210430 Exploitatieplan Bogardeind nav zienswijzen_def (002).pdf
Tekst van het document
Exploitatieplan Bogardeind Geldrop Gemeente Geldrop-Mierlo
NL.IMRO.1977.BPBOGARDEIND85123-VA01
Fase Ontwerp Vaststelling
30 april 2021
Datum 27-01-2021
Inhoudsopgave 1
Inleiding.............................................................................................. 3 Aanleiding exploitatieplan Bogardeind ........................................ 3 Doel exploitatieplan Bogardeind ................................................. 4 Leeswijzer................................................................................... 5
2
Toelichting exploitatieplangebied .................................................... 6 Het exploitatieplangebied ............................................................ 6 Relatie planologische maatregel ................................................. 6 De exploitatieplangrens .............................................................. 7 Eigendomssituatie / te verwerven gronden ................................. 7
3
Omschrijving werken en werkzaamheden ..................................... 10 Omschrijving bouwrijp maken ................................................... 10 Omschrijving nutsvoorzieningen ............................................... 10 Omschrijving inrichting openbaar gebied .................................. 10
4
Exploitatieopzet ............................................................................... 11 Algemeen ................................................................................. 11 Parameters ............................................................................... 11 Ruimtegebruik........................................................................... 12 Programma ............................................................................... 12 Fasering.................................................................................... 13 Kosten ...................................................................................... 14 4.6.1 Getaxeerde inbrengwaarden gronden.............................. 14 4.6.2 Sloopkosten ..................................................................... 14 4.6.3 Planschade ...................................................................... 14 4.6.4 Onderzoekskosten en sanering ....................................... 14 4.6.5 Bouw- en woonrijp maken................................................ 14 4.6.6 Plankosten ....................................................................... 14 4.6.7 Bovenplanse kosten ........................................................ 15 Opbrengsten .............................................................................
15 4.7.1 Grondopbrengsten ........................................................... 15 4.7.2 Subsidies en bijdragen .................................................... 16 Exploitatieopzet ........................................................................ 16 4.8.1 Gewogen basiseenheden ................................................ 16 4.8.2 Exploitatiebijdrage ........................................................... 16 4.8.3 Exploitatiebijdrage en omgevingsvergunning ................... 17
5
Herziening en afrekening ................................................................ 18 Jaarlijkse herziening ................................................................. 18 Eindafrekening .......................................................................... 18
6
Rechtsbescherming exploitatieplan ............................................... 20 Ter inzage legging exploitatieplan Bogardeind .......................... 20 Zienswijzen ............................................................................... 20 Wijzigingen ten opzichte van ontwerpexploitatieplan ................ 20
Exploitatieplan Bogardeind Geldrop, R.
1 van 2
DEEL 2
Regels exploitatieplan Bogardeind 2021 ......................... 22
Bijlage 1.
Kaart exploitatieplangebied, d.d. 26-01-2021
Bijlage 2.
Kaart eigendommen, d.d. 12-01-2021
Bijlage 3.
Kaart ruimtegebruik, d.d. 25-01-2021
Bijlage 4.
Taxatierapport inbrengwaarden De Lorijn Raadgevers o.g., d.d. 30-04-2021
Bijlage 5.
Resultaat plankostenscan VROM
Bijlage 6.
Exploitatieopzet
Bijlage 7.
Beeldkwaliteitsplan Bogardeind, d.d. december 2020
Bijlage 8.
Civieltechnische randvoorwaarden Bogardeind, d.d. 2501-2021
Bijlage 9.
Inkoop- en aanbestedingsbeleid, d.d. september 2019
Bijlage 10.
Nota van Beantwoording zienswijzen, d.d. 28-04-2021
Exploitatieplan Bogardeind Geldrop, R.
2 van 2
1
Inleiding De gemeente Geldrop-Mierlo heeft het voornemen het bestemmingsplan voor een deel van Bogardeind te wijzigen. De rijweg zal worden verbreed. De bestaande woningen met de nummers 85 tot en met 123 dienen daarvoor te worden gesloopt. De woningen zullen worden vervangen door 35 wooneenheden. Dit betreft in totaal 24 appartementen en 11 grondgebonden woningen. Het bestemmingsplan ‘Bogardeind 85 t/m 123’ vormt samen met het voorliggend exploitatieplan het juridisch planologisch kader voor de herontwikkeling van de locatie Bogardeind. Daarbij legt het bestemmingsplan de ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden vast en legt het exploitatieplan het kostenverhaal vast.
Aanleiding exploitatieplan Bogardeind Dagelijks passeren 17.000 voertuigen het Bogardeind. Het deel van het Bogardeind tussen de Beukelaar en de Laan van de Vier Heemskinderen vormt daarbij een belangrijke entree van Geldrop. Een groot deel van het Bogardeind is aangepast aan deze verkeersdruk. Echter, het deel tussen de Beukelaar en de Laan der Vier Heemskinderen is niet aangepast en vormt een flessenhals. Het tracé is te smal voor de huidige hoeveelheid verkeer, zeker in relatie tot de leefomgeving. De woningen staan (te) dicht op het wegprofiel en worden aan de oostzijde alleen door een trottoir van de rijweg gescheiden. Dit leidt tot onveilige situaties en een slechte leefkwaliteit voor de bewoners. Op afbeelding 1 is de locatie Borgardeind weergegeven. Afbeelding 1 – Locatie herontwikkeling Bogardeind
De kwaliteit van de woningen wisselt en varieert van goed tot zeer slecht. De algehele kwaliteit neemt af door de onzekerheid over de toekomst bij de bewoners als gevolg van de planvorming door de gemeente. De bewoners geven aan het onderhoud aan hun woningen uit te stellen totdat er helderheid over de toekomst kan worden geboden. Op een aantal plekken zijn er woningen gesloopt.
Doel exploitatieplan Bogardeind In 2008 is de herontwikkeling opgepakt. Na de uitvoering van de eerste fase is de uitvoering van het plan als gevolg van de economische crisis stil komen te liggen. Ter voorkoming van de bouw van nieuwe woningen heeft de gemeenteraad inmiddels tweemaal een voorbereidingsbesluit genomen. Het is van groot belang om de eigenaren/bewoners nu een zekere toekomst te bieden. Onzekerheid beïnvloedt het proces negatief en indien de herontwikkeling nu niet wordt doorgezet zal hiervan voor langere tijd moeten worden afgezien. Doel is nu om een ontwerpbestemmingsplan op te stellen om perspectief aan de huidige eigenaren/bewoners te bieden. Artikel 6.12 lid 2 Wet ruimtelijke ordening (hierna: ‘Wro’) bepaalt dat de gemeenteraad, als er sprake is van één of meerdere aangewezen bouwplannen, verplicht is een exploitatieplan vast te stellen indien: a. Het verhaal van kosten van grondexploitatie niet anderszins is verzekerd; b. Het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.12, eerst lid, onder c 4, onderscheidenlijk 5 Wro noodzakelijk is; c. Het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d Wro noodzakelijk is. Binnen het plangebied Bogardeind zijn twee percelen in eigendom van de gemeente Geldrop-Mierlo. De overige gronden zijn in eigendom van derden.
De gemeente Geldrop-Mierlo is voornemens deze percelen op minnelijke wijze te verwerven. Secundair zal de gemeente overgaan tot onteigenen van het perceel om te kunnen voorzien in de beoogde verbreding van de weg en (her)ontwikkeling van woningbouw. Tot op heden is nog geen overeenkomst met de grondeigenaren van de betreffende percelen gesloten en dit zal ook nog niet hebben plaatsgevonden voor het aflopen van het tweede voorbereidingsbesluit, waardoor het kostenverhaal niet ‘anders is verzekerd’. De gemeente is derhalve op grond van artikel 6.12 lid Wro verplicht bij de vaststelling van het bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen. De vaststelling van dit exploitatieplan dient ertoe om: 1. De noodzakelijke juridische basis te leggen ten eerste voor het kostenverhaal, waarvan de berekening plaatsvindt bij het bepalen van het betalingsvoorschrift bij de door deze eigenaren aan te vragen omgevingsvergunning dan wel ten tweede voor de berekening van het kostenverhaal in overeenkomsten welke na vaststelling van dit exploitatieplan gesloten kunnen worden;
2. Vast te leggen welke werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte dienen te worden verricht; 3. Vast te leggen welke overige regels van toepassing zijn bij de bouw- en aanlegactiviteiten in het geval van zelfrealisatie.
Leeswijzer Het exploitatieplan begint met een inleidend hoofdstuk. In hoofdstuk 2 wordt het ruimtelijke kader van het plan nader uiteengezet. In hoofdstuk 3 wordt een toelichting gegeven op de werken en werkzaamheden die in het plangebied zullen worden uitgevoerd. In hoofdstuk 4 wordt een toelichting gegeven op de kosten en opbrengsten in de exploitatieopzet en de toerekeningsystematiek. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de jaarlijkse herziening van het exploitatieplan en de eindafrekening en in hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de procedure van het exploitatieplan en de rechtsbescherming. In deel 2 van onderhavig exploitatieplan zijn de regels die gelden voor het plangebied ‘Bogardeind’ opgenomen.
2
Toelichting exploitatieplangebied Het exploitatieplangebied Het plangebied is nabij het centrum van Geldrop gelegen. De noordkant wordt begrensd door de Laan der Vier Heemskinderen. De westzijde wordt begrensd door het Bogardeind. Aan de oostzijde wordt de grens gevormd door bestaande woningbouw aan de Hazelaar en Elzenhof. De woningbouw aan de Beukelaar begrensd tot slot de zuidzijde van het plangebied. Het totale plangebied heeft een omvang van circa 0,7 hectare.
Relatie planologische maatregel Het voorliggende ontwerpexploitatieplan behoort bij het ontwerpbestemmingsplan ‘Bogardeind 85 t/m 123’. De uitgangspunten in dit bestemmingsplan gelden ook voor dit exploitatieplan. Het plangebied krijgt met het vaststellen van het bestemmingsplan een definitief planologisch kader (directe bouwtitel). Afbeelding 2 geeft de verbeelding van het ontwerpbestemmingsplan weer. Afbeelding 2 – Verbeelding ontwerpbestemmingsplan
De exploitatieplangrens Ingevolge de Wro moeten de grenzen van het exploitatieplangebied gelijk zijn aan de grenzen van het bestemmingsplan of daarbinnen vallen. De grens van het exploitatieplangebied (en het bestemmingsplan) is weergegeven op afbeelding 3 en tevens opgenomen in bijlage 1 van dit exploitatieplan. Afbeelding 3 – Exploitatieplangrens en kadastrale ondergrond
Eigendomssituatie / te verwerven gronden Circa 15% van de gronden in het exploitatieplangebied is in eigendom van de gemeente Geldrop-Mierlo. De overige gronden zijn in eigendom van particulieren. De kaart ‘Eigendomssituatie’ is opgenomen in bijlage 2 van dit exploitatieplan. In tabel 1 staan de eigenaren benoemd en staat de oppervlakte per eigenaar aangegeven. Op afbeelding 4 zijn de grondposities binnen het exploitatieplangebied weergegeven.
Tabel 1 – Eigendomssituatie Bogardeind Eigenaar Particulier 1 Particulier 2 Particulier 3 Gemeente Geldrop-Mierlo Particulier 4 Particulier 5 Particulier 6 Particulier 7 Particulier 8 Particulier 9 Particulier 10 Particulier 11 Particulier 12 Particulier 13 Particulier 14 Particulier 15 Particulier 16 Particulier 17 Particulier 18 Particulier 19 Gemeente Geldrop-Mierlo
Kadastraal perceel D6304 D2864 D6439 D6441 D6438 D6442 D2178 D2179 D1068 D728 D5038 (A) D5038 (B) D5038 (C) D729 D2180 D5112 D5770 D3109 D6410 D6409 D5912 D5911 D5910 D5909 D2479 D2593 D3608 D3424 D2873 D3159 D3158 (ged) TOTAAL
Oppervlakte m² 453 273 544 2 43 226 120 122 171 38
37 223 301 593 280 139 86 244 21 757 2 165 82 155 628 210 676 73 6.664 m²
Afbeelding 4 – Eigendomssituatie Bogardeind
De eigendomssituatie is een momentopname. De betreffende percelen in het exploitatieplangebied kunnen van eigenaar wisselen als gevolg van overdrachten (bijvoorbeeld vererving) en/of verkoop aan de gemeente. De gemeente is voornemens alle binnen het plangebied gelegen gronden te verwerven.
3
Omschrijving werken en werkzaamheden Omschrijving bouwrijp maken Voor het bouwrijp maken van het uitgeefbare gebied worden de volgende werken en werkzaamheden uitgevoerd: -
Verwijderen opstallen, verharding, overige inrichting en opschonen terrein Riolering DWA / incl. inspectieputten, sleuf, bemaling, overig en huisaansluitingen Grondwerkzaamheden (ontgraven, vervoeren, tussendepot, vervoeren, verwerken) Aanleg (tijdelijke) bouwweg
Omschrijving nutsvoorzieningen Voor de aanleg van nutsvoorzieningen worden in hoofdlijnen de volgende werken aangelegd en werkzaamheden verricht: -
-
Aanleg van en, indien van toepassing, verplaatsing of aanpassing van onder andere (tijdelijke) leidingen voor gas, water, elektra, telefoon, centraal antenne systeem, inclusief de nodige bovengrondse voorzieningen, zoals transformatorhuisjes, verdeelkasten, waarbij de bovengrondse voorzieningen zodanig zijn ingepast en verfraaid dat deze stedenbouwkundig aansluiten op de kwaliteit van het omliggende vastgoed Aanbrengen openbare verlichting door aanleg van leidingen en het plaatsen van lichtmasten
Omschrijving inrichting openbaar gebied Voor de inrichting van het openbaar gebied worden in hoofdlijnen de volgende werken aangelegd en werkzaamheden verricht: -
Aanleg verharding rijbaan, fietspad, fietsstraat, trottoir, parkeren etc. Aanleg basisgroen en bomen in groen Divers straatmeubilair en bebording / bewegwijzering
4
Exploitatieopzet Algemeen De exploitatieopzet beschrijft en kwantificeert de kosten, opbrengsten en fasering. Om het resultaat van de exploitatieopzet te bepalen is een dynamische eindwaarde berekening uitgevoerd. Bij toepassing van deze methode wordt rekening gehouden met rente en prijsstijgingen gedurende de looptijd van het project. Bij de methode komen een aantal begrippen voor, te weten de nominale waarde, eindwaarde en contante waarde. Deze worden hieronder nader toegelicht. Onder nominale waarde wordt verstaan: het saldo van kosten en opbrengsten zoals deze bekend zijn op het moment dat grondexploitatie en de exploitatieopzet worden opgesteld. De invloed van rente, prijsstijgingen (inflatie) en fasering spelen een rol op het moment dat de eindwaarde van een project wordt bepaald. Dan wordt rekening gehouden met de vermoedelijke einddatum waarop het betreffende project gereed is. Het saldo dat ontstaat op het eind van de looptijd, dus wanneer de vermoedelijke einddatum is bereikt, wordt het resultaat op eindwaarde genoemd. In dit resultaat zijn de invloeden van rente en inflatie verwerkt. Om terug te rekenen naar één moment wordt de eindwaarde contant gemaakt naar, in onderhavig exploitatieplan, 1 januari 2021. Het aldus bekende resultaat, wordt de contante waarde genoemd.
Wanneer aan dit ‘resultaat op contante waarde’ rentekosten of –opbrengsten worden toegevoegd passend bij de looptijd van het project resulteert dit weer in de eindwaarde. Voor de rente en kosten- en opbrengstenstijging worden de parameters uit paragraaf 4.2 gehanteerd. Vervolgens wordt aangegeven hoe de kosten worden toegerekend aan de verschillende kostendragers. De exploitatieopzet is gebaseerd op het nog vast te stellen bestemmingsplan ‘Bogardeind 85 t/m 123’. Voor de raming van de kosten en opbrengsten is ervan uitgegaan dat het exploitatiegebied in zijn geheel in exploitatie wordt gebracht, waarbij ingevolgde de Wro het uitgangspunt is dat de gemeente de enige exploitant is.
Parameters De exploitatieopzet houdt rekening met een fasering van de kosten en de opbrengsten met de daarbij gepaard gaande rente- en inflatie-invloeden. Ten behoeve van de rente- en inflatie-invloeden zijn de volgende financiële parameters gebruikt in de exploitatieopzet:
Rente: Inflatiecijfer kosten: Inflatiecijfer opbrengsten: Prijspeildatum:
0,66% 2,0% 2,0% 01-01-2021
Bij een herziening van het exploitatieplan wordt, op basis van de markt- en prijsontwikkelingen, bepaald of de gehanteerde parameters nog marktconform zijn. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de consumentenprijsindex (CPI) voor de inflatiecorrecties en de GWW-index (bouwkostenindex) voor de civiel technische ramingen (sloop en bouw- en woonrijp maken).
Ruimtegebruik In de huidige situatie liggen de bestaande woningen dicht tegen de rijweg Bogardeind aan. Het Bogardeind zal worden verbreed ten behoeve van een betere verkeersafwikkeling. De bestaande bebouwing zal moeten worden gesloopt. De gevellijn van de nieuwe bebouwing verschuift ten opzichte van de huidige gevellijnen in oostelijke richting, waardoor er ruimte wordt gecreëerd om het Bogardeind te verbreden. Het beoogde bouwplan en ruimtegebruik zijn weergegeven op afbeelding 5 en tevens opgenomen in bijlage 3. Afbeelding 5 – Ruimtegebruik beoogde ontwikkeling Bogardeind
Programma Het programma binnen het bestemmingsplan ‘Bogardeind’ bestaat uitsluitend uit woningbouw. De te slopen huidige woningbouw wordt een
aantal meter verder van de weg af terug opgebouwd. Dit betreffen in totaal 11 grondgebonden woningen. Daarnaast is de ontwikkeling en realisatie van twee appartementencomplexen beoogd. Hierbij gaat het om een blok met 11 appartementen en een blok met 13 appartementen, waarbij het parkeren op maaiveld wordt opgelost. Op afbeelding 6 is de planopzet van Bogardeind weergegeven. Afbeelding 6 – Beoogd woningbouwprogramma ontwikkeling Bogardeind
Fasering Niet alle grond binnen het plangebied is in eigendom van de gemeente. Na het slopen van de huidige bebouwing zal de weg verbreed kunnen worden en de woningbouw opnieuw opgebouwd kunnen worden. Voor de realisatie van het plangebied Bogardeind wordt, na de planvorming van een jaar, uitgegaan van een termijn van drie jaar. Het plan wordt in één fase uitgevoerd. De sloop van de woningen zal naar verwachting vanaf 2022 plaatsvinden, waarna begonnen kan worden met het bouwrijp maken en de realisatie van de beoogde woningbouw.
Kosten 4.6.1 Getaxeerde inbrengwaarden gronden De Lorijn raadgevers o.g. heeft de inbrengwaarde van de te verwerven gronden getaxeerd. Daarbij is rekening gehouden met percelen die gedeeltelijk ingebracht worden. Het uitgebreide taxatierapport is terug te vinden in bijlage 4. De resultaten zijn overgenomen in de exploitatieplanberekening. 4.6.2 Sloopkosten Gezien de beoogde verbreding van de weg Bogardeind, zullen de bestaande woningen gesloopt moeten worden. Er wordt daarom voor het beoogde programma uitgegaan van sloop-nieuwbouw. De raming van de sloopkosten is uitgevoerd door een civiel kostendeskundige van Plan- en Adviesbureau Snijder. De kosten zijn geraamd op € 221.000,-. 4.6.3 Planschade In de exploitatieopzet is vooralsnog geen rekening gehouden met planschade. De kans op planschade is nihil. 4.6.4 Onderzoekskosten en sanering Voor voorliggend plan zijn, in het kader van het bestemmingsplan, diverse onderzoeken uitgevoerd. Het Bro schaart de kosten en de ambtelijk bestede uren van het verrichten van onderzoek onder de verhaalbare kostensoorten. Hierbij kan onder andere worden gedacht aan milieukundig bodem- en asbestonderzoek, archeologisch onderzoek, Flora en fauna en dergelijke. De kosten zijn geraamd op € 12.500,-. 4.6.5 Bouw- en woonrijp maken De kosten voor het bouw- en woonrijp maken zijn gebaseerd op civiele ramingen van PAS bv.
Omdat de besteksvoorbereiding nog moet plaatsvinden wordt in dit exploitatieplan volstaan met de kengetallenraming. Het bouwrijp maken bestaat onder andere uit het terrein vrij maken, het ophogen van het terrein waar nodig, de aanleg van (tijdelijke) bouwwegen, de aanleg van voorlopige straatverlichting, de aanleg van riolering, de aanleg van nutsvoorzieningen en andere gebruikelijke werkzaamheden (zie hoofdstuk 3). De totale nominale kosten voor bouwrijp maken zijn geraamd op € 126.500,=. Het woonrijp maken bestaat uit de definitieve inrichting van het openbare gebied, zoals de aanleg van de hoofdplanstructuur en de afwerking daarvan, de aanleg van straatverlichting, de aanleg van fietspaden, kunstobjecten en groenvoorzieningen. De totale nominale kosten voor woonrijp maken zijn geraamd op € 290.000,=. 4.6.6 Plankosten Voor het bepalen van de plankosten is een plankostenscan voorgeschreven via een ministeriële regeling. Met de plankostenscan is een methodiek
ontwikkeld die plankosten opbouwt vanuit de producten en diensten die nodig zijn om een ruimtelijke ontwikkeling te kunnen realiseren. Daarbij zijn invloeds- en complexiteitsfactoren ontwikkeld die het unieke karakter van elk project weerspiegelen. De definitieve versie van de plankostenscan is op 1 april 2017 in werking getreden. De uitkomsten van de plankostenscan geven een forfaitair maximum aan van de raming van plankosten. Onder de plankosten vallen onder andere kosten voor het opstellen van ruimtelijke plannen, programma van eisen, gemeentelijke apparaatskosten en VTU. Invoer van gegevens van het plan in de plankostenscan leidt tot de volgende resultaten in tabel 2. In de bijlage is een uitdraai van de plankostenscan opgenomen, zie daarvoor bijlage 5. Tabel 2 – Overzicht plankosten Bogardeind Plankostenpost Verwerving Stedenbouw Ruimtelijke ordening Civiele en cultuur techniek Landmeten / vastgoedinformatie Communicatie Management Planeconomie Totaal
Bedragen in € 141.449 48.551 46.146 116.662 2.787 32.498 14.351 402.446
4.6.7 Bovenplanse kosten Er worden geen bovenplanse kosten in de exploitatieplanberekening meegenomen. De verbreding van de weg Bogardeind is onderdeel van een andere investeringsbegroting van de gemeente Geldrop-Mierlo en maakt geen onderdeel uit van deze exploitatie.
Opbrengsten De opbrengsten voor Bogardeind bestaan uit opbrengsten uit gronduitgifte. Deze opbrengsten worden hieronder verder toegelicht. Het eventuele exploitatietekort wordt gedekt door de gemeente Geldrop-Mierlo. 4.7.1 Grondopbrengsten Het beoogde programma bestaat uit 11 grondgebonden woningen en 24 appartementen. De gehanteerde grondprijzen zijn gebaseerd op een marktconforme residuele grondwaardeberekening. Tabel 3 geeft de geraamde opbrengsten van het woningbouwprogramma in het exploitatieplangebied weer. Alle bedragen zijn exclusief BTW.
Tabel 3 – Overzicht grondopbrengsten Woningtype Vrijstaand Tweekapper Rijwoning Appartement type 1 Appartement type 2 Appartement type 3 Totaal
Aantal 1 6 4 11 10 3 35
Grondopbrengst 99.655 94.295 93.495 53.927 63.006 72.005
Totaal 99.655 565.769 373.981 593.199 630.055 216.016 2.478.675
4.7.2 Subsidies en bijdragen Er is geen sprake van een subsidie en de gemeente staat in voor het exploitatietekort.
Exploitatieopzet 4.8.1 Gewogen basiseenheden Voor het bepalen van de exploitatiebijdrage worden de kosten omgeslagen over het woningbouwprogramma. Conform de in de wet voorgeschreven methode wordt het programma omgezet in gewogen eenheden op basis van de grondprijzen. Voor het bepalen van de gewichten van de verschillende woningtypen wordt de woning met de laagste grondwaarde op ‘1’ gezet. De overige woningtypen worden hiertegen afgezet. Het bepaalde gewicht per woningtype vermenigvuldigt met het aantal te realiseren woningen resulteert in de gewogen basiseenheden. In onderhavig geval is het totaal aantal gewogen basiseenheden 47,82 op contante waarde. De berekening is opgenomen in bijlage 6. 4.8.2 Exploitatiebijdrage Macro aftopping kosten Ingevolge de Wro mogen er niet meer kosten worden verhaald dan er aan opbrengsten binnekomen (artikel 6.16 Wro). Als de totale kosten (netto contante waarde), minus eventuele bijdragen van derden en bijdragen van andere grondexploitaties, hoger zijn dan de geraamde opbrengsten (netto contante waarde), dan kunnen kosten worden verhaald tot maximaal het niveau van de grondopbrengsten. Dit is de zogenaamde macro aftopping. In onderhavig exploitatieplangebied betekent dit dat het maximaal te verhalen bedrag op contante waarde € 2.578.881 bedraagt. Derhalve is er sprake van macro aftopping. Het niet te verhalen bedrag bedraagt € 4.200.619.
Tenslotte worden de te verhalen kosten gedeeld door het totaal van het aantal contant gewogen basiseenheden (artikel 6.18 lid 5 Wro), om de exploitatiebijdrage per gewogen basiseenheid te bepalen. De bruto exploitatiebijdrage per gewogen basiseenheid voor het plangebied Bogardeind bedraagt € 53.927 op contante waarde 1 januari 2021.
4.8.3 Exploitatiebijdrage en omgevingsvergunning De exploitatiebijdrage is het bedrag per gewogen basiseenheid uit de aanvraag omgevingsvergunning voor bouwen. De exploitatiebijdrage wordt in rekening gebracht bij de omgevingsvergunning. Daarbij worden de volgende kosten in mindering gebracht: - De inbrengwaarde van de gronden - De kosten die in verband met zelfrealisatie eventueel zelf zijn gemaakt door de aanvrager van de omgevingsvergunning. Deze kosten worden berekend aan de hand van de uitgangspunten zoals gehanteerd in de exploitatieopzet. - De aan de aanvrager van de omgevingsvergunning toe te wijzen plankosten. Dit wordt berekend op basis van de plankostenscan zoals bijgevoegd bij deze exploitatie. Indien de exploitatiebijdrage negatief uitkomt, betekent dit dat er geen exploitatiebijdrage verschuldigd is. Gezien de nieuwe verkaveling ten opzichte van de grondeigendommen is de exploitatiebijdrage per particulier niet inzichtelijk te maken.
5
Herziening en afrekening Jaarlijkse herziening Nadat het exploitatieplan onherroepelijk is geworden, wordt dit tenminste eenmaal per jaar herzien door de gemeente, totdat alle werken, werkzaamheden en bouwwerken, die voorzien zijn in het exploitatieplan, zijn gerealiseerd. Tegen een herziening kan alleen bezwaar en beroep worden ingesteld als het een herziening betreft van structurele onderdelen. Een structurele herziening betreft een wijziging anders dan de volgende gevallen: a. Uitwerken en detaillering van ramingen van kosten en opbrengsten b. Aanpassing ramingen met inachtneming van de in het exploitatieplan aangegeven methoden van indexering c. Vervanging van ramingen gemeentelijke kosten door gerealiseerde kosten Ad a. Naarmate het planproces vordert, worden de ontwerpen steeds gedetailleerder. Het is dan bijvoorbeeld bekend welk soort straatsteen er wordt gebruikt en welke speeltoestellen worden geplaatst. De bedragen in de ramingen worden dan daarop aangepast. Ad b. De kosten worden nu geraamd, maar pas in de toekomst gemaakt. Door marktontwikkelingen en prijsveranderingen, veranderen deze kosten. Het is echter niet precies te voorspellen hoe de prijsontwikkeling in de komende jaren is. Wanneer het exploitatieplan wordt herzien, op basis van de markt- en prijsontwikkelingen, bepaald of de gehanteerde parameters nog kloppen.
Hierbij wordt gebruik gemaakt van de consumentenprijsindex (CPI) voor de inflatiecorrecties en de GWW-index (bouwkostenindex) voor de civiel technische ramingen. Ad c. Tijdens de looptijd van het project worden daadwerkelijk kosten gemaakt. Ieder jaar wordt de exploitatieopzet bijgewerkt door ramingen te vervangen door boekwaardes (gerealiseerde kosten en opbrengsten).
Eindafrekening Aan het einde van de exploitatie vindt een eindafrekening plaats. Binnen drie maanden na uitvoering van de werken, werkzaamheden en maatregelen, welke voorzien zijn in het exploitatieplan, stellen burgemeester en wethouders een afrekening van het exploitatieplan vast (artikel 6.20 lid 1 Wro). Daarbij worden de betaalde exploitatiebijdragen herberekend volgens de methode van artikel 6.20 lid 2 Wro. Lid 3 van dat artikel bepaalt dat, indien
een herberekende exploitatiebijdrage meer dan vijf procent lager is dan een betaalde exploitatiebijdrage, de gemeente het verschil, voor zover het verschil groter is dan vijf procent, naar evenredigheid met rente terugbetaalt aan degene die houder was van de omgevingsvergunning (of aan diens rechtsopvolger).
6
Rechtsbescherming exploitatieplan Op de voorbereiding van een exploitatieplan is de uniforme openbare voorbereidingsprocedure (UOV) van toepassing. Dit betekent dat het ontwerp-exploitatieplan zes weken ter inzage moet liggen en dat belanghebbenden gedurende deze periode van zes weken hun zienswijze bij de gemeente kunnen indienen. De terinzagelegging moet vooraf worden aangekondigd in één of meerdere dag-, nieuws-, of huis-aan-huisbladen of op andere geschikte wijze. Daarnaast dient aan de eigenaren van gronden in het exploitatiegebied schriftelijk mede te worden gedeeld dat een exploitatieplan in voorbereiding is. Tegen een vastgesteld exploitatieplan kan beroep worden ingesteld door belanghebbenden. Het beroep tegen een exploitatieplan is hierbij gekoppeld aan het beroep tegen het bijbehorende ruimtelijke besluit. Voor het instellen en behandelen van beroep worden het besluit tot vaststellen van het ruimtelijke besluit en het besluit tot vaststellen van het exploitatieplan als één besluit gezien (op basis van artikel 8.3, lid 3, Wro). Bij een koppeling bestemmingsplan-exploitatieplan en wijzigingsplan-exploitatieplan staat er rechtstreeks beroep open bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.
Ter inzage legging exploitatieplan Bogardeind Het ontwerpexploitatieplan Bogardeind Geldrop heeft van 28-01-2021 tot en met 10 maart 2021 ter inzage gelegen. Gedurende de terinzagelegging zijn tegen het ontwerpexploitatieplan zienswijzen ingediend.
Zienswijzen Voor de beantwoording van de ingebrachte zienswijzen wordt hier volstaan met een verwijzing naar de Nota van beantwoording, d.d. 28-04-2021. Deze nota is opgenomen in bijlage 10.
Wijzigingen ten opzichte van ontwerpexploitatieplan Naar aanleiding van de zienswijzen zijn de volgende wijzigingen doorgevoerd ten opzichte van het ontwerpexploitatieplan Bogardeind Geldrop. -
In het taxatierapport ‘Diverse onroerende zaken aan het Bogardeind te Geldrop’ zijn de marktwaarde van het object Bogardeind 91 en het object Bogardeind 113 naar boven bijgesteld.
Daarnaast is in het taxatierapport ‘Diverse onroerende zaken aan het Bogardeind te Geldrop’, de marktwaarde van het object Bogardeind 105 naar
boven bijgesteld naar aanleiding van een nadere controle op de oppervlakte van deze objecten. Het aangepaste taxatierapport, d.d. 30-04-2021, is opgenomen in bijlage 4. Met voornoemde wijzigingen in het taxatierapport is de inbrengwaarde van de gronden in het exploitatieplangebied aangepast in de exploitatieopzet (bijlage 6)
DEEL 2 Regels exploitatieplan Bogardeind 2021
Artikel 1. Begripsbepalingen In deze regels wordt verstaan onder: Bestemmingsplan: Bestemmingsplan ‘Bogardeind 85 t/m 123’, vervat in de verbeelding en regels. Bestemmingsverbeelding: Kaart met de bijbehorende verklaring waarop, als onderdeel van het bestemmingsplan, de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden zijn aangeven. Bouwen: Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk. Bouwwerk: Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond. Eigenaar: De rechthebbende van, inclusief zakelijk rechthebbenden op de eigendom van een binnen de exploitatiegrens van het plan gelegen onroerende zaak. Exploitant: Degene die gronden binnen het exploitatiegebied in exploitatie brengt, door daar werken en werkzaamheden te verrichten, of voornemens is daar werken en werkzaamheden te verrichten. Exploitatiegrens of exploitatiegebied: De afbakening van het gebied binnen de grenzen van het bestemmingsplan, niet zijnde te handhaven bestaande bestemmingen. Functie: Doeleinden ten behoeve waarvan gebruik van gebouwen en/of gronden of aangewezen delen daarvan is toegestaan.
Gebouw: Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. Werk en werkzaamheden: Werken en werkzaamheden, zoals bedoeld in de omschrijving van werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van het openbaargebied in het exploitatieplangebied. Plan van aanpak: een document waarin staat beschreven op welke wijze de werken en werkzaamheden worden uitgevoerd. Voltooiingsverslag: een document waarin staat aangegeven op welke wijze de werken en werkzaamheden zijn uitgevoerd;
Aanbestedingsprotocol: een document waarin staat aangegeven op welke wijze de opdracht voor de uitvoering van werken en werkzaamheden is gegund. Gunning: de aanvaarding van een aanbieding als bedoeld in artikel 6:217 Burgerlijk Wetboek Bestek: De vastlegging naar plaats, omvang, materiaal en kwaliteit van tot stand te brengen objecten, tevens omvattende de administratieve voorwaarden, de algemene technische bepalingen en de bepalingen met betrekking tot de arbeidsomstandigheden waaraan tijdens de totstandkoming moet worden voldaan, dienende ter verkrijging van prijsopgaven van inschrijvers en ter contractuele vastlegging tussen opdrachtgever en aannemer/leverancier, welke vastlegging gebaseerd is op de systematiek van de RAW. Artikel 2
Eisen aan werken en werkzaamheden
Exploitant die de werken en werkzaamheden zal uitvoeren dient zich bij de uitvoering van werken en werkzaamheden, zoals bepaald in artikel 1, te houden aan de door de gemeente gestelde eisen zoals vastgelegd in:
Beeldkwaliteitsplan Bogardeind, december 2020, zoals opgenomen in bijlage 7. Civieltechnische randvoorwaarden, zoals opgenomen in bijlage 8.
Hierbij maakt het genoemde beeldkwaliteitsplan onderdeel uit van het exploitatieplan voor zover deze ziet op de beeldkwaliteit van de openbare ruimte in het exploitatieplangebied. Artikel 3
Eisen voor uitvoering werken en werkzaamheden
3.1 1
Goedkeuring plan van aanpak Uiterlijk 6 weken vóór de voorgenomen aanvang van de uitvoering van werken en werkzaamheden worden door exploitant de volgende gegevens ter goedkeuring aan het college van burgemeester en wethouders voorgelegd: a. Een aanduiding van de voorgenomen werken en werkzaamheden. b. Een plan van aanpak waarin het proces van bouwrijp maken van het exploitatiegebied, aanleg nutsvoorzieningen en inrichting van de openbare ruimte tot en met de overdracht van de openbare ruimte aan de gemeente is beschreven.
3
Burgemeester en wethouders maken binnen zes weken na het indienen van de in lid 1, onder a en b, bedoelde gegevens hun
4
beslissing schriftelijk bekent aan de exploitant. Burgemeester en wethouders kunnen deze termijn met eenmaal vier weken verlengen. Zodra de werken en werkzaamheden, waarop de in lid 1 bedoelde werken en werkzaamheden betrekking heeft, zijn voltooid wordt door de exploitant een voltooiingsverslag ter goedkeuring aan het college van burgemeester en wethouders voorgelegd.
5
Het voltooiingsverslag behoeft de schriftelijke instemming van burgemeester en wethouders. Uiterlijk 8 weken na ontvangst van dat verslag wordt omtrent de instemming besloten.
6
Burgemeester en wethouders onthouden zich van instemming met een verslag, indien daarin naar hun oordeel niet aannemelijk is gemaakt dat de daarin begrepen werken en werkzaamheden zijn uitgevoerd in overeenstemming met artikel 2 van deze regels.
7
De leden 1 tot en met 6 van dit artikel zijn niet van toepassing, indien de gemeente Geldrop-Mierlo ter zake als exploitant optreedt.
3.2 Goedkeuring bestekken 1
2
3
4
Uiterlijk 8 weken vóór de aanvang van werken, werkzaamheden en bouwwerken die zijn voorzien in het bestemmingsplan ‘Bogardeind 85 t/m 123’ en dit exploitatieplan en die zijn voorzien binnen het exploitatiegebied, dient de exploitant aan het college van burgemeester en wethouders een inrichtingsplan conform de eisen, zoals opgenomen in artikel 2 van de regels en de bestekken, zoals bedoeld in artikel 1 (Begripsbepalingen), voor het gebied waar de werken, werkzaamheden en bouwwerken zijn voorzien, ter goedkeuring voor te leggen. Uiterlijk 6 weken na ontvangst van het inrichtingsplan en de bestekken, maken burgemeester en wethouders hun beslissing schriftelijk bekend aan de indiener van genoemd inrichtingsplan c.q. bestekken. Burgemeester en wethouders onthouden goedkeuring indien het inrichtingsplan en de bestekken niet voldoen aan het voorgenomen grondgebruik zoals aangegeven op Kaart ‘Ruimtegebruik’ (bijlage 4) en aan het bestemmingsplan ‘Bogardeind’ en het bepaalde in dit exploitatieplan. De leden 1 tot en met 3 van dit artikel zijn niet van toepassing, indien de gemeente Geldrop-Mierlo ter zake als exploitant optreedt
Artikel 4
1
Regels met betrekking tot aanbesteding werken en werkzaamheden
Op de aanbesteding van de in dit exploitatieplan genoemde werken en werkzaamheden en de daarop betrekking hebbende diensten zijn de volgende regels van toepassing:
a.
3
4
5
6
7
De Europese regels betreffende aanbesteding, zijnde de richtlijn 2014/24/EG van het Europese Parlement. b. De Aanbestedingswet 2012. c. De Nota Inkoop- en aanbestedingsbeleid Gemeente GeldropMierlo, vastgesteld in september 2019. De nota is opgenomen in bijlage 9. Voorafgaand aan de uitvoering van de in dit exploitatieplan genoemde werken en werkzaamheden wordt door exploitant een aanbestedingsprotocol ter goedkeuring aan het college van Burgemeester en wethouders voorgelegd. Burgemeester en wethouders beslissen binnen vier weken na ontvangst van het aanbestedingsprotocol over de goedkeuring ervan. Burgemeester en wethouders kunnen deze termijn eenmalig verlengen met vier weken indien zij verwachten dat een beslissing niet genomen kan worden binnen de vier weken als bedoeld in de eerste zin. Na goedkeuring van het aanbestedingsprotocol en uiterlijk vier weken voorafgaand aan de uitvoering van de in dit exploitatieplan genoemde werken en werkzaamheden wordt een aanbestedingsverslag met een voorgenomen besluit tot gunning door exploitant ter goedkeuring aan burgemeester en wethouders voorgelegd met als doel te controleren of de aanbestedingsprocedure is verlopen overeenkomstig het bepaalde in lid 1; Het college van burgemeester en wethouders beslist binnen vier weken na het indienen van het aanbestedingsverslag en het voorgenomen besluit tot gunning, als bedoeld in lid 5.
Het is verboden te starten met de uitvoering van de in dit exploitatieplan genoemde werken en werkzaamheden, voordat burgemeester en wethouders het in lid 5 bedoelde aanbestedingsverslag en het voorgenomen besluit tot gunning hebben goedgekeurd.
Artikel 5
1
2
Regels met betrekking tot inspecties en oplevering openbaar gebied
In verband met de oplevering en overdracht van het beheer van de openbare voorzieningen aan de gemeente en van de overdracht van de nutsvoorzieningen aan de gemeente vinden tussentijdse inspecties, en direct voorafgaande aan deze overdracht een eindinspectie, plaats waarbij de gemeente rekening houdt met de in artikel 2 gestelde eisen en het in artikel 3.2 bedoelde inrichtingsplan en bestekken. In verband met de eindinspecties dienen vooraf kwaliteitsverklaringen dan wel kwaliteitscertificaten van de toegepaste materialen en plannen met betrekking revisie en inspectie van de aangelegde riolering ter goedkeuring te worden voorgelegd aan burgemeester en wethouders.
Artikel 6 Verbodsbepalingen 1 Het is verboden werken en werkzaamheden uit te (laten) voeren in strijd met de regels genoemd in artikel 3 en 4 van deze voorschriften.
2
3
Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in lid 2 van dit artikel indien de uitvoering van de werken en werkzaamheden geen (onevenredige) afbreuk doen aan de realisatie van het plan. Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van overige voorschriften en verboden in dit exploitatieplan, indien dit past in een in voorbereiding zijnde herziening van het exploitatieplan.
Artikel 7 Strafbepaling Het handelen in strijd met de verbodsbepalingen van artikel 6 is een strafbaar feit als bedoeld in de Wet economische delicten.
Artikel 8
Slotbepaling
Deze regels kunnen worden aangehaald als ‘Regels exploitatieplan Bogardeind’
Bijlage 1. 2021
Kaart exploitatieplangebied, d.d. 26-01-
6137
6140
78
76 B
78A
78B
80
82
86
88
90
92
94
6136
72
74
76
76A
5909
3558
6138
6139
6142
728
91
85
87
6304
2864 6439
6440 3797
2
3796 3795 3794 3565 3566
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
24
3576
3578
26
22
3579
28
32
30
3580
3577
3575
3574
3573
3572
3571
3570
3569
3568
5769
64 4 6438 21 2 6441 217 78 9
1068 2180
0
5112
577
9 3 -9 5 9 5 A -9 5 C
99
101
103
105
105A
3582
3581
3109 6410
5910
6409 5912
5911
3159
2873
3424
2479 3608
2593
111
109
107
729
113
115
117
119
121
123
3158
3567
2
8
10
12
14
4
6
3758
3759
9-1 5
3351
33
31
17
1-7
5963
Elz enh of 35
KuiperCompagnons 3325
3326 3327
J:\620\121\51\3 Projectresultaat\centrumvisie\DWG\S-VP-62012151-09.dwg
6710,31 m² Totale oppervlakte plangebied bestemmingplan
Bogardeind Geldrop-Mierlo
84
96
2789
2533
Ha ze laa r
e in d B o g a rd
Ruimtelijke Ordening, Stedenbouw, Architectuur, Landschap City & Regional Planning, Urban Design, Architecture, Landscape
26-01-21 Schaal: 1:500
29
28
25
25
Bijlage 2.
Kaart eigendommen, d.d. 12-01-2021
6137
6140
76 B
78
86
88
90
92
94
78A
78B
80
82
84
96
2789
6136
72
74
76
76A
5909
3558
6138
6139
6142
728
91
85
87
6304
2864 6439
6440 3797
2
3796 3795 3794 3565 3566
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
24
3576
3578
26
22
3579
28
32
30
3580
3577
3575
3574
3573
3572
3571
3570
3569
3568
5769
64 4 6438 21 2 6441 217 78 9
1068 2180
0
5112
577
9 3 -9 5 9 5 A -9 5 C
99
101
103
105
105A
3109 6410
6409 5912
5911
5910
2873
3424
2479 3608
2593
111
109
107
729
113
115
117
119
121
3159
3581 3582
2
8
10
12
14
4
6
3758
3759
9-1 5
17
1-7
5963
Elz enh of
3351
31
33
KuiperCompagnons 23
25
27
29
3325
3326
J:\620\121\51\3 Projectresultaat\centrumvisie\DWG\S-RG-62012151-07_Bogardeind.dwg
3567
Ruimtelijke Ordening, Stedenbouw, Architectuur, Landschap City & Regional Planning, Urban Design, Architecture, Landscape
Ruimtegebruik 12-01-21 Schaal: 1:500
B o g a rd
e in d 123
3158
Ha ze laa r
Bogardeind Geldrop-Mierlo
29
25
Bijlage 3.
Kaart ruimtegebruik, d.d. 25-01-2021
76 B
78
86
88
90
92
94
78A
78B
80
82
96
Ruimtegebruik 72
74
76
76A
B o g a rd
113
115
117
119
121
123
Bogardeind
e in d
85
87
105A
91
9 3 -9 5 9 5 A -9 5 C
99
101
103
105
107
109
111
uitgeefbaar
3508m2
verharding
2180m2
parkeren
396m2
groen
626m2
totaal
6710m2
2
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
22
24
26
28
30
32
2
8
10
12
14
4
6
Ha ze laa r
1-7
9-1 5
17
31
33
35
Elz enh of
N
19
J:\620\121\51\3 Projectresultaat\centrumvisie\DWG\S-RG-62012151-04.dwg
21
23
25
27
29
Geldrop-Mierlo 25-01-21 Schaal: 1:500
Bogardeind ruimtegebruik
KuiperCompagnons Ruimtelijke Ordening, Stedenbouw, Architectuur, Landschap City & Regional Planning, Urban Design, Architecture, Landscape
Bijlage 4. Taxatierapport inbrengwaarden De Lorijn Raadgevers o.g., d.d. 30-04-2021
TAXATIERAPPORT Diverse onroerende zaken aan het Bogardeind te Geldrop Hertaxatie naar aanleiding van ingediende zienswijzen
Datum: 30 april 2021
Colofon
Taxatierapport:
Bogardeind 85-123 te Geldrop
Opdrachtgever:
Gemeente Geldrop-Mierlo
Eigenaar:
Diverse eigenaren
Peildatum:
15 januari 2021
Datum opname:
6 januari 2021
Rapportdatum concept:
22 januari 2021
Rapportdatum definitief:
25 januari 2021, bij hertaxatie 30 april 2021
Taxateur:
mevrouw mr. ing. J. de Vries RT
Taxateur:
W.A. de Bruin RT
T 0487 - 512147 F 0487 - 517586 E raadgevers@delorijn.nl
Handelsregister 10041605 Geerstraat 8, 6651 CA Druten Postbus 145, 6650 AC Druten
Pagina 2 van 44
Inhoud 1
2
3
4
Algemene informatie
5
1.1 Opdrachtgever 1.2 Taxateurs 1.3 Project en aanleiding 1.4 Doel van de taxatie 1.5 Peildatum 1.6 Opname 1.7 Gehanteerde valuta 1.8 Ontvangen stukken 1.9 Opdrachtbrief en – voorwaarden 1.10 Gehanteerde werkwijze 1.11 Onafhankelijkheid taxateurs 1.12 Tuchtrecht 1.13 Aansprakelijkheid
5 5 5 6 7 7 7 7 7 7 10 11 11
Het te taxeren vastgoed
12
2.1 Korte omschrijving, kadastrale aanduiding 2.2 Publiekrechtelijke beperkingen 2.3 Eigenaren 2.4 Zakelijke rechten 2.5 Persoonlijk rechten 2.6 Algemene omschrijving van het exploitatiegebied 2.7 Algemene omschrijving van de onroerende zaken 2.8 Vigerende planologie 2.9 Toegedachte planologie 2.10 Milieu 2.11 Fiscale aspecten
12 13 13 13 13 13 14 20 23 25 25
Exploitatieberekening bestemmingsplan
26
3.1 3.2 3.3 3.4
26 27 27 27
Algemeen Opbrengsten Kosten Conclusie
Uitgangspunten en onderbouwingen
28
4.1 Wettelijk voorschrift 4.2 Marktwaarde of onteigeningsschadeloosstelling 4.3 Gehanteerde waarde 4.4 Afbakening advies 4.5 Afbakening complex 4.6 Taxatiemethoden 4.7 Overige uitgangspunten 4.8 Referenties 4.9 Referenties tussenwoningen/hoekwoningen 4.10 Referentie appartementen 4.11 Referenties halfvrijstaande woningen 4.12 Referenties vrijstaande woningen 4.13 Referenties bouwkavels 4.14 Gevoeligheidsanalyse 4.15 Backtest
28 30 30 31 32 32 33 34 36 37 38 38 39 40 41
Pagina 3 van 44
5
Taxatie
42
5.1 Inleiding 5.2 Overige aspecten van de inbrengwaarde 5.3 Conclusies inbrengwaarde
42 42 43
Bijlagen 1. Conclusie inbrengwaarde 2. Kadastrale gegevens
Pagina 4 van 44
1
Algemene informatie
1.1 Opdrachtgever De gemeente Geldrop-Mierlo Contactpersoon namens opdrachtgever: de heer R. Smolders 1.2 Taxateurs Dit taxatierapport is opgesteld door:
Mevrouw mr. ing. J. de Vries RT, ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (RT555458015, Kamer Landelijk en Agrarisch Vastgoed en Kamer Wonen) en beëdigd lid van de Nederlandse Vereniging van Rentmeesters
De heer W.A. de Bruin RT, ingeschreven in Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (RT842781889, Kamer Wonen).
Beiden als taxateur werkzaam bij De Lorijn raadgevers o.g., postbus 145, 6650AC te Druten. De taxateurs handelen als extern en onafhankelijk taxateurs voor en namens De Lorijn raadgevers o.g. en voldoen aan de door de branche gestelde opleidings- en bijscholingseisen, deskundigheid en marktkennis. De taxateurs houden zich aan de fundamentele beginselen van professioneel gedrag, vakbekwaamheid, integriteit, objectiviteit en onafhankelijkheid, zorgvuldigheid en transparantie en vertrouwelijkheid. Het adviseren over vastgoed op een bepaalde locatie kan specifieke kennis en kunde vragen. De taxateurs die het advies opstellen moeten voldoende kennis en kunde hebben om het vastgoed in de specifieke situatie, waaronder de lokale markt, te kunnen waarderen. Wij hebben geconstateerd dat het onderhavig vastgoed valt binnen de omschrijving van de kamer Wonen van het NRVT. Om die reden wordt deze opdracht uitgevoerd door deskundigen die zijn ingeschreven in deze Kamer. Indien de taxateur een advies geeft over vastgoed dat valt onder het toepassingsbereik van een Kamer waarin hij niet is ingeschreven, zal de deskundige in het taxatierapport vermelden op grond waarvan hij van mening is dat de uitvoering van het advies onder zijn competentie valt. In dat geval moet de deskundige overeenkomstig de praktijkhandreiking van de betreffende Kamer handelen.
1.3 Project en aanleiding De gemeente Geldrop-Mierlo wenst de ontsluitingsweg richting het ziekenhuis en het centrum in Geldrop te verbreden. De woningen staan echter te dicht bij de bestaande weg. Daarom is het plan opgevat om onroerende zaken te kopen en de eigenaren in de gelegenheid te stellen
Pagina 5 van 44
om een nieuwe woning te bouwen op hun perceel. Voor deze ontwikkeling zijn een bestemmingsplan en exploitatieplan in voorbereiding.
Begrenzing plangebied bestemmingsplan en exploitatieplan
Eén van de onderdelen van het exploitatieplan is het opstellen van een exploitatiebegroting met alle kosten en opbrengsten binnen het plan. De aankoopprijs van de gronden en opstallen, de inbrengwaarde, is daarin een kostenpost. De gemeente heeft de taxateurs gevraagd een taxatie van de inbrengwaarde van alle betrokken percelen in het exploitatiegebied op te stellen. 1.4 Doel van de taxatie Het vaststellen van de inbrengwaarde per perceel, een en ander zoals vastgelegd in artikel 6.13 lid c. sub 1 Wro, juncto artikel 6.2.3 Bro. Omdat er (nog) geen sprake is van onteigening wordt de waarde vastgesteld (getaxeerd) met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet (de werkelijke waarde). Volgens artikel 6.2.3 van het Besluit ruimtelijke ordening behoren tot de kosten, bedoeld in de Wro, artikel 6.13, eerste lid onder c, de kosten welke redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, te weten de ramingen van: a. de waarde van de gronden in het exploitatiegebied; b. de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt; c. de kosten van het vrij maken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt zakelijk recht en zakelijke lasten. d.
de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied.
Pagina 6 van 44
Onderhavige taxatie van de inbrengwaarde in het exploitatiegebied gaat in op de ramingen zoals bedoeld onder a tot en met c. De kosten van de sloop zijn reeds opgenomen in de kostenbegroting van het exploitatieplan. 1.5 Peildatum De taxatie is uitgevoerd per peildatum 15 januari 2021. 1.6 Opname De opname is uitgevoerd door de heer W.A. de Bruin en mevrouw J. de Vries en heeft plaatsgevonden op 6 januari 2020. Ten tijde van de opname hebben deskundigen geen toegang verkregen tot het getaxeerde en zijn de objecten vanaf de staatzijde opgenomen. Middels de door de gemeente Geldrop-Mierlo beschikbaar gestelde informatie ‘Overzicht panden Bogardeind 20201215’ hebben deskundigen globaal een beeld gevormd van de inpandige onderhoudsstaat. 1.7 Gehanteerde valuta Alle in het rapport vermelde bedragen zijn in euro’s (€). 1.8 Ontvangen stukken De taxateurs hebben de volgende documenten van de opdrachtgever ontvangen en bij de advisering gebruikt:
Beeldkwaliteitsplan Bogardeind def. versie 20201222
Beheersverordening
RO-BP-619.116.30 Concept-ontwerp excl. bijlagen
Toelichting bp Zuid-West Geldrop
Omschrijving objecten ‘Overzicht panden Bogardeind 20201215’
Zienswijze J.A.M. Sloots en M.B.A. Lanigan d.d. 23 februari 2021
1.9 Opdrachtbrief en – voorwaarden Tussen opdrachtgever en opdrachtnemer (taxateurs) is een opdrachtbrief opgesteld. De opdrachtbevestiging is op 20 december 2020 van opdrachtgever ontvangen. Voor de hertaxatie is de opdrachtbevestiging op 30 april 2021 ontvangen. 1.10 Gehanteerde werkwijze Er heeft met de opdrachtgever op 20 december 2020 een overleg plaatsgevonden waarbij het doel van de taxatie is vastgesteld. Naar aanleiding van dit startoverleg zijn de diverse gegevens voor de taxatie overlegd en door de taxateurs doorgenomen. Vervolgens zijn door de taxateurs in verschillende e-mails en telefoongesprekken met de contactpersoon nadere vragen gesteld. Deze vragen zijn door de opdrachtgever beantwoord,
Pagina 7 van 44
waarna de taxateurs op basis van deze uitgangspunten tot verdere uitwerking zijn overgegaan. Na uitwerking is het conceptrapport op 18 januari 2020 toegezonden en op 25 januari 2020 besproken. Daarop is het rapport definitief opgeleverd op 25 januari 2021. Het bestemmingsplan, exploitatieplan met daarbij als bijlage het definitieve taxatierapport heeft gedurende 28 januari tot en met 10 maart 2021. Gedurende deze periode zijn er drie zienswijzen ingekomen die betrekking hebben op het exploitatieplan. In deze zienswijzen wordt ten aanzien van het taxatierapport een aantal opmerkingen gemaakt. Hieronder worden deze opmerkingen weergegeven, met daarbij vanuit taxatieoogpunt een reactie. Daarbij merken taxateurs op dat zij alleen hebben gekeken naar de onderdelen van de zienswijzen die direct betrekking hebben op de taxatie. De overige onderdelen worden door de gemeente beoordeeld in het kader van de vaststelling van het bestemmingsplan en het exploitatieplan. 1. In paragraaf 1.5 werd een peildatum opgenomen van 15 januari 2020, terwijl in de colofon een peildatum werd aangehouden van 15 januari 2021. Het taxatierapport heeft als peildatum 15 januari 2021. Dit werd vermeld in de colofon. In paragraaf 1.5 is sprake geweest van een typefout; daar waar 2020 stond moest dat 2021 zijn. In deze hertaxatie naar aanleiding van de zienswijze is deze typefout hersteld. 2.
De inbrengwaarden van de percelen Bogardeind 113, 117 en 119 zijn niet juist berekend. De schuren die op de percelen Bogareind 117 en 119 staan, zijn niet meegenomen in het taxatierapport d.d. 25 januari 2021 van De Lorijn. Bij het opstellen van een inbrengwaardetaxatie is het niet gebruikelijk om alle panden te bezichtigen. Taxatie vindt plaats op basis van een bezichtiging vanaf de openbare weg. Daarbij wordt wel gebruik gemaakt van de openbaar bekende gegevens, zoals BAG, luchtfoto’s, bestemmingsplan, kadastrale gegevens etc. Op basis van de bezichtiging vanaf de openbare weg en de luchtfoto is wel geconstateerd dat er in de tuin van nummer 113 een schuur staat, maar hebben wij niet kunnen beoordelen waarvoor de schuur wordt gebruikt. In de zienswijze komt naar voren dat de schuur wordt gebruikt als kantoor. De gemeente heeft daarop ons gevraagd te beoordelen of deze zienswijze aanleiding geeft tot een hertaxatie. Wij concluderen dat we in het inbrengwaarderapport van 25 januari 2021 rekening hebben gehouden met gebruik als kantoor voor een gedeelte van het bijgebouw. Op basis de ingediende zienswijze van de eigenaar heeft de eigenaar inzicht gegeven in de onderhoudstoestand en het gebruik. De eigenaar acht het mogelijk om de schuur op het achterterrein apart te
Pagina 8 van 44
verhuren. Aangezien dit niet past binnen de voorwaarden van het bestemmingsplan en gezien de locatie van de schuur in de tuin, gaan taxateurs in de taxatie uit van een kantoor aan huis. Wel hebben taxateurs de waarde van de woning inclusief schuur heroverwogen naar aanleiding van het gestelde in de zienswijze. Het resultaat is verwerkt in de uiteindelijke taxatie. 3. Er is geen rekening gehouden met zakelijke rechten en persoonlijke rechten op de percelen. Met de zakelijke rechten worden de rechten bedoeld die zakelijke werking hebben (boek 5 BW). Deze rechten zijn ingeschreven in de kadastrale registers. Op de percelen van de indiener van deze zienswijze rusten geen zakelijke rechten. Persoonlijke rechten zijn niet in de openbare registers opgenomen. Dit betekent dat deze niet ter kennis kunnen komen van de taxateurs, voor zover de gemeente geen kennis heeft van deze persoonlijke rechten. In dit geval is de gemeente niet op de hoogte van deze persoonlijke rechten. Indien deze persoonlijke rechten, voor zover zij er zijn, invloed hebben op de inbrengwaarde, kan er bij de herziening van het exploitatieplan een wijziging worden gevraagd van het inbrengwaarderapport. 4. De inbrengwaarde van de percelen Bogardeind 91 en 113 zijn niet juist bepaald omdat niet is uitgegaan van de juiste afmetingen.
De oppervlakten uit het rapport zijn afkomstig uit de gemeentelijke basisadministratie (het GBA) en door de gemeente ter beschikking gesteld. Naar aanleiding van de zienswijze heeft nader onderzoek plaatsgevonden. Er is informatie opgevraagd ten aanzien van de gebruiksoppervlakten die ten grondslag liggen de WOZaanslagen. Deze zijn in bijgaande tabel opgenomen. Daarbij constateren taxateurs dat er voor twee woningen een andere gebruiksoppervlakte wordt aangehouden, namelijk Bogardeind 91 en 105. Voor Bogardeind 113, 117 en 119 is geen sprake van andere informatie. Voor de woningen Bogardeind 91 en 105 zijn de gegevens gecheckt op basis van de gegevens uit de luchtfoto’s en de feitelijke opname. Op basis daarvan wordt bepaald dat voor Bogardeind 91 en 105 rekening
Pagina 9 van 44
wordt gehouden met een aanpassing van de gebruiksoppervlakten, waarna een hertaxatie heeft plaatsgevonden. Voor Bogardeind 105 is gekeken naar de woning zelf, die conform luchtfoto een grondoppervlakte heeft van circa 70 m². Dat betekent dat taxateurs hier rekening houden met een woonoppervlakte van 160 m². 5. Er wordt bij het bepalen van de inbrengwaarde geen rekening gehouden met diverse aspecten. Bij het bepalen van de inbrengwaarde is gekeken naar alle daarbij relevante waardeaspecten, waaronder bestemming, ligging, vergelijkingstransacties, courantheid, voor zover bekend onderhoudstoestand en algemene gebiedsaspecten. 6. De inbrengwaardetaxatie is niet juist vastgesteld omdat het geheel van de percelen meer is dan de afzonderlijke percelen. Bij een herontwikkeling van de locatie waarop het bestemmingsplan rust, zal moeten worden beoordeeld welke waarde de hoogste waarde vertegenwoordigt: de waarde als toekomstige bouwkavel (met daarbij afwaardering van de huidige opstallen, sloop, bouwrijp maken etc.) of de waarde bij voortgezet huidig gebruik. Taxateurs hebben in het inbrengwaarderapport van 25 januari 2021 geoordeeld dat de waarde bij voortgezet huidig gebruik hoger is dan als toekomstige bouwkavel. Immers, dan zal de huidige waarde van de opstallen moeten worden verdisconteerd.
In dat geval zien taxateurs ook geen directe meerwaarde als het geheel van percelen moet worden bezien. Daarbij komt tevens dat het geheel van percelen gedeeltelijk niet aansluitend is, door eigendommen van derden. 7. De uitgangspunten van het bepalen van de inbrengwaarde van de percelen is niet juist. Er moet uitgegaan worden van een volledige schadeloosstelling. In paragraaf 4.2 van het inbrengwaarderapport is omschreven waarom is uitgegaan van een marktwaarde en niet van de onteigeningsschadeloosstelling. Kortgezegd is er nog geen start gemaakt met een onteigeningsprocedure of heeft het college nog niet besloten om dit middel in te zetten. Daarom wordt in het huidige inbrengwaarderapport uitgegaan van de marktwaarde. In deze rapportage heeft naar aanleiding van de zienswijzen een hertaxatie plaatsgevonden voor de panden Bogardeind 91, 105 en 113. 1.11 Onafhankelijkheid taxateurs De taxateurs verklaren niet in dienstbetrekking te staan tot de opdrachtgever of een aan hem gelieerde vennootschap, niet betrokken te zijn bij eerdere taxaties van het object dan wel bij transacties met betrekking tot het object en geen zakelijke belangen bij de opdrachtgever of het te taxeren object te hebben.
Pagina 10 van 44
1.12 Tuchtrecht Op de totstandkoming van dit taxatierapport is de Regeling van Rentmeesters 2015 en (aanvullend) het tuchtrecht van het NRVT van toepassing. 1.13 Aansprakelijkheid Ten aanzien van de inhoud van dit rapport aanvaarden ondergetekenden geen verantwoordelijkheid jegens anderen dan de opdrachtgever en anders dan het doel waarvoor het is opgesteld. Zonder schriftelijke toestemming van De Lorijn raadgevers o.g. mag niets uit dit taxatierapport worden vermenigvuldigd.
Pagina 11 van 44
2
Het te taxeren vastgoed
2.1 Korte omschrijving, kadastrale aanduiding Het betreft 22 vastgoedobjecten gelegen aan het Bogardeind 85 tot en met 123 ongenummerd. De onroerende zaken zijn divers qua typologie, te weten: (on)bebouwde grond met woonbestemming, vrijstaande woningen, halfvrijstaande woningen en rij/hoekwoningen.
Het te taxeren vastgoed is kadastraal bekend als vermeld in de navolgende tabel1: Objectnummer Adres
Huisnummer
Sectie
Nummer 6304 2864 6439 6441 6438 6442 2178 5038 2179 1068 5038 728 5038 5038 5038 729 2180 5112
1 2
Bogardeind Bogardeind
85 87
D D
3
Bogardeind
tussen 87-91
D
4
Bogardeind
91
D
5
Bogardeind
93
D
6
Bogardeind
95
D
7 8 9
Bogardeind Bogardeind Bogardeind
D D D
10
Bogardeind
11
Bogardeind
95A 95B 95C 99 101 103 105 105A 107
D
12
Bogardeind
13
Bogardeind
D D D
14
Bogardeind
109
D
15
Bogardeind
111
D
16
Bogardeind
113
D
17 18 19 20 21
Bogardeind Bogardeind Bogardeind Bogardeind Bogardeind
115 117 119 121 123
D D D D D
22
Bogardeind
naast 123
D
Bron: Kadaster (zie bijlage 2)
Appartementsi Kadastraal oppervlakte ndex
A1 A2
453 m² 285 m² 565 m² 2 m² 45 m² 245 m² 127 m² 129 m² 171 m² 44 m²
A3 A4 A5 44 m² 228 m² 314 m²
Te taxeren
Eigenaar
453 m² Vet/Kerstens 273 m² Adelaars 544 m² Vermeulen 2 m² 43 m² Gemeente Geldrop-Mierlo 226 m² Gemeente Geldrop-Mierlo 120 m² Haasen 122 m² Haasen 171 m² Engels 38 m² Van Bergen Adelaars Somers 37 m² Van Dijk/Van den Wildenberg 223 m² Van Dijk/Van den Wildenberg 301 m² Ali
5770
617 m²
593 m² W.H. Steenbakkers/Struijk
3109 6410 6409 5912 5911 5910 5909 2479 2593 3608 3424 2873 3159 3158
293 m² 139 m² 91 m² 258 m² 21 m² 789 m² 7 m² 191 m² 95 m² 182 m² 678 m² 225 m² 700 m² 188 m² 7126 m²
280 m² H. Steenbakkers 139 m² H. Steenbakkers/ Breviers 86 m² Van Westering 244 m² Dijstelbloem 21 m² Dijstelbloem 757 m² Sloots/Lanigan 2 m² Sloots/Lanigan 165 m² De Vries 82 m² Sloots/Lanigan 155 m² Sloots/Lanigan 628 m² Zegers 210 m² Janzen/Van Geel 676 m² Gemeente Geldrop-Mierlo 73 m² 6664 m²