Startnotitie Lage Neerstraat 57 RD 9 maart 2026

STARTNOTITIE

Woningbouw Lage Neerstraat 57 Datum behandeling raadsvergadering: 9 maart 2026 --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Aanleiding en introductie in het onderwerp Het particuliere initiatief heeft betrekking op het slopen van de bestaande woning en het realiseren van 8 nieuwe woningen op een perceel, kadastraal bekend als E-3647 en perceel E-3648. De bebouwing op het perceel bestaat momenteel uit een gedateerde vrijstaande woning met bijgebouw. Op de percelen E-3647 en E3648 geldt volgens het huidige bestemmingsplan Herziening Hooghuis als onderdeel van het tijdelijke omgevingsplan een woonfunctie met één bouwvlak. Om het beoogde project uit te voeren moet van het bestemmingsplan worden afgeweken met een vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (hierna: BOPA). BOPA procedure Bij het aanvragen van een BOPA moet een goede onderbouwing van de effecten op de fysieke leefomgeving (ETFAL) worden aangeleverd (GoFlo). Dit werd voorheen de ruimtelijke onderbouwing genoemd. In onderstaande afbeeldingen 1 en 2 is de huidige feitelijke en ruimtelijke situatie weergegeven. In afbeelding 3 is de beoogde invulling van de twee percelen weergegeven. De functie (voormalige bestemming) wonen zal door de vergunning niet veranderen. Wel worden er meer bouwvlakken toegevoegd en neemt het aantal woningen toe. Participatie Bij het afwijken van het bestemmingsplan als onderdeel van het omgevingsplan is participatie een verplicht onderdeel van de aanvraag.

In deze startnotitie wordt uiteengezet op welke wijze de particuliere aanvrager invulling geeft aan het participatieproces. Omdat de gemeenteraad heeft besloten bij toevoeging van meer dan drie woningen binnen de bebouwde kom een bindend advies te geven, wordt deze startnotitie ook ter behandeling aan de gemeenteraad voorgelegd.

1

Afbeelding 1: huidige feitelijke situatie perceel E-3647 en perceel E-3648

Afbeelding 2: huidige ruimtelijke situatie perceel E-3647 en perceel E-3648

2

Afbeelding 3:beoogde toekomstige situatie op percelen E-3647 en E-3648.

Uitgangspunten De particuliere initiatiefnemer wil op het perceel 8 woningen bouwen. Het initiatief zal voldoen aan de volgende uitgangspunten: - 4 woningen aan de Koolmees betreffen woningen binnen de categorie betaalbaar hoog en zijn in principe bedoeld voor een doelgroep van 55+ - 4 woningen vallen binnen de categorie duur. Dit is zijn de twee-onder-een kapwoning aan de roerdomp en de twee hoekwoningen aan de Koolmees. - De woningen voldoen aan de parkeernormen. Er zal op eigen terrein worden geparkeerd. - Het initiatief voldoet aan de hemelwaterverordening.

Doel van de participatie Het initiatief past niet binnen het voormalige bestemmingsplan ‘Herziening Hooghuis’ dat nu onderdeel uitmaakt van het tijdelijk deel van het omgevingsplan Etten-Leur. Om deze herontwikkeling mogelijk te maken, is een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) vereist.

3

Voordat de vergunningprocedure wordt gestart, wordt in overleg met de gemeente een participatietraject opgezet. Hierbij wordt de omgeving en de direct belanghebbenden betrokken. Het doel van dit traject is om duidelijkheid te verschaffen over de plannen, de gevolgen voor de directe omgeving en de toekomstige inrichting van het gebied. Het participatieniveau voor dit traject is informeren, wat onder meer vorm krijgt in een georganiseerde inloopavond.

Wie zijn er betrokken? Direct omwonenden zullen over de plannen worden geïnformeerd en betrokken. De omwonenden van de volgende adressen worden uitgenodigd voor de inloopavond: Roerdomp: 61, 63, 65, 67, 69, 75-83, 82, 84, 86, 88, 90 ,108-112 Patrijs: 38, 40, 42, 44 Koolmees: 1-3 Kievit: 1,3, 5,7,9,11 Brede school De Vleer (plus): - Kober kinderopvang - KBS De Hofstee - OBS De Springplank - Wijkbelang Hooghuis Vanuit de gemeente sluit de wijkmanager en de omgevingsadviseur aan bij de informatiebijeenkomst. Raadsleden zijn ook van harte welkom. Woningbouwcorporatie Alwel wordt op de hoogte gesteld van de beoogde ontwikkelingen.

In te zetten participatievormen en communicatiemiddelen Direct omwonenden en de wijkvereniging zullen uitgenodigd worden voor een informatiebijeenkomst. Zij zullen hiervoor een uitnodigingsbrief ontvangen. Op deze avond worden de plannen uitgelegd en worden vragen en reacties van de aanwezigen besproken. De gemeente is als toehoorder aanwezig op deze avond. Van de informatiebijeenkomst wordt een verslag gemaakt. Op basis van de uitkomsten van de omgevingsdialoog wordt beoordeeld door de initiatiefnemer of het plan aanpassing vereist. Eventuele aanpassingen worden verwerkt in de GoFLo.

Rol van het college en de raad Het college is het bevoegde bestuursorgaan voor het verlenen van de omgevingsvergunning voor een BOPA. Vanwege het toevoegen van meer dan drie woningen is een bindend advies van de gemeenteraad nodig. Het college kan de vergunning enkel verlenen bij een positief bindend advies van de gemeenteraad. De startnotitie gaat om deze reden ter instemming naar de gemeenteraad. De gemeenteraad bespreekt of zij zich kan vinden in de participatie aanpak van het project, of zij aanvullingen heeft op de inhoudelijke of procesmatige kaders en of zij nog een specifieke rol voor zichzelf ziet in de participatie. Daarna gaat de initiatiefnemer, in samenspraak met de gemeente, aan de slag met het gekozen participatieniveau en de genoemde betrokkenen.

Spelregels participatie Initiatiefnemer faciliteert de participatie. De gemeenteraad en het college houden de regie over het participatieproces. De uitwerking van de plannen en organisatie van wat er tijdens de 4

omgevingsdialoog wordt besproken ligt in handen van initiatiefnemer. Er wordt gestreefd naar een gedragen voorstel. Indien dat niet mogelijk blijkt, dan noteren we eventuele minderheidsstandpunten en lichten we toe waarom deze niet konden worden verwerkt in het plan. Uiteindelijk bepaalt de initiatiefnemer welk plan voor een bindend advies aan de gemeenteraad wordt voorgelegd. Het college is na een positief bindend advies van de gemeenteraad het bevoegde gezag voor het verlenen van de vergunning.

Proces en planning: de 'routekaart op maat' Afsluitend een overzicht van de planning van het participatieproces met duidelijkheid over wie wanneer meepraat en wat wanneer besloten wordt. De bevindingen van de participatie worden verwerkt in de GoFlo (goede onderbouwing van de effecten op de fysieke leefomgeving), voorheen was dit de ruimtelijke onderbouwing. Dit is eigenlijk een 'routekaart op maat'. Belanghebbenden kunnen hier in een oogopslag zien wie waar en wanneer betrokken wordt. Zie onderstaande tabel: Wanneer?

Wat?

Wie?

Doel/Resultaat

27 januari 2026

Behandeling startnotitie in collegevergadering

College van B&W

Akkoord starten omgevingsdialoog

9 maart 2026

Behandeling startnotitie in de raadsvergadering

Gemeenteraad

Akkoord starten omgevingsdialoog

Laatste week maart

Uitvoeren omgevingsdialoog

Initiatiefnemer

Informeren omwonenden en peilen reactie omwonenden

Eerste week april

Beoordelen reacties/ maken verslag omgevingsdialoog

Initiatiefnemer

Meningen verzamelen

April

Planuitwerking/ opstellen GoFlo

Initiatiefnemer

Definitief project

April

Indienen GoFlo

Initiatiefnemer

Beoordelen effecten op de fysieke leefomgeving

April/mei

Beoordelen GoFlo

Gemeente

Beoordelen effecten op de fysieke leefomgeving

Mei/juni

Indienen aanvraag omgevingsvergunning

Initiatiefnemer

Omgevingsvergunning

5

Vanaf juli/augustus

Vergunning verlening en rechtsbescherming

College van B&W

Definitieve vergunning en mogelijkheid bezwaar

Na besluitvorming

Realiseren project

Initiatiefnemer

Realisatie

Contact Jordy Oomen, omgevingsadviseur. Jordy.oomen@etten-leur.nl +31 6 405 46 247

6