20211207 Mva Markt Schattelijn (003).docx

Zaaknummer: 2021062181402 Memorie van antwoord Aan : de leden van de gemeenteraad Van : het college van burgemeester en wethouders Datum : 7 december 2021 Onderwerp : memorie van antwoord bij Technische vragen bij 'Verkoop Schattelijn en Markt 32-38' Vraag van : SVP, Morgen!, Keerpunt’74,Presidium Vraag: SVP

Zou u ons deze gespreksleidraad willen toezenden zodat deze openbaar is? Morgen! Recht van eerste koop 1. Werken we met een vastgestelde prijs of vastgestelde formule om tot de toekomstige verkoopprijs te komen (zoals eerder WSG/Gemeente)? Of wordt er dan verkocht tegen de dan geldende taxatiewaarde? 2. Hoe zit het met dat recht van eerste koop? Als je het voorbij laat gaan een eerste keer verspil je dan dat recht bij een volgende keer dat er verkocht wordt?

3. Als er een soort van kettingbeding bij verkoop is, staan we dan als gemeente altijd vooraan in de rij? Tuin Er wordt niets opgenomen over de waarde van de tuin op de balans. Toch is dit een waardevolle tuin m.n. door de waarde van de oude bomen die er staan. 4. Wat is de waarde van die bomen? Totaal bedrag graag. 5. Kunnen we de tuin activeren op de balans voor de waarde van de bomen? Keerpunt’74 1. Wat is de herbouwwaarde van Markt 32, 34, 36 en 38? 2. Wat is de WOZ-waarde van de panden (uitgesplitst)? 3. Wat is de boekwaarde van de panden (uitgesplitst)? Presidium 1. Tijdens de laatste vergadering van het Presidium d.d. 23-11-2021 is gevraagd aan het college om twee extra waardebepalingen toe te voegen aan de stukken bij het raadsvoorstel omtrent de verkoop van De Schattelijn en de panden aan de Markt 32-38. Antwoord: SVP 1. Het is evident dat er een verschil zit tussen de getaxeerde waardes als gekeken wordt naar de taxatie uit 2015 en de taxatie uit 2021. Concreet bedraagt het verschil tussen de getaxeerde waardes €255.000,-. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de taxatie uit 2015 (€1.060.000) toezag op Markt 32, 34 en 38. De taxatie uit 2021 (€805.000) ziet toe op dezelfde panden én Markt 36. Taxatie 2015 Het verschil in beide getaxeerde bedragen zit met name in de grondslag van de taxaties.

De grondslag van de taxatie uit 2015 is het maximaal benutten van de mogelijkheden van de panden binnen het huidige bestemmingsplan. De panden (32, 34 & 38) hebben in het huidige bestemmingsplan namelijk de bestemming Kantoor met daarbij de functieaanduidingen Maatschappelijk en Wonen. Dergelijke bestemmingen kennen een grotere waarde toe aan panden. Tevens maakt de gronden achter de Marktpanden onderdeel uit van de getaxeerde waarde. De getaxeerde waarde van deze grond ligt op ruim €66.000,-, op basis van 2.659 vierkante meter. Taxatie 2021 De taxatie uit 2021 heeft als grondslag het door de indieners beoogde plan ‘Warm en goed’. Hierin is voorzien in (met name) een hotelfunctie voor Markt 32-38. Dergelijke bestemmingen kennen een lagere waarde toe aan panden dan de bestemmingen Kantoor/Wonen, hetgeen resulteert in een lagere getaxeerde waarde. Raadsbesluit 2020 Op 24 september 2020 heeft uw raad besloten de panden aan de Markt en de Schattelijn op afstand te zetten. In de bij dit raadsvoorstel behorende plannen van aanpak zijn wegingsfactoren opgenomen. Voor beide panden geldt dat het plan leidend is, en niet de prijs. Het inhoudelijke plan kent dan ook een zwaardere weging. Deze weging ging onder andere in op de toeristische, culturele en recreatieve en daarmee maatschappelijke meerwaarde van de in te dienen plannen.

Naar aanleiding van dat besluit van uw gemeenteraad was het noodzakelijk om een nieuwe taxatie uit te laten voeren. Omdat het plan leidend was, kon deze taxatie pas uitgevoerd worden op het moment dat het ingediende plan definitief was. Dat is nu gebeurd, waarmee de getaxeerde waarde van de panden op basis van het ingediende plan uitkomt op €805.000,-. De indieners van het plan hebben ten aanzien van de panden aan de Markt 32-38 €20.000,- meer geboden dan de getaxeerde waarde, namelijk €825.000,-. 2. Inmiddels zijn de concept-koopovereenkomsten aan uw raad aangeboden. 3. In 2017 heeft Transformatorhuis (APPM) in opdracht van de gemeente onderzoek gedaan naar de toekomst van de Markt van Geertruidenberg. Middels een Raadsinformatiebrief (d.d. 25 april 2017) bent u daar op voorhand van op de hoogte gebracht. Het Transformatorhuis heeft gedegen onderzoek gedaan naar de wenselijkheid en de mogelijkheden van ontwikkelingen op de Markt van Geertruidenberg, het resultaat daarvan is het eindrapport ‘Toekomst van De Schattelijn als onderdeel

van de Markt’ en is bijgevoegd aan deze MvA. Zoals u in dit rapport zult lezen is er uitgebreid overleg geweest met experts en betrokkenen (bewoners en ondernemers). Daarnaast is ten behoeve van dit onderzoek twee dagen lang rondgelopen op de Markt in Geertruidenberg om zoveel mogelijk reacties te krijgen. Na het raadsbesluit d.d. 24 september 2020 is bovendien via de gemeentelijke kanalen de oproep gedaan aan inwoners om zich te melden wanneer zij zitting wilden nemen in een burgerpanel. Dit burgerpanel kreeg als opdracht mee om de ingediende plannen te beoordelen. Deze oproep leverde zo’n twaalf reacties op, waaruit zes personen zijn gekozen om zitten te nemen in het burgerpanel. Tevens werd een zevende persoon aangewezen als voorzitter van het burgerpanel. Het burgerpanel heeft een kick-off bijeenkomst gehad met de gemeentelijke selectiecommissie. Hierin is het raadsbesluit besproken en de daarbij behorende plannen van aanpak. Op basis hiervan zou zowel de gemeentelijke selectiecommissie als het burgerpanel de ingediende plannen gaan beoordelen. Deze beoordeling heeft separaat van elkaar plaatsgevonden, waarna de uitkomsten ervan met elkaar zijn besproken. Naar aanleiding van deze bespreking hebben drie partijen een uitnodiging gekregen om hun vier ingediende plannen te presenteren aan zowel het burgerpanel als de gemeentelijke selectiecommissie.

Dit heeft plaatsgevonden eind april 2021 in De Stek in Raamsdonk. Naar aanleiding van deze avond met presentaties in De Stek waren zowel het burgerpanel als de gemeentelijke selectiecommissie unaniem in haar oordeel: de plannen van ‘Warm en goed’ voor zowel de Markt 32-38 als De Schattelijn werden als beste gezien. Deze conclusie is ook gedeeld met de gemeenteraad tijdens een vertrouwelijke themasessie eind mei 2021. Hierna hebben er onderhandelingen plaatsgevonden tussen de gemeente en de indieners van het plan ‘Warm en goed’. Het eindresultaat hiervan is wederom besproken met het burgerpanel. De voorzitter van het burgerpanel heeft een kort schrijven gewijd aan de het gelopen proces. Ook is er van de avond in De Stek en kort verslag gemaakt. Deze stukken zullen vertrouwelijk met uw raad gedeeld worden door de griffier. 4. Verslaglegging bij raadsvergaderingen is een taak voor de griffier. Indien u een dergelijke themasessie beschouwt als raadsvergadering en daar verslaglegging van wenst te ontvangen, dient u hieromtrent in gesprek te gaan met de griffie. Dat laat onverkort dat het college getracht heeft om de informele uitkomst van deze themasessie formeel vast te laten stellen. Tijdens de vergadering van uw raad d.d. 15 juli 2021 is hiervoor een raadsvoorstel aangeboden.

Uw raad heeft er echter voor gekozen, middels een ordevoorstel, om dit raadsvoorstel niet inhoudelijk te behandelen. 5.

De initiatiefnemer heeft een plan ingediend dat aan de kaders van de gemeenteraad voldoet en in beginsel voorziet in het verwerven van het eigendom van 36. Later heeft de gemeenteraad tijdens de themasessie aangegeven eveneens inzichtelijk te willen krijgen of en onder welke voorwaarden het voor initiatiefnemer denkbaar is dat het eigendom van Markt 36 bij de gemeente blijft. De initiatiefnemer is bereid Markt 36 niet over te nemen, maar wil het dan voor eens symbolisch bedrag huren. Daar ligt hoofdzakelijk de volgende redenen aan ten grondslag. Eigendom is het meest omvattende recht dat je op een zaak kunt hebben en het biedt de initiatiefnemer een bepaalde positie ten aanzien van de overige, bijna onlosmakelijk met elkaar verbonden, panden op het moment van dagelijks gebruik of verkoop. De initiatiefnemer dient veel geld te investeren in de overige panden om die te verbouwen tot hotel. Een hotel heeft algemene ruimtes nodig om waardevol te zijn. Die algemene ruimte is voornamelijk gelegen in de bovenverdieping van Markt 36. Huur is een zwakker recht dan het eigendomsrecht, waardoor de panden minder courant bij verkoop of zelfs onbruikbaar worden als de huur om wat voor reden wordt opgezegd. Kortom: Om aan deze verminderde bestaans- en bedrijfszekerheid tegemoet te komen vraagt men, indien Markt 36 niet verkocht mag worden, te huren tegen een symbolisch bedrag.

Ten aanzien van de restauratie op conto van de gemeente bij het verhuren van Markt 36 kan worden gesteld, dat groot onderhoud in beginsel altijd voor rekening van de verhuurder komt. Het huurbedrag doet daar niet aan af.

6. a. Niet bij alle verhuurconstructies wordt ervoor gekozen om de huurder verantwoordelijk te maken voor de nutsvoorzieningen (gas, water en elektra). In dat geval kan ervoor gekozen worden om de huurprijs te verhogen, of deze kosten na te belasten. Indien de huurder inderdaad verantwoordelijk gemaakt wordt voor de nutsvoorzieningen, zullen deze kosten bij de gemeente vervallen. Dientengevolge zal daarmee het kostendekkende tarief ook lager uitvallen. b. Zowel de opstalverzekering als de verzekerde kunstwerken in de panden komen voor rekening van de gemeente. c. Dit betreft tenminste het eigenaarsdeel van de OZB. Om te voldoen aan een kostendekkende huurprijs zullen alle kosten doorbelast moeten worden, ook die van de OZB. 7. De destijds geheim verklaarde financiële bijlage van het raadsvoorstel d.d. 26-11-2015 zag onder andere toe op exploitatiecijfers. Dergelijke cijfers komen inderdaad ook terug in de begroting van de gemeente. Echter zag de geheime financiële bijlage toe op méér dan slechts de exploitatiecijfers. Denk hierbij aan bijvoorbeeld taxatiewaardes. Hierdoor werd het van belang geacht om op deze bijlage geheimhouding te leggen. Deze geheimhouding is door uw raad bekrachtigd. 8. Zie hiervoor de bijgevoegde gespreksleidraad welke u eerder is toegezonden. Deze leidraad klopt t.a.v. de geheimhouding rondom de ingediende plannen momenteel nog steeds.

Indien u conform het voorstel besluit, is de geheimhouding op alle stukken opgegeven. Het is daarna niet zo dat alle plannen automatisch openbaar zijn, zie hieromtrent de uitleg in de gespreksleidraad. Morgen! 1. Voor een deel van de panden wordt gewerkt met een vaste formule ten aanzien van het eerste recht van koop. Ten aanzien van Markt 36 hebben we afgesproken een ‘fixed price’ afgesproken van €210.000,- + restauratie + indexatie. Eerder was met de WSG inderdaad een formule vastgesteld om tot de toekomstige verkoopprijs te komen (koopsom + indexatie). Hierbij valt echter op te merken dat de WSG het pand kocht om het te gebruiken als kantoor, waarmee er betrekkelijk weinig investeringen nodig waren. De beoogd kopers willen de panden als hotel gaan gebruiken, waarmee grote investeringen noodzakelijk zijn. Een dergelijke formule zoals destijds overeengekomen met de WSG is dan ook niet passend voor deze situatie. Voor de overige panden is een dergelijke formule niet afgesproken. Indien de gemeente geen gebruik wenst te maken van het eerste recht van koop, dan mogen de panden aan derden verkocht worden, maar nooit voor een lagere prijs dan waarvoor het aan de gemeente aangeboden werd. Indien de panden binnen zes maanden niet verkocht worden aan een derde partij, herleeft het eerste recht van koop weer ten behoeve van de gemeente. 2.

Door het recht van eerste koop heeft de gemeente, vanaf het moment dat de panden worden aangeboden, een reactietermijn van drie maanden. In die drie maanden moet de gemeente(raad) besluiten wel of niet van het recht van eerste koop gebruik te willen maken. Indien de gemeente(raad) geen gebruik wenst te maken van het recht van eerste koop, mogen de panden aan derden aangeboden worden. De verkoopprijs bij die derde partijen mag echter nooit lager liggen dan de prijs waarvoor de panden aan de gemeente aangeboden werden. Indien de panden niet binnen zes maanden verkocht worden, herleeft het recht van eerste koop voor de gemeente. Dit recht van eerste koop zal middels een kettingbeding in de koopovereenkomst en notariële akte worden opgenomen, waarmee ook eventueel opvolgende kopers gebonden zijn aan het recht van eerste koop wanneer zij de panden zouden willen verkopen. 3. Ja, zie het antwoord op vraag 2 voor een uitgebreide toelichting. 4. Momenteel hebben de bomen in de stadstuin achter Markt 32-38 geen vastgestelde waarde. Dat wil niet zeggen dat deze bomen geen waarde hebben. Om de waarde te kunnen bepalen dient echter een waardebepaling plaats te vinden. Het college acht dit niet wenselijk, zie hiervoor ook het antwoord op vraag 5 hieronder. 5. De mogelijke waarde van de bomen kan niet opgenomen worden op de balans van de gemeente.

Er kan slechts waarde toegekend worden aan zaken die verhandelbaar zijn (de toegekende waarde moet te gelde gemaakt kunnen worden). De bomen in de stadstuin hebben wellicht een ecologische waarde,

maar je kan deze bomen niet verkopen om zo deze waarde te incasseren. Het opnemen van de waarde van deze bomen op de balans van de gemeente wordt door het college dan ook als niet mogelijk en niet wenselijk geacht. Keerpunt’74 1. De verzekerde herbouwwaarde van de panden aan de Markt (32-38) is vastgesteld op €10.237.941,-. De herbouwwaarde is echter geenszins te vergelijken met de marktwaarde. De herbouwwaarde is het bedrag dat nodig zou zijn om een gebouw op precies dezelfde manier opnieuw op te bouwen na bijvoorbeeld brand. 2. De WOZ-waarde van de verschillende panden bedraagt, indien uitgesplitst: Markt 32-34-36 Markt 38 Vismarktstraat 4 (Schattelijn) Haven 18 (Bakkerij)

€1.034.000,- (inclusief €52.245 grond) €199.000,€700.000,€154.000,-

Hierbij dient in ogenschouw genomen te worden dat de WOZ-waarde (o.a.) bepaald wordt door te kijken naar de planologische mogelijkheden van een pand. Dit is vergelijkbaar met een taxatierapport. De WOZ-waarde kan (o.a.) wijzigen na verkoop of wijziging van het planologisch regime. Presidium 1. Het college zal niet ingaan op het verzoek om twee extra waardebepalingen uit te laten voeren. Tijdens het proces is aan de begeleidende makelaar gevraagd wat zijn gevoel was bij de voorgestelde koopsommen. De begeleidend makelaar heeft hierbij aangegeven een goed gevoel te hebben bij de koopsommen, maar dat de koopsommen beduidend lager zijn dan wanneer bijvoorbeeld gekozen zou zijn voor woningbouw. Om het proces zuiver te houden is, nadat het eindbod van de beoogd kopers bekend was, een second opinion gevraagd aan een daartoe gespecialiseerd taxateur. De taxatierapporten die hieruit voortkomen zijn toegevoegd aan de stukken bij het raadsvoorstel. Het college ziet geen aanleiding om niet te kunnen vertrouwen op deze taxatierapporten, afkomstig van een gespecialiseerd en beëdigd taxateur. Hoogachtend, burgemeester en wethouders van Geertruidenberg, de secretaris, de burgemeester,

R.C.J. Nagtzaam

M. Witte