Bijlage 2b - VABP Veerse Toren - Bijlagenboek

43

Bijlagen

44

Bijlage 1 Hotelaanbod in het marktgebied* NAAM HOTEL

PLAATS

GEMEENTE

AANTAL HOTELKAMERS

HOTEL DE KOPPELPAARDEN

DUSSEN

ALTENA

8

DE BRABANTSE BIESBOSCH

WERKENDAM

ALTENA

9

GOLDEN TULIP MASTBOSCH

BREDA

BREDA

47

VAN DER VALK PRINCEVILLE

BREDA

BREDA

127

HOTEL RESTAURANT CAMPANILE

BREDA

BREDA

83

BASTION HOTEL

BREDA

BREDA

85

NOVOTEL BREDA

BREDA

BREDA

106

HOTEL DE VILLA

DONGEN

DONGEN

14

HOTEL HOF VAN 'S GRAVENMOER ‘S- GRAVENMOER

DONGEN

10

HOTEL DE KORENBEURS (BEST WESTERN)

MADE

DRIMMELEN

65

HOTEL 'T TREFPUNT

MADE

DRIMMELEN

36

ONS OUDE RAADHUIS

HOOGE ZWALUWE

DRIMMELEN

8

HOTEL DEN BERG

GEERTRUIDENBERG

GEERTRUIDENBERG

7

HOTEL HEERE

GEERTRUIDENBERG

GEERTRUIDENBERG

11

* Situatie 22 december 2021

45

(vervolg) NAAM HOTEL

PLAATS

GEMEENTE

AANTAL HOTELKAMERS

EFTELING HOTEL

KAATSHEUVEL

LOON OP ZAND

122

LOONSCHE LAND HOTEL

KAATSHEUVEL

LOON OP ZAND

95

HOTEL 'T PEPERHUYS

KAATSHEUVEL

LOON OP ZAND

7

HOTEL RESTAURANT DE JOREMEINSHOEVE

KAATSHEUVEL

LOON OP ZAND

11

NATUURPOORT HERBERG MANEGE LOON OP ZAND VAN LOON

LOON OP ZAND

8

HOTEL AUBERGE DE MOERSE HOEVE

DE MOER

LOON OP ZAND

10

HOTEL DE KROON

LOON OP ZAND

LOON OP ZAND

28

GUESTHOUSE HOTEL KAATSHEUVEL

KAATSHEUVEL

LOON OP ZAND

69

FLETCHER HOTEL

MOERDIJK

MOERDIJK

73

GR8

OOSTERHOUT

OOSTERHOUT

63

A-HOTEL OOSTERHOUT

OOSTERHOUT

OOSTERHOUT

51

HOTEL CAFÉ 'T ZONNEKE

OOSTERHOUT

OOSTERHOUT

25

FLETCHER HOTEL WAALWIJK

WAALWIJK

WAALWIJK

62

NH HOTEL WAALWIJK

SPRANG-CAPELLE

WAALWIJK

120

TOTAAL

1.372

45 46

Bijlage 2. Aanwezige ‘harde’ planvoorraad* NAAM HOTELPLAN

PLAATS

GEMEENTE

AANTAL HOTELKAMERS GEPLAND

BAGVEN GR8 (LANGS A16), REEDS IN AANBOUW

BREDA

BREDA

100

SEMINARIEWEG (PARKHOTEL MADELEINE)

BAVEL

BREDA

84

HOTEL MASTBOSCH (UITBREIDING)

BREDA

BREDA

53

HOTEL AAN HESPELPAD, VLAK BIJ DE DONGEN GOLFBAAN

DONGEN

HOTEL OP LOCATIE VOORMALIG TUINCENTRUM GROENRIJK

Tekst102

WAALWIJK

WAALWIJK

150

HOTEL DE BIESBOSCH

DRIMMELEN

DRIMMELEN

17

TOTAAL

* Situatie 22 december 2021

505

ZKA LEISURE CONSULTANTS Brugstraat 1A 5211 VS 's Hertogenbosch

088 - 210 02 50 info@zka.nl www.zka.nl

Bennie Roelands Ronald Haagen

Aanvullende laddertoets hotel Veerse Toren P01100 Datum: 20 juli 2022 1. Introductie In deze notitie wordt een toelichting gegeven op nuanceringen op het programma voor hotel Veerse Toren te Raamsdonksveer in relatie tot en aanvulling op de Laddertoets marktbehoefte Hotel Veerse Toren (ZKA, februari 2022). Deze aanvullende laddertoets is opgesteld mede naar aanleiding van het Vooroverleg met provincie Noord-Brabant en de gewijzigde inzichten vanuit de beoogde exploitatie. 2. Programma Het programma horeca voor de Veerse Toren is conform het Ontwerp bestemmingsplan als volgt ingekaderd. De voor Horeca aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. Hotel: maximaal 150 kamers met een minimale oppervlakte van 20 m² gebruiksoppervlakte (GBO). b. Restaurant, bar en terrassen met horecafunctie met een gezamenlijke bruto vloeroppervlak van restaurant(s) en/of bar(s) binnen de bestemming van 825 m². c. (Congres)zalen: Het gezamenlijke bvo aan (congres)zalen binnen de bestemming is maximaal 1.200 m². d. Horeca-leisure zone: Het gezamenlijke bvo van de horeca-leisure zone binnen de bestemming mag niet meer bedragen dan 750 m², waarbij per individuele functie het bvo niet meer mag bedragen dan 400 m². In de Laddertoets marktbehoefte Hotel Veerse Toren (ZKA, februari 2022) is uitgegaan van een min of meer vergelijkbaar maar ander programma. De wijzigingen t.o.v.

het eerdere en als zodanig beladderde bestemmingsplan zijn per deelfunctie als volgt. a. Hotel: gelijk gebleven; b. restaurant etc.: gelijk gebleven. De ruimte voor terrassen hoeft niet te worden getoetst (zie onder); c. Vergader(congres)zalen: de laddertoets gaat uit van maximaal 700 – 900 stoelen (10 ruimten). Bij vergaderzalen wordt doorgaans gemiddeld 2 m² per persoon gehanteerd, wat bovendien een wettelijk minimum is conform de NEN1824-norm, een uitwerking van de Arbowet. In de laddertoets werd voldoende behoefte geraamd voor (omgerekend) max. 1.800 m² vergaderruimten. De uitbreiding t.o.v. de laddertoets bedraagt dus per saldo +700 m² (2.500 m² maximaal toegestaan minus 1.800 m² cf. laddertoets). d. Max. 400 m² horeca extra, bovenop de onder b. vermelde 825 m² (in Laddertoets ZKA: “Ruimte voor ondersteunende leisure en horeca, nader in te vullen.”). Max. 400 m² leisure (in Laddertoets ZKA: “Ruimte voor ondersteunende leisure en horeca, nader in te vullen.”). Vergaderen - congres De uitbreiding van het vloeroppervlak vergader(congres)zalen is met per saldo +700 m² bescheiden. Het aanwezige aanbod op enige schaal (bedrijfsmatig en professioneel geëxploiteerd) in de regio bestaat, aldus de laddertoets, voor de helft uit hotels. De andere helft behoort vrijwel volledig tot de Efteling, met grotendeels geheel eigen doelgroepen.

De vergaderaccommodaties (zo stelt de laddertoets) liggen vrijwel alle aan de randen van de regio en de grootste biedt slechts 500 stoelen (Van der Valk Princeville, Breda). In vier van de vijf omliggende gemeenten is, ondanks enkele grote bedrijventerreinen, slechts zeer beperkte gelegenheid voor zakelijke bijeenkomsten. Er is geen harde plancapaciteit bekend. Ook gezien het onderscheidende, hoogwaardige profiel van Veerse Toren, de goede bereikbaarheid per auto en de nabijgelegen Randstad (veel zakelijk marktpotentieel) zal ook voor de additionele 700 m² vergaderzalen (indicatief + 100 gasten) voldoende behoefte bestaan. Negatieve effecten op de leegstand dan wel het woon-, werk- en leefklimaat in de regio liggen niet in de lijn der verwachting. Horeca- leisure De totale uitbreiding van de functie horeca t.o.v. de Laddertoets marktbehoefte Hotel Veerse Toren (ZKA, februari 2022) bedraagt max. 400 m², met als voorwaarde dat hiervan 400 m² ondergeschikt en ondersteunend is aan de functie als hotel-restaurant-congrescentrum. Buitenterrassen hoeven als vermeld niet te worden onderbouwd vanuit de Ladder voor duurzame verstedelijking, omdat dit geen ‘stedelijke ontwikkeling’ betreft als bedoeld in de Ladder. In de ladderonderbouwing concludeerde ZKA, dat het de horecacapaciteit (excl. hotels, in m²) in de regio ongeveer op het landelijk gemiddelde ligt.

Wel ligt er een opvallend zwaartepunt in de gemeente Breda: de helft van het regionale aanbod in zowel restaurants als totale horeca en ‘slechts’ 41% van de inwoners. Exclusief Breda ligt het aanbod aan

dinsdag 19 juli 2022

1

restaurants regionaal 17% beneden het landelijk gemiddelde (130 m² t.o.v. 156 m²). Het totale horeca-aanbod ligt exclusief Breda ca. 8% beneden het landelijke cijfer. Een toevoeging van netto + 400 m² horeca aan de ontwikkeling Veerse Toren (gecombineerd met leisure) voorziet dus in een behoefte. De synergie met leisure genereert daarnaast waarschijnlijk additionele (extra) vraag in de regio. In de Ladderonderbouwing is bovendien geen rekening gehouden met de verwachte bevolkingsgroei in de regio. Deze bedraagt tussen 2022 en 2032 naar verwachting ca. +4%. De 19.400 extra inwoners genereren veel extra draagvlak voor de horeca.1 Conclusie is, dat voor de beoogde extra horeca ruim voldoende behoefte bestaat in de regio, zeker richting 2032. Negatieve effecten op de leegstand dan wel het woon-, werk- en leefklimaat in de regio liggen niet in de lijn der verwachting. De mogelijkheid voor maximaal 400 m² extra leisure is niet ladderplichtig, omdat deze maatvoering lager is dan de binnen de eisen voor de Ladder voor duurzame verstedelijking gebruikelijke minimale omvang van 500 m² bvo voor een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. Uitgangspunt is bovendien dat deze leisure ondersteunend is aan de functie als congreshotel.

1

Bron: CBS/PBL: Regionale prognose 2020-2050, naar gemeente. Uitgaande van vermelde 19.400 extra inwoners zullen de bestedingen van regionale inwoners de komende 10 jaar indicatief groeien met ruim € 19 miljoen (19.400 * € 1.000).

dinsdag 19 juli 2022

2

Bijlage 4 Landschappelijke inpassing

80

Bestemmingsplan "Veerse Toren Raamsdonksveer" (vastgesteld)

Landschappelijk inpassingsplan Veerse Toren Gemeente Geertruidenberg Januari 2023

colofon

projectnaam Landschappelijkinpassingsplan Veerse Toren datum Januari 2023 projectnummer P01100 opdrachtgever BP BRO projectleider RT projectteam RT en IB bron kaft BRO

BRO Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 E info@bro.nl www.bro.nl

“Succes komt als je het lef hebt ergens aan te beginnen.” Mansal

Inhoudsopgave 1

Inleiding 1.1 Aanleiding en initiatief 1.2 Kaders en uitgangspunten 1.3 Ruimtelijke situatie

4 4 4 6

2

Inpassingsplan 2.1 Inrichtingsmaatregelen 2.2 Waterberging 2.3 Boscompensatie 2.4 Kwaliteitsbijdrage 2.5 Beplantingsindicatie

14 17 18 18 19 20

Bijlagen Bestaande en nieuwe bestemmingen

21

Ontwerpprincipes/ uitgangspunten

24

Landschappelijke inpassing

28

Dwarsprofielen

31

Kwaliteitsbijdrage

34

Januari 2023

3

Inleiding

Landschappelijk inpassingsplan Veerse Toren

1

Inleiding

1.1

Aanleiding en initiatief

Nabij het knooppunt Hooipolder bij Raamsdonksveer, aan de Oosterhoutseweg 18 (gemeente Geertruidenberg) staat een watertoren, ook wel bekend als de ‘Veerse Toren’. De Veerse Toren is gebouwd in 1925 in opdracht van de N.V. Waterleiding-Maatschappij “Noord-West-Brabant”. De watertoren is in 1970 buiten gebruik gesteld en heeft daarna een functie gehad als kantoor annex expositie- en opslagruimte, waartoe in 1992 drie eenlaagse aanbouwen zijn gerealiseerd. De watertoren ligt ten zuidwesten van het huidige knooppunt Hooipolder, de kruising tussen de A27 en A59. Vanaf deze snelwegen is de watertoren een belangrijk herkennings- en oriëntatiepunt. Rijkswaterstaat gaat komende jaren aan de slag om de A27 te verbreden. De verbreding heeft ook en aanpassing van knooppunt Hooipolder tot gevolg. Voor het verkeer dat vanuit het westen over de A59 richting Utrecht gaat, wordt een verbindingsboog gerealiseerd. Voor de aanpassing van het knooppunt is een deel van de grond aan de noordzijde van de watertoren nodig. De aanpassingen aan knooppunt Hooipolder hebben daarnaast tot gevolg dat afslag 34-Raamsdonksveer komt te vervallen. De watertoren wordt daardoor minder goed bereikbaar en minder aantrekkelijk als kantoor/expositieruimte. Na de vaststelling van het Tracébesluit heeft de voormalige huurder besloten zijn contract per eind 2020 te beëindigen. Sindsdien staat de toren leeg.

De watertoren grenst niet alleen aan knooppunt Hooipolder. Aan de zuidwestzijde van de toren bevindt zich het zogenaamde plassengebied van Raamsdonksveer.

Januari 2023

De gemeente heeft in 2018 een ontwikkelvisie voor dit plassengebied vastgesteld om het gebied te ontwikkelen tot een toeristisch-recreatieve trekker aan de zuidrand van Raamsdonksveer. Doel is om met deze ontwikkeling zo veel mogelijk in te spelen op de gemeentelijke ambities op het gebied van toerisme en recreatie.

op de aanwezige landschapsstructuren. Onderhavige rapportage stelt inrichtingsmaatregelen voor ten behoeve van een goede landschappelijke inpassing, opdat de ontwikkeling kan worden gerealiseerd.

De eigenaar van de watertoren en initiatiefnemer heeft de handschoen opgepakt om samen met de gemeente de ambities voor de toren en aangrenzende gronden vorm te geven en te concretiseren. Uitgangspunt is het leveren van een belangrijke bijdrage aan de geformuleerde toeristisch-recreatieve ambities van de gemeente en een toekomstbestendige invulling voor de Veerse Toren. Het initiatief bestaat uit de herontwikkeling van de watertoren en aangrenzende gronden naar een hotel- en horecafunctie. Het vigerende bestemmingsplan staat de beoogde ontwikkeling echter niet direct toe. Om een bestemmingsplanwijziging in gang te zetten is op 28 februari 2019 een principeverzoek ingediend. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Geertruidenberg heeft op 4 juli 2019 medewerking verleend aan het verzoek onder een aantal voorwaarden. Een voorwaarde voor principemedewerking is onder andere het opstellen van een landschappelijk inpassingsplan met een aanvullende kwaliteitsverbetering. Bij het toestaan van een ruimtelijke ontwikkeling is het van belang dat alle ruimtelijke waarden worden meegewogen. Een plan kan immers afbreuk doen aan bestaande landschappelijke of cultuurhistorische waarden. De landschappelijke inpassing bestudeert de omgeving en aan de hand daarvan worden ruimtelijke randvoorwaarden opgesteld.

Als aan deze voorwaarden worden voldaan kan de bebouwing op een natuurlijke en verzorgde wijze worden ingepast en aansluiten

Figuur 1: Ligging plangebied (Bron: BRO)

1.2

Kaders en uitgangspunten

Het plan voldoet in beginsel aan de kaders vanuit het vigerende beleid dat relevant is voor de landschappelijke inpassing en aan de eisen/wensen vanuit het planvoornemen. Plangebied Het plangebied is gelegen aan de Oosterhoutseweg 18 te Raamsdonksveer en ten oosten van de Nionplas. Het plangebied heeft een totale oppervlakte van ca. 5 hectare. De ligging en begrenzing van het plangebied wordt in figuur 1 weergegeven.

4

Inleiding

Landschappelijk inpassingsplan Veerse Toren

Planvoornemen Het initiatief op locatie bestaat uit de herontwikkeling van de watertoren en aangrenzende gronden naar een hotel- en horecafunctie. De hotel- en horecafunctie geeft een boost aan de recreatieve ambities van de gemeente Geertruidenberg en potenties van het plassengebied. Daarnaast wordt het rijksmonument weer in zijn oorspronkelijke verschijningsvorm gebracht en toegankelijk gemaakt voor inwoners van de gemeente en bezoekers van het gebied. Dit gaat gepaard met de benutting van de bestaande waarden in het gebied, gecombineerd met de ontwikkeling op het gebied van recreatie, natuur, cultuurhistorie, waardoor de landschappelijke inrichting rondom de watertoren een kwalitatieve impuls krijgt. Beleidskaders Op de locatie zijn verschillende beleidsregimes van toepassing. Hieronder is beknopt weergeven welke uitgangspunten relevant zijn voor of van toepassing zijn op het planvoornemen.

Figuur 2: Vigerend bestemmingsplan, (Bron: Ruimtelijke plannen)

Januari 2023

Bestemmingsplan Ter plaatse van het plangebied is het bestemmingsplan‘ Buitengebied Geertruidenberg’ het geldend juridisch kader. Dit bestemmingsplan is op 28 april 2011 vastgesteld door de gemeente Geertruidenberg. Binnen het bestemmingsplan heeft het plangebied de enkelbestemming ‘Gemengd’, met bouwvlak en de functieaanduiding ‘specifieke vorm van gemengd – 1’. Daarnaast gelden gedeeltelijk de enkelbestemmingen ‘Verkeer’ en Groen’ en ‘Bos’. Voor het gehele plangebied is de gebiedsaanduiding ‘wro-zone – wijzigingsgebied groenblauwe mantel’ geldend. Tevens loopt door het plangebied een waterleiding, hiervoor is de dubbelbestemming ‘Leiding-Water’ opgenomen met de bijbehorende figuur ‘hartlijn leiding – water’. Tevens is het bestemmingsplan ‘Parapluplan Archeologie’ geldend, zoals is vastgesteld op 11 februari 2021. Op basis van dit bestemmingsplan geldt ter plaatse van het plangebied grotendeels de dubbelbestemming ‘Waarde-Archeologie 4’. De voor Waarde - Archeologie 4 aangewezen gronden zijn behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen mede bestemd voor het behoud en de bescherming van (verwachte) archeologische waarden. Daarnaast geldt voor het westelijke gedeelte van het plangebied de dubbelbestemming ‘Waarde-Archeologie 5’ met de gebiedsaanduiding ‘overige zone – afgegraven of ontgronden terreinen.

Interim omgevingsverordening Het plangebied ligt grotendeels binnen gronden die op de kaarten binnen de Interim Omgevingsverordening als landelijk gebied en groenblauwe mantel is aangewezen. Daarnaast zijn de aanduidingen ‘Complex van cultuurhistorisch belang’, ‘Natuur Netwerk Brabant’ en ’Reservering waterberging’ voor specifieke gedeelten van het plangebied van toepassing.

De volgende artikelen uit de Interim Omgevingsverordening zijn van toepassing op de voorgestane ontwikkelingen binnen het plangebied: Artikel 3.31 Complex van cultuurhistorisch belang Een bestemmingsplan van toepassing op Complex van cultuurhistorisch belang: 1. strekt tot bescherming van de cultuurhistorische waarden van het complex zoals beschreven in de Cultuurhistorische Waardenkaart; 2. bepaalt dat alleen de bestaande bebouwing en de bestaande planologische gebruiksactiviteit zijn toegelaten. In afwijking van het eerste lid is nieuwvestiging van functies mogelijk als is onderbouwd dat dit: • bijdraagt aan het behoud of het herstel van het cultuurhistorisch karakter van het complex; • past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied waarin het complex is gelegen. Artikel 3.32 Landschappelijke waarden in de groenblauwe mantel Een bestemmingsplan van toepassing op de Groenblauwe mantel: 1. strekt tot behoud, herstel of duurzame ontwikkeling van het watersysteem en de daarmee samenhangende ecologische waarden en kenmerken en landschappelijke waarden en kenmerken; 2. stelt regels ter bescherming van de ecologische, landschappelijke en hydrologische waarden en kenmerken van het gebied; 3. borgt dat een ontwikkeling gepaard gaat met een positieve bijdrage aan de bescherming en ontwikkeling van de ecologische waarden en kenmerken en landschappelijke waarden en kenmerken.

5

Ruimtelijke situatie

Landschappelijk inpassingsplan Veerse Toren

Structuurvisie Geertruidenberg 2030 De structuurvisie van Geertruidenberg is op 19 december 2013 vastgesteld. Geertruidenberg heeft op verschillende manieren een bijzondere plaats in verschillende netwerken. In de cultuurhistorische structuur: de stad met de oudste stadsrechten (van het Graafschap Holland) en één van de oudste vestingen. In de waterstructuur: tussen Bergsche Maas, Amertak en Donge. In de ecologische structuur van Brabant en Biesbosch. In de Rijkswegenstructuur: tussen A27 en A59. In de energie-structuur: in een waaier van hoogspanningslijnen. De Structuurvisie 2030 is de opvolger van de Structuurvisie uit 2000. In de kernen Geertruidenberg en Raamsdonksveer zijn mogelijkheden voor ontwikkeling van detailhandel: toeristische branches in Geertruidenberg, hoofdwinkelcentrum in Raamsdonksveer. Het centrum van Raamsdonksveer is het belangrijkste voorzieningencentrum van de gemeente en de omliggende kernen. Daarnaast wil de gemeente Geertruidenberg het aanbod aan toeristisch-recreatieve voorzieningen vergroten, hetgeen moet bijdragen aan instandhouding en verbetering van een aantrekkelijk woon- en leefmilieu. Met de beoogde ontwikkeling wordt er bijgedragen aan deze gedachte en zienswijze van de structuurvisie van Geertruidenberg.

Ontwikkelvisie plassengebied Raamsdonksveer 2018 Ten zuiden van de A59 en aan de zuidwestkant van knooppunt Hooipolder ligt het zogenaamde ‘Plassengebied’ in het buitengebied van de gemeente Geertruidenberg. De wens van de gemeente is om dit gebied aantrekkelijker te maken voor natuur, toerisme en recreatie. Het plassengebied in Raamsdonksveer Zuid bestaat uit de Nionplas en de put van Caron. De twee plassen liggen vlak bij elkaar in een natuurgebied. Al langere tijd bestaat het idee

Januari 2023

om van dit gebied een mooie plek te maken voor recreatie en natuurbeleving. Naast het recreatief inrichten van de zandwinplassen heeft de gemeente op het gebied van recreatie de volgende gerelateerde ambities: • Het versterken van de naamsbekendheid van Geertruidenberg ‘Vestingstad aan de Biesbosch’; • Het versterken van de beleving van de kernen Geertruidenberg en Raamsdonksveer door relaties te leggen met de bereikbaarheid over het water via de Donge en de Maas; • Het versterken van de relatie met de Biesbosch; • Het zorgen voor meer aanbod aan dagrecreatie voor eigen bewoners en bezoekers; • De Donge gebruiken als drager voor de recreatieve structuur; • Het benutten van de zichtbaarheid van ‘landmarkers’, zoals de watertoren, Amercentrale en Louwman-Parqui; • Het inzetten op reizigers en ‘passanten’ door startpunten/TOP’s (toeristische overstappun-ten) te creëren; • Het behouden en beleefbaar maken van monumentale waarden. • Bij de ontwikkeling van het plassengebied moet zo veel mogelijk op deze ambities worden ingespeeld. Binnen het inpassingsplan zullen de bovenstaande uitgangspunten worden meegenomen, wat zorgt voor een goede aansluiting op de aangrenzende omgeving. Kwaliteitsverbetering In de Structuurvisie wordt het realiseren van kwaliteitswinst als beleidsvoorwaarde gesteld bij ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied.

Uitgangspunt van de investering in het landschap is dat de kwaliteitsverbetering in verhouding moet zijn met de ruimtelijke ontwikkeling. Dat betekent dat ‘rood’ wordt omgerekend naar een investering in landschappelijke elementen.

1.3

Ruimtelijke situatie

1.3.1 Historische kenschets De Veerse Toren is een markant gebouw en is voor vele mensen een herkenningspunt in het landschap. Niet alleen het gebouw, maar ook de locatie heeft een belangrijke voorgeschiedenis. Cuijpers Advies (2021) heeft de belangrijkste perioden uit de geschiedenis geanalyseerd, die als basis kunnen dienen voor het landschapsontwerp. Hieronder zijn deze beknopt weergegeven. Het oude landschap In het begin van de middeleeuwen waren de gronden ter plaatse het plangebied nog moeilijk toegankelijk. Op locatie lag een met veen bedekt moeras, dat werd doorsneden door verschillende stromen. Een zo’n stroom was de Donge, omstreeks de 12e eeuw begon men zich langs deze stroom te vestigen. Om de vochtige veengronden geschikt te maken voor landbouw werden deze gronden ontwaterd. Hiervoor werden sloten gegraven, deze waterstructuur was goed herkenbaar in het landschap. Later werd door de aanleg van dijken het binnendijkse gebied beschermd door de hogere buitenwateren. St. Elisabethsvloed In 1421 tijdens de St. Elisabethsvloed brak de zee door de westelijke dijken van de Groote Waard. Dit heeft er toegeleid dat het gehele gebied overstroomde. Later is door de aanleg van nieuwe dijken het gebied opnieuw drooggelegd. De polders kregen een kleiner oppervlak, waardoor het waterbeheer beter gereguleerd kon worden. De middeleeuwse verkaveling voor de St.

Elisabethsvloed is in de omgeving van de Veerse Toren gehandhaafd. Hierdoor zijn er nog altijd overblijfselen zichtbaar.

6

Historische kenschets

Landschappelijk inpassingsplan Veerse Toren

Tachtigjarige oorlog Ook rond de tachtigjarige oorlog (1568-1648) kwam het gebied onderdruk te staan. Een van de belangrijkste overwinningen was de herovering van Geertruidenberg. Om te voorkomen dat Geertruidenberg tijdens het beleg bevoorraad zou worden, werd er ongeveer ter hoogte van de huidige Veerse Toren een dam in de Donge gelegd met een omleidingskanaal. Zuiderwaterlinie Later in omstreeks 1700 maakte Geertruidenberg onderdeel uit van de Zuiderwaterlinie. Jaren hiervoor werd de jonge Republiek der Verenigde Nederlanden aangevallen door de Franse, Britse, Keulse en Münsterse troepen. Ter verdediging werd de Zuiderwaterlinie ontworpen. Dit was een aaneenschakeling van sterke vestigingen, waaronder dus Geertruidenberg.

Bouw Veerse Toren De Veerse Toren werd gebouwd in 1925 in opdracht van de N.V. waterleiding-maatschappij ‘Noord-west-Brabant. Later (1970) werd de watertoren buiten gebruik gesteld en fungeerde het als kantoor en expositieruimte, waarvoor enkele aanbouwen zijn gerealiseerd. Het cultuurlandschap komt op Door de opkomst van de auto veranderde de maatschappij in de twintigste eeuw in een rap tempo. Het wegennetwerk waaronder de huidige A27 en de A59 werd later gerealiseerd en vormde ook wel de bekende maasroute. Hedendaags worden nieuwe plannen gevormd m.b.t. tot een verbetering/ verbreding van de A27 en knooppunt Hooipolder. Ook deze recente ontwikkelingen en gedachten zijn meegenomen in de totstandkoming van het landschappelijk inpassingsplan.

Napoleonsroute In 1810 werd het voormalige Koninkrijk Holland, waar Napoleons broer Lodewijk op de troon had gezeten, bij Frankrijk gevoegd. Napoleon had toentertijd opdracht gegeven om de wegverbindingen in Holland te verbeteren. Zo gaf hij opdracht de route Parijs-Breda-Amsterdam te verbeteren. Hiervoor werd er een nieuwe verbinding aangelegd ter plaatse het plangebied. Op het terrein van de watertoren is nog een stukje van deze oorspronkelijke Napoleonsbaan aanwezig. Deze historische structuur heeft een belangrijke waarde in het gebied en zal worden meegenomen in het inpassingsplan.

Figuur 5: Topografische kaart 1980 (Bron: Topotijdreis)

Figuur 3: Topografische kaart 1925 ( Bron: Topotijdreis)

Januari 2023

Figuur 4: Topografische kaart 1950 (Bron: Topotijdreis)

Figuur 6: Topografische kaart 2020 (Bron: Topotijdreis)

7

Huidige situatie

Landschappelijk inpassingsplan Veerse Toren

1.3.2 Huidige situatie De Veerse Toren is een Rijksmonument met bijzondere cultuurhistorische waarde. De toren staat ook op een markante plek, waar in de loop der eeuwen zich belangrijke gebeurtenissen hebben afgespeeld. Wie goed kijkt kan nog overblijfse-len van die vroegere geschiedenis in het landschap herkennen. Nu markeert de watertoren ook een belangrijk verkeersknooppunt en heeft daardoor een iconische betekenis. Volgens de Monumentenlijst (Rijksmonument nr. 520055) is de watertoren van algemeen belang. De toren heeft cultuurhistorische waarde als bijzondere illustratie van de ontwikkeling van de watervoorziening in Noord-Brabant. Voorts is het object van belang als voorbeeld van de typologische ontwikkeling van de betonnen watertoren. Het gebouw heeft architectuurhistorische waarde vanwege de plaats die het inneemt binnen het werk van de architect Sangster en vanwege het bijzondere materi-aalgebruik. De watertoren heeft daarnaast ensemblewaarde als beeldbepalend gebouw in het open landbouwgebied ten zuiden van het dorp Raamsdonkveer. In de huidige situatie is het plangebied omringd en versnipperd door verschillende vormen van infrastructuur, zoals de A59, afslag 34 en de Oosterhoutseweg ten oosten van de toren. Tussen de toren en de Oosterhoutseweg ligt een parkeergelegenheid die dienstdoet als carpoolplaats.

De locatie doet daarmee stenig aan en heeft weinig relatie met het groene gebied rondom de plassen aan de zuidwestzijde of de kern van Raamsdonksveer. Op het terrein zijn enkele bomen aanwezig die het parkeerterrein aankleden.

Januari 2023

Figuur 7: Zicht op de watertoren vanaf de Oosterhoutseweg

Figuur 9: Zicht vanuit het plassengebied op de watertoren

Figuur 8: Zicht op de watertoren vanaf de entree van get gebied

Figuur 10: Het Plassengebied ten westen van de watertoren

8

Gewenste situatie Horeca en leisure

1.3.3 Gewenste situatie De initiatiefnemer streeft een hoge ambitie na als het gaat om de herontwikkeling tot hotel- en horecalocatie. Het rijksmonument wordt weer in zijn oorspronkelijke verschijningsvorm gebracht en toegankelijk gemaakt voor inwoners van de gemeente en bezoekers van het gebied. De hotel- en horecafunctie geeft een boost aan de recreatieve ambities van de gemeente Geertruidenberg en potenties van het plassengebied.

Horeca en leisure

Niet alleen in gebouwde zin wordt er een hoog ambitieniveau gehanteerd, ook de landschappelijke inrichting rondom de watertoren en de plas krijgt een kwalitatieve impuls. Om het voorgestelde kwaliteitsniveau ook daadwerkelijk te kunnen realiseren is er een programma van een bepaalde omvang nodig. De beoogde ontwikkeling gaat uit van een aantal bouwstenen waarmee in een gewogen, evenwichtige ontwikkeling kan worden voorzien.

Horeca en leisure

Figuur 11: Programma nieuwbouw

Januari 2023

9

Ruimtelijke uitgangspunten Horeca en leisure

1.3.4 Ruimtelijke uitgangspunten Voor het herontwikkelen van de watertoren en omgeving zijn er een aantal ontwerpprincipes/ uitgangspunten geformuleerd op basis van het planvoornemen, de beleidskaders, de historische kennis van het landschap en de huidige omgeving van het plangebied. Deze uitgangspunten vormen de basis voor het inpassingsplan. Het versterken van de landschappelijke context: • bosstrook aan zijde A59 • parkstructuur plassengebied • historische polderstructuur en • Napoleonroute Ontwikkeling Hooipolder meenemen: • 50 meter- vrijwaringszone vanuit het hart van de toekomstige weg

• • • • • • • • •

Napoleonroute als structuurdrager benutten; Watertoren vrijmaken als solitair object; Fysieke verbinding versterken door het koppelen van de watertoren aan de Napoleonroute; Zorgen voor een inbedding in het landschap, door het parkeren verlaagd aan te leggen op polderniveau; Routestructuur rationeel van opzet met Napoleonroute als hoofverkeer- en zicht-as; vParkeren wordt gebundeld aan de buitenzijde tussen de infrastructuur en de watertoren; Vrijwaringszone, geen hoofdmassa’s nieuwbouw in 50 meter- zone; Hoogte van nieuwbouw beperken in zichtvelden (tot maximaal 6 meter t.o.v. huidig maaiveld); Oriëntatie nieuwbouw, opent zich naar de plas of in lijn met de Napoleonroute.

Zichtlijnen benutten en versterken: • Prominente zichten naar de Watertoren behouden vanuit het plassengebied en snelweg • Vrij zichtveld van viaduct Oosterhoutseweg naar zuid-westen en • Zichtveld vanaf de kruising Het Gat naar Westen.

Figuur 13: Bodem (Bron: BRO)

Figuur 14: Netwerken (Bron: BRO)

Aansluiten op Inrichtingsplan Nionplas (gemeente): • Bosstrook ter hoogte van de plas verplaatst ca. 30 meter naar het zuiden • Noorderlijke waterlijn en recreatief pad verplaatsen naar het zuiden; • Oever krijgt een flauwer talud. Richtlijnen landschap: • Aanhelen oeverbeplanting langs (herinterpretatie) waterlijn; • Aansluiten op bosstrook langs A59; Januari 2023

Figuur 12: Napoleonroute (Bron: BRO)

Figuur 15: NNN (Bron: BRO) 10

Ruimtelijke uitgangspunten

Landschappelijke inpassing Veerse Toren

Context

Januari 2023

11

Ruimtelijke uitgangspunten

Landschappelijke inpassing Veerse Toren

Januari 2023

12

Ruimtelijke uitgangspunten

Landschappelijke inpassing Veerse Toren

Januari 2023

13

Inpassingsplan

Landschappelijke inpassing Veerse Toren

2

Inpassingsplan

Om de planontwikkeling mogelijk te maken zijn een aantal

B’

inrichtingsmaatregelen voorgesteld die op basis van het landschap en locatie zijn vormgegeven. Nevenstaande schets

A’

planvoornemen, de beleidskaders en de kennis van het illustreert de voorgestelde maatregelen, gevolgd door een

B

argumentatie. Concreet zijn de volgende bouwstenen voorgesteld: 1.

Het solitair maken en zoveel als mogelijk in oude en detaillering van de watertoren zoveel als mogelijk terugbrengen naar de oorspronkelijk situatie van de

A

luister herstellen van de watertoren. De materialisatie

watertoren; 2.

De nieuwbouw concurreert in hoogte en uitstraling niet met de watertoren en is zowel georiënteerd op de plas als

C

C’

de napoleonsroute. De nieuwbouw maakt gebruik van het (oorspronkelijke) hoogteverschil in het landschap. 3.

Parkeren op polderpeil, dat wil zeggen -2m t.o.v. maaiveld toren. Het parkeren wordt voorzien van een granulaatfundering dat tevens dienst doet als waterberging;

4.

Aansluiting op A59 door aflopend talud;

5.

Versterken van de oorspronkelijke napoleonsroute door het toevoegen van bomenrijen en het herkenbaar maken van een talud;

6.

a: waterberging in de verlaging tussen Napoleonsbaan en nieuwbouw, b: herpositionering greppel en c: toevoegen nieuw oppervlaktewater;

7.

Aanleg parkachtige beplanting langs de oeverzone van de plas.

Figuur 16: Landschappelijke inpassing (Zie bijlage 3 voor het inpassingsplan op schaal.)

Januari 2023

14

Dwarsprofielen

Landschappelijke inpassing Veerse Toren

Principe profielen

A

B

C Januari 2023

15

aansluiting van het schetsplan op het Inrichtingsplan Nionplas van de gemeente Principe profielen

Figuur 17: aansluiting van het schetsplan op het Inrichtingsplan Nionplas van de gemeente

Januari 2023

16

Inrichtingsmaatregelen

Landschappelijke inpassing Veerse Toren

2.1

Inrichtingsmaatregelen

Het solitair maken en in oude luister herstellen van de watertoren. Het plan is om de huidige uitbouwen aan de voet van de watertoren te slopen en de toren weer vrij in de ruimte te plaatsen. Door deze ontwikkeling komt het gebouw weer op zichzelf te staan en fungeert het wederom als landschappelijk monument en herkenningspunt. Renovatie van het Rijksmonument. De materialisatie en detaillering van de watertoren zal worden teruggebracht naar de oorspronkelijk situatie: een watertoren in art deco stijl waarbij de opbouw uit een betonnen basement en de constructie met een roodbakkende baksteen weer zichtbaar wordt. De watertoren is het belangrijkste gebouw in de omgeving. De nieuwbouw concurreert in hoogte en uitstraling niet met de watertoren en is zowel georiënteerd op de plas als de napoleonsroute. De toren krijgt hiermee een entreefunctie voor het plassengebied. Groene begeleiding en inpassing naar de A59 (aanleg van een aarden wal met keerwand). In de huidige situatie wordt het plangebied aan de westzijde begrensd door het Plassengebied. Het Plassengebied wordt hierbij omzoomd door bos. Ter begeleiding van de A59 wordt er in aansluiting aarden wal met keerwand aangelegd. Deze aarden wal bevindt zich aan de noord- en oostzijde van het plangebied.

Het parkeren wordt hierbij gebundeld aan de buitenzijde tussen de infrastructuur en de watertoren en uit het zicht gehouden door de lage ligging in combinatie met de aarden wal.

Parkeren op polderniveau Voor een hoge beeldkwaliteit wordt het parkeren verlaagd (onder maaiveld gerealiseerd) in het landschap opgenomen. Hierbij ligt het parkeren 2 meter onder maaiveld (polderniveau),waardoor het zicht vanaf de A59 vooral gericht is opde groene omgeving en de watertoren als Rijksmonument. Door het plangebied ligt een aanrijroute om bij de A-watergang te kunnen komen die ten westen van de plas ligt. Om deze bereikbaar te houden zal er een toegang mogelijk worden gemaakt via de noordelijke parkeerplaats. Versterken van de oorspronkelijke napoleonsroute tussen Donge en Triangel. Ter versterking van de historische Napoleonsbaan worden er aan weerskanten bomenrijen toegevoegd. Dit om het tracé herkenbaar te maken. Daarnaast wordt er hiermee een duidelijke hoofd- en zichtas gecreëerd.

Figuur 18: Parkeren op polderniveau

Toevoegen nieuw programma: Aan beide zijden van de watertoren nieuwe ‘vleugels’ realiseren. In deze nieuwbouw én de watertoren wordt een hotel gevestigd met 150 kamers met bijbehorend restaurant en vergaderruimten. Deze nieuwe vleugels staan op zichzelf en zijn ondergeschikt aan de watertoren, waardoor de toren het belangrijkste bouwconstructie blijft binnen het plangebied. De nieuwbouw wordt daarnaast voorzien van een groendak, dit zorgt voor een goede waterinfiltratie en draagt bij aan het versterken van de biodiversiteit. De nieuwbouw maakt gebruik van het (oorspronkelijke) hoogteverschil in het landschap. De entree van de watertoren ligt direct aan het oude tracé van de Oosterhoutseweg. Deze weg ligt als dijklint hoger in het (polder)landschap. De gronden ten westen van de watertoren (gebied tussen toren en plas) ligt beduidend lager dan het dijklint. Hierdoor kan de eerste laag van de geplande Figuur 19: Napoleonsroute beleefbaar maken

Januari 2023

17

Waterberging

Landschappelijk inpassingsplan Veerse Toren

nieuwbouw én de benodigde parkeervoorzieningen onder het maailveldniveau van de Oosterhoutseweg en daarmee onder het niveau van de toren komen te liggen.

2.2

Waterberging

Het planvoornemen zal leiden tot een verhardingstoename van circa 9.282 m2. Volgens het beleid van het Waterschap Brabantse Delta dient voor deze toename een watercompensatie te worden aangelegd. Hierbij dient gerekend te worden met een bui van 60mm en gevoeligheidsfactor 1, wat overeenkomt met een bergingseis van circa 557 m3. Binnen het plangebied zijn verschillende mogelijkheden om het hemelwater te verwerken. Er is afdoende ruimte om de benodigde berging in te passen. De afmetingen zijn afhankelijk van uiteindelijke voorkeuren, gekozen locatie en type voorziening. Hieronder volgt een overzicht van de

Figuur 20: maatregelen tbv waterberging

Januari 2023

mogelijkheden: • Toepassing waterdoorlatende parkeervakken / bestrating (granulaatfundering ca. 2.400 m3 bergingscapaciteit); • Aanvulling met greppels rondom of infiltratiekratten (of Rockflow, grindkoffers, ect.) onder de parkeerplaats; • Aanleg van een wadi in het centrale deel, waarbij het hemelwater kan infiltreren, eventueel met grondverbetering/ • Toepassing groendak / daktuin met bergend vermogen op het nieuwe hotelgebouw; • Grindpalen naar de verzadigde ondergrond; • (Deels) gefilterd afvoeren naar de plas en deze uitbreiden op eigen perceel (in overleg met de gemeente); • Combinatie van bovenstaande voorzieningen. Er is sprake van overcapaciteit, waardoor er meer water wordt geborgen dan benodigd.

Figuur 21: boscompensatie

Vooralsnog gaat het plan uit van de toepassing van waterdoorlaatbare parkeerplaatsen en een eventuele overloopvoorziening tussen de nieuwbouw en Napoleonroute. Een noodoverloop koppelt het hemelwater (evt. gefilterd af) naar de plas bij extreme situaties. De huidige B-watergang, welke door het planvoornemen voor een deel komt te vervallen, zal worden opgevangen in de bergingruimte onder de parkeervakken.

Boscompensatie

Ter plaatse van de nieuwbouw ligt momenteel een op- en afrit van de A59. Met de herinrichting van knooppunt Hooipolder komt deze te vervallen en zou deze zone dienst doen als boscompensatie vanuit Rijkswaterstaat. Met de overname van de gronden door de initiatiefnemer van de watertoren dient de compensatie elders plaats te vinden. Het oppervlak

Figuur 22: aansluiting oeverzone plassengebied

18