Bijlage 4 Bijlage bij notitie huisvesting; financiële samenvatting

3.1.6. Bijlage bij notitie huisvesting: “Financiële samenvatting bij nota huisvesting MidZuid”

Inhoudsopgave 1. Financiën bij huisvestingbesluit MidZuid .......................................................................... 3 1.1. Doel .................................................................................................................................... 3 1.2. Grafische weergaven en tabellen .................................................................................... 3 1.3. Financiële uitgangspunten ............................................................................................... 5 1.3.1. Financiële uitgangspunten bij nieuwbouw scenario ................................................... 5 1.3.2. Financiële uitgangspunten bij 0-scenario..................................................................... 6 1.4. Gevolgen per scenario ...................................................................................................... 7 1.5. Gevolgen voor begroting gemeenten .............................................................................. 8

Financiële samenvatting bij nota Huisvesting MidZuid

Pagina 2 van 8

1.

Financiën bij huisvestingbesluit MidZuid

1.1.

Doel

Dit document is bedoeld als een korte financiële samenvatting bij de nota omtrent het huisvestingsbesluit voor MidZuid. Het is vooral bedoeld voor de financieel adviseurs om een beknopt overzicht te hebben in de advisering richting hun bestuur. Het is geen zelfstandig stuk voor besluitvorming, omdat het slechts een deel van de informatie uit de huisvestingsnota hierin is opgenomen. Voor de volledige informatie verwijzen wij naar de nota “huisvesting MidZuid”.

1.2.

Grafische weergaven en tabellen

Hieronder treft u een grafische vergelijking aan tussen het nieuwbouwscenario en het 0scenario. Dit laatste houdt in dat het huidige gebouw wordt opgewaardeerd naar label A en dat na 20 jaar het pand op slopershoogte komt en alsnog door nieuwbouw moet worden vervangen om aan wet- en regelgeving te voldoen.

Financiële samenvatting bij nota Huisvesting MidZuid

Pagina 3 van 8

Exploitatiekosten nieuwbouw 2027 (bedragen* € 1.000)

Huisvestingslasten Kapitaallasten Energie Totaal

2027 482 1.642 67 2.190

2028 482 1.618 67 2.166

2029 482 1.594 67 2.142

2030 482 1.570 67 2.118

2031 ........... 482 ........... 1.546 ........... 67 ........... 2.094 ...........

2044 482 1.235 67 1.783

2045 482 1.211 67 1.759

2046 482 1.187 67 1.735

2047 482 1.163 67 1.711

2048 482 1.139 67 1.687

2031 ........... 587 ........... 746 ........... 351 ........... -155 ........... 1.530 ...........

2044 587 476 351 -50 1.364

2045 482 1.642 67 2.190

2046 482 1.618 67 2.166

2047 482 1.594 67 2.142

2048 482 1.570 67 2.118

...........

419

-431

-431

-431

-431

Exploitatiekosten verbouw gevolg door nieuwbouw in 2044 (bedragen* € 1.000)

Huisvestingslasten Kapitaallasten Energie Huuropbrengst Totaal Verschil

2027 587 777 351 -155 1.561

2028 587 769 351 -155 1.553

2029 587 762 351 -155 1.545

2030 587 754 351 -155 1.537

630

613

597

581

565

Gemiddelde jaarkostenkosten huisvesting over 40 jaar (bedragen* € 1.000)

Nieuwbouw scenario Verbouw gevolgd door nieuwbouwin 20244

1.723 per jaar 1.708 per jaar

Hogere jaarlijkse kosten nieuwbouwscenario

15 per jaar

Gemiddelde impact over 40 jaar per gemeente op basis van vaste lasten verdeling: (bedragen* € 1.000)

Altena Drimmelen Geertruidenberg Oosterhout

Aandeel vaste lasten 26,83% 12,17% 15,61% 45,39% 100,00%

Extra kosten nieuwbouw t.o.v. 0scenario 4 2 2 7 15

Afwijking t.o.v. 0scenario in % 0,90% 0,90% 0,90% 0,90% 0,90%

Zoals uit bovenstaande gegevens blijkt is het gemiddelde verschil tussen beide scenario’s over een periode van 40 jaar gemiddeld € 15.000 per jaar.

Financiële samenvatting bij nota Huisvesting MidZuid

Pagina 4 van 8

1.3.

Financiële uitgangspunten

Hieronder volgt een korte samenvatting van de uitgangspunten in beide scenario’s. Tijdens de besprekingen over het nieuwbouwscenario zijn er ook aanpassingen gedaan in het 0-scenario om deze passend te krijgen aan de energiebesparingsdoelstellingen van de deelnemende gemeenten. Hierbij is als extra uitgangspunt ten opzichte van de huidige meerjarenbegroting van MidZuid toegevoegd dat het volledige bestaande pand minimaal naar energielabel A moet worden gebracht.

1.3.1. Financiële uitgangspunten bij nieuwbouw scenario Hieronder is een niet limitatief overzicht opgenomen van de uitgangspunten bij (de berekeningen van) het nieuwbouwscenario: 1. € 27.366.000: totale investeringskosten tot en met ingebruikname van pand 2. Het betreft een energieneutraal gebouw 3. Rentelast is gebaseerd op een rentepercentage van 3,5 4. Indexering bouwkosten tot oplevering nieuwbouw 5% per jaar 5. Financiering van het pand is meegenomen onafhankelijk van de opbrengstwaarde van de resterende grond (volledige financiering van de investering) 6. De overtollige grond zal op termijn worden verkocht. De eerste indicaties zijn dat dit 3 tot 5 miljoen zal opbrengen. Dit zal nader worden onderzocht als er meer bekend is over de inpassing van de nieuwbouw op het huidige perceel en is mede afhankelijk van de uiteindelijke bestemming van de grond 7. Met eventuele restschulden na verkoop van de overtollige grond is in deze berekeningen geen rekening gehouden. De rente die hierover betaald moet worden leidt tot een hogere gemeentelijk bijdrage 8. In dit scenario is geen sprake meer van huuropbrengsten, omdat het pand in omvang passend is bij de behoefte van MidZuid

Financiële samenvatting bij nota Huisvesting MidZuid

Pagina 5 van 8

1.3.2. Financiële uitgangspunten bij 0-scenario Hieronder is een niet limitatief overzicht opgenomen van de uitgangspunten bij (de berekeningen van) het 0-scenario. Het 0-scenario houdt in dat het huidige pand wordt opgewaardeerd naar een A-label, waarna rond 2044 alsnog over moet worden gegaan naar nieuwbouw, omdat het dan economisch niet haalbaar is om het huidige pand aan de nieuwe regelgeving te laten voldoen. 1. € 2.000.000 Uit te voeren achterstallig onderhoud dat is opgelopen in afwachting van beslissing op nieuwbouw 2. Er is direct een extra financiering nodig van € 2.000.000 om het achterstallig gedeelte van het meerjarig onderhoudsplan (MJOP) uit te voeren, waarmee de “oude: leningen naar het reële bedrag van 7.600.000 oploopt, waarvoor binnen de huidige exploitatie en reservebeleid geen aflossingsruimte is. Op basis van 3.5% rente geeft dit een extra jaarlijkse last van € 70.000. 3. Er is een additionele investering van zo’n € 4.000.000 noodzakelijk om het pand naar een A-label te krijgen om aan de besparingsdoelstellingen te kunnen voldoen 4. In 2043 alsnog te investeren in nieuwbouw, waarvoor in de vergelijking het prijspeil 2023 is aangehouden. Op basis hiervan is de investering € 27.366.000 5. Rentelast is gebaseerd op een rentepercentage van 3,5 6. Geen aflossing “oude” leningen van ter grootte van € 5,6 miljoen (€ 7,6 miljoen na uitvoering MJOP) 7.

Door de A-label kwalificatie zal ook de verhuurbaarheid intact blijven. Deze wordt ingeschat op een jaaropbrengst van € 155.000

Financiële samenvatting bij nota Huisvesting MidZuid

Pagina 6 van 8

1.4.

Gevolgen per scenario

Hieronder wordt schematisch de gevolgen per scenario inzichtelijk gemaakt: Financiële gevolgen structureel: Gemiddeld € 15.000 per jaar verschil tussen beide scenario's. Zie tabel

Nieuwbouw

0-scenario

-

+

Geeft MidZuid de mogelijkheid een substantieel deel van de oude schulden af te lossen

+

--

Voorkomt verhogingen van oude leningen

++

--

Onderhoud wordt uitgevoerd op een passend pand, wat niet leidt tot onnodige hogere onderhoudskosten

+

-

Voorkomen van vervroegde afschrijvingen op te vervangen installaties

+

-

Vrijval voorziening groot onderhoud en geen dotatie in de jaren 2024 en 2025*

+

-

Afschrijving huidige restwaarde van het pand*

-

+

Het pand voldoet aan de CO2-reductie eisen van 55% in 2030

++

--

Het pand voldoet aan de CO2-reductie eisen van 95% in 2050

++

++

Draagt voor een substantieel deel bij in de CO2 reductie van de deelnemende gemeenten

++

-

"vergelijking gemiddeld kosten over 40 jaar" voor verder detaillering.

Financiële gevolgen incidenteel:

* de vrijval van de voorziening groot onderhoud dekt de afschrijving van de restwaarde van het huidige pand af.

Overige gevolgen:

Vergelijking gemiddelde kosten over 40 jaar Bedragen in € 1 * 1000

Huisvestingslasten Kapitaallasten Energielasten Huuropbrengst Totaal

Nieuwbouwscenario 482 1.175 67 0 1.723

Financiële samenvatting bij nota Huisvesting MidZuid

0-scenario 529 1.049 195 -65 1.708

Verschil -48 126 -128 65 15

Pagina 7 van 8

1.5.

Gevolgen voor begroting gemeenten

In de huidige berekeningen wordt nog steeds uitgegaan van oplevering eind 2026. Afhankelijk van de komende momenten van besluitvorming en het daadwerkelijke moment van het aangaan van leningen kan pas precies worden gesteld wat de gevolgen voor de gemeenten zijn. Neemt niet weg dat bij de keuze voor het 0-scenario dit ook betekent dat er een verduurzamingsslag gaat plaatsvinden om naar een A-label te komen en deze ook kostenverhogend is voor ten opzichte van de huidige meerjarenbegroting. Verschil in gemeentelijke bijdrage tussen nieuwbouw en 0-scenario: Hogere gemeentelijke bijdragen t.o.v. 0-scenario: Bedragen *€ 1 Altena Drimmelen Geertruidenberg Oosterhout

26,83% 12,17% 15,61% 45,39% 100,00%

2027

2028

2029

2030

2039

2043

2044

2045

2055

2065

168.921 76.622 98.280 285.774 629.597

164.583 74.654 95.756 278.436 613.430

160.245 72.687 93.233 271.097 597.262

155.908 70.719 90.709 263.759 581.095

157.924 71.634 91.882 267.169 588.608

112.401 50.985 65.396 190.156 418.938

-115.642 -52.455 -67.282 -195.638 -431.016

-115.642 -52.455 -67.282 -195.638 -431.016

-115.642 -52.455 -67.282 -195.638 -431.016

-115.642 -52.455 -67.282 -195.638 -431.016

In bovenstaande tabel is het effect van het nieuwbouw scenario afgezet tegen het 0-scenario, waarin meerjarig het effect op de gemeentelijke bijdrage wordt weergegeven.

Financiële samenvatting bij nota Huisvesting MidZuid

Pagina 8 van 8