Raadsvoorstel Startnotitie Schonckplein

Raadsvoorstel Aan Raadsvergadering Agendanummer Onderwerp Portefeuillehouder

Zaaknummer : 2022060993308 : Raad van Geertruidenberg : 26 september 2024 : : Startnotitie Herontwikkeling Schonckplein : H.H.M. de Jongh

Voorstel 1. De startnotitie “Schonckplein te Geertruidenberg” d.d. 11 juli 2024 vast te stellen. Samenvatting Ter vaststelling wordt de Startnotitie Schonckplein te Geertruidenberg aangeboden. Voor het Schonckplein bestaat al geruime tijd de wens om hier een herontwikkeling plaats te laten vinden met de realisatie van een toekomstbestendige supermarkt en de herinrichting van de volledige openbare ruimte van het Schonckplein. Daarbij worden ook appartementen boven de nieuwe supermarkt voorzien. De startnotitie beschrijft de kaders waarbinnen deze ontwikkeling mogelijk is en de randvoorwaarden voor het gewenste vervolgproces. Inleiding PLUS supermarkt is al enige tijd druk doende met de toekomst van de supermarkt in Geertruidenberg. In de periode van 2019 tot en met 2021 is er een locatie- en haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd. Op 7 oktober 2021 heeft de gemeenteraad, onder andere vanwege onvoldoende draagvlak vanuit de gemeenschap (inwoners en verenigingen), besloten niet in te stemmen met het voorstel van het college van B&W om de locatie Oude Stadsweg 2 aan te wijzen als locatie voor een volwaardige supermarkt voor de kern Geertruidenberg. De gemeenteraad was van mening dat behoud van de supermarkt aan het Schonckplein de enige mogelijkheid is.

Half juli 2022 hebben gemeente, PLUS en Rialto een intentieovereenkomst gesloten om de mogelijkheden voor een volwaardige supermarkt in de kern Geertruidenberg op het Schonckplein te onderzoeken. PLUS en Rialto hebben na het sluiten van de intentieovereenkomst onderzocht wat de mogelijkheden zijn voor een volwaardige full service supermarkt op het Schonckplein. Omdat beoogd wordt bij de herontwikkeling van het Schonckplein meer dan acht woningen toe te voegen binnen het gebied, moet een startnotitie aan de gemeenteraad worden voorgelegd. Doel van de startnotitie is om randvoorwaarden te stellen aan de beoogde ontwikkeling. Met deze randvoorwaarden wordt richting gegeven aan het project. Met onderhavig voorstel wordt de startnotitie ter besluitvorming voorgelegd. Bijdrage aan maatschappelijke opgave / strategische doelstelling / beoogd (maatschappelijk) effect De voorgenomen ontwikkeling draagt bij aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en het verblijfsklimaat op het Schonckplein en aan een aantrekkelijk woon- en leefklimaat in de kern Geertruidenberg. Hierdoor ontstaat een duurzame lokale ontwikkeling die de leefbaarheid van de kern Geertruidenberg in stand houdt en verbetert. Met de realisatie van maximaal 30 appartementen wordt een bijdrage geleverd aan de woningbouwopgave van de gemeente.

Hiermee kan gedeeltelijk voorzien worden in de woningbehoefte van onze eigen inwoners. Argumenten 1.1 De startnotitie laat zien dat de ontwikkeling haalbaar en wenselijk is In de startnotitie is een heldere afweging gemaakt of de ontwikkeling wenselijk is bezien vanuit diverse invalshoeken. Zowel vanuit de beleidsmatige kant als vanuit de diverse sectorale aspecten is de herontwikkeling van het Schonckplein met de realisatie van een toekomstbestendige supermarkt in combinatie met de ontwikkeling van maximaal 30 appartemeten haalbaar en wenselijk.

1.2 De startnotitie stelt randvoorwaarden waar de ontwikkeling aan moet voldoen De wenselijkheid en haalbaarheid van de ontwikkeling is in de startnotitie onderzocht. Hieruit zijn diverse randvoorwaarden naar voren gekomen waar de ontwikkeling aan moet voldoen om deze ook daadwerkelijk wenselijk en haalbaar te achten. De voorwaarden zijn opgesplitst in functionele, sectorale, ruimtelijke en stedenbouwkundige en procedurele voorwaarden. De belangrijkste voorwaarden zijn hieronder samengevat: Woningbouw - De ontwikkeling bevat in totaal maximaal 30 appartementen; - Minimaal 30% in de categorie sociale huur; - Minimaal 40% in de categorie middeldure huur en/of betaalbare koop (betaalbaarheidsgrens vastgesteld door het kabinet); - Maximaal 30% in de categorie dure huur en/of dure koop; - De appartementen moeten zo veel mogelijk levensloopbestendig en als nultredenwoning worden uitgevoerd; - De mix van appartementen moet geschikt zijn voor verschillende doelgroepen: starters, doorstromers en senioren met een één- tot tweepersoonshuishouden. Detailhandel en voorzieningen - Eén nieuwe PLUS supermarkt van maximaal 1.600 m² bvo (incl. sociale ruimte / kantoor / magazijn / technische ruimte etc.). Aangezien het nog niet duidelijk is hoe de laad- en losruimte uitgevoerd zal (moeten) worden, rekenen we de m² die daarvoor benodigd zijn niet tot de 1.600 m² bvo van de supermarkt.

De ruimte die voor de laad- en losruimte benodigd is, moet zo veel mogelijk tot een minimum beperkt worden; - Maximaal 750 m² bvo (585 m² nieuw en 165 m² bestaand) dagelijkse detailhandel, diensten en daghoreca. Stedenbouw en ruimtelijke structuur - De uitbouwen die in de loop van de tijd aan het huidige pand van de PLUS zijn gebouwd, worden bij de herontwikkeling gesloopt. Door de nieuwe gevellijn van de dagwinkels te ontwerpen naar analogie van het verleden krijgt het bestaande complex zijn oude karakteristiek weer terug; - De nieuwbouw van de PLUS vindt plaats op de locatie van de voormalige sporthal; - De woningen worden hoofdzakelijk in maximaal twee lagen boven op de nieuwe PLUS supermarkt gerealiseerd. Incidenteel kan een derde bouwlaag worden toegevoegd om de bebouwing te kunnen voorzien van stedenbouwkundige accenten; - Er is bij voorkeur sprake van inpandig laden en lossen aan de zijde van de Schansweg. Mocht uit akoestisch onderzoek tijdens de ontwerpfasen dan wel tijdens de ruimtelijke procedure blijken dat een volledige inpandige laad- en losruimte niet noodzakelijk is voor een goede woon- en leefomgeving voor de bestaande en nieuwe woningen op en rond het Schonckplein, dan kan deze voorziening ook op een andere wijze worden uitgevoerd.

Verkeer en parkeren - Het ontwerp moet voldoen aan de richtlijnen van het CROW/ASVV qua maatvoering en inrichting; - Voor de berekening van de parkeervraag en oplossingen dient op dit moment gebruik gemaakt te worden van het gemeentelijk parkeerbeleid “Parkeren doen we zo”. Daarbij wordt uitgegaan van de gemiddelde parkeernorm voor de voorzieningen en de maximale parkeernorm voor de woningen; - Voor de herontwikkeling van het Schonckplein mag er geen sprake zijn van een verhoging van de parkeerdruk in de omgeving; - Het laden en lossen verandert: zonder kerende bewegingen van de vrachtwagen in de wijk en de vrachtwagen kan in een vloeiende beweging zijn doel (de laad- en losruimte aan de westzijde van het centrum aan de Schansweg) bereiken. Daarna rijdt de vrachtwagen door en vervolgt zijn weg via de Stadsweg. Rialto moet dit tijdens de volgende fase van het proces nader onderzoeken en onderbouwen. Het is een strikte voorwaarde dat de verkeersafwikkeling van de vrachtwagen voor het laden en lossen op een goede manier gebeurt. Mogelijke verkeerstechnische aanpassingen die nodig zijn voor de goede verkeersafwikkeling (zoals aanpassingen aan de hoek Van Duivenvoordestraat en Schansweg) zijn voor rekening van Rialto.

Openbare ruimte - Herinrichting van de volledige openbare ruimte binnen het plangebied met als doelstelling de ruimtelijke en verblijfskwaliteit aanzienlijk te verbeteren. De kosten hiervan zullen voor rekening van Rialto Vastgoedontwikkeling komen; - Er dient een inrichtingsplan ter goedkeuring te worden voorgelegd aan de gemeente Geertruidenberg;

Onderwerp: Startnotitie Herontwikkeling Schonckplein

p. 2/6

-

Het plan dient te voldoen aan de Leidraad Inrichting Openbare Ruimte (LIOR) en het Programma van Eisen (PvE) van de gemeente Geertruidenberg. Groen - Het is verplicht in de vervolgfase een bomen effect analyse (BEA) uit te voeren; - Voor bomen die om een zogenoemde ‘rode reden’ moeten wijken, geldt een compensatieplicht; Uitgangspunt is om zoveel mogelijk van de te compenseren bomen in of rond het plangebied terug te laten komen; - De secundaire bomenstructuur aan de Stadsweg moet behouden blijven en versterkt worden. Duurzaamheid - De appartementen moeten voldoen aan de BENG-normen (Bijna Energieneutraal Gebouw). Het heeft de voorkeur om met een zo laag mogelijk energieverbruik en zo veel mogelijk duurzame opwek te realiseren en dus is het de ambitie om beter te presteren dan de eisen vanuit BENG; - Het creëren van een meer groen gebied met het planten van inheemse bomen en planten om hittestress tegen te gaan en biodiversiteit te vergroten. Waar mogelijk natuurinclusieve maatregelen nemen, kiezen voor waterdoorlaatbare bestrating voor de infiltratie van regenwater en zorgen voor voldoende opvang van overtollig regenwater. Procedure en participatie - De ontwikkeling is volledig voor rekening en risico van Rialto. De gemeente en Rialto zullen een anterieure overeenkomst ten behoeve van de herontwikkeling van het Schonckplein sluiten.

In deze overeenkomst worden (financiële) afspraken tussen partijen gemaakt. Voor de berekening van de exploitatiebijdrage wordt gebruik gemaakt van de plankostenscan behorende bij de regeling plankosten exploitatieplan; - De anterieure overeenkomst dient te zijn getekend voor de start van de ruimtelijke procedure (BOPA); - Omwonenden en andere belangstellenden worden actief en tijdig geïnformeerd over de voorgenomen herontwikkeling, een en ander conform zoals in het participatieplan is bepaald. 1.3 Tijdens het opstellen van de startnotitie heeft participatie plaatsgevonden Participatie is een belangrijk gegeven voor de gemeente, zoals vastgesteld in de notitie burgerparticipatie van 24 februari 2022. Er is een participatieplan opgesteld en deze is op 9 januari 2024 door het college van B&W vastgesteld en wordt doordat het als bijlage bij de startnotitie is gevoegd nu ook ter vaststelling aan de gemeenteraad voorgelegd. In het kader van het opstellen van de startnotitie zijn verschillende wijzen van participatie aan bod gekomen, zowel (persoonlijke) gesprekken, een inloopavond voor omwonenden en belanghebbenden, een enquête voor de gehele gemeente en een presentatie tijdens een terugkombijeenkomst waren onderdeel van het participatieproces. Zie bijlage 3 voor het participatieplan en bijlage 4 voor een samenvatting van de enquêteresultaten.

1.4 De CRK heeft positief advies uitgebracht op de beoogde ontwikkeling Op 2 april 2024 heeft de commissie in haar advies aangegeven dat het plan in principe qua hoofdopzet voldoet wat betreft redelijke eisen van welstand. Ook voldoet het plan in principe uit oogpunt van ruimtelijke ordening, stedenbouw en landschap. 1.5 De ontwikkeling zal een kwaliteitsimpuls geven aan de kern Geertruidenberg Door het integrale ontwerp, waarbij de volledige openbare ruimte wordt meegenomen bij de herinrichting is er sprake van een aanzienlijke verbetering van de ruimtelijke en verblijfskwaliteit van het Schonckplein. Daarnaast wordt er een toekomstbestendige supermarkt gerealiseerd. Dit is belangrijk voor het in stand houden van de leefbaarheid van de kern Geertruidenberg. 1.6 Het vaststellen van de startnotitie is een bevoegdheid van de raad Zoals afgesproken in het Programma Wonen heeft de raad deze bevoegdheid bij een project van meer dan 8 woningen. Kanttekeningen 1.1 Het project is vanwege het huidige omgevingsplan niet mogelijk De beoogde ontwikkeling is op grond van het vigerende omgevingsplan niet toegestaan, hiervoor is een BOPA-procedure nodig. Het gaat hier met name om aanpassing van de toegestane functies, het bouwvlak, bouw- en goothoogtes en de toevoeging van woningen. Financiën Met de vaststelling van de startnotitie zijn geen directe kosten gemoeid.

Na vaststelling zal worden toegewerkt naar een anterieure overeenkomst waarin onder andere financiële afspraken zullen worden vastgelegd.

Onderwerp: Startnotitie Herontwikkeling Schonckplein

p. 3/6

Communicatie Er is een participatieplan opgesteld ten behoeve van het project Schonckplein. Dit plan zit als bijlage bij de startnotitie. In dit participatieplan staat beschreven hoe de participatie tijdens het opstellen van de startnotitie is verlopen. Daarnaast is er in opgenomen hoe de participatie in het vervolgproces er uit zal zien. Met het vaststellen van de startnotitie, stelt de raad ook het participatieplan vast. De eerste fase van de participatie zoals in het plan omschreven is al uitgevoerd. Het is aan het college om uitvoering te geven aan de volgende twee stappen. Op de gemeentelijke website wordt de projectenpagina van het Schonckplein geactualiseerd zodat iedereen die juiste informatie kan terug vinden. In de gemeentelijke nieuwsbrief en in weekblad De Langstraat wordt een kort bericht over het genomen besluit gepubliceerd. Inclusieve samenleving De herontwikkeling van het Schonckplein met de realisatie van verschillende appartementen draagt bij aan inclusiviteit op meerdere fronten. Ten eerste worden de appartementen zo veel mogelijk als levensloopbestendige woning uitgevoerd, wat betekent dat ze geschikt zijn voor bewoners van alle leeftijden en met verschillende zorgbehoeften, waardoor ouderen langer zelfstandig kunnen blijven wonen.

Daarnaast worden zo veel mogelijk woningen als nultredenwoning uitgevoerd, wat de toegankelijkheid voor mensen met een fysieke beperking vergroot. Dit bevordert de mobiliteit en zelfstandigheid van minder mobiele bewoners. Ook wordt een deel van de appartementen bestemd voor sociale huur, wat betaalbare huisvesting biedt aan mensen met een lager inkomen. Door deze mix van woningtypen en huurprijzen ontstaat een divers en veerkrachtig project. De inclusieve aanpak zorgt ervoor dat het project aansluit bij de behoeften van een brede groep bewoners en draagt bij aan een leefbare en solidaire samenleving. Bij de nadere planontwikkeling en de inrichting openbare ruimte zal ook de Stichting Toegankelijk Geertruidenberg worden betrokken. Uitvoering Na vaststelling van de startnotitie is de eerstvolgende stap het opstellen van een Voorlopig Ontwerp (VO) en een Definitief Ontwerp (DO). De CRK wordt tijdens dat proces betrokken. En ook belanghebbenden krijgen een rol tijdens dit proces, een en ander conform het participatieplan dat onderdeel is van de startnotitie. Voordat overgegaan wordt tot een vergunningsaanvraag op basis van het DO zal een anterieure overeenkomst worden gesloten. Het college van B&W zal besluiten tot ondertekening van de anterieure overeenkomst waarna de raad wordt geïnformeerd met een raadsinformatiebrief.

Nadat het DO gereed is, aan de randvoorwaarden is voldaan en de anterieure overeenkomst is opgesteld, zal door de partijen een BOPA-procedure opgestart worden. Dit betekent eveneens dat een start gemaakt wordt met alle onderzoeken die benodigd zijn voor de onderbouwing van de vergunningsaanvraag. Naar verwachting kan eind 2025 de vergunning voor de bouw van de nieuwe supermarkt worden aangevraagd. Hiervoor is participatie en communicatie een verplicht onderdeel. Als de BOPA wordt uitgevoerd binnen de kaders van de startnotitie, zal de raad worden geïnformeerd via een raadsinformatiebrief. Bijlagen 1. Startnotitie Schonckplein te Geertruidenberg d.d. 11 juli 2024 2. Bijlage 1 Notitie Effecten op de voorzieningenstructuur (Sweco), 11 april 2024 3. Bijlage 2 Participatieplan Schonckplein – Geertruidenberg, 18 december 2023 4. Bijlage 3 Samenvatting van de enquêteresultaten participatie fase 1, 12 maart 2024

Onderwerp: Startnotitie Herontwikkeling Schonckplein

p. 4/6

Een ontwerpbesluit bieden wij u hierbij vaststelling aan.

Hoogachtend, burgemeester en wethouders van Geertruidenberg, de secretaris a.i., de burgemeester,

R. Brekelmans

Onderwerp: Startnotitie Herontwikkeling Schonckplein

M. Witte

p. 5/6

De raad van de gemeente Geertruidenberg; Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van Geertruidenberg. Besluit: De raad besluit: 1. De startnotitie “Schonckplein te Geertruidenberg” d.d. 11 juli 2024 vast te stellen.

Aldus vastgesteld in zijn openbare vergadering van 26 september 2024, Geertruidenberg, de raad voornoemd, de griffier,

de voorzitter,

H.J. Dammingh

M. Witte

Onderwerp: Startnotitie Herontwikkeling Schonckplein

p. 6/6