Presentatie Achter de Hoeven
Tekst van het document
Achter de Hoeven 15 juni 2023 Ellen Mulders, Projectleider Achter de Hoeven Ruud Tak, landschapsarchitect BRO
Doel van deze sessie Informeren van de gemeenteraad Over de dilemma’s die eerdere besluitvorming veroorzaakt bij het uitwerken van de startnotitie voor Achter de Hoeven.
Antwoord van de gemeenteraad krijgen op volgende vragen: 1. Wanneer wordt Achter de Hoeven gezien als een geslaagd project? 2. Welke uitgangspunten moeten overeind blijven? 3. Waar zit de ruimte om af te wijken?
15 juni 2023 Achter de Hoeven
2
Besluitvorming Raadsbesluit�23�april�2020�–�coalitieakkoord�2022-2026 - Beperkte woningbouw - Budgettair neutraal programma - Groen behouden / compenseren - Natuurinclusief / circulair bouwen
Een en ander is weinig concreet, maar kostbaar. Woningen zijn nodig om bovenstaande te kunnen financieren.
Uitdagingen van de raad werken averechts of zijn strijdig met elkaar. Keuzes van de raad zijn noodzakelijk. 15 juni 2023 Achter de Hoeven
3
Woningbouw Opgave: 800+ woningen tot 2030 - Grote maatschappelijke opgave! - In stand houden van 30% sociale huurwoningen in woonvoorraad (woondeal). - Realiseren van 40% bereikbare huur/koopwoningen (woondeal). - Bijzondere doelgroepen komen boven op de reguliere opgave van 800. - Toenemende druk, opgave wordt de komende jaren alleen maar groter!
Bouwen van woningen is noodzakelijk! We redden het niet met benutten bestaande voorraad, herstructurering, tijdelijke units en flexbouw.
15 juni 2023 Achter de Hoeven
4
Financiën� Programma Dongeoevers budgettair neutraal uitvoeren - Programma bestaat uit Oude Haven, Rivierkade en Achter de Hoeven. - Programma draait financieel op grondopbrengst AdH. - Resultaat AdH in grex € 3.323.770,- (prijspeil november 2022). Uitgangspunt: stedenbouwkundig aansluiten bij eerdere fases AdH: overwegend “duur” programma
- Resultaat gehele programma Dongeoevers in grex € 1.159.982,-
15 juni 2023 Achter de Hoeven
5
Natuur(behoud) Quickscan Wet natuurbescherming (februari 2023) Periode nader onderzoek: maart t/m september 2023.
Ontwikkelvisie door BRO Om inzicht te krijgen in de huidige waarden van het gebied én handvatten voor natuurversterking in samenhang met woningbouw.
15 juni 2023 Achter de Hoeven
6
Ontwikkelvisie BRO - Informatieavond op 30 maart én online tool - Informatieavond op 11 mei Presentatie van 2e informatieavond en rapport met resultaten van online tool: https://www.geertruidenberg.nl/achter-de-hoeven
Aan de hand van de opgehaalde info en eigen expertise heeft BRO:
- Draagkracht bepaald - Visiekaart gemaakt
15 juni 2023 Achter de Hoeven
7
Draagkracht Wordt bepaald door: - de karakteristieke waarden die een gebied heeft; - de ambities; - de kwetsbaarheid dat deze waarden verloren gaan. Beschermt de kernkwaliteiten van een gebied, maar geeft ook aan waar ruimte is voor nieuwe ontwikkelingen, zoals woningbouw. 4 zones: Boslandschap Overgangszone
15 juni 2023 Achter de Hoeven
Functionele zone Vrijwaringszone
8
Ontwikkelvisie Wonen: circa 140 woningen -
Circa 80 appartementen
-
Circa 60 grondgebonden woningen
Groen -
Boslandschap behouden
-
Nieuwe bomen en bos
-
Parkzone als buffer
Paden en entrees -
Hoofdroutes aan oostzijde
-
Versterken toegang tot dijk en bestaande wijk
-
Aanhelen wandelnetwerk
15 juni 2023 Achter de Hoeven
9
Financiën Wonen -
24% sociale huur
-
69% bereikbare koop/huur
-
7% dure koop
Niet: circulair & natuurinclusief bouwen Uitgeefbaar gebied: circa 1,5 ha
Groen Wel: bijdrage voor verbetering boslandschap Niet: compensatie voor groen elders
Resultaat Achter de Hoeven: circa - € 2.000.000,Programma Dongeoevers: circa - € 4.000.000,-
15 juni 2023 Achter de Hoeven
10
Besluit raad - Ontwikkelvisie Ontwikkelvisie voldoet gedeeltelijk - Beperkte woningbouw - Budgettair neutraal programma - Groen behouden / compenseren - Natuurinclusief / circulair bouwen Hierna 2 varianten, die op een bepaalde manier aan andere onderdelen van het besluit voldoen. Maar er zijn nog heel veel meer varianten mogelijk.
15 juni 2023 Achter de Hoeven
11
Variant 1 Veranderingen t.o.v. ontwikkelvisie: Wonen: circa 150 woningen -
+10 grondgebonden woningen
-
Minder bereikbare koop/huur
-
Meer sociale huurwoningen
-
Meer dure woningen
-
Meer uitgeefbaar gebied
Groen -
Minder boslandschap behouden
-
Minder houtsingel behouden
15 juni 2023 Achter de Hoeven
12
Financiën�variant�1 Wonen -
33% sociale huur
-
36% bereikbare koop/huur
-
33% dure koop
Niet: circulair & natuurinclusief bouwen Uitgeefbaar gebied: circa 2 ha
Groen Wel: bijdrage voor verbetering boslandschap Niet: compensatie voor groen elders
Resultaat Achter de Hoeven: circa € 800.000,Programma Dongeoevers: circa - € 1.200.000,-
15 juni 2023 Achter de Hoeven
13
Variant 2 Veranderingen t.o.v. variant 1: Wonen: circa 170 woningen -
+20 grondgebonden woningen
-
Minder sociale huurwoningen
-
Minder bereikbare koop/huur
-
Meer dure woningen
-
Meer uitgeefbaar gebied
Groen -
Minder boslandschap behouden
15 juni 2023 Achter de Hoeven
14
Financiën�variant�2 Wonen -
29% sociale huur
-
34% bereikbare koop/huur
-
37% dure koop
Niet: circulair & natuurinclusief bouwen Uitgeefbaar gebied: circa 2,3 ha
Groen Wel: bijdrage voor verbetering boslandschap Niet: compensatie voor groen elders
Resultaat Achter de Hoeven: circa € 2.000.000,Totaal programma: circa - € 0,-
15 juni 2023 Achter de Hoeven
15
Antwoord op vragen Wanneer wordt Achter de Hoeven gezien als een geslaagd project? Welke uitgangspunten moeten overeind blijven? Waar zit de ruimte om af te wijken? - Beperkte woningbouw - Groen behouden / compenseren - Natuurinclusief / circulair bouwen - Budgettair neutraal programma Keuzes van de raad zijn noodzakelijk!
15 juni 2023 Achter de Hoeven
16
Keuzes noodzakelijk: uiterlijk 30 juni 2023 Proces startnotitie Achter de Hoeven Aanleveren startnotitie bij college Vakantieperiode
14 juli
half juli – eind augustus
Besluitvorming over startnotitie Collegevergadering 22 augustus Raad debatteert 21 september Raad besluit 5 oktober
15 juni 2023 Achter de Hoeven
17
Knoppen om aan te draaien Waar zit de ruimte om af te wijken? 1. Meer bos opofferen – compensatie loslaten 2. Woningbouwprogramma aanpassen: % sociale/bereikbare woningen verlagen 3. Budgettair neutraal programma loslaten 4. Duurzaamheidseisen bijstellen 5. Parkeernormen verlagen (vooral ruimtelijke verbetering, financieel minimaal)
15 juni 2023 Achter de Hoeven
18
Risico’s�en�consequenties�bij�de�keuzes 1. Als NIET aan de knop “bosbehoud” wordt gedraaid en compensatieplicht blijft: Slechter resultaat.
2. (Eventueel) niet voldoen aan de woondeal. Onvoldoende woningvoorraad voor alle doelgroepen.
3. Er komt direct een voorziening ten laste van de algemene reserve. 4. Als NIET aan de knop “duurzaamheideisen” wordt gedraaid: Slechter resultaat.
5. (Eventueel) parkeeroverlast na realisatie.
Algemeen: het project moet uitvoerbaar blijven voor een ontwikkelaar!
15 juni 2023 Achter de Hoeven
19
Ambtelijk advies - Beweegruimte is niet zwart-wit: er zitten gradaties in de mate waarop uitgangspunten losgelaten worden. Geef de ruimte om te onderzoeken wat nodig/wenselijk is. - Bevestig dat alleen het boslandschap als behoudenswaardig gebied moet worden gezien. - Laat de eis van natuurcompensatie los en laat toe dat er wat bos verloren gaat, onder de voorwaarde dat het bos dat overblijft verbeterd wordt. - Laat duurzaamheidseisen enigszins los. - Geef de ruimte om de parkeernormen (voor sociale huurwoningen) iets te verlagen. - Blijf zo dicht mogelijk bij de Woondeal. - Laat de eis van een budgettair neutraal programma los.
15 juni 2023 Achter de Hoeven
20
Keuzes noodzakelijk: 30 juni 2023
Ontwikkelvisie
Variant 1
Variant 2
Woondeal
Woondeal
Woondeal
Behoud bos
Behoud bos
Behoud bos
Financieel (*excl. compensatie)
Financieel (*excl. compensatie)
Financieel (*excl. compensatie)
15 juni 2023 Achter de Hoeven
21