2020.0795 Toelichting Mierloseweg 40 Geldrop 29-06-2022.pdf
Tekst van het document
Bestemmingsplan ‘Mierloseweg 40 Geldrop’ Gemeente Geldrop-Mierlo
NL.IMRO.1771.BPMierloseweg40-VA01
Colofon Bestemmingsplan: Mierloseweg 40 Geldrop Rapportnummer: 2020.0795 Status: Vastgesteld Datum: 29 juni 2022 Projectlocatie Mierloseweg 40 5666 KA Geldrop Opdrachtnemer Reland Bezoekadres: Burg. Verdijkplein 1 5835 AR Beugen Correspondentieadres: Postbus 186 5830 AD Boxmeer www.reland.nl Projectleiding Reland Drs. F. Janssen Senior Adviseur 06-39270181 frank@reland.nl
© juni 2022 Reland
Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd door middel van druk, fotokopie, microfilm, geluidsband, elektronisch of op welke andere wijze dan ook, en evenmin in een geautomatiseerd gegevensbestand worden opgeslagen, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Reland. Aan de inhoud van dit rapport kunnen geen rechten worden ontleend. Reland verwerpt elke aansprakelijkheid voor een ander gebruik van deze tekst dan voor de situatie waarvoor deze wordt uitgebracht. De informatie in deze tekst is onder voorbehoud en kan worden veranderd zonder voorafgaande kennisgeving.
Inhoud HOOFDSTUK 1 Inleiding ......................................................................................................................... 5 1.1
Aanleiding ................................................................................................................................ 5
1.2
Doel ......................................................................................................................................... 5
1.3
Plangebied ............................................................................................................................... 5
1.4
Leeswijzer ................................................................................................................................ 6
HOOFDSTUK 2 Gebieds- en projectprofiel ............................................................................................. 7 2.1
Inleiding .................................................................................................................................. 7
2.2
Gebiedsprofiel......................................................................................................................... 7
2.3
Huidige situatie ....................................................................................................................... 8
HOOFDSTUK 3 Beoogde situatie ......................................................................................................... 10 3.1
Inleiding ................................................................................................................................ 10
3.2
Ontwikkeling ......................................................................................................................... 10
HOOFDSTUK 4 Beleidskader ............................................................................................................... 11 4.1
Inleiding ................................................................................................................................ 11
4.2
Rijksbeleid ............................................................................................................................ 11
4.2.1
Nationale Omgevingsvisie (NOVI) .................................................................................... 11
4.2.2
Besluit algemene regels ruimtelijke ordening ................................................................... 11
4.2.3
Ladder voor duurzame ontwikkeling ................................................................................. 12
4.3
Provinciaal beleid.................................................................................................................. 13
4.3.1
Omgevingsvisie Noord-Brabant ........................................................................................ 13
4.3.2
Interim omgevingsverordening Noord-Brabant ................................................................ 13
4.4
Gemeentelijk beleid .............................................................................................................. 16
4.4.1
Omgevingsvisie op hoofdlijnen ......................................................................................... 16
4.4.2
Structuurvisie gemeente Geldrop-Mierlo .......................................................................... 17
4.4.3
Plan van Aanpak Herontwikkeling Bleekvelden en de Ruimtelijke visie Bleekvelden ..... 17
4.4.4
Bedrijventerreinenstrategie gemeente Geldrop-Mierlo..................................................... 18
4.4.5
Afsprakenkader Wonen SGE 2022 ‘Bouwen aan de toekomst’ ....................................... 18
4.4.6
Woonvisie Geldrop-Mierlo 2020-2028 d.d. 28 oktober 2019 ............................................ 20
4.4.5
Nota duurzaamheid Geldrop-Mierlo 2016-2019 d.d. 26 september 2016. ....................... 25
4.4.6
Bestemmingsplan ‘Woongebieden Zuid Oost Geldrop’ .................................................... 25
HOOFDSTUK 5 Omgevingsaspecten ................................................................................................... 27 5.1
Milieu .................................................................................................................................... 27
5.1.1
M.e.r. plicht ....................................................................................................................... 27
5.1.2
Bodem .............................................................................................................................. 31
5.1.3
Lucht ................................................................................................................................. 32 3
5.1.4
Geur .................................................................................................................................. 33
5.1.5
Geluid ............................................................................................................................... 34
5.1.6
Externe veiligheid ............................................................................................................. 36
5.1.7
Bedrijven en milieuzonering ............................................................................................. 40
5.1.8
Volksgezondheid .............................................................................................................. 41
5.1.9
Kabels, leidingen en hoogspanningslijnen ....................................................................... 42
5.2
Water .................................................................................................................................... 43
5.2.1
Nieuwe ontwikkelingen ..................................................................................................... 43
5.2.2
Waterparagraaf ................................................................................................................. 43
5.3
Natuur ................................................................................................................................... 46
5.3.1
Gebiedsbescherming ........................................................................................................ 46
5.3.2
Soortenbescherming......................................................................................................... 47
5.4
Archeologie ........................................................................................................................... 48
5.5
Landschap en cultuurhistorie ................................................................................................ 51
5.6
Verkeer en parkeren ............................................................................................................. 52
5.6.1
Mobiliteit ............................................................................................................................ 52
5.6.2
Parkeren ........................................................................................................................... 52
HOOFDSTUK 6 Uitvoerbaarheid........................................................................................................... 54 6.1
Economische uitvoerbaarheid .............................................................................................. 54
6.2
Maatschappelijke uitvoerbaarheid ........................................................................................ 54
BIJLAGEN Bijlage I
Plattegronden
Bijlage II
Bodemonderzoek
Bijlage III
Akoestisch onderzoek
Bijlage IV
Waterparagraaf
Bijlage V
AERIUS-berekening aanlegfase
Bijlage VI
AERIUS-berekening gebruiksfase
Bijlage VII
Quickscan flora en fauna
Bijlage VIII
Archeologisch onderzoek
Bijlage IX
Omgevingsdialoog
Bijlage X
Klic-melding
Bijlage XI
Beantwoording zienswijze
4
HOOFDSTUK 1.1
1 Inleiding
Aanleiding Op de locatie aan de Mierloseweg 40 in Geldrop is een bedrijfspand gelegen. De eigenaar is voornemens om het bestaande pand te slopen en een nieuw appartementencomplex met 40 woningen te realiseren. Daarnaast zal onder het appartementencomplex een ondergrondse parkeergarage aangelegd worden om te voorzien in de parkeerbehoefte van de bewoners. Conform het vigerende bestemmingsplan ‘Woongebieden Zuid Oost Geldrop’ van de gemeente Geldrop-Mierlo is het planvoornemen van de initiatiefnemer echter niet rechtstreeks toegestaan. Op 19 juni 2020 is er een principeverzoek aan het college van B&W voorgelegd waarin de beoogde ontwikkeling is toegelicht. Op 18 augustus 2020 heeft het college van B&W besloten in principe medewerking te verlenen aan het verzoek tot herontwikkeling van het perceel onder de voorwaarde dat wordt voldaan aan de door de gemeente opgestelde randvoorwaarden en uitgangspunten. Om de wensen te kunnen realiseren dient een separate bestemmingsplanprocedure te worden doorlopen. Middels deze procedure zal een nieuw bestemmingsplan opgesteld worden voor de locatie. Onderhavig document betreft de toelichting bij dit bestemmingsplan.
1.2
Doel Het doel van onderhavig plan is om de realisatie van 40 appartementen en een parkeergarage binnen een nieuw te bouwen pand ter plaatse van Mierloseweg 40 te Geldrop mogelijk te maken.
1.3
Plangebied Het plangebied (figuur 1) is aan de oostkant van Geldrop gelegen. Het plangebied is binnen de percelen gelegen die bekend staan als kadastrale gemeente Geldrop, sectie F, nummers 2261, 2328 en 2343. De totale oppervlakte van het plangebied bedraagt 1336 m2.
5
Figuur 1. Kadastrale situatie. Plangebied rood omkaderd.
1.4
Leeswijzer De toelichting van dit bestemmingsplan bestaat uit zes hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk volgt in hoofdstuk 2 het projectprofiel waarin de huidige situatie en de omgeving van de planlocatie wordt beschreven. Hoofdstuk 3 betreft een beschrijving van de beoogde situatie. Hoofdstuk 4 geeft een beschrijving van het relevante beleid op Rijks, - provinciaal en gemeentelijk niveau. In dit hoofdstuk is de ontwikkeling getoetst aan het beleid en de regelgeving. Hoofdstuk 5 toetst het plan aan de milieutechnische uitvoerbaarheid. Vanuit verschillende omgevingsaspecten wordt bekeken of het plan effect heeft op deze aspecten en/of deze aspecten invloed hebben op de ontwikkeling. Ten slotte wordt in hoofdstuk 6 de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan getoetst.
6
HOOFDSTUK 2.1
2 Gebieds- en projectprofiel
Inleiding In dit hoofdstuk is een beschrijving gegeven van de huidige situatie van het plangebied en de omgeving waarin het zich bevindt.
2.2
Gebiedsprofiel Het is van belang om te kijken of de beoogde ontwikkeling passend is binnen de functies in de omgeving. De ontwikkeling mag geen belemmering vormen voor de omgeving en ter plaatse van de beoogde woonbestemming dient sprake te zijn van een goed woonen leefklimaat. Het plangebied is gelegen aan de Mierloseweg 40. Gezien de ligging nabij het centrum van Geldrop zijn er in de omgeving verschillende functies aanwezig. De direct aangrenzende functies in westelijke, oostelijke en zuidelijke richting betreffen woningen. Daarnaast zijn er in zuidwestelijke richting enkele bedrijven, een kantoor, een bouwmarkt en een sportschool gevestigd. De gemeente Geldrop-Mierlo heeft de ambitie het gebied Bleekvelden te transformeren naar een (gemengd) woongebied. In zuidoostelijke richting zijn enkele maatschappelijke functies (kinderdagverblijf/opvang en een kerk), een groenfunctie (speeltuin) en een verkeersfunctie (waaronder een trapveldje) met daaromheen woningen gelegen. Ten noorden van het plangebied, aan de andere kant van de Mierloseweg, is de wijk ‘Braakhuizen-Zuid’ gelegen. Deze wijk bestaat met name uit woningen. Ten westen van de planlocatie, op een afstand van 380 meter, bevindt zich kasteel Geldrop met bijbehorend park. DeO Planlocatie Mierloseweg, waaraan de planlocatie is gelegen, maakt onderdeel uit van de O Bedrijven doorgaande route Mierlo – Geldrop – Eindhoven.
O Detailhandel O Groen O Sport O Maatschappelijk O (1) Inmiddels omgezet naar Wonen O (2) Wordt omgezet naar Wonen, procedure nog niet gestart maar overeenkomst is reeds getekend O (3) Wordt omgezet naar Wonen, procedure nog niet gestart en nog geen overeenkomst getekend
1 3
2
Figuur 2. Gebiedsprofiel. Planlocatie rood omcirkeld.
7
2.3
Huidige situatie In de huidige situatie zijn er op de planlocatie reeds twee bestaande gebouwen aanwezig (figuur 3). Dit betreffen bedrijfsgebouwen met een oppervlakte van respectievelijk circa 938 m2 en 80 m2. Het resterende deel van het perceel is ingericht als tuin, parkeerplaatsen en verharding. Het plangebied wordt aan drie zijden ingesloten door de wegen Mierloseweg, Ter Borghstraat en De Bleekvelden. Naast deze wegen wordt de planlocatie aan de zuidwestkant ingesloten door het bedrijf ter plaatse van de Mierloseweg 38.
Figuur 3. Huidige situatie plangebied. Bebouwing rood omkaderd.
8
Figuur 4. Huidige situatie plangebied. Vooraanzicht vanaf de Mierloseweg.
9
HOOFDSTUK 3.1
3 Beoogde situatie
Inleiding In dit hoofdstuk wordt het initiatief in onderhavig plan toegelicht. In zowel functionele als ruimtelijke zin wordt beschreven wat de ontwikkeling inhoudt, hoe deze gevormd is en zich verhoudt tot de omgeving.
3.2
Ontwikkeling De initiatiefnemer heeft het voornemen om de bestaande bebouwing aan de Mierloseweg 40 te slopen en op deze locatie 40 appartementen te realiseren. Daarnaast zal onder het appartementencomplex een ondergrondse parkeergarage met 40 parkeerplaatsen aangelegd worden om te voorzien in de parkeerbehoefte van de bewoners. De bestemming ‘Bedrijfsdoeleinden’ wordt gewijzigd in de bestemming ‘Wonen’. In figuur 5 is de plattegrond van de begane grond weergegeven. Voor de gedetailleerde plattegronden wordt verwezen naar bijlage I.
Figuur 5. Plattegrond begane grond.
10
HOOFDSTUK 4.1
4 Beleidskader
Inleiding In dit hoofdstuk wordt het bestemmingsplan getoetst aan het algemene Rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid en de wet- en regelgeving.
4.2
Rijksbeleid
4.2.1
Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) naar de Tweede Kamer gestuurd. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan grote opgaven waardoor Nederland de komen 30 jaar verandert. Nederland staat voor een aantal urgente maatschappelijke opgaven, die zowel lokaal als regionaal, nationaal en internationaal spelen. Grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland flink veranderen. Nederland heeft een lange traditie van aanpassen. Deze opgaven worden benut om vooruit te komen en tegelijkertijd het mooie van Nederland te behouden voor de toekomstige generaties. De NOVI biedt perspectief om deze grote opgaven aan te pakken, om samen Nederland mooier en sterker te maken en daarbij voort te bouwen op het bestaande landschap en de (historische) steden. Omgevingskwaliteit is het kernbegrip: dat wil zeggen ruimtelijke kwaliteit én milieukwaliteit. Met inachtneming van maatschappelijke waarden en inhoudelijke normen voor bijvoorbeeld gezondheid, veiligheid en milieu. In dat samenspel van normen, waarden en collectieve ambities, stuurt de NOVI op samenwerking tussen alle betrokken partijen.
Bij kleinschalige ontwikkelingen op lokaal niveau dient rekening gehouden te worden met een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving. Wanneer aan deze voorwaarden wordt voldaan is een kleinschalig initiatief passend binnen de nationale omgevingsvisie NOVI. Uit hoofdstuk 5 blijkt dat de genoemde milieuaspecten geen belemmering vormen voor het planvoornemen. Daarnaast draagt de sloop van het verouderde bedrijfsgebouw en de stedenbouwkundige inpassing van het nieuwe appartementencomplex bij aan een aantrekkelijkere leefomgeving. Er bestaan vanuit de Nationale omgevingsvisie NOVI geen belemmeringen voor het initiatief.
4.2.2
Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft richtlijnen voor de inhoud van bestemmingsplannen voor zover het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang. In het SVIR wordt bepaald welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Het Barro bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. De normering uit het Barro werkt zoveel mogelijk direct door op het niveau van de lokale besluitvorming. Bij besluitvorming over bestemmingsplannen moeten de regels worden gerespecteerd. Het merendeel van de regels legt beperkingen op, daarin is een gradatie te onderkennen. Deze zijn
11
geformuleerd als een 'ja-mits', een 'ja, voor zover', een 'nee-tenzij', een 'nee-als' of een stringente 'nee' bepaling. In dit geval wordt geen gebruik gemaakt van kaderstellende uitspraken ten behoeve van nieuwe ontwikkelingen waarbij Nationale belangen gemoeid zijn. Het Barro heeft dan ook geen invloed op dit initiatief.
4.2.3
Ladder voor duurzame ontwikkeling Binnen het huidige bestemmingsplan ‘Woongebieden Zuid Oost Geldrop’ is de beoogde ontwikkeling aan de Mierloseweg 40 niet toegestaan. Om de ontwikkeling formeel mogelijk te maken is een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk. In het Bro (art 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening) is vastgelegd dat de toelichting bij een bestemmingsplan of projectafwijking moet voldoen aan de systematiek van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (hierna: ‘ladder’). De ladder is een wettelijk verplicht motiveringsinstrument waaraan iedere ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ (art 1.1.1 Bro) moet worden getoetst. Het doel van de Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De Ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten. Vanuit het vigerende bestemmingsplan ‘Woongebieden Zuid Oost Geldrop’ (vastgesteld 03-03-2008) is op de planlocatie de enkelbestemming ‘Bedrijfsdoeleinden’ van kracht. Binnen deze bestemming is wonen niet toegestaan. Door de omvang van de uitbreiding en wijziging van de bestemming moet het initiatief beschouwd worden als een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’.
In de nieuwe bestemmingsregeling wordt de bestemming gewijzigd naar ‘Wonen’ en is het uitgangspunt dat niet méér dan 40 appartementen mogelijk gemaakt zullen worden. Voor het initiatief is onderzocht of en op welke manier de toevoeging van 40 appartementen aan de Mierloseweg 40 te verantwoorden is vanuit de methodiek van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. De hoofdvraag van dit onderzoek luidt: “Voldoet het initiatief aan een (kwantitatieve en kwalitatieve) behoefte en is er sprake van duurzaam ruimtegebruik binnen het verzorgingsgebied?” In paragraaf 4.4.4 van dit bestemmingsplan wordt uitgebreid ingegaan op de behoefteonderbouwing. In deze paragraaf zijn uitsluitend de conclusies opgenomen. Conclusie is dat kan worden voldaan aan de eisen van artikel 3.1.6. lid 2 Bro doordat voor de in dit bestemmingsplan vervatte stedelijke ontwikkeling wordt voorzien in een (regionale) behoefte, die binnen bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien. De beoogde ontwikkeling waarvoor onderhavig bestemmingsplan is opgesteld ziet op het realiseren van gestapelde woningen binnen de hiertoe bestaande regionale woningbouwafspraken. Het plan omvat 26 middeldure en 14 dure huurwoningen. Levensloopbestendigheid wordt in het bestemmingsplan gefaciliteerd doordat de appartementen op de begane grond nultredenwoningen betreffen.
Hiermee kunnen de woningen zowel door starters als gezinnen worden bewoond, waar in de nabije toekomst nog een toenemende vraag naar is, terwijl de woningen ook geschikt zijn voor 55+ers, waarvoor op lange termijn een duidelijke lokale opgave ligt. Tot slot is sprake 12
van herstructurering van bestaand stedelijk gebied, waarbij sloop en nieuwbouw worden gekoppeld aan maatregelen ter bevordering van de leefbaarheid en de opwaardering van de wijk Bleekvelden. Het initiatief voldoet hiermee aan het streven naar een optimale benutting van het stedelijk gebied, zoals beschreven in de ladder voor duurzame ontwikkeling. De voorgenomen ontwikkeling voldoet aan het bepaalde in artikel 3.1.6. lid 2 Bro. Vanuit de Ladder voor duurzame verstedelijking zijn er dan ook geen belemmeringen ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling.
4.3
Provinciaal beleid
4.3.1
Omgevingsvisie Noord-Brabant Op 14 december 2018 is de Omgevingsvisie Noord-Brabant vastgesteld. De Brabantse Omgevingsvisie is een samenhangende visie op de fysieke leefomgeving. De Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Hierbij heeft de provincie ambities welke betrekking hebben op energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. Met deze ambities werkt de gemeente aan onder andere veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit. Om te werken aan een slimme netwerkstad, wordt gericht op zorgvuldig ruimtegebruik. In dit geval betreft de locatie aan de Mierloseweg een reeds bebouwd perceel in de kern van Geldrop. De huidige bebouwing wordt gesloopt en er zal een nieuw pand worden gerealiseerd. Gezien het gewenste pand wordt gerealiseerd binnen een perceel welke in de huidige situatie reeds is bebouwd, kan worden gesproken van zorgvuldig ruimtegebruik. Daarnaast is de locatie gelegen tussen bebouwde percelen, waardoor dit een inbreidingsontwikkeling betreft en geen uitbreiding van de kern plaatsvindt. De ontwikkeling voldoet aan zorgvuldig ruimtegebruik.
4.3.2
Interim omgevingsverordening Noord-Brabant Op 25 oktober 2019 is de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld en op 1 maart 2020 is deze geconsolideerd. In deze verordening zijn de regels over de fysieke leefomgeving opgenomen en deze vervangt de Provinciale milieuverordening, Verordening natuurbescherming, Verordening Ontgrondingen, Verordening ruimte, Verordening water en Verordening wegen. In de Interim omgevingsverordening zijn, net als in de structuurvisie, verschillende hoofdstructuren opgenomen. In de verordening zijn regels gekoppeld aan deze hoofdstructuren die aangeven welke ontwikkeling op welke plekken acceptabel zijn onder bepaalde voorwaarden. Het plangebied is gelegen binnen het ‘Stedelijk gebied’ en de structuur ‘concentratiegebied’ (figuur 6). Ook geldt het werkingsgebied ‘Norm wateroverlast stedelijk gebied’ ter plaatse van het plangebied.
13
Figuur 6. Uitsnede kaart 'stedelijke ontwikkeling' Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant. Plangebied wit omcirkeld.
Artikel 3.42 van de Interim Omgevingsverordening Noord Brabant stelt dat een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen en dat ligt binnen Stedelijk gebied, een onderbouwing met de volgende aspecten dient te bevatten: • de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken; • het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Er is sprake van een duurzame stedelijk ontwikkeling, wanneer een ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen: • een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving bevordert; • zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden bevordert; • optimaal invulling geeft aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; • rekening houdt met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; • optimaal invulling geeft aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit; • bijdraagt aan een duurzame, concurrerende economie. Onderhavige ontwikkeling betreft het transformeren van een reeds bebouwd perceel waarop een verouderd bedrijfsgebouw gelgen is, waardoor sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik. Hierbij wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met de omgeving. 14
Daarnaast is de ontwikkeling passend binnen het gemeentelijke beleid en afspraken (zie paragraaf 4.4). Artikel 4.2 van de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant geeft de norm voor wateroverlast stedelijk gebied aan. De initiatiefnemer dient te onderbouwen dat aan deze norm wordt voldaan (zie paragraaf 5.2) Artikel 4.2 norm wateroverlast stedelijk gebied Lid 1. Met het oog op de bergings- en afvoercapaciteit waarop regionale wateren moeten zijn ingericht, geldt binnen Stedelijk gebied, als norm een overstromingskans van: a. 1/100 per jaar voor gebieden die in een ruimtelijk plan bestemd zijn voor de doeleinden bebouwing, hoofdinfrastructuur en spoorwegen; b. 1/10 per jaar voor overige gebieden. Lid 2. De norm, bedoeld in het eerste lid, betreft een inspanningsverplichting. Met onderhavige ontwikkeling kan worden voldaan aan het gestelde binnen artikel 3.42 en 4.2 waardoor de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant geen belemmering vormt voor het initiatief. Tot slot is voor de volledigheid beoordeeld of de ontwikkeling passend is binnen de Omgevingsverordening van de Provincie Noord-Brabant die op dit moment in ontwerp ter inzage ligt. Conform de kaart ‘Instructieregels voor gemeenten: basiskaart’ maakt het plangebied onderdeel uit van stedelijk gebied.
Artikel 4.55 van de (ontwerp) Omgevingsverordening Noord-Brabant stelt dat een omgevingsplan dat een stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt voor wonen, werken of voorzieningen binnen Stedelijk gebied, een onderbouwing met de volgende aspecten dient te bevatten: • de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in Afdeling 6.2 Regionaal samenwerken; • het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Er is sprake van een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen in het geval dat: • een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving wordt bevorderd; • zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden, wordt bevorderd; • optimaal invulling wordt gegeven aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; • rekening wordt gehouden met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; • optimaal invulling wordt gegeven aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit; • wordt bij gedragen aan een duurzame, concurrerende economie. Dat betekent dus dat het artikel inhoudelijk overeenkomt met het gestelde in artikel 3.42 van de Interim Omgevingsverordening Noord Brabant. Het planvoornemen voldoet aan 15
de voorwaarden uit artikel 3.42 van de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant waardoor deze ook voldoet aan de voorwaarden uit artikel 4.55 van de (ontwerp) Omgevingsverordening Noord-Brabant.
4.4
Gemeentelijk beleid
4.4.1
Omgevingsvisie op hoofdlijnen Op 17 januari 2022 is de Omgevingsvisie op hoofdlijnen gepresenteerd in de Commissie Ruimte. De gemeente Geldrop-Mierlo werkt aan de Omgevingsvisie Geldrop-Mierlo. De omgevingsvisie wordt het integrale beleidsdocument onder de Omgevingswet, dat de ambities vastlegt ten aanzien van de fysieke leefomgeving. De omgevingsvisie op hoofdlijnen is het eerste deel van de Omgevingsvisie GeldropMierlo. De gemeente wil de toekomst van Geldrop-Mierlo zoveel mogelijk gezamenlijk met de inwoners, belanghebbenden en ketenpartners vormgeven. De omgevingsvisie op hoofdlijnen is daarom in meerdere fases tot stand gekomen, waarbij de tussentijdse resultaten zijn gedeeld. Dit eerste deel van de visie vormt de basis voor de nadere, thematische of gebiedsgerichte, uitwerking tot volledige ontwerp Omgevingsvisie. De gemeente heeft de ambitie om zich in de toekomst door te ontwikkelen als groene recreatie woongemeente met stadse trekjes en een dorpse gemoedelijkheid. Om dit te bereiken zijn er zes speerpunten uitgewerkt: 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Verbonden in de regio Doorlopend groen Een stralend middelpunten (in Geldrop en Mierlo) Naar groene sociale wijken Naar een multifunctioneel buitengebied Versterken economische kracht
Voor wat betreft woningbouw heeft de gemeente het voornemen om via de woningbouwimpuls te zorgen voor een centrum-woonmilieu. De gemeente wil met 800 woningen in en rond het centrum een impuls geven aan de woningbouw in Geldrop. De gemeente heeft hiervoor subsidie ontvangen van het Rijk (woningbouwimpuls). Hiertoe zijn allerlei locaties geïnventariseerd waar door middel van herstructurering en nieuwbouw een grotere woningdichtheid kan worden bereikt. De locatie Bleekvelden/Mierloseweg is één van de deelgebieden binnen deze Centrumimpuls. Met deze woningbouw wil de gemeente Geldrop-Mierlo een aanbod creëren voor kleine huishoudens in de gemeente, maar ook voor inwoners uit de regio, die een centrumwoonmilieu willen combineren met een dorpse gemoedelijkheid en een groene woonomgeving. Met de doorstroming van ouderen ontstaat tegelijk een extra aanbod voor gezinnen in de woningmarkt. Met de bouw van extra woningen wordt het centrum, meer dan nu, naast een winkelgebied ook een verblijfsgebied en ontstaan extra kansen voor andere voorzieningen. Voorliggend initiatief, waarbij een verouderd bedrijfsgebouw op een locatie nabij het centrum van Geldrop in herontwikkeling wordt gebracht ten behoeve van de realisatie van 40 levensloopbestendige appartementen, draagt daarmee bij aan de ambitie die de gemeente beschrijft in haar ‘Omgevingsvisie op hoofdlijnen’.
16
4.4.2
Structuurvisie gemeente Geldrop-Mierlo Op 13 december 2010 is de ‘Structuurvisie Gemeente Geldrop-Mierlo’ door de gemeenteraad van Geldrop-Mierlo vastgesteld. Deze visie vormt een planologisch kader, waarbinnen concrete ruimtelijke plannen kunnen worden ontwikkeld en op elkaar kunnen worden afgestemd. Conform de plankaart van de structuurvisie is het plangebied gelegen binnen het stedelijk gebied binnen de zone ‘bedrijventerrein in ontwikkeling’ (figuur 7). Op het moment dat de structuurvisie werd vastgesteld, werd er studie verricht naar de mogelijkheid om het bedrijventerrein ‘De Bleekvelden’, waar onderhavige planlocatie onderdeel van is, om te vormen tot woongebied, gezien de specifieke ligging van dit terrein tussen de woonwijk Braakhuizen Zuid en het centrum van Geldrop. Daarbij wordt ook de verkeerssituatie bezien, in samenhang met een eventuele ontsluiting van het toekomstig woongebied ten noorden van de Mierloseweg.
Figuur 7. Uitsnede structuurkaart 'Structuurvisie gemeente Geldrop-Mierlo'. Planlocatie wit omcirkeld.
Onderhavig planvoornemen, waarin een bedrijfskavel op bedrijventerrein ‘De Bleekvelden’ omgezet wordt naar een woonbestemming, ligt in lijn met de beoogde ontwikkelrichting van de gemeente Geldrop-Mierlo voor dit gebied. Het initiatief is daarmee passend binnen de ‘Structuurvisie gemeente Geldrop-Mierlo’. In deze structuurvisie wordt tevens de visie voor de herontwikkeling van de Bleekvelden aangehaald. In de navolgende paragraaf zal hier dieper op in worden gegaan.
4.4.3
Plan van Aanpak Herontwikkeling Bleekvelden en de Ruimtelijke visie Bleekvelden Op 27 januari 2020 is in de raadsvergadering het ‘Plan van Aanpak Herontwikkeling Bleekvelden en de Ruimtelijke visie Bleekvelden behandeld. Deze visie bevat enkele globale stedenbouwkundige uitgangspunten waar onderhavig initiatief rekening mee dient te houden. In de ruimtelijke visie zijn de volgende randvoorwaarden opgesteld:
17
•
• • •
De visie laat een gefaseerde ontwikkeling toe. De verscheidenheid in eigendom met elk hun eigen wensen/tijdspad past hier goed in. Het eindbeeld is een eenheid waarbij de individuele ontwikkelingen een logisch geheel vormt. Op de drie hoekpunten in het plangebied zijn accenten mogelijk van maximaal 3 à 4 bouwlagen. De voorgestelde gefaseerde ontwikkeling laat een mogelijke fasering zien, de volgorde is willekeurig gekozen. Om te komen tot een transformatie van bedrijventerrein naar een woningbouwlocatie is het wenselijk groen toe te voegen voor een aangenaam woon milieu/klimaatbeheersing/beleving.
De ontwikkeling van het perceel aan de Mierloseweg 40 is passend binnen de gefaseerde transformatie van bedrijventerrein tot woongebied. Het appartementencomplex zal hierbij in de omgeving ingepast worden. Daarnaast is de bouw van het appartementencomplex, welke uit 4 lagen zal bestaan, op de hoek van het bedrijventerrein als accentuering van het gebied passend binnen de gestelde randvoorwaarden.
4.4.4
Bedrijventerreinenstrategie gemeente Geldrop-Mierlo Uit de economische visie van 2013 is gebleken dat het noodzakelijk is om de kwaliteit van de bedrijventerrein in de gemeente Geldrop-Mierlo te onderzoeken en te verbeteren. Ondernemers hebben samen met de gemeente geconstateerd dat op bedrijventerreinen winst te behalen is. Daarom heeft de gemeente de huidige staat van bedrijventerreinen laten onderzoeken en hierover een advies laten uitbrengen. De in de gemeente aanwezige bedrijventerreinen zijn getypeerd en er is in kaart gebracht wat de mogelijkheden en vervolgstappen voor de afzonderlijke bedrijventerrein zijn. Bleekvelden Uit de bedrijventerreinstrategie blijkt dat het bedrijventerrein Bleekvelden complex is omdat sprake is van verschillende delen. De ontwikkeling van de zone langs de Mierloseweg moet worden gestimuleerd. Vanwege de slechte staat van (het overgrote deel van) de panden ligt sloop meer dan voor de hand. Herontwikkeling naar woningbouw is aannemelijk. Onderhavige ontwikkeling, waarbij verouderd bedrijfsvastgoed wordt gesloopt en plaats maakt voor nieuwbouwwoningen, is passend binnen de ‘Bedrijvenstrategie gemeente Geldrop-Mierlo’.
4.4.5
Afsprakenkader Wonen SGE 2022 ‘Bouwen aan de toekomst’ De negen gemeenten in het Stedelijk Gebied Eindhoven werken regionaal intensief samen op het thema ‘wonen’. De druk op de woningmarkt is groot waardoor flinke woningtekorten ontstaan. De gemeenten in de SGE-regio hebben de gezamenlijke opgave om te komen tot een versnelling van de woningbouwplannen. Prognoses, ontwikkelingen en informatie hebben samen met de versnellings- en verstedelijkingsopgave, geleid tot een actualisatie van het in 2017 vastgestelde Afsprakenkader Wonen: Afsprakenkader Wonen SGE 2022 ‘Bouwen aan de toekomst’. Uit het monitoringsoverzicht, dat als bijlage bij het Afsprakenkaders is gevoegd, blijkt dat de totale plancapaciteit (hard en zacht) in de gemeente Geldrop-Mierlo circa 2592 18
woningen bedraagt (figuur 8). Een aanzienlijk deel hiervan betreft ook zachte (potentiële) plannen, waar ook het voorliggende plan tot behoort. De harde (vastgestelde) plancapaciteit, bedraagt circa 986 woningen (figuur 9). Dit is lager dan de geprognosticeerde woningbehoefte in Geldrop-Mierlo (1.920 - 986 = 934). Het huidige initiatief voorziet in het toevoegen van 40 woningen en geeft dus invulling aan een kwantitatieve behoefte binnen de gemeente Geldrop-Mierlo.
Figuur 8. Monitoringsoverzicht gemeente Geldrop-Mierlo.
Figuur 9. Planvoorraad/-capaciteit gemeente Geldrop-Mierlo.
Naast de kwantitatieve vraag zijn in de bijlage bij het afsprakenkader een aantal factsheets opgenomen waarin de totale woningbouwcapaciteit binnen de gemeentes in het stedelijk gebied Eindhoven naar eigendom, type en prijsklasse is weergegeven (figuur 10).
Figuur 10. Factsheets woningbouwcapaciteit naar eigendom, type en prijsklasse.
19
Het planvoornemen voorziet in 26 middeldure en 14 dure huurappartementen. De appartementen bestaan uit 2- en 3-kamer appartementen en betreffen nultredenwoningen. De doelgroep betreft een mix van starters en senioren. Op basis van bovenstaande factsheets, waarin de woningbouwcapaciteit voor de gemeente Geldrop-Mierlo naar eigendom, type en prijsklasse is weergeven, kan geconcludeerd worden dat de ontwikkeling de kwalitatieve woningvraag beantwoord. Het initiatief ligt in lijn met het Afsprakenkader Wonen SGE 2022 ‘Bouwen aan de toekomst’.
4.4.6
Woonvisie Geldrop-Mierlo 2020-2028 d.d. 28 oktober 2019 De Woonvisie Geldrop-Mierlo 2020-2028 biedt een doorkijk naar de belangrijkste ontwikkelingen en uitdagingen op het thema ‘wonen’ van de gemeente, de ambities die daarbij gekoesterd worden en de gewenste beleidskaders om de ambities waar te kunnen maken. De woonvisie is een weerspiegeling van wat voor gemeente GeldropMierlo wil zijn en speelt in op de woningmarkt en brede volkshuisvestelijke vraagstukken, zowel op korte als op langere termijn. Het laat zien welke vraagstukken prioriteit krijgen in de gemeente tot 2028. Het biedt de basis voor het aanbod van de woningcorporaties en daarmee ook voor de jaarlijkse prestatieafspraken die gemaakt worden. Uit de woonvisie van de gemeente Geldrop-Mierlo blijkt dat er een toenemende vraag naar kleinere en nultredenwoningen vanuit jongeren, starters en senioren bestaat, waardoor de bestaande voorraad sterk onder druk wordt gezet. De behoefte aan meer van dit soort type woningen in Geldrop-Mierlo is groot en het gebrek aan voldoende opties zorgt voor een rem op de doorstroming in Geldrop-Mierlo. Behalve grondgebonden woningen kunnen appartementen hier een grote rol in spelen. Het toevoegen van appartementen aan de woningvoorraad wordt door de gemeente dan ook als een kans gezien om de doorstroming verder te stimuleren.
Onderhavige ontwikkeling past daarmee binnen de woonvisie van de gemeente. Vanuit de gemeente worden er echter wel een aantal voorwaarden gesteld. Zowel in Geldrop als in Mierlo is de bouw van appartementen mogelijk, mits het past in de stedenbouwkundige context van de omgeving. De prijsklasse en ligging dienen passend te zijn voor de beoogde doelgroep en er is sprake van hoogwaardige kwaliteit, met inachtneming van de geldende parkeernorm en een juiste vorm van ontsluiting. De gewenste typologie betreft een nultredenappartement waarbij de entree zonder traptrede(n) te bereiken is. Het appartement dient minimaal over 2 kamers te beschikken met aparte sanitair. Hoogwaardige kwaliteit wil zeggen: een upgrade voor de wijk wat betreft uitstraling, duurzaamheid, de te bedienen doelgroep en prijsklasse. Het appartement dient een netto woonoppervlakte te hebben van minimaal 55 m 2. De doelgroep van de appartementen die in onderhavig planvoornemen worden gerealiseerd betreft een mix van starters en senioren. De beoogde appartementen hebben een netto woonoppervlakte van ongeveer 60 m² tot ruim 100 m² en hebben een variatie in 2-kamer en 3-kamer appartementen. De appartementen op zowel de begane grond als de op de verdieping worden uitgevoerd als nultredenwoningen. De appartementen op de verdieping zijn te bereiken via een lift.
De volgende uitgangspunten opgesomd zijn van toepassing: - 100% verhuur - Mix van doelgroepen, starters en senioren - Ieder appartement een eigen parkeerplaats in de kelder 20
-
8 appartementen lage middenhuur 18 appartementen hoge middenhuur 14 appartementen dure huur
Tot slot is bij het ontwerp rekening gehouden met de stedenbouwkundige context van de omgeving, wordt een hoogwaardige kwaliteit nagestreefd en wordt voldaan aan de geldende parkeernorm (zie paragraaf 5.6.1). Behoefte Geldrop-Mierlo valt binnen de regio Stedelijk Gebied Eindhoven. De behoefte dient dan ook in eerste instantie vanuit deze regio bepaald te worden. Kwantitatief vindt dit ook plaats in het regionale afstemmingsoverleg. De woningmarkt is echter vooral een lokale markt. De meeste verhuizingen vinden op korte afstand plaats, binnen de gemeente en zelfs binnen de kernen. Dit betekent dat de kwantitatieve en kwalitatieve analyse, primair op de lokale behoefte gericht dient te zijn. In artikel 3.42 IOV wordt aangegeven, dat in bestemmingsplannen moet worden verantwoord hoe de beoogde nieuwbouw zich verhoudt tot de regionale afspraken en de bestaande harde plancapaciteit. Kortom, het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling (de komende tien jaar, zijnde de looptijd van het bestemmingsplan) verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit) staat gelijk aan de behoefte. De provinciale bevolkings- en woningbehoeftenprognose vormt de basis voor het maken van nieuwe regionale woningbouwafspraken.
In 2020 heeft de Provincie Noord-Brabant haar bevolkings- en woningbehoefteprognose geactualiseerd. Uit deze prognose blijkt dat Noord-Brabant de komende jaren nog een behoorlijke woningbouwopgave wacht. Tot aan het begin van de jaren ̓40 zal de Brabantse bevolking nog met ruim 230.500 mensen groeien (+8,99%), van 2.563.400 inwoners in 2020 tot ruim 2.793.00 kort na 2040 (zie figuur 11)
Figuur 11. Bevolkingsgroei Noord-Brabant 2020-2050.
Uit de Provinciale cijfers blijkt dat ook voor de gemeente Geldrop-Mierlo een groei in inwoners wordt verwacht tot 2040 van circa 2060 personen (figuur 12). Met deze bevolkingsgroei is tevens sprake van een huishoudensgroei. Het aantal huishoudens zal met 1.390 stijgen van 17.690 naar 19.080 in 2040 (figuur 13).
21
Figuur 12. Bevolkingsgroei gemeente Geldrop-Mierlo.
Figuur 13. Huishoudensontwikkeling gemeente Geldrop-Mierlo 2020-2040.
Op basis van de Provinciale cijfers geldt dus een forse woningbouwopgave voor de gehele Provincie. Ook voor de andere gemeenten in de Stadsregio Eindhoven wordt voor de komende jaren een toenemende woningbehoefte voorzien. Kwantitatieve aspecten: leeftijdsspecifieke bevolkingsontwikkeling De Provinciale gegevens betreffende de leeftijdsspecifieke bevolkingsontwikkeling geven voor Geldrop-Mierlo het navolgende beeld: het aandeel 55+ers zal de komende jaren zal stijgen, ten koste van de groep 30-54 jarigen. De overige leeftijdscategorieën blijven nagenoeg constant (figuur 14). Leeftijdsspecifieke bevolkingsontwikkelingen 2020-2040 Geldrop-Mierlo 2020 2025 2030 2035 2040 Leeftijd (%) 0-14 jaar 15-29 jaar 20-54 jaar 55-64 jaar 65-74 jaar 75+
15,5 16,5 31,4 14,5 12,2 9,9 100
15,4 16,1 29,7 14,7 12,2 11,9 100
15,7 15,6 28,7 13,7 13,0 13,3 100
16,4 14,4 29,3 11,8 13,5 14,6 100
16,4 14,5 29,3 10,9 12,7 16,2 100
Figuur 14. Leeftijdsspecifieke bevolkingsontwikkelingen in de gemeente Geldrop-Mierlo, 20202040.
Het bovenstaande betekent dat een toenemende vraag zal zijn naar woningen die geschikt zijn voor senioren, maar ook dat de behoefte aan woningen voor starters en jonge gezinnen zal blijven bestaan. Woningbehoefte Door de toename van de bevolking en een groeiend huishoudensaantal neemt de kwantitatieve behoefte aan woningen toe. Als afgeleide van de bevolkings- en huishoudensontwikkeling kan een raming worden gemaakt van de kwantitatieve woningbehoefte per gemeente. Volgens de informatie uit het Afsprakenkader Wonen SGE 2022 ‘Bouwen aan de toekomst’ bestaat er in de gemeente Geldrop-Mierlo tot 2040 een kwantitatieve woningbehoefte van circa 1.920 woningen (figuur 15).
22
Figuur 15. Monitoringsoverzicht gemeente Geldrop-Mierlo.
Figuur 16. Planvoorraad/-capaciteit gemeente Geldrop-Mierlo.
Kwantitatief aanbod In bovenstaande figuur 16 is de meest actuele plancapaciteit weergegeven. Deze cijfers zijn gebaseerd op de ‘Provinciale Matrix 2021’. Het betreft de stand per 1 januari 2021. De netto plancapaciteit in de gemeente Geldrop-Mierlo bedraagt circa 2.592 woningen. Een aanzienlijk deel hiervan betreft ook zachte (potentiële) plannen, waar ook het voorliggende plan tot behoort. De harde (vastgestelde) plancapaciteit, bedraagt circa 986 woningen. Dit is lager dan de geprognosticeerde woningbehoefte in Geldrop-Mierlo (1.920 - 986 = 934). In maart 2019 is bovendien de Woondeal Stedelijk Gebied ondertekend door het Stedelijk Gebied Eindhoven, de provincie Noord-Brabant en het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Het Stedelijk gebied ervaart momenteel de gevolgen van het woningtekort, daarbij behorende prijsstijgingen en de druk op de betaalbaarheid, met name voor de middeninkomens. De opgave op het gebied van wonen beperkt zich niet tot de gemeentegrenzen van Eindhoven, maar raakt het hele Stedelijk Gebied Eindhoven. Voor de middellange termijn moet er voldoende plancapaciteit geborgd zijn. In de woondeal is onder meer afgesproken dat de woningproductie wordt versneld. Conclusie De komende jaren nemen de bevolking en het aantal huishoudens in de gemeente Geldrop-Mierlo en het Stedelijk Gebied toe.
Het aantal huishoudens groeit daarbij harder dan het aantal inwoners wat duidt op een toename van het kleinere huishoudens (een- en tweepersoons). Als afgeleide van de bevolkings- en huishoudensontwikkeling en rekening houdend met bestaande tekorten (hoge scenario) is er in de gemeente Geldrop-Mierlo tot 2040 een kwantitatieve woningbehoefte aan 1.920 woningen. De netto plancapaciteit in de gemeente Geldrop-Mierlo bedraagt circa 2.592 woningen. Een aanzienlijk deel hiervan betreft ook zachte (potentiële) plannen, waar ook het voorliggende plan tot behoort. De harde (vastgestelde) plancapaciteit, bedraagt circa 986 woningen. Dit is lager dan de geprognosticeerde woningbehoefte in Geldrop-Mierlo (1.920 - 986 = 934). Het huidige initiatief dat voorziet in het toevoegen van 40 woningen geeft dus invulling aan een kwantitatieve behoefte. Met ondertekening van de Woondeal wordt ingezet op een versnelling van de woningbouwopgave in het Stedelijk Gebied Eindhoven. Die opgave geldt zowel voor Eindhoven als de omliggende gemeenten. Kwalitatieve aspecten: Regionaal woningbehoefteonderzoek voor Stedelijk Gebied Eindhoven In opdracht van het Stedelijk Gebied Eindhoven is een regionaal woningbehoefteonderzoek uitgevoerd (juni 2021), waarin vraag naar (kwantitatief en kwalitatief) en aanbod aan woningen met elkaar is vergeleken.
Op basis hiervan ontstaat een beeld welke woningen gebouwd dienen te worden om aan de vraag te voldoen. Om het effect van doorstroming op de woningvraag te duiden zijn in het 23
woningbehoefteonderzoek voor het Stedelijk Gebied Eindhoven twee scenario’s gehanteerd: 1. op basis van het doorstroommodel en het faciliteren van de doorstroming in de woningmarkt; 2. op basis van het doorstroommodel rekening houdend met beperkte doorstroming. De totale opgave (behoefte en theoretische overschotten) is in beeld gebracht middels een doorstroommodel, dat rekening houdt met de huidige woonsituatie, verhuisgeneigdheid en woonwensen van bestaande huishoudens, maar ook met de ontwikkeling van doelgroepen. Het doorstroommodel is een methode om de opgave in de woningmarkt te benaderen. Het is een dynamisch en vraaggestuurd model dat jaarlijks de vraag en het aanbod van woningen tegen elkaar afzet. De bestaande voorraad, het verhuisgedrag (op basis van leeftijd, samenstelling en inkomen huishouden) en demografische ontwikkelingen liggen hieraan ten grondslag. Het model simuleert de jaarlijkse in- en uitgaande verhuizingen op basis van verhuis- en woonwensen (Microdata verhuisbewegingen CBS 2018-2020, WoON 2015 en WoON2018). Zo ontstaat een vraag-aanbodconfrontatie die per saldo een jaarlijkse opgave oplevert.
Figuur 17. Cumulatieve opgave 2020-2040 op basis van doorstroommodel in scenario 1 (links) en scenario 2 (rechts).
Uit figuur 17 blijkt dat er in beide scenario’s vooral vraag is naar appartementen en nultreden appartementen in de gemeente Geldrop-Mierlo. In onderhavig bestemmingsplan worden gestapelde huurwoningen in het middeldure en dure segment gefaciliteerd. De beoogde appartementen betreffen nultredenwoningen waardoor de ontwikkeling de kwalitatieve vraag beantwoord. Zoals reeds in paragraaf 4.4.5 is beschreven, is in 2022 het ‘Afsprakenkader Wonen SGE 2022 ‘Bouwen aan de toekomst’ (hierna: afsprakenkader) opgesteld. Daarbij is de provinciale woningprognose richtinggevend geweest. In het afsprakenkader zijn door de regio concrete afspraken gemaakt om veel en snel nieuwe woningen te bouwen. Op basis van de informatie uit het afsprakenkader blijkt dat het planvoornemen de kwantitatieve en kwalitatieve woningvraag in de gemeente Geldrop-Mierlo beantwoord. Conclusie behoefte Conclusie is dat kan worden voorzien in een (regionale) behoefte, die binnen bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien. De beoogde ontwikkeling waarvoor onderhavig bestemmingsplan is opgesteld ziet op het realiseren van gestapelde woningen binnen de hiertoe bestaande regionale woningbouwafspraken. Het plan omvat 8 lage middenhuur-, 18 hoge middenhuuren 14 dure huurwoningen. 24
Levensloopbestendigheid wordt in het bestemmingsplan gefaciliteerd doordat zowel de appartementen op de begane grond als op de verdiepingen nultredenwoningen betreffen. Hiermee kunnen de woningen zowel door starters en gezinnen worden bewoond, waar in de nabije toekomst nog een toenemende vraag naar is, terwijl de woningen ook geschikt zijn voor 55+ers, waarvoor op lange termijn een duidelijke lokale opgave ligt.
4.4.5
Nota duurzaamheid Geldrop-Mierlo 2016-2019 d.d. 26 september 2016. De raad heeft uitgesproken dat de gemeente zich actiever inzet om te verduurzamen en heeft daarom gevraagd deze Nota Duurzaamheid op te stellen. De klimaattop in Parijs (eind 2015) heeft laten zien dat de urgentie om extra stappen te zetten tegen klimaatverandering nu groter is dan ooit. Afgesproken is dat de landen de wereldwijde klimaatopwarming tot 2100 beperkt willen houden tot 1,5 graad ten opzichte van het pre-industriële tijdperk. Om dat te realiseren is wereldwijd een intensivering nodig ten opzichte van de huidige inspanningen. Dat geldt ook voor Geldrop-Mierlo. Duurzaam bouwen De gemeente legt de ambitie van een GPR score van minimaal 7 op elk thema vast in de toelichting van nieuwe bestemmingsplannen. Een GPR Score is een digitaal instrument om de duurzaamheid van een woongebouw, een kantoorgebouw of een onderwijsgebouw in kaart te brengen door middel van rapportcijfers voor de thema's energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. Het doel is duurzaam bouwen meetbaar en bespreekbaar te maken. Bij gronden van derden sluit de gemeente (bij strijd met het bestemmingsplan) een anterieure overeenkomst met de ontwikkelende partij.
In dit geval is in de anterieure overeenkomst opgenomen dat de initiatiefnemer zich in moet spannen om op elk van de vijf thema’s energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde een GPR-score van 8,0 te realiseren. Dit zal in het kader van de aan te vragen omgevingsvergunning ‘Bouwen’ verder worden uitgewerkt.
4.4.6
Bestemmingsplan ‘Woongebieden Zuid Oost Geldrop’ Voor het plangebied is het bestemmingsplan ‘Woongebieden Zuid Oost Geldrop’ zoals vastgesteld op 3 maart 2008 door de gemeenteraad van de gemeente Geldrop-Mierlo vigerend. Conform dit bestemmingsplan heeft de planlocatie de enkelbestemming ‘Bedrijfsdoeleinden’ en is er een bouwvlak en een maatvoering ‘maximale nokhoogte 7 meter’ opgenomen (figuur 18).
Figuur 18. Uitsnede bestemmingsplan 'Woongebieden Zuid Oost Geldrop'. Plangebied rood omkaderd.
25
In het bestemmingsplan zijn geen wijzigings- of afwijkingsbevoegdheden opgenomen om voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken waardoor een separate bestemmingsplanprocedure dient te worden doorlopen. Tevens zijn de bestemmingsplannen ‘Parapluplan Parkeren Geldrop-Mierlo’ (vastgesteld 17-06-2019) en ‘Paraplubestemmingsplan Huisvesting Geldrop-Mierlo’ (vastgesteld 02-03-2020) van toepassing op het plangebied.
26
HOOFDSTUK 5.1
5 Omgevingsaspecten
Milieu In deze paragraaf wordt ingegaan op de relevante milieuaspecten en bekeken in hoeverre er sprake is van belemmeringen voor de voortgang van het plan.
5.1.1
M.e.r. plicht Een ruimtelijke ontwikkeling kan leiden tot een m.e.r.(beoordelings)-plicht. Om te bepalen of een m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk is dient bepaald te worden of de ontwikkeling voorkomt in lijst C of lijst D van het Besluit, of de drempelwaarden worden overschreden, of de ontwikkeling in een kwetsbaar gebied ligt en of er belangrijke milieugevolgen zijn. Met onderhavige ontwikkeling worden 40 appartementen en een parkeergarage gerealiseerd. De realisatie hiervan komt niet voor in bijlage C van het besluit m.e.r., waardoor er geen sprake is van de verplichting om een m.e.r.-procedure te doorlopen. Op grond van categorie D11.2 geldt een m.e.r.-beoordelingsplicht voor onder andere de aanleg of wijziging van een stedelijk ontwikkelingsproject, in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op: 1. een oppervlakte van 100 hectare of meer; 2. een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen bevat, of; 3. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer. Volgens de nota van toelichting bij het Besluit m.e.r. kan het realiseren van woningen en kantoren worden onderverdeeld onder de ontwikkeling: “de aanleg of wijziging van een stedelijk ontwikkelingsproject”. Volgens de nota van toelichting bij het Besluit m.e.r.
kan het bij een stedelijk ontwikkelingsproject namelijk gaan om “bouwprojecten als woningen, parkeerterreinen, bioscopen, theaters, sportcentra, kantoorgebouwen en dergelijke of een combinatie daarvan”. Gezien er sprake is van een gebied dat aanzienlijk kleiner is dan 100 ha en het plan aanzienlijk minder dan 2.000 woningen omvat, is formeel geen sprake van een m.e.r.beoordelingsplicht overeenkomstig het Besluit m.e.r. (categorie D11.2) Vormvrije m.e.r.-beoordeling Aanvullend op het voorgaande is op 7 juli 2017 het gewijzigde Besluit milieueffectrapportage in werking getreden. Daarin is een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling opgenomen. Die geldt nu voor iedere activiteit die is opgenomen op de D-lijst, ongeacht of de activiteit onder of boven de drempelwaarde van de D-lijst valt. Woningbouw kan vallen onder onderdeel D (11.2): “de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen.” De voorgestane planontwikkeling is qua aard en omvang niet te vergelijken met de projecten die in lijst C 'Activiteiten, plannen en besluiten, ten aanzien waarvan het maken van een milieueffectrapportage verplicht is' zijn opgesomd en ligt ver onder de opgenomen drempelwaarden. 27
Gelet op de aard van de bebouwing, omvang van functies in relatie tot een gevoelig gebied en jurisprudentie, kan de herontwikkeling van de planlocatie Mierloseweg 40 aangemerkt worden als stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van het Besluit m.e.r. M.e.r.-beoordeling Op basis van paragraaf 7.6 van de Wet milieubeheer (Wm), dient degene die een activiteit wil ondernemen, aangewezen krachtens artikel 7.2, eerste lid, onder b, en voornemens is een verzoek in te dienen tot het nemen van een besluit als bedoeld in het vierde lid van dat artikel, dit voornemen schriftelijk mee te delen aan het bevoegd gezag. Bij de mededeling dient in ieder geval de informatie te worden verstrekt zoals omschreven in artikel 7.16 lid 2 tot en met 4 Wm. Op basis van artikel 7.17 Wm, dient het bevoegd gezag uiterlijk zes weken na de datum van ontvangst een beslissing te nemen omtrent de vraag of bij de voorbereiding van het betrokken besluit voor de activiteit, vanwege de belangrijke nadelige gevolgen die zij voor het milieu kan hebben, een milieueffectrapport moet worden gemaakt. Middels deze paragraaf wordt invulling gegeven aan de vereisten van artikel 7.16 Wm, op basis waarvan het bevoegd gezag op grond van artikel 7.17 Wm een beslissing kan nemen.
De achterliggende gedachte bij de m.e.r.-beoordeling is dat ook kleine projecten het milieu relatief zwaar kunnen belasten en ook bij kleine projecten van geval tot geval moet worden beoordeeld of een m.e.r.- procedure nodig is. Deze m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden: - belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk; - belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een m.e.r.(-beoordeling) plaatsvinden. In deze paragraaf wordt getoetst of op basis van de criteria die genoemd zijn in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling een m.e.r.-beoordeling uitgevoerd moet worden. Het gaat hierbij om de volgende criteria (zie ook onderstaande tabel): 1. De kenmerken van het project; 2. De plaats van het project; 3. De kenmerken van het potentiële effect.
Kenmerken van het project • Omvang van het project • Cumulatie met andere projecten • Gebruik van natuurlijke grondstoffen • Productie van afvalstoffen • Verontreiniging en hinder • Risico van ongevallen, mede gelet op gebruikte stoffen en technologieën Plaats van het project • Bestaand grondgebruik • Relatieve rijkdom aan kwaliteit en het regeneratievermogen van de natuurlijke hulpbronnen van het gebied • Het opnamevermogen van het natuurlijke milieu, met in het bijzonder aandacht voor gevoelige gebieden (wetlands, kustgebieden, berg- en bosgebieden, reservaten en natuurparken, Habitat- en Vogelrichtlijngebieden), gebieden waarin bij communautaire wetgeving vastgestelde normen inzake milieukwaliteit reeds worden overschreden, gebieden met een hoge bevolkingsdichtheid, landschappen van historisch, cultureel of archeologisch belang 28
Kenmerken van het potentiële effect • Bereik van het effect (geografische zone en grootte van de getroffen bevolking) • Grensoverschrijdende karakter van het effect • Waarschijnlijkheid van het effect • Duur, frequentie en de omkeerbaarheid van het effect Tabel 1 Criteria EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling
De m.e.r.-beoordeling is opgesteld op basis van de onderzoeken die uitgevoerd zijn in het kader van het bestemmingsplan. Kenmerken van het project Criteria Toets Omvang van het project Het plangebied heeft een oppervlakte van circa 1.336 m². Het project richt zich op de realisatie van 40 appartementen, op een terrein waar voorheen een bedrijfsgebouw aanwezig was. Cumulatie met andere Nee. projecten Gebruik van natuurlijke N.v.t. Bij de ontwikkeling wordt niet permanent gebruik hulpbronnen gemaakt van natuurlijke hulpbronnen. Productie van Naast het reguliere afval van de toekomstige bebouwing afvalstoffen en functies zal geen sprake zijn van de productie van andere afvalstoffen. Verontreiniging en De ontwikkeling vindt plaats in stedelijk gebied. Tijdens hinder de aanlegfase is er mogelijk sprake van tijdelijke hinder als gevolg van bouwverkeer en bouwwerkzaamheden, maar dit betreft geen hinder groter dan bij reguliere bouwwerkzaamheden. Geluidwegverkeer (zie ook paragraaf 5.1.5): De Mierloseweg in de omgeving van het plangebied is een 50 km/uur-weg. Voor deze weg geldt een onderzoeksplicht op basis van de Wet geluidhinder. Het uitvoeren van een akoestisch onderzoek is dan ook noodzakelijk. Luchtkwaliteit (zie ook paragraaf 5.1.3): Met voorliggend plan wordt geen significante invloed op de luchtkwaliteit uitgeoefend.
De ontwikkeling draagt niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Geur: Het betreft een stedelijke locatie, veehouderijen of andere geurhinder veroorzakende inrichtingen zijn in de directe omgeving niet aanwezig.
Risico van ongevallen
landschappen van historisch, cultureel of archeologisch belang
Verkeersaantrekkende werking (zie ook paragraaf 5.6.1): De appartementen worden ontsloten door de Ter Borghstraat en Mierloseweg. Wat betreft profiel en capaciteit zijn de wegen berekend op een geringe toename van het aantal verkeersbewegingen als gevolg van de realisatie van de appartementen. Er is sprake van de ontwikkeling van appartementen. Er is geen sprake van de realisatie van een nieuwe risicobron Cultuurhistorie (zie ook paragraaf 5.5): binnen het plangebied en de directe omgeving is geen sprake van landschappen van (cultuur)historisch belang. Archeologie (zie ook paragraaf 5.5): het archeologisch