Bijlage 4 Taxatie Schattelijn

TAXATIERAPPORT Vismarktstraat 4a-4d, 4931AZ Geertruidenberg

Opdrachtgever Gemeente Geertruidenberg Vrijheidstraat 2 4941DX Raamsdonksveer Waardepeildatum 18 oktober 2021

Rapportdatum 27 oktober 2021

Heideweg Vastgoed BV ing. R.F.P. Merkies RT Dorpstraat 28, 5391AW te Nuland Tel: 0031413395614 | Email: robert@heidewegvastgoed.nl

Taxatierapport incl. bijlagen | Peildatum: 18-10-2021 | Uitgebracht door: ing. R.F.P. Merkies RT

Printdatum | 27-10-2021 | Pagina

1

Taxatierapport | Vismarktstraat 4a-4d, 4931AZ Geertruidenberg Rapport samenvatting | Eigenaar gebruiker Dossiernummer: VMS taxatienummer: Complex:

47006186 Geertruidenberg, Vismarktstraat 4A

Adres:

Vismarktstraat 4a-4d, 4931AZ Geertruidenberg

Eigenaar:

Gemeente Geertruidenberg

Type eigendom:

Eigendom

Te taxeren belang:

Eigendom

Perceeloppervlakte: Energielabel:

1.884 - / Geen

Object Type object: Oorspronkelijk bouwjaar: Monument: Totaal BVO mðof stuks:

Eigen gebruik

1622 Rijksmonument 1.902

Totaal VVO mðof stuks:

1.775

Verhouding VVO / BVO:

1:1,07

Parkeerplaatsen binnen:

-

Parkeerplaatsen buiten: Marktwaarde per mð:

€ 241

Waardering Opdrachtgever:

Kengetallen Gemeente Geertruidenberg

Contactpersoon: Doel taxatie: Taxateur: Waardepeildatum: Marktwaarde kosten koper:

Verkoop ing. R.F.P. Merkies RT maandag 18 oktober 2021

Markt/herz. huur:

€ 62.125

Netto markt/herz. huur:

€ 39.499

Exploitatielasten % markt/herz. huur:

36,4 %

Exploitatiekosten incl canon:

€ 22.626

Leegstand % markt/herz. huur:

0,0 %

€ 428.293

BAR markt/herz. huur kk:

14,5 % | 6,9

Object beoordeling

Score

Bouwkundige staat:

Goed

Onderhoud buiten:

Redelijk

Onderhoud binnen:

Locatie beoordeling

Score

Ligging:

Goed

Bereikbaarheid:

Goed

Goed

Parkeren op openbare weg:

Goed

Parkeren (op eigen terrein):

Goed

Locatie score:

Goed

Functionaliteit:

Goed

Object score:

Redelijk

Gebruik beoordeling

Score

Markt beoordeling

Score

Huidige verhuursituatie:

Matig

Courantheid verkoop:

Matig

Alternatieve aanwendbaarheid:

Matig

Courantheid verhuur:

Niet van toepassing

Het object is per 18-10-2021 getaxeerd op:

EUR 430.000 Marktwaarde kosten koper

Pagina 2 van 64incl. | Waarde op: |18-10-2021 Taxateur: ing. R.F.P. Merkies RT R.F.P. Merkies RT Taxatierapport bijlagen Peildatum: |18-10-2021 | Uitgebracht door: ing.

Printdatum | 27-10-2021 Printdatum | 27-10-2021 | Pagina

2

Taxatierapport | Vismarktstraat 4a-4d, 4931AZ Geertruidenberg

INHOUD TAXATIERAPPORT I

Rapport samenvatting

A

Opdracht

B

Taxatie

C

SWOT-analyse en beoordeling

D

Juridisch

E

Locatie

F

Object

G

Gebruik

H

Onderbouwing

I

Duurzaamheid

J

Algemene uitgangspunten

K

Waardebegrippen en definities

L

Bijlagen

Pagina 3 van 64incl. | Waarde op: |18-10-2021 Taxateur: ing. R.F.P. Merkies RT R.F.P. Merkies RT Taxatierapport bijlagen Peildatum: |18-10-2021 | Uitgebracht door: ing.

Printdatum | 27-10-2021 Printdatum | 27-10-2021 | Pagina

3

Taxatierapport | Vismarktstraat 4a-4d, 4931AZ Geertruidenberg A

OPDRACHT

A.1 OPDRACHTGEVER Opdrachtgever:

Gemeente Geertruidenberg

Adres:

Vrijheidstraat 2, 4941DX te Raamsdonksveer

Telefoonnummer:

+31 162 579 579

E-mailadres opdrachtgever:

info@geertruidenberg.nl

A.2 OPDRACHTNEMER EN UITVOEREND TAXATEUR Naam organisatie:

Heideweg Vastgoed BV

Uitvoerend taxateur:

ing. R.F.P. Merkies RT

Adres:

Dorpstraat 28, 5391AW te Nuland

Telefoonnummer:

0031413395614

E-mailadres:

robert@heidewegvastgoed.nl

Lid van / aangesloten bij:

NRVT RT309245905

Ingeschreven in het register onder nummer:

RT309245905

Specialisatie / deskundigheid & educatie:

Kamer BV en WOZ

A.3 CONTROLEREND OF TWEEDE TAXATEUR Naam organisatie:

Heideweg Vastgoed BV

Controlerende / tweede taxateur:

Gerben Schol RT

Adres:

Dorpstraat 28, 5391AW te Nuland

Telefoonnummer:

0413 395 614

E-mailadres:

gerben@heidewegvastgoed.nl

Lid van / aangesloten bij:

NRVT RT444602150 NVM Business

Ingeschreven in het register onder nummer:

RT444602150

Specialisatie / deskundigheid en educatie:

Bedrijfsmatig vastgoed en grootzakelijk vastgoed Wonen

Pagina 4 van 64incl. | Waarde op: |18-10-2021 Taxateur: ing. R.F.P. Merkies RT R.F.P. Merkies RT Taxatierapport bijlagen Peildatum: |18-10-2021 | Uitgebracht door: ing.

Printdatum | 27-10-2021 Printdatum | 27-10-2021 | Pagina

4

Taxatierapport | Vismarktstraat 4a-4d, 4931AZ Geertruidenberg A.4 VERKLARINGEN TAXATEURS INZAKE OPDRACHTVERSTREKKING Opdrachtdatum:

maandag 18 oktober 2021

Toelichting opdrachtverstrekking Onderhavige taxatie is uitgevoerd conform de offerte / opdrachtbevestiging. Er is in dit rapport niet afgeweken van de opdracht. De opdrachtgever en/of andere betrokkenen hebben niet verzocht om bijzondere uitgangspunten te hanteren zoals opgenomen in dit rapport. Taxateur gaat ervan uit dat alle voor de taxatie van belang zijnde informatie juist en volledig aan Heideweg Vastgoed BV is verstrekt.

Opdrachtvoorwaarden De opdracht tot het verrichten van deze professionele taxatiedienst alsmede de bijbehorende opdrachtvoorwaarden blijken uit de opdrachtbevestiging. De opdracht is als bijlage bij dit taxatierapport toegevoegd.

Dossiervorming Alle relevante stukken zijn door de opdrachtgever aangeleverd, hiernaast zijn o.a. de openbare registers en het bodemloket geraadpleegd.

Interne kwaliteitsborging Deze taxatie is opgemaakt in overeenstemming met de Practice Statements zoals opgenomen in de International Valuation Standards 2017 gepubliceerd door de International Valuation Standards Committee (IVS 2013) en of de verplichte regels en voorschriften in de RICS Taxatie standaarden ³Red Book´ zoals voorgeschreven door de Royal Institution of Chartered Surveyors.). De taxatie kan eventueel onderdeel vormen van een auditprocedure.

Roulatie De taxateur verklaart dat de taxatie van onderhavig vastgoedobject in overeenstemming met de fundamentele beginselen van het NRVT en nadere vereisten, waaronder de regels omtrent roulatie, verricht is.

Onafhankelijkheid Taxateur verklaart dat hij geheel onafhankelijk is van de opdrachtgever en dat er geen banden bestaan tussen de opdrachtgever en de taxateur die de schijn kunnen opwekken dat de onafhankelijkheid van de taxateur in twijfel moet worden getrokken.

Educatie en routine De taxateur is geregistreerd bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT), kamer Bedrijfsmatig Vastgoed en voldoet aan de vereisten die in het Reglement Permanente Educatie worden gesteld. Taxateur voldoet tevens aan de vereisten van NRVT ten aanzien van het minimaal jaarlijks uit te voeren taxaties.

Plausibiliteit Overeenkomstig het toepasselijke Reglement NRVT, vastgesteld door de centrale raad van het NRVT, dient dit taxatierapport onderworpen te worden aan een plausibiliteitstoets door een controlerend taxateur. Deze taxatie is op op basis van de door de uitgevoerd taxateur aangeleverde informatie, gecontroleerd door de geregistreerde taxateur zoals genoemd in paragraaf A4 van dit taxatierapport.

Taxatiestandaarden Deze taxatie is uitgevoerd in overeenstemming met: - de Algemene gedrags- en beroepsregels Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT), vastgesteld 15 juni 2017; - het Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed NRVT en voor zover van toepassing het Addendum Grootzakelijk Vastgoed NRVT, beide vastgesteld 15 juni 2017; Op deze taxatie zijn de EVS 2016 en/of IVS 2017 van toepassing. Ingeval strijdigheid tussen genoemde standaarden prevaleren de richtlijnen van de EVS. De taxateur is op de hoogte van de inhoud van deze taxatierichtlijnen en heeft gehandeld overeenkomstig deze richtlijnen.

Tuchtrecht De dienstverlening van de taxateur valt onder het tuchtrecht van het VastgoedPRO en NRVT.

Pagina 5 van 64incl. | Waarde op: |18-10-2021 Taxateur: ing. R.F.P. Merkies RT R.F.P. Merkies RT Taxatierapport bijlagen Peildatum: |18-10-2021 | Uitgebracht door: ing.

Printdatum | 27-10-2021 Printdatum | 27-10-2021 | Pagina

5

Taxatierapport | Vismarktstraat 4a-4d, 4931AZ Geertruidenberg B

TAXATIE

B.1 ALGEMEEN Objectomschrijving De onroerende zaak betreft een monumentaal maatschappelijk bestemd gebouw met erf, ondergrond en overige aanhorigheden. Adres:

Vismarktstraat 4a-4d, 4931AZ Geertruidenberg

VMS-taxatienummer:

47006186

Type eigendom:

Eigendom

Waardepeildatum:

maandag 18 oktober 2021

Type taxatie:

Volledige taxatie

Keuze waardering:

NAR waarde

B.2 DOEL VAN DE TAXATIE Doel:

Verkoop

Toelichting doel van de taxatie Deze taxatie zal worden gebruikt om inzicht te geven in de marktconforme waarde ten behoeve van een mogelijke verkoop van de onroerende zaak.

B.3 WAARDERING & BASIS VAN DE WAARDE 0DUNWZDDUGHLVKHWJHVFKDWWHEHGUDJZDDUWHJHQYDVWJRHG]RXZRUGHQRYHUJHGUDJHQRSGHZDDUGHSHLOGDWXPWXVVHQHHQ bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. Valuta:

Alle in het rapport genoemde bedragen zijn in euro¶s exclusief omzetbelasting, tenzij anders vermeld en/of wettelijk niet belast met omzetbelasting.

HET OBJECT IS PER 18 OKTOBER 2021 GETAXEERD OP

Marktwaarde kosten koper: Zegge:

EUR 430.000 vierhonderd dertig duizend euro

Handtekening taxateur:

__________________________________________ ing. R.F.P. Merkies RT Datum en plaats: 27 oktober 2021 | Nuland

Pagina 6 van 64incl. | Waarde op: |18-10-2021 Taxateur: ing. R.F.P. Merkies RT R.F.P. Merkies RT Taxatierapport bijlagen Peildatum: |18-10-2021 | Uitgebracht door: ing.

Printdatum | 27-10-2021 Printdatum | 27-10-2021 | Pagina

6

Taxatierapport | Vismarktstraat 4a-4d, 4931AZ Geertruidenberg B.4 INSPECTIE Datum opname en inspectie:

maandag 18 oktober 2021

Mate van inspectie:

Inpandige en externe inspectie

Inspectie uitgevoerd door:

ing. R.F.P. Merkies RT

Toelichting op inspectie (en eventueel belemmering) De opname en inspectie is uitgevoerd door taxateur ing. R.F.P. Merkies RT. De taxateur heeft het object zowel uitwendig als inpandig feitelijk opgenomen zonder belemmeringen.

B.5 UITGANGSPUNTEN EN AFWIJKINGEN Algemene uitgangspunten De opgave vanuit de gemeenteraad is om ³invulling te geven aan de toeristische, recreatieve en culturele doelstellingen, instandhouding YDQGHPRQXPHQWDOHSDQGHQYRRUGHNRPHQGHMDUHQWHYHU]HNHUHQHQUXLPWHFUHsUHQLQGHPHHUMDUHQEHJURWLQJPHWYHUNRRSYHUKXXUYDQ Markt 32-38 en Vismarktstraat 4´Dit is uitgangspunt voor de waardering. Ontvangen informatie In het kader van deze taxatie wordt ervan uitgegaan dat alle door opdrachtgever of derden verstrekte informatie juist is. Daarnaast wordt aangenomen dat er geen bijzondere bepalingen of omstandigheden zijn die niet vermeld zijn door de opdrachtgever en wel de waarde NXQQHQEHwQYORHGHQ Titelonderzoek Uit de laatste akte van levering die is opgevraagd blijken geen eventuele met taxatieobject verbonden lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden als dienend erf, van kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen, kenbaar uit de openbare registers als bedoeld in artikel 16 Boek 3 BW en andere akten waarbij vooromschreven rechten werden gevestigd. Tevens zijn naar de mededeling van de opdrachtgever in de openbare registers of andere akten geen bepalingen opgenomen die een wezenlijk zware belasting betekenen.

Toestand van bodem en grondwater ,QKHWNDGHUYDQGH]HWD[DWLHLVJHHQRQGHU]RHNYHUULFKWQDDUGHPLOLHXK\JLsQLVFKHWRHVWDQGYDQERGHPHQRIJURQGZDWHUGLHQDDU huidige inzichten en maatstaven gevaar zou kunnen opleveren voor het milieu en/of volksgezondheid. Als uitgangspunt voor de taxatie geldt dat er geen sprake is van verontreiniging van bodem en/of grondwater, die het gebruik conform de vigerende bestemming en/of het huidige gebruik in de weg staan, dan wel leiden tot het treffen van maatregelen. Bestemmingsplaninformatie In het kader van deze taxatie is het bestemmingsplan geraadpleegd op www.ruimtelijkeplannen.nl. Als uitgangspunt voor deze taxatie geldt dat deze informatie actueel en volledig is. Coronavirus (COVID-19) De Corona pandemie heeft aanzienlijke gevolgen gehad op de huidige economische situatie in Nederland, Europa en heel de wereld. Inmiddels is grotendeels bekend welke sectoren hebben geleden onder de lockdowns en welke relatief ongeschonden door de periode zijn gekomen. Voor nadere informatie omtrent het Coronavirus wordt verwezen naar hoofdstuk B, 'taxatie onnauwkeurigheid'. Daarnaast wordt verwezen naar hoofdstuk C, 'beoordeling en risicoanalyse' alsmede de gevolgen per sector onder hoofdstuk H, 'marktvisie'. In aanvulling op bovenstaande wordt nadrukkelijk vermeld dat inzake de punten 3. en 4. onder 'Tijd', Hoofdstuk J.

Algemene uitgangspunten, wordt opgemerkt dat recente ontwikkelingen inzake het coronavirus hier niet op van toepassing worden verklaard.

Bijzondere uitgangspunten Op deze taxatie zijn geen bijzondere uitgangspunten van toepassingen.

Afwijkingen ten opzichte van taxatiestandaarden De bijlagen vormen een onlosmakelijk deel van dit taxatierapport. Indien voor delen van het gewaardeerde apart waarden zijn vermeld of berekend, kunnen deze niet als afzonderlijke eenheden worden beschouwd. De in de berekeningsmodellen vermelde parameters kunnen uitdrukkelijk niet als zelfstandige gegevens worden gebruikt. Een eventueel in de toelichting opgenomen rekenkundige specificatie dient te worden beschouwd als slechts een van de indicaties voor de getaxeerde waarde, en kan hiervan uitdrukkelijk afwijken. Indien bovendien meerdere scenario's zijn doorgerekend behoeven niet alle te zijn vermeld. Heideweg vastgoed aanvaardt geen verplichting om de opdrachtgever en/ of derden te adviseren met betrekking tot eventuele ontwikkelingen in de markt, ontwikkelingen in wet- of regelgeving en / of feitelijke wijzigingen in, aan of rondom het gebouw die zich na de datum waarop het model definitief gemaakt is, hebben voorgedaan en die van invloed zouden kunnen zijn op de waarde(n). Het taxatierapport is uitsluitend bestemd voor de opdrachtgever. Ten aanzien van de inhoud wordt geen verantwoordelijkheid jegens anderen dan de opdrachtgever aanvaard en slechts voor het doel van de opdracht. Het rapport mag niet ter beschikking van derden worden gesteld, tenzij met voorafgaande schriftelijke toestemming.

Pagina 7 van 64incl. | Waarde op: |18-10-2021 Taxateur: ing. R.F.P. Merkies RT R.F.P. Merkies RT Taxatierapport bijlagen Peildatum: |18-10-2021 | Uitgebracht door: ing.

Printdatum | 27-10-2021 Printdatum | 27-10-2021 | Pagina

7

Taxatierapport | Vismarktstraat 4a-4d, 4931AZ Geertruidenberg B.6 NADERE TOELICHTING OP DE WAARDERING Toelichting op de waardering De onroerende zaak betreft een monumentaal maatschappelijk bestemd gebouw met erf, ondergrond en overige aanhorigheden. Gebruik De onroerende zaak is momenteel in gebruik als cultureel centrum. De opgave vanuit de gemeenteraad is om ³invulling te geven aan de toeristische, recreatieve en culturele doelstellingen, instandhouding YDQGHPRQXPHQWDOHSDQGHQYRRUGHNRPHQGHMDUHQWHYHU]HNHUHQHQUXLPWHFUHsUHQLQGHPHHUMDUHQEHJURWLQJPHWYHUNRRSYHUKXXUYDQ Markt 32-38 en Vismarktstraat 4´ Referenties Voor de bepaling van de marktwaarde is voornamelijk gekeken naar de verkoopopbrengsten (comparatieve methode). Deze methode is gebaseerd op het direct vergelijken van in de markt gerealiseerde transacties met het te taxeren object. In onderhavige taxatie zijn wij uitgegaan van een totale marktwaarde van € 428.293 k.k. (afgerond € 430.000) Dit komt neer op € 241 per m2, dit valt net buiten de geselde bandbreedte van de opgenomen referentieobjecten € 332 en € 580. Dit wordt veroorzaakt door de beperkte bruikbaarheid van het getaxeerde.

Om tot een waardering van het object te komen is de waarde van het totaal bekeken op basis van de BAR/Nar methode welke is getoetst middels de comparatieve methode door middel van de in dit taxatierapport opgenomen referentieobjecten. Deze methode is gebaseerd op het direct vergelijken van in de markt gerealiseerde transacties met het te taxeren object. Gehanteerde parameters In de berekening wordt door de taxateur gerekend met het Netto AanvangsRendement (hierna: NAR). Als startpunt voor de opbouw van de NAR wordt de risicovrije obligatierente genomen bij een looptijd van 10 jaar. Daar wordt een algemene risico-opslag voor de categorie vastgoed bij opgeteld. Voor de locatiespecifieke eigenschappen worden additionele opslagen toegevoegd. Hierbij wordt rekening gehouden met de volgende criteria: toegankelijkheid, voorzieningenniveau, locatiepotentieel, uitstraling van de locatie en de positie van het object in de omgeving. Additioneel worden nog opslagen toegevoegd op basis van de objectspecifieke eigenschappen. Criteria zijn inhoud van het object, kwaliteit huurder en de looptijd van het contract.

Aanpassingen op conceptrapportage Niet van toepassing.

Wezenlijke veranderingen voor of na taxatiedatum Het uitgangspunt in deze taxatie is dat er geen wijzigingen van het te taxeren object hebben plaatsgevonden tussen opnamedatum, waardepeildatum en rapportdatum, welke van invloed kunnen zijn op de waarde van het object. Waneer er toch een fysieke, dan wel juridische wijziging heeft plaatsgevonden, kan dit een effect hebben op de waardering en behoudt taxateur zich het recht voor om de waardering aan te passen.

Taxatie onnauwkeurigheid Bij het taxeren van vastgoed is er vrijwel altijd sprake van enige vorm van schattingsonzekerheid, zo ook in onderhavig geval. Een taxatie blijft een zo zorgvuldig mogelijk theoretische berekening van de waarde van vastgoed. Deze schattingsonzekerheid kan het gevolg zijn van: - onzekere marktomstandigheden; - gebrekkige informatievoorziening door de opdrachtgever; - gebrek aan marktinformatie, waaronder het ontbreken van zuivere c.q. exact vergelijkbare referentietransacties; - algemene taxatie onnauwkeurigheid. Coronavirus (COVID-19) 1DPHHUGDQDQGHUKDOIMDDU]LMQGHPHHVWHFRURQDPDDWUHJHOHQJHsLQGLJGHQLVKHWQRUPDOHOHYHQYRRUGHPHHVWHVHFWRUHQKHUYDW+HWLV ondertussen duidelijk dat er permanente wijzigingen hebben plaatsgevonden zoals de opkomst van thuiswerken en de zware schade in de retail sector. Per heden zijn deze gevolgen nog moeilijk terug te leiden naar de referenties. Door deze buitengewone marktomstandigheden is er dus een buitenproportionele onzekerheid ontstaan met betrekking tot de taxatieuitkomst. Voor wat betreft de inspectie van het object zijn de richtlijnen van het NRVT gevolgd.

B.7 EERDERE TAXATIES Toelichting eerdere taxaties Taxateur is in de afgelopen 36 maanden niet eerder bij een taxatie, verkooptransactie en/of bij een verhuurtransactie van dit object betrokken geweest. Het uitvoeren van backtesting is derhalve niet relevant.

Pagina 8 van 64incl. | Waarde op: |18-10-2021 Taxateur: ing. R.F.P. Merkies RT R.F.P. Merkies RT Taxatierapport bijlagen Peildatum: |18-10-2021 | Uitgebracht door: ing.

Printdatum | 27-10-2021 Printdatum | 27-10-2021 | Pagina

8

Taxatierapport | Vismarktstraat 4a-4d, 4931AZ Geertruidenberg B.8 OVERZICHT INZAGE DOCUMENTEN

B.9

Soort informatie

Ingezien

Huurlijst

N.v.t.

Huurovereenkomsten

Ja

Sideletters / allonges

N.v.t.

Eigendomsbewijs

Ja

Erfpacht gegevens

N.v.t.

Splitsingsakte

N.v.t.

Kadastrale gegevens

Ja

Milieu-informatie overheid

N.v.t.

Milieuvergunning

N.v.t.

Bestemmingsplan

Ja

Omgevingsvergunning

N.v.t.

Gebruiksvergunning

N.v.t.

Locatie kwaliteit winkels

N.v.t.

Plattegronden

Ja

Meetcertificaat

N.v.t.

Bouwkosten

N.v.t.

Eigenaarslasten

N.v.t.

Onderhoudsprognose

N.v.t.

Inspectierapporten

N.v.t.

Asbestonderzoek

N.v.t.

Bodemonderzoek

Ja

Energielabel

N.v.t.

Overige gegevens

N.v.t.

Datum

Bron / opmerking

26-10-2021

25-10-2021

www.kadaster.nl

26-10-2021

www.kadaster.nl

26-10-2021

www.ruimtelijkeplannen.nl

26-10-2021

opgave opdrachtgever

26-10-2021

www.bodemloket.nl

GEHANTEERDE TAXATIEMETHODIEK Gehanteerde taxatiemethodiek In dit rapport is een analyse weergegeven van de factoren die bepalend zijn voor de marktwaarde van het taxatieobject. Deze factoren ZRUGHQKLHUQDYHUZHUNWWRWHHQVFKDWWLQJYDQGHZDDUGHZDDUELMJHEUXLNJHPDDNWZRUGWYDQppQRIPHHUGHUHWD[DWLHPHWKRGH Q 'H]H taxatiemethoden zijn gebaseerd op de volgende taxatiebenadering: 1. De comparatieve benadering, waarbij het taxatieobject wordt vergeleken met soortgelijke objecten waarvan de transactiekenmerken beschikbaar zijn (de vergelijkingsmethode); 2. De inkomstenbenadering, waarbij wordt uitgegaan van de inkomsten van het vastgoedobject, verminderd met kosten en onder toepassing van een vereist rendement, zoals in de markt gebruikelijk, om tot een waarde te komen (NAR en/of DCF methode); 3. De kostenbenadering, waarbij wordt uitgegaan van de nieuwwaarde van het object gecorrigeerd voor technische en functionele veroudering, vermeerderd met de waarde van de grond. Deze benadering wordt vaak gehanteerd bij incourante objecten. Gebruikte methode Gelet op de taxatiebasis, de beschikbaarheid van relevante marktinformatie alsook op de taxatiemethode die worden gebruikt door marktpartijen is voor deze taxatie gebruik gemaakt van de comparatieve methode en de NAR-methode. 1.

Bij de comparatieve methode wordt een parallel getrokken met de koop- of gronduitgifteprijzen die gehanteerd worden in de direct omliggende of anderszins vergelijkbare gemeenten. Voor de (toekomstige) waarde dient rekening te worden gehouden met specifieke omstandigheden, zoals de ligging, grootte van de percelen, de bouw- en gebruiksmogelijkehden en het algemene voorzieningenniveau. 2. De NAR-methode en ook de DCF-methode berekent de waarde van een vastgoedobject op basis van een netto-huuropbrengst en gecorrigeerd met de lasten die nodig zijn om het vastgoedobject te exploiteren. 3. Bij de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt ervan uitgegaan dat iemand niet meer zou willen betalen dan nodig is voor het verkrijgen van een naar soort, kwaliteit, staat en ouderdom gelijkwaardige zaak. De waarde van de opstallen worden berekend door de actuele bouwkosten te corrigeren voor de technische veroudering en de functionele veroudering, vermeerderd met de waarde van de grond. 4. De Discounted cashflowmethode (bedrijfsexploitatie) Anders dan de bij onder 2. omschreven discounted cashflowmethode, waarbij de huurwaarde-kapitalisatie wordt ondersteund.

Wordt er hierbij niet uitgegaan van de huurinkomsten en de uitgaven ten aanzien van de exploitatielasten van het pand maar worden alle toekomstige te verwachten inkomsten (omzet), en bedrijfskosten, inclusief een ondernemersbeloning contant gemaakt naar de waardepeildatum. Onder meer is rekening gehouden met de verwachte omzetontwikkeling, inflatie en eindwaarde. De disconteringsvoet wordt geschat op basis van het rendement op langlopende staatsobligaties, verhoogd met een risicopremie die mede wordt ingegeven door het ingeschatte risico van de bedrijfsexploitatie. Deze methode wordt alleen gebruikt bij exploitatie gebonden vastgoed waarvan voldoende cijfers beschikbaar zijn.

Pagina 9 van 64incl. | Waarde op: |18-10-2021 Taxateur: ing. R.F.P. Merkies RT R.F.P. Merkies RT Taxatierapport bijlagen Peildatum: |18-10-2021 | Uitgebracht door: ing.

Printdatum | 27-10-2021 Printdatum | 27-10-2021 | Pagina

9

Taxatierapport | Vismarktstraat 4a-4d, 4931AZ Geertruidenberg B.10 PLAUSIBILITEIT TAXATIE Plausibiliteitsverklaring Overeenkomstig het toepasselijke Reglement NRVT, vastgesteld door de centrale raad van het NRVT, dient dit taxatierapport onderworpen te worden aan een plausibiliteitstoets door een controlerend taxateur. Controlerend taxateur verklaart voor het onderhavige taxatierapport een plausibiliteitstoets te hebben uitgevoerd. Hierbij is het taxatierapport beoordeeld op plausibiliteit van de waarde en de onderbouwing van de waarde. Daarnaast heeft de controlerend taxateur inzicht gehad in alle bijlages in relatie tot de inhoud van het taxatierapport zijn bekeken. De controlerend taxateur heeft geen interne en/of externe inspectie van het object gedaan, omdat hij daar op grond van de reglementen niet toe is verplicht en geeft geen garantie op de compleetheid van het taxatierapport en de bijlagen. Op basis van de beoordeelde stukken is de controlerend taxateur van mening dat de onderhavige professionele taxatiedienst plausibel is.

Handtekening controlerend taxateur:

__________________________________________ Gerben Schol RT Datum en plaats: 27 oktober 2021 | Nuland

Pagina 10 van 64 | Waarde op:| Peildatum: 18-10-202118-10-2021 | Taxateur: |ing. R.F.P. Merkies RTR.F.P. Merkies RT Taxatierapport incl. bijlagen Uitgebracht door: ing.

Printdatum | 27-10-2021 Printdatum | 27-10-2021 | Pagina 10

Taxatierapport | Vismarktstraat 4a-4d, 4931AZ Geertruidenberg C

SWOT-ANALYSE EN BEOORDELING

C.1 SWOT ANALYSE Sterktes

Zwaktes

- Ligging, in het centrum van Geertruidenberg; - Bereikbaarheid, zowel met eigen- als met openbaar vervoer; - Voldoende parkeergelegenheid voor gebruikers en/of klanten in de openbare ruimte; - Karakteristiek monumentaal pand; - Ruim perceel.

- Beperkende wetgeving met betrekking tot het Rijksmonument; - Geen eigen parkeerruimte.

Kansen

Bedreigingen

- Lage rente maakt het interessant om dergelijke objecten te kopen; - Verduurzamen.

- Stijgende rente.

C.2 BEOORDELING Courantheid verhuur:

Niet van toepassing

Verhuurbaarheid Niet van toepassing

Courantheid verkoop:

Matig

Verkoopbaarheid Het getaxeerde is matig courant, herinvulling van gebruik zal een uitdaging vormen voor de opvolgend eigenaar.

Verkooptijd (maanden):

6 maanden

Courantheid algemeen:

Matig

Pagina 11 van 64 | Waarde op:| Peildatum: 18-10-202118-10-2021 | Taxateur: |ing. R.F.P. Merkies RTR.F.P. Merkies RT Taxatierapport incl. bijlagen Uitgebracht door: ing.

Printdatum | 27-10-2021 Printdatum | 27-10-2021 | Pagina 11

Taxatierapport | Vismarktstraat 4a-4d, 4931AZ Geertruidenberg D

JURIDISCH

D.1 PRIVAATRECHTELIJKE ASPECTEN Eigenaar:

Gemeente Geertruidenberg

Type eigendom:

Eigendom

Te taxeren belang:

Eigendom

Kadastrale omschrijving percelen Gemeente

Gemeente code kadaster

Sectie

Perceelnum mer

GTD01

B

2588

Geertruidenberg Totaal

Oppervlakte (mð 1.884

Eigenaar Gemeente Geertruidenberg

1.884

Aantekeningen kadastraal object Blijkens informatie van het kadaster is het object aangemerkt als monument op basis van de monumentenwet van 1988. Het object is geclassificeerd als rijksmonument en beschikt over unieke waardes die van nationaal belang worden gewaardeerd. Historisch en/of architectonisch neemt het object een significante rol in in de geschiedenis van het land.

Bijzondere privaatrechtelijke bepalingen De taxateur heeft in het kader van deze taxatie kadastrale uittreksels geraadpleegd. Als uitgangspunt voor deze taxatie geldt dat de publiekrechtelijke beperkingen, zoals weergegeven op de kadastrale uittreksels, actueel en volledig zijn. Taxateur heeft hiervoor de aktes Hyp4 deel 6918 nummer 33 gecontroleerd. Blijkens informatie van het Kadaster (toestandsdatum 25 oktober 2021) is het perceel niet belast met zakelijke rechten.

VVE en invloed op de waardering De onroerende zaak is niet gesplitst in appartementsrechten, derhalve is er geen Vereniging van Eigenaren van toepassing.

D.2 PUBLIEKRECHTELIJKE ASPECTEN Gebruik conform bestemmingsplan:

Ja

Pagina 12 van 64 | Waarde op:| Peildatum: 18-10-202118-10-2021 | Taxateur: |ing. R.F.P. Merkies RTR.F.P. Merkies RT Taxatierapport incl. bijlagen Uitgebracht door: ing.

Printdatum | 27-10-2021 Printdatum | 27-10-2021 | Pagina 12

Taxatierapport | Vismarktstraat 4a-4d, 4931AZ Geertruidenberg Bestemmingsplan De onroerende zaak is gelegen in het bestemmingsplan Kom Geertruidenberg 2012 van de gemeente Geertruidenberg, vastgesteld door de raad van deze gemeente op 29 november 2012. In dit bestemmingsplan is de onroerende zaak bestemd tot "Maatschappelijk" met de dubbelbestemming ''Waarde - Archeologie en Cultuurhistorie'' en functieaanduiding "theater". De grond met de bestemming ³Maatschappelijk´zijn bestemd voor: a

maatschappelijk;

b

tevens een museum, ter plaatse van de aanduiding µmuseum¶

c

een begraafplaats, ter plaatse van de aanduiding µbegraafplaats¶

d

tevens een theater, ter plaatse van de aanduiding µtheater¶

e

tevens wonen, ter plaatse van de aanduiding µwonen¶

en met daarbij behorende: f

tuinen, erven en verhardingen;

g

groenvoorzieningen;

h

(ongebouwde) parkeervoorzieningen.

Maatvoering; Maximum bouwhoogte (m) : 17 Maximum goothoogte (m) : 14 Voor een nadere omschrijving van de bestemmingen en aanduidingen van het bestemmingsplan wordt verwezen naar de plankaart en voorschriften die digitaal te raadplegen zijn via www.ruimtelijkeplannen.nl (referentie NL.IMRO.0779.GBBPkom-vs01). Hiernaast geldt er een andere enkelbestemming voor het buitenterrein. Zie onderstaand: De onroerende zaak is gelegen in het bestemmingsplan Kom Geertruidenberg 2012 van de gemeente Geertruidenberg, vastgesteld door de raad van deze gemeente op 29 november 2012. In dit bestemmingsplan is de onroerende zaak bestemd tot "Verkeer" met de dubbelbestemming ''Waarde - Archeologie en Cultuurhistorie'' en functieaanduiding "evenemententerrein". De grond met de bestemming ³Verkeer´zijn bestemd voor: a

voorzieningen voor verkeer en verblijf;

b

voorzieningen voor ondergrondse inzameling van huishoudelijk afval;

c

water en waterhuishoudkundige voorzieningen;

d

een weekmarkt;

e

nutsvoorzieningen, ter plaatse van de aanduiding µnutsvoorziening¶

f

garageboxen, ter plaatse van de aanduiding µgarage¶

g

bescherming en instandhouding van de monumentale waarden van de pomp op de Markt;

h

horeca gerelateerde detailhandel, ter plaatse van de aanduiding µspecifieke vorm van detailhandel - horeca gerelateerde detailhandel¶

i

horecaterrassen, ter plaatse van de aanduiding µterras¶

j

evenementen, ter plaatse van de aanduiding µevenemententerrein¶

en met daarbij behorende: k

(ongebouwde) parkeervoorzieningen;

l

groenvoorzieningen;

m speelvoorzieningen en straatmeubilair. Voor een nadere omschrijving van de bestemmingen en aanduidingen van het bestemmingsplan wordt verwezen naar de plankaart en voorschriften die digitaal te raadplegen zijn via www.ruimtelijkeplannen.nl (referentie NL.IMRO.0779.GBBPkom-vs01).

Monument:

Rijksmonument

Wet voorkeursrecht gemeenten:

Nee

Pagina 13 van 64 | Waarde op:| Peildatum: 18-10-202118-10-2021 | Taxateur: |ing. R.F.P. Merkies RTR.F.P. Merkies RT Taxatierapport incl. bijlagen Uitgebracht door: ing.

Printdatum | 27-10-2021 Printdatum | 27-10-2021 | Pagina 13

Taxatierapport | Vismarktstraat 4a-4d, 4931AZ Geertruidenberg Opmerking wet voorkeursrecht gemeenten Blijkens informatie van het Kadaster zijn er per peildatum op de onroerende zaak geen beperkingen bekend in de gemeentelijke beperkingenregistratie en de kadastrale registratie.

Vestigingseisen Er zijn taxateur geen specifieke vestigingseisen bekend.

Fiscale aspecten Er is geen herzieningstermijn in het kader van de Wet op de Omzetbelasting 1968, conform art. 15, lid 6 Wet OB en art. 12 en art. 13 Uitv.Besch. OB. Ingeval van eventuele overdracht / levering van het object geldt er dat de koopsom belast zal worden met overdrachtsbelasting ad. 8%. Voor zover niet anders vermeld in dit rapport gelden allen genoemde bedragen exclusief BTW.

Bijzondere publiekrechtelijke bepalingen Blijkens informatie van het kadaster is het object aangemerkt als monument op basis van de monumentenwet van 1988. Het object is geclassificeerd als rijksmonument en beschikt over unieke waardes die van nationaal belang worden gewaardeerd. Historisch en/of architectonisch neemt het object een significante rol in in de geschiedenis van het land.

Pagina 14 van 64 | Waarde op:| Peildatum: 18-10-202118-10-2021 | Taxateur: |ing. R.F.P. Merkies RTR.F.P. Merkies RT Taxatierapport incl. bijlagen Uitgebracht door: ing.

Printdatum | 27-10-2021 Printdatum | 27-10-2021 | Pagina 14

Taxatierapport | Vismarktstraat 4a-4d, 4931AZ Geertruidenberg E

LOCATIE

E.1 LOCATIEOVERZICHT

Pagina 15 van 64 | Waarde op:| Peildatum: 18-10-202118-10-2021 | Taxateur: |ing. R.F.P. Merkies RTR.F.P. Merkies RT Taxatierapport incl. bijlagen Uitgebracht door: ing.

Printdatum | 27-10-2021 Printdatum | 27-10-2021 | Pagina 15

Taxatierapport | Vismarktstraat 4a-4d, 4931AZ Geertruidenberg E.2 LOCATIE INFORMATIE Locatie omschrijving, stand en ligging:

Goed

De onroerende zaak is gelegen in het centrum aan de Vismarkt te Geertruidenberg. Het getaxeerde is centraal gelegen aan de historische markt in de kern Geertruidenberg en neemt een prominente plaats in. De markt heeft een hoge cultuurhistorische waarde met aanwezigheid van veel monumentale panden.

Omgeving en belendingen In de omgeving worden particuliere woningen, kantoorruimtes, winkels en horecagelegenheden aangetroffen. Alle benodigde voorzieningen bevinden zich op korte afstand van het getaxeerde.

Toelichting bereikbaarheid:

Goed

De locatie is gelegen in het centrum aan een goed bereikbare weg, zowel met openbaar- als met eigen vervoer. De op- en afritten van de Rijkswegen A27 en A59 bevinden zich op circa 7 autominuten afstand. De bereikbaarheid met het eigen vervoer is goed te noemen.

Beschikbaarheid openbaar vervoer De bereikbaarheid met openbaar vervoer is tevens goed te noemen. De dichtstbijzijnde bushalte bevindt zich op circa 350 meter afstand vanaf het getaxeerde.

Voorzieningen De onroerende zaak is gelegen in het centrum aan de Vismarktstraat met alle benodigde voorzieningen op korte afstand.

Parkeren op openbare weg:

Goed

De onroerende zaak beschikt eigen parkeergelegenheid op het achterliggende terrein op eigen perceel. Deze parkeerruimte is echter openbaar.

Verwachte ontwikkelingen in de omgeving Er zijn taxateur geen ontwikkelingen in de omgeving bekend die een invloed zullen hebben om de waardeontwikkeling van het getaxeerde.

Locatiescore:

Goed

Voor het voorgenomen gebruik is deze locatie goed geschikt, ze voldoet aan alle eisen.

Pagina 16 van 64 | Waarde op:| Peildatum: 18-10-202118-10-2021 | Taxateur: |ing. R.F.P. Merkies RTR.F.P. Merkies RT Taxatierapport incl. bijlagen Uitgebracht door: ing.

Printdatum | 27-10-2021 Printdatum | 27-10-2021 | Pagina 16

Taxatierapport | Vismarktstraat 4a-4d, 4931AZ Geertruidenberg F

OBJECT

F.1 OBJECTINFORMATIE Objectomschrijving De onroerende zaak betreft een monumentaal maatschappelijk bestemd gebouw met erf, ondergrond en overige aanhorigheden.

Bouwjaar:

1622

Bouwaard en installaties De onroerende zaak is traditioneel gebouwd en opgetrokken uit metselwerk, betonnen vloer, hardhouten kozijnen met deels enkele en deels isolerende beglazing, houten dakconstructie welke is afgedekt door een met dwars schilddak bedekt met dakpannen.

Bouwkundige staat:

Goed

Staat van onderhoud buiten:

Redelijk

Staat van onderhoud binnen:

Goed

Toelichting onderhoud Taxateur heeft een globaal beeld van de onderhoudsstaat en de bouwkundige toestand van het object als geheel gevormd, voor zover waarneembaar. Deze beoordeling gebeurt op basis van een visuele - steekproefsgewijze - inspectie in relatie tot de ouderdom van het te taxeren object. Dit betekent dat geen oordeel wordt gevormd over elk onderdeel afzonderlijk, noch over elementen die aan het zicht onttrokken zijn. Dit is uitdrukkelijk geen indicatie van de bouwkundige staat van het te taxeren object.

Parkeren (op eigen terrein):

Goed

Functionaliteit:

Goed

F.2 OPPERVLAKTE Overzicht ruimtetypes commercieel Ruimtetypes

IPD type

BVO mð

VVO mðof stuks

Bakkerij BG

Kantoor

107

99

Bakkerij 1e

Kantoor

110

102

Bakkerij vliering

Kantoor

21

20

Maatschappelijk BG

Kantoor

621

575

Maatschappelijk 1e

Kantoor

610

565

Maatschappelijk 2e

Kantoor

146

135

Kelder

Kantoor

287

279

1.902

1.775

Totaal

F.3 RENOVATIE Laatste renovatie Taxateur is niet bekend met gerealiseerde aanzienlijke wijzigingen en/of uitbreidingen aan de onroerende zaak.

F.4 MILIEUASPECTEN EN BEOORDELING Omschrijving milieuaspecten Bodem- en grondwaterverontreiniging Als uitgangspunt voor de taxatie geldt dat er geen sprake is van verontreiniging van bodem en/of grondwater, die het gebruik conform de vigerende bestemming en/of het huidige gebruik in de weg staan, dan wel leiden tot het treffen van maatregelen. Taxateur heeft kennisgenomen van de kaart van het Bodemloket en de Omgevingsrapportage (Noord-Brabant) die als bijlage zijn bijgevoegd. Hiernaast is aan de Omgevingsdienst Midden- en West-Brabant is opdracht verleend voor het uitvoeren van een quickscan asbest van het getaxeerde. Deze Quick-scan is tevens als bijlage toegevoegd.

Object beoordeling Het object lijkt in technisch goede staat te zijn en is goed onderhouden maar de herinvulling van het gebruik zal een uitdaging vormen voor een toekomstig eigenaar.

Object score:

Redelijk

Pagina 17 van 64 | Waarde op:| Peildatum: 18-10-202118-10-2021 | Taxateur: |ing. R.F.P. Merkies RTR.F.P. Merkies RT Taxatierapport incl. bijlagen Uitgebracht door: ing.

Printdatum | 27-10-2021 Printdatum | 27-10-2021 | Pagina 17

Taxatierapport | Vismarktstraat 4a-4d, 4931AZ Geertruidenberg G

GEBRUIK

G.1 GEBRUIK VAN HET OBJECT Huidig gebruik De onroerende zaak is momenteel in gebruik als cultureel centrum.

Voorgenomen gebruik De opgave vanuit de gemeenteraad is om ³invulling te geven aan de toeristische, recreatieve en culturele doelstellingen, instandhouding YDQGHPRQXPHQWDOHSDQGHQYRRUGHNRPHQGHMDUHQWHYHU]HNHUHQHQUXLPWHFUHsUHQLQGHPHHUMDUHQEHJURWLQJPHWYHUNRRSYHUKXXUYDQ Markt 32-38 en Vismarktstraat 4´

G.2 ALTERNATIEVE AANWENDBAARHEID Alternatieve aanwendbaarheid:

Matig

Optimale aanwending (scenario analyse) De marktwaarde representeert de optimale aanwending van het taxatieobject. Voor de bepaling van de optimale aanwending is van belang dat een alternatieve aanwending: 1. feitelijk mogelijk is, rekening houdend met wat door een marktpartij als realistisch zou worden beschouwd (fysieke kwaliteit). 2. wettelijk is toegestaan, gelet op de publiekrechtelijke situatie (juridische kwaliteit). 3. financieel haalbaar is, gelet op een ±feitelijk mogelijk en wettelijk toegestaan ±alternatief gebruik dat voldoende rendement zal generen voor een marktpartij, rekening houdend met de kosten van omzetting naar dat gebruik (economische kwaliteit). Gelet op de fysieke en juridische kwaliteit van het taxatieobject is de alternatieve aanwendbaarheid van het taxatieobject te beoordelen als redelijk. De publiekrechtelijk bestemming van het object biedt ruimte voor alternatieve aanwendingen. Taxateur stelt dat het huidige gebruik van het taxatieobject als µhighest and best use¶moet worden gezien.

Pagina 18 van 64 | Waarde op:| Peildatum: 18-10-202118-10-2021 | Taxateur: |ing. R.F.P. Merkies RTR.F.P. Merkies RT Taxatierapport incl. bijlagen Uitgebracht door: ing.

Printdatum | 27-10-2021 Printdatum | 27-10-2021 | Pagina 18

Taxatierapport | Vismarktstraat 4a-4d, 4931AZ Geertruidenberg H

ONDERBOUWING

H.1

MARKTVISIE Marktbeeld Marktanalyse Toerisme en Horeca: Snel herstel in 2021 na opheffen maatregelen Hoewel de Nederlandse economie door de strenge lockdown in het eerste en tweede kwartaal van dit jaar nog flinke impact had door de beperkte consumentenuitgaven, herstelt dit sterk in het derde kwartaal. We verwachten dat het bruto binnenlands product (bbp) in het derde kwartaal van 2021 weer op het niveau is van 2019, al een volledig herstel voor de horeca en recreatiesector nog uit. Na de versoepelingen van eind april zijn de consumentenuitgaven gestegen. Ook de uitgaven aan etentjes en drinken herstelden vanaf dat moment. Het echte herstel gebeurde na de versoepelingen in juni, waarbij omzetten in restaurants weer richting de niveaus van 2019 gingen. Ook herstelden de uitgaven die we toeschrijven aan vakanties weer, dankzij veel binnenlands toerisme. Er werd ook meer uitgegeven aan hobby¶s en vrije tijd: de uitgaven herstelden in juni volledig (zie figuur 1). Door de regenachtige zomer hebben met name binnenattracties een goede zomer gehad. We verwachten dat de sectoren restaurants en FDIpVLQ2022 weer volledig herstellen. Hotels, met name in de grootstedelijke gebieden, hebben langer nodig om te herstellen. Dit komt grotendeels door het wegblijven van met name de zakelijke gast. De hotels aan de kust herstellen ook in 2022 weer volledig.

$DQERGKRUHFDQHHPWWRHPDDUPLQGHUFDIpV Het aanbod horeca neemt de afgelopen jaren alsmaar toe: sinds 2010 groeit dit non-stop. Dit is een logisch gevolg van dat we meer buiten de deur zijn gaan besteden. Ondanks de strikte lockdowns in 2020 en 2021 en de onzekere situatie in de horeca is het aanbod toegenomen. In totaal gaat het om 547 nieuwe locaties in 2021. Goed is wel om hier nuancering in aan te brengen, waar de groei zit en waar de afname (zie figuur 2). Waar de horeca als geheel sinds 2010FRQWLQXJURHLWLVKHWEHHOGELMWUDGLWLRQHOHFDIpVDQGHUV6LQGV2010 GDDOWKHWDDQWDOFDIpVLQ1HGHUODQGHQRRNLQ2021LVKHWDDQWDOFDIpVPHW288 afgenomen. Hetzelfde beeld zien we bij de traditionele discotheken. De groei binnen de horeca de afgelopen jaren komt met name door afhaal- en bezorg restaurants. Deze zijn sinds 2010 ruim verdubbeld en ook in 2021 weer met 564 locaties toegenomen. Ook fastfood-restaurants blijven groeien met 117 meer locaties dan in 2020. We kunnen dan ook concluderen dat een groot deel van de toename van het horeca in de coronaperiode is toe te schrijven aan afhaal- en bezorg restaurants en fastfood bedrijven. Door de afbouw van de steunmaatregelen is het de verwachting dat het aantal faillisementen en stoppers gaat toenemen. Dit zal op korte termijn een mogelijk effect hebben en zorgen voor een afname in het aantal horecabedrijven.

Daarbij is er ook sprake van een personeelstekort wat starters zal bemoeilijken om een horeca-onderneming te starten. Bron: Rabobank Marktanalyse maatschappelijk vastgoed: Veranderende markt De eisen die worden gesteld aan schoolgebouwen, sportaccommodaties, religieuze gebouwen en ander maatschappelijk vastgoed veranderen voortdurend. 9DDNZRUGWHUHHQDQGHUHLQYXOOLQJJHJHYHQDDQHHQJHERXZRIWHUUHLQRIJHwQYHVWHHUGLQQLHXZHIDFLOLWHLWHQ9RRUYHHOREMHFWHQGLHQW een transitie in gang gezet te worden. Dergelijke veranderingen brengen onzekerheid met zich mee en vergen investeringen, maar bieden GDDUQDRRNYHHOQLHXZHILQDQFLsOHUXLPWHYRRUGHWRHNRPVW Transitie Er zijn vele vormen van transitie, bijvoorbeeld: ‡Van kerk naar woning of appartementen ‡Van kerk naar boekwinkel of bierbrouwerij ‡Van kerk naar theater of cafe ‡Van kerk naar medisch centrum ‡Van klooster naar hotel ‡Van kerk naar dorpshuis ‡Van school naar daklozenopvang ‡Van zwembad naar appartementen ‡Enz. Brede trend De cijfers over dit type vastgoed lopen wat uiteen maar het aantal Nederlandse kerken en andere gebedshuizen en gebouwen lopen uiteen maar wordt geschat op circa 8.000. Daarvan is de helft werkelijk in gebruik voor religieuze activiteiten en dit aantal neemt af.

De verwachting is dat in de komende tien jaar ongeveer 2.000 gebouwen en gebouwcomplexen geheel of gedeeltelijk van functie zullen veranderen. Zo¶n zelfde trend zien we op het gebied van oude schoolgebouwen, zwembaden en maatschappelijke gebouwen. Verandering van gebruik De verandering van gebruik lukt alleen met een zorgvuldige aanpak. Vaak is sprake van een monument en een beeldbepalend object voor de omgeving waar veel emotionele waarde aan wordt toegekend door omwonenden. Goede communicatie gedurende het proces van transitie is daarom van belang. Door rekening te houden met de omgeving en de omwonenden is het vaak heel goed mogelijk om de beeldkwaliteit op niveau te houden of zelfs te verbeteren.

Pagina 19 van 64 | Waarde op:| Peildatum: 18-10-202118-10-2021 | Taxateur: |ing. R.F.P. Merkies RTR.F.P. Merkies RT Taxatierapport incl. bijlagen Uitgebracht door: ing.

Printdatum | 27-10-2021 Printdatum | 27-10-2021 | Pagina 19

Taxatierapport | Vismarktstraat 4a-4d, 4931AZ Geertruidenberg Verwachtingen indices commercieel Periode 1

Periode 2

Periode 3

Periode 4

Periode 5

Periode 6

Periode 7

Periode 8

Periode 9

Periode 10

Inflatie verwachting

1,90%

1,80%

1,80%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

Kosten verwachting

2,38%

2,25%

2,25%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

Markthuur verwachting

1,90%

1,80%

1,80%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

Marktsituatie De trends die van toepassing zijn op landelijk niveau zijn in grote lijnen ook van toepassing op deze regio. Er zijn geen signalen dat in de gemeente Geetruidenberg andere trends en marktomstandigheden van toepassing zijn dan de landelijke. De coronacrisis loopt op dit moment geleidelijk ten einde. Er is redelijk bekend welke sectoren zware hebben geleden, en welke de crisis relatief goed zijn doorgekomen. De gevolgen van het Coronavirus op de vastgoedmarkt zijn vooral op te merken in de transacties binnen de retail, kantoormarkt en horeca. De precieze gevolgen binnen deze segmenten binnen deze branches krijgen langzaam vorm en taxateurs hebben hierbij dan ook te maken met een verminderd aantal geschikte referenties. De woningmarkt en bedrijfsmarkt zijn grotendeels ongeschonden door de crisis heen gekomen.

H.2

OVERZICHT RUIMTES EN MARKTHUUR

Overzicht ruimtetypes VVO mðof stuks

Markt/herz. huur per mð

Markt/herz. huur per jr

% van totaal

99

€ 20

€ 1.980

3,2 %

110

102

€ 15

€ 1.530

2,5 %

Kantoor

21

20

€ 10

€ 200

0,3 %

Maatschappelijk BG

Kantoor

621

575

€ 60

€ 34.500

55,5 %

Maatschappelijk 1e

Kantoor

610

565

€ 35

€ 19.775

31,8 %

Maatschappelijk 2e

Kantoor

146

135

€ 10

€ 1.350

2,2 %

Kelder

Kantoor

287

279

€ 10

€ 2.790

4,5 %

1.902

1.775

€ 62.125

100,0 %

Ruimtetypes

IPD type

Bakkerij BG

Kantoor

107

Bakkerij 1e

Kantoor

Bakkerij vliering

Totaal

BVO mð

Verklaring gehanteerde markthuur De gehanteerde markthuur is tot stand gekomen door vergelijking met recente transacties voor vergelijkbare panden in deze regio. Dit door middel van de comparatieve methode die door het elimineren van verschillen de transacties beter vergelijkbaar maakt.

Pagina 20 van 64 | Waarde op:| Peildatum: 18-10-202118-10-2021 | Taxateur: |ing. R.F.P. Merkies RTR.F.P. Merkies RT Taxatierapport incl. bijlagen Uitgebracht door: ing.

Printdatum | 27-10-2021 Printdatum | 27-10-2021 | Pagina 20

Taxatierapport | Vismarktstraat 4a-4d, 4931AZ Geertruidenberg H.3

KOOPREFERENTIES EN ONDERBOUWING YIELDS Algemene toelichting op de beleggings- of koopreferenties In de directe omgeving van het getaxeerde zijn op dit moment weinig (openbare) referenties te vinden die voldoen aan de eisen van de taxateur. Dit kan bijvoorbeeld zijn omdat er geen/weinig objecten van hetzelfde type in de directe omgeving gelegen zijn, omdat de objecten te veel afwijken van het getaxeerde of omdat de transactiegegevens verouderd of niet beschikbaar zijn. Om de juiste objecten te vinden is daarom de zoekwijdte voor referenties vergroot. Het object is dermate uniek, of accurate transactiegegevens zijn dermate schaars dat om aan voldoende geschikte referenties te komen de zoekschaal op nationaal niveau is gezet. Het betreft hier objecten waarvan er maar een of enkele per stad voorkomen, of die zelden in de verkoop komen. Dit kan komen doordat ze onorthodoxe afmetingen hebben of een unieke eigenschap bezitten die weinig voorkomt bij het getaxeerde type gebouw. Voor dit soort objecten kun je bijvoorbeeld denken aan: theaters, beschermde natuurgebieden, musea, rijksmonumenten of specialistische winkels. In deze taxatie wordt rekening gehouden met de ruimtelijke verschillen van deze locaties en waar nodig zijn hiervoor correcties in de waardering meegenomen en onderbouwd.

De vakkennis en ervaring van de taxateur weet deze op waarde te schatten en te vertalen naar een waardering van het getaxeerde object.

Koopreferenties commercieel/parkeren mðstuks

BAR

Koopsom kk

Koopsom per stuks/mð

Overig

1.736

0%

€ 880.000

€ 507

Dordrecht

Overig

4.545

0%

€ 1.510.000

€ 332

Roosendaal

Overig

552

0%

€ 320.000

€ 580

Transactiedatum

Adres

Plaats

IPD type

08-1-2020

Digna Johannaweg 245

Hoogvliet Rotterdam

01-10-2019

Kasperspad 79

14-8-2019

Stationsstraat 20

Individuele referenties nader gespecificeerd | totaal aantal referenties: 3 1 - Referentie type: koop | Digna Johannaweg 245, 3193PE Hoogvliet Rotterdam Transactiedatum:

08-1-2020

Koopsom kk:

€ 880.000

Adres:

Digna Johannaweg 245

Koopsom p/mðof p/stuk:

€ 507

Plaats:

Hoogvliet Rotterdam

IPD type:

Overig

Bouwjaar:

1958

mðstuks:

1.736

2 - Referentie type: koop | Stationsstraat 20, 4701NB Roosendaal Transactiedatum:

14-8-2019

Koopsom kk:

€ 320.000

Adres:

Stationsstraat 20

Koopsom p/mðof p/stuk:

€ 580

Plaats:

Roosendaal

IPD type:

Overig

Bouwjaar:

1960

mðstuks:

552

3 - Referentie type: koop | Kasperspad 79, 3311ZE Dordrecht Transactiedatum:

01-10-2019

Koopsom kk:

€ 1.510.000

Adres:

Kasperspad 79

Koopsom p/mðof p/stuk:

€ 332

Plaats:

Dordrecht

IPD type:

Overig

Bouwjaar:

1981

mðstuks:

4.545

Pagina 21 van 64 | Waarde op:| Peildatum: 18-10-202118-10-2021 | Taxateur: |ing. R.F.P. Merkies RTR.F.P. Merkies RT Taxatierapport incl. bijlagen Uitgebracht door: ing.

Printdatum | 27-10-2021 Printdatum | 27-10-2021 | Pagina 21

Taxatierapport | Vismarktstraat 4a-4d, 4931AZ Geertruidenberg Gebruikte input en berekende output yields Input yield

Yield

Output yield / factor

Yield / factor

Disconteringsvoet

9,90 %

BAR theoretische huur kk

14,51 %

NAR vrij op naam

8,50 %

BAR markt/herz. huur kk

14,51 %

Exit yield

9,00 %

Verklaring gehanteerde rendementen De gehanteerde rendementen zijn afgeleid uit de marktgegevens die taxateurs ter beschikking staan, enerzijds ook uit publicaties en onderzoek, anderzijds uit transacties in de markt.

H.4

ONDERBOUWING CORRECTIES Er zijn geen bijzondere correcties toegepast.

Bijzondere waardecomponenten In deze taxatie zijn geen bijzondere waardecomponenten opgenomen.

Pagina 22 van 64 | Waarde op:| Peildatum: 18-10-202118-10-2021 | Taxateur: |ing. R.F.P. Merkies RTR.F.P. Merkies RT Taxatierapport incl. bijlagen Uitgebracht door: ing.

Printdatum | 27-10-2021 Printdatum | 27-10-2021 | Pagina 22

Taxatierapport | Vismarktstraat 4a-4d, 4931AZ Geertruidenberg I

DUURZAAMHEID Duurzaamheidsparagraaf Object Object wordt gebruikt als kantoor

: Ja

Ruimte indeling en installaties zijn eenvoudig aanpasbaar aan veranderende vraag

: Nee

Materialen zijn overwegend demontabel en herbruikbaar

: Nee

Nadrukkelijk en overwegend duurzame materialen gebruik

: Nee

Ecologische voorzieningen

: Nee

Verbruik gas, water en energie

: Onbekend

Licht en ventilatie Gebruikers kunnen ramen openen

: Ja

Gebruikers kunnen de mechanische ventilatie aanpassen

: Geen luchtbehandeling aanwezig

Gebruikers kunnen de temperatuur aapassen

: Ja

Overwegend LED verlichting

: Nee

Overwegend lichaamsdetectie

: Nee

Hergebruik water

: Nee

Warmte opwekking

Verwarmingsafgifte

Warm water

Luchtbehandeling

Gas

Radiatoren

CV combi ketel

Geen luchtbehandeling aanwezig

Isolatie Dak

: 10 mm (Rc 0,22)

Gevels

: 0 mm (Rc 0,19)

Vloer

: 10 mm (Rc 0,22)

Glas

: Dubbelglas

Duurzame energiebronnen

Type / aanwezig

Zonnepanelen

: Nee

Overig

: Geen

Pagina 23 van 64 | Waarde op:| Peildatum: 18-10-202118-10-2021 | Taxateur: |ing. R.F.P. Merkies RTR.F.P. Merkies RT Taxatierapport incl. bijlagen Uitgebracht door: ing.

Nominale opbrengst (kWh p/j)

Printdatum | 27-10-2021 Printdatum | 27-10-2021 | Pagina 23

Taxatierapport | Vismarktstraat 4a-4d, 4931AZ Geertruidenberg Duurzaamheid gebouw De opvatting van wat een duurzaam gebouw is, zal in de loop der tijd veranderen en verschillen per locatie. Daarnaast zijn er verschillende interpretaties van het concept duurzaamheid. iedere belanghebbende van een gebouw zal een andere visie hebben over wat de belangrijkste kwesties zijn. Er bestaat geen algemeen afgesproken definitie voor een duurzaam gebouw. In de laatste twintig jaar is het onderwerp duurzaamheid en duurzame ontwikkeling algemeen erkend, vooral na de publicatie van het Brundtland-rapport (World Commission on Environment and Development, Our Common Future: the report of the Brundtland Commission, Oxford University Press, Oxford, 1987). De hieruit voortgekomen definitie van duurzaamheid door de VN-commissie luidt als volgt: "Duurzame ontwikkeling is de ontwikkeling die aansluit op de behoeften van het heden zonder het vermogen van de toekomstige generaties om in hun eigen behoeften te voorzien in gevaar te brengen". De duurzaamheidscriteria kunnen als volgt worden weergegeven: - gebruik van de grond; - ontwerp en uitvoering; - bouwmaterialen en installaties; - locatie en overwegingen bereikbaarheid; - fiscale en wettelijke overwegingen; - kwesties betreffende management en lease.

Het is noodzakelijk te erkennen dat het beoordelen van de duurzame eigenschappen van een gebouw een ingewikkelde activiteit is en geen exacte wetenschap. Dit betekent dat bovengenoemde overwegingen slechts een indicatie zijn van de zaken die van invloed kunnen zijn op de waarde. Ten aanzien van het getaxeerde is in het kader van duurzaamheid het volgende vermeldenswaardig: Geen bijzonderheden anders dan het gebruik van reguliere materialen en isolerende voorzieningen van het pand.

Energielabel:

- / Geen

BREEAM:

Unclassified

Onbekend

Uitleg energielabel Per 1 januari 2015 is het Besluit energieprestatie gebouwen gewijzigd. Bij verkoop, verhuur of oplevering van een gebouw, woon- of bedrijfsruimte moet een energielabel beschikbaar gesteld worden. Aan de niet-nakoming van deze verplichting is een boete gekoppeld. Het energielabel laat de energieprestatie van een gebouw zien en welke energiebesparende maatregelen mogelijk zijn. De labelklasse loopt van A++++ (weinig besparingsmogelijkheden) naar G (nog veel besparingsmogelijkheden). Het energielabel is maximaal 10 jaar geldig. Alleen energieadviseurs met een BAL-certificaat mogen een energielabel voor utiliteitsgebouwen afgeven. Het BAL-certificaat wordt in het energielabel ook wel 'NL-EPBD procescertificaat' genoemd. Per 1 januari 2015 ziet de Inspectie Leefomgeving en Transport (IL T) toe op de naleving van de energielabelplicht. Dit betekent dat de IL T gaat controleren of het energielabel is overhandigd bij de verkoop, een nieuwe verhuur of de oplevering van een gebouw. Een (utiliteits)gebouw moet op een transactiemoment (verkoop, verhuur of oplevermoment) voorzien zijn van een energielabel.

Het energielabel is verplicht bij gebouwen met de volgende gebruiksfuncties of een combinaties van deze gebruiksfuncties: ‡kantoor; ‡gezondheidszorg (klinisch en niet-klinisch); ‡bijeenkomst; ‡onderwijs; ‡sport (verwarmd en matig verwarmd); ‡logies; ‡cel- en winkelfunctie. Uitzonderingen hierop zijn: ‡Monumenten zoals bedoeld in de Monumentenwet of in de provinciale of gemeentelijke monumentenverordening; alleenstaande gebouwen met een gebruiksoppervlakte kleiner dan 50 m2; ‡een gebouw dat in gebruik is voor erediensten en/of religieuze activiteiten (kerk en/of moskee); ‡een gebouw dat onteigend is en vervolgens wordt gesloopt; ‡een tijdelijk gebouw met een gebruiksduur van maximaal 2 jaar; ‡een gebouw waar geen energie gebruikt wordt om het binnenklimaat te regelen (trekkershut of gite). Betreft het een gebouw dat valt onder een van deze uitzonderingen, maar is er wel een labelplichtige gebruiksruimte aanwezig. Dan is het toegestaan een energielabel op te stellen. Verplicht is dit echter niet. Overigens kan voor een gebouw alleen een energielabel worden aangevraagd als het is geregistreerd in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Dit is te zien op www.kadaster.nl/-/bag-viewer. (bron: RVO.nl)

Verwacht energielabel na investeringen:

- / Geen

Gevolgen duurzaamheid voor gekozen input parameters waardering Het object betreft een rijksmonument, derhalve is het object vrijgesteld van een verplicht energielabel. Onderstaande objecten zijn o.a. vrijgesteld van een energielabel: ‡Monumenten zoals bedoeld in de Monumentenwet of in de provinciale of gemeentelijke monumentenverordening; alleenstaande gebouwen met een gebruiksoppervlakte kleiner dan 50 m2; ‡een gebouw dat in gebruik is voor erediensten en/of religieuze activiteiten (kerk en/of moskee); ‡een gebouw dat onteigend is en vervolgens wordt gesloopt; ‡een tijdelijk gebouw met een gebruiksduur van maximaal 2 jaar; ‡een gebouw waar geen energie gebruikt wordt om het binnenklimaat te regelen (trekkershut of gite).

Pagina 24 van 64 | Waarde op:| Peildatum: 18-10-202118-10-2021 | Taxateur: |ing. R.F.P. Merkies RTR.F.P. Merkies RT Taxatierapport incl. bijlagen Uitgebracht door: ing.

Printdatum | 27-10-2021 Printdatum | 27-10-2021 | Pagina 24

Taxatierapport | Vismarktstraat 4a-4d, 4931AZ Geertruidenberg J

ALGEMENE UITGANGSPUNTEN Onderstaande algemene uitgangspunten zijn op deze waardering van toepassing tenzij uitdrukkelijk anders vermeld in deze rapportage. Bouwkundige en technische staat 1

2

3 4 5

6 7

8 9

10

Hoewel wij bij onze inspectie en opname van de onroerende zaak ons een idee hebben kunnen vormen over de staat van onderhoud, hebben wij, voor zover wij in staat gesteld zijn om de verschillende gedeelten te inspecteren, slechts gekeken naar de uitwendige en direct zichtbare staat van onderhoud. Bij de beoordeling van het onderhoud is een relatie gelegd met de ouderdom van het gebouw. Technische en/of functionele veroudering van de onderdelen is daarbij in relatie gebracht tot de ouderdom, type gebruik en de (multi-) functionaliteit van het gehele gebouw. De beoordeling van het onderhoud is geen bouwkundig rapport en geeft slechts een indicatief inzicht. Voor meer gedetailleerde informatie adviseren wij een bouwkundig onderzoek. De onderhoudstoestand van het dak is uitsluitend vanaf de begane grond beoordeeld. Bij de waardering is ervan uitgegaan, dat de in het getaxeerde aanwezige technische installaties in functionerende staat van onderhoud verkeren voor het huidige gebruik, zodat eventuele van overheidswege vereiste periodieke goedkeuringen zonder bijzondere investeringen kunnen worden verkregen. De aanwezige apparatuur / installaties is/ zijn niet gecontroleerd op de werking daarvan. De taxateurs aanvaarden geen aansprakelijkheid met betrekking tot de onderhoudstoestand zelf of mogelijke verborgen gebreken.

Ten behoeve van een taxatie waarin de opstallen, nog gerealiseerd dan wel verbouwd en opgeleverd dienen te worden, wordt ervan uitgegaan dat eventuele (verbouwings-) werkzaamheden naar de eisen van goed en deugdelijk werk door een erkende aannemer worden uitgevoerd, gebruikmakend van duurzame materialen en onder voorbehoud van inspectie achteraf. Voor zover door of vanwege de opdrachtgever opgave is gedaan van oppervlakten wordt er door ondergetekende van uitgegaan dat deze oppervlakten correct zijn. De bruto oppervlakte is, tenzij anders opgegeven, gedefinieerd door het Nederlands Normalisatie-instituut in NEN 2580 en de verhuurbare oppervlakte in bijlage B van NEN 2580. Voor de gebruikte termen, definities en bepalingsmethoden wordt verwezen naar de NEN 2580 oppervlakten en inhouden van gebouwen. Wij hebben geen rekening gehouden met verschillen die eventueel zijn opgetreden tussen inspectiedatum en de waardepeildatum of tussen waardepeildatum en datum taxatierapport.

Milieu 1 2 3 4

5 6 7

Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat de grond en de opstallen vrij zijn van giftige stoffen c.q. stoffen welke gevaarlijk zijn voor de volksgezondheid en/of het milieu, dan wel de functionaliteit van het perceel aantasten. Wij hebben geen onderzoek verricht of laten verrichten naar de aanwezigheid van stoffen in grond of grondwater, of naar PDWHULDOHQGLHVFKDGHOLMN]LMQYRRUPHQVPLOLHXRIJHERXZHQRIQDDUGHDDQZH]LJKHLGYDQVWRIIHQGLHGHZDDUGHEHwQYORHGHQ Bij de inspectie van het pand is globaal onderzocht of bij de bouw gebruik werd gemaakt van materialen die naar de huidige inzichten gevaar zouden kunnen opleveren voor het milieu en/ of de gezondheid van de mens, zoals in het bijzonder asbest. Indien in dit rapport geen melding wordt gemaakt van een negatief milieuaspect betekent dit niet dat er geen negatieve milieuaspecten zijn. Het feit dat er negatieve milieuaspecten worden vermeld betekent niet altijd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Verder onderzoek kan dan gewenst zijn. Voor zover er in dit rapport melding wordt gemaakt van (mogelijke) verontreiniging is lid 1 van deze paragraaf ³Milieu´onverminderd van toepassing. Tenzij uit de rapportage anders blijkt zijn we bij de taxatie ervan uitgegaan dat er geen materialen in het gebouw zijn verwerkt die belastend zijn voor het milieu en/ of de volksgezondheid.

Wij hebben aangenomen dat het gehele complex vrij is van legionella en dat adequate maatregelen zijn getroffen om het ontstaan van legionella te voorkomen. Bij de bouw, verkoop en verhuur van een gebouw dient er een energieprestatiecertificaat aanwezig te zijn. Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de aanwezigheid van een energieprestatiecertificaat gaan wij ervan uit dat dit voldoet aan de laatste eisen. Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de afwezigheid van een energieprestatiecertificaat wil dat niet zeggen dat dit niet bestaat. Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat de gemelde afwezigheid van het energieprestatiecertificaat geen negatieve gevolgen heeft voor de waarde.

Eigendom 1

Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat de onroerende zaak vrij van hypotheek en beslagen wordt geleverd.