blijven.

Pagina 29 van 44

Artikel 40f Op de prijsvermeerdering bedoeld in artikel 40e komt in mindering de vergoeding welke te dier zake op grond van artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening is toegekend. 4.2 Marktwaarde of onteigeningsschadeloosstelling Bij grondexploitatie zijn de inbrengwaarden van de gronden een belangrijk element. De inbrengwaarde dient gebaseerd te worden op de marktwaarde van de grond. Er is aangesloten bij de regeling in de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) van de marktwaarde, omdat wordt uitgegaan van de fictie dat particuliere eigenaren zelf de planrealisatie ter hand nemen of vrijwillig de grond inbrengen bij de gemeente. Net als bij de Wvg zijn daarom in artikel 6.13 lid 5 Wro artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet2 van toepassing verklaard. Dit uitgangspunt leidt tot uitzondering voor gronden welke onteigend zijn of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven. Wanneer hier sprake van is, levert aansluiting bij de marktwaarde problemen op, omdat de gemeente dan kan blijven zitten met niet verhaalbare kosten (i.c. de kosten van de bijkomende schades), terwijl deze kosten wel noodzakelijk waren voor de grondexploitatie. De schadeloosstelling bij onteigening kan immers hoger uitvallen dan de marktwaarde.

Daarom wordt bij percelen die onteigend zijn, waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op grondslag van onteigening zijn verworven, aangesloten bij de onteigeningswaarde (volledige schadeloosstelling). De keuze om de marktwaarde of de onteigeningsschadeloosstelling op te nemen is afhankelijk van het door de gemeente Geldrop-Mierlo gevoerde grondverwervingsbeleid. In eerste instantie houden wij de marktwaarde aan. De gemeente heeft op peildatum nog geen besluit genomen om het onteigeningsinstrument wel of niet in te zetten. Van een daadwerkelijk voornemen is daarmee nog geen sprake. 4.3 Gehanteerde waarde Taxateurs hanteren het waardebegrip ‘marktwaarde’. Dit waardebegrip is als volgt omschreven: ‘Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen een actief of passief zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een

2 In de Onteigeningswet is sprake van het begrip “werkelijke waarde”. Op basis van de Vraagbaak

Grondexploitatiewet (Kluwer 2009) is te verdedigen dat de marktwaarde nagenoeg gelijk is aan de werkelijke waarde zoals bedoeld in artikel 40b-40f Onteigeningswet. Er wordt derhalve geen onderscheid gemaakt tussen de marktwaarde en de werkelijke waarde.

Pagina 30 van 44

bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.’ 4.4 Afbakening advies Volgens het Besluit ruimtelijke ordening, Artikel 6.2.3 behoren tot de kosten, bedoeld in de Wro, artikel 6.13, eerste lid onder c, de kosten welke redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, te weten de ramingen van: a. de waarde van de gronden in het exploitatiegebied; b. de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt; c. de kosten van het vrij maken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt zakelijk recht en zakelijke lasten; d. de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied. De onder a en b genoemde ramingen worden opgesteld op basis van de definitie van de “marktwaarde” die in paragraaf 4.2 is aangegeven. Voor de onder c genoemde ramingen hebben taxateurs onderzoek gedaan naar in de openbare registers kenbare zakelijke rechten. Op basis van dit onderzoek zijn diverse zakelijke rechten aanwezig. Deze zakelijke rechten zien niet op een specifieke omstandigheid van een bepaald perceel.

Daarnaast ligt het voor de hand dat met deze zakelijk gerechtigden afspraken worden gemaakt voor de verlegging van de kabels en leidingen, zonder dat het recht zelf wordt vergoed. Immers, er zal sprake moeten zijn van verlegging, waarbij de zakelijk gerechtigde op de nieuwe locatie eenzelfde soort zakelijk recht verkrijgt. De kosten van de verlegging van de kabels en leidingen, voor zover die moeten worden geschaard onder sub d van artikel 6.2.3 Bro, zijn in het exploitatieplan opgenomen. De kosten van de sloop van de voorheen aanwezige bebouwing zijn reeds opgenomen in de kostenbegroting zoals opgenomen in het exploitatieplan. Deze kosten ramen wij derhalve niet in het inbrengwaarderapport. Voor de persoonlijke rechten, de rechten die niet uit de openbare registers blijken, hebben taxateurs informatie opgevraagd bij de gemeente Geldrop-Mierlo. Daaruit is gebleken dat er sprake is van diverse huurovereenkomsten. Op peildatum hebben deskundigen geen inzage verkregen in de lopende huurovereenkomsten en hanteren het uitgangspunt dat de onroerende zaken in verhuurde staat geen hogere marktwaarde vertegenwoordigen dan de marktwaarde vrij van huur en gebruik.

Pagina 31 van 44

4.5 Afbakening complex Bij het bepalen van de inbrengwaarde is een complexafbakening van belang. Artikel 40d Onteigeningswet geeft aan dat de waarde moet worden bepaald aan de hand van de geldende voorschriften en bestemmingen die deel uitmaken van een complex. Taxateurs verwijzen naar paragraaf 4.1 voor de exacte tekst van artikel 40d Onteigeningswet. Onder een complex wordt in dit artikel verstaan de als één geheel in exploitatie te brengen of gebrachte onroerende zaken. De gronden binnen het ontwerpbestemmingsplan “Bogardeind 85-123” worden als één geheel in exploitatie genomen. Tevens hebben deze gronden een onderlinge samenhang. Het eventueel gefaseerd in exploitatie brengen doet daar niets aan af. Alle kosten en opbrengsten houden immers direct verband met elkaar. Daarom worden deze gronden gezien als één complex. 4.6 Taxatiemethoden Er zijn verschillende methoden om de marktwaarde te bepalen. Voor de taxatie van nog in ontwikkeling te nemen gronden ligt de vergelijkingsmethode, ook wel comparatieve methode, voor de hand als er vergelijksmateriaal voor handen is. Is dit niet het geval, dan zal moeten worden teruggevallen op de residuele grondwaardemethode. Is sprake van bestaand vastgoed dan zal voor woningen de vergelijkingsmethode het meest voor de hand liggen.

Is sprake van bedrijfsmatig- of winkel-onroerend goed, dan zal de huurwaardekapitalisatie methode worden toegepast. Bij het bepalen van de inbrengwaarde van de percelen wordt enerzijds gekeken naar de huidige waarde op basis van het huidige gebruik en de huidige bestemming. Daarnaast wordt gekeken naar de waarde op basis van de toekomstige bestemming, de ruwe bouwgrondwaarde. Ruwe bouwgrond is grond die in een bestemmingsplan is aangewezen om bouwgrond te worden (al dan niet met een directe bouwtitel), maar daarvoor nog geschikt gemaakt moet worden door het aanleggen van de infrastructuur en overige voorzieningen die nodig zijn voor de ontwikkeling van een bedrijventerrein. Op basis van onteigeningsjurisprudentie moet een gemeente de hoogste van de twee (de huidige of de toekomstige) waarden aan de eigenaar vergoeden. In dit geval bestaat de huidige gebruikswaarde uit de bestaande woningen en de marktwaarde op basis van de toekomstige bestemming moet worden bepaald aan de hand van nieuwbouwkavels waarbij de bestaande bebouwing is gesloopt. De Wro schrijft geen expliciete waarderingsmethode voor; zij legt alleen de waarderingsgrondslag vast. In de memorie van toelichting wordt verwezen naar de

Pagina 32 van 44

onteigeningspraktijk voor het vaststellen van de inbrengwaarde. Ook in onteigeningszaken wordt de waarderingsmethode niet vast voorgeschreven. In de uitspraken HR 13 augustus 2004, NJ 2005, 151 en HR 15 februari 2008, ECLI:NL:HR:2008: BB4775 is mede bepaald dat taxateurs in beginsel vrij zijn in hun keuze voor een bepaalde waarderingsmethode en geen rechtsregel hen voorschrijft op welke wijze zij de waarde van een onteigend perceel dienen vast te stellen. 4.6.1 Vergelijkingsmethode De vergelijkingsmethode ziet op een systeem waarbij de waarde van de grond wordt benaderd door gerealiseerde transacties voor vergelijkbare objecten in vergelijkbare situaties. Bij toepassing van de vergelijkingsmethode moet een oordeel worden gevormd over de mate van vergelijkbaarheid van de verschillende locaties, zodat ook de gerealiseerde verkoopprijzen kunnen worden vergeleken. 4.6.2 Residuele grondwaarde methode De residuele grondwaardemethode gaat uit van het begroten van alle opbrengsten en het daarop in mindering brengen van alle kosten die samenhangen met het plan. Het residu wordt vervolgens gedeeld door de totale oppervlakte van de aan het plan toe te rekenen gronden. 4.6.3 Huurwaardekapitalisatie methode In de huurwaardekapitalisatie methode wordt de huuropbrengst van het onroerend goed gekapitaliseerd met een bij het onroerend goed passend rendement.

Op dit resultaat worden de kosten van verkrijging nog in mindering gebracht. 4.6.4 Gehanteerde taxatiemethode In gevallen als het onderhavige ligt de vergelijkingsmethode voor de hand. Ter zekerheid hebben deskundigen de exploitatiebegroting beoordeeld via de residuele grondwaardemethode zodat we in hoofdstuk 5 kunnen concluderen dat de huidige gebruikswaarde hoger ligt dan de marktwaarde conform toekomstige bestemming. 4.7 Overige uitgangspunten De taxatie is uitgevoerd onder de volgende uitgangspunten: 1.

Deze rapportage is verricht op basis van het prijspeil per 15 januari 2020.

2.

De door opdrachtgever verstrekte gegevens worden als juist verondersteld.

3.

Ten behoeve van deze rapportage heeft kadastrale recherche plaatsgevonden. Er is geen erfdienstbaarhedenonderzoek ingesteld. Bij de taxatie is verondersteld dat de percelen ingebracht zullen worden vrij van hypotheken, zakelijke beperkingen, beslagen en andere mogelijke rechten van derden uit enige overeenkomst, tenzij uitdrukkelijk genoemd. Een overzicht van de kadastrale recherche is in het rapport verwerkt in paragraaf 2.5 en 2.6.

Pagina 33 van 44

4.

Ten behoeve van deze taxatie heeft bestemmingsplanonderzoek plaatsgevonden. Dit bestemmingsplanonderzoek is opgenomen in paragraaf 2.8 en 2.9.

5.

Deskundigen hebben geen beschikking over de NEN2580 meetrapportages en beschouwen de aangeleverde woonoppervlaktes als correct.

6.

Voor zover van toepassing zijn de vermelde waarden van onroerende zaken "kosten koper", (overdrachts- en/of omzetbelasting, honorarium notaris, kadastraal recht etc.), tenzij anders vermeld. Voor de gronden die nog geen eigendom zijn van de gemeente worden deze kosten geraamd.

7.

Grondeigenaren die geen anterieure overeenkomst met de gemeente kunnen of willen sluiten zullen, als het op onteigening aankomt, een volledige schadeloosstelling vorderen. In dit inbrengwaarderapport gaan wij uit van de marktwaarde zonder schadeloosstellingen.

8.

De percelen zijn gewaardeerd vrij van gebruiksrechten, waaronder huurrechten.

9.

Indien en zover er sprake is van bedrijfsmatige gebruikte objecten is aansluiting gezocht bij de huurwaardekapitalisatiemethode. Daarbij is een huurprijs van € 35,- per m² voor opslag gekapitaliseerd met factor 12.

10. Voor het merendeel van de gronden geldt dat zij tezamen een complex vormen in de zin van artikel 40d Onteigeningswet. Nu blijkt dat de ruwe bouwgrondprijs lager ligt dan de huidige gebruikswaarde worden alle percelen afzonderlijk getaxeerd. 4.8 Referenties Deskundigen hebben bij het bepalen van de marktwaarde gebruik gemaakt van vergelijkingstransactie in de bestaande bouw sinds 1 juni 2020 (bron: NVMuitwisselingssysteem). De staat van onderhoud, het aantal m² woonoppervlakte en de afwisselend grote en kleine perceeloppervlaktes van de getaxeerde objecten is zeer divers. Ook hebben deskundigen rekening gehouden met de (incourante) vorm van de kavel en de ligging aan een doorgaande verkeersroute. Hierdoor is meer maatwerk noodzakelijk ten opzichte van de onderzochte referenties. Op peildatum is geen NEN2580 meting beschikbaar in relatie tot het woonoppervlakte van de woningen. Mede gelet op de specifieke ligging van het getaxeerde is het volgende gebied geselecteerd waarbinnen de referenties vergelijkbaar worden geacht. Vervolgens zijn de referenties met bouwjaar na 2010 buiten beschouwing gelaten met het oog op de bouwjaren van het getaxeerde.

Pagina 34 van 44

Locatie gevonden referenties

Gezien het beperkte aantal referenties van onbebouwde grond met woonbestemming binnen het geselecteerde referentiegebied is in dit kader gemeentebreed beoordeeld welke referenties beschikbaar zijn. Tevens is onderzocht wat het huidige aanbod in de gemeente Geldrop-Mierlo is.

Pagina 35 van 44

4.9 Referenties tussenwoningen/hoekwoningen

De referenties laten een consistent beeld zien met een bandbreedte van € 2.223,- tot € 2.967,per m² woonoppervlakte en een enkele uitschieter naar € 3.503,- per m² woonoppervlakte. Enkele woningen in het plangebied hebben een kleiner woonoppervlakte dan de gerechercheerde woningen en variëren erg in perceeloppervlakte. De omgeving van deze woningen wordt door taxateurs als gelijkwaardig ervaren. Deskundigen hebben op basis van het kleinere woonoppervlakte en gevarieerde kavelgrootte een logische differentiatie doorgevoerd op basis van de beschikbare referenties. Taxateurs gaan voor de tussenwoningen en hoekwoningen in het plangebied uit van een prijs van € 1.757,- tot € 2.632,-- per m² woonoppervlakte.

Pagina 36 van 44

4.10 Referentie appartementen

Op basis van de gerechercheerde appartementen constateren taxateurs dat de transactieprijs per m² woonoppervlakte is gelegen tussen de € 3.118,-- en € 3.941,-- met een uitschieter naar € 4.415,-- per m². De woningen in het plangebied zijn van het type benedenwoning en bovenwoning. Het complex maakt een gedateerde indruk en de referenties zijn duidelijk couranter door bouwjaar, ligging en uitstraling. De omgeving van de appartementen in het plangebied wordt door taxateurs als minder ervaren. Daarnaast bestaat de indruk dat er beperkt buitenruimte aanwezig is bij de bovenwoningen. Dit weegt zwaar bij de overweging tot koop van een appartement. Deskundigen stellen de prijs per m² daarom vast op € 2.571,- per m² woonoppervlakte voor de bovenwoningen en de benedenwoningen -door een gevarieerd kaveloppervlakte- op respectievelijk € 2.803,- en € 3.083,- per m² woonoppervlakte.

Pagina 37 van 44

4.11 Referenties halfvrijstaande woningen

Op basis van de gerechercheerde woningen constateren taxateurs dat de transactieprijs per m² woonoppervlakte is gelegen tussen de € 2.188,- en € 3.862,-. De woningen in het plangebied hebben een aanzienlijk kleiner woonoppervlakte dan de gerechercheerde woningen. Tevens varieert de staat van onderhoud en het perceeloppervlakte zeer. Daarom gaan taxateurs voor de woningen in het plangebied uit van een bandbreedte van € 2.115,- en € 3.398,-- per m² woonoppervlakte. 4.12 Referenties vrijstaande woningen

Er zijn diverse referenties beschikbaar die niet binnen het plangebied liggen, maar wel in de directe omgeving en in dezelfde straat. Ook hier zien we een gevarieerd aanbod aan woonoppervlakte en kaveloppervlakte. De bandbreedte van de referenties is gelegen tussen de € 2.189,- en € 4.130,-. De woningen in het plangebied hebben onderling een vergelijkbaar woonoppervlakte maar variëren erg van kadastraal oppervlakte (290 m² tot 789 m² perceeloppervlakte). Tevens is er sprake van (lichte) bedrijvigheid en bedrijfsopstallen. Deskundigen hebben de bandbreedte vastgesteld tussen de € 2.037 en de € 3.862,- per m² woonoppervlakte.

Pagina 38 van 44

4.13 Referenties bouwkavels

In het kader van beperkt referentiemateriaal in de directe omgeving van het plangebied hebben deskundigen de transacties van de bouwkavels sinds 1-1-2019 van de gehele gemeente gerechercheerd. Het referentiemateriaal laat vooral bouwgrondprijzen met kaveloppervlaktes vanaf 1.000 m² en in een landelijke omgeving zien. Gezien het beperkt aantal referenties en de bruikbaarheid hiervan hebben taxateurs het bestaande aanbod overwogen.

Pagina 39 van 44

Bron: https://www.luchenwaaranders.nl/Kavels-Luchen.htm

Samengevat geeft het beschikbare aanbod in Mierlo het volgende marktbeeld: Koopsom exclusief BTW

Adres Burgemeenster Termeerstraat 25 Hooiwagen 6 Hooiwagen 8 Vlinderlaan 72 Vlinderlaan 70 Vlinderlaan 68 Vlinderlaan 66 Konningenpage C26

€ € € € € € € €

prijs per m² exclusief BTW

Kaveloppervlakte

197.697 198.044 195.272 273.721 268.108 268.108 268.108 233.005

515 m² 516 m² 508 m² 755 m² 735 m² 735 m² 735 m² 585 m²

€ € € € € € € €

383,88 383,81 384,39 362,54 364,77 364,77 364,77 398,30

prijs per m² inclusief BTW € € € € € € € €

Mede gelet op de groene omgeving en courante vorm van de kavels is de marktwaarde per m² in het plangebied bijgesteld naar beneden. In basis hebben deskundigen de prijs per m² vastgesteld op € 350,- per m² kosten koper en vervolgens maatwerk geleverd aan de hand van het kaveloppervlakte en/of gecorrigeerd met sloopkosten. 4.14 Gevoeligheidsanalyse Een gevoeligheidsanalyse beschrijft de sterke en zwakke punten en kansen en bedreigingen van het te taxeren vastgoed. Sterke punten

Zwakke punten



Ligging nabij centrum





Enkele royale percelen en grote

Incourante kavelvorm door diepte van de tuin wordt beperkt.

woningen

Pagina 40 van 44

464,49 464,41 465,12 438,68 441,38 441,38 441,38 481,94



Woningen niet afzonderlijk zonder kavelruil te realiseren.



Enkele kleine percelen en kleine woningen



Beperkte uitstraling huidige straatbeeld

Kansen

Bedreigingen



Herverkaveling naar courante kavels





Herwaarderen van de entree, waardoor

Veranderende marktomstandigheden veroorzaakt door de Corona pandemie

het woon- en leefklimaat positief ontwikkelt. 4.15 Backtest Taxateurs hebben het getaxeerde vastgoed eerder bij rapport van 25 januari 2021 gewaardeerd. Naar aanleiding van de procedure om te komen tot een vastgesteld bestemmingsplan en exploitatieplan is het taxatierapport als onderdeel van het exploitatieplan ter inzage gelegd. Op basis van de ingediende zienswijzen en nader onderzoek is geconstateerd dat voor een aantal woningen sprake is van een andere woonoppervlakte of dat er ander gebruik wordt gemaakt van de in de tuin aanwezige bijgebouwen. Op die punten heeft een hertaxatie plaatsgevonden, waarbij de resultaten zijn opgenomen in deze rapportage.

Pagina 41 van 44

5

Taxatie

5.1 Inleiding De inbrengwaarde van de gronden en opstallen gelegen binnen het complex zoals afgebakend in paragraaf 4.6 is bepaald op basis van de vergelijkingsmethode. Om deze te bepalen is gekeken naar vergelijkbare transacties die zowel binnen als buiten het plangebied hebben plaatsgevonden. Voor vergelijkbare transacties buiten het plangebied is gekeken naar vergelijkbare woningen en bouwkavels in de directe omgeving. 5.2 Overige aspecten van de inbrengwaarde Op basis van de ter beschikking gestelde gegevens zijn taxateurs er vanuit gegaan dat er geen sprake is van persoonlijke rechten. Ten aanzien van de zakelijke rechten wordt hieraan geen zelfstandige waarde toegekend. De raming van de kosten van het vrij maken van de gronden van persoonlijke en zakelijke rechten zoals opgenomen in artikel 6.2.3 sub c Bro komt derhalve uit op nihil. In het exploitatieplan wordt uitgegaan van de fictie dat de gemeente alle gronden aankoopt. Een deel van de gronden heeft de gemeente reeds in het verleden aangekocht. Voor de gronden die nog geen eigendom zijn zal de gemeente nog aankoopkosten moeten maken. De gemeente kan gebruikmaken van een vrijstelling van overdrachtsbelasting. De kosten die gepaard gaan met de verwerving zijn verdisconteerd in de plankosten.

Bij een taxatie die betrekking heeft op herontwikkeling zal altijd moeten gekeken of de marktwaarde op grond van het huidige gebruik of de marktwaarde op grond van de toekomstige bestemming hoger ligt. In onderhavige situatie zal de marktwaarde van de toekomstige bestemming worden bepaald aan de hand van de uitgifteprijs van de bouwkavels minus de kosten om de betreffende bouwkavels bouwrijp te maken. Deskundigen constateerden dat de opbrengsten vanuit de exploitatieberekening reëel zijn. Op basis van de opbrengsten minus de kosten (sloopkosten, plankosten etc.) is sprake van een indicatie van de marktwaarde van € 1.503.546,--. Op basis van de taxatie van de gronden waarbij de huidige gebruikswaarde als uitgangspunt wordt genomen, wordt door deskundigen een beduidend hogere marktwaarde getaxeerd. Daarom zal de marktwaarde op basis van huidige gebruikswaarde gelden als inbrengwaarde.

Pagina 42 van 44

5.3 Conclusies inbrengwaarde Op basis van hetgeen taxateurs in dit rapport hebben overwogen, taxeren de taxateurs de inbrengwaarde conform bijlage 1 als volgt: De totale inbrengwaarde op basis van marktwaarde bedraagt derhalve € 5.722.790,-- (zegge: vijf miljoen zevenhonderdtweeëntwintigduizend zevenhonderdnegentig euro) Afgerond: € 5.730.000,-- (zegge: vijf miljoen zevenhonderddertigduizend euro) Aldus gedaan te goeder trouw naar beste kennis en wetenschap en ondertekend te Druten op 30 april 2021.

mevrouw mr. ing. J. de Vries RT

W.A. de Bruin RT

Pagina 43 van 44

Bijlage 1:

Bijlage 2

Kadastrale gegevens

BETREFT

Geldrop D 728 UW REFERENTIE

LVD/ Inbreng Bogard GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

25-01-2021 - 14:23

S11087898234

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

22-01-2021 - 14:59

22-01-2021 - 14:59

BLAD

1 van 1

Eigendomsinformatie ALGEMEEN Kadastrale aanduiding Geldrop D 728 Kadastrale objectidentificatie : 040810072870000

Kadastrale grootte 44 m² Grens en grootte Vastgesteld Coördinaten 166842 - 380896 Omschrijving Wonen

AANTEKENINGEN Publiekrechtelijke beperking Er zijn geen beperkingen bekend in de Basisregistratie Kadaster. Basisregistratie Kadaster

RECHTEN 1 Eigendom (recht van)

Het recht van eigendom is gesplitst in appartementsrechten Afkomstig uit stukken Hyp4 6843/41 Eindhoven

84 GDP00/9284 EHV Aanvullend stuk 84 GDP00/9284 EHV Is aanvulling op Hyp4 6843/41 Eindhoven

Vereniging van eigenaren Vereniging Van Eigenaars Flatgebouw Bogardeind 93 En 95 Postadres GELDROP Statutaire zetel GELDROP KvK-nummer 53050789 (Bron: Handelsregister) Voor de meest actuele naam, zetel en adres, raadpleeg het Handelsregister

Voor een eensluidend uittreksel, de bewaarder van het kadaster en de openbare registers. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt ten aanzien van de kadastrale gegevens zich het recht voor als bedoeld in artikel 2 lid 1 juncto artikel 6 lid 3 van de Databankenwet. Heeft u nog vragen? Neem contact op met de klantenservice.

BETREFT

Geldrop D 729 UW REFERENTIE

LVD/ Inbreng Bogard GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

25-01-2021 - 14:23

S11087898280

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

22-01-2021 - 14:59

22-01-2021 - 14:59

BLAD

1 van 2

Eigendomsinformatie ALGEMEEN Kadastrale aanduiding Geldrop D 729 Kadastrale objectidentificatie : 040810072970000

Locaties Bogardeind 99

5664 EC Geldrop Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Adressen en Gebouwen Verblijfsobject ID: 1771010000014629

Bogardeind 101 5664 EC Geldrop Verblijfsobject ID: 1771010000014627

Kadastrale grootte 44 m² Grens en grootte Vastgesteld Coördinaten 166841 - 380891 Omschrijving Wonen Koopsom € 100.000

Koopjaar 2018

Met meer onroerend goed verkregen

AANTEKENINGEN Publiekrechtelijke beperking Er zijn geen beperkingen bekend in de Basisregistratie Kadaster. Basisregistratie Kadaster

RECHTEN 1 Eigendom (recht van) Aandeel 1/2 Afkomstig uit stuk Hyp4 74140/177

Ingeschreven op 08-10-2018 om 09:00

Naam gerechtigde De heer Marc Johannes Adrianus Wilhelmus van Dijk Adres Fibula 20

6027 RT SOERENDONK Geboren 21-03-1979

te MAARHEEZE

Persoonsgegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Personen

Burgerlijke staat Gehuwd (ten tijde van verkrijging) Betrokken persoon Mevrouw Lidy Elisabeth Martinus van den Wildenberg (ten tijde van verkrijging) Persoonsgegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Personen

1 Eigendom (recht van) Aandeel 1/2

BETREFT

Geldrop D 729 UW REFERENTIE

LVD/ Inbreng Bogard GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

25-01-2021 - 14:23

S11087898280

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

22-01-2021 - 14:59

22-01-2021 - 14:59

BLAD

2 van 2

Afkomstig uit stuk Hyp4 74140/177

Ingeschreven op 08-10-2018 om 09:00

Naam gerechtigde Mevrouw Lidy Elisabeth Martinus van den Wildenberg Adres Fibula 20

6027 RT SOERENDONK Geboren 30-08-1979

te WEERT

Persoonsgegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Personen

Burgerlijke staat Gehuwd (ten tijde van verkrijging) Betrokken persoon De heer Marc Johannes Adrianus Wilhelmus van Dijk (ten tijde van verkrijging) Persoonsgegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Personen

Voor een eensluidend uittreksel, de bewaarder van het kadaster en de openbare registers. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt ten aanzien van de kadastrale gegevens zich het recht voor als bedoeld in artikel 2 lid 1 juncto artikel 6 lid 3 van de Databankenwet. Heeft u nog vragen? Neem contact op met de klantenservice.

BETREFT

Geldrop D 1068 UW REFERENTIE

LVD/ Inbreng Bogard GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

25-01-2021 - 14:22

S11087898163

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

22-01-2021 - 14:59

22-01-2021 - 14:59

BLAD

1 van 1

Eigendomsinformatie ALGEMEEN Kadastrale aanduiding Geldrop D 1068 Kadastrale objectidentificatie : 040810106870000

Kadastrale grootte 171 m² Grens en grootte Vastgesteld Coördinaten 166857 - 380892 Omschrijving Wonen

AANTEKENINGEN Publiekrechtelijke beperking Er zijn geen beperkingen bekend in de Basisregistratie Kadaster. Basisregistratie Kadaster

RECHTEN 1 Eigendom (recht van)

Het recht van eigendom is gesplitst in appartementsrechten Afkomstig uit stukken Hyp4 6843/41 Eindhoven

84 GDP00/9284 EHV Aanvullend stuk 84 GDP00/9284 EHV Is aanvulling op Hyp4 6843/41 Eindhoven

Vereniging van eigenaren Vereniging Van Eigenaars Flatgebouw Bogardeind 93 En 95 Postadres GELDROP Statutaire zetel GELDROP KvK-nummer 53050789 (Bron: Handelsregister) Voor de meest actuele naam, zetel en adres, raadpleeg het Handelsregister

Voor een eensluidend uittreksel, de bewaarder van het kadaster en de openbare registers. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt ten aanzien van de kadastrale gegevens zich het recht voor als bedoeld in artikel 2 lid 1 juncto artikel 6 lid 3 van de Databankenwet. Heeft u nog vragen? Neem contact op met de klantenservice.

BETREFT

Geldrop D 2178 UW REFERENTIE

LVD/ Inbreng Bogard GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

25-01-2021 - 14:18

S11087897149

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

22-01-2021 - 14:59

22-01-2021 - 14:59

BLAD

1 van 1

Eigendomsinformatie ALGEMEEN Kadastrale aanduiding Geldrop D 2178 Kadastrale objectidentificatie : 040810217870000

Kadastrale grootte 127 m² Grens en grootte Vastgesteld Coördinaten 166861 - 380900 Omschrijving Wonen

AANTEKENINGEN Publiekrechtelijke beperking Er zijn geen beperkingen bekend in de Basisregistratie Kadaster. Basisregistratie Kadaster

RECHTEN 1 Eigendom (recht van)

Het recht van eigendom is gesplitst in appartementsrechten Afkomstig uit stukken Hyp4 6843/41 Eindhoven

84 GDP00/9284 EHV Aanvullend stuk 84 GDP00/9284 EHV Is aanvulling op Hyp4 6843/41 Eindhoven

Vereniging van eigenaren Vereniging Van Eigenaars Flatgebouw Bogardeind 93 En 95 Postadres GELDROP Statutaire zetel GELDROP KvK-nummer 53050789 (Bron: Handelsregister) Voor de meest actuele naam, zetel en adres, raadpleeg het Handelsregister

Voor een eensluidend uittreksel, de bewaarder van het kadaster en de openbare registers. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt ten aanzien van de kadastrale gegevens zich het recht voor als bedoeld in artikel 2 lid 1 juncto artikel 6 lid 3 van de Databankenwet. Heeft u nog vragen? Neem contact op met de klantenservice.

BETREFT

Geldrop D 2179 UW REFERENTIE

LVD/ Inbreng Bogard GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

25-01-2021 - 14:21

S11087897954

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

22-01-2021 - 14:59

22-01-2021 - 14:59

BLAD

1 van 1

Eigendomsinformatie ALGEMEEN Kadastrale aanduiding Geldrop D 2179 Kadastrale objectidentificatie : 040810217970000

Kadastrale grootte 129 m² Grens en grootte Vastgesteld Coördinaten 166858 - 380898 Omschrijving Wonen

AANTEKENINGEN Publiekrechtelijke beperking Er zijn geen beperkingen bekend in de Basisregistratie Kadaster. Basisregistratie Kadaster

RECHTEN 1 Eigendom (recht van)

Het recht van eigendom is gesplitst in appartementsrechten Afkomstig uit stukken Hyp4 6843/41 Eindhoven

84 GDP00/9284 EHV Aanvullend stuk 84 GDP00/9284 EHV Is aanvulling op Hyp4 6843/41 Eindhoven

Vereniging van eigenaren Vereniging Van Eigenaars Flatgebouw Bogardeind 93 En 95 Postadres GELDROP Statutaire zetel GELDROP KvK-nummer 53050789 (Bron: Handelsregister) Voor de meest actuele naam, zetel en adres, raadpleeg het Handelsregister

Voor een eensluidend uittreksel, de bewaarder van het kadaster en de openbare registers. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt ten aanzien van de kadastrale gegevens zich het recht voor als bedoeld in artikel 2 lid 1 juncto artikel 6 lid 3 van de Databankenwet. Heeft u nog vragen? Neem contact op met de klantenservice.

BETREFT

Geldrop D 2180 UW REFERENTIE

LVD/ Inbreng Bogard GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

25-01-2021 - 14:23

S11087898349

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

22-01-2021 - 14:59

22-01-2021 - 14:59

BLAD

1 van 2

Eigendomsinformatie ALGEMEEN Kadastrale aanduiding Geldrop D 2180 Kadastrale objectidentificatie : 040810218070000

Locaties Bogardeind 101

5664 EC Geldrop Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Adressen en Gebouwen Verblijfsobject ID: 1771010000014627

Bogardeind 99 5664 EC Geldrop Verblijfsobject ID: 1771010000014629

Kadastrale grootte 228 m² Grens en grootte Vastgesteld Coördinaten 166857 - 380885 Omschrijving Wonen Koopsom € 100.000

Koopjaar 2018

Met meer onroerend goed verkregen

AANTEKENINGEN Publiekrechtelijke beperking Er zijn geen beperkingen bekend in de Basisregistratie Kadaster. Basisregistratie Kadaster

RECHTEN 1 Eigendom (recht van) Aandeel 1/2 Afkomstig uit stuk Hyp4 74140/177

Ingeschreven op 08-10-2018 om 09:00

Naam gerechtigde De heer Marc Johannes Adrianus Wilhelmus van Dijk Adres Fibula 20

6027 RT SOERENDONK Geboren 21-03-1979

te MAARHEEZE

Persoonsgegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Personen

Burgerlijke staat Gehuwd (ten tijde van verkrijging) Betrokken persoon Mevrouw Lidy Elisabeth Martinus van den Wildenberg (ten tijde van verkrijging) Persoonsgegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Personen

1 Eigendom (recht van) Aandeel 1/2

BETREFT

Geldrop D 2180 UW REFERENTIE

LVD/ Inbreng Bogard GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

25-01-2021 - 14:23

S11087898349

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

22-01-2021 - 14:59

22-01-2021 - 14:59

BLAD

2 van 2

Afkomstig uit stuk Hyp4 74140/177

Ingeschreven op 08-10-2018 om 09:00

Naam gerechtigde Mevrouw Lidy Elisabeth Martinus van den Wildenberg Adres Fibula 20

6027 RT SOERENDONK Geboren 30-08-1979

te WEERT

Persoonsgegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Personen

Burgerlijke staat Gehuwd (ten tijde van verkrijging) Betrokken persoon De heer Marc Johannes Adrianus Wilhelmus van Dijk (ten tijde van verkrijging) Persoonsgegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Personen

Voor een eensluidend uittreksel, de bewaarder van het kadaster en de openbare registers. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt ten aanzien van de kadastrale gegevens zich het recht voor als bedoeld in artikel 2 lid 1 juncto artikel 6 lid 3 van de Databankenwet. Heeft u nog vragen? Neem contact op met de klantenservice.

BETREFT

Geldrop D 2479 UW REFERENTIE

LVD/ Inbreng Bogard GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

25-01-2021 - 14:45

S11087902392

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

22-01-2021 - 14:59

22-01-2021 - 14:59

BLAD

1 van 1

Eigendomsinformatie ALGEMEEN Kadastrale aanduiding Geldrop D 2479 Kadastrale objectidentificatie : 040810247970000

Locatie Bogardeind 115

5664 EC Geldrop Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Adressen en Gebouwen Verblijfsobject ID: 1771010000004734

Kadastrale grootte 191 m² Grens en grootte Vastgesteld Coördinaten 166848 - 380816 Omschrijving Wonen Koopsom € 63.075

Koopjaar 1996

AANTEKENINGEN Publiekrechtelijke beperking Er zijn geen beperkingen bekend in de Basisregistratie Kadaster. Basisregistratie Kadaster

RECHTEN 1 Eigendom (recht van) Afkomstig uit stuk Hyp4 12389/11 Eindhoven

Ingeschreven op 10-09-1996

Naam gerechtigde De heer Herman Alfons Wilhelmus de Vries Adres Bogardeind 115

5664 EC GELDROP Geboren 20-04-1969 Persoonsgegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Personen

Burgerlijke staat Zie akte(n)

Voor een eensluidend uittreksel, de bewaarder van het kadaster en de openbare registers. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt ten aanzien van de kadastrale gegevens zich het recht voor als bedoeld in artikel 2 lid 1 juncto artikel 6 lid 3 van de Databankenwet. Heeft u nog vragen? Neem contact op met de klantenservice.

te GELDROP

BETREFT

Geldrop D 2593 UW REFERENTIE

LVD/ Inbreng Bogard GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

25-01-2021 - 14:45

S11087902454

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

22-01-2021 - 14:59

22-01-2021 - 14:59

BLAD

1 van 2

Eigendomsinformatie ALGEMEEN Kadastrale aanduiding Geldrop D 2593 Kadastrale objectidentificatie : 040810259370000

Locatie Bogardeind 117

5664 EC Geldrop Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Adressen en Gebouwen Verblijfsobject ID: 1771010000007826

Kadastrale grootte 95 m² Grens en grootte Vastgesteld Coördinaten 166843 - 380812 Omschrijving Wonen Koopsom € 40.840

Koopjaar 1994

AANTEKENINGEN Publiekrechtelijke beperking Er zijn geen beperkingen bekend in de Basisregistratie Kadaster. Basisregistratie Kadaster

RECHTEN 1 Eigendom (recht van) Aandeel 1/2 Afkomstig uit stuk Hyp4 10997/26 Eindhoven