Bijlage actualisatie grondexploitaties 2021

Bijlage toelichting actualisatie grondexploitaties Onderwerp: Actualisatie exploitatieopzetten Portefeuillehouder: K.J.H.A. van Oort Openbaar 

Cluster: Beleid/TT

Vertrouwelijk 

Geheim



Overeenkomstig het grondbeleid en aanbevelingen van het BBV om de consistentie van de verslaglegging te bevorderen vindt jaarlijks actualisatie van de bouwgrondexploitaties plaats. Op basis van de nu bekende financiële gegevens zijn de bouwgrondexploitaties nader bezien en daar waar nodig aangepast. Uitgangspunt vormen hierbij de cijfers zoals deze in de jaarrekening 2020 zijn verantwoord. Daaropvolgend zijn de ontwikkelingen tot en met oktober 2021 meegenomen. In 2021 zijn de volgende grondexploitaties in exploitatie: - Wim Boonsstraat - Peuzelaar - Dongeoevers VPB Met ingang van 1 januari 2016 is de Wet “modernisering vennootschapsbelastingplicht voor Overheidsondernemingen” inwerking getreden. Met de invoering van deze wet zijn alle door de gemeente uitgevoerde activiteiten die als ondernemen aangemerkt worden vennootschapsbelastingplichtig. Over de jaren 2016 tot en met 2019 is middels aangifte respectievelijk -/- € 50.053, -/- € 28.800, -/-€ 211.865 en € 40.394 als aangifte vastgesteld. Voor het jaar 2020 wordt op basis van de huidige gegevens een aangifte van € 227.099 verwacht. Per saldo kan dan nog een bedrag van € 23.225 op toekomstige aangiftes worden verrekend. Wim Boonsstraat In 2020 heeft de keuring op de aanwezigheid van Pfas plaatsgevonden waarbij is vastgesteld dat de in het gronddepot aanwezige gronden onder de vastgestelde norm van 1,2 blijft.

Dit houdt in dat de grond overal toepasbaar is behalve in waterwingebieden. Vorig jaar gaven wij aan dat wij de grond gratis aanbieden waarbij de transportkosten voor rekening van de afnemer komen. Helaas is hiervan geen gebruik gemaakt. De transportkosten voor de afvoer van de grond zullen we voor eigen rekening moeten nemen nu de grond uit het depot verwijderd moet worden om het woonrijpmaken van het plangebied af te kunnen ronden. In de budget raming hebben we er rekening mee gehouden dat dat we de grond zelf moeten afvoeren. Met betrekking tot het bouw- en woonrijp maken is bezien welke termijn declaraties de komende periode nog verwacht mogen worden. Met de aannemer zijn de besteksposten besproken en komen we tot de volgende opstelling: Nog te verwachten overeenkomstig het bestek € 238.000 Indexering besteksposten € 31.000 Verwacht meerwerk € 50.000 Totaal kosten woonrijp € 319.000 Het voorziene meerwerk heeft betrekking op: het aanpassen van het straatniveau rondom de nieuwbouw van de tweekappers (te laag vloerpeil). Aangepassing inrichting parkeerplaatsen als gevolg van de uitbreiding van het aantal woningen. Aanpassen wadi (doorlaatbaarheid) en mogelijke herinrichting van een groenstrook. Nadat het gronddepot is geschoond zal ook de driehoek opnieuw ingericht worden. Wij verwachten dit binnen de hiervoor geraamde budgetten uit te kunnen voeren.

Uitbreiding van het aantal woningen heeft tot een schadeloosstelling van een van de kopers geleid. Hiermee is een bedrag van € 10.800 gemoeid. p. 1

Doordat de woonrijpwerkzaamheden en de inrichting van de driehoek pas in 2022 zijn beslag krijgt worden extra kosten gemaakt met betrekking tot planontwikkeling. Vooralsnog gaan we uit van een bedrag van € 25.000 (directievoering, toezicht, intern en onvoorzien). Het geraamde budget voor 2021 mbt de planontwikkelingskosten wordt met een bedrag van € 27.500 overschreden (inclusief schadeloosstelling) Het verwachte resultaat daalt door de genoemde aanpassingen naar een bedrag van € 9.000. Hierbij wordt aangetekend dat in de jaren 2019 en 2020 respectievelijk een bedrag van € 450.000 en € 197.984 als tussentijdse winstneming aan de exploitatie is onttrokken. Peuzelaar Aan het Schuttersveld in Geertruidenberg ligt het terrein van de voormalige basisschool de Peuzelaer. In mei 2017 heeft de gemeenteraad de startnotitie voor de herontwikkeling van deze locatie vastgesteld. De beoogde ontwikkeling bestaat uit 17 woningen. Het terrein wordt in de vorm van collectief opdrachtgeverschap (Cpo) ontwikkeld. Eind 2020 is met het bouwrijp maken gestart en in het eerste kwartaal 2021 afgerond. Een gedeelte van de kosten die met het bouwrijp maken (riolering) zijn gemoeid komen ten laste van het VGRP. De uitvoering van het bouwrijp maken is gepaard gegaan met meerwerkkosten.

Het bedrag aan overschrijdingen bedraagt € 35.000 en wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door de aanvoer van zand en het in depot zetten van de uitkomende grond. In afwijking van de onderzoekresultaten bleek de bodem niet voldoende draagkracht te hebben voor de aanleg van de riolering, waardoor een nieuw zandbed is aangelegd. Dit is naar alle waarschijnlijkheid veroorzaakt door de sloopwerkzaamheden (trekken palen) waardoor de opbouw van de grondlagen verstoord is geraakt. Tevens is voor een bedrag van € 19.000 aan extra werkzaamheden verricht. Met name het maken van aanstortingen op de rioolput is hier de grootste uitgaafpost. Een gedeelte van de kosten komt voor rekening van VGRP, een gedeelte van de kosten kan opgevangen worden binnen de bestaande budgetten en een gedeelte leidt tot een lager resultaat. Ook zal de grond die nu in depot staat moeten worden afgevoerd. De kosten hiervoor worden geraamd op een bedrag van € 7.000. Hier staat een voordeel in de planontwikkelingskosten tegenover. De verwachte kosten voor het bestek gereedmaken van het woonrijp programma inclusief directievoering en toezicht op de uitvoering worden lager ingeschat dan nu geraamd. Wij verwachten eind van het jaar het woonrijp bestek gereed te hebben voor aanbesteding. Op dat moment kunnen we een inschatting maken van de kosten die met het woonrijp maken gemoeid zijn.

Gezien de huidige prijsstijgingen in de markt is de kans aanwezig dat de nu geraamde bedragen voor het woonrijp maken niet toereikend zijn. Mocht dit aan de orde komen dan zullen wij u raad hiervan in kennis stellen en het instellen van een voorziening ter goedkeuring aan u voorleggen. Vooralsnog gaan we ervan uit dat de nu berekende bedragen voldoende zijn het resultaat komt nu op 0 uit. Hierbij wordt aangetekend dat in 2020 een bedrag van € 26.376 als tussentijdse winstneming aan het resultaat is onttrokken. Donge-oevers In februari 2021 heeft uw raad ingestemd met de herziene uitgangspunten voor de ontwikkeling van het programma Donge Oevers en de hierbij behorende programma-exploitatie vastgesteld. Hierbij is met betrekking tot de ontwikkeling van de locatie Achter de Hoeven door de gemeenteraad expliciet besloten dat zo min mogelijk bestaande natuur wordt opgeofferd en de voor de uitvoering van het plan opgeofferde natuur volledig, in oppervlakte en kwaliteit wordt gecompenseerd. Daarnaast is besloten een nieuwe locatie aan het programma toe te voegen met als doel nieuwe natuur te ontwikkelen. Oude Haven In de geactualiseerde opzet wordt de voorgenomen reconstructie het gedeelte van het Gangboord tot de exploitatiegrens van het woongebied (voormalig dorpshuis De Haven) als investering gezien.

De hiermee gemoeide kosten (kapitaallasten worden gedekt uit het investeringsbudget Vervanging riolering centrumplan fase 4 Haven, het investeringsbudget Centrum Ontwikkeling Raamsdonksveer en de beschikbare financiële ruimte door het afsluiten van de kredieten Passantenhaven steigers, Fort Lunet steigers en Fort Lunet Damwand. Met betrekking tot de exploitatieopzet vinden in eerste aanleg, met uitzondering van het doorschuiven van werkzaamheden geen aanpassingen plaats. Naar verwachting zal de ontwikkeling in de komende drie jaar kunnen worden afgerond. Het resultaat van het deelgebied komt uit op een tekort van € 975.000 (eindwaarde). Rivierkade Ook voor de rivierkade kan gesteld worden dat nog geen aanpassingen in de opzet plaatsvinden. Momenteel vinden gesprekken plaats over de verkoop van het voormalige Ashland Südchemie terrein. Naar verwachting zal de ontwikkeling in de komende drie jaar kunnen worden afgerond. Het resultaat van het deelgebied komt door de aanpassingen uit op een tekort van € 1.858.000 (eindwaarde).

p. 2

Achter de Hoeven Met betrekking tot dit plangebied heeft uw raad middels amendement besloten: - dat zo min mogelijk natuur wordt opgeofferd. - noodgedwongen opgeofferde natuur volledig, in oppervlakte en kwaliteit te compenseren. Op dit moment vinden los van onderzoek (natuurcompensatie) nog geen activiteiten plaats in de plangebied. op het moment dat een stedenbouwkundig plan (met ecologisch plan) is goedgekeurd kan een goede inschatting worden gemaakt van de grootte van het plangebied en daarmee de benodigde natuur compensatie. In de nu voorliggende exploitatieopzet is een eerste inschatting gemaakt en heeft ertoe geleid dat het plangebied teruggebracht is van 94.000 m2 naar 47.000 m2. Voor de uit te voeren natuur compensatie is vooralsnog een PM-post opgenomen. Naar verwachting zal de ontwikkeling in 2024 worden opgestart en in een tijdsbestek van zes jaar (2029) worden afgerond. Het verwachte resultaat van het deelgebied komt door de aanpassingen uit op een overschot van € 5.542.000 (eindwaarde). De hogere opbrengst ten opzichte van de gepresenteerde cijfers in april worden positief beïnvloed doordat de opbrengst van de grondverkopen in de periode 2025 t/m 2028 plaatsvindt en op basis van opbrengsten stijging (2% per jaar) ongeveer 1.5 miljoen meer oplevert dan bij aanvang (grondprijzen 2020) wordt uitgegaan.

Het verwachte eindresultaat voor het totale plangebied Donge Oevers komt hierdoor op eindwaarde (rekening houden met rente, kosten- en opbrengstenstijgingen) uit op een bedrag (overschot) van € 2.708.000. Toevoegen vijfde locatie voor ontwikkeling natuur. Om invulling te geven aan het besluit van de gemeenteraad om een nieuwe locatie toe te voegen aan het programma Donge Oevers met als doel natuur te ontwikkelen wordt onderzocht of de polder van Allard hiervoor geschikt is. Het hiervoor benodigde budget van € 50.000 komt uit de voorliggende exploitatieopzet voor Achter de Hoeven. De polder van Allard is circa 8 hectare groot ligt tussen de kernen Geertruidenberg en Raamsdonksveer en ligt in gekneld tussen de Donge en het Zuidergat en is direct gelegen aan het Natuur Netwerk Brabant (NNB). Op het eerste gezicht een prima locatie om als natuurgebied te kunnen functioneren. Het gebied is zo groot dat ook de compensatie van Achter de Hoeven hier kan plaatsvinden. Indien uit het onderzoek blijkt dat deze locatie voldoet aan de te stellen eisen, zullen wij u een voorstel met kostendoorrekening ter goedkeuring voorleggen om het gebied als zodanig te ontwikkelen. Wij gaan ervanuit dat het bedrag dat nodig is om het gebied in te zetten voor natuur ontwikkeling ruimschoots binnen het nu berekende eindresultaat van de exploitatie Donge Oevers zal liggen.

p. 3