Document · PDF

Gunningsdocument Oude Raadhuis 21-01-2025

Raad debatteert 23 juni 2025, gemeente Etten-LeurBij agendapunt: Formuleren van wensen en bedenkingen voorgenomen verkoop bestuurs- en vergadercentrum12.316 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Gunningsdocument Biedingsprocedure Verkoop Oude Raadhuis, gelegen aan de Markt 1, te Etten-Leur (gunning)

Projectnummer: K011158 Projectnaam: Verkoop Oude Raadhuis

Gemeente Etten Leur Afdeling Leefomgeving Datum: 21 januari 2025

Gemeente Etten leur | Gunningsdocument Verkoop Oude Raadhuis

Inhoudsopgave 1. Begrippenlijst

2. Inleiding

2.1 Aanleiding

2.2 Doelstelling

2.3 Procedure

2.4 Communicatie

3. Opgave 11 3.1 Ruimtelijke uitgangspunten voor de herontwikkeling

3.1.1 Oude Raadhuis: uniek door ligging met Van Goghkerk en bidkapel

3.1.2 Bouwprogramma

3.1.3 Ontsluiting en parkeren

3.2 Algemene ambities en randvoorwaarden van de opgave

3.2.1 Ruimtelijke ambities en randvoorwaarden

3.2.2 Functionele ambities en randvoorwaarden

3.2.3 Technische ambities en randvoorwaarden

3.2.4 Sociale ambities en randvoorwaarden

3.2.5 Ruimtelijk-juridische ambities en randvoorwaarden

3.2.6 Financiële ambities en randvoorwaarden

3.3 Tot slot 15

4. Inschrijving

4.1 Inleiding 16 4.2 Minimumeisen

4.3 Inschrijvingsproducten

4.3.1. Productie 1

4.3.2. Productie 2

4.3.3. Inschrijfdocumenten

4.4 Gunningscriteria

4.4.1 G1 Stedelijk en consumentgericht ontwikkelen

4.4.2 G2 Visie op de opgave

4.4.3 G3 Duurzaamheid

4.4.4 G4 Omgevingsmanagement

4.4.5 G5 Prijs22 4.4.6 Totaalscore

5. Uitsluitingsgronden & Geschiktheidseisen

5.1 Inleiding 23 5.2 Uitsluitingsgronden

Projectnummer: K011158 Projectnaam: Verkoop Oude Raadhuis Documentnaam Gunningsdocument Biedingsprocedure Verkoop Oude Raadhuis Pagina 2 van 40

Gemeente Etten leur | Gunningsdocument Verkoop Oude Raadhuis

5.2.1 Inschrijving handelsregister

5.2.2 Verklaring Belastingdienst

5.2.3 Gedragsverklaring

5.2.4 Voorkennis & belangenverstrengeling

5.3 Geschiktheidseisen

5.3.1 Financiële en economische draagkracht

5.3.2 Technische bekwaamheid

6 Beoordeling

6.1 beoordelen

6.1.1 Beoordelingscommissie

6.1.2. De procedure

6.2 Planning 27 6.2.1 Deelname Biedingsprocedure

6.2.2 Tijdsschema

6.3 Bewijsstukken

6.4 Voornemen tot Gunning

7. Voorbehouden & voorwaarden

7.1 Voorbehouden Gemeente

7.1.1 Inleiding

7.1.2 Voorbehoud niet tot gunning over te gaan

7.1.3 Voorbehoud Bibob

7.1.4 Voorbehoud onjuiste/ onvolledige informatie

7.1.5 Voorbehoud in geval van niet voldoen aan de eisen

7.2 Aanspraken op vergoedingen

7.3 Inschrijven

7.4 Gestanddoeningstermijn

7.5 Rangorde documenten

7.6 Voorwaardelijkheden

7.7 Publiciteit & eigendom

7.8 Voertaal 31 7.9 Toepasselijk recht en geschillen

8. Bijlagen

Bijlage 1a Concept Uitgiftetekening en 1b Verkoop markt1-voorstel TvG-000

Bijlage 2 Bestemmingsplan Markt -Centrum d.d. 11 juni 2013

Bijlage 3 Bouwhistorisch onderzoek BAAC d.d. 24 juni 2024

Bijlage 4 Motie gemeenteraad d.d. 21 december 2021

Bijlage 5 Bankgarantie

Bijlage 6 Concept Koopoptie-overeenkomst

Projectnummer: K011158 Projectnaam: Verkoop Oude Raadhuis Documentnaam Gunningsdocument Biedingsprocedure Verkoop Oude Raadhuis Pagina 3 van 40

Gemeente Etten leur | Gunningsdocument Verkoop Oude Raadhuis

Bijlage 7 Concept Koopovereenkomst

Bijlage 8 Biedingsformulier koopprijs

Bijlage 9 H10 Achtergrondinformatie

Bijlage 10 Bibob-vragenformulier met betrekking tot vastgoedtransacties

Bijlage 11 Eigen Verklaring

Bijlage 12 Model beschrijving referentieproject kerncompetentie

Bijlage 13 Toelichting Ernstige Beroepsfout

Bijlage 14 Terbeschikkingsverklaring technische middelen Derden

Bijlage 15 Verklaring gezamenlijke & hoofdelijke aansprakelijkheid

Projectnummer: K011158 Projectnaam: Verkoop Oude Raadhuis Documentnaam Gunningsdocument Biedingsprocedure Verkoop Oude Raadhuis Pagina 4 van 40

Gemeente Etten leur | Gunningsdocument Verkoop Oude Raadhuis

1. Begrippenlijst Beoordelingscommissie De commissie bestaande uit leden van de verschillende Gemeentelijke vakafdelingen aangevuld desgewenst met externe expertise met cultuurhistorische kennis ook van de gemeente Etten-Leur die de Inschrijvingen zal beoordelen op basis van de Uitsluitingsgronden, Geschiktheidseisen en Gunningscriteria. Beoordelingscriteria De beoordelingscriteria voor gunning van een Inschrijver om in aanmerking te komen voor het sluiten van een koop(optie)overeenkomst Bewijsstukken Stukken waaruit blijkt dat wordt voldaan aan de Uitsluitings- en geschiktheidsgronden conform hetgeen is verklaard in de Eigen Verklaring. Biedingsprocedure De procedure ten behoeve van het sluiten van een koop(optie) overeenkomst Bijlage Aanhangsel dat volledig deel uitmaakt van het Gunningsdocument alsook van de Overeenkomst. BPKV Beste Prijs-Kwaliteitverhouding; stelsel van Gunningscriteria op basis waarvan de gunning zal plaatsvinden. Combinatie Twee of meer Ondernemingen die een gezamenlijke Inschrijving indienen, waarbij de Ondernemingen ieder hoofdelijk aansprakelijk zijn voor het juist en volledig voldoen aan alle verplichtingen, voortvloeiend uit de Overeenkomst. Contractant De Inschrijver die na het Gunningsbesluit partij zal zijn bij de Koopoptie-overeenkomst. Deelnemer Een (potentiële) Inschrijver die in aanmerking wenst te komen voor deelname aan de Inschrijving.

Derde Elke natuurlijke- of rechtspersoon, ongeacht de juridische aard van de banden met die natuurlijke persoon of rechtspersoon. Gegadigde Ondernemer(s) die heeft/hebben verzocht om deelname aan onderhavige procedure door middel van een ingediende Inschrijving. Gemeente De Gemeente Etten-Leur als uitschrijver van de Biedingsprocedure. Geschiktheidseis(en)/Minimumeis(en) Eisen waaraan een Inschrijver minimaal dient te voldoen (knock-out eisen) om voor gunning in aanmerking te komen. Geschiktheidseisen zien op de kwalitatieve beoordeling van de Inschrijver.

Projectnummer: K011158 Projectnaam: Verkoop Oude Raadhuis Documentnaam Gunningsdocument Biedingsprocedure Verkoop Oude Raadhuis Pagina 5 van 40

Gemeente Etten leur | Gunningsdocument Verkoop Oude Raadhuis

Gunningsbesluit Besluit van de Beoordelingscommissie op basis waarvan aan de winnende Inschrijver de Opgave wordt gegund. Het Gunningsbesluit betreft een voornemen tot gunning en houdt dus geen aanvaarding in van de Inschrijving aan wie het gunningsvoornemen is uitgebracht. Zo spoedig mogelijk maar niet eerder dan 20 kalenderdagen na verzending van het Gunningsbesluit treedt de Gemeente in contact met de Inschrijver aan wie het gunningsvoornemen is uitgebracht om mee te delen of de gemeente tot daadwerkelijke gunning zal overgaan. Pas met het definitieve Gunningsbesluit is de Koopoptieovereenkomst tot stand gekomen. Gunningscriterium De criteria op basis waarvan tijdens de Gunningsfase de beste Inschrijver wordt geselecteerd. Gunningsfase De fase in de Biedingsprocedure waarin de geselecteerde partijen worden uitgenodigd een Inschrijving te doen bestaande uit een plan en een prijs zoals omschreven in het Gunningsdocument, waarna beoordeling zal plaatsvinden zoals omschreven in dit Gunningsdocument. De Inschrijver met het beste plan en prijs (beste Prijs-Kwaliteitsverhouding (BPKV)) wordt als beoogd contractpartij uitgenodigd voor de ontwikkelfase.

Gunningsdocument Document, inclusief Bijlagen, dat de voorwaarden bevat voor Inschrijving, alsmede de criteria en methode voor het beoordelen van een geschikte Inschrijver voor het sluiten van de Koopoptie-overeenkomst Indieningsbescheiden Uitnodiging De documenten die door of namens de Gemeente Etten-Leur zijn opgesteld of worden opgevraagd ten behoeve van de Inschrijving. Inschrijver Een Deelnemer die een Inschrijving indient die gebaseerd is op de Uitnodiging tot Inschrijving, inclusief Bijlagen en eventuele Nota(s) van Inlichtingen. Inschrijving De schriftelijke aanbieding c.q. offerte van de Inschrijver die is gebaseerd op het bepaalde in dit Gunningsdocument Koopoptie-overeenkomst De overeenkomst tussen de Gemeente en de Inschrijver met de beste beoordeelde inschrijving die tot stand komt door het Gunningsbesluit Koopovereenkomst De overeenkomst die tussen partijen tot stand komt na het rechtsgeldig inroepen van de Koopoptie. Marktconforme koopprijs De koopprijs die een redelijk handelende ondernemer bereid is te betalen voor het in eigendom verkrijgen van het pand Markt 1 te Etten-Leur rekening houdend met de te realiseren functies en de kosten van verbouwing van het pand. Deze prijs kan in de loop van de procedure objectief worden getoetst door de gemeente.

Nota van Inlichtingen De Nota’s van inlichtingen uit de Gunningsfase, waarin de geanonimiseerde vragen en antwoorden op vragen van Inschrijvers zijn opgenomen, evenals eventuele wijzigingen en aanvullingen van het Gunningsdocument Rangorde:

Projectnummer: K011158 Projectnaam: Verkoop Oude Raadhuis Documentnaam Gunningsdocument Biedingsprocedure Verkoop Oude Raadhuis Pagina 6 van 40

Gemeente Etten leur | Gunningsdocument Verkoop Oude Raadhuis

Van stukken zoals gedefinieerd in de Koopoptie-overeenkomst (zie 6.5) Uitnodiging tot Inschrijving Het gunningsdocument (inclusief bijlagen) dat betrekking heeft op de Gunningsfase van de biedingsprocedure waarop de Inschrijving is gebaseerd. Hierin wordt onder meer beschreven de Opgave, de te volgen gunningsprocedure en Gunningscriteria. Uitsluitingsgronden Eisen die zien op omstandigheden die de (persoon van de) Inschrijver zelf betreffen en in het algemeen uitsluiting van deelname aan de Biedingsprocedure kunnen rechtvaardigen.

Projectnummer: K011158 Projectnaam: Verkoop Oude Raadhuis Documentnaam Gunningsdocument Biedingsprocedure Verkoop Oude Raadhuis Pagina 7 van 40

Gemeente Etten leur | Gunningsdocument Verkoop Oude Raadhuis

2. Inleiding 2.1 Aanleiding De gemeente Etten-Leur is eigenaar van het gebouw aan de Markt 1 te Etten-Leur Markt 1 behoort tot het perceel kadastraal bekend gemeente Etten-Leur sectie L nummer 12931 groot 1350 m2. Markt 1 is het voormalige raadhuis van de gemeente Etten-Leur, thans in gebruik als bestuursen vergadercentrum (BVC). Het voormalige raadhuis is aangewezen als rijksmonument en ingeschreven in het Monumentenregister.

De gemeente Etten-Leur heeft besloten om tot verkoop van het desbetreffende gebouw over te gaan. De vergaderfaciliteiten zijn overbodig geworden, nu is besloten deze onder te brengen in het Stadskantoor van de gemeente Etten-Leur. De gemeente Etten-Leur wenst te besparen op de exploitatiekosten van het gebouw en dit te verkopen op basis van de waarde in het maatschappelijk verkeer tegen een marktconforme prijs. Daarbij wil de gemeente voor het behoud van het pand en de belangrijke betekenis die dat voor Etten-Leur heeft, komen tot verkoop en de mogelijkheid van herontwikkeling onder voorwaarden. Het belang van het pand volgt uit de cultuurhistorische betekenis die dit heeft. Daarnaast zijn de monumentale waarden zoals kernachtig beschreven in het Monumentenregister zeer belangrijk. Aanvullend hierop is door bureau Baac een bouwhistorisch onderzoek uitgevoerd.

Projectnummer: K011158 Projectnaam: Verkoop Oude Raadhuis Documentnaam Gunningsdocument Biedingsprocedure Verkoop Oude Raadhuis Pagina 8 van 40

Gemeente Etten leur | Gunningsdocument Verkoop Oude Raadhuis

De gemeente Etten-Leur ziet graag een passende herbestemming die behoort bij de statuur van het gebouw en het representatieve karakter ervan. Vervangende bestemming voormalig raadhuis Ter plaatse geldt op grond van het geldende bestemmingsplan de bestemming Maatschappelijk. Het is uiteraard mogelijk om tot herontwikkeling van het gebouw over te gaan op basis van deze bestemming. Dat betekent dat de volgende functies zijn toegestaan. a.

educatieve voorzieningen en onderwijsvoorzieningen;

peuterspeelzalen, kinder- en naschoolse opvang;

sociaal-medische en (para)medische voorzieningen en verwante detailhandel zoals een

(sociaal)culturele voorzieningen

apotheek;

Aanvullend op deze functies die in het geldende omgevingsplan mogelijk zijn gemaakt, willen wij ook woningbouw mogelijk maken in de vorm van reguliere woningen. Dus geen zorginstelling of zorgwoningen of woningen voor specifieke bewoners zoals statushouders, vluchtelingen of arbeidsmigranten. In de centrumvisie die is vastgesteld op 1 februari 2024 is voor het gebied van Raadhuisplein en omgeving de zone “rood” opgenomen. Dat betekent dat accent wordt gelegd op ontmoeten en verblijven. Ingezet wordt op verblijfswaarde door horeca en aanvullende voorzieningen. Onder aanvullende voorzieningen wordt begrepen functies voor sport en cultuur. Inmiddels is ook de naastgelegen Van Goghkerk en de voormalige kosterswoning verkocht aan de NV Van Gogh sites die ter plaatse een Van Gogh experience gaat inrichten. Deze nieuwe functie draagt inclusief het unieke cultuurhistorische karakter van gebouw en omgeving bij aan de mogelijkheid om de ambities van de centrumvisie te realiseren, Concreet betekent dit dat we naast woningbouw ook horeca in de vorm van een hotelfunctie en/of restaurant mogelijk willen maken. Ook een café-functie behoort tot de mogelijkheden maar maximaal categorie 2 als omschreven in het tijdelijk Omgevingsplan en niet groter dan 300 m2. Tenslotte zijn ook sportvoorzieningen in het gebouw toegestaan. Uiteraard zijn ook combinaties mogelijk.

Het gebruik van het voormalig raadhuis dient in overeenstemming te zijn met de bijzondere betekenis die dat heeft. Het gebruik dient in lijn te zijn en te blijven met de statuur van het gebouw. Ook overigens in overeenstemming met de motie van de gemeenteraad van 20 december 2021.

2.2 Doelstelling In de Gunningsfase staat het vervaardigen en beoordelen van de Inschrijvingen centraal. De beoordeling van de Inschrijvingen dient uiteindelijk te leiden tot de Inschrijver met wie de Gemeente de Koopoptieovereenkomst wil sluiten. De Gemeente wil een partij selecteren die het pand van de Gemeente tegen marktconforme voorwaarden koopt en vervolgens voor eigen rekening en risico, op basis van de Inschrijving tot ontwikkeling en realisatie brengt. Aan de Inschrijver met de hoogste score op de Gunningscriteria en daarmee de Inschrijving met de beste Prijs-Kwaliteitsverhouding (BPKV) wordt een Koopoptie-overeenkomst gesloten.

Projectnummer: K011158 Projectnaam: Verkoop Oude Raadhuis Documentnaam Gunningsdocument Biedingsprocedure Verkoop Oude Raadhuis Pagina 9 van 40

Gemeente Etten leur | Gunningsdocument Verkoop Oude Raadhuis

2.3 Procedure De Gemeente heeft gekozen voor een Biedingsprocedure met een Gunningfase. Aan de Gunningfase kunnen partijen deelnemen die voldoen aan de in dit document gestelde eisen. Er wordt gekozen voor een biedingsprocedure en geen formele aanbesteding omdat de verkoop van het gebouw geen gunning van een publieke dienst, levering of werk betreft in de zin van de Aanbestedingswet. Het is niet de bedoeling om op voorhand de kenmerken van de opgave te definiëren of een beslissende invloed op het ontwerp ervan uit te oefenen. Wel is het de bedoeling om de voorgenomen plannen op voorhand vanuit de regulerende bevoegdheid die de gemeente heeft op het gebied van stedenbouw te onderzoeken en op basis daarvan een besluit te nemen. Hoewel in het onderhavige geval dus geen sprake is van aanbestedingsplichtige onderdelen, worden uiteraard wel de aanbestedingsbeginselen van gelijke behandeling, transparantie, objectiviteit en proportionaliteit in acht genomen, een en ander conform het bepaalde in de artikelen 1.12 en 1.13 (afdeling 1.2.3) van de Aanbestedingswet 2012. Voor het overige is de Aanbestedingswet 2012 niet op deze procedure van toepassing tenzij hiernaar expliciet wordt verwezen. In de Gunningfase staat het beoordelen van voornoemde Inschrijvingen centraal.

De beoordeling van de Inschrijvingen dient uiteindelijk te leiden tot de selectie van één Inschrijver met wie de Gemeente de Koopoptie-overeenkomst zal sluiten. De gunning geschiedt op basis van de beste PrijsKwaliteitsverhouding (BPKV). De winnende partij is de beoogd koper van de grond en de risicodragende ontwikkelaar en realisator van het plan. De Gemeente behoudt zich het recht voor om niet tot gunning over te gaan of om tijdens de procedure deze tijdelijk of definitief te staken, om welke reden dan ook. In een dergelijk geval is de Gemeente niet gebonden aan het aangaan van een overeenkomst en/of het vergoeden van kosten.

2.4 Communicatie De Gemeente, in het bijzonder haar afdeling Leefomgeving, treedt inzake deze Biedingsprocedure op als uitschrijver van deze Biedingsprocedure. De Gemeente laat zich in deze Opgave vertegenwoordigen door de organisator en begeleider van de biedingsprocedure, zijnde: Gemeente Etten-leur Afdeling Inkoop Postbus 10100 4870 GA Etten leur De contactpersoon voor deze Biedingsprocedure is: mevrouw M. van den Kieboom. De opdracht wordt volledig digitaal via TenderNed doorlopen. Communicatie tijdens de Biedingsprocedure dient uitsluitend digitaal te verlopen via TenderNed.

Projectnummer: K011158 Projectnaam: Verkoop Oude Raadhuis Documentnaam Gunningsdocument Biedingsprocedure Verkoop Oude Raadhuis Pagina 10 van 40

Gemeente Etten leur | Gunningsdocument Verkoop Oude Raadhuis

3. Opgave Dit hoofdstuk omvat de ruimtelijke uitgangspunten van het ontwerp voor de verbouwing en het gebruik van het Oude Raadhuis.

3.1 Ruimtelijke uitgangspunten voor de herontwikkeling In het project is een aantal thema’s leidend geweest bij de ontwikkeling van de planopzet. Ze vormen tezamen de conceptuele basis voor de beoordeling van de Inschrijvingen. 3.1.1 Oude Raadhuis: uniek door ligging met Van Goghkerk en bidkapel De ligging van het Oude Raadhuis in het centrum van Etten-Leur is uniek te noemen. Het pand vormt een herkenningspunt en bepaalt mede het ontstaan van Etten-Leur en de betekenis als centrum van religieuze en wereldlijke macht. De cultuurhistorische betekenis is daarbij van het grootste belang. Deze dient behouden en zo mogelijk versterkt te worden. Het gebouw is een rijksmonument. Het Oude Raadhuis dateert uit 1776. Het uiterlijk van het oorspronkelijke gebouw is waardevol en mag niet worden gewijzigd. De later gerealiseerde uitbreiding aan de achterzijde is cultuurhistorisch gezien waardevol en mag niet worden gesloopt. Zorgvuldigheid bij transformatie ook van dit deel dient te worden betracht bij aanpassing van het interieur en de indeling van de bestaande vergaderkamers in het monumentale deel op de begane grond. Ook de interne bouwstructuur die kenmerkend is voor de bouwperiode met name door de kolommen beneden en boven dient te worden gerespecteerd. De glasplastieken van Jan van den Brink in de ramen aan de voorgevel van de aanbouw dienen te worden gehandhaafd in het gebouw.

De overige (roerende) waardevolle cultuurhistorische elementen zoals de Carte van de Vryeydt Etten” dienen met respect te worden behandeld, blijven in eigendom van de gemeente en zijn onderwerp van nader overleg. Door Bureau Baac is een bouwhistorische verkenning opgesteld. Dat heeft geleid tot een rapportage d.d. 26 juni 2024. In de rapportage is een waardestelling opgenomen. Voor de invulling en beoordeling zal dit rapport als leidraad dienen. Het rapport is bijgevoegd in bijlage 3. Bij de herontwikkeling van het gebouw dient aan deze monumentale aspecten ruim aandacht te worden besteed en dient te worden gewaarborgd dat deze waarden zowel qua aanwezigheid als qua gebruik gehandhaafd en versterkt worden. Te allen tijde dient rekening te worden gehouden met de status van rijksmonument en is aanpassing/verbouwing afhankelijk van instemming van de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed (RCE). Bouwmogelijkheden De bouwmogelijkheden liggen vast in het geldende bestemmingsplan (zie bijlage 2). Op de verbeelding bij dat bestemmingsplan is een bouwvlak aangegeven met een bebouwingspercentage van 100 %. Buiten dit bouwvlak mag niet worden gebouwd. Het perceel Markt 2 (de kapel) wordt niet verkocht en blijft in eigendom bij de gemeente.

Tussen het perceel Markt 1 en het naastgelegen pand (voormalig restaurant de Zwaan, Markt 7) is een onbebouwd gebied gelegen met de bestemming Verkeer – verblijf. Op dat perceel mag niet worden gebouwd. Verder dient via dit perceelsgedeelte de toegankelijkheid van het naastgelegen pand gewaarborgd te blijven en mag niet worden afgescheiden door middel van een hekwerk of anderszins.

Projectnummer: K011158 Projectnaam: Verkoop Oude Raadhuis Documentnaam Gunningsdocument Biedingsprocedure Verkoop Oude Raadhuis Pagina 11 van 40

Gemeente Etten leur | Gunningsdocument Verkoop Oude Raadhuis

In het bestemmingsplan is opgenomen dat de goothoogte in principe gelijk dient te blijven aan de bestaande goothoogte van het thans aanwezige gebouw. Tevens is een regeling opgenomen voor een grotere goothoogte tot ten hoogste de goothoogte van beide naastgelegen hoofdgebouwen. De gemeente is van mening dat een relevant naastgelegen hoofdgebouw ontbreekt en dat betekent dat de goothoogte van het bestaande gebouw dient te worden aangehouden. De gemeente wil de mogelijkheid bieden om de goothoogte aan de voor-en de achterzijde (oostzijde en westzijde) van het bestaande niet monumentale deel te verhogen tot maximaal de bestaande nokhoogte, mits deze aanpassing de goedkeuring kan krijgen van de Rijksdienst voor cultureel erfgoed. Voorwaarde is dat deze verhoging in harmonie is met de monumentale voorbouw. De bestaande nokhoogte mag nergens worden verhoogd. Aan de achterzijde bevindt zich thans een terras met een trappartij. Deze gronden hebben de bestemming Verkeer – verblijf. Dat betekent dat deze niet mogen worden bebouwd. Bij de uitwerking van de plannen mag het deel van het terras tot en met de trappartij gebruikt worden als buitenruimte, voor een nieuwe functie. De buitenruimte dient wel zodanig vormgegeven te worden dat het past in de totale omgeving, dus een goed landschappelijk ontwerp en geen gebouwde erfafscheiding.

De rest van het perceel moet onbebouwd blijven en mag niet worden afgescheiden zodat dit een openbare functie kan behouden en de bereikbaarheid van de overige functies op het achter terrein gehandhaafd kan blijven. Ter hoogte van Markt 2 bevindt zich een evenementenkast die te allen tijde bereikbaar moet blijven. Kunstwerken en roerende goederen In het gebouw zijn kunstwerken aanwezig al dan niet aard- en nagelvast. Alle kunstwerken en roerende goederen ter plaatse zijn en blijven eigendom van de gemeente. De gemeente behoudt zich het recht voor om kunstwerken en andere waardevolle zaken voor overdracht weg te nemen. Vooraf wordt een inventarisatie uitgevoerd zodat op het moment van overdracht duidelijk is welke zaken dit betreft. Gebruik pand De gemeente wil graag na onderling overleg gebruik kunnen blijven maken van het bordes voor officiële gelegenheden. Door ondertekening van de koopovereenkomst gaat de koper hiermee akkoord. Functies Op basis van het geldende Omgevingsplan zijn de volgende functies zijn toegestaan. a.

educatieve voorzieningen en onderwijsvoorzieningen;

peuterspeelzalen, kinder- en naschoolse opvang;

sociaal-medische en (para)medische voorzieningen en verwante detailhandel zoals een apotheek;

(sociaal)culturele voorzieningen

Projectnummer: K011158 Projectnaam: Verkoop Oude Raadhuis Documentnaam Gunningsdocument Biedingsprocedure Verkoop Oude Raadhuis Pagina 12 van 40

Gemeente Etten leur | Gunningsdocument Verkoop Oude Raadhuis

Terugkooprecht gemeente Vanwege het bijzondere karakter van het gebouw wordt in de te sluiten overeenkomst een terugkooprecht voor de gemeente opgenomen tegen de taxatieprijs op dat moment. De gemeente heeft hierbij een eerste recht van terugkoop als de Koper zou besluiten om het object of een deel ervan in de toekomst af te stoten. Motie 20 december 2021 Op 20 december 2021 heeft de gemeenteraad een motie aangenomen die als bijlage 4 bij dit document gaat. De uitgangspunten die in deze motie zijn opgenomen voor het Oude Raadhuis, gelden onverkort, voor zover zij passen binnen de verantwoordelijkheid van de gemeente om de stedenbouwkundige kwaliteit te beoordelen vanuit haar publiekrechtelijke kaders. 3.1.2 Bouwprogramma Zoals in paragraaf 2.1 is aangegeven, wordt de mogelijkheid geboden om een nieuw programma in het te verkopen pand te realiseren. Het programma mag bestaan uit de functies zoals genoemd in paragraaf 3.1.1. De invulling en opzet van het gebouw dienen te passen bij de cultuurhistorische betekenis, de statuur en de monumentale waarden, waarbij de bouwhistorische verkenning en waardestelling van Baac d.d. 26 juni 2024 leidraad is. In geval van een woonfunctie dient deze te worden voorzien van een voldoende buitenruimte, dient duurzaam te worden gebouwd maar ook binnenklimaat en onderhoud dienen duurzaam te zijn.

3.1.3 Ontsluiting en parkeren Het gebouw bevat geen mogelijkheid om te parkeren en is beperkt toegankelijk met de auto. De bereikbaarheid per auto blijft zoals die nu is en mag niet worden veranderd. Parkeren is niet toegestaan op het te verkopen perceel of in de directe nabijheid. Voor het parkeren zijn de toekomstige gebruikers en bezoekers aangewezen op parkeerfaciliteiten in de buurt vooral de aanwezige ondergrondse parkeergarage.

3.2 Algemene ambities en randvoorwaarden van de opgave De gemeente streeft bij de verkoop van het pand een aantal ambities na die leiden tot het stellen van randvoorwaarden. Deze ambities en randvoorwaarden leiden tot het stellen van minimumeisen en beoordelingscriteria die in hoofdstuk 4 zijn opgenomen. 3.2.1 Ruimtelijke ambities en randvoorwaarden Het uiterlijk van het gebouw mag voor wat betreft de monumentale onderdelen niet worden veranderd. Voorstellen voor de aanpassing van de niet-monumentale delen worden afgewacht. De bestaande niet monumentale aanbouw dient om cultuurhistorische redenen te worden gehandhaafd en mag niet in zijn geheel worden gesloopt maar uitsluitend worden aangepast voor de nieuwe functie(s). Binnen het gebouw van het (monumentale) Oude Raadhuis mogen wijzigingen worden aangebracht. Voorstellen worden daarover afgewacht. Er wordt hoog ingezet op de kwaliteit van de architectuur, de passendheid bij de monumentale en bijzondere omgeving van het achter terrein. Als leidraad voor de invulling geldt het bouwhistorisch rapport van Baac. Voorstellen dienen te voldoen aan de randvoorwaarden zoals in 3.1.1 zijn opgenomen. 3.2.2 Functionele ambities en randvoorwaarden

Projectnummer: K011158 Projectnaam: Verkoop Oude Raadhuis Documentnaam Gunningsdocument Biedingsprocedure Verkoop Oude Raadhuis Pagina 13 van 40

Gemeente Etten leur | Gunningsdocument Verkoop Oude Raadhuis

Ter plaatse geldt op grond van het geldende bestemmingsplan de bestemming Maatschappelijk. Het is uiteraard mogelijk om tot herontwikkeling van het gebouw over te gaan op basis van deze bestemming. De gemeente wil meewerken aan een herziening van het bestemmingsplan voor de functies die zijn genoemd in 3.1.1. Het gebruik van het voormalig raadhuis dient in overeenstemming te zijn met de bijzondere betekenis die dat heeft. Het gebruik dient in lijn te zijn en te blijven met de statuur van het gebouw. Ook overigens in overeenstemming met de motie van de gemeenteraad van 20 december 2021. Zoals hiervoor is aangegeven worden meer functies toegelaten dan in het vigerende bestemmingsplan zijn aangegeven. Bij de herontwikkeling van het gebouw staan de cultuurhistorische betekenis en de monumentale waarde van gebouw en omgeving voorop. Beschreven dient te worden dat de nieuwe functies een versterking zijn van de bestaande waarden en daarnaast dient ook geborgd te worden hoe het beheer van de bestaande monumentale aspecten zoals die blijken uit het Monumentenregister wordt verzekerd. Het beheer daarvan wordt overgelaten aan de nieuwe eigenaar. Er dient een waarborg te zijn jegens de gemeente dat deze goed worden onderhouden, behouden en een functie krijgen bij het nieuwe gebruik. 3.2.3 Technische ambities en randvoorwaarden Het gebouw wordt verkocht in de bestaande toestand.

Indien ten behoeve van het nieuwe gebruik aanpassingen nodig zijn hetzij in het gebouw hetzij in de directe omgeving dan zijn die na goedkeuring door de gemeente, voor rekening van de nieuwe eigenaar. De aansluitingen in de vorm van riolering en andere nutsvoorzieningen zijn thans collectief. Bij aankoop heeft een separatie plaatsgevonden. De verantwoordelijkheid voor aanvraag van energie ligt bij Koper. De onderhoudstoestand is beschreven in jaarlijkse rapportages van Monumentenwacht. De nieuwe eigenaar zal de inspecties van Monumentenwacht accepteren en hiernaar handelen. Het gebouw wordt thans verwarmd met aardgas. De gemeente ziet graag dat het gebouw wordt verduurzaamd en gasloos wordt. Verduurzaming mag alleen plaatsvinden als daarmee de monumentale waarden niet onevenredig worden aangetast, zulks ter beoordeling van de RCE. 3.2.4 Sociale ambities en randvoorwaarden De doelstelling is dat het pand geschikt zal zijn voor een brede doelgroep en dat de uitstekende ligging ten opzichte van het centrum wordt uitgebuit. De ligging en de aansluitende omgeving nodigt zo veel mogelijk uit tot ontmoeten. Aan de uitgangspunten van de centrumvisie voor dit gebied dient het gebouw een wezenlijke bijdrage te leveren. 3.2.5 Ruimtelijk-juridische ambities en randvoorwaarden Ten behoeve van de realisatie van het plan dient een aanpassing van het Omgevingsplan plaats te vinden.

De gemeente wil ten behoeve van het winnende ontwerp een zogenaamde Bopa-procedure of een procedure tot wijziging van het Omgevingsplan te voeren. Dat betekent dat er door degene(n) aan wie wordt gegund een ruimtelijke onderbouwing dient te worden opgesteld danwel een ontwerpOmgevingsplan die kan worden gevoegd bij de aanvraag. Daarbij geldt dat de aanvraag om omgevingsvergunning plus ruimtelijke onderbouwing danwel de ontwerp wijziging van het Omgevingsplan overeen dient te komen met het plan dat in de gunningsprocedure wordt ingediend. De Inschrijvingen dienen te voldoen aan de ambities zoals genoemd in paragraaf 3.1 en 3.2 alsmede aan het bepaalde in hoofdstuk 4. De Inschrijvingen dienen te voldoen aan dit Gunningsdocument alsmede aan de bijbehorende, door de raad voor het gebouw vastgestelde randvoorwaarden d.d. 21 december 2021

Projectnummer: K011158 Projectnaam: Verkoop Oude Raadhuis Documentnaam Gunningsdocument Biedingsprocedure Verkoop Oude Raadhuis Pagina 14 van 40

Gemeente Etten leur | Gunningsdocument Verkoop Oude Raadhuis

3.2.6 Financiële ambities en randvoorwaarden De financiële aanbieding vindt plaats op basis van een marktconforme aanbieding kosten koper ex BTW. De aanbieding is een nettobedrag en is onvoorwaardelijk, onherroepelijk en vrij van verdere verrekening. De gemeente behoudt zich het recht voor om de aanbieding te toetsen op marktconformiteit Het vaststellen van verdere en meer specifieke financiële afspraken gebeurt bij vaststelling van de koopoptie-overeenkomst. De gestanddoeningstermijn bedraagt een jaar, waarna de koopprijs geïndexeerd wordt (CPI voor alle huishoudens).

3.3 Tot slot Doel en uitkomst van de Gunningsprocedure is het sluiten van een Koopoptie-overeenkomst tussen de winnende partij en de Gemeente na gunning. Ten behoeve van de daadwerkelijke verkoop voor de realisatie van het winnende plan wordt daarna een Koopovereenkomst gesloten. Dit betekent dat de marktpartij binnen een bepaalde periode na het sluiten van de Koopoptieovereenkomst een ontvankelijke aanvraag omgevingsvergunning moet indienen zodat er daadwerkelijk ook een omgevingsvergunning tot stand kan komen.

Projectnummer: K011158 Projectnaam: Verkoop Oude Raadhuis Documentnaam Gunningsdocument Biedingsprocedure Verkoop Oude Raadhuis Pagina 15 van 40

Gemeente Etten leur | Gunningsdocument Verkoop Oude Raadhuis

4. Inschrijving 4.1 Inleiding De Inschrijvers worden uitgenodigd een Inschrijving te doen op basis van onderhavig Gunningsdocument.. Nadat is vastgesteld en besloten door de Gemeente welke Inschrijver de beste beoordeelde Inschrijving (BPKV) heeft gedaan, wordt deze Inschrijver in de gelegenheid gesteld een Koop-optieovereenkomst te sluiten. De Inschrijvers worden hiervan op de hoogte gebracht via TenderNed.

4.2 Minimumeisen Aan de Inschrijving worden een tweetal minimale eisen gesteld die gelden als knock-out eis in de Gunningsfase. De eisen zijn voor wat betreft 1) dat het onvoorwaardelijke aanbod van Inschrijver ten minste een marktconforme aanbieding dient te zijn 2) dat de Inschrijving past binnen een of meer van de volgende kaders: 1. De bestemming Maatschappelijk zoals beschreven in artikel 16 uit het vigerende bestemmingsplan Markt-centrum e.o. dat per 1 januari 2024 de status heeft van tijdelijk Omgevingsplan zie bijlage 2. 2. Woningbouw in de vorm van reguliere woningen. Dus geen zorginstelling of zorgwoningen of woningen voor specifieke bewoners zoals statushouders, vluchtelingen of arbeidsmigranten 3. Horeca in de vorm van een hotelfunctie als beschreven in artikel 1.60 uit het vigerende bestemmingsplan Markt – centrum e.o. dat per 1 januari 2024 de status heeft van tijdelijk omgevingsplan en/of restaurant. Het bieden van logies ten behoeve van de opvang van vluchtelingen of het bieden van logies of asiel aan statushouders, vluchtelingen of arbeidsmigranten is niet toegestaan. Ook een café-functie behoort tot de mogelijkheden maar maximaal categorie 2 en niet groter dan 300 m2, zoals beschreven in het tijdelijk omgevingsplan. 4. Sportvoorzieningen. 5. De motie van de gemeenteraad d.d. 20 december 2021 zie bijlage 4 6.

Horeca maar uitsluitend voor een hotelfunctie als beschreven alsmede voor een restaurant. 7. Een café functie in maximaal categorie 2 van de Staat van horeca-activiteiten uit het vigerende bestemmingsplan Markt – centrum e.o. dat per 1 januari 2024 de status heeft van tijdelijk Omgevingsplan met een maximale oppervlakte van 300 m2 8. Een combinatie van de hiervoor genoemde functies 9. Het uiterlijk van het gebouw aan de buitenzijde mag voor wat betreft de monumentale onderdelen niet worden gewijzigd. De goothoogte van het niet monumentale deel mag worden verhoogd tot aan de bestaande nokhoogte. 10. Voor het overige gelden bij aanpassing de randvoorwaarden zoals genoemd in paragraaf 3.1 en 3.2.

4.3 Inschrijvingsproducten De Inschrijving bestaat uit twee digitale producties in pdf-formaat en een aantal overige documenten. In paragraaf 4.3.1 staan vormvereisten genoemd, in paragraaf 4.4.1 staan de inhoudelijke eisen genoemd. 4.3.1. Productie 1 Productie 1 bestaat tenminste uit de volgende verplichte onderdelen: 1.

G1 stedelijk en consumentgericht ontwikkelen: 20 punten Een stedenbouwkundige visie op het stedelijk en consumentgericht ontwikkelen en de verbeelding daarvan in een verkavelingsplan/plantekeningen op SO-niveau en in 3D visualisaties. In de verbeelding dient minimaal zichtbaar te worden gemaakt:

Projectnummer: K011158 Projectnaam: Verkoop Oude Raadhuis Documentnaam Gunningsdocument Biedingsprocedure Verkoop Oude Raadhuis Pagina 16 van 40

Gemeente Etten leur | Gunningsdocument Verkoop Oude Raadhuis

c. d. e.

Een motivatie waarom het plan past in een stedelijke herontwikkelingsopgave en hoe de realisatie van het plan zich verbindt met de unieke kwaliteiten en de unieke plek in het centrum en hoe het plan van betekenis is voor de directe omgeving en het centrum als geheel Een motivatie waaruit blijkt of en in hoeverre er sterk consumentgericht is ontwikkeld in nauwe samenhang met de omgeving. Onder consumentgericht wordt verstaan op welke wijze de woon- en/of gebruikswensen van de op de omgeving afgestelde potentiële doelgroepen/kopers in het ontwikkelproces werden onderkend en vertaald als (maatwerk) opties bij de latere ontwikkeling Een motivatie aan de hand van beleids- en statistisch onderzoek in hoeverre de voorgestelde functies voldoen aan een objectieve behoefte in de gemeente Etten-Leur Een beschrijving van de interne logistiek en de wijze waarop trappenhuizen, liften en toegangswegen zijn gesitueerd. Een plankaart die de verkaveling in haar bredere context (studiegebied) toont. Het gaat daarbij om de vraag Ideeën en suggesties ten behoeve van de bereikbaarheid en de toegankelijkheid vanaf de openbare ruimte en de inrichting van de buitenruimte van de kavel zelf(schaal 1:1000); Welke onderdelen een publieksgerichte functie hebben

Er kunnen voor dit onderdeel maximaal twintig (20) punten worden verkregen. 2.

G2 Een visie op de Opgave (50 punten) : a. Het te realiseren programma voor de gekozen functie(s) met aanduiding van de buitenruimte inclusief een programma-tabel (aantallen woningen/eenheden/commerciële ruimte) m² bvo en m² gbo (indien van toepassing)); b. Een volumestudie waaruit blijkt of het programma binnen de kaders van de bouwmassa past zoals die in het vigerende bestemmingsplan is opgenomen c. Een beschrijving van de interne verbouwing van het voormalige gemeentehuis en de uitbreiding daarvan in plattegrondtekeningen (schaal 1: 250) van de bestaande en de nieuwe situatie en een beschrijving van de te handhaven elementen zowel intern als extern d. Duidelijke plattegronden schaal 1:1000 waarop de indeling van het gebouw is aangegeven inclusief toegangen en interne logistiek en plattegronden van de te realiseren eenheden e. Een motivatie hoe en in hoeverre de voorgestelde plannen bijdragen aan behoud en versterking van de monumentale waarden f. De waarborgen bij het gebruik van monumentale inrichtingselementen; g. De financieel- economische uitvoerbaarheid van het plan; h. De plattegronden en de doorsnede van de verschillende eenheden met daarin zichtbaar de organisatie van de plattegrond van het gebouw als geheel, de interne logistiek en haar relatie met de buitenruimte en het parkeren (schaal 1:200); i.

De dak-plattegrond van het plan met daarin zichtbaar de kaprichtingen (schaal 1:1000); j. De voorgestelde materiaalkeuzes en architectuur in de vorm van geveltekeningen (schaal 1:200) en 3D visualisaties (hiertoe kunnen ook de 3D visualisaties worden gebruikt als gevraagd onder punt 1 g); k. Een beschrijving van het nieuw te realiseren buitenterrein

Er kunnen voor dit onderdeel maximaal vijftig (50) punten worden verkregen. 3.

G3 Duurzaamheid (20 punten) Een korte omschrijving van de aanpak aangaande het realiseren van de beoogde duurzaamheidsambitie waarbij de Inschrijver beschrijft welk samenhangend duurzaamheidsconcept leidend is, hoe de Inschrijver dit gaat realiseren en welke maatregelen

Projectnummer: K011158 Projectnaam: Verkoop Oude Raadhuis Documentnaam Gunningsdocument Biedingsprocedure Verkoop Oude Raadhuis Pagina 17 van 40

Gemeente Etten leur | Gunningsdocument Verkoop Oude Raadhuis

worden uitgevoerd. Inschrijver gaat in gaat in op de volgende onderdelen, zoveel mogelijk onderbouwd door referenties en certificeringen: a)

De bedrijfsvoering, in casu de wijze waarop Inschrijver maatschappelijk verantwoord onderneemt. Inschrijver gaat in op de bedrijfsvoering met betrekking tot de (vanzelfsprekende) duurzame thema’s binnen de eigen Onderneming en hoe deze thema’s worden geoperationaliseerd; b) Het (ver)bouwproces; Inschrijver beschrijft de wijze waarop projecten duurzaam worden uitgevoerd, ter voldoening aan de publiekrechtelijke kader c) Klimaatadaptatie: hitteregulatie en waterretentie d) Circulair bouwen e) Energietransitie Er kunnen voor dit onderdeel maximaal twintig (20) punten worden verkregen. 4.

G4 Omgevingsmanagement (10 punten) Korte beschrijving waarin de Gemeente wil terugzien hoe de Inschrijver om gaat met de buurten omgevingsparticipatie tijdens de ontwikkeling en de realisatie van het plan, op welke wijze Inschrijver van plan is de (tijdelijke) overlast ten gevolge van de realisatie voor de omgeving en omwonenden te beperken, wat de aanpak daarbij is en op welke wijze de Inschrijver het bouwproces duurzaam gaat vormgeven.

Er kunnen voor dit onderdeel maximaal tien (10) punten worden verkregen. Voor productie 1 gelden de volgende verplichte kenmerken: 1. Productie 1 heeft een inhoudsopgave met doorlopende (pagina)nummering; 2. De tekeningen met een voorgeschreven schaal zijn voorzien van schaalaanduiding en noordpijl; 3. De productie heeft A3-formaat; 4. De totale productie 1 bestaat uit maximaal 30 pagina’s A3; 5. De productie is in pdf-formaat met minimaal 300 dpi. 4.3.2. Productie 2 Productie 2 bestaat uit de onvoorwaardelijke aanbieding voor de te betalen koopprijs kosten koper exclusief btw-prijspeil 1 juli 2025. De bieding dient gelijk aan of hoger te zijn dan het door de Gemeente aangegeven Minimale koopprijs. Dit is een knock-out eis. De aanbieding voor de te betalen koopprijs dient in het verplichte format (Bijlage 8) te worden gegeven en dient separaat ingediend te worden van productie 1. 4.3.3. Inschrijfdocumenten Onderstaande tabel geeft aan waaruit de Inschrijving in de Gunningsfase dient te bestaan.

1. 2. 3. 4. 5.

6. 7.

Omschrijving Productie 1 Productie 2

Document Digitale productie in pdf. Conform format in Bijlage 8

Overige documenten: Inschrijving Kamer van Koophandel Eigen Verklaring Kerncompetentie Woningbouwontwikkeling:: beschrijving referentieproject kerncompetentie + toelichting

Uittreksel KvK Bijlage 11 Bijlage 12 t.b.v. maximaal 1 referentie

Indien van toepassing Terbeschikkingstellingsverklaring technische middelen Derden Verklaring gezamenlijke & hoofdelijke aansprakelijkheid

Bijlage 14 Bijlage 15

Projectnummer: K011158 Projectnaam: Verkoop Oude Raadhuis Documentnaam Gunningsdocument Biedingsprocedure Verkoop Oude Raadhuis Pagina 18 van 40

Gemeente Etten leur | Gunningsdocument Verkoop Oude Raadhuis

Tabel 1: Checklist Indieningsvereisten Inschrijving

Het onder punt 3 in tabel 1 genoemde Inschrijving Kamer van Koophandel mag op het moment van inschrijven niet ouder zijn dan zes maanden. Door de Inschrijver aan wie de hoogste score kan worden toegekend en met wie een koopoptieovereenkomst kan worden gesloten dienen nog een Gedragsverklaring alsmede een verklaring belastingdienst te worden overgelegd. Inschrijvingsproducten of documenten waarom de Gemeente niet expliciet heeft verzocht als Indieningsvereisten Inschrijving, worden door de Gemeente niet in de beoordeling betrokken. Zie in dit kader ook de verplichte kenmerken die voor productie 1 gelden.

4.4 Gunningscriteria De gunning vindt plaats op grond van de beste prijs en kwaliteitsverhouding. Voor de factor prijs kunnen 100 punten worden verdiend. Voor de factor kwaliteit kunnen eveneens 100 punten worden verdiend. De factor prijs bepaalt 40 % van de eindscore. Het aantal punten (max 100) wordt voor de eindscore vermenigvuldigd met 0,4. De factor kwaliteit (G1, G2, G3 en G4) bepaalt 60 % van de eindscore. Het aantal punten voor de factor kwaliteit wordt vermenigvuldigd met 0,6. In tabel 2 zijn de (sub)Gunningscriteria opgenomen en in tabel 3 de beoordelingsrichtlijn.

Gunningscriteria Kwaliteit (100 punten) 60 % van de eindscore G1. Stedelijk en consumentgericht ontwikkelen 20 punten G2. Visie op de opgave 50 punten G3. Duurzaamheid: 20 punten G4: Omgevingsmanagement: 10 punten Totaal Kwaliteit (G1 t/m/ G4) 100 punten Prijs (100 punten): 40 % van de eindscore G5: Grondprijs 100 punten Tabel 2: Overzicht Gunningscriteria

Richtlijn Uitmuntend Uit de door de Inschrijver verstrekte informatie blijkt een zeer hoge mate van compleetheid en passendheid in de relatie tot het betreffende Gunningscriterium. De informatie is van uitmuntende kwaliteit en is volledig in overeenstemming met de verwachtingen van de Gemeente. De informatie is betrouwbaar, transparant en volledig en kent voor zover relevant een bijpassende onderbouwing. Inschrijver toont op overtuigende wijze aan dat hij de Opgave doorgrondt en alle beoogde doelstellingen kan realiseren. Goed Uit de door de Inschrijver verstrekte informatie blijkt een goede mate van compleetheid en passendheid in de relatie tot het betreffende Gunningscriterium. De informatie is van goede kwaliteit en is (deels) in overeenstemming met de verwachtingen van de Gemeente. De informatie is betrouwbaar, transparant en wordt volledig geacht. Inschrijver toont aan dat hij de Opgave doorgrondt en de beoogde doelstellingen (deels) kan realiseren

Wegingsfactor

100%

75%

Voldoende:

Projectnummer: K011158 Projectnaam: Verkoop Oude Raadhuis Documentnaam Gunningsdocument Biedingsprocedure Verkoop Oude Raadhuis Pagina 19 van 40

Gemeente Etten leur | Gunningsdocument Verkoop Oude Raadhuis

Uit de door de Inschrijver verstrekte informatie blijkt een voldoende mate van compleetheid en passendheid in relatie tot het betreffende Gunningscriterium. De informatie is van voldoende kwaliteit en is in voldoende mate in overeenstemming met de verwachtingen van de Gemeente. De informatie is van voldoende kwaliteit en komt de verwachtingen van de Gemeente voldoende tegemoet. Uit de door de Inschrijver verstrekte informatie blijkt dat de informatie voldoende aanwezig is of dat er voldoende verband is tussen wat door de Inschrijver is aangeboden en het door de Gemeente gevraagde. Inschrijver doorgrondt de Opgave voldoende en kan de beoogde doelstellingen voldoende realiseren Redelijk: Uit de door de Inschrijver verstrekte informatie blijkt een redelijke mate van compleetheid en passendheid in relatie tot het betreffende Gunningscriterium. De informatie is van redelijke kwaliteit en is in redelijke mate in overeenstemming met de verwachtingen van de Gemeente. De informatie is van redelijke, maar niet voldoende kwaliteit en komt de verwachtingen van de Gemeente redelijk tegemoet. Uit de door de Inschrijver verstrekte informatie blijkt dat de informatie deels ontbreekt of dat er enig verband is tussen wat door de Inschrijver is aangeboden en het door de Gemeente gevraagde.

Inschrijver doorgrondt de Opgave in redelijke mate en kan de beoogde doelstellingen realiseren Geen/slecht Uit de door de Inschrijver verstrekte informatie blijkt een onvoldoende mate van compleetheid en passendheid in de relatie tot het betreffende Gunningscriterium. De informatie is van onvoldoende kwaliteit en komt de verwachtingen van de Gemeente niet of onvoldoende tegemoet. Uit de door de Inschrijver verstrekte informatie blijkt dat de informatie ontbreekt of dat er geen of weinig verband is tussen wat door de Inschrijver is aangeboden en het door de Gemeente gevraagde. Inschrijver doorgrondt de Opgave onvoldoende en kan de beoogde doelstellingen onvoldoende realiseren

50%

25 %

Tabel 3: Beoordelingsrichtlijn Gunningsfase

4.4.1 G1 Stedelijk en consumentgericht ontwikkelen Het Gunningcriterium Stedelijk en consumentgericht ontwikkelen wordt beoordeeld aan de hand van de navolgende deelaspecten van de Inschrijving waarmee tezamen maximaal 20 punten kunnen worden verkregen. Deelaspect 1: invloed op de omgeving (stedelijk ontwikkelen) Dit deelaspect wordt beoordeeld op de vraag of en in hoeverre de plannen een positieve invloed hebben op het functioneren van de directe omgeving en het centrum als geheel. Vanwege het unieke karakter van het gebouw, de bijzondere cultuurhistorische betekenis en de centrale ligging in het centrum dient dit zich te openen naar de omgeving. Functie van het bordes maar ook de mogelijkheid van inwoners van Etten-Leur om het gebouw beleefbaar te houden zijn belangrijke uitgangspunten voor de planvorming. Belangrijk is dat de functie en de uitwerking ervan ten goede komen aan een aantoonbare behoefte in de gemeente Etten-Leur en dat hier dus consumentgericht op wordt ingespeeld. Zaken als bereikbaarheid, beleefbaarheid en openstelling, culturele waarden zijn hierbij aandachtspunt. Hierbij hoort ook een beoordeling op de effecten van het plan op de directe omgeving zowel positief als negatief. Deelaspect 2: de betekenis van de plannen voor de doelgroep van de te realiseren functies Door te kiezen voor een bepaalde functie wordt een doelgroep bereikt.

Het is belangrijk dat bij de keuze voor een bepaalde functie wordt onderbouwd in hoeverre hieraan behoefte bestaat in de gemeente Etten-Leur en in hoeverre het plan bijdraagt aan het voorzien in die behoefte. Deelaspect 3: hoe worden de woon- en/of gebruikswensen van de op de omgeving afgestemde potentiële doelgroepen onderkend en vertaald als (maatwerk)opties bij de latere uitontwikkeling De doelgroep belangrijk uitgangspunt bij het consumentgericht ontwikkelen is hoe wordt omgegaan met de wensen van de doelgroep die op voorhand nog niet bekend is. Bij dit aspect wordt beoordeeld hoe de ontwikkelaar de toekomstige doelgroep zou willen bereiken en welke waarborgen en mogelijkheden er zijn voor nieuwe gebruikers om hun wensen kenbaar te maken.

Projectnummer: K011158 Projectnaam: Verkoop Oude Raadhuis Documentnaam Gunningsdocument Biedingsprocedure Verkoop Oude Raadhuis Pagina 20 van 40

Gemeente Etten leur | Gunningsdocument Verkoop Oude Raadhuis

4.4.2 G2 Visie op de opgave Het Gunningcriterium Visie op de opgave wordt beoordeeld aan de hand van de navolgende deelaspecten van de Inschrijving waarmee tezamen maximaal 50 punten kunnen worden verkregen. Deelaspect 1: Behoud en versterking van de monumentale waarden Het Oude Raadhuis is een rijksmonument. Bij het vormgeven van een herontwikkeling van dit gebouw dient te worden aangetoond dat de verbouwing en de nieuwe functie een positieve bijdrage geven aan het behoud van het unieke karakter en de versterking daarvan en hoe dit in de toekomst wordt gewaarborgd. Leidraad daarbij is de bouwhistorische verkenning van het bureau BAAC d.d. 24 juni 2024.

Deelaspect 2: de cultuurhistorische betekenis van het gebouw Het Oude Raadhuis is al enkele eeuwen gemeentehuis. Niet alleen deze functie maar ook de betekenis van het gebouw op deze plaats in Etten-Leur is daarom van belangrijke cultuurhistorische betekenis. Deelaspect 3: waarborgen bij het gebruik van monumentale inrichtingselementen In het gebouw zijn diverse inrichtingselementen aanwezig. Sommige van deze inrichtingselementen behoren tot de geschiedenis van het pand. Leidraad daarbij is de bouwhistorische verkenning van het bureau BAAC d.d. 24 juni 2024. Deelaspect 4: onderbouwing van de nieuwe gebruiksfunctie De huidige functie van het Oude Raadhuis als bestuurs- en vergadercentrum houdt op te bestaan. Dat betekent dat het gebouw een andere functie krijgt. Er zijn diverse nieuwe mogelijkheden geboden. Beoordeeld wordt of en in hoeverre de nieuwe gebruiksfunctie toekomstwaarde heeft en goed kan aansluiten bij de werkelijke behoefte hieraan. Daarbij wordt aangegeven of en in hoeverre de functies zich verhouden tot de op 1 februari 2024 vastgestelde centrumvisie. 4.4.3 G3 Duurzaamheid Het Gunningcriterium Duurzaamheid wordt beoordeeld aan de hand van de navolgende deelaspecten van de Inschrijving waarmee tezamen maximaal 20 punten kunnen worden verkregen. Er wordt geen certificering verplicht gesteld als eis.

De Beoordelingscommissie beoordeelt een hoog niveau van duurzaamheid volgens de GPR-gebouw en stedenbouw methode als positief. Deelaspect 1: Integraal duurzaamheidsconcept Dit deelaspect wordt beoordeeld in de mate waarin en de manier waarop het pand en de buitenruimte (de ruimtelijke inrichting) en de ontwikkeling van het gehele gebied duurzaam worden ontworpen. De voorkeur wordt daarom gegeven aan een integraal duurzaamheidsconcept in plaats van op zichzelf staande maatregelen met daarin zorgvuldig omgaan met ruimte voor groen, water, bebouwing en infrastructuur en het sluiten van kringlopen. Deelaspect 2: Energie Dit deelaspect wordt beoordeeld in de mate waarin en de manier waarop een samenhangend energieconcept in het plan wordt voorgesteld met kenmerken (niet-limitatief) van energieneutraliteit, energieproductie, energieopslag en all-electric. Deelaspect 3: Milieu & Gezondheid Dit deelaspect wordt beoordeeld in de mate waarin en de manier waarop milieu- en gezondheidsaspecten in het plan worden voorgesteld met gecombineerde kenmerken (niet-limitatief) wateropvang, waterbuffering, gebruik van regenwater, hergebruik van grijswater, gebruik van hergebruikte en herbruikbare materialen. Deelaspect 4: Gebruikskwaliteit & toekomstwaarde

Projectnummer: K011158 Projectnaam: Verkoop Oude Raadhuis Documentnaam Gunningsdocument Biedingsprocedure Verkoop Oude Raadhuis Pagina 21 van 40

Gemeente Etten leur | Gunningsdocument Verkoop Oude Raadhuis

Dit deelaspect wordt beoordeeld in de mate waarin en de manier waarop samenhangende, doordachte en logisch passende opties zijn voorzien voor een flexibele indeling van het pand en eventuele toekomstige aanpassingen ervan. 4.4.4 G4 Omgevingsmanagement Het Gunningcriterium Omgevingsmanagement wordt beoordeeld aan de hand van de navolgende deelaspecten van de Inschrijving waarmee tezamen maximaal 10 punten kunnen worden verkregen. De Gemeente is ervan overtuigd dat goede communicatie en samenwerking met de directe omgeving bijdraagt aan een vlotte en succesvolle ontwikkeling en realisatie van het project. Inschrijver dient kort zijn visie uiteen te zetten op de wijze waarop Inschrijver tijdens de voorbereiding en realisatie van het project verbinding maakt met de omgeving en met de bewoners in de directe omgeving in het bijzonder. Indien Inschrijver zijn bedrijfsvisie kan onderbouwen met één referentie waaruit aantoonbaar blijkt hoe Inschrijver zijn visie heeft waargemaakt, kan Inschrijver meer punten krijgen bij de beoordeling. 4.4.5 G5 Prijs Het Gunningcriterium Prijs wordt beoordeeld aan de hand van het ingediende aanbod voor de te betalen koopprijs waarmee maximaal 100 punten kunnen worden verkregen. Door de Inschrijvers moet tenminste een aanbod worden gedaan dat marktconform is exclusief BTW en/of overdrachtsbelasting op prijspeil 1 november 2024 (Minimumeis).

De Inschrijver met het hoogste bod ontvangt 100 punten, de volgende Inschrijvers ontvangen een aantal punten dat wordt bepaald door een breukdeel waarvan de teller wordt gevormd door het uitgebrachte bod en de noemer door het uitgebrachte hoogste bod vermenigvuldigd met 100. Alle getallen worden afgerond op hele getallen, 0 cijfers achter de komma. De Inschrijvers moeten voor het indienen van hun aanbieding tot betaling van de koopprijs het biedingsformulier gebruiken (zie Bijlage 8). Het grondbod is prijsvast tot één jaar na indiening. Na dit jaar zal het grondbod worden geïndexeerd met de CPI-index alle huishoudens, waarbij er wordt uitgegaan van een minimale indexatie van 0,0%, tot aan het moment van levering en betaling. 4.4.6 Totaalscore De totaalscore wordt als volgt bepaald: De factor prijs bepaalt 40 % van de eindscore. Het aantal punten (max 100) wordt voor de eindscore vermenigvuldigd met 0,4. De factor kwaliteit (G1, G2, G3 en G4) bepaalt 60 % van de eindscore. Het aantal punten voor de factor kwaliteit wordt vermenigvuldigd met 0,6. De Inschrijver met de hoogste totaalscore (optelling eindscore prijs en kwaliteit) komt in aanmerking voor gunning.

Van Inschrijvingen waarvan het puntentotaal na de beoordeling gelijk is, plaatst de Beoordelingscommissie de Inschrijving waarvan de score op het G1 Stedenbouw & Architectuur het hoogste is in de rangorde als hoogste van die gelijk geëindigde Inschrijvingen. Indien vervolgens de scores van die Inschrijvers ook weer gelijk zijn, dan bepaalt een loting de plaatsingsvolgorde van de gelijk geëindigde Inschrijvingen.

Projectnummer: K011158 Projectnaam: Verkoop Oude Raadhuis Documentnaam Gunningsdocument Biedingsprocedure Verkoop Oude Raadhuis Pagina 22 van 40

Gemeente Etten leur | Gunningsdocument Verkoop Oude Raadhuis

5. Uitsluitingsgronden & Geschiktheidseisen 5.1 Inleiding De Inschrijvingen zullen worden getoetst aan de Uitsluitingsgronden en Geschiktheidseisen. Deze eisen bestaan uit een door de Gemeente gestelde ervaringseis en de eis dat Inschrijver moet beschikken over de competenties die benodigd zijn om de beoogde ontwikkeling te realiseren. Het is aan de Inschrijver om onomstotelijk aan te tonen dat Inschrijver over de benodigde competenties beschikt. Het niet voldoen aan alle Geschiktheidseisen leidt tot uitsluiting van de resterende procedure (knock-out). Inschrijver hoeft niet zelf aan alle eisen te voldoen, hij kan zich ook beroepen op de financiële draagkracht of de bekwaamheid van een andere partij. Dit kan alleen als hij kan aantonen daar daadwerkelijk over te beschikken. Dit kan via combinatievorming of derden-beroep.

5.2 Uitsluitingsgronden 5.2.1 Inschrijving handelsregister De Inschrijvers dienen te zijn ingeschreven in het handelsregister volgens de voorschriften van de Nederlandse wet. Het uittreksel van het handelsregister dient bij Inschrijving te worden, waarbij het gaat om het meest recente uittreksel van het handelsregister (niet ouder dan 6 maanden). 5.2.2 Verklaring Belastingdienst De Inschrijvers dienen te hebben voldaan aan alle verplichtingen ten aanzien van de betaling van de sociale verzekeringsbijdragen en belastingen. De verklaring van de Belastingdienst dient door de voor gunning in aanmerking komende Inschrijver aan de Gemeente te worden verstrekt. Na een door de Gemeente gedaan verzoek dient, binnen 7 kalenderdagen, de meest recente verklaring van de Belastingdienst (niet ouder dan 6 maanden) ontvangen te zijn via het Aanbestedingsplatform. Bij de digitale Inschrijving kan worden volstaan met het ondertekenen van de Eigen Verklaring (zie Bijlage 11).

5.2.3 Gedragsverklaring De Inschrijver dient te verklaren dat zijn Onderneming, of een bestuurder ervan, in de vijf jaar voorafgaand aan het tijdstip van het indienen van de Aanmelding of de Inschrijving, niet bij een onherroepelijk rechterlijke uitspraak is veroordeeld wegens één van de nakomende omstandigheden; deelneming aan een criminele organisatie, betrokken bij (ambtelijke) omkoping en fraude, witwassen van geld, terroristische misdrijven of strafbare feiten in verband met terroristische activiteiten, kinderarbeid en andere vormen van mensenhandel. De Gemeente kan Inschrijver verzoeken om bewijsmiddelen waaruit blijkt dat hij niet verkeert in één van de voornoemde omstandigheden. Bij de digitale Inschrijving kan worden volstaan met het ondertekenen van de Eigen Verklaring (zie Bijlage 11). Voorts dienen de Inschrijvers er rekening mee te houden dat de Gemeente zich het recht voorbehoudt zowel gedurende de Biedingsprocedure als gedurende de looptijd van de Overeenkomst een Onderneming te screenen indien er op grond van enig signaal dat de Gemeente bereikt, op welke wijze dan ook, een vermoeden rijst dat er sprake is van een ernstige fout in de uitoefening van het beroep.

In Bijlage 13 bij dit Gunningsdocument is het begrip ‘ernstige beroepsfout’ door de Gemeente nader ingevuld en is mede opgenomen onder welke voorwaarden deze uitsluitingsgrond wordt toegepast (proportionaliteitstoets) en onder welke voorwaarden de Gemeente gerechtigd is een reeds tot stand gekomen Overeenkomst te wijzigen, op te schorten of te ontbinden.

Projectnummer: K011158 Projectnaam: Verkoop Oude Raadhuis Documentnaam Gunningsdocument Biedingsprocedure Verkoop Oude Raadhuis Pagina 23 van 40

Gemeente Etten leur | Gunningsdocument Verkoop Oude Raadhuis

5.2.4 Voorkennis & belangenverstrengeling Diegenen die intern betrokken zijn bij de voorbereiding, de uitvoering en de beoordeling van de Biedingsprocedure zijn in principe uitgesloten van deelname aan procedure, dit naar het oordeel van de Gemeente. Dit geldt ook voor de daarbij betrokken externe (advies) bureaus of bedrijven.

5.3 Geschiktheidseisen 5.3.1 Financiële en economische draagkracht De Inschrijver verklaart door indiening van de Eigen Verklaring (zie Bijlage 11), dat de financiële en economische draagkracht voldoende is om de Opgave uit te kunnen voeren. Dit vertaalt de Gemeente naar de volgende financiële eisen voor deze Opgave: 1. een Solvabiliteit van tenminste 15%; 2. Eigen vermogen van tenminste € 3,0 mln. Daarbij gelden de volgende definities voor deze begrippen; 1. Solvabiliteit = eigen vermogen/balans totaal; 2. Eigen vermogen = eigen vermogensdeel op de balans. De Inschrijver dient daarnaast een stabiele Onderneming te zijn wiens continuïteit is gegarandeerd gedurende de looptijd van de Opgave. De Inschrijver, al dan niet controleplichtig, dient dit te verklaren door ondertekening van de Eigen verklaring (zie Bijlage 11). Een Onderneming of een instelling is volgens artikel 396 BW 2 wettelijk controleplichtig indien een Onderneming twee boekjaren achtereen heeft voldaan aan twee van de drie criteria: a) omzet van meer dan € 12,0 mln., b) een balanstotaal van meer dan € 6,0 mln., c) meer dan 50 medewerkers in dienst. De Inschrijver verklaart door ondertekening van de Eigen Verklaring, dat aan deze eis wordt voldaan. De Inschrijver dient desgevraagd, na voorlopige gunning, een goedkeurende accountantsverklaring betreffende de meest recente jaarrekening waaruit bovenstaande blijkt.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=EttenLeur&id=d35fe138-390b-4ea6-9bcc-56ac0c56037f