Raadsvoorstel.pdf

Raadsvoorstel Datum Raadsvergadering:

5 september 2022

Agenda nr:

4

Onderwerp

vaststellen kaders herontwikkeling Stationsplein 45 te Etten-Leur

Van:

Peter Engelvaart

Telefoonnummer:

4450

Email:

Peter.Engelvaart@etten-leur.nl

Aan de leden van de raad. Voorstel 1. Ruimtelijke kaders vast te stellen voor de herontwikkeling van de locatie Stationsplein 45 te Etten-Leur 2.

Ontwerp- verklaring van geen bedenkingen afgeven ten behoeve van het verlenen

van een omgevingsvergunning voor de locatie Stationsplein 45 te Etten-Leur Inleiding Namens de eigenaar van het perceel Stationsplein 45 is een voorstel gedaan voor herontwikkeling van deze locatie. Op 7 juni 2022 is de Startnotitie participatie behandeld in de raad debatteert en vastgesteld. Ter uitvoering van deze Startnotitie heeft de initiatiefnemer, ondersteund door de gemeente, een omgevingsdialoog gehouden op 28 juni jl. Om aan het plan medewerking te kunnen geven, is een aanpassing van het bestemmingsplan noodzakelijk. De initiatiefnemer heeft gevraagd om medewerking te verlenen via een uitgebreide omgevingsvergunning. Daarvoor is vereist dat de raad vooraf een verklaring van geen bedenkingen afgeeft.

Beoogd effect en evaluatie: Een toetsingskader voor de beoordeling van nieuwbouwplannen voor de locatie en randvoorwaarden voor het verlenen van een omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan. Argumenten 1.1 Het realiseren van de plannen voor woningbouw vergt een afwijking van het bestemmingsplan In het geldende bestemmingsplan Stationsplein 45 is voor het perceel de bestemming Gemengd – 2 opgenomen. Dat betekent dat de grond mag worden gebruikt voor persoonlijke en zakelijke dienstverlening, (para)medische dienstverlening en wonen uitsluitend op de verdiepingen. Het bestemmingsplan bepaalt dat er 15 woningen mogen worden gebouwd en dat de maximale bouwhoogte 15 meter mag zijn. 1.2 Het realiseren van vervangende woningbouw in de vorm van gestapelde woningen past in het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente Uit het woningmarktonderzoek Etten-Leur 2019, opgesteld door RIGO Research en advies blijkt dat in de gemeente Etten-Leur behoefte bestaat aan de bouw van huur- en koopwoningen in gestapelde vorm. De behoefte aan huurwoningen bestaat vooral in het sociale en middeldure segmentmeteen oppervlakte tussen 50 en 70 m2. Ook is er behoefte aan goedkopere koopwoningen, bij voorkeur net boven de € 200.000,-. Dit zijn allemaal betaalbare woningen.

Daarmee voldoen we bij dit project maximaal aan de oproep van onze minister om tenminste tweederde van onze geplande nieuwbouw in deze prijscategorieën te realiseren. 1.3 Het plan voor woningbouw voorziet in gestapelde bouw in maximaal 7 woonlagen, dat passend is in de omgeving Zoals aangegeven is de maximale goot- en nokhoogte van de woningen die in het geldende bestemmingsplan is toegelaten, 15 meter. In de impressies die door de initiatiefnemer zijn opgesteld in sprake van een differentiatie in de bouwhoogte die stedenbouwkundig een antwoord geeft op het tegenoverliggende ROCK-gebouw. Met het ingediende bebouwingsvoorstel wordt een mooie pleinwand gerealiseerd, welke ten goede komt aan de beleving en de stedenbouwkundige kwaliteit van het plein als geheel. 1.4 Over het plan is overeenkomstig de Startnotitie gecommuniceerd met de omwonenden Op 28 juni 2022 is het plan gepresenteerd aan de omwonenden. Van deze bijeenkomst is een verslag gemaakt. Hieruit blijkt dat tijdens deze bijeenkomsten draagvlak is verkregen voor de plannen.

1.5 Door het vaststellen van ruimtelijke kaders wordt een verantwoorde inpassing in de omgeving beoogd Met de volgende ruimtelijke kaders wordt voorzien in een goede inpassing van de plannen. De kaders luiden als volgt: 1.

Er mogen maximaal 50 appartementen worden gerealiseerd, te verdelen als volgt: a. 11 goedkope koop appartementen van ongeveer 50m2 (en balkon 4m2) met prijs € 210.000; b. 12 middeldure huurappartementen 58m2 (en balkon 6m2) met huurprijs € 850; c. 27 middeldure huurappartementen 65m2 (en balkon 6m2) met huurprijs € 900 ; d. 50 parkeerplaatsen en bergingen op begane grond.

2.

Voor deze middeldure huurwoningen gelden de kaders zoals bepaald in de "Ver ordening doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur gemeente Etten-Leur" , de "notitie doelgroepenverordening sociale woningbouw en middeldure huur" zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 12 november 2018 en de eerste wijziging van de Verordening doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur gemeente Etten-Leur van 11 juli 2022

3.

De appartementen dienen te passen in het bij deze kaders behorende voorlopige bebouwingsvoorstel;

4.

Binnen het plangebied zijn uitsluitend woonfuncties en daarvoor nodige voorzieningen toegestaan;

5.

De parkeerbehoefte dient op eigen terrein te worden voorzien. Voldaan dient te worden aan de gemiddelde parkeernorm van de CROW publicatie nummer 381 alsmede het gemeentelijk parkeerbeleid.. Dat betekent dat 1 parkeerplaats op eigen terrein dient te worden gerealiseerd en dat voor bezoekers gebruik gemaakt kan worden van het openbaar gebied.

6.

De appartementen dienen zodanig te worden gesitueerd dat op het gebied van de bezonning en zichtlijnen sprake is van een zo zorgvuldig mogelijke inpassing;

7.

Initiatiefnemer dient te voorzien in een waterberging welke voldoet aan de eisen die Waterschap Brabantse Delta stelt. De kosten van de aanleg van de waterberging zijn voor rekening van initiatiefnemer;

8.

De aanleg van kabels en leidingen dient in overleg met de gemeente afgestemd te worden met de nutsbedrijven. Eventuele kosten daarvan zijn voor zover noodzakelijk als gevolg van de nieuwe woningen voor rekening van initiatiefnemer;

9.

Ten behoeve van de uitvoering van het plan dient door initiatiefnemer een capaciteitsberekening van de riolering te worden aangeleverd. De aansluiting op de bestaande riolering dient hierin meegenomen te worden. De kosten van een eventuele capaciteitsaanpassing in de bestaande riolering als gevolg van het voorliggende plan zijn voor rekening van initiatiefnemer;

10. De aanleg van de riolering dient in goed overleg met de gemeente Etten-Leur te gebeuren. De kosten hiervan zijn voor rekening van initiatiefnemer; 11. In de anterieure overeenkomst wordt een zelfbewoningsplicht opgenomen voor de koopwoningen 12. In de anterieure overeenkomst wordt in lijn met de doelgroepenverordening opgenomen dat alle woningen in eerste aanleg worden verhuurd respectievelijk verkocht aan mensen uit Etten-Leur die nu in een sociale of middeldure huurwoningen in onze gemeente wonen. 13. Met initiatiefnemer wordt een anterieure overeenkomst gesloten, waarin zal worden geregeld dat alle kosten voor aanpassing van het openbaar gebied voor rekening van initiatiefnemer komen. 2.1 Een raadsbesluit is nodig om een omgevingsvergunning te kunnen afgeven in afwijking van het bestemmingsplan. Deze ontwikkelingen passen niet in het geldend bestemmingsplan. Voor de verlening van medewerking is een omgevingsvergunning nodig waarbij wordt afgeweken van het bestemmingsplan. Het verlenen van deze omgevingsvergunning is een bevoegdheid van ons college. De omgevingsvergunning mag pas worden verleend nadat uw raad een verklaring van geen bedenkingen (vvgb) heeft afgegeven. Door een vvgb af te geven verklaart uw raad geen bedenkingen te hebben tegen de omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan.

De vvgb kan alleen worden geweigerd in het belang van een goede ruimtelijke ordening. De ontwerpverklaring is nodig om de procedure te starten die nodig is voor de verlening van de omgevingsvergunning.

2.2 Wanneer er geen zienswijzen zijn ingediend, is er geen aanleiding uw raad een definitief besluit te laten nemen. De ontwerpverklaring van geen bedenkingen doorloopt dezelfde procedure als het ontwerpbesluit voor de verlening van de omgevingsvergunning. Dit betekent dat tegen beide ontwerpbesluiten zienswijzen ingediend kunnen worden. De beoordeling en de eventuele verwerking daarvan in het definitieve besluit doet het bestuursorgaan dat bevoegd gezag is. Voor de verlening van de omgevingsvergunning is dat ons college. Voor de afgifte van de verklaring van geen bedenkingen is dat uw raad. Als er geen zienswijzen zijn ingediend over de ontwerpverklaring van geen bedenkingen, dan is er geen aanleiding om terug te komen bij uw raad. Er zijn dan immers geen zienswijzen die de eerdere positieve beoordeling bij de afgifte van de ontwerpverklaring van geen bedenkingen, kunnen veranderen. In dat geval mandateert u ons college om namens uw raad te besluiten over de definitieve vaststelling van de verklaring van geen bedenkingen. 2.3 Het verlenen van een omgevingsvergunning levert tijdwinst op.

Gezien de langdurige leegstand is het belangrijk dat de geaccepteerde herontwikkeling snel kan worden gerealiseerd 2.4 Het toesturen van het raadsvoorstel is een goed vervolg op de zorgvuldige communicatie die heeft plaatsgevonden Als vervolg op de gehouden informatiebijeenkomst stellen wij voor het conceptraadsvoorstel toe te zenden aan de omwonenden. Alternatieven/varianten 1. Niet meegaan in de woningbouwplannen Indien uw college besluit niet mee te gaan in de woningbouwplannen en vast te houden aan het vigerende bestemmingsplan, kan de realisatie van gestapelde woningbouw niet gerealiseerd worden. De mogelijkheden die het geldende bestemmingsplan biedt, sluiten niet aan bij de thans bestaande behoefte aan kleinere en betaalbare huur- en koopwoningen in de vorm van appartementen. Kanttekeningen en risico’s Voldoende draagvlak in de omgeving Op basis van de communicatie met de omgeving is gebleken dat er voldoende draagvlak is voor de plannen. Toelichting Financieel: uitgangspunt is dat de kosten van de planologische procedure alsmede de planschade voor rekening zijn van de initiatiefnemer.

Juridisch: met de initiatiefnemer wordt een anterieure overeenkomst gesloten, waarbij de kosten van de bestemmingsplanprocedure worden verhaald. Tevens worden alle kosten die het gevolg zijn van het plan, zoals infrastructurele kosten op initiatiefnemer verhaald. Personeel: werkzaamheden maken onderdeel uit van de werkplanning. Ten behoeve van de projectleiding is een externe projectleider ingehuurd. Duurzaamheid People De appartementen die zullen worden gerealiseerd in het plan hebben een volledig woonprogramma op één woonlaag. Deze woningen zijn daarmee geschikt voor zowel senioren als starters en minder valide personen.

Planet De woningen zullen door de initiatiefnemer gasloos worden uitgevoerd en worden voorzien van een pakket aan duurzaamheidsmaatregelen, gebruik van milieuvriendelijke materialen en andere duurzaamheidsvoorzieningen.

Profit De bouw van het complex levert regionale werkgelegenheid op. Daarnaast betekent de woningbouw een deugdelijke en betaalbare huisvesting voor iedereen.

Planning Het is de bedoeling dat de ontwerp omgevingsvergunning nog voor 1 januari 2023 in procedure wordt gebracht na overleg met de initiatiefnemer en de omwonenden Communicatie en participatie 1.

Communicatie tijdens het besluitvormingsproces

1.1. Intern: alle betrokken interne disciplines op het gebied van stedenbouw, milieu, verkeer en planeconomie 1.2 Extern: met de omwonenden is door de initiatiefnemer samen met de gemeentelijke medewerkers tweemaal gecommuniceerd met de omgeving. Op 28 juni 2022 is het plan gepresenteerd aan de omwonenden. Van beide bijeenkomsten is een verslag gemaakt. Hieruit blijkt dat tijdens deze bijeenkomsten draagvlak is verkregen voor de plannen.

2. Communicatie na besluitvorming 2.1 Intern: via een interne projectgroep zullen alle uitvoeringsacties worden gecoördineerd 2.2 Extern: omwonenden, initiatiefnemer, vooroverleginstanties Bijlagen 1. Verslag omgevingsdialoog 2.

Presentatie plannen

Etten-Leur, 5 juli 2022 burgemeester en wethouders,

Dhr. drs. C. Smits gemeentesecretaris

Mw. dr. M.W.M. de Vries burgemeester