Bijlage 6 Kostenraming splitsing Markt 36
Tekst van het document
Pag. 1 / 5
MEMO Onderwerp Onderzoek splitsing Markt 36 Geertruidenberg
Datum 15 oktober 2021
Kenmerk 21.0144.GGB
Aan Ronald Hordijk / Jake Owen Raats
Contactpersoon D. (Dirk) Maas T. 073 643 04 34 M. 06 53 46 05 64 E. d.maas@asboadvies.nl
Inleiding
Voor u ligt onze memo inzake een kort onderzoek naar de technische en financiële consequenties van het loskoppelen van het monumentale gebouw aan de Markt 36 in Geertruidenberg van de monumentale gebouwen aan de Markt 32, 34 en 38. In dit document beschrijven wij de bevindingen en aandachtspunten op het gebied van de splitsing. Wij sluiten de memo af met een conclusie en advies. Aanleiding
De monumentale gebouwen aan de Markt 32, 34 en 38 in Geertruidenberg zijn uw eigendom en staan op de nominatie om verkocht te worden. U wenst uw monumentale gebouw aan de Markt 36 te behouden. De gebouwen op bovengenoemde adressen zijn onderling en in samenhang met elkaar verbonden, zowel bouwkundig als installatietechnisch. Doelstelling
U wenst inzicht te krijgen in de staat van onderhoud (conditiemeting NEN 2767) en de te verwachten onderhoudskosten (MJOP) van het monumentale gebouw aan de Markt 36 in de situatie na loskoppeling van de gebouwen op de huisnummers 32, 34 en 38. Om dat te kunnen bepalen zullen eerst de technische en financiële consequenties van de splitsing onderzocht en geraamd moeten worden. Dat wordt in deze memo met bijbehorende kostenraming duidelijk. De kostenraming zal als één totaalregel worden opgenomen in het MJOP. Uitgangspunten
Deze memo is opgesteld naar aanleiding van een zintuigelijke inspectie van de redelijkerwijs bereikbare elementen van het object. Tijdens de inspectie is geen gebruik gemaakt van (al dan niet tijdelijke) bereikbaarheidsvoorzieningen behoudens de vaste trappen. De memo is een weergave van een momentopname van de technische kwaliteit c.q. staat van onderhoud. Er zijn geen berekeningen of metingen gemaakt of gecontroleerd. Er is geen destructief onderzoek uitgevoerd. Bevindingen
Tijdens de inspectie hebben wij het volgende waargenomen: -
Markt 32, 34 en 38 bevinden zich op hetzelfde kadastrale perceel. Markt 36 is gesitueerd op een apart kadastraal perceel. Markt 32, 34, 36 en 38 zijn onderling en in samenhang met elkaar verbonden. Tussen de gebouwen zijn diverse binnenwandopeningen aanwezig, waarvan sommigen
Pag. 2 / 5
als vluchtroute zijn aangewezen. Met de grote trappartij in Markt 34 zijn de begane grond en eerste verdieping van Markt 32 en 36 (en 38) te bereiken. Via het trappenhuis van Markt 38 zijn de begane grond en eerste verdieping van Markt 36 (en 32 en 34) ook bereikbaar. Dit trappenhuis is in gebruik als vluchtroute. De begane grond van Markt 36 is ook direct te betreden via de hoofdentree aan de voorzijde, welke tevens is aangewezen als vluchtroute. Markt 36 heeft geen eigen bereikbaarheidsvoorziening om de eerste verdieping te bereiken. -
Er is een gasketel uit 1985 met een vermogen van 162 kW opgesteld in de kelder van Markt 36, inclusief 2 expansievaten van 50 liter, een buffervat van circa 200 liter, een circulatiepomp DN 40, een transportpomp DN 40 en een regelkast voor de klimaatinstallatie(s). De warmtedistributie in de kelder en begane grond (trouwzaal en entreehal) geschiedt via ledenradiatoren die zijn aangesloten op deze gasketel. Het is niet uitgesloten dat Markt 32 en 34 (deels) worden verwarmd via de voorgenoemde gasketel. Wij hebben waargenomen dat er oude leidingen zijn afgedopt, hoogstwaarschijnlijk c.v. leidingen. Door het ontbreken van revisietekeningen van de installatie is niet te herleiden hoe de werkelijke situatie is. De ruimten van Markt 32 en 34 worden daarnaast verwarmd en gekoeld met lucht via separate airco splitsystemen. Markt 38 heeft een eigen gasketel uit 2003 met een vermogen van 40 kW. Markt 38 wordt dus separaat verwarmd.
-
De gas- en watermeters zijn niet altijd op onverklaarbare posities aanwezig. Zo is bijvoorbeeld in Markt 34 de gasmeter ten behoeve van Markt 38 gesitueerd. Dit impliceert dat meetinrichtingen met bijbehorende aansluitingen versplinterd zijn geraakt en dus niet zonder meer autonoom – dus op separaat gebouwniveau – in gebruik zijn.
-
De ruimten op de eerste verdieping (raadzalen) worden verwarmd en gekoeld met lucht via een airco splitsysteem. De twee verdampers zijn opgesteld op zolder en de twee condensors zijn gesitueerd in de zakgoot tussen Markt 36 en Markt 34. Via plafondroosters en kanalen wordt de warme of koude lucht de onderliggende ruimten ingeblazen. Op het systeem is een warmteterugwinningsinstallatie aangesloten. Deze installatie is samen met het genoemde airco splitsysteem volledig autonoom voor Markt 36.
-
Op de zolderverdieping van Markt 34 is een kleine boxventilator aanwezig waarvan niet duidelijk is waarop de kanalisatie uitmondt, maar vermoedelijk niet in Markt 36. Deze boxventilator behoort naar ons inzicht tot Markt 34.
-
In de verkeersruimte tussen Markt 34 en 36 is de hoofdverdeelinrichting van de elektrische installatie opgesteld. Er zijn meerdere verdeelinrichtingen verspreid in de gebouwen aanwezig. De elektrische installatie is in de loop der jaren gefragmenteerd geraakt als gevolg van diverse uitbreidingen, waarbij de gegevens vermoedelijk niet of onvoldoende vastgelegd zijn op tekeningdragers. Op locatie zijn geen integrale revisietekeningen aangetroffen. De gebouwbeheerder heeft onvoldoende kennis van de situatie. Het is zeer aannemelijk dat aansluitingen van elektrische componenten (verlichtingsarmaturen, schakelaars, wandcontactdozen, bekabeling, etc.) in de verschillende gebouwen zijn terug te herleiden naar verdeelinrichtingen die in een ‘ander gebouw’ opgesteld zijn.
-
Markt 36 heeft een eigen bliksemafleiding-/beveiligingsinstallatie.
Pag. 3 / 5
-
In de kelder van Markt 36 is een centrale batterijkast (accusysteem) ten behoeve van de noodverlichting gesitueerd. Hierop zijn alleen de vluchtwegaanduiding en vluchtwegverlichting aanwezig in Markt 36 aangesloten. Er is ook decentrale vluchtwegaanduiding en vluchtwegverlichting aanwezig in Markt 36.
-
Er is een geluidsinstallatie met veldcomponenten (speakers) aanwezig in Markt 36. De hoofdunit is opgesteld in de voorste zaal op de eerste verdieping. De geluidsinstallatie is beperkt tot Markt 36 en voorziet zowel de eerste verdieping als de begane grond van geluid.
-
Er is een brandmeldinstallatie met veldcomponenten (handmelders, rookmelders, etc.) aanwezig waarop alle gebouwen - met uitzondering van Markt 38 – zijn aangesloten. De centrale bevindt zich nabij de hoofdentree van Markt 34.
-
Er is een inbraakbeveiligingsinstallatie met veldcomponenten (bewegingsmelders, bedienpanelen, etc.) aanwezig waarop alle gebouwen – met uitzondering van Markt 38 – zijn aangesloten. De centrale bevindt zich op de zolderverdieping van Markt 32.
-
Markt 36 heeft geen eigen sanitaire voorzieningen. De toiletruimten zijn nu gesitueerd in de verkeersruimte tussen Markt 34 en 36. Markt 32 en 38 hebben elk eigen sanitaire voorzieningen. De verkeersruimte behoort historisch gezien niet tot Markt 36. Dit is ook duidelijk op te maken uit de posities van de oorspronkelijke buitenwanden (gevels). Bij het bepalen van het bruto vloeroppervlak (660 m²) zijn wij er van uit gegaan dat dit gebouwdeel niet behoort tot Markt 36.
Fotomateriaal
Het fotomateriaal kunnen wij u desgewenst separaat doen toekomen. Conclusie en advies
Markt 36 heeft geen eigen bereikbaarheidsvoorziening om de eerste verdieping te bereiken. Dit gebeurt op dit moment via de grote trappartij in Markt 34 of via het trappenhuis van Markt 38 (vluchtroute). Indien de binnenwandopeningen aan weerszijden van Markt 36 worden dichtgezet zal er een eigen bereikbaarheidsvoorziening in Markt 36, vanaf de begane grond naar de eerste verdieping, moeten worden gecreëerd. Dit is technisch mogelijk. Uit kort historisch onderzoek is gebleken dat de entreehal tot de jaren 60 van de vorige eeuw een trap had. De trap zou dus in de oorspronkelijke staat teruggebracht kunnen worden, mits de monumentencommissie c.q. het bevoegd gezag hiervoor toestemming verleend. De toegang tot de kelder geschiedt dan via de hoofdentree onder de trappartij aan de voorzijde. De toegang tot de zolderverdieping blijft zoals het nu is, via een vlizotrap. De dubbele deur van de entreehal naar de trouwzaal was oorspronkelijk centrisch ten opzichte van de trap gesitueerd, maar is tijdens de renovatie in de jaren 60 van de vorige eeuw verplaatst omdat de trap verwijderd werd. Volgens het Bouwbesluit mag de Markt 36 in de beoogde nieuwe situatie als één brandcompartiment worden beschouwd (GO < 1.000 m² bij nieuwbouw).
Er zullen dan in ieder geval maatregelen moeten worden getroffen om branddoorslag en -overslag naar de naastgelegen percelen/gebouwen te voorkomen gedurende een bepaald tijdsbestek (60 of 90 minuten).
Pag. 4 / 5
Bij het dichtzetten van de binnenwandopeningen dient er rekening te worden gehouden met de aanwezige vluchtroutes. Wij adviseren de vluchtroute op de eerste verdieping via het trappenhuis van Markt 38 te behouden zodat de vereiste vluchtafstanden volgens het Bouwbesluit intact blijven. De pui- en deurconstructie krijgen in die situatie een brandwerende upgrade. Verder heeft Markt 36 geen eigen sanitaire voorzieningen. De toiletruimten zijn nu gesitueerd in de verkeersruimte tussen Markt 34 en 36. Wij stellen voor om de toiletruimte te realiseren onder de nieuw te realiseren trap in de entreehal. Er zullen dan de nodige aanpassingen/uitbreidingen aan de binnenriolerings- en waterinstallatie uitgevoerd moeten worden. Het splitsen/aanpassen van de installaties heeft vooral betrekking op: -
De binnenrioleringsinstallatie.
-
De waterinstallatie.
-
De verwarmingsinstallatie.
-
De meetinrichtingen van gas, water en licht.
-
De elektrische installatie
-
De brandmeldinstallatie.
-
De inbraakbeveiligingsinstallatie.
De gasketel en regelkast voor de klimaatinstallatie(s) moeten integraal vervangen worden vanwege de leeftijd. Dit betreft regulier planmatig onderhoud en zijn om die redenen niet in de kostenraming van de splitsing verwerkt. Deze kosten zijn in het MJOP opgenomen. De noodzakelijke aanpassingen aan de warmtedistributie zijn in de kostenraming van de splitsing verwerkt. Het uitgangspunt is dat bestaande warmteafgiftesystemen (ledenradiatoren) behouden blijven. Het is praktisch onmogelijk op één inspectiedag de situatie volledig in beeld te brengen. Met name de elektrische installatie is diffuus. Wij adviseren het nader onderzoek naar de aanpassingen aan de elektrische installatie tijdens de uitvoering van het project door de uitvoerende marktpartij uit te laten voeren, om de eenvoudige reden dat deze partij ook de aanpassingen uitvoert. Ook de onderzoekskosten zijn in de kostenraming van de splitsing opgenomen. Bij het opstellen van de kostenraming van de splitsing hebben wij de uitgangspunten conform deze memo gehanteerd. De kostenraming sluit op € 276.209,47 inclusief opslagen en advieskosten en exclusief 21% btw.
Pag. 5 / 5
Wij kunnen ons voorstellen dat de voorgestelde oplossingen een grote impact hebben, zowel technisch als financieel. Daarom hebben wij ook nagedacht over alternatieven: -
Scenario 2: •
Geen nieuwe trap in de entreehal realiseren en gebruik blijven maken van de grote trappartij in Markt 34 om toegang tot de eerste verdieping te behouden.
•
De sanitaire voorzieningen op de huidige positie behouden.
•
De gebouwscheidende wanden en doorvoeren brandwerend afwerken.
•
De binnenwandopening op de begane grond uitrusten met een brandwerende pui/deurconstructie.
•
De overige aanwezige pui-/deurconstructies brandwerend upgraden.
•
De huidige vluchtroutes (begane grond en eerste verdieping) via trappenhuis Markt 38 behouden.
•
De installaties waar nodig fysiek splitsen.
In dit scenario zullen er afspraken met de nieuwe eigenaren/huurders gemaakt moeten worden over toegang en gedeeld gebruik van de verkeers- en toiletruimten. -
Scenario 3: •
Alle gebouwen (huisnummers 32, 34, 36, 38) verkopen.
•
De zalen van Markt 36 exclusief gaan huren van de nieuwe eigenaar indien deze als trouwlocatie intact moet blijven.
Dit scenario is aanzienlijk voordeliger zijn dan het gebouw aan te passen en vervolgens te exploiteren. Door de trouwzaal en raadzalen als exclusief huurder te blijven gebruiken worden de gemeentelijke beleidsdoelen gediend. Einde memo.
Bijlage:
1. kostenraming van Asbo b.v. met projectnummer 21-1117, d.d. 15 oktober 2021.
Kostenraming | Splitsing Markt 38 opdrachtgever : Gemeente Geertruidenberg
project
: Splitsing Markt 36 Geertruidenberg
adres/postbus : Vrijheidstraat 2
ontwerp
postcode+plaats: 4941 DX Raamsdonksveer
bvo
: n.v.t. : 660 m ²
prijspeil
uurloon
: € 50,00
nr.
: oktober 2021
omschrijving
aantal
1h
norm
uren
arbeid
materiaal/1h
materiaal tot.
materieel/1h
materieel tot.
oa.
oa. tot.
prijs/1h
totaal
€ 900,00
01
STUT- EN SLOOPWERK
01.01
vertandend slopen metselwerk t.p.v. dicht te zetten wandopeningen
30
m1
0,50
15,00
750,00
5,00
150,00
30,00
01.02
slopen natuursteen tegelvloer entreehal t.p.v. nieuwe toiletruimte
4
m2
1,00
4,00
200,00
10,00
40,00
60,00
€ 240,00
01.03
slopen verdiepingsvloer t.b.v. trapsparing
1
po
16,00
16,00
800,00
2300,00
€ 2.300,00
1500,00
1500,00
TOTAAL 01
€ 3.440,00
22
BINNENWANDEN
22.01
dichtzetten bestaande binnenwandopeningen
16
m2
2,80
44,80
2240,00
60,00
960,00
200,00
22.02
nieuwe kalkzandsteen binnenwanden toiletruimte/trap
20
m2
0,90
18,00
900,00
45,00
900,00
90,00
TOTAAL 22 24
TRAPPEN EN HELLINGEN
24.01
nieuwe trap incl. balustrade en afwerken verdiepingsvloer (historisch identiek)
€ 3.200,00 € 1.800,00 € 5.000,00
1
po
50000,00
50000,00
50000,00
TOTAAL 24
€ 50.000,00 € 50.000,00
32
BINNENWANDOPENINGEN
32.01
nieuwe binnenkozijnen hout toiletruimte
3
st
400,00
1200,00
400,00
€ 1.200,00
32.02
nieuwe binnendeuren hout toiletruimte
3
st
500,00
1500,00
500,00
€ 1.500,00
32.03
schilderwerk binnenkozijnen en -deuren hout
6
m2
150,00
900,00
150,00
€ 900,00
32.04
aanpassen kozijnen/deuren scheidingswand eerste verdieping
1
po
5000,00
5000,00
5000,00
€ 5.000,00
TOTAAL 32
€ 8.600,00
42
BINNENWANDAFWERKINGEN
42.01
nieuw pleisterwerk toiletruimte
29
m2
62,00
1798,00
62,00
€ 1.798,00
42.02
nieuw pleisterwerk dichtgezette wandopeningen (tweezijdig)
40
m2
100,00
4000,00
100,00
€ 4.000,00
42.03
nieuw wandtegelwerk toiletruimte
29
m2
140,00
4060,00
140,00
€ 4.060,00
42.04
schilderwerk pleisterwerk dichtgezette wandopeningen (tweezijdig)
40
m2
40,00
1600,00
40,00
TOTAAL 42 43
VLOERAFWERKINGEN
43.01
nieuwe cementdekvloer toiletruimte
4
m2
70,00
280,00
70,00
43.02
nieuw vloertegelwerk toiletruimte
4
m2
200,00
800,00
200,00
TOTAAL 43 45
PLAFONDAFWERKINGEN
45.01
nieuw systeemplafond toiletruimte
52
AFVOEREN aanpassen/uitbreiden bestaande binnenrioleringsinstallatie
4
m2
100,00
400,00
100,00
53
WATERINSTALLATIES nieuwe watermeter incl. hoofdaansluiting
15-10-2021
€ 800,00
€ 400,00 € 400,00
660
bvo
8,50
5610,00
8,50
TOTAAL 52
53.01
€ 280,00 € 1.080,00
TOTAAL 45
52.01
€ 1.600,00 € 11.458,00
€ 5.610,00 € 5.610,00
1
po
1000,00
pagina 1 van 3
1000,00
1000,00
€ 1.000,00
21-1117
Kostenraming | Splitsing Markt 38 opdrachtgever : Gemeente Geertruidenberg
project
: Splitsing Markt 36 Geertruidenberg
adres/postbus : Vrijheidstraat 2
ontwerp
postcode+plaats: 4941 DX Raamsdonksveer
bvo
: n.v.t. : 660 m ²
prijspeil
uurloon
: € 50,00
: oktober 2021
nr.
omschrijving
53.02
aanpassen/uitbreiden bestaande waterinstallatie
aantal
1h
660
bvo
norm
uren
arbeid
materiaal/1h
materiaal tot.
materieel/1h
materieel tot.
oa.
oa. tot.
prijs/1h
11,00
7260,00
11,00
TOTAAL 53 54
GASINSTALLATIES nieuwe gasmeter incl. hoofdaansluiting
1
po
3000,00
3000,00
3000,00
54.02
aanpassen/uitbreiden bestaande gasinstallatie
660
bvo
8,50
5610,00
8,50
TOTAAL 54 56
WARMTEDISTRIBUTIE aanpassen/uitbreiden bestaande warmtedistributie
€ 7.260,00 € 8.260,00
54.01
56.01
totaal
€ 3.000,00 € 5.610,00 € 8.610,00
660
bvo
15,00
9900,00
15,00
TOTAAL 56
€ 9.900,00 € 9.900,00
60
ELEKTRISCHE INSTALLATIES
60.01
nader onderzoek bestaande elektrische installatie
1
po
6000,00
€ 6.000,00
60.02
nieuwe elektriciteitsmeter incl. hoofdaansluiting
1
po
2000,00
2000,00
2000,00
€ 2.000,00
60.03
nieuwe hoofdverdeelinrichting
1
st
5000,00
5000,00
5000,00
€ 5.000,00
60.04
nieuwe verdeelinrichting
2
st
2500,00
5000,00
2500,00
€ 5.000,00
60.05
aanpassen/uitbreiden bestaande elektrische installatie
660
bvo
47,00
31020,00
47,00
€ 31.020,00
120,00
120,00
6000,00
TOTAAL 60
€ 49.020,00
63
VERLICHTINGSINSTALLATIES
63.01
nieuwe verlichtingsarmaturen toiletruimte
3
st
300,00
900,00
300,00
€ 900,00
63.02
aanpassen bestaande verlichtingsinstallatie
660
bvo
12,50
8250,00
12,50
€ 8.250,00
TOTAAL 63
€ 9.150,00
65
BEVEILIGINGSINSTALLATIES
65.01
nieuwe brandmeldinstallatie incl. aanpassingen t.g.v. splitsing
660
bvo
25,00
16500,00
25,00
65.02
nieuwe inbraakbeveiligingsinstallatie incl. aanpassingen t.g.v. splitsing
660
bvo
10,00
6600,00
10,00
TOTAAL 65
€ 6.600,00 € 23.100,00
74
VASTE SANITAIRE VOORZIENINGEN
74.01
nieuwe closetcombinatie (vrijhangend inbouw)
2
st
800,00
1600,00
800,00
74.02
nieuwe wastafelcombinatie
1
st
900,00
900,00
900,00
TOTAAL 74
€ 1.600,00 € 900,00 € 2.500,00
TOTAAL KOSTENRAMINGEN EXCL. OPSLAGEN
15-10-2021
€ 16.500,00
€ 196.128,00
pagina 2 van 3
21-1117
Staartblad kostenraming | Splitsing Markt 38 opdrachtgever : Gemeente Geertruidenberg adres/postbus : Vrijheidstraat 2 postcode+plaats: 4941 DX Raamsdonksveer prijspeil : oktober 2021
project ontwerp bvo uurloon
: Splitsing Markt 36 Geertruidenberg : n.v.t. : 660 m² : € 50,00
staart van de kostenraming
TOTAAL KOSTENRAMINGEN EXCL. OPSLAGEN BOUWPLAATS- UITVOERINGSKOSTEN
€ 196.128,00 5%
OVER
€
196.128,00
=
SUBTOTAAL NADER TE DETAILLEREN
5%
OVER
€
205.934,40
=
SUBTOTAAL ONVOORZIEN
5%
OVER
€
216.231,12
=
SUBTOTAAL ALGEMENE BEDRIJFSKOSTEN (AK)
7%
OVER
€
227.042,68
=
SUBTOTAAL WINST & RISICO (W&R)
3%
OVER
€
242.935,66
=
SUBTOTAAL C.A.R. VERZEKERING
0,35%
OVER
€
250.223,73
=
SUBTOTAAL
TOTAAL KOSTENRAMING INCL. OPSLAGEN, EXCL. 21% BTW ADVIESKOSTEN
€
9.806,40
€
205.934,40
€
10.296,72
€
216.231,12
€
10.811,56
€
227.042,68
€
15.892,99
€
242.935,66
€
7.288,07
€
250.223,73
€
875,78
€
251.099,52
+
+
+
+
+
+
€ 251.099,52 10,00%
OVER
€
TOTAAL KOSTENRAMING INCL. OPSLAGEN EN ADVIESKOSTEN, EXCL. 21% BTW
251.099,52
=
€
25.109,95
+
€ 276.209,47
UITGANGSPUNTEN/OPMERKINGEN 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.
15-10-2021
De kostenraming is gebaseerd op de uitgangspunten conform de memo van Asbo b.v. met kenmerk 21.0144.GGB d.d. 15 oktober 2021. De noodzakelijke aanpassingen in de gebouwen op de huisnummers 32, 34 en 38 zijn niet opgenomen. Er zijn bestaande verhuurtekeningen gehanteerd om maatvoering uit af te leiden. Er is géén rekening gehouden met eventuele aanwezige asbesthoudende materialen. E.e.a. dient te worden onderzocht middels een abestinventarisatie door een gespecialiseerde partij. Er zijn geen kosten opgenomen voor het uitvoeren van werkzaamheden die niet expliciet zijn vermeld in deze kostenraming. Er zijn geen leges- en begeleidingskosten opgenomen. De ramingen hebben een zekere bandbreedte, echter zijn er bepaalde uitgangspunten gehanteerd voor uitvoering, materialisering en afwerking. Afwijkingen hiervan hebben consequenties voor de bouwkosten. Er is geen rekening gehouden met eventueel toekomstige prijsstijgingen in de bouw.
pagina 3 van 3
21-1117