Raadsvoorstel kaders herontwikkeling Hoge Neerstraat 2.pdf

k

GEMEENTE M

ETTEN-LEUR Raadsvoorstel Datum Raadsvergadering: Agenda nr: Onderwerp

Kaders herontwikkeling Hoge Neerstraat 2

Van:

Jaap Streppel

Telefoonnummer:

4452

Ernail:

Jaap.Streppel@etten-leur.n1

Aan de leden van de raad.

Voorstel

1. De kaders voor de herontwikkeling van Hoge Neerstraat 2 vast te stellen, zodat de kaders uitgewerkt kunnen worden in een ontwerpbestemnningsplan. 2. Kennis te nemen van de tot nu toe gevoerde omgevingsdialoog.

Inleiding

De nieuwe eigenaar van de woning aan de Hoge Neerstraat 2 wil de locatie herontwikkelen door de bouw van extra woningen op het perceel. Voor de dialoog met de omgeving heeft het college op 11 februari 2020 voorlopige uitgangspunten opgesteld: maximaal 12 woningen waarvan ten minste 3 starterswoningen. In de collegevergadering van 16 juni 2020 zijn deze uitgangspunten bevestigd. Voor de realisatie van het plan is een herziening van het bestemmingsplan en de verkoop van circa 700 m2 openbaar groen noodzakelijk.

Beoogd effect en evaluatie:

Om uitgangspunten te krijgen die als basis kunnen dienen voor het op te stellen bestemmingsplan.

Argumenten

1.1 Realisatie van de beoogde ontwikkeling voor woningbouw vergt een herziening van het bestemmingsplan

Voor de locatie Hoge Neerstraat 2 geldt momenteel het bestemmingsplan 'Etten Zuid'. Het bestemmingsplan is vastgesteld op 28 september 2010. Voor de gronden geldt overwegend een woonbestemming. Een beperkt deel is voorzien van een bouwvlak waarvoor een maximale goothoogte geldt van 5 meter en een maximale bouwhoogte van 8 meter. Aan de noord- en oostzijde hebben de gronden een groenbestemming. De beoogde ontwikkeling is niet mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan. Het plan van de ontwikkelaar bestaat uit de bouw van elf woningen waarvan drie starterswoningen. De voorlopige planopzet is bijgevoegd als bijlage 1. De bestaande boerderij blijft behouden, maar de schuur wordt gesloopt.

1.2 De realisatie van de woningen in de vorm van acht grondgebonden woningen en drie starterswoningen past in het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente In het raadsprogramma 2018-2022 is opgenomen dat de raad in haar raadsperiode minimaal 800 woningen wil opleveren. De herontwikkeling van de locatie Hoge Neerstraat levert met maximaal twaalf woningen hieraan een bijdrage. Het college heeft aangegeven dat ten minste drie woningen als starterswoningen uitgevoerd moeten worden. Dit uitgangspunt volgt uit het Collegewerkprogramma 2018-2021 waarin het toevoegen van starterswoningen aan de bestaande woningvoorraad is opgenomen. De overige woningen zijn beoogd als koopwoning in een hoger prijssegment. Uit het woningmarktonderzoek Etten-Leur 2019, opgesteld door RIGO Research en advies blijkt dat in de gemeente Etten-Leur behoefte bestaat aan grondgebonden woningen in een hoger prijssegment. Bovendien kunnen deze woningen zorgen voor een doorstroom van kopers die een woonproduct achterlaten in het middensegment.

/.3 Om het plan te kunnen realiseren, is verkoop van een groenstrook noodzakelijk Om tot realisatie van het plan te komen, is de verkoop van de gemeentelijke groenstrook langs de Vlaamse Schuur noodzakelijk. De voortuinen van een deel van de woningen zijn binnen de groenstrook gepland. Ter compensatie van het verwijderen van de groenstrook wordt het behoud van een 3 meter brede groene buffer tussen Hoge Neerstraat 2 en Karnhuis voorgesteld. De ontwikkelaar wil deze groenstrook overdragen aan de bewoners aan Karnhuis. De gemeente neemt geen grond terug in beheer vanuit het ontwikkelgebied.

1.4 Over het plan is overeenkomstig het vastgestelde beleid verschillende keren gecommuniceerd met de omwonenden •

Gelet op de grote woningbouwbehoefte heeft het college op 11 februari 2020 een positieve grondhouding uitgesproken met de verplichting om eerst een dialoog met de omgeving te houden. Voor deze ontwikkeling is de keuze gemaakt voor een omgevingsdialoog met direct omwonenden (belanghebbenden). Er is sprake van een relatief kleine ontwikkeling aan de rand van de wijk Hoge Neer.

•

Op 11 februari 2020 heeft een informatieavond plaatsvonden voor direct omwonenden. Tijdens deze goed bezochte avond is het plan gepresenteerd. Naar aanleiding van de verzamelde opmerkingen is het plan aangepast. Het aangepaste plan is op 10 juli 2020 toegezonden aan de direct betrokkenen. De ontwikkelaar heeft daarbij aangeboden het plan in een persoonlijk gesprek toe te lichten. De bewoners van negen adressen zijn op dit aanbod ingegaan. Ook is up ambtelijk niveau overleg gevoerd met drie direct omwonenden over net gevoerde proces en de vervolgprocedure.

•

Uit de gevoerde communicatie bleken direct omwonenden kritisch over het (aangepaste) plan. Een zorg die vaak naar voren kwam is het verlies van groen en een belangrijke ecologische zone in de wijk. Op ambtelijk verzoek is daarom een ecologische quickscan uitgevoerd om de impact op flora en fauna in beeld te brengen. Uit deze quickscan blijkt dat de plannen geen negatieve gevolgen hebben voor beschermde soorten en/of gebieden. Een nadere beoordeling zal plaatsvinden bij het opstellen van het ontwerpbestemmingsplan. Dan zullen ook de overige ruimtelijke en milieuaspecten worden beoordeeld op basis van nog uit te voeren onderzoeken. De verwachting is dat de bezwaren zoals naar voren zijn gekomen in de omgevingsdialoog, oplosbaar zijn in de procedure.

•

Zowel het verslag van de omgevingsdialoog als de resultaten van de flora- en faunatoets zijn door de ontwikkelaar op 24 november 2020 aan de directe omwonenden toegezonden. Deze correspondentie is - geactualiseerd - toegevoegd als bijlage 2. Om privacy reden zijn bijlage 1. (aanwezigheidslijst informatieavond) en bijlage 2 (reacties informatieavond) van het verslag niet toegevoegd. De reacties zijn samengevat in het verslag.

•

Drie van de directe omwonenden, die bij de gevoerde omgevingsdialoog betrokken waren en de informatieavond op 11 februari 2020 hebben gezocht, hebben in de afgelopen weken raadsfracties en media benaderd. Daarnaast hebben zij de wijdere omgeving geïnformeerd en bevraagd over de beoogde ontwikkeling door middel van een flyer-actie (zie bijlage 3). Naar aanleiding van het krantenartikel d.d. 29 oktober 2020 heeft in dezelfde week een gesprek plaatsgevonden tussen de ontwikkelaar en deze personen. Op 7 december 2020 is wethouder De Weert met hen en ambtelijke ondersteuning in gesprek gegaan. In dit gesprek zijn de gevoerde omgevingsdialoog, de bezwaren van zowel omwonenden als de wijdere omgeving en de vervolgprocedure besproken. De omwonenden hebben meer duidelijkheid gekregen over het vervolgproces en op welke momenten nog participatie zal plaatsvinden. Het participatietraject is samengevat in bijlage 4.

Uit de gevoerde omgevingsdialoog kan worden geconcludeerd dat tijdens de informatiebijeenkomst en de daarna gevoerde gesprekken met directe omwonenden meer draagvlak is verkregen bij een deel van de direct omwonenden. Andere omwonenden blijven zich zorgen maken om aspecten zoals genoemd in het verslag van de omgevingsdialoog. Ambtelijk zijn tijdens het gevolgde participatietraject geen signalen ontvangen dat de beoogde ontwikkeling in de ruimere omgeving tot reacties zou leiden. De resultaten van een flyer-actie (zie bijlage 3) zijn recent door drie direct omwonenden met de gemeente gedeeld. Uit de flyer-actie blijkt dat een groot deel van de wijk tegen de beoogde ontwikkeling is.

De ontwikkelaar heeft het plan aangepast op basis van de opmerkingen van de direct omwonenden. De nog uitstaande bezwaren kunnen nader worden bekeken en afgewogen in de ruimtelijke procedure. De bezwaren van alle belanghebbenden in de zin van de Algemene wet bestuursrecht worden in de procedure meegenomen. Dit zijn personen met een belang dat direct geraakt wordt met de beoogde ontwikkeling.

1.5 Door het vaststellen van ruimtelijke kaders wordt een verantwoorde inpassing in de omgeving beoogd Met de volgende ruimtelijke kaders wordt voorzien in een goede inpassing van de beoogde planontwikkeling. Het betreft een relatief kleinschalige ontwikkeling met behoud van de bestaande woning. Stedenbouwkundig en praktisch dient aangesloten te worden op het omliggende gebied. De kaders luiden als volgt: a. voldoende afstand van woningen tot boerderij; b. maximaal twaalf woningen waarvan ten minste drie starterswoningen; c. een maximale bouwhoogte van 12 meter voor de woningen langs de Vlaamse Schuur; d. een maximale goothoogte van 5 meter en een maximale bouwhoogte van 8 meter voor de woningen langs de Hoge Neerstraat; e. voldoen aan parkeernorm op eigen terrein; f.

behoud van het Enexisstation aan de Vlaamse Schuur 34;

g. aankoop groenstrook van de gemeente van circa 700 m2; h. afsluiten anterieure overeenkomst.

2.1 Het aansturen van het raadsvoorstel is een goed vervolg op de zorgvuldige communicatie die heeft plaatsgevonden Als vervolg op de gehouden informatiebijeenkomst en communicatie tussen ontwikkelaar en omwonenden (zie punt 1.4) stellen wij voor het concept-raadsvoorstel toe te zenden aan de direct omwonenden die ook waren uitgenodigd voor de informatieavond op 11 februari 2020.

2.2 Overgang regie participatieproces naar gemeente Het toesturen van het raadsvoorstel met het verslag van de gevoerde omgevingsdialoog markeert de overgang naar de volgende fase in het participatietraject. Het participatietraject is samengevat in bijlage 4. Tijdens de ideefase (principeverzoek) en de kaderfase lag de regie voor participatie bij de initiatiefnemer. Met de vaststelling van de kaders komt de regie bij de gemeente te liggen. Zowel bij

het opstellen van het concept ontwerpbestemmingsplan als bij de vaststellingsfase van het bestemmingsplan krijgen omwonenden nog voldoende ruimte om hun stem te laten horen. Omwonenden zullen tijdig over de mogelijkheden tot inspraak worden geïnformeerd.

Alternatieven/varianten

Niet meegaan in de herontwikkeling van de locatie Indien wordt besloten niet mee te gaan in de herontwikkeling van de locatie en vast te houden aan het geldende bestemmingsplan, kan de beoogde ontwikkeling niet worden gerealiseerd. Door de mogelijkheden die het geldende bestemmingsplan biedt, kan op deze locatie niet worden bijgedragen aan de grote woningbouwbehoefte voor zowel starters als koopwoningen in een hoger prijssegment.

Aanpassing van de kaderstelling op onderdelen Het college heeft de uitgangspunten voor de herontwikkeling en het voeren van de omgevingsdialoog vastgesteld op basis van maximaal twaalf woningen waarvan ten minste drie woningen als starterswoningen geclassificeerd kunnen worden. Indien besloten wordt de kaderstelling op onderdelen aan te passen, kan dit effect hebben op de economische uitvoerbaarheid van het plan. De ontwikkelaar zal zich moeten beraden of de herontwikkeling haalbaar is binnen de gestelde uitgangspunten.

Kanttekeningen en risico's

Om draagvlak te creëren is in een vroeg stadium gestart met de omgevingsdialoog. Ook in het vervolgtraject zullen omwonenden worden betrokken (zie bijlage 4). Ter realisatie van het project zal een planologische procedure gevolgd moeten worden. Tijdens deze procedure bestaat de mogelijkheid voor belanghebbenden om te reageren op de ontwikkeling door middel van zienswijzen en beroep.

Toelichting

Financieel Uitgangspunt is dat de kosten van de planologische procedure alsmede de planschade voor rekening zijn van de ontwikkelaar. Daarnaast zal er een opbrengst ontstaan voor de gemeente in verband met de verkoop van de groenstrook aan de zijde van de Vlaamse Schuur (conform bedrag snippergroen).

Juridisch Na vaststelling van de kaders door de gemeenteraad zal met de ontwikkelaar een anterieure overeenkomst worden gesloten, waarbij de kosten van de bestennmingsplanprocedure worden

verhaald. Tevens worden alle kosten die het gevolg zijn van het plan, zoals infrastructurele kosten, en kosten van grondoverdracht op de ontwikkelaar verhaald.

Personeel Er is een interne projectgroep geformeerd voor de uitvoering en communicatie met internen en externen. De ambtelijke uren voor het opstellen van het bestemmingsplan en begeleiding van de procedure zijn opgenomen in de afdelingsplannen 2020 en 2021.

Duurzaamheid Bij het opstellen van de kaders is zoveel mogelijk geprobeerd rekening te houden met de juiste balans tussen people-planet-profit. Er is meegedacht met de input van de omgeving en de ontwikkeling biedt ruimte aan starters (people). Met de eis om voldoende afstand te bewaren tot de bestaande woning is een ruimtelijke ontwikkeling opgesteld met relatief veel groen: tuinen en het behoud van een 3 meter brede groene buffer tussen Hoge Neerstraat 2 en Karnhuis. De bouw van de woningen zal plaatsvinden na 2020 en deze zullen dus op basis van het Bouwbesluit in ieder geval duurzaamheidsniveau EPC = nul hebben (planet). Omdat het uitgangspunt blijft dat er geen groen in eigendom wordt teruggenomen levert dit voor de gemeente de maximale opbrengst op (propt).

Planning Het is de bedoeling dat na de vaststelling van de kaders voor herontwikkeling het ontwerpbestemmingsplan in procedure wordt gebracht (voorjaar 2021).

Communicatie en participatie Communicatie tijdens het besluitvormingsproces Intern: alle betrokken interne disciplines op het gebied van stedenbouw, planologie, milieu, verkeer en planeconomie. Voorafgaand aan de omgevingsdialoog is het plan getoetst door de werkgroep nieuwe verzoeken. Extern: met direct omwonenden is door ontwikkelaar samen met de gemeentelijke medewerkers verschillende keren gecommuniceerd met de omgeving. Ook wethouder De Weert heeft een gesprek gevoerd met drie omwonenden. Het verloop van de omgevingsdialoog is verder beschreven onder punt 1.4.

Communicatie na besluitvorming Intern: via een interne projectgroep zullen alle uitvoeringsacties worden gecoördineerd. Extern: omwonenden, ontwikkelaar en vooroverleginstanties.

Bijlagen Bijlage 1 - Voorlopige planopzet Bijlage 2 - Verslag omgevingsdialoog Bijlage 3 - Flyer-actie Bijlage 4 - Participatietraject Hoge Neerstraat 2

Ellen-Leur, 22 december 2020 burgemeester en wethouders,

C. Smits gemeentesecretaris

Mw.

.W.M. de Vries

burgemeester