Bijlage 1: Startnotitie Ravelijn

startnotitie

2-12-2025

pagina 0 van 19

startnotitie Inhoudsopgave 1

Algemeen 1.1 Aanleiding...............................................................................................................2 1.2 Doel ........................................................................................................................3 2 Initiatief 2.1 Locatie ....................................................................................................................4 2.2 Bestaande situatie ..................................................................................................4 2.3 Beoogde situatie .....................................................................................................5 3 Gemeentelijk beleid 3.1 Vigerend omgevingsplan ........................................................................................6 3.2 Programma wonen .................................................................................................6 3.3 Participatie..............................................................................................................8 3.4 Duurzaamheidsprogramma ....................................................................................8 3.5 Welstandsnota 2022 ...............................................................................................9 3.6 Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK) ..........................................................10 3.7 Groen

...................................................................................................................10 3.8 Water ..........................................................................................................................11 3.9 Verkeer en Parkeren ..................................................................................................12 3.10 Geluidbelasting industrie .............................................................................13 3.11 Geluidbelasting converterstation .................................................................14 4 Procedures 4.1 Anterieure overeenkomst .....................................................................................16 4.2 Planologische procedure ......................................................................................16 5 Randvoorwaarden ..................................................................................................17 6 Bijlagen...................................................................................................................19

2-12-2025

pagina 1 van 19

startnotitie 1

Algemeen

1.1 Aanleiding Provincie De komende jaren wacht Noord-Brabant een flinke woningbouwopgave. Alleen al tot 2035 zal de woningvoorraad nog met 165.000 woningen moeten toenemen, oftewel zo'n 13.500 woningen per jaar. Dit om de verwachte groei van het aantal huishoudens op te kunnen vangen en woningtekorten terug te dringen. (bron: Bevolkingsprognose Brabant). SRBT In maart 2023 is de Woondeal SRBT getekend. De partners in deze Woondeal1, waaronder gemeente Geertruidenberg, spannen zich in om samen met marktpartijen in de regio voldoende woningen te bouwen. Elke gemeente neemt een aandeel in de regionale SRBT-opgave van in totaal 39.210 woningen (netto) in de periode 20222030. Het aandeel van onze gemeente is netto 685 woningen en dit is vastgelegd in het Programma Wonen. Programma Wonen In ons programma Wonen is als centrale ambitie gesteld dat we passende, toekomstbestendige huisvesting voor de juiste doelgroep op de juiste locatie en voor de juiste prijs willen realiseren. Om dit te bereiken zetten we de komende jaren nadrukkelijk in op het bevorderen van de beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het woningaanbod in Geertruidenberg. Initiatief Thuisvester heeft de bewoners van de Ravelijn de keuze voorgelegd voor nieuwbouw of renovatie van hun woningen.

Na een uitgebreide informatiecampagne in september 2023, waarbij de voor- en nadelen van beide opties werden toegelicht, hebben de meeste bewoners gekozen voor nieuwbouw. Van de 78 woningen die nog bewoond zijn, gaven 31 huurders de voorkeur aan nieuwbouw, 17 aan renovatie en 4 hadden geen voorkeur. Thuisvester respecteert de keuze van de bewoners en gaat nu aan de slag met het ontwerpen en realiseren van nieuwe woningen op de locatie van de Ravelijn. Dit is een complex en langdurig proces, waarbij Thuisvester nauw zal samenwerken met de gemeente Geertruidenberg. Thuisvester streeft ernaar om de nieuwe woningen aan te laten sluiten op het beleid van de gemeente, de portefeuillestrategie van Thuisvester en op de wensen en eisen welke volgen uit het te doorlopen participatieproces. Het initiatief voor de vervanging van 84 bestaande appartementen door circa 134 nieuwe toekomstbestendige betaalbare woningen past binnen het beleid van de provincie, de Woondeal en voldoet aan de wens van de huidige bewoners. 2-12-2025

pagina 2 van 19

startnotitie 1.2 Doel Dit document heeft als doel om principemedewerking op te halen bij het college en de kaders en randvoorwaarden te laten vaststellen door uw gemeenteraad. In deze startnotitie worden de uitgangspunten en randvoorwaarden hiervoor uiteengezet, waarop de gemeenteraad kan besluiten. De uitgangspunten en randvoorwaarden zijn in de afgelopen periode geïnventariseerd uit o.a. overleggen welke hebben plaatsgevonden tussen gemeente en Thuisvester, de Intaketafel en de CRK. Dit document heeft als doel een principemedewerking te verkrijgen van de gemeente en de ontwikkeling van de planlocatie aan Ravelijn te begeleiden in de volgende projectfase. In de volgende projectfase zal het huidige stedenbouwkundig ontwerp worden uitgewerkt naar een architectonisch ontwerp. Hierbij zal nadere participatie met bevoegd gezag, omwonenden en huidige huurders van Thuisvester plaatsvinden, en zullen de vergunningen en realisatie worden voorbereid ten behoeve van de sloop- en nieuwbouw.

2-12-2025

pagina 3 van 19

startnotitie 2

Initiatief

2.1

Locatie

Ravelijn is gelegen in de wijk Geertruidenberg-West. Deze wijk is een typische stadsuitbreidingswijk uit de periode 1950-1970.Vijfenzeventig procent van de woningen in de wijk zijn van deze bouwperiode. In de laatste 30 jaar is er weinig nieuwbouw in de wijk bijgekomen. De leefbaarheid van deze wijk staat enigszins onder druk. De portiekflats aan de Ravelijn zijn in 1966 gebouwd. Ten noorden van de locatie ligt de Amercentrale. Ten westen ligt de koel- toren en het verdeelstation voor de hoogspanningslijnen.

kaart van Geertruidenberg uit 2023 de locatie ligt in het rode ovaal (bron: topotijdreis.nl)

2.2 Bestaande situatie Het huidige plan geeft de nieuwe stedenbouwkundige opzet weer en een eerste opzet van het hieruit volgende programma. In een volgende fase wordt het huidige stedenbouwkundige plan programmatisch meer concreet uitgewerkt. Het plan omvat de sloop van 84 bestaande portiekflats met bijbehorende garages en de (ver)nieuwbouw van circa 134 duurzame en toekomstbestendige appartementen. In goed overleg met de huidige huurders van de bestaande appartementengebouwen is besloten om de bestaande woningen niet te renoveren maar te slopen. De bestaande appartementen zijn zeer gedateerd en bieden niet de mogelijkheid tot een kostenefficiënte renovatie. De flats hebben veel tocht- en vochtoverlast door koudebruggen wat resulteert in hoge energiekosten. Tevens zijn de woningen zeer gehorig, hebben weinig daglicht, bieden onvoldoende toegankelijkheid en hebben kleine of geen individuele buitenruimte.

2-12-2025

pagina 4 van 19

startnotitie Beoogde situatie De nieuw te bouwen appartementen bestaan uit 4 typen en variëren in grootte tussen 50 en 75m2 en zijn over de twee nieuw te bouwen gebouwen verdeeld. De gebouwen hebben een L-vorm en zijn 6 lagen hoog: twee lagen hoger dan de huidige gebouwen. Door het optoppen wordt het oppervlak van de footprint van de gebouwen gereduceerd. Hierdoor kunnen de gebouwen landschappelijk beter worden ingepast en blijft meer ruimte over voor groen en water. Hierdoor ontstaat een aantrekkelijke en kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte.

luchtfoto met bestaande gebouwen (ontwikkeling betreft middelste en rechter gebouw) (bron: google maps)

Op verzoek van de CRK is een studie verricht naar de toename van de inkijk vanaf de galerijen in de achtertuinen van de tegenoverliggende woningen door de toegenomen bouwhoogte. Hieruit bleek dat de mogelijke inkijk met de hoogte nauwelijks toeneemt. Ook de aanwezigheid van volwassen bomen ontneemt een groot deel het zicht op de achtertuinen van de grondgebonden woningen. De entree ligt in de oksel van het gebouw en de appartementen worden middels galerijen aan de oostzijde ontsloten. De individuele buitenruimten van de nieuw te bouwen appartementen liggen op het westen. De individuele bergingen worden voorzien op de begane grond in een kwalitatieve setting. Hierdoor ontstaat een vriendelijke en levendige plint op de begane grond. De nieuwe terreininrichting zal duurzaam worden vormgegeven, waarin parkeren, waterberging en groen worden opgenomen met de mogelijkheid tot ontmoeten en verblijven voor de toekomstige bewoners. Een aantal garageboxen zijn in bezit van derden. In overleg met de huidige eigenaren zal nader wordt uitgewerkt hoe deze in de nieuwe situatie worden voorzien. De vervangende nieuwbouw geeft een kwaliteitsimpuls aan de wijk GeertruidenbergWest. De nieuwbouw is duurzaam en toekomstbestendig. Door de toegenomen bouwhoogte neemt het bebouwd oppervlak af en is een hoogwaardige en groene inrichting van de buitenruimte mogelijk.

De toegenomen hoogte heeft slechts beperkte gevolgen voor de inkijk in de achtertuinen van de er tegenover gelegen woningen. 2-12-2025

pagina 5 van 19

startnotitie 3

Gemeentelijk beleid

3.1 Vigerend omgevingsplan Het bestemmingsplan 'Geertruidenberg Noordwest' maakt sinds 1 januari 2024 onderdeel uit van het (tijdelijke deel van het) Omgevingsplan van de gemeente Geertruidenberg. De gronden onder de appartementengebouwen zijn bestemd als 'Woondoeleinden'. Binnen de bouwvlakken mogen uitsluitend gestapelde woningen worden gebouwd tot een maximum bouwhoogte van 12 meter. Ter plaatse van de garages zijn de gronden bestemd als 'Verkeer'. Binnen deze bouwvlakken mogen uitsluitend garageboxen worden gebouwd. Doordat de nieuwe bebouwing deels buiten de bestemming 'Woondoeleinden' en de bouwvlakken is voorzien, past het initiatiefplan niet binnen het (voormalige) bestemmingsplan. Het initiatief is mogelijk te maken middels een wijziging van het omgevingsplan of middels een omgevingsvergunning voor een BOPA (buitenplanse omgevingsplanactiviteit). De huidige bouwvlakken zijn eigendom van Thuisvester en het omliggende (parkeer)terrein is eigendom van gemeente Geertruidenberg. In overleg tussen partijen zullen afspraken worden gemaakt inzake de toekomstige eigendomsgrenzen en de nieuwe inrichting van dit terrein. In overleg met de gemeente Geertruidenberg wordt de ruimtelijke procedure ingericht middels een BOPA of wijziging omgevingsplan.

uitsnede omgevingsplan Geertruidenberg Noordwest (bron: omgevingsloket.nl)

3.2 Programma wonen Beleid De ambitie van de gemeente Geertruidenberg volgens het Programma Wonen 2024 is om passende, toekomstbestendige huisvesting voor de juiste doelgroep te realiseren. Op de juiste locatie voor de juiste prijs. Op deze manier zorgen we ervoor dat het aangenaam wonen is voor alle inwoners van onze gemeente. Hierbij staat de mens en zijn/haar woon(zorg)behoefte centraal. We stellen onszelf doelen op het gebied van het creëren van woonruimte, het behouden en verbeteren van de woon- en leefomgeving 2-12-2025

pagina 6 van 19

startnotitie en op het gebied van welzijn en zorg. Naast de kwantitatieve opgave (aantallen) en kwalitatieve opgave merken we op dat er een grote behoefte is aan betaalbare woningen in onze gemeente. Daarom is het streven dat twee-derde van de tot en met 2030 nieuw te realiseren woningen op zowel landelijk, provinciaal als op regionaal niveau betaalbare woningen zijn. Onder dit betaalbare segment vallen: prijspeil 2025 tot € 900,07 p.m. tot € 1.184,82 p.m. tot € 405.000 v.o.n.

sociale huur (tot sociale huurgrens) middenhuur (tot 187 punten conform WWS) betaalbare koop (betaalbaarheidsgrens)

Beoogde woningen Omdat het project van een behoorlijke omvang is, is de beoogde doelgroep een mix van verschillende typen huishoudens en leeftijdsgroepen (jongeren/starters en senioren). Uitgangspunt voor het programma van dit project is een volledig programma sociale huur, bestaande uit een differentiatie binnen dit sociaal programma. In het nieuwbouwplan is de volgende verdeling gemaakt, op basis van circa aantallen. Immers dient het huidige stedenbouwkundige ontwerp nader uitgewerkt te worden naar een architectonisch ontwerp (+/- 5%): type A1 A2 A3 A5 Totaal ca

opp. in m2 45-50 55-60 65-70 70-75

Aantal ca 14 30 34 56 134

% 10,4 22,4 25,4 41,8 100

Gemeente Geertruidenberg ziet deze nieuwbouwontwikkeling, en hiermee een toevoeging van ca. 50 extra nieuwe woningen, dan ook als een toegevoegde waarde ten aanzien van de huidige druk op de sociale huurvoorraad. Gemeente Geertruidenberg vraagt hierbij aandacht voor een efficiënte planning ten behoeve van het voorkomen van tijdelijke leegstand van de te slopen woongebouwen. De combinatie van grotere en kleinere, betaalbare appartementen maakt het programma een gewenste aanvulling op de nieuwbouwplannen binnen de gemeente Geertruidenberg en sluit hierbij aan op het beleid van de gemeente Geertruidenberg en de tussen de gemeente en Thuisvester gemaakte afspraken.

2-12-2025

pagina 7 van 19

startnotitie 3.3

Participatie

Het participatieproces heeft tot op heden plaatsgevonden tussen Thuisvester en de huidige huurders van de te slopen galerijflats en tussen Thuisvester en de gemeente. Dit laatste heeft plaatsgevonden middels een Intaketafel, de Omgevingstafel en middels overleggen met CRK. De resultaten van de Intaketafel, Omgevingstafel en CRK zijn als bijlagen aan deze notitie toegevoegd. Nadat een principemedewerking vanuit de gemeente is verkregen kan, op basis van de resultaten van de Intaketafel, Omgevingstafel en het CRK, nadere planuitwerking plaatsvinden in goed overleg met de directe omgeving en huidige huurders. Het overleg met de directe omgeving beperkt zich overigens niet tot louter de nieuwbouwplannen (denk hierbij aan zicht of lichtinval) maar ook tot de sloop van het bestaande complex en de inrichting van de directe omgeving, inclusief de hiervoor te voorziene (tijdelijke) voorzieningen. In de komende fase zal dan ook het participatieproces worden vervolgd middels een vervolgoverleg met de huidige huurders en middels participatie met de directe omgeving. De gemeente Geertruidenberg werkt met een participatieladder als instrument om de mate van inspraak en invloed van burgers in projecten te bepalen. De gemeente gebruikt een eigen Verordening burgerparticipatie Geertruidenberg 2023 als raamwerk om te structureren hoe en wanneer burgers betrokken worden.

In deze verordening is een zg. participatietrap opgenomen. Deze trap kent 5 treden: informeren, raadplegen, adviseren, coproduceren en meebeslissen. Voor de vervangende nieuwbouw aan Ravelijn zal de participatietrap worden gehanteerd tot en met trede 2; raadplegen. De participatie zal worden ingericht middels schriftelijke en mondelinge uitleg van het te doorlopen proces en de te realiseren nieuwbouw. Voor aanvang van dit vervolg tot participatie zal afstemming plaatsvinden tussen gemeente en Thuisvester.

3.4

Duurzaamheidsprogramma

De gemeente gaat voor een duurzaam Geertruidenberg in 2050. Het duurzaamheids- programma bestaat uit vier thema’s: Energietransitie Mobiliteit Klimaatadaptatie Circulaire economie De beoogde ontwikkeling zal minimaal aan de BENG-normen (Bijna Energieneutraal Gebouw) moeten voldoen. Dit houdt in dat de woningen minimaal energielabel A+++ hebben en aardgasvrij zijn. 2-12-2025

pagina 8 van 19

startnotitie Waar mogelijk bewegen we initiatiefnemers de bouwnorm ENG (Energieneutraal Gebouw) te hanteren. De voorkeur gaat uit naar duurzame bouwmaterialen en duurzame bouw: schoon, emissieloos, circulair, klimaatadaptief en natuurinclusief.

3.5 Welstandsnota 2022 Het gemeentelijke welstandsbeleid is vastgelegd in de Welstandsnota 2012. Het plangebied is in de nota aangewezen als bebouwingstype W3 - Het Nieuwe Bouwen zoals op de afbeelding hieronder is aangegeven.

uitsnede kaart Bebouwingstypen Geertruidenberg Noord uit de Welstandsnota 2012

In de welstandsnota is hier stedenbouwkundig het volgende over opgenomen: Hoofdaspecten: bebouwing en omgeving (W3) Dit bebouwingstype kan beschouwd worden als een verdere voortzetting van de industrialisatie in de bouw zoals dit al in kleine schaal werd toegepast bij de traditionele blokverkaveling. In de jaren ’60 en ’70 van de vorige eeuw zijn op basis hiervan uitbreidingswijken gerealiseerd die qua verschijningsvorm afwijken van wat tot dan toe gebouwd werd. Ook treffen we experimentele verkavelingsvormen aan. Er wordt gebruik gemaakt van stedenbouwkundige stempels, waarbij een bepaalde compositie van gebouwen meerdere keren terugkomt binnen de wijk. Deze stempels zijn vaak opgebouwd uit verschillende soorten woningen. In de opbouw van de gebieden is een duidelijke functiescheiding aangebracht tussen wonen, werken, winkelen, groen en verkeer. In het verkeerssysteem is een hiërarchie aanwezig en naast parkeren aan de straat komt ook meer geconcentreerd parkeren voor.

2-12-2025

pagina 9 van 19

startnotitie 3.6 Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK) Het initiatief is op 17 september 2024, 28 april 2025 en 27 mei 2025 door de CRK behandeld. In het eerste overleg heeft de commissie het initiatief positief beoordeeld. Zij heeft meegegeven te onderzoeken of de bouwhoogte met één laag zou kunnen toenemen zodat de footprint kleiner wordt ten gunste van het groen. Het behouden van de stedenbouwkundige structuur en oorspronkelijke opzet van de wijk wordt als positief ervaren. In het tweede overleg van 28 april is de gewijzigde massa positief beoordeeld en is gesproken over de voorkant- en achterkant benadering in relatie met de wijk en het nieuw te bouwen converterstation nabij de Amercentrale. Tevens heeft zij geadviseerd het voorgestelde onderscheid in architectonische verschijningsvorm tussen de voor- en achterzijde te heroverwegen. In de behandeling van 27 mei is de locatie, de omvang en de geluidproductie van het converterstation gepresenteerd. De commissie is in principe akkoord met de hoofduitgangspunten zoals opgenomen in de huidige stedenbouwkundige massa, het programma, de eerder gekozen voor- en achterkantbenadering en heeft de aanzet voor de gewijzigde voorgevel positief beoordeeld. Er is een uitwerkingsopgave meegegeven voor de gebouwen en het aansluitend terrein. De commissie ziet het definitieve plan met belangstelling en vertrouwen tegemoet.

3.7 Groen Dolmans Landscaping Goup heeft een landschappelijk inpassingsplan gemaakt voor de vervangende nieuwbouw. Hierin zijn de bestaande bomen, de bestaande groenstructuur, het parkeren en de waterberging meegenomen. Ondanks de toename van het aantal parkeerplaatsen wordt de landschappelijke inpassing en de kwaliteit van de groene omgeving vergroot. De bestaande groenstructuur langs de watergang ten noordwesten van het plangebied wordt gehandhaafd maar enigszins uitgedund. Hiervoor dient een bomeneffectanalyse opgesteld te worden. Het opschot zal worden verwijderd en een nieuwe onderlaag in de vorm van struiken zal worden aangeplant. Hierdoor neemt de kwaliteit van het groen toe en worden het zicht op het landschap en de natuurinclusiviteit vergroot. De (civieltechnische) uitwerking van het huidige ontwerp, wordt in goed overleg met gemeente (eigenaar en bevoegd gezag) en het Omgevingsprogramma Groen uitgewerkt met name ten aanzien van de aspecten parkeernorm, groen en waterberging. Aandacht hierbij voor de bestaande 4 garages en de tijdelijke voorzieningen tijdens sloop en realisatie van de nieuwbouw.

2-12-2025

pagina 10 van 19

startnotitie

uitsnede uit het landschappelijk inpassingsplan van Dolmans Landscaping Goup

Veel aandacht gaat uit naar een groene en natuurinclusieve omgeving. Hiervoor is een externe adviseur aangetrokken. In de uitwerking zal inrichting van de openbare ruimte aandacht blijven vragen.

3.8

Water

Thuisvester is eigenaar van de gronden onder de gebouwen. Het groen en de bestrating rondom de gebouwen is eigendom van de gemeente. De eigendomsgrenzen zullen bij de voorgestelde ontwikkeling wijzigen. Het ligt in de lijn der verwachting dat de ruimte rondom de nieuwe gebouwen eigendom blijft van de gemeente Geertruidenberg. Door het toegenomen aantal bouwlagen en een efficiënter ruimtegebruik neemt het bebouwd oppervlak af. Het aantal parkeerplaatsen neemt voor de ontwikkeling toe, maar door de uitvoering in halfverharding neemt het verhard oppervlak af. Aangezien het totaal van het bebouwd en verhard oppervlak afneemt, neemt de druk op de riolering bij hevige regenval af. In overleg met de gemeente Geertruidenberg zal naar een best passende oplossing gezocht moeten worden om wateroverlast in de toekomst te beperken. Een mogelijke oplossing om pieken in de waterafvoer te voorkomen is het toepassen van (gedeeltelijke) groendaken. Hierdoor wordt regenwater op het dak vastgehouden en geleidelijk afgevoerd naar het riool. Een andere optie is het aanleggen van enkele kleinere wadi’s op gemeentegrond, opgenomen in het landschappelijk inpassingsplan. Het regenwater kan in deze wadi’s verzameld worden alvorens het wordt afgevoerd. Mogelijk kan het water uit de wadi’s afgevoerd worden naar de watergang langs de Amerweg.

Nader onderzoek en overleg met de gemeente en het waterschap zal uit moeten wijzen of dit mogelijk is.

2-12-2025

pagina 11 van 19

startnotitie Daarnaast dient aandacht te zijn voor de afstemming met de op handen zijnde projecten in de betreffende wijk: Waterleidingbedrijf Warmtenet Riolering Voor de opvang en geleidelijke afvoer van regenwater zijn meerdere opties mogelijk. Nader onderzoek en afstemming met de gemeente zal tot een uitwerkingsrichting moeten leiden.

3.9 Verkeer en Parkeren Het parkeerbeleid van de gemeente Geertruidenberg is vastgelegd in het beleidsplan ‘Parkeren doen we zo!’. Bij het bepalen van de parkeerbehoefte hanteert de gemeente de huidige situatie als uitgangspunt. Ten aanzien van het organiseren van een maximale- en integrale plankwaliteit, wordt ten aanzien van de opbouw ter bepaling van de benodigde parkeercapaciteit in de nieuwe situatie de volgende uitgangspunten gehanteerd: -

-

-

-

Voor de huidige 84 appartementen zijn 75 parkeerplaatsen aanwezig, bestaande uit 68 parkeerplaatsen in het openbaar gebied en 14 garageboxen, die voor 0,5 parkeerplaats per stuk meetellen. Op basis van het parkeerbeleid geldt een parkeernorm van 1,4 parkeerplaats per appartement. Voor het toevoegen van 50 appartementen dienen derhalve 70 extra parkeerplaatsen te worden aangelegd waarmee het totaal aantal parkeerplaatsen uitkomt op 145. In het ontwerp voor de buitenruimte zijn deze 145 parkeerplaatsen opgenomen. Door de toename van het aantal woningen zal ook het aantal verkeersbewegingen toenemen. Omdat het verkeer zich vanaf Ravelijn verspreidt over meerdere straten, zal de toename per straat beperkt blijven en zal dit niet tot congestie leiden. Dit zal in de verdere planuitwerking rekenkundig onderbouwd moeten worden. Ten aanzien van de parkeerdruk kan het volgende vergelijk gemaakt worden (ter nadere onderbouwing) : • huidig 84 woningen • huidig 75 parkeerplaatsen • norm 1,4 • tekort 118-75=43 • nieuw 134 woningen • nieuw 145 parkeerplaatsen • norm 1,4 • tekort 188-145=43

2-12-2025

pagina 12 van 19

startnotitie De parkeerbehoefte kan, op basis van bovenstaande uitgangspunten op het omringende maaiveld (openbare ruimte) worden georganiseerd. Hierdoor blijft er voldoende ruimte over voor het organiseren van een maximale integrale plankwaliteit met, naast parkeren, hierin voorzien: Ruimte voor spelen en verblijven Ruimte voor het organiseren van een kwalitatieve aansluiting van het maaiveld op het gebouw Ruimte voor het organiseren van een kwalitatieve buitenruimte ter plaatse van de appartementen op de begane grond (levendige plint) Ruimte voor waterberging Ruimte voor groen en biodiversiteit Ruimte voor behoud van zo veel als mogelijk bestaand kwalitatief groen (bomen)

3.10

Geluidbelasting industrie

Op basis van de kaart hieronder uit de toelichting van het omgevingsplan ‘Gasthuiswaard’ uit 2010 is het plangebied gelegen binnen de geluidzone van het gezoneerde industrieterrein ‘IT Amer-SEP Trafo’. De geluidscontour geeft een geluidzone aan zoals bedoeld in de Wet geluidhinder, waarbuiten de geluidbelasting vanwege het gezoneerd industrieterrein de waarde van 50 dB(A) niet te boven mag gaan. Buiten de geluidcontour is woningbouw toegestaan zonder aanvullende voorzieningen of procedurele vrijstellingen. Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet is de Wet geluidhinder komen te vervallen. Voor industrie- terreinen blijft de Wet geluidhinder wel van kracht, tot het moment waarop de gemeente geluidproductieplafonds (gpp’s) als omgevingswaarde vaststelt op grond van de Omgevingswet. In het kader van de haalbaarheid is door Wematech een akoestische beschouwing uitgevoerd waarbij de geluidbelasting van het gezoneerde industrieterrein op de gevels van appartementen inzichtelijk zijn gemaakt. De hoogst toelaatbare waarde bedraagt in onderhavige situatie 65 dB(A) etmaalwaarde conform artikel 61 uit de Wgh. Dit omdat het plan gezien wordt als vervangende nieuwbouw van de huidige bebouwing en de extra verdieping niet tot een toename ter plaatse leidt van meer dan 100 woningen (geluidgevoelige objecten).

Bovenstaande is afgestemd met en akkoord bevonden door de Omgevingsdienst Midden- en West-Brabant. De ten hoogste berekende geluidbelasting bedraagt 57 dB(A). Hiermee wordt de ten hoogste toelaatbare waarde van 65 dB(A) niet overschreden.

2-12-2025

pagina 13 van 19

startnotitie

geluidscontour volgens het omgevingsplan ‘Gasthuiswaard’ 2010

3.11 Geluidbelasting converterstation Voor het bovengrondse converterstation geldt dat men in de buurt van het converterstation een brommend geluid kan horen. Of er sprake is van hoorbaar geluid hangt af van de afstand tot het converterstation en eventueel omgevingsgeluid. Het geluid moet in ieder geval binnen de geldende geluidnormen blijven. Zo nodig neemt TenneT maat- regelen om het geluid te beperken. In het milieueffectrapportage brengt TenneT het geluid in kaart. De geluidsberekeningen zijn ook nodig voor de aanvraag van een omgevingsvergunning milieu of een melding Activiteitenbesluit. Zodra het converterstation gereed en in bedrijf is, zullen er metingen worden gedaan die moeten bevestigen dat ook daadwerkelijk binnen de geluidsnormen gebleven wordt. Als dit niet het geval is, zal TenneT maatregelen moeten nemen. In het kader van enkele cumulatie-berekeningen is door de omgevingsdienst informatie verstrekt van de huidige geluidbelasting bij woningen in en rondom Geertruidenberg. Uit deze cumulatie-berekening volgt dat ten opzichte van de bestaande situatie (geluid afkomstig van bijvoorbeeld de Amercentrale en 380-kV station TenneT) de toename bij enkele nabijgelegen vrij liggende woningen waarneembaar zal zijn. De toename van geluid bij woningen in de kern Geertruidenberg is maximaal 0,5 decibel en daarmee niet waarneembaar.

Op de woningen aan Ravelijn is de toename 0,2/0,3 dB en dus ook niet waarneembaar.

2-12-2025

pagina 14 van 19

startnotitie Voor de geluidbelasting vanwege het industrieterrein dient de gemeente Geertruidenberg een hogere grenswaarde vast te stellen van 58 dB(A). Hiermee valt de geluid- belasting op de woningen binnen de wettelijke normen. De geluidstoename door het nog te bouwen converterstation van TenneT is op de gevel van de woningen aan Ravelijn niet waarneembaar.

geluidstoename door converterstation volgens TenneT

2-12-2025

pagina 15 van 19

startnotitie 4

Procedures

4.1 Anterieure overeenkomst De gemeente en initiatiefnemer zullen een anterieure overeenkomst en/of nadeelcompensatie overeenkomst sluiten ten behoeve van de beoogde ontwikkeling. Het college van B&W zal besluiten tot ondertekening van de anterieure overeenkomst waarna de raad wordt geïnformeerd met een raadsinformatiebrief. Bij ruimtelijke plannen van derden draagt de gemeente financieel niet bij in kosten voor ontwikkeling en realisatie van bouwplannen.

4.2 Planologische procedure Nadat de startnotitie is vastgesteld zal het ontwerp verder worden ontwikkeld. De beoogde ontwikkeling is niet direct mogelijk op basis van het bestemmingsplan; hiervoor is een ‘buitenplanse omgevingsplanactiviteit’ (BOPA) of een wijziging van het omgevingsplan nodig. Nadat het voorlopig ontwerp gereed is, aan de voorwaarden is voldaan en de anterieure overeenkomst is opgesteld zal door de partijen een ruimtelijke procedure opgestart worden. Dit betekent eveneens dat een start gemaakt wordt met alle onderzoeken die benodigd zijn voor de onderbouwing van de vergunningsaanvraag. Ook participatie is een verplicht onderdeel. Als de BOPA wordt uitgevoerd conform de randvoorwaarden van de startnotitie zal de raad niet meer om advies worden gevraagd maar via een raadsinformatiebrief worden geïnformeerd. Bij een wijziging omgevingsplan neemt de Raad het formele besluit na de voorbereiding en advisering van het college en na de inspraakfase.

2-12-2025

pagina 16 van 19

startnotitie 5

Randvoorwaarden

Hieronder zijn de belangrijkste randvoorwaarden samengevat uit deze startnotitie. Programma: De ontwikkeling bevat circa 134 appartementen (+/- 5%); De appartementen vallen volledig in de sociale huur (bestaande uit een differentiatie binnen dit sociaal programma); De appartementen zullen zoveel mogelijk levensloopbestendig worden uitgevoerd (rollatortoegankelijk conform Besluit Bouwwerken Leefomgeving nultreden). Openbare ruimte: Er is een landschappelijk inrichtingsplan ter goedkeuring voorgelegd aan de gemeente Geertruidenberg waarbij rekening wordt gehouden met bestaand groen en kwaliteitsverbetering; Het plan dient te voldoen aan Omgevingsprogramma Groen; Het plan dient te voldoen aan de Leidraad Inrichting Openbare Ruimte (hierna: LIOR) en aan het Programma van Eisen (PvE); Bij de uitwerking dient aandacht te zijn voor het tracé van de stadsverwarming. Water: Er dient rekening gehouden te worden met de aanwezige watersystemen en ketens. Het waarborgen en zorgdragen voor een goede afvoer en doorstroming van het water is van belang.

Parkeren en verkeer: De voor deze ontwikkeling extra aan te leggen parkeerplaatsen zullen in het ontwerp van de buitenruimte worden meegenomen; Er zal een rekenkundige onderbouwing opgesteld worden voor het in kaart brengen van de verkeerstoename op het omliggende netwerk; De parkeerdruk zal worden gemonitord om indien nodig mobiliteitsmaatregelen te treffen; Optimaal committeren aan het vigerend parkeerbeleidsplan. Ten aanzien van het parkeren worden onderstaande uitgangspunten gehanteerd : o Voor de huidige 84 appartementen zijn 75 parkeerplaatsen aanwezig, bestaande uit 68 parkeerplaatsen in het openbaar gebied en 14 garageboxen, die voor 0,5 parkeerplaats per stuk meetellen; o Op basis van het parkeerbeleid geldt een parkeernorm van 1,4 parkeerplaats per appartement. Voor het toevoegen van 50 appartementen dienen derhalve 70 extra parkeerplaatsen te worden aangelegd waarmee het totaal aantal parkeerplaatsen uitkomt op 145.

2-12-2025

pagina 17 van 19

startnotitie Geluid: Onderdeel van de nader uit te voeren milieuonderzoeken is een akoestisch onderzoek naar de cumulatieve geluidbelastingen van wegverkeer-en industrielawaai. Duurzaamheid: De nieuwe woningen dienen conform de BBL te voldoen aan de eisen Bijna Energie Neutrale Gebouwen. Ruimtelijke ontwikkeling en stedenbouwkundige voorwaarden: Vanuit het CRK is, onder voorwaarden, een positief advies ontvangen ten aanzien van het huidige stedenbouwkundig en landschappelijk ontwerp en bijbehorend woningbouwprogramma; Beide appartementencomplexen bestaan uit maximaal 6 bouwlagen; Op het gebied van architectuur en welstand wordt een ontwerp van de gebouwen voorgelegd aan de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit. Herhuisvesting: Het aspect herhuisvesting wordt georganiseerd in het door Thuisvester op te stellen Sociaal Plan. Dit Sociaal Plan volgt uit het door Thuisvester te nemen formele Sloopbesluit. Dit besluit kan door Thuisvester worden voorbereid en genomen worden na het positieve besluit door de gemeenteraad inzake de principemedewerking. Het aspect herhuisvesting van de huidige bewoners Ravelijn zal nader worden besproken met de bewoners, huurdersvereniging en bewonerscommissie. Het resultaat van de afspraken en uitgangspunten, zoals op te nemen in het Sociaal Plan, zal minimaal dienen te voldoen aan hetgeen hieraan wettelijk is gesteld t.a.v.

proces en tijdsdoorloop als uiteindelijk product. In het kader van de herhuisvesting van de huidige bewoners, wordt door Thuisvester ook gekeken naar reeds op handen zijnde nieuwbouwprojecten van Thuisvester. Voor het project Ravelijn is door Thuisvester besloten hiervoor geen terugkeergarantie te organiseren. Ervaring is dat bewoners in eerste instantie aangeven terug te willen verhuizen, toch willen blijven wonen in de tijdelijke woning. Dit omdat er te lange tijd overheen gaat en bewoners weer gewend zijn aan de huidige "tijdelijke" woning. Gebleken is dat de volgorde van toewijzing naar een terugkeer woning een administratieve uitdaging is en doordat mensen alsnog besluiten niet terug te willen keren het alleen maar ingewikkelder maakt. Bewoners kunnen altijd via Klik Voor Wonen reageren op een woning als zij terug willen keren. De bewoners verhuizen met behoud van inschrijfduur bij Klik Voor Wonen (opgenomen in statuut).

2-12-2025

pagina 18 van 19

startnotitie -

Ten aanzien van de huidige bewoning van de te slopen woningen in het complex Ravelijn volgt dat: o Instandhouding van toepassing is; hiervoor wordt geen huurverhoging in rekening gebracht bij de huidige huurders; o Er reeds leegstandsbeheer van toepassing is.

Beleidsmatige en sectorale voorwaarden: Er moet sprake zijn van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). Procedurele/overige randvoorwaarden: De ontwikkeling is volledig voor rekening en risico van de initiatiefnemer; Met de grondeigenaar/initiatiefnemer wordt een anterieure overeenkomst gesloten waarin (financiële) afspraken worden vastgelegd. Voor de berekening van de exploitatiebijdrage wordt gebruikt gemaakt van de plankostenscan behorende bij de Omgevingsregeling; Indien door de initiatiefnemer gemeentegrond aangekocht dient te worden, dan geldt hiervoor het gemeentelijk grondprijzenbeleid. Dat houdt in dat de tarieven uit het grondprijzenbesluit gezien moeten worden als minimale verkoopprijs maar dat het recht voorbehouden wordt om middels taxatie een marktconforme verkoopprijs vast te stellen; De anterieure overeenkomst dient getekend te zijn voor de start van de ruimtelijke procedure; Het is aan de initiatiefnemer om de omwonenden actief en tijdig te informeren over het voorgenomen bouwplan om zo voor maatschappelijk draagvlak te zorgen.

2-12-2025

pagina 19 van 19

startnotitie 6

Bijlagen

Bijlage 1: Startnotitie Ravelijn, 2 december 2025 Bijlage 2: Initiatiefplan Ravelijn, 8 april 2025 Bijlage 3: Akoestische beschouwing industrielawaai, 15 augustus 2024 Bijlage 4: Planologische quickscan Ravelijn, 8 april 2025 Bijlage 5: Verslag CRK, 27 mei 2025 Bijlage 6: Verslag CRK, 29 april 2025 Bijlage 7: Verslag CRK, 17 september 2024

2-12-2025

pagina 20 van 19