Technische vragen Ons Etten-Leur en antoorden inzake Voorstel Van Goghkerk 20 april 2021.pdf

Technische vragen

Voorstel verkoop Van Goghkerk 20 april 2021

Inleiding: Onze fractie heeft kennis genomen van het raadsvoorstel met bijlagen, alsook de presentatie van de ambtenaar op 19 april 2021 tijdens de Raad Luistert. Naar aanleiding hiervan gaan wij er vanuit: -

dat er nog een fiscale memo zal volgen over de met de Stichting Van Gogh Etten-Leur en Van Gogh Sites NV te sluiten overeenkomsten; dat er aan ons inzage zal worden verleend in de opgemaakte taxatierapporten, zowel die in opdracht van de Gemeente Etten-Leur als die in opdracht van de Van Gogh Sites NV.

In aanvulling hierop de volgende

Vragen: Inzake het Voorstel: 1. Onder 2 stelt u voor een eenmalige vergoeding aan de NV te verstrekken ter waarde van het onderhoudsbudget. Hoe borgt u dat de middelen daadwerkelijk aan het onderhoud worden besteed? Stel: een faillissement van de NV terwijl blijkt dat er achterstallig onderhoud aan de orde is. Antwoord: Dit risico zal aandacht krijgen bij de verdere uitwerking. Wij gaan contractueel vastleggen, zowel in het contract als de hypotheekakte dat de NV goed voor zijn gebouwen moet zorgen, zodat er geen achterstallig onderhoud optreedt. Verder valt denken aan een afspraak waarbij de gemeente de eenmalige vergoeding onder zich houdt tot het moment dat het onderhoud daadwerkelijk en deugdelijk is uitgevoerd. 2. Onder 3.1 (pagina 3) wordt gesteld: “Door zelf deze hypothecaire lening aan de NV te verstrekken, vestigen wij een hypotheekrecht en vervalt de kerk aan ons op het moment dat de N.V. de verplichtingen niet meer kan voldoen”. Ook onder 3.2 en onder ‘alternatieven’ in het voorstel, wordt de koppeling door u gelegd, doordat u stelt dat u het recht op eerste koop verliest als er een andere hypotheekhouder is. Dit is naar onze mening in juridische zin te kort door de bocht. Een schuldeiser met een hypotheekrecht heeft voorrang op andere schuldeisers.

Een schuldeiser die gebruik maakt van zijn hypotheekrecht, mag ook ‘executeren’, ofwel het onderpand in het openbaar verkopen. De betreffende schuldeiser mag niet zelf het onderpand overnemen en het vervalt dus niet automatisch terug. Heeft u dit risico scherp in beeld en wat is uw visie hierop? Antwoord: Wij zijn van mening dat wij het door u geschetste risico goed ondervangen hebben. In het schrijven van een raadsvoorstel hebben wij de

afweging gemaakt wat nemen wij wel en niet op. Wat wij hieronder verwoorden wordt heel technisch vandaar dat u dit niet terug vindt in het voorstel. Door deze vraag te stellen krijgen wij overigens wel de mogelijkheid om dit toe te lichten. Wij zijn voornemens in de overeenkomst op te nemen dat de N.V. die de kerk verkrijgt de kerk niet aan een derde kan overdragen, zonder dit eerst aan de gemeente aan te bieden, een en ander op straffe van een boete, afgezekerd met het hypotheekrecht. Daarnaast zijn wij voornemens om een optierecht ten behoeve van de gemeente op te nemen, dat indien en voor zover de stichting de verplichtingen uit de overeenkomst van geldlening niet nakomt, de N.V. verplicht is om op eerste verzoek van de gemeente de eigendom van de kerk over te dragen aan de gemeente, waarbij de N.V. op voorhand de toestemming verleent voor de overdracht. Deze verplichting wordt overeengekomen onder verbeurte van een boete, waarover het hypotheekrecht zich eveneens tot zekerheid uitstrekt. Daarnaast zijn wij voornemens de overeenkomst van geldlening af te zekeren met het hypotheekrecht. Alhoewel, behoudens het hypotheekrecht, er geen separatistenpositie bij een eventueel faillissement ingenomen wordt, wordt op deze wijze het beste vastgelegd dat in een situatie van de betalingsonmacht de eigendom van de kerk weer terug zou moeten komen naar de gemeente.

In een eventueel faillissement is de curator immers -in beginsel- aan deze afspraken gebonden. 3. Bij de alternatieven meldt u dat steeds meer gemeenten van erfpacht afstappen. Ons zijn signalen bekend dat men niet enthousiast is over erfpachtconstructies bij particuliere woningen (bijvoorbeeld KoopGoedKoop of KoopGarant), vanwege de problematiek bij de vaststelling van de terugkoopprijs in verband met winstdeling, maar dat is naar onze mening niet te vergelijken met de huidige casus van één onroerende zaak, betreffende een uniek Rijksmonument in het centrum van Etten-Leur. Kunt u ons hier dus alsnog voorbeelden van aangeven, en aangeven of dit ook speelt bij (cultureel) erfgoed en wat de afwegingen van de betreffende gemeenten dan zijn? Antwoord: Nee in algemene zin zien wij dat gemeenten van de constructie erfpacht af stappen. Wij zijn van mening dat deze constructie niet nodig is om te bewerkstelligen dat wij het pand terug krijgen wanneer het niet meer gebruikt wordt voor het verkochte doel. 4. Bij de alternatieven meldt u dat erfpacht slechts kan voor bepaalde tijd, tot 99 jaar. Dit is ons niet duidelijk en wij vermoeden dat er sprake is van een misverstand: volgens de Nederlandse wet (anders in België) kan erfpacht hier voor onbepaalde tijd worden aangegaan, namelijk ‘eeuwigdurend’.

In dat geval wordt de canon afgekocht en als een koopsom voldaan, die vaak dicht in de buurt kan komen van de getaxeerde waarde, afhankelijk van de overige erfpachtvoorwaarden. Met erfpacht zijn er veel meer goederenrechtelijke zekerheden in te bouwen voor de gemeente, zeker ingeval van faillissement. Is dit feit meegenomen in de afweging om niet voor een erfpachtovereenkomst te kiezen?

Antwoord: U heeft terecht opgemerkt dat erfpacht ook voor onbepaalde tijd kan. Wij zijn van mening dat wij de optie erfpacht niet nodig hebben omdat wij zoals wij beschreven hebben bij vraag 2 voldoende zekerheden ingebouwd hebben. 5. Als het antwoord op de vorige vraag ‘nee’ is, bent u dan bereid om de uitgangspunten in een erfpachtovereenkomst op te nemen, of in elk geval hierover in overleg te gaan met de uiteindelijke koper, in plaats van in een koopovereenkomst, om op die manier betere waarborgen voor de gemeente te kunnen bedingen? Antwoord: In ons voorstel zijn wij uitgegaan van de uitgangspunten die de raad meegegeven heeft. Deze uitgangspunten waren: vastgoed dat niet voor de bedrijfsvoering nodig is afstoten, de financiële positie van de gemeente verbeteren, cultuur stimuleren en het convenant naleven. Wij geven daarbij niet de voorkeur aan de optie erfpacht.

6. Bij de alternatieven meldt u dat ‘verkopen aan een andere partij’ is onderzocht, maar het betrof alleen één partij die een horeca bestemming overwoog. Kunt u ons toelichten waarom u slechts één alternatieve bestemming heeft onderzocht, bij één partij? Antwoord : Wij hebben dit onderzocht omdat dit ook in de raadsvergadering in 2019 naar voren kwam als een mogelijk alternatief. Echter de gemeenteraad heeft als een van de randvoorwaarden meegegeven dat het bestemmingsplan leidend is. 7. Heeft u, in het kader van deze alternatieve bestemming, ook kennis genomen van vergelijkbare herbestemmingen in andere gemeenten? Wij denken aan de kerk in Hooge Zwaluwe (gemeente Drimmelen), Kerkdijk 1, eveneens een Rijksmonument, waar al enige jaren een restaurant in is gevestigd. Antwoord : Wij hebben dit niet verder onderzocht omdat zoals wij al bij vraag 6 aangegeven hebben, het bestemmingsplan leidend was voor de gemeenteraad. Herbestemmingen zijn daarom niet verder onderzocht. In zijn algemeenheid zien we wel dat de verkoop van kerkgebouwen niet makkelijk is en over het algemeen maatwerk betreft. Vaak weegt voor de verkoper de instandhouding van het gebouw zwaarder dan de verkoopprijs. Zo is de door u genoemde kerk ook voor min of meer een symbolisch bedrag verkocht aan de huidige eigenaar. Inzake bijlage 1: 8.

In de voorwaarden sub a, is vermeld: ‘1e recht op terugkoop, ook ingeval dat de stichting Van Gogh Etten-Leur ophoudt te bestaan (bijvoorbeeld bij faillissement).’ U noemt hier alleen de Stichting, maar ik mag veronderstellen dat u dit in principe van de NV bedingt, nu zij koper is? Dus een terugkooprecht van de NV, als de Stichting danwel de NV ophoudt te bestaan? Antwoord: Dat is correct. 9. In de voorwaarden sub a is ook vermeld dat de gemeente een eerste hypotheekrecht krijgt, en dat na aflossing van de hypotheek de gemeente een eerste recht van terugkoop krijgt.

De achtergrond en bedoeling van deze voorwaarde is ons onduidelijk. Kunt u ons dit nader toelichten? Waarom wordt dit recht (nogmaals?) gekoppeld, en aan dit moment? Antwoord: Zie antwoord op vraag 2. 10. Sub d: garantie behoud van cultuurhistorische waarde. Hoe wordt dit precies ‘gegarandeerd’? Is dit een garantie van de NV? Is de gemeente zich er van bewust dat er slechts een contractuele, verbintenisrechtelijk verplichting is van de NV, die bij een eventueel faillissement feitelijk weinig tot niets waard zal zijn? Antwoord: De kerk blijft een rijksmonument ook na een faillissement. Zoals bij vraag 2 aangegeven komt de kerk na faillissement terug naar de gemeente. 11. Heeft de gemeente, in verband met de vorige vraag, alternatieven hiervoor onderzocht c.q. in beeld? Antwoord: Nee. 12. Sub l: de NV heeft geen winstoogmerk; Graag ontvangen wij een kopie van de statuten van de NV. Is er voldoende toezicht op het bestuur van de NV? Antwoord: Die sturen wij mee. 13. U stelt voor een lening te verstrekken van € 1,2 mln euro, terwijl u een hypotheekrecht bedingt op een onderpand met een waarde van (volgens de taxaties) nog geen € 300.000. Worden er nog andere zekerheden, garanties of borgstellingen gevraagd door de gemeente, om het verschil te dekken? Antwoord: De hypotheek is bedoeld voor de aankoop en de verbouwing. Het pand zal na verbouwing meer waard zijn dan € 300.000.

Inzake bijlage 3: 15. Kan een nadere specificatie worden verstrekt van de jaarlijkse exploitatiekosten van de kerk? Antwoord: De totale kosten zijn nu €104.000 , bestaand uit : Klein onderhoud 14.200 Groot onderhoud 34.500 Verzekeringen 5.000 Gas, water, electra 14.300 Rente en afschrijving 36.000 Jacqueline Trouw Raadslid Ons Etten-Leur