20210604_Raadsvoorstel_Toewijzingsinstrumentaria woonruimteverdeling.docx

Raadsvoorstel Aan Raadsvergadering Agendanummer Onderwerp

Zaaknummer : 2021041379129 : Raad van Geertruidenberg : 1 juli 2021 : : Toewijzingsinstrumentaria woonruimteverdeling

Voorstel 1. Over te gaan tot het instellen van een huisvestingsverordening voor het realiseren van een bijzondere volgordebepaling voor het aanbieden c.q. toewijzen van sociale huurwoningen aan inwoners met een aantoonbare lokale, sociale en/of economische binding; 2. Gebruik te maken van labeling bij het verdelen van sociale huurwoningen binnen de gemeente; 3. Gebruik te maken van verschillende toewijzingsmodellen (zoals eerst reagerende en loting) bij het verdelen van sociale huurwoningen binnen de gemeente; 4. Gebruik te maken van actieve communicatie via lokale kanalen om inwoners te wijzen op sociale huurwoningen; 5. Het gemeentelijke woningbouwprogramma aan te jagen (zowel kwalitatief als ook kwantitatief) om het structurele probleem van het woningtekort op te lossen, in combinatie met de gerichte verkoop van sociale huurwoningen aan starters; 6. In te zetten op nieuwe (tijdelijke) woonvormen en zelfbouw om versnelling aan te brengen in het oplossen van het woningbouwtekort; 7. In te zetten op tijdelijke verhuur van leegstaand/leegkomend vastgoed; 8. In te zetten op de maatregel ‘doorstroming bevorderen’; 9. In de woonregio Breda e.o. de samenwerking aan te gaan en te versterken, om regionaal tot vergroting van de sociale woningbouw te komen en regionaal afspraken te maken over woonruimteverdeling.

Inleiding De huidige druk op de woningmarkt zorgt ervoor dat er veel vragen zijn omtrent de verdeling van de beschikbare woonruimte. Dit speelt inmiddels al een aantal jaren. In geheel Nederland, en dan met name in de grootstedelijke gebieden is er sprake van veel meer vraag naar woningen dan aanbod in woningen. Dit leidt tot allerhande ongewenste effecten, zoals prijsstijgingen in de koop- en particuliere huursector en oplopende wachttijden voor sociale huurwoningen. Motie Op 19 februari 2020 heeft u het college middels een motie verzocht te onderzoeken of er met het instellen van een Huisvestingsverordening in de gemeente Geertruidenberg kan worden geregeld dat via een bijzondere volgordebepaling sociale huurwoningen aangeboden c.q. toegewezen kunnen worden aan inwoners met een aantoonbare lokale, sociale en/of economische binding. Met dit raadsvoorstel voldoen we aan dit verzoek en leggen u een pakket aan instrumenten voor. Instrumentarium Allereerst dient te worden opgemerkt, dat de Huisvestingsvergoeding niet het enige instrument is dat bestaat om de sociale huurwoningverdeling te kunnen regelen. Er is een breder instrumentarium om te sturen op de verdeling van woonruimte. In bijlage 1 is een compleet overzicht opgenomen van de mogelijkheden. Belangrijk om te vermelden is dat instrumentarium enkel gaat om sociale huurwoningen.

Koopwoningen en uitgifte van kavels zijn binnen de Huisvestingswet (2014) uitgesloten. Beoogd effect Binnen de wettelijke kaders wordt gezocht naar mogelijkheden om inwoners die lastig aan een woning komen te huisvesten binnen onze gemeente. Uit het woningbehoefte onderzoek blijkt dat dit met name spoedzoekers1 zijn en starters op de woningmarkt, die vallen onder de leeftijdscategorie 18 tot 23 jaar of jongvolwassenen van 23 tot en met 29 jaar. Door jongeren en jongvolwassenen te huisvesten kan 1 Een spoedzoeker wordt gedefinieerd als een woningzoekende die door een verandering in de persoonlijke

leefsituatie met spoed een woning nodig heeft. Een spoedzoeker heeft, om welke reden dan ook (denk bijvoorbeeld aan scheiding of baanverlies) de eigen woonplek verloren of deze dreigt hij/zij te verliezen, waardoor zij snel op zoek moeten naar een woonalternatief.

ontgroening worden tegengegaan. Tevens wordt met dit voorstel beoogd de druk op de sociale huurwoningmarkt op termijn te verminderen. Argumenten 1.1 Het geeft een deel van de inwoners met binding een kans om binnen de eigen gemeente te kunnen blijven wonen Met het instellen van een Huisvestingsverordening kan 25% van de sociale huurwoningen worden toegewezen aan inwoners met binding. Daarbij kan er ook nog worden gekozen om deze woningen te labelen op bijvoorbeeld leeftijd (zie uitleg argument 2.1). Dit maakt dat inwoners met binding en eventueel met een bepaalde leeftijd kans maken op een sociale huurwoning binnen de eigen gemeente. Hierdoor zijn zij niet genoodzaakt de gemeente te verlaten voor het vinden van een woning. 1.2 Gemeenschappen moeten in stand worden gehouden Een belangrijke reden om inwoners met binding te behouden, is vanwege het feit dat gemeenschappen in stand moeten worden gehouden. Dit is een belangrijke factor in het behouden van leefbaarheid in buurten en wijken, en het draagt bij aan de vorming van sociale cohesie. Tevens kan het overeind houden van een gemeenschap een positief effect hebben op de zorgvraag, deze kan namelijk afnemen, doordat gemeenschappen meer geneigd zijn voor elkaar te zorgen. Buurten of wijken zonder sociale cohesie en met een groot individualisme, zullen eerder een beroep doen op zorg, omdat zij niemand anders kennen die hen helpt.

1.3 Twee-derde van de huurwoningen gaat nu naar inwoners buiten de gemeente – dat is behoorlijk fors Momenteel blijkt uit cijfers van Klik voor Wonen dat meer dan 2/3e van ons sociale huurwoningaanbod wordt verhuurd aan inwoners die niet woonachtig zijn in onze gemeente. Dit is ook terug te zien in figuur 1. Zeker vergeleken met de andere, grotere gemeenten hebben wij behoorlijk wat instroom. Het instellen van een huisvestingsverordening kan onze eigen inwoners helpen bij het verkrijgen van een sociale huurwoning in de gemeente.

Figuur 1. Overzicht van de verdeling herkomst huurders. (Bron: jaarverslag Thuisvester, 2020).

1.4 Andere gemeenten kleuren soms ook in (donker)grijs gebied Wij zijn niet de enige gemeente die nu worstelen met de grote vraag aan woningen. Ook andere gemeenten zoeken wel eens de grijze gebieden op, waardoor regiogemeenten worden benadeeld. Het is dus ook aan onze gemeente om eens ‘lef’ te tonen en niet te wachten tot regionale afspraken gemaakt zijn, want dit kan erg lang duren. Betere optie is om nu al over te gaan tot het invoeren van een huisvestingsverordening en ondertussen verder te werken aan regionale oplossingen. 2.1 Labeling kan passende huisvesting voor doelgroepen bevorderen Zoals bij het ‘beoogd effect’ al wordt aangegeven, zijn het met name de jongeren en spoedzoekers die het lastig hebben op de huidige woningmarkt. Door het inzetten van labeling kunnen bijvoorbeeld jongeren, spoedzoekers of senioren worden gehuisvest in voor hen passende woningen. Door passend te huisvesten creëer je een betere woningmarkt en hou je ook daar waar nodig de doorstroming op gang. Onderwerp: Toewijzingsinstrumentaria woonruimteverdeling

p. 2/6

3.1 Het veranderen van toewijzingsmodellen kan meer kansen bieden voor mensen die het lastig hebben op de woningmarkt Momenteel wordt er vooral gewerkt met het toewijzingsmodel ‘inschrijfduur’. Dit houdt in dat degene die het langst op de wachtlijst staat, het eerst in aanmerking komt voor een woning. Dit betekent echter voor starters op de woningmarkt dat zij vaak aan het kortste eind trekken wanneer zij op een woning reageren. Zij hebben immers gezien hun leeftijd nog niet veel jaren inschrijfduur kunnen opbouwen. Het werken met andere toewijzingsmodellen, zoals loting of eerst reagerende, kan daarom een oplossing bieden voor een deel van deze woningzoekenden. 4.1 Lokale communicatie kan zorgen voor een informatievoorsprong Door in te zetten op lokale communicatie, zijn woningzoekenden uit de gemeente tijdig geïnformeerd over het sociale huurwoningaanbod, waardoor zij hier sneller op kunnen reageren. Zeker in combinatie met het model van eerst reagerende, kan dit hun kansen op een woning doen toenemen. 5.1 Het structurele probleem oplossen door bijbouwen in combinatie met verkoop van sociale huurwoningen voor starters Het structurele probleem dat onderliggend is aan de huidige druk op de woningmarkt, is dat er onvoldoende geschikte woningvoorraad is. Dit kan alleen worden opgelost, door het aanbod van geschikte woningen te vergroten.

Door middel van het reeds uitgevoerde woningbehoefteonderzoek is er duidelijk aan welk type woningen (woningen geschikt voor 1 en 2 persoonshuishoudens) en voor welke doelgroepen (denk aan starters en spoedzoekers) er een tekort is. Hier wordt op ingezet, niet alleen door onze gemeente, maar ook binnen de regionale samenwerking. Tegelijkertijd kan er een klein deel van de sociale huurvoorraad worden verkocht aan huidige huurders die willen kopen. Er ontstaat daarmee de mogelijkheid tot sociale koop, die er momenteel weinig is. Wanneer er voldoende nieuwe voorraad wordt bijgebouwd, kan dit een mooie aanvullende maatregel zijn om starters op de woningmarkt te helpen, zonder dat het afbreuk doet aan de sociale huurwoningvoorraad binnen onze gemeente. 6.1 Het structurele probleem oplossen door In te zetten op nieuwe (tijdelijke) woonvormen, flexbouw en zelfbouw om versnelling aan te brengen in het oplossen van het woningbouwtekort Spoedzoekers hebben vaak snel een tijdelijke woonruimte nodig. Ook jongeren die graag de start willen maken met hun wooncarrière zouden kunnen landen in een tijdelijke woonvorm. Omdat er in de huidige woningmarkt weinig ruimte is en er geen sprake is van een flexibele schil, is het voor hen heel lastig een woning te vinden. Wanneer spoedzoekers met urgentie een reguliere woning krijgen, heeft dit invloed op de voorraad voor de andere woningzoekenden.

Door hen tijdelijk te huisvesten in een flexwoning, neemt de voorraad reguliere woningen niet af, wat een gunstig effect heeft op alle andere woningzoekenden. Er kan een tijdelijk huurcontract van maximaal 5 jaar worden aangeboden, op basis van de Wet doorstroming huurmarkt. Tijdens dit tijdelijke huren blijven de bewoners hun inschrijftijd behouden, dit is namelijk wettelijk bepaald. In deze tijd kunnen zij dus al wonen en in de tussentijd op zoek gaan naar een woning voor de langere termijn. Wanneer dit wordt gecombineerd met de maatregel ‘doorstroming bevorderen’ (zie punt 8.1), biedt dit kansen op de woningmarkt. 7.1 In te zetten op tijdelijke verhuur van leegstaand/leegkomend vastgoed; Tijdelijk verhuren voor een periode van maximaal 5 jaar, kan ruimte geven op de woningmarkt. Tijdens deze verhuurperiode bouwt de huurder wel inschrijfduur op bij Klikvoorwonen. Hiervoor wordt binnenkort een pilot gestart in de Oude Hoge Veer locatie. Bij tijdelijke verhuur mag binding wel als een eis worden gesteld, zonder het invoeren van een huisvestingsverordening. In deze tijd kunnen zij dus al wonen en in de tussentijd op zoek gaan naar een woning voor de langere termijn. Wanneer dit wordt gecombineerd met de maatregel ‘doorstroming bevorderen’ (zie punt 8.1), biedt dit kansen op de woningmarkt.

8.1 In te zetten op de maatregel ‘doorstroming bevorderen’ Doorstroming op gang brengen is één van de manieren om in te zetten op betere woonruimteverdeling. Mensen van 65 jaar of ouder die in een grondgebonden woning wonen, die op termijn te groot en/of niet levensloopbestendig zal zijn, kunnen gebruik maken van deze regeling. Zij krijgen dan voorrang bij het vinden van een woning (wanneer gewenst in de gemeente) die passender is bij hun situatie. Zij laten een reguliere, grondgebonden woning achter, die weer heel geschikt kan zijn voor een nieuwe woningzoekende. 9.1 Het structurele probleem regionaal aanpakken Het onderliggende probleem voor de woonruimteverdeling is de druk op de woningmarkt. Er is in het algemeen meer vraag naar woningen dan aanbod en dat kan alleen structureel worden aangepakt, door het realiseren van voldoende en kwalitatief geschikte woningen. Dit kunnen wij als gemeente niet alleen, maar zal in regionaal verband moeten worden opgepakt. Alleen gezamenlijk kunnen we er voor zorgen dat er in onze woonregio voldoende voorraad is voor de vraag. Een goede verstandhouding en samenwerking binnen de regionale samenwerking van de woonregio Breda e.o. is daarom cruciaal. Alleen wanneer alle

Onderwerp: Toewijzingsinstrumentaria woonruimteverdeling

p. 3/6

gemeenten en aangesloten woningcorporaties zich houden aan de spelregels van het woonruimte verdeelsysteem, kan er goed en eerlijk worden samengewerkt. Kanttekeningen 1.1 Een huisvestingsverordening brengt juridische risico’s en uitdagingen met zich mee In Nederland is wettelijk bepaald dat men zich vrij kan vestigen waar hij wil. Als er aan woningzoekenden bepaalde bindingseisen worden gesteld, kan de toekomende vrijheid van vestiging ongerechtvaardigd worden beperkt, zo blijkt uit jurisprudentie. Het is dan ook de vraag of een huisvestingsverordening juridisch stand houdt. Daarbij moet schaarste in combinatie met verdringing worden aangetoond. Uit een onderzoek, uitgevoerd door Infact in 2021 blijkt dat er geen sprake is van verdringing. Wel van schaarste, maar dit geldt voor de gehele woningmarkt. Omdat er sprake moet zijn van schaarste in combinatie met verdringing moeten daar extra onderzoeken naar worden uitgevoerd, omdat momenteel alleen schaarste kan worden aangetoond (landelijk / regionaal, dus niet alleen lokaal). Dit brengt onvoorziene kosten met zich mee en de kans blijft aanwezig dat er geen verdringing wordt aangetoond. Schaarste wordt echter wel daadwerkelijk zeer streng getoetst en bij afkeuring van de verordening kan er een onrechtmatige overheidsdaad worden vastgesteld en mogelijk een schadeclaim volgen.

Ondanks bovenstaande denken we dat cijfers uit Klik voor Wonen voldoende laten zien dat er in onze huurwoningmarkt verdringing plaatsvindt. Daarnaast treedt het juridisch risico alleen op op het moment dat er daadwerkelijk een rechtszaak wordt aangespannen. 1.2 De Huisvestingsverordening is een zeer beperkt middel De Huisvestingsverordening op zich is beperkt in zijn mogelijkheden. Maximaal 25% van de huurwoningen mogen voor lokaal gebonden huurders worden aangewezen. De verordening is dus niet zaligmakend en zeker ook niet het instrument dat het huidige probleem van een te grote druk op de woningmarkt ineens kan oplossen. Belangrijk is daarom om een pakket aan maatregelen in te zetten. 1.3 Instroom van jongeren houdt de gemeente levendig Door het instellen van een Huisvestingsverordening kan het voorkomen dat er weinig tot geen instroom meer komt uit andere gemeenten, ook van doelgroepen die wel kunnen bijdragen aan het behouden van een vitale samenleving. Het is voor de vitaliteit van de samenleving van groot belang dat er jonge mensen in de gemeente wonen, zoals ook benoemd wordt in het Raadsprogramma 2018 – 2022. Het behouden van de huidige jeugd, alsook het laten instromen van jongeren uit de regio in onze gemeente is daarom voor de leefbaarheid en vitaliteit van de wijken erg belangrijk.

Het instellen van een huisvestingsverordening voor inwoners met binding kan hier een averechts effect op hebben. Er kan ook worden gezocht naar sturingsmogelijkheden om jongeren en starters op de woningmarkt een grotere kans te geven op het verkrijgen van een sociale huurwoning. 1.4 Houd rekening met de regionale afspraken Binnen de regio wordt binnenkort het document Regionaal Perspectief op wonen vastgesteld, waarin juist staat dat we als gemeenten meer willen afstemmen en als regio willen optreden. Het invoeren van een huisvestingsverordening zou dus haaks kunnen komen te staan op deze regionale afspraken. Bovendien toont het niet de regionale inspanning, omdat je met het invoeren van een huisvestingsverordening voor inwoners met binding het lokale aspect laat prevaleren boven het regionale. Financiën N.v.t. Communicatie Alle inwoners van de gemeente Geertruidenberg zijn de doelgroep, gezien iedereen te maken heeft met wonen. Echter is de sociale huurwoningmarkt hier het meest relevant, dus (potentiële) huurders zijn de hoofddoelgroep. De boodschap die we gaan overdragen, is dat we als gemeente het heel erg belangrijk vinden dat onze inwoners indien gewenst in de eigen gemeente kunnen blijven wonen. Wel willen we daarbij recht doen aan onze wettelijke kaders en regionale opgave.

De middelen die we hiervoor inzetten, zijn communicatie in samenwerking met de woningcorporatie Thuisvester middels de Langstraat, sociale mediakanalen en de websites van beide organisaties. Uitvoering Na het besluit zullen de volgende stappen worden genomen: 1. Er zal een huisvestingsverordening moeten worden opgesteld, waarbij ‘binding’ moet worden gedefinieerd en interne processen voor het inregelen van de verordening worden opgezet. 2. Er zullen werkafspraken worden gemaakt met Thuisvester over het hanteren van modellen, labeling en communicatie. 3. Er zullen regionaal verdere afspraken worden gemaakt over het aanjagen van het woningbouwprogramma en het afstemmen van woonruimteverdeling. Onderwerp: Toewijzingsinstrumentaria woonruimteverdeling

p. 4/6

Bijlagen Bijlage 1 – overzicht instrumenten woonruimteverdeling Een ontwerpbesluit bieden wij u hierbij vaststelling aan.

Hoogachtend, burgemeester en wethouders van Geertruidenberg, de secretaris, de burgemeester,

R.C.J. Nagtzaam

M. Witte

De raad van de gemeente Geertruidenberg; Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van Geertruidenberg. Gelet op: De druk op de gehele woningmarkt; Het risico op ontgroening; Besluit: De raad besluit: 1. Over te gaan tot het instellen van een huisvestingsverordening voor het realiseren van een bijzondere volgordebepaling voor het aanbieden c.q. toewijzen van sociale huurwoningen aan inwoners met een aantoonbare lokale, sociale en/of economische binding; 2. Gebruik te maken van labeling bij het verdelen van sociale huurwoningen binnen de gemeente; 3. Gebruik te maken van verschillende toewijzingsmodellen (zoals eerst reagerende en loting) bij het verdelen van sociale huurwoningen binnen de gemeente; 4. Gebruik te maken van actieve communicatie via lokale kanalen om inwoners te wijzen op sociale huurwoningen; 5. Het gemeentelijke woningbouwprogramma aan te jagen (zowel kwalitatief als ook kwantitatief) om het structurele probleem van het woningtekort op te lossen, in combinatie met de gerichte verkoop van sociale huurwoningen aan starters;

Onderwerp: Toewijzingsinstrumentaria woonruimteverdeling

p. 5/6

6. In te zetten op nieuwe (tijdelijke) woonvormen en zelfbouw om versnelling aan te brengen in het oplossen van het woningbouwtekort; 7. In te zetten op tijdelijke verhuur van leegstaand/leegkomend vastgoed; 8. In te zetten op de maatregel ‘doorstroming bevorderen’; 9. In de woonregio Breda e.o. de samenwerking aan te gaan en te versterken, om regionaal tot vergroting van de sociale woningbouw te komen en regionaal afspraken te maken over woonruimteverdeling.

Aldus vastgesteld in zijn openbare vergadering van 1 juli 2021, Geertruidenberg, de raad voornoemd, de griffier,

de voorzitter,

drs. K.M.C. Millenaar-Rammelaere

M. Witte

Onderwerp: Toewijzingsinstrumentaria woonruimteverdeling

p. 6/6