Reactienota zienswijzen en ambtshalve wijzigingen zonder persoonsgegevens

Reactienota zienswijzen en ambtshalve wijzigingen

Bestemmingsplan Landgoed Hooijpolder

Inhoud Reactienota zienswijzen en ambtshalve wijzigingen ...............................................................................1 Bestemmingsplan Landgoed Hooijpolder ................................................................................................1 Inleiding................................................................................................................................................3 Zienswijze(n) ...................................................................................................................................4 Zienswijze 1 ....................................................................................................................................4 Zienswijze 2 ....................................................................................................................................8 Conclusie ingediende zienswijzen ...............................................................................................9 Ambtshalve wijzigingen...............................................................................................................10 Bijlage 1 Bijlage 2

Overzicht ingekomen (pro forma) zienswijzen .....................................................11

Ingebrachte zienswijzen ....................................................................................................12

Inleiding Het ontwerpbestemmingsplan ‘Landgoed Hooijpolder’ met kenmerk NL.IMRO.0779.RDBPHooijpolderON01 vormt een nieuw planologisch kader voor de ontwikkeling van een Landgoed met een totale oppervlakte van 15,4 hectare, waarvan 7,5 hectare als nieuwe natuur wordt gerealiseerd. Binnen dit landgoed zullen drie landgoedkavels gerealiseerd worden waarbij ieder landgoedkavel maximaal twee woongebouwen van maximaal 1000 m3 mogen bevat. Het ontwerpbestemmingsplan heeft van donderdag 14 december 2023 tot en met woensdag 24 januari 2024 ter inzage gelegen. Gedurende deze periode kon eenieder schriftelijk of mondeling een zienswijze indienen op het besluit. De ontwerpstukken lagen fysiek ter inzage op het gemeentehuis en waren digitaal beschikbaar op de verplichte landelijke voorziening www.ruimtelijkeplannen.nl. In de periode van 14 december 2023 tot en met woensdag 24 januari 2024 zijn er twee zienswijzen ingediend. De zienswijzen zijn ondertekend door minstens één indiener. Dit maakt de zienswijzen ontvankelijk. In onderhavige nota zijn de zienswijzen samengevat en is de beantwoording van het gemeentebestuur weergegeven. Vervolgens is aangegeven of deze reactie leidt tot aanpassing in het bestemmingsplan. Naast eventuele wijzigingen als gevolg van de ingediende zienswijzen, is er ook sprake van de zogenoemde ambtshalve wijzigingen.

Deze wijzigingen zijn onder het kopje ‘Ambtshalve wijzigingen’ weergegeven. Tot slot geeft bijlage 1 een overzicht van de ingekomen zienswijzen.

Zienswijze(n) Zienswijze 1 R.M. Otten en C.J.P.M Otten-Keusters Globale locatie: gemeente Geertruidenberg Ingediend op: 22 januari 2024 Samenvatting In voorbereiding op het ontwerpbestemmingsplan is er door de initiatiefnemer een omgevingsdialoog gevoerd. Tijdens deze dialoog heeft de indiener een aantal punten aangedragen. Zij zijn van mening dat er in het ontwerpbestemmingsplan niet voldoende rekening is gehouden met deze punten, namelijk om de woningen in het oostelijke gedeelte van het plangebied zo ver mogelijk ‘naar voren’ te situeren. Hiermee zouden de woningen aansluiten bij de bestaande lintbebouwing. Hier zou de indiener graag een onderbouwd antwoord op hebben. Door het naar voren halen van de rooilijn wordt het vrije uitzicht vanaf de Lange Broekstraat 18 gerespecteerd. Tot slot is er in de publicatie vermeld dat het zou gaan om 3 landgoedwoningen, in het ontwerpbestemmingsplan staan 6 landgoedwoningen vermeld. Naast de boven genoemde reactie heeft de indiener ook inhoudelijke opmerkingen op het ontwerpbestemmingsplan, namelijk: Regels: 1. Bijlage 4: Beelkwaliteitsplan ontbreekt 2. 3.1.1 Bijlage 1 vermeldt geen aanduiding ‘overige zone – Landgoed’ Toelichting: 3. 2.4 Beoogde situatie: waar gaan de huidige koeien van het bedrijf naartoe? 4. 3.2.3 Hier staat een maximale inhoud van 750m3 incl. aangaande bijgebouwen.

Elders in het bestemmingsplan wordt gesproken over 1000m3, wat is het? 5. Vrijstaande bijgebouwen per woning 150m2? Is dit niet wat groot? 6. 5.3 Toelichting regels: De toegestane maximale inhoud van de woningen is aangepast en er is opgenomen dat twee woonfuncties per woonkavel zijn toegestaan. Kan dit zomaar? 7. 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid: De inspraak heeft alleen plaatsgevonden middels een A-4tje, waarop de indiener haar reactie kenbaar kon maken. Deze reactie is zonder nader overleg ter zijde geschoven. Kan dit zomaar? 8. 6.2.1 Vooroverleg en Omgevingsdialoog: De brief ontbreekt bij bijlage 11. Graag deze brief toevoegen. 9. 7.1.2 Aantal woningen: In de bekendmaking van De Langstraat staat vermeld slechts 3 landgoedwoningen, in het OBP staat 6. Wat is het? 10. 7.2.2 Inhoudt: Per bouwvlak mag de inhoud van hoofdgebouwen, exclusief aangebouwde bijgebouwen, niet meer bedragen dan 1.000 m3. Er wordt gesproken over een hoofdgebouw van 1000m3, excl. aangebouwde bijgebouwen. Er wordt hiermee geen eenduidig beeld geschetst. In het programma van eisen staat namelijk 1500m3 vermeld. Wat is het? 11. Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende regels: a.

hoofdgebouwen en aangebouwde bijgebouwen mogen uitsluitend worden gesitueerd ter plaatse van het bouwvlak, met dien verstande dat ondergeschikte bouwdelen tevens buiten het bouwvlak zijn toegestaan; Dit impliceert dat buiten het bouwvlak ondergeschikte bouwdelen zijn toegestaan. Is dit de bedoeling? 12. 7.2.7 de afstand van gebouwen tot de zijdelingse perceelsgrens bedraagt minimaal 3 m, met dien verstande dat deze afstandseis niet geldt voor gebouwen ter plaatse van een bouwvlak. Kan deze tekst worden toegelicht? 13. Bijlage 11 Omgevingsdialoog: Wat hierbij tevens valt op te merken is het feit dat de locatie zelf door een dichte houtsingel is omringd. Derhalve zal de beoogde woonbestemming niet voor een belemmering van het uitzicht zorgen. Dit is niet ter plaatse bekeken. Hier is namelijk wel groen aanwezig bij de dove gevel, maar verder is het vrije uitzicht over de weilanden wel degelijk in ruime mate aanwezig. Bewoners maken tegen deze conclusie bezwaar en verzoeken om de locatie van de woning(en) naar voren te plaatsen en niet te ver naar achter te laten bouwen.

14. Bijlage 14 Berekening Maatwerk omgevingskwaliteit Noord Brabant: Er is een berekening gemaakt voor 6 jaar, hoe gaat het daarna verder? 15. Algemeen: Graag het Landschappelijk inpassingsplan te verduidelijken en aan te passen. Een aantal zaken zoals de paden en langzaam verkeerswegen klopt naar onze mening niet. Graag aanpassen aan de beoogde toekomstige situatie en daarnaast het beeldkwaliteitsplan toe te voegen. Beantwoording Algemeen: De situering van de gebouwen in de landschappelijke inpassing zijn niet juridisch bindend, dit kan dus nog veranderen. De woningen dienen wel binnen het bouwvlak te moeten worden gerealiseerd. Binnen het bouwvlak is er zodoende ruimte om nog te kunnen ‘schuiven’ met de bebouwing. Daarnaast is er op onderstaande afbeelding duidelijk te zien dat de indiener een houtwal op eigen terrein heeft waardoor het weidse uitzicht al belemmerd wordt.

Inhoudelijk: 1. Bijlage 4 van de regels ontbrak in de stukken van het ontwerpbestemmingsplan. Het beeldkwaliteitsplan is bijgevoegd in de bijlagen bij de regels. 2. 3.1.1 Bijlage 1 vermeld inderdaad geen aanduiding ‘overige zone – Landgoed’. De tekst is dan ook verwijderd uit de regel. Een landgoed is namelijk naar aanleiding van de vooroverleg reactie van de provincie niet meer van toepassing. De gebiedsontwikkeling is mogelijk gemaakt door middel van maatwerk op basis van artikel 3.78 van de Interim omgevingsverordening. Regel 7.1.1 is aangepast door de tekst over de aanduiding ‘overige zone – Hooijpolder’ er uit te halen. 3. De koeien van het huidige melkveebedrijf zullen worden verkocht. In de plaats van het huidige melkvee zullen 30 bijzondere grazers worden gehouden voor het beheer van het gebied. Dit leidt niet tot aanpassingen van de toelichting. 4. In paragraaf 2.3.2 van de toelichting waren verkeerde getallen opgenomen. Het gaat om 3 woonkavels waar per kavel 2 woningen mogen worden gerealiseerd met ieder een inhoud van 1.000 m3. Dit is aangepast in paragraaf 2.3.2. 5. Omdat het een gebiedsontwikkeling betreft is aangesloten op het toenmalige besluit omgevingsrecht. Hierin is opgenomen dat in het achtererfgebied vergunningsvrij een bijgebouw van 150 m2 is toegestaan. Derhalve hebben is dit ook als maatvoering vastgelegd in het bestemmingsplan.

6. De maximaal toegestane inhoud en de verandering naar twee wooneenheden zijn aangepast naar aanleiding van de vooroverleg reactie van de provincie. Aangezien de ontwikkeling geen landgoed meer betreft maar een gebiedsontwikkeling, is het mogelijk door maatwerk met als doel omgevingskwaliteit meerdere woongebouwen toe te voegen en de maximale inhoud aan te passen. Door het toevoegen van 7,5 hectare aan natuur is voldoende compensatie gerealiseerd om per kavel twee wooneenheden mogelijk te maken van ieder 1.000 m3. Dit leidt niet tot aanpassingen van de toelichting. 7. Alvorens het bestemmingsplan ter inzage heeft gelegen en alvorens de vooroverlegreactie van de provincie kenbaar was gemaakt is initiatiefnemer persoonlijk langs geweest bij omwonende om het plan te bespreken. Na dit gesprek heeft initiatiefnemer het reactieformulier achter gelaten voor eventuele schriftelijke reacties welke konden worden geretourneerd. De schriftelijke reacties welke zijn gegeven zijn behandeld in het verslag omgevingsdialoog (bijlage 11). Mocht de indiener het na deze beantwoording nog niet eens zijn, dan maakt de procedure het nog mogelijk beroep in te stellen via de Raad van State. 8. Bijlage 11 bij de toelichting, het verslag van het omgevingsdialoog, was niet compleet bijgevoegd. De bijlage is compleet gemaakt. Dit leidt tot een aanvulling in bijlage 11 van de toelichting. 9.

In de bekendmaking van De Langstraat is het aantal woningen foutief opgenomen. Zoals reeds eerder is vermeld in punt 3 is door de vooroverlegreactie van de provincie geen sprake meer van een landgoed. Er is momenteel sprake van een gebiedsontwikkeling. Het ontwerpbestemmingsplan is hier in leidend. Dit leidt niet tot aanpassingen van de toelichting. 10. Zoals onder punt 4 is aangegeven is de paragraaf met betrekking tot het programma van eisen aangepast. Er zijn per woonkavel twee wooneenheden toegestaan van ieder maximaal 1.000 m3. Dit is onder punt 4 al aangepast in de toelichting, in de regels leidt dit niet tot aanpassingen. 11. Ondergeschikte bouwdelen zijn volgens de regels van het opgestelde bestemmingsplan toegestaan buiten het bouwvlak. Conform de meetvoorschriften van de regels houdt dit het volgende in: ‘’2.11 ONDERGESCHIKTE BOUWDELEN: bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 m bedraagt.’’ Deze regel is overgenomen uit het moederplan ‘Buitengebied Geertruidenberg’. Dit leidt niet tot aanpassingen van de regels. 12.

De afstand van gebouwen tot de zijdelingse perceelsgrens dient minimaal 3 meter te bedragen. Wanneer het gaat om gebouwen binnen een bouwvlak, is deze eis niet van toepassing. Deze regel is opgenomen aangezien in het bestemmingsplan specifieke bouwvlakken zijn opgenomen op de plaatsen waar woningen zijn/mogen worden gesitueerd. Dit geldt voor het gehele buitengebied van de gemeente gekeken naar woonbestemmingen. Deze regel is derhalve overgenomen uit het moederplan ‘Buitengebied Geertruidenberg’. Dit leidt niet tot aanpassingen van de regels. 13. Dit zullen wij eerst met initiatiefnemer moeten bespreken. Ons inziens zijn hier meerdere mogelijkheden qua invulling. 14. In een maatwerkberekening dienen volgens de STILA de beheerskosten voor 6 jaar mee genomen te worden. Na deze 6 jaar dient het groen uiteraard nog beheerd te worden, dit is tevens geborgd in de regels van het bestemmingsplan. De natuur welke wordt gerealiseerd zal in stand worden gehouden. Dit leidt niet tot aanpassingen van de toelichting noch de berekening. 15. Naar aanleiding van de zienswijzen zijn er enkele vragen opgetreden welke veranderingen kunnen brengen in de inpassing. Deze zullen eerst met initiatiefnemer besproken moeten worden.

De invoergegevens van AERIUS en de MER-beoordelingsnotitie zijn aangepast aan de hand van de zienswijzen. Hierin was nog vermeld dat er 3 woonkavels werden gerealiseerd ten behoeve van 1 woongebouw waarbinnen 2 woonfuncties zijn toegestaan. Dit is aangepast naar 3 woonkavels waarbinnen 2 woongebouwen mogen worden gerealiseerd, dus in totaal 6 woongebouwen. Daarnaast is bijlage 11 compleet bijgevoegd met reacties omwonende en de brief waarmee initiatiefnemer is langsgegaan. Deelconclusie Door de ingediende zienswijze zijn enkele onjuistheden uit de toelichting en de regels van het bestemmingsplan gehaald. De overige zaken zijn toegelicht.

Zienswijze 2 Patrick Aarts Globale locatie: gemeente Geertruidenberg Ingediend op: 14 januari 2024 Samenvatting De indiener is van mening dat zijn uitzicht aan de voorzijde van zijn woning wordt belemmerd/ontnomen door de voorgenomen ontwikkeling. Zij hebben dit huis gekocht met het idee van een weids uitzicht en landelijk karakter in een historisch lint. Daarnaast heeft de initiatiefnemer mondeling afgesproken dat de voorgenomen woning aan de overzijde van de weg niet recht voor de woning van de indieners wordt gesitueerd maar meer naar het westen zodat de indieners het weidse uitzicht kunnen behouden. Echter is in het ontwerpbestemmingsplan de woning wel recht tegenover de woning van de indiener ingetekend. Tot slot is de indiener van mening dat het oneerlijk is dat de eigen woning ten tijde van de bouw 8 meter hoog mocht zijn en de voorgenomen woningen 10m mogen worden. Dit sluit naar mening van de indiener niet aan op het karakter van de straat. Beantwoording Met het mogelijk maken van de gebiedsontwikkeling zal de rundveehouderij tegenover het perceel van de indiener grotendeels worden gesaneerd. Hierdoor wordt het weidse uitzicht juist bevorderd. Momenteel is het namelijk mogelijk dat door de geldende regels de veehouderij juist het uitzicht nog meer gaat belemmeren.

Door de beoogde ontwikkeling zullen enkel twee woningen worden gerealiseerd binnen het aangegeven bouwvlak. De situering van de gebouwen in de landschappelijke inpassing zijn niet juridisch bindend, dit kan dus nog veranderen. De woningen dienen wel binnen het bouwvlak te moeten worden gerealiseerd. Met betrekking tot het feit dat de beoogde woningen een hoogte mogen krijgen van 10 meter is aangesloten bij het moederplan ‘Buitengebied Geertruidenberg’. Dit geldt derhalve voor alle woningen welke in de straat/ het buitengebied van de gemeente zijn gesitueerd. Deelconclusie Naar aanleiding van de zienswijzen zijn geen veranderingen aangebracht aan het bestemmingsplan.

Conclusie ingediende zienswijzen Zienswijze 1 heeft geleid tot de volgende aanpassingen in het bestemmingsplan: Regels: - 3.1.1 aanduiding ‘overige zone- Landgoed’ verwijderd Bijlage regels: - Bijlage 4 Beeldkwaliteitsplan is toegevoegd. Toelichting: - 2.3.2 Programma van eisen is aangepast, 3 woonkavels waar per woonkavel 2 woningen mogen worden gerealiseerd met ieder een inhoud van 1.000 m3 Bijlage toelichting: - Bijlage 11 verslag omgevingsdialoog is toegevoegd. Zienswijze 2 heeft niet geleid tot wijzigingen in het bestemmingsplan. De situering van de gebouwen in de landschappelijke inpassing is niet juridisch bindend, dit kan dus nog veranderen.

Ambtshalve wijzigingen Verbeelding: - Erftoegangsweg achterste perceel aangepast aan landschappelijk inpassingsplan (zie afbeelding 1 & 2)

Figuur 1: Verbeelding ontwerpbestemmingsplan

Figuur 2: Verbeelding vast te stellen bestemmingsplan

Bijlage 1 Overzicht ingekomen (pro forma) zienswijzen Nr. Indiener Locatie zienswijze Globale locatie

Datum

1

R.M. Otten en C.J.P.M Otten-Keusters

Gemeente Geertruidenberg

Landgoed Hooijpolder

22 januari 2024

2

P. Aarts

Gemeente Geertruidenberg

Landgoed Hooijpolder

14 januari 2024

Wet bescherming persoonsgegevens Sinds 25 mei 2018 is de Algemene verordening gegevensbescherming (Avg) van toepassing. Om deze reden worden in deze zienswijzennota geen NAW-gegevens vermeld. Deze nota wordt als onderdeel van de besluitvorming op internet gepubliceerd. In verband met de Avg zijn de zienswijzen daarom geanonimiseerd. De werking van de Avg strekt zich niet uit tot gegevens omtrent natuurlijke personen, die behoren tot een rechtspersoon. Dit geldt bijvoorbeeld ook voor stichtingen of verenigingen. Deze namen zijn daarom niet geanonimiseerd. Dit geldt ook voor personen die beroepsmatig betrokken zijn bij de procedure (namen van advocaten, gemachtigde en dergelijke). De ingebrachte zienswijzen zijn op de volgende pagina’s in zijn geheel te lezen.

Bijlage 2

Ingebrachte zienswijzen

Zienswijze 1

Zienswijze 2

(

Postbus 10.001 4940 GA Raamsdonksveer Vrijheidstraat 2 4941 DX Raamsdonksveer Telefoon: 14 0162 E-mail: info@geertruidenberg.nl www.geertruidenberg.nl