Factsheet woonbehoeften Etten-Leur nav regionaal onderzoek

Factsheet Etten-Leur regionaal woningmarktonderzoek

Toelichting op de factsheet regionaal woningmarktonderzoek Algemeen De cijfers hebben betrekking op de jaren 2022-2030 en 2031-2040. In de periode 2022 tot medio 2024 zijn minimaal 900 nieuwe woningen opgeleverd. Daarvan minstens 265 reguliere sociale huurwoningen, 21 sociale huur flexwoningen, 34 sociale huurwoningen voor de doelgroep verstandelijk beperkten. In de huur zijn ook circa 80 woningen middelduur opgeleverd. Van de circa 575 koopwoningen zijn er 25 betaalbaar tot maximaal € 270.000, en 25 woningen tot maximaal € 355.000 gerealiseerd. De rest is dus overwegend duur. Van de circa 900 woningen zijn er circa 300 grondgebonden, de overige circa 600 woningen zijn appartement. Conclusie: We houden hier rekening mee bij het vertalen van de cijfers naar de opgaven en prioriteiten voor de komende jaren. Zie verder onder het kopje ‘Woningbehoeften naar eigendom en woningtype.’ Groei huishoudens en woningbehoeften Uitgaande van de provinciale prognoses 2023 is berekend dat het aantal huishoudens in de periode tot 2030 met 1.750 toeneemt. Vertaald naar woningbehoeften komt dat in die jaren neer op een groei van de woningvoorraad van 2.235 woningen. Voor de periode 2031 tot 2040 gaat het om nog eens een groei van nog eens 1.025 huishoudens en een bijbehorende behoefte van 1.775 woningen. Conclusie: De woningbehoeften 2040 komen totaal uit op iets meer dan 4.000 woningen.

Dat ligt iets hoger dan de 3.800 woningen die de raad in de Omgevingsvisie als opgave heeft gesteld. We gaan er vanuit dat locaties voor het surplus gevonden moeten worden op geplande uitleg en in beperkte mate binnenstedelijk. Groei huishoudenssamenstelling nader belicht Voor vrijwel alle leeftijden en typen huishoudens is sprake van groei tot 2030 en ook tot 2040. Met name de groep eenpersoonshuishoudens 23-65 en 65+ groeit het hardst in beide perioden. In iets mindere mate groeit ook de groep tweepersoonshoudens 65+. Het aantal gezinnen en in beperkte mate tweepersoonshuishoudens 23-65 neemt in de periode tot 2030 af. Tot 2040 neemt alleen de groep 23-65 tweepersoonshuishoudens nog af. Conclusie: We kiezen er in de Woonzorgvisie voor om het aandeel gezinnen op 37% te houden. Dat doen we langs verschillende lijnen huur en koop, vooral via grondgebonden woningen. Voor het groeiende aantal kleinere huishoudens programmeren we een goede mix van grondgebonden woningen en appartementen. Woningbehoeften naar eigendom en woningtype Grofweg is het advies om in de periode 2022 tot 2030 de volgende woningen toe te voegen: - 1.260 koopwoningen, waarvan 980 grondgebonden en 280 appartementen - 875 huurwoningen, waarvan 305 grondgebonden en 570 appartementen Betaalbare koop Circa 695 koopwoningen hebben een prijs tot maximaal € 355.000 (prijsgrens 2023).

Dat zijn de betaalbare koopwoningen waarbij we onderscheid maken in ‘laag’ tot maximaal € 270.000 en ‘hoog’ tot maximaal € 355.000. Conclusie: De afgelopen twee jaar is in deze prijsklasse slechts een beperkt aantal woningen toegevoegd. De komende jaren zal dus zeker in deze prijsklasse een slag gemaakt moeten worden. Deels zien we dat al terug in het programma en prioriteiten tot en met 2026. Grofweg worden er 85 woningen tot

maximaal € 270.000 toegevoegd en circa 60 tot maximaal € 355.000. Voor de jaren erna is nog een stevige inspanning nodig. Dure koop Van de andere circa 565 koopwoningen is de afgelopen jaren al een groot deel gerealiseerd. Ook de komende jaren worden er nog de nodige duurdere koopwoningen opgeleverd in de volgende fasen Van Bergenpark, Anna van Berchemlaan (Podium) en Schoenmakershoek-Oost en enkele kleine plannen. Conclusie: Willen we aantrekkelijk zijn voor gezinnen en doorstroming mogelijk maken dan is het zaak ook de komende jaren een deel van de nieuwbouw in de vorm van duurdere koop te realiseren. Dat geldt nadrukkelijk voor de plannen Haansberg en Lage Vaartkant. Binnenstedelijk is het advies om terughoudend te zijn met dergelijke nieuwbouw. Sociale huur Gelet op de wacht- en zoektijden is sprake van schaarste aan deze woningen. Doel- en aandachtsgroepen die op deze woningen zijn aangewezen worden alleen maar groter. Niet voor niets wijst het woningmarktonderzoek uit wat we in de regionale Woondeal hebben vastgelegd: er moet de komende jaren veel sociale huur bij komen. Het woningmarktonderzoek geeft aan dat van de 870 woningen er totaal 600 een huur hebben tot aan de bovengrens van sociale huur. Van een corporatie (Alwel) wordt verwacht dat zij er 475 van realiseert, de overige 125 komen voor rekening van de particuliere markt.

Hiervoor gaan we in gesprek met bouwende partijen. De doelgroepenverordening is de basis om hier afspraken over te maken. Zoals eerder aangegeven zijn er de afgelopen twee jaar circa 265 reguliere sociale huurwoningen opgeleverd. Tot en met 2030 zouden er per saldo nog circa 335 nieuwe woningen bij moeten komen. De ambitie van Alwel ligt in deze jaren aanzienlijk hoger, zoals blijkt uit haar wensportefeuille en het bod dat ze ons in 2022 deed. Conclusie: De ambitie van Alwel sluit wat ons betreft het beste aan bij wat echt nodig is tot 2030. Het draagt ook bij aan de afspraken die we via de regionale Woondeal hebben gemaakt. Praktisch weten we overigens dat er tot 2026 geen reguliere sociale huur wordt gebouwd en opgeleverd. Deels wordt dat ondervangen door plannen voor flexwoningen. Hier zijn echter lokaal en regionaal aparte afspraken over gemaakt. Sociale huur moet dus hoge prioriteit krijgen voor Haansberg en Lage Vaartkant. Programmatisch wordt in beide plannen de afgesproken 30% gerealiseerd vanaf 2026, met opleveringen vanaf 2027. Kwalitatief weten we van Alwel dat ze vooral kleinere woningen, bij voorkeur appartementen wil realiseren. Gelet op onze ambitie om gezinnen aan ons te binden, zullen ook grondgebonden sociale huurwoningen nodig zijn en/of moeten in het kader van woonruimtebemiddeling specifieke afspraken worden gemaakt over het toewijzen van woningen.

Middeldure huur Hier ligt het accent op woningen in de prijsklasse tussen de actuele bovengrens voor sociale huur (circa € 879, prijspeil 2024) en de nieuwe wettelijke grens van betaalbare huur (circa € 1.125, prijspeil 2024). Conclusie: We stellen vast dat er in het programma voor de komende jaren nog een slag gemaakt moet worden om ook dit segment en vooral de mensen met middeninkomens goed te bedienen.