Bijlage 2: Initiatiefplan Ravelijn

Onderwerp:

Initiatiefplan Plus vervangende nieuwbouw Ravelijn - Geertruidenberg

Opdrachtgever:

Thuisvester

Werknummer: Datum:

S/21.0649.00 – versie 3.3 08-04-2025

2

RAVELIJN – initiatiefplan plus – vervangende nieuwbouw

koeltoren

Thuisvester heeft de bewoners van de Ravelijn de keuze voorgelegd voor nieuwbouw of renovatie van hun woningen. Na een uitgebreide informatiecampagne in september 2023, waarbij de voor- en nadelen van beide opties werden toegelicht, hebben de meeste bewoners gekozen voor nieuwbouw. Van de 78 woningen die nog bewoond zijn, gaven 31 huurders de voorkeur aan nieuwbouw, 17 aan renovatie en 4 hadden geen voorkeur. Thuisvester respecteert de keuze van de bewoners en gaat nu aan de slag met het ontwerpen en realiseren van nieuwe woningen op de locatie van de Ravelijn. Dit is een complex en langdurig proces, waarbij Thuisvester nauw zal samenwerken met de gemeente Geertruidenberg. Thuisvester streeft ernaar om de nieuwe woningen aan te laten sluiten bij de wensen en behoeften van de huidige en toekomstige bewoners. https://www.thuisvester.nl/overthuisvester/nieuws/nieuwsoverzicht /nieuwsbericht/meerderheid-bewoners-ravelijn-kiezenvoor-nieuwbouw Dit initiatiefplan geeft een eerste aanzet tot het onderzoek naar de stedenbouwkundige context, de plaats van de nieuwbouw en het aantal te realiseren appartementen. In de afbeelding hiernaast is het eigendom van Thuisvester aangegeven met een witte stippellijn. Het betreft 4 appartementengebouwen en 14 garageboxen.

linksboven: luchtfoto van de locatie (bron: google maps)

3

huidige situatie en aanleiding

RAVELIJN – initiatiefplan plus – vervangende nieuwbouw

Ravelijn is gelegen in de wijk Geertruidenberg-West. Deze wijk is een typische stadsuitbreidingswijk uit de periode 1950-1970. Vijfenzeventig procent van de woningen in de wijk zijn van deze bouwperiode. In de laatste 30 jaar is er weinig nieuwbouw in de wijk bijgekomen. De portiekflats aan de Ravelijn zijn in 1966 gebouwd en hebben energielabel D. Op de begane grond liggen de buitenbergingen In de grote gebouwen liggen ook nog 4 appartementen op de begane grond, in de kleine 2. De appartementen hebben een portiekontsluiting. Er is geen lift. De grote gebouwen hebben 4 portieken en 28 appartementen. De kleine gebouwen hebben 2 portieken en 14 appartementen. Thuisvester heeft in totaal 84 appartementen in eigendom aan de Ravelijn.

linksboven: groot blok met portiekflats (bron: google maps) links: klein blok met portiekflats, garages en zicht op koeltoren Amercentrale (bron: google maps) boven: op de voorgrond de portiekflats, op de achtergrond koeltoren en schoorsteen Amercentrale (bron: thuisvester)

4

huidige situatie en aanleiding

RAVELIJN – initiatiefplan plus – vervangende nieuwbouw Geertruidenberg ontleent haar naam aan Gertrudis van Nijvel, die hier in de zevende eeuw op een berg (heuvel) een klooster zou hebben gesticht. In de stad zijn echter geen sporen van bewoning aangetroffen van voor de elfde eeuw. In werkelijkheid lagen hier bezittingen van de Abdij van Nijvel. Met de vorming van het Verenigd Koninkrijk der Nederlanden in 1815 werd Geertruidenberg onderdeel van de provincie Noord-Brabant. De omwalling werd in 1823 gesloopt, maar in 1833 werd de stad opnieuw versterkt, vanwege de Belgische Opstand. In 1911 werd de vesting ontmanteld, waarna zich nabij het stadje industrie kon vestigen. Een deel van de vesting is echter bewaard gebleven en in 1957 gerestaureerd. Na 1950 breidde het stadje zich uit met nieuwbouwwijken in het westen, na 1985 in het noorden (aan de Donge) en na 2004 in het zuiden op het voormalige spoorwegemplacement. Tot 1950 had Geertruidenberg een treinstation voor passagiersvervoer gelegen langs de spoorlijn Lage Zwaluwe - Waalwijk - 's-Hertogenbosch, nadien nog enige tijd goederenvervoer. Het stationsgebouw werd rond 1965 gesloopt en na 1985 werden ook de spoorrails verwijderd. (bron: wikipedia)

De locatie ligt ten noordwesten van de vestingstad en maakt onderdeel uit van de eerste uitbreiding van Geertruidenberg en is met een blauwe stip aangegeven op de kaarten hiernaast. Latere uitbreidingen liggen ten zuidwesten van de vestingstad tegen de Donge en ten noorden tot aan het Amercomplex. In 1948 is gestart met het aanleggen van een haven voor de aan- en afvoer van kolen. In 1952 is Amercentrale 1 in bedrijf genomen. In 2025 houdt het stoken op steenkool voor de Amercentrale definitief op. Of de centrale over kan gaan op het stoken van biomassa is onzeker en daarmee is toekomst van het Amercentrale nog ongewis.

boven: kaart van Geertruidenberg uit 1900 onder: kaart van Geertruidenberg uit 1969 de locatie is met de blauwe stip aangegeven (bron: topotijdreis.nl)

5

historie

RAVELIJN – initiatiefplan plus – vervangende nieuwbouw Geertruidenberg ligt ingeklemd tussen de Bergsche Maas in het noorden, de Donge in het oosten en zuiden, en de hoogspanningslijnen en het hoogspanningsstation in het westen. Aan de oostzijde van de Donge ligt Raamsdonksveer, dat alleen door de Bergse brug met Geertruidenberg verbonden is. De Koedambrug vormt de verbinding naar het zuiden, de Amertakbrug naar het westen. De stadweg en de Venestraat vormen de doorgaande oostwest route door de stad. De oude vestingwerken zijn duidelijk zichtbaar tussen de vestingstad en de latere uitbreidingen. De locatie aan Ravelijn ligt in het uiterste westen en wordt ontsloten via de omliggende woonstraten. Deze komen uiteindelijk uit op de Stadsweg of de Strijenlaan. Er is geen verbinding tussen Ravelijn en de Amerweg.

3

1

4

2

6

7

De appartementengebouwen aan Ravelijn vormen de stedenbouwkundige beëindiging van de wijk Geertruidenberg-West. Een groenstrook met een groot aantal bomen en een watergang vormen de overgang van de appartementen naar de Amerweg. De aanwezige bomen ontnemen de Amercentrale voor een groot gedeelte aan het zicht. De wijk is opgebouwd met een recht stratenpatroon en grondgebonden rijwoningen in open of halfopen bouwblokken. Parkeren gebeurt langs de straat en haaks op de straat. De haaksparkeerplaatsen zijn omzoomd door groenstroken met bomen.

5

1 – Amerweg 2 – Stadsweg 3 – Strijenlaan 4 – Venestraat 5 – Koedambrug 6 – Bergse brug 7 - Amertakbrug

kaart van Geertruidenberg uit 2023 de locatie is met de blauwe stip aangegeven (bron: topotijdreis.nl)

6

stedenbouwkundige context

RAVELIJN – initiatiefplan plus – vervangende nieuwbouw De vier appartementengebouwen van Thuisvester maken onderdeel uit van in totaal 6 gebouwen die telkens met een klein en een groot bouwvolume een haakvorm vormen en de wijk Geertruidenberg-West op deze wijze beëindigen langs de Amerweg. De gebouwen staan niet in één lijn met de strokenbebouwing van de rijwoningen zodat er geen doorzichten zijn richting het groene buitengebied. Een van de zichtlijnen kijkt uit op koeltoren van de Amercentrale, die gezien zijn grootte een prominent onderdeel van het landschap uitmaakt. De appartementengebouwen hebben tevens een lichte hoekverdraaiing ten opzichte van de bouwblokken van de rijwoningen. In het onderhavige planvoorstel wordt de bestaande stedenbouwkundige opzet met de haakvormen gehandhaafd en geoptimaliseerd wat betreft het aantal appartementen. Hierbij wordt recht gedaan aan de oorspronkelijke stedenbouwkundige uitgangspunten en opzet van de wijk Geertruidenberg-West. Eén rij van 4 garageboxen (zie pag. 8) is niet geheel in eigendom van Thuisvester. Deze zullen gerespecteerd moeten worden en integraal in het plan worden verwerkt. De overige 10 garageboxen zullen verdwijnen in het nieuwe plan. Daarnaast zijn garageboxen sinds de jaren ‘80 van de vorige eeuw langzaam uit het straatbeeld verdwenen, mede vanwege de sociale veiligheid.

Tot slot wil Thuisvester appartementen realiseren in het sociale segment. De verhuur van garageboxen past niet in dit beeld. Ter plaatse van de garageboxen liggen de entrees van de nieuwe appartementengebouwen. Deze hebben een galerijontsluiting in plaats van de huidige portiekontsluiting. Het meest zuidelijke gebouw, dat geen eigendom van Thuisvester is, heeft al een centraal trappenhuis in de oksel en een galerijontsluiting. De gebouwtypologie van de bestaande en nieuwe bebouwing komt door de planontwikkeling straks overeen. Door de typologie van de galerijontsluiting kunnen de appartementen gelegens langs de Amerweg gericht worden op het groengebied in het westen. Aan deze zijde is ook de buitenruimte gelegen. De appartementen haaks hierop hebben hun zicht en buitenruimte op het zuiden.

7 linksboven: luchtfoto met stedenbouwkundige opzet

stedenbouwkundige opzet

RAVELIJN – initiatiefplan plus – vervangende nieuwbouw koeltoren

Thuisvester is eigenaar van de gronden onder de appartementen. De eigendomsgrenzen liggen strak om de contouren van de gebouwen. De gronden er omheen zijn van de gemeente Geertruidenberg. Wijzigingen in de bebouwing zullen in verband met de grondposities altijd in samenwerking gaan met de gemeente. Op de afbeelding hiernaast zijn de kadastrale en eigendomsgrenzen aangeven. Het eigendom van Thuisvester is lichtgrijs gekleurd.

eigendomssituatie Thuisvester (bron: kadastralekaart.com)

Het bestemmingsplan 'Geertruidenberg Noordwest' maakt sinds 1 januari 2024 onderdeel uit van het (tijdelijke deel van het) Omgevingsplan van de gemeente Geertruidenberg. De gronden onder de appartementengebouwen zijn bestemd als 'Woondoeleinden'. Binnen de bouwvlakken mogen uitsluitend gestapelde woningen worden gebouwd tot een maximum bouwhoogte van 12 meter. Ter plaatse van de garages zijn de gronden bestemd als 'Verkeer'. Binnen de bouwvlakken mogen uitsluitend garageboxen worden gebouwd. Doordat de nieuwe bebouwing deels buiten de bestemming 'Woondoeleinden' en de bouwvlakken is voorzien, past het initiatiefplan niet binnen het (voormalige) bestemmingsplan. Het initiatief is mogelijk te maken middels een wijziging van het omgevingsplan of middels een omgevingsvergunning voor een BOPA (buitenplanse omgevingsplanactiviteit). In overleg met de gemeente Geertruidenberg zal afgestemd moeten worden welke ruimtelijke procedure de voorkeur heeft. uitsnede omgevingsplan omgevingsloket.nl)

Geertruidenberg

Noordwest

(bron:

8

omgevingsplan en eigendom

RAVELIJN – initiatiefplan plus – vervangende nieuwbouw Op de linker afbeeldingen hiernaast is in het rood de nieuwe bebouwing aangegeven. Daaronder liggen, in het geel, de bouwvlakken uit het bestemmingsplan Geertruidenberg Noordwest. Tussen de gele vlakken zijn met grijs de bouwvlakken van de garages aangegeven. De eigendomsgrenzen liggen strak om de bouwvlakken heen. De standaard plattegronden van de woningtypes 2, 3 & 5 (zie pagina 16 en verder) zijn dieper dan de bestaande woningen. Daarnaast wordt in de vervangende nieuwbouw uitgegaan van een galerijontsluiting in plaats van de huidige portiekontsluiting. Hierdoor wordt de bouwdiepte vergroot (zie pagina 18) waardoor de gebouwen dieper worden dan dat het bouwvlak toestaat.

Er bestaan in het bestemmingsplan geen mogelijkheden opgenomen voor het bouwen buiten het bouwvlak. Er kan alleen vrijstelling verleend worden voor het afwijken van de voorschriften wanneer het bouwvlak in geringe mate wordt overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft. Aanpassingen van het bouwvlak, klein of groot, leiden tot een herziening van het omgevingsplan. De maximum bouwhoogte binnen de bouwvlakken van de bestemming ‘Woondoeleinden’ zijn vastgesteld op 12 meter. Met de voorgestelde 6 bouwlagen wordt de maximaal toegestane hoogte overschreden met ongeveer 6 meter. Daarnaast neemt het aantal woningen toe. Ook hiervoor dient het omgevingsplan te worden aangepast. Naast het wijzigen of afwijken van het omgevingsplan zullen ook de eigendomsgrenzen aangepast moeten worden. In het nieuwe ontwerp vraagt het plan enerzijds grond van de gemeente, anderzijds wordt (meer) grond aan de gemeente teruggeleverd. Thuisvester en de gemeente dienen dit onderling verder af te stemmen.

links: samengestelde kaart met bouwvlak (geel) en nieuwbouw (rood) (bron: ruimtelijkeplannen.nl en google maps) rechts: eigendomsgrenzen - bestaande bebouwing (geel) en nieuwe bebouwing (rood) en bestrating (grijs)

9

bouwvlak en eigendom

RAVELIJN – initiatiefplan plus – vervangende nieuwbouw Op basis van de kaart hiernaast uit de toelichting van het omgevingsplan ‘Gasthuiswaard’ uit 2010 is het plangebied gelegen binnen de geluidzone van het gezoneerde industrieterrein ‘ IT Amer-SEP Trafo’. De geluidscontour geeft een geluidzone aan zoals bedoeld in de Wet geluidhinder, waarbuiten de geluidsbelasting vanwege het gezoneerd industrieterrein de waarde van 50 dB(A) niet te boven mag gaan. Buiten de geluidcontour is woningbouw toegestaan zonder aanvullende voorzieningen of procedurele vrijstellingen. Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet is de Wet geluidhinder komen te vervallen. Voor industrieterreinen blijft de Wet geluidhinder wel van kracht, tot het moment waarop de gemeente geluidproductieplafonds (gpp’s) als omgevingswaarde vaststelt op grond van de Omgevingswet. In het kader van de haalbaarheid is door Wemamtech een akoestische beschouwing uitgevoerd waarbij de geluidsbelasting van het gezoneerde industrieterrein op de gevels van appartementen inzichtelijk zijn gemaakt. De hoogst toelaatbare waarde bedraagt in onderhavige situatie 65 dB(A) etmaalwaarde conform artikel 61 uit de Wgh. Dit omdat het plan dient als vervangende nieuwbouw van de huidige bebouwing en de extra verdieping niet tot een wezenlijke toename lijdt ter plaatse van meer dan 100 woningen (gevoelige objecten).

Bovenstaande is afgestemd met de Omgevingsdienst Midden- en West-Brabant. De ten hoogst berekende geluidbelasting bedraagt 58 dB(A). Hiermee wordt de ten hoogst toelaatbare waarde van 65 dB(A) niet overschreden. Voor onderhavig plan dient een hogere grenswaarde vastgesteld te worden van ten hoogste 58 dB(A) door de gemeente Geertruidenberg.

geluidscontour volgens het omgevingsplan ‘Gasthuiswaard’ uit 2010

10

geluidzone industrie

RAVELIJN – initiatiefplan plus – vervangende nieuwbouw

Gebouw B

Het parkeerbeleid van de gemeente Geertruidenberg is vastgelegd in het beleidsplan ‘Parkeren doen we zo!’. Bij het bepalen van de parkeerbehoefte hanteert de gemeente de huidige situatie als uitgangspunt. Voor de huidige 84 appartementen zijn 75 parkeerplaatsen aanwezig, bestaande uit 68 parkeerplaatsen in het openbaar gebied en 14 garageboxen, die voor 0,5 parkeerplaats per stuk meetellen.

Gebouw A

Op basis van het parkeerbeleid geldt een parkeernorm van 1,8 parkeerplaats per appartement. Voor het toevoegen van 50 appartementen dienen 90 extra parkeerplaatsen te worden aangelegd waarmee het totaal zou neerkomen op 165 parkeerplaatsen. Om het aantal van 165 parkeerplaatsen mogelijk te maken, dient de directe omgeving van de gebouwen bijna compleet verhard te worden. Dit gaat ten koste van het groen en de natuurinclusiviteit en is hittestress verhogend. Daarom wordt voor dit initiatief overwogen om af te wijken van de gemeentelijke parkeernormen. De parkeernormen van de gemeente zijn daarnaast gebaseerd op een publicatie van de CROW uit het jaar 2012 en zijn inmiddels verouderd. Op basis van de meest recente parkeerkencijfers van de CROW-publicatie ‘Basis voor parkeernormering’ uit 2024 geldt er voor sociale huurappartementen van 75 m2 tot 100 m2 een gemiddelde parkeernorm van 1,2 parkeerplaats. Voor het toevoegen van 50 appartementen dienen er (50 x 1,2 =) 60 extra parkeerplaatsen te worden aangelegd. Het totaal aantal benodigde parkeerplaatsen komt daarbij neer op (75 + 60) 135. In de beoogde nieuwe situatie zijn in totaal 140 parkeerplaatsen aanwezig zijn binnen het plangebied. Daarmee zijn voldoende parkeerplaatsen aanwezig om te kunnen voorzien in de berekende parkeerbehoefte. Door de toename van het aantal woningen zal ook het aantal verkeersbewegingen toenemen.

Omdat het verkeer zich vanaf Ravelijn verspreidt over meerdere straten, is de toename per straat beperkt en zal dit niet tot congestie leiden. links: luchtfoto met nieuwbouw appartementen en parkeerplaatsen

11

parkeren

RAVELIJN – initiatiefplan plus – vervangende nieuwbouw

groendak

half-verharding

Thuisvester is eigenaar van de gronden onder de gebouwen. Het groen en de bestrating rondom de gebouwen is eigendom van de gemeente. De eigendomsgrenzen zullen bij de voorgestelde ontwikkeling wijzigen. Het ligt in de lijn der verwachting dat de ruimte rondom de nieuwe gebouwen eigendom blijft van de gemeente Geertruidenberg.

wadi groendak

Door het toegenomen aantal bouwlagen en een efficiënter ruimtegebruik neemt het bebouwd oppervlak af. Het aantal parkeerplaatsen neemt voor de ontwikkeling toe, maar door de uitvoering in half-verharding neemt het verhard oppervlak af. Aangezien het totaal van het bebouwd en verhard oppervlak afneemt, neemt de druk op de riolering bij hevige regenval af. In overleg met de gemeente Geertruidenberg zal naar een best passende oplossing gezocht moeten worden om wateroverlast in de toekomst te beperken. Een mogelijke oplossing om pieken in de waterafvoer te voorkomen is het toepassen van (gedeeltelijke) groendaken. Hierdoor wordt regenwater op het dak vastgehouden en geleidelijk afgevoerd naar het riool. Een andere optie is het aanleggen van enkele kleinere wadi’s op gemeentegrond. Het regenwater kan in deze wadi’s verzameld worden alvorens het wordt afgevoerd. Mogelijk kan het water uit de wadi’s afgevoerd worden naar de watergang langs de Amerweg. Nader onderzoek en overleg met de gemeente en het waterschap zal uit moeten wijzen of dit mogelijk is.

half-verharding

wadi links: luchtfoto met uitsnede van de toekomstige ontwikkeling en mogelijk waterberging

12

water

RAVELIJN – initiatiefplan plus – vervangende nieuwbouw De nieuw te bouwen woningen in het plangebied zullen energiezuinig (BENG) en milieuvriendelijk (MPG) gebouwd worden. Daarnaast wordt ingezet op een groenere, meer duurzame, natuurinclusieve en klimaatadaptieve ontwikkeling. Groendaken vangen niet alleen regenwater op, maar zorgen ook voor verkoeling op warme dagen. Daarnaast bieden groendaken ook een verblijfplaats voor insecten. De hagen rond de parkeerplaatsen onttrekken de auto’s enigszins aan het zicht en zijn een veilige verblijfplaats voor vogels. Het toepassen van de juiste nestkasten aan de juiste gevel biedt broedplaatsen voor vogels. Het opnemen van vleermuiskasten en insectenhotels geeft ook deze dieren de mogelijkheid in het gebied te verblijven. Door het toepassen van half-verharding op de parkeerplaatsen, wordt meer regenwater via de natuurlijke weg afgevoerd. Naast een positief effect op de flora en fauna dragen deze maatregelen ook bij aan een natuurlijke en groene omgeving, wat weer een positief effect heeft op de omwonenden. Het autobezit legt een steeds grotere druk op de kwaliteit van de openbare ruimte: groen gaat ten koste van parkeerplaatsen. In het plan kan ingezet worden op elektrische deelmobiliteit. Hierdoor kan het aantal parkeerplaatsen worden verminderd en de omgeving worden vergroend.

Door slimme keuzes te maken en concrete maatregelen toe te passen, kan de natuur meer geïntegreerd worden in de ontwikkeling. Meer natuur verhoogt de biodiversiteit wat de gezondheid en de aantrekkelijkheid van de stad of het dorp vergroot.

links: van links naar rechts en van boven naar beneden: groendak – elektrische deelauto – hagen zijn een ideale verblijfsplaats voor vogels - halfverharding op parkeerplaatsen - bijenhotel - nestkast – insectenhotel

13

duurzaam en natuurinclusief

RAVELIJN – initiatiefplan plus – vervangende nieuwbouw Ecologie Beschermde plant- en diersoorten kunnen binnen het plangebied aanwezig zijn, dan wel gebruik maken van het plangebied als essentieel leefgebied. Met een ecologische quickscan kan worden aangegeven welke beschermde plant- en diersoorten mogelijk kunnen voorkomen binnen het plangebied en wat de te verwachten projecteffecten op beschermde soorten zijn. In het geval negatieve effecten niet uitgesloten kunnen worden zal nader onderzoek moeten plaatsvinden naar specifieke soorten. Indien noodzakelijk zal een omgevingsvergunning voor flora- en fauna activiteiten worden aangevraagd ten behoeve van de benodigde sloop- en bouwwerkzaamheden.

Stikstofdepositie Op circa 870 meter ten noorden van het plangebied is het Natura 2000-gebied ‘Biesbosch’ gelegen. Gezien de relatief korte afstand kunnen stikstofeffecten als gevolg van deze ontwikkeling niet zomaar worden uitgesloten. Met een AERIUS-berekening zal de stikstofdepositie van dit initiatief in kaart worden gebracht. Het uitgangspunt hierbij is dat de stikstofdepositie in zowel de aanlegfase (sloop- en bouwwerkzaamheden) als de nieuwe gebruiksfase niet meer mag bedragen dan 0,00 mol/ha/jaar.

Activiteiten en milieuzonering Ter plaatse van de woongebouwen mag geen sprake zijn van geur- en geluidhinder als gevolg van activiteiten van omliggende bedrijven. Andersom mag de ontwikkeling ook niet leiden tot beperkingen voor de bedrijfsvoering van omliggende bedrijven.

Op basis van de richtafstanden van de VNG is het plangebied gelegen binnen de geur en geluid zone van de Amercentrale. Middels een milieuonderzoek kan de werkelijke geur- en geluidhinder ter plaatse van het plangebied worden bepaald. Indien noodzakelijk kunnen geur- en/of geluidbeperkende maatregelen worden getroffen. De bestaande woongebouwen binnen het plangebied liggen op een vergelijkbare afstand tot de Amercentrale als de beoogde nieuwe woongebouwen. De vervangende nieuwbouw zal daarmee niet leiden tot een beperking van de bedrijfsvoering van de Amercentrale.

links: luchtfoto van de locatie (bron: google maps)

14

ecologie - stikstof - bedrijven

RAVELIJN – initiatiefplan plus – vervangende nieuwbouw

Dit initiatiefplan gaat uit van 2 gebouwen in een haakvorm die ongeveer op de positie van de huidige gebouwen staan. Het zuidelijke gebouw is wat kleiner dan het noordelijke. In beide gebouwen bevinden zich verschillende typen appartementen (zie hiervoor pagina 16 en verder). De beide gebouwen tellen 6 bouwlagen en zijn hiermee twee lagen hoger dan de huidige bebouwing. boven: vogelvluchtperspectief vanuit het oosten

15

ruimtelijke modellen

RAVELIJN – initiatiefplan plus – vervangende nieuwbouw

boven: vogelvluchtperspectief vanuit het westen

16

ruimtelijke modellen

RAVELIJN – initiatiefplan plus – vervangende nieuwbouw Twee werelden De appartementengebouwen staan aan de rand van de wijk Geertruidenberg-West. De wijk strekt zich aan de oostzijde uit en bestaat voornamelijk uit grondgebonden (rij)woningen. Aan de westzijde ligt een uitgestrekt agrarisch buitengebied. In het noordwesten ligt, deels verscholen achter het groen, de Amercentrale. De koeltoren en de schoorstenen van de centrale steken overal bovenuit en zijn van grote afstand zichtbaar. Het verschil in inrichting, gebruik en beleving van de buitenruimten aan weerszijden van de appartementengebouwen zal het uitgangspunt worden van de architectuur. De galerijontsluiting ligt aan de stadzijde. De galerijgevel wordt opgebouwd uit baksteen. Vanwege inkijk en privacy zal deze gevel een iets meer gesloten karakter kennen. De materialisering sluit aan bij de omliggende bestaande bebouwing. De westgevel zal opgetrokken worden uit meer natuurlijke materialen, zoals hout, en vormt een gelaagde overgang van binnen naar buiten. Hiervoor worden grote gevelopeningen, (franse) balkons en pergola’s als architectonische elementen ingezet. Klimplanten langs de pergola’s halen het groen dichtbij de woningen. afbeelding: Google Maps

Voor de appartementengebouwen wordt een lichte kleurstelling voorgesteld; lichtbruin, beige, messing, wit, (licht)grijs, blank hout etc. Lichte kleuren hebben een positieve invloed op mensen, waardoor zij zich prettiger voelen. Daarnaast hebben weersomstandigheden en zonlicht minder invloed op lichte kleuren dan op donkere. Tot slot warmt een licht gebouw minder op dan een donker gebouw waardoor het meer klimaatadaptief is. De entree van de appartementengebouwen ligt in de oksel. Voorgesteld wordt deze transparant uit te voeren waardoor een lichte, overzichtelijke en veilige entree ontstaat. Tevens is er doorzicht vanuit de entree naar het achtergelegen groene buitengebied, waardoor beide werelden samenkomen.

afbeelding: Google Maps

17

architectuur

RAVELIJN – initiatiefplan plus – vervangende nieuwbouw Architectuur De referentieafbeeldingen op deze pagina geven een sfeerimpressie van de nieuwe appartementengebouwen. De afbeelding links boven geeft een voorbeeld van een galerijontsluiting weer. De gevel is voornamelijk opgetrokken uit een lichte baksteen en oogt wat meer gesloten. De bovenste verdieping is uitgevoerd in een witte gevelbekleding. De afbeeldingen hieronder geven een indruk van de westgevel. Ondanks dat de gevels zijn opgetrokken uit een lichte baksteen in plaats van hout, geven zij wel het beoogde beeld weer. Er is sprake van grote gevelopeningen, buitenruimte en begroeide pergola’s. De gebouwen staan, net als de appartementen aan de Ravelijn, in het groen.

afbeelding: Snel ERA makelaars

afbeelding: Van Wanrooy

afbeelding: onbekend

18

architectuur

RAVELIJN – initiatiefplan plus – vervangende nieuwbouw Materialen & Kleuren De afbeeldingen op deze pagina geven de voorgestelde materialen en kleuren weer. Lichte baksteen, blank hout, grote gevelopeningen, balkons, transparante balustraden, pergola’s en begroeiing.

afbeelding: GAAGA

afbeelding: Jan Bochmann Architecten

afbeelding: Lukassen & Boer

19

architectuur

RAVELIJN – initiatiefplan plus – vervangende nieuwbouw Sfeer & Groen De overgang tussen gebouw en omgeving, het gevelgroen en de buitenruimte maken een belangrijk deel uit van het beeld en de architectuur. De afbeeldingen op deze pagina geven een indruk van de voorgestelde sfeer van het gebouw aan de westzijde.

afbeelding: Achmea Real Estate

afbeelding: Van Wanrooy

afbeelding: GAAGA

20

architectuur

RAVELIJN – initiatiefplan plus – vervangende nieuwbouw Impressie Onderstaande impressie geeft een idee van de voorgevel van het gebouw, op basis van bovenstaande referenties. De galerijen en kopgevels zijn opgetrokken in een lichte baksteen, de voorgevels van de appartementen hebben een lichte gevelbekleding. De materialisering sluit aan de bestaande bebouwing in de omgeving.

21

architectuur

RAVELIJN – initiatiefplan plus – vervangende nieuwbouw Impressie Onderstaande schets geeft een idee van de achtergevel van het gebouw, op basis van bovenstaande referenties. De gevels die aan het groen grenzen worden uitgevoerd in hout. Tegen het gebouw staat een houten raamconstructie waarop de balkons rusten. Het raamwerk en de balkons verzachten de overgang van buiten naar binnen en door de toepassing van hout past het gebouw goed in de omgeving.

22

architectuur

RAVELIJN – initiatiefplan plus – vervangende nieuwbouw Om te kunnen sturen op de toevoegingen die Thuisvester voor haar doelgroepen doet zijn een aantal Product Markt Combinaties (PMC’s) ontwikkeld. Een PMC kan gezien worden als een standaardproduct of een standaardwoning. De PMC’s zijn bedoeld om richting te geven aan de nieuwbouwontwikkeling maar zijn niet in beton gegoten.

Voor de vervangende nieuwbouw aan de Ravelijn in Geertruidenberg heeft Thuisvester aangegeven de PMC’s A1, A2, A3 en A5 toe te willen passen in de volgende verhoudingen: type

opp. in m2

%

A1

45-50

10

A2

55-60

25

A3

65-70

25

A5

70-75

40

Omdat het project van een behoorlijke omvang is, is de beoogde doelgroep een mix van verschillende typen huishoudens en leeftijdsgroepen. Gedacht wordt aan: circa 10% van de woningen labelen voor jongeren (18-23 jaar) met een huurprijs tot de kwaliteitskortingsgrens circa 50% van de woningen labelen voor de primaire doelgroep met een huurprijs tot de eerste aftoppingsgrens circa 20% voor de secundaire doelgroep met huurprijs tot de liberalisatiegrens circa 20% voor middeninkomens Op deze en de volgende pagina is voor elk type een standaard plattegrond opgenomen. De in het door Thuisvester opgestelde rapport ruimtelijk en functionele kwaliteit nieuwbouw opgenomen eisen zijn hierin meegenomen. Uitgangspunten voor de plattegronden zijn verder: • galerijontsluiting ivm toepassen lift • dieptes zo veel als mogelijk gelijk zodat uitwisseling van appartementen in één gebouw mogelijk is

23

PMC – type A1 en A2

RAVELIJN – initiatiefplan plus – vervangende nieuwbouw Type A1 is een relatief klein appartement dat een dieptemaat gelijk aan de andere types niet mogelijk is. De diepte van type A1 is 9,95 meter. De overige appartementen zijn 11,45 meter diep. De breedtes variëren tussen de 5,7 en 7,2 meter. De plattegronden en maatvoeringen van deze standaard plattegronden zijn gebruikt om de afmetingen en massa’s van de nieuwe gebouwen te kunnen vastleggen en het maximaal aantal te realiseren appartementen te bepalen. Voor elk appartement ligt op de begane grond van de woongebouwen een individuele buitenberging met een oppervlakte van minimaal 5m2. Het stedenbouwkundig model gaat uit van behoud van de bestaande stedenbouwkundige structuur van de haakvormige gebouwen. Het aantal appartementen zal geoptimaliseerd worden. In de gebouwopzet, zoals in de afbeeldingen op pagina 19 is aangegeven, is de ontsluiting aangegeven en het aantal en type appartementen. In tegenstelling tot de huidige situatie waarin de gebouwen 4 bouwlagen tellen, wordt in de vervangende nieuwbouw uitgegaan van 5 bouwlagen. De bergingen van de appartementen liggen op de begane grond van het gebouw. Beide gebouwen zijn identiek.

24

PMC – type A3 en A5

RAVELIJN – initiatiefplan plus – vervangende nieuwbouw A3

A3

A2

In deze opzet opgenomen:

A2

A5

zijn

de

volgende

appartementen

type

opp. in m2

aantal

%

A1

45-50

14

10,4

A2

55-60

30

22,4

A3

65-70

34

25,4

A5

70-75

56

41,8

134

100

totaal

A5 De aantallen gelden voor beide gebouwen samen. De percentages komen overeen met de opgave van Thuisvester.

begane grond gebouw zuidoost

A5 A5 A5

A5 A5

Verdieping gebouw zuidoost

A5

A3

A3

A3

A2

A2

A2

De gemeente Geertruidenberg heeft onlangs haar visie omtrent de woonbehoefte kenbaar gemaakt. Hierin staat het onder meer het volgende: • We (de gemeente Geertruidenberg) hebben afgesproken dat twee derde van de woningbouw betaalbaar is: 40% van de woningen vallen in het middensegment en 30% is sociale huur. • Bij de bouw van nieuwe woningen letten we erop dat deze toegankelijk zijn, zodat de bewoners er hun leven lang kunnen wonen. • We onderzoeken hoe we de kansen van starters kunnen vergroten, door bijvoorbeeld de starterslening verder uit te breiden. De vervangende nieuwbouw die Thuisvester voornemens is te realiseren, komt aan deze wensen tegemoet en past derhalve in de woonvisie van de gemeente Geertruidenberg.

25

hoofdopzet gebouw A (zuidoost)

RAVELIJN – initiatiefplan plus – vervangende nieuwbouw A3

A3

A3

A3

A2

A2

A2

A1/ A2

A5

A5 begane grond gebouw noordwest

A5

A5

A3

A2

A2

A1/ A2

A5 A5

A5 A5

Verdieping gebouw noordwest

26

hoofdopzet gebouw B (noordwest)