Voortgangsrapportage Grondexploitatie 2025

Voortgangsrapportage Grondexploitatie 2025

Vastgesteld door de Raad van de gemeente Geertruidenberg op …

Voortgangsrapportage Grondexploitatie 2025

1

Inhoudsopgave 1.

Inleiding 1.1. Basis voor de voortgangsrapportage 1.2. Uitgangspunten 1.3. Leeswijzer

3 3 3 3

2.

Bouwgrond in exploitatie 2.1. Donge-oevers

4 5

3.

Risicomanagement 3.1. Risicobeheersing 3.2. Risicofactoren 3.3. Reserve grondexploitatie 3.4. Voorziening grondexploitatie

8 8 8 11 11

Bijlagen (geheim)

Voortgangsrapportage Grondexploitatie 2025

2

1. Inleiding 1.1. Basis voor de voortgangsrapportage In de Nota Grondbeleid 2019 is bepaald dat jaarlijks een actualisatie van de grondexploitaties plaatsvindt. De actualisatie van de grondexploitaties presenteren we en stellen we vast door middel van deze voortgangsrapportage. In deze voortgangsrapportage zijn de werkelijke gegevens tot en met 2024 verwerkt, zijn ramingen van 2025 en verder opgenomen en is een verwachte stand van zaken per 1 januari 2026 weergegeven. Hiermee vormt deze voortgangsrapportage de basis voor een begrotingswijziging voor 2025 en voor de begroting 2026. In de als (geheime, zie 1.3) bijlagen opgenomen grondexploitatiebegrotingen wordt uitgegaan van de daadwerkelijk gerealiseerde kosten en opbrengsten tot en met 2024. De jaarschijven 2025 en later betreffen ramingen, waarbij die van 2025 het meest nauwkeurig is, aangezien dat jaar al ver gevorderd is. In de teksten van deze voortgangsrapportage wordt telkens verwezen naar de verwachte stand van zaken per 1 januari 2026.

1.2. Uitgangspunten Ten behoeve van de actualisatie van de grondexploitaties is rekening gehouden met de volgende uitgangspunten: - Reële inschatting van kosten en opbrengsten op huidig prijspeil. - Voor de rentetoerekening wordt de rekenrente uit de begroting aangehouden (2025 en 2026: 1,25% / 2027 en 2028: 1,50% / 2029: 1,75%). Hierbij geldt dat alleen rente wordt toegerekend over de boekwaarde zolang deze boekwaarde niet negatief is. Er worden daardoor alleen rentekosten en geen renteopbrengsten toegerekend. - Voor de kostenindexatie wordt een percentage van 4% aangehouden. - Voor de opbrengstenindexatie wordt een percentage van 0% aangehouden. - Voor de post onvoorzien wordt een percentage van 15% aangehouden. - Het jaarresultaat per grondexploitatie wordt verrekend met de boekwaarde. - Ramingen zijn exclusief eventuele vennootschapsbelasting over het resultaat.

1.3. Leeswijzer In de tabellen in deze rapportage worden mutaties ten opzichte van vorige ramingen aangeduid als voordelen (V) en nadelen (N). Hiermee is het verloop van en effect op de grondexploitaties inzichtelijk gemaakt. Een (positieve) boekwaarde betekent dat de gemaakte kosten op dat moment hoger zijn dan de gerealiseerde opbrengsten. In het geval van een negatieve boekwaarde hebben de gerealiseerde opbrengsten de gerealiseerde kosten overstegen. Als bijlagen bij deze rapportage zijn gedetailleerde exploitatiebegrotingen gevoegd. Hierop is geheimhouding opgelegd, omdat openbaarmaking ten nadele van de gemeente kan zijn.

Voortgangsrapportage Grondexploitatie 2025

3

2. Bouwgrond in exploitatie 2.1. Donge-oevers Binnen het programma Donge-oevers bestaan drie deel-grondexploitaties, te weten: - Oude Haven - Rivierkade - Achter de Hoeven Deze deelgebieden worden hierna afzonderlijk toegelicht, waarna ze tot slot financieel geconsolideerd worden weergegeven. Hierbij wordt nu uitgegaan van een totale afronding in 2029. Inhoudelijk is er meer informatie over Donge-oevers te lezen in de betreffende paragraaf van de begroting 2026. Oude Haven De inrichting van de openbare ruimte binnen dit deelgebied is grotendeels gereed. De te bebouwen gronden zijn daardoor technisch bouwrijp en kunnen worden geleverd aan de ontwikkelaar die de woningen in dit gebied gaat realiseren. Naar verwachting vindt de levering van deze gronden en de start van de bouw in 2026 plaats. Na de bouw van de woningen dienen nog afrondende werkzaamheden in het openbaar gebied plaats te vinden. Ook de verkoop van de haven behoort tot deze deel-grondexploitatie. Prognose per 1-1-2026 Uitgeefbare oppervlakte Totale boekwaarde Boekwaarde per m² Nog te maken kosten Nog te maken opbrengsten Resultaat

Oude Haven 5.200 m² € 1.930.000 € 371 € 540.000 € 1.892.000 € 578.000 N

Verschillenanalyse Geprognosticeerd resultaat Hogere kosten: - Rente

Bedrag

- Kostenstijging Lagere kosten: - Onvoorzien Geprognosticeerd resultaat

Voortgangsrapportage Grondexploitatie 2025

€ 550.000 N € 33.000 N

Toelichting Verwachting bij actualisatie 2024 Door hoger ingerekende rentepercentages nemen de rentekosten toe.

€ 1.000 N € 6.000 V

Door voortgang in uitvoering nemen de onvoorziene kosten af.

€ 578.000 N

4

Rivierkade Binnen dit deelgebied zijn bedrijfsgronden verkocht en geleverd. Er dient nog een bestemmingswijziging plaats te vinden en het gebied zal nog (her)ingericht worden. Deze werkzaamheden zullen naar verwachting in 2026 uitgevoerd gaan worden. Prognose per 1-1-2026 Uitgeefbare oppervlakte Totale boekwaarde Boekwaarde per m² Nog te maken kosten Nog te maken opbrengsten Resultaat

Rivierkade

Verschillenanalyse Geprognosticeerd resultaat Hogere kosten: - Rente

Bedrag € 1.011.000 N

- Onvoorzien - Kostenstijging Geprognosticeerd resultaat

€ 5.000 N € 1.000 N € 1.019.000 N

0 m² € 47.000 €0 € 1.372.000 € 400.000 € 1.019.000 N

Voortgangsrapportage Grondexploitatie 2025

€ 2.000 N

Toelichting Verwachting bij actualisatie 2024 Door hoger ingerekende rentepercentages nemen de rentekosten toe.

5

Achter de Hoeven Binnen dit deelgebied is woningbouw voorzien. Hierbij wordt uitgegaan van de uitgangspunten zoals deze zijn opgenomen in de voor dit deelgebied gemaakte startnotitie. Dit deelgebied is in tijd het sluitstuk van het programma Donge-oevers en afronding wordt voorzien in 2029. Prognose per 1-1-2026 Uitgeefbare oppervlakte Totale boekwaarde Boekwaarde per m² Nog te maken kosten Nog te maken opbrengsten Resultaat

Achter de Hoeven 13.400 m² € 1.662.000 € 124 € 5.427.000 € 9.513.000 € 2.424.000 V

Verschillenanalyse Geprognosticeerd resultaat Hogere kosten: - Rente

Bedrag € 2.257.000 V € 65.000 N

Lagere kosten: - Onvoorzien - Kostenstijging Hogere opbrengsten: - Grondverkopen Geprognosticeerd resultaat

Toelichting Verwachting bij actualisatie 2024 Door hoger ingerekende rentepercentages nemen de rentekosten toe.

€ 9.000 V € 118.000 V € 105.000 V € 2.424.000 V

Consolidatie Donge-oevers In de onderstaande tabel zijn de drie deelgebieden geconsolideerd tot een totaal overzicht voor Donge-oevers. Donge-oevers Oude Haven Rivierkade Achter de Hoeven Totaal

Uitgeefbare oppervlakte 5.200 m² 0 m² 13.400 m² 18.600 m²

Voortgangsrapportage Grondexploitatie 2025

Boekwaarde 01-01-2026 € 1.930.000 € 47.000 € 1.662.000 € 3.639.000

Boekwaarde per m² € 371 €0 € 124 € 196

Resultaat € 578.000 N € 1.019.000 N € 2.424.000 V € 827.000 V

6

3. Risicomanagement 3.1. Risicobeheersing Om de risico’s binnen de grondexploitaties zo goed mogelijk te beheersen worden een aantal maatregelen toegepast, zoals: - Exploitaties binnen termijn van 10 jaar houden, zodat de looptijd te overzien is; - Eenmaal per jaar actualisatie van de grondexploitaties (continue monitoring); - Het hanteren van reële prijsniveaus op het moment van actualisatie; - Het hanteren van een reële kostenindexatie; - Het hanteren van de 0-lijn ten aanzien de opbrengstenindexatie. Dit is een behoudende manier van calculeren; - Het hanteren van een reëel rentepercentage; - Het hanteren van een post onvoorzien van 15% om onvoorziene zaken op te kunnen vangen; - Zo expliciet en nauwkeurig mogelijk ramen op basis van normbedragen en/of ervaringscijfers; Ondanks het feit dat de risico’s zo goed mogelijk worden beheerst kunnen er uiteraard ontwikkelingen optreden die een negatief financieel gevolg hebben. Deze ontwikkelingen hebben we niet altijd zelf in de hand maar kunnen het gevolg zijn van maatschappelijke en/of marktontwikkelingen. In de volgende paragraaf worden een aantal van deze risicofactoren nader benoemd.

3.2. Risicofactoren Grondexploitaties worden opgesteld aan de hand van inschattingen die op dat moment reëel zijn. Dat houdt in dat de grondexploitaties in beginsel globaal van opzet zijn en gedurende de looptijd van een project verder verfijnd en gedetailleerd worden. Gedurende de looptijd kunnen de volgende factoren van invloed zijn op het financiële verloop van de grondexploitatie. a. rente De rente heeft vooral invloed op een grondexploitatie indien er sprake is van een hoge boekwaarde. De rente wordt namelijk over de boekwaarde gerekend en als kostenpost in de exploitatiebegroting opgenomen. Momenteel is de rente laag en bij een stijgende rente kan dit derhalve een negatief effect hebben op de grondexploitaties. b. kostenstijging De kostenstijging heeft vooral invloed op nog te realiseren uitgaven. Indien deze uitgaven in de verdere toekomst liggen is het risico op een kostenstijging groter dan wanneer ze binnen korte tijd voorzien zijn. Momenteel wordt er rekening gehouden met een gemiddelde kostenstijging van 4% per jaar. Wanneer de kostenstijging harder doorzet kan dit een negatief gevolg hebben op de grondexploitaties.

Voortgangsrapportage Grondexploitatie 2025

7

c. opbrengstenverandering Het is mogelijk om ook rekening te houden met toekomstige opbrengststijgingen. Om risico’s op dit vlak te voorkomen wordt er behoudend geacteerd en geen opbrengstenstijging ingerekend. Overigens is het ook voorstelbaar dat er in economisch moeilijke tijden sprake kan zijn van een opbrengstendaling. Vooralsnog is er echter geen reden om daar van uit te gaan. Hier wordt daarom de 0-lijn aangehouden. d. macro-economische factoren Een risico dat we niet kunnen beïnvloeden zijn de macro-economische factoren die enerzijds de kosten en anderzijds de opbrengsten kunnen beïnvloeden. Deze factoren hebben met de algehele economische situatie te maken, waarbij het economisch klimaat en het consumentenvertrouwen veel bepalend is. Deze macro-economische factoren vinden hun weerslag in de voornoemde kosten- en opbrengstfluctuaties. e. planning en fasering Een wijziging in planning en fasering kan invloed hebben op de eindresultaten van grondexploitaties. Wanneer een project een langere doorlooptijd heeft kan het zijn dat er sprake is van meer kostenstijging en/of meer rentekosten. Ook kan dit tot gevolg hebben dat inkomsten later worden gerealiseerd.

Om de planning zo goed mogelijk te monitoren worden de grondexploitaties jaarlijks geactualiseerd en bijgewerkt naar een reële verwachtingen op het gebied van kosten en baten, maar ook op het gebied van planning en fasering. f. onvoorziene kosten In ieder project kunnen onverwachte en/of onvoorziene gebeurtenissen optreden. Om deze op te vangen wordt per grondexploitatie een stelpost van 15% ingerekend. Met dit budget kunnen deze onvoorziene kosten doorgaans worden opgevangen. Indien het om grote onvoorziene zaken gaat dient dit bij de jaarlijkse actualisatie verwerkt te worden. Bij grote onvoorziene zaken kan bijvoorbeeld gedacht worden aan: - flora en fauna maatregelen; - archeologische vondsten; - niet voorziene bodem- en/of grondwaterverontreiniging; - enzovoorts. Al dit soort onvoorziene zaken en/of gebeurtenissen zijn van invloed op het project waaronder ook de financiën binnen de grondexploitatie. g. verandering van programma Zoals eerder is gesteld begint een grondexploitatie op basis van een globale inschatting. Gedurende het project wordt deze verder verfijnd en gedetailleerd. Daarbij wordt steeds uitgegaan van een reëel scenario, ook wat betreft het programma binnen het project. Diverse elementen die het programma vormen kunnen daarbij in de loop der tijd wijzigen.

Daarbij valt te denken aan: - wijziging van het woningbouwprogramma; - wijziging van de mate van intensiteit van de bebouwing; - wijziging van materiaalgebruik in de openbare ruimte; - enzovoorts.

Voortgangsrapportage Grondexploitatie 2025

8

Verandering van een programma kan door verschillende oorzaken tot stand komen. Soms is het een gevolg van veranderende inzichten en soms zijn het noodgedwongen aanpassingen die moeten worden doorgevoerd. Ook de onder druk staande maatschappelijke of economische haalbaarheid van een project kan een verandering van het programma tot gevolg hebben.

3.3. Reserve grondexploitatie Ter dekking van de eventuele risico’s verbonden aan de grondexploitaties is er een reserve grondexploitatie aanwezig. Per 1 januari 2026 bedraagt de omvang van deze reserve naar verwachting € 316.000.

3.4. Voorziening grondexploitatie De commissie BBV schrijft in haar notitie grondexploitatie voor dat bij een geprognosticeerd verlies op een grondexploitatie direct een afboeking plaatsvindt of een voorziening wordt getroffen ter grootte van dit volledige verlies. Omdat er geen grondexploitaties in portefeuille zijn met een geprognosticeerd verlies, is er ook geen voorziening aanwezig.

Voortgangsrapportage Grondexploitatie 2025

9

Bijlagen De volgende bijlagen behoren bij deze voortgangsrapportage. Wegens de inhoud is hier geheimhouding opgelegd. 1.

Exploitatiebegroting Donge-oevers, bestaande uit a. Exploitatiebegroting Oude Haven b. Exploitatiebegroting Rivierkade c. Exploitatiebegroting Achter de Hoeven

Voortgangsrapportage Grondexploitatie 2025

10