1.1 Presentatie HEVO gemeenteraden MidZuid september 2023 V0.2

Presentatie huisvesting MidZuid Toelichting op huisvestingstraject Presentatie gemeenteraden – september/oktober 2023

Inleiding

Inhoud

3

1

Inleiding

5

Financiële resultaten PvE

2

Proces

6

0-scenario

3

Terugblik scenariostudie (beknopt)

7

Vergelijking 0-scenario & scenario nieuwbouw

4

Verdere uitwerking: PvE

8

Voorgenomen besluit

Proces

Proces gehele huisvestingstraject Feb. 22

Jun. 21

Huisvestingsvisie & scenariostudie Apr. 22 • •

26-01-2022 presentatie gemeenteraden Februari 2022 besluitvorming AB

Jan. 23

Okt. 23

Ruimtelijk, functioneel & technisch Programma van Eisen

•

11-01-2023 presentatie gemeenteraden

besluitvorming Visie op de • huisvesting •

6-07-2023 [voorgenomen] besluit AB September 2023 presentatie gemeenteraden Okt. 23

medio. 25

Ontwerpfase

Realisatiefase

Def. besluit 5

eind. 26

Scenariostudie

Waarom? Primaire proces: van productie naar ontwikkelomgeving • Veranderingen binnen het werkveld • Veranderingen binnen de maatschappij • Veranderingen binnen de manier van werken in de kantooromgeving

Huidige huisvesting: • Faciliteert primaire proces onvoldoende • Verouderende huisvesting • Toenemend risico uitval bedrijfsvoering • Kwalitatieve gebreken (binnenklimaat, etc.) • Toenemende onderhoudskosten als ook gas/elektra • Inefficiëntie door gefaseerde uitbreidingen • Overmaat in terrein en gebouw • Verhuur aan derden (risico’s / geen core business) • Duurzaamheidsopgave “Het gaat om werk dat betekenis heeft in de samenleving en betekenis geeft aan de medewerker” 7

Huisvesting als middel om primair proces te faciliteren Werkplekconcept kantoor en ontwikkelomgeving

Organisatie en dienstverlening

Goed werkgeverschap en samenwerken met partners

Huisvesting

Analyse

Voorkeursscenario Scenario 1: vernieuwbouw

Investeringskosten

Scenario 0: huidige situatie +

Exploitatiekosten

Vastgesteld feb. 2022

+/-

Scenario 2: sloop nieuwbouw +/-

Scenario 3: nieuwbouw Everdenberg Oost +

Scenario 3B: nieuwbouw Everdenberg Oost +

+

-

+/-

+/-

+/-

Functionaliteit

--

-

++

--

++

Impact gebruikers

+/-

+/-

++

+

+

Duurzaamheid

--

+

++

++

++

Bereikbaarheid/ zichtbaarheid

+

+

+

-

-

Toekomstbestendig / flexibiliteit

-

+

++

++

++

Haalbaarheid

++

-

+

--

+

Veiligheid

+

+

+

+

+

++ = zeer goed

9

+ = goed

+/- = redelijk

- = matig

-- = slecht

Sloop & nieuwbouw scenario

Scenariostudie begin 2022 goed ontvangen, opdracht gegeven:

Verdere uitwerking: PvE Ruimtelijk, Functioneel & Technisch Programma van Eisen Scenario Sloop & Nieuwbouw

Uitwerking PvE Eisen en ambities: • • • •

Kwalitatief goede, gezonde en aantrekkelijke werkomgeving (maar wel sober & doelmatig) Aansluiten bij vereiste functionaliteiten mét oog voor de toekomst (flexibiliteit & modulair) Flexibiliteit binnen de productie omgeving Kantooromgeving conform ‘hybride werken’ (reductie metrage kantoor)

• Energieneutraal en gasloos (exploitatiegericht en klaar voor de klimaatdoelstellingen; ook als voorbeeldfunctie)

• Compact gebouw, twee laags; hierdoor ontstaan herontwikkelingsmogelijkheden voor overgebleven terrein. • In goed overleg met de gemeente Oosterhout: inpassing in het gebied

12

Uitwerking PvE

Functionaliteit Flexibiliteit & integraliteit Toegankelijk & aantrekkelijk

Géén plattegrond maar een ruimte relatieschema 13

Uitwerking PvE RUIMTESTAAT subtotalen Ruimte Subtotaal VVO t.b.v kantooromgeving Subtotaal VVO t.b.v. centrale en algemene voorzieningen Subtotaal VVO productieruimte Subtotaal VVO Magazijn (t.b.v. productieruimten) Subtotaal VVO t.b.v. productietype schoonmaak/groen&grijs Subtotaal VVO t.b.v. VI (Technische dienst/facilitair) TOTAAL VVO Techniekruimten en verticale verkeersruimten Totaal NVO Schachten, constructie en ontwerpspeling

VVO 8,00% NVO 10,00%

Totaal BVO

BVO

TERREIN

M2 7655 303 200 24 33 40 33 24 1,30 75 2000 500 559

Bebouwd grondoppervlak* binnenstalling voertuigen (afsluitbaar) Buitenstalling diverse (keten, hoogwerkers, etc.) buitenstalling voertuigen MidZuid (parkeerplaatsen) afvalverwerking groen/grijs (afgesloten ruimte) Wasplaatsvoertuigen (buiten) Opslag gevaarlijke stoffen (afgesloten ruimte op terrein) Parkeren auto (inclusief weg t.b.v. ontsluiting parkeerplaatsen) Fietsenstalling (deels overdekt en afsluitbaar (medewerkers)) Laadkuil vrachtwagens Verkeersruimte t.b.v logistiek op terrein Groen (ambitie is groen/uitnodigend terrein) ontwerp-/ inpassingspeling (5% van subtotaal)

v/h VVO v/h NVO

TOTAAL M2 476 1.199 2.738 1.545 378 107 6.444 515 6.959 696

7.655

AANTAL 60% 1 1 22 1 1 1 112 153 1 1 1 1

TOTAAL M2 4.593 303 200 528 33 40 33 2.679 199 75 2.000 500 559

* Aanname is 60% van het totaal BVO

TOTAAL M2 terreinoppervlakte (afgerond)

Géén definitieve invulling maar een gedetailleerd vertrekpunt voor de ontwerpfase 14

11.800

Efficiëntieslag in gebouw en Terrein Functionele terreininrichting

Uitwerking PvE (globale massastudie, meer varianten mogelijk) Uitwerking/verkenning in Ontwerptraject

Optimale functionaliteit Scheiding verkeersstromen

Potentiële herontwikkeling Circa 18.700m2 beschikbaar voor herontwikkeling

Benodigd nieuw terrein 15

Aansluiten bij herontwikkeling/verstedelijking omgeving

Financiële resultaten

Financiële resultaten • O.b.v. PvE een meer gedetailleerde investeringskostenraming gemaakt • Sloop & nieuwbouw vraagt om een investering van circa € 27.4 mln (exclusief btw, prijspeil 1-3-2023) • Resulteert na investering in € 1.723.000 aan jaarlijkse huisvestingslasten voor MidZuid voor een periode van 40 jaar (gemiddelde jaarlijkse last). - Jaarlijkse exploitatiekosten gaan omlaag maar komen (vanzelfsprekend) aanzienlijke kapitaallasten voor terug

• Mogelijke opbrengst tussen circa € 3 - € 5 mln afhankelijk van de keuze voor herontwikkeling (bedrijven of woningbouw) en de uiteindelijke inpassing; • T.b.v. aflossing van oude leningen

• Conform eerste inpassing géén extra budget nodig voor tijdelijke huisvesting 17

0-scenario

0-scenario • Het 0-scenario betreft het ‘voortzetten van de huidige situatie’ • Er zijn echter wél ingrepen vereist (komende +/- 20jr): - Voortzetten (groot)onderhoud

circa € 9.5 mln (excl. btw)

- Verduurzaming (label-verplichting C → A)

circa € 3.5 mln (excl. btw) circa € 14 mln (excl. btw)

• Het 0-scenario voorziet niet in: • • • •

Functionele verbeteringen van de huisvesting (incl. oplossen van overmaat/inefficiëntie) Kwalitatieve verbeteringen van de huisvesting Oplossen van het verhuurdersrisico (géén corebusiness) Het (op de langere termijn) bereiken van de klimaatdoelstellingen vanuit het klimaatakkoord - verdere verduurzaming huidige gebouwen (A → (B)ENG) onrealistisch zonder verregaande renovatie (in lijn met scenario ‘sloop & nieuwbouw’)

• 0-scenario om bovenstaande redenen mogelijk voor een periode van maximaal +/- 20 jaar. Daarna alsnog grootschalige ingreep conform scenario ‘sloop & nieuwbouw’ noodzakelijk. 19

0-scenario Financieel • 0-scenario resulteert de eerste 20 jaar in een gemiddelde jaarlijkse huisvestingslast van € 1.426.000 (excl. btw). • Daarna alsnog grootschalige ingreep (conform sloop & nieuwbouw). De gemiddelde jaarlijkse huisvestingslasten hiervan (voor de eerste 20 jaar na deze ingreep) bedragen circa € 1.939.000 (excl. btw, huidig prijspeil) • Brengt de gemiddelde huisvestingslasten van scenario-0 (periode 40 jaar) op € 1.708.000,-

20

Vergelijking scenario’s

Vergelijking scenario’s • Gemiddelde jaarlijkse huisvestingslasten (40 jaar) scenario sloop & nieuwbouw:

€ 1.723.000,-

• Gemiddelde jaarlijkse huisvestingslasten (40 jaar) scenario-0 (fasering):

€ 1.708.000,Verschil:€

15.000,-

Vergelijking scenario’s • Sloop & Nieuwbouw kent (over 40 jaar) (licht) hogere huisvestingslasten: • Optimaal passende huisvesting, flexibel, gezond en kwalitatief goed • Aansluitend bij gewenste functionaliteiten • Klaar voor de toekomst (energieneutraal en gasloos)

• Voorkomt desinvesteringen • Scenario aanvankelijk duurder, na 20 jaar goedkoper • Scenario-0 kent (over 40 jaar) (licht) lagere huisvestingslasten: • Eerste 20 jaar ‘goedkoper’, de volgende 20 jaar duurder; gemiddeld vergelijkbaar • Eerste 20 jaar géén kwalitatieve en functionele verbeteringen aan het gebouw

• Risico op desinvesteringen/versnelde afschrijving (onderhoud & verduurzaming) • Blijvend risico op hoge verbruikskosten (onzekerheid energietarieven) • Scenario aanvankelijk goedkoper, na 20 jaar duurder

Voorgenomen besluit

Voorgenomen besluit AB •

Tijdens AB vergadering op 6 juli 2023: • Voorgenomen besluit genomen om:

1. 2. 3. 4. 5.

25

Kennis te nemen van onderliggende nota en alle onderliggende stukken; Op basis hiervan een voorgenomen besluit tot sloop en nieuwbouw te nemen; Dit voorgenomen besluit sloop/nieuwbouw ter beeld & oordeelsvorming voorleggen aan de raden in de periode september/oktober; Bij positief oordeel van de raden het DB te laten komen met een ontwerp met definitieve kostenraming; Het AB dan een besluit te laten nemen en daarmee terug te gaan naar de raden.

Bedankt voor uw aandacht Vragen of opmerkingen?