Bijlage 3 Kaders Herontwikkeling overdekte winkelcentrum

Projectkaders Herontwikkeling Overdekt Winkelcentrum Datum: 17 September 2025

Revitalisering overdekte winkelcentrum Het winkelcentrum functioneert goed en vormt een belangrijke plek voor bezoekers en ondernemers. Met een breed aanbod aan winkels en voorzieningen is er relatief weinig leegstand, wat de aantrekkelijkheid en stabiliteit van het centrum onderstreept. Om deze sterke positie te behouden, is een modernisering van de uitstraling nodig, zodat het overdekte winkelcentrum blijft aansluiten bij de moderne wensen van ondernemers en bezoekers. Om deze vernieuwing financieel mogelijk te kunnen maken, is er een plan ontwikkeld door de eigenaar van het Winkelcentrum. Dit plan voorziet in de realisatie van woningen op het winkelcentrum, waarbij een deel van de winkels en kantoorruimte plaatsmaakt voor nieuwe woongelegenheden. Om gedurende de bouwwerkzaamheden de continuïteit van de bedrijfsvoering van de ondernemers te waarborgen, wordt gewerkt met een doordacht doorschuifplan. Door de totale herontwikkeling van het overdekte winkelcentrum ontstaat een toekomstbestendig winkelcentrum waarin dagelijkse voorzieningen, food aanbod en ontmoetingsplekken elkaar versterken. Het toevoegen van woningen draagt bij aan een balans tussen wonen, winkelen en verblijven. Dit evenwicht zorgt voor meer levendigheid in het winkelcentrum. Het project zal inspelen op de centrumvisie, die door de gemeenteraad is vastgesteld op 5 februari 2024.

Zoals aansluiten bij look en feel centrum (meer groen en beleving) en zorgen voor diversiteit in het winkelaanbod. Woningbouwprogramma • Ca. 196 appartementen volgens de volgende verdeling: o Deelplan 1- ca. 124 appartementen; o Deelplan 2- ca. 34 appartementen; o Deelplan 3- ca. 38 appartementen. • Voldoen aan 30-40-30 regeling: o 30% sociale huur; o 40% betaalbare huur en/of koop; o 30% dure huur en/of koop. • Voldoen aan doelgroepenverordening/ regels in het Omgevingsplan. Stedenbouw • Voor de stedenbouwkundige uitgangspunten van de voorgenomen ontwikkeling is een oplegnotitie van het “Beeldkwaliteitsplan Centrum” opgesteld. • Bouwmassa o Deelplan 1- maximaal 4 bouwlagen (bestaande pand bestaat uit 2 bouwlagen commercieel, in het plan wordt 1 commerciële bouwlaag op de 1e verdieping gesloopt en 3 bouwlagen wonen toegevoegd); o Deelplan 2- maximaal 8 bouwlagen; o Deelplan 3- maximaal 6 en 8 bouwlagen; • Privacy-hinder wordt zoveel mogelijk beperkt. o Voor alle drie de deelplannen wordt onderzocht om de privacy-hinder voor omwonenden zo veel mogelijk te beperken. Hierbij wordt rekening gehouden bij de inrichting van de appartementen en situering van de balkons, zie bijlage 1.

1

o

• •

Ontwikkelaar heeft een inspanningsverplichting om bij deelplan 1 te onderzoeken of het mogelijk is de nieuwe bebouwing terug te leggen achter de bestaande rooilijn (een set back), zie bijlage 2. Aantoonbaar geen overdadige windhinder en schaduwwerking. Weerkaatsing van geluid leidt niet tot een overschrijding van de maximale grenswaarden op omliggende woningen.

Duurzaamheid • Hemelwaterverordening o Voor deelplan 1 zijn de waterbergingsmogelijkheden door het optoppen beperkt in verband met de bestaande constructie. Boven de appartementen komen groene daken met waterbergende capaciteit (in lijn met hemelwaterverordening minimaal 30l/m2) en er wordt er een daktuin gerealiseerd, waar indien constructief mogelijk, zonder de hoofddraagconstructie aan te passen, ook groen met een waterbergende functie wordt toegepast. In een latere fase wordt onderzocht wat het dragend vermogen is van het betreffende deel van het dak. Indien waterberging op de daktuin niet mogelijk blijkt c.q. er geen reële technische alternatieven zijn wordt in overleg gekeken of er mogelijkheden zijn in deelplan 2 en 3 of het openbaar gebied om waterberging toe te voegen. o Voor deelplan 2 en 3 kan worden voldaan aan de hemelwaterverordening. • Groenplan gemeente Etten-Leur o Op basis van het Groenplan bedraagt de groennorm voor het centrumgebied 0,5 m2 openbaar groen per m2 bebouwd oppervlak. Zoals opgenomen in het Groenplan kan bij binnenstedelijke herontwikkelingen met onvoldoende ruimte een kwalitatieve toetsing plaatsvinden. Hiermee kan bepaald worden of het toegevoegde groen van voldoende waarde is om het tekort aan oppervlakte te compenseren.

Aspecten als (bio)diversiteit, toepassing van gevelgroen en daktuinen, inpassing van bestaande groenelementen en potentiële recreatieve en educatieve waarden worden hierin meegenomen. o In voorliggend plan is onvoldoende ruimte om de groennorm te kunnen behalen. Het uitgangspunt voor het voorliggende plan is in ieder geval het inrichten van een daktuin (deelplan 1), het realiseren van groene daken ter plaatse van de deelplannen en het in de basis groen inrichten van openbare ruimte rondom de gebouwen. Ook heeft de ontwikkelaar een inspanningsverplichting om te onderzoeken of gevelgroen kan worden toegepast. Mocht de waarde van het toe te voegen groen niet voldoende zijn wordt extra groen in het centrumgebied toegevoegd. • Onderzoek wordt gedaan naar het toepassen van faunamaatregelen, zoals nestkasten, insectenhotels en vleermuiskasten. • Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG) is het uitgangspunt. De komende periode wordt onderzoek gedaan naar de bouwmethode en het materiaalgebruik. • De gemeente Etten-Leur moedigt circulaire (woning)bouw en biobased (her)ontwikkelen aan bij nieuwe ontwikkelingen. Mobiliteit De ontwikkeling vindt plaats in het hart van Etten-Leur. De gemeente Etten-Leur heeft vorig jaar een mobiliteitsvisie vastgesteld. In deze visie staan ambities op mobiliteitsgebied waar deze ontwikkeling op dient aan te sluiten. Zo werkt de gemeente via het STOMP-principe.

Het STOMPprincipe staat voor Stappen, Trappen, Openbaar Vervoer, Mobility as a Service en Privé-auto. Dit geeft daarmee ook de prioriteit aan. De gemeente zet de lijn van het centrumplan op gebied van

2

mobiliteit dat rond de eeuwwisseling is ingezet door. Dit vertaalt zich in onderstaande uitgangspunten: • Woningen dienen voor iedereen goed toegankelijk te zijn. Hieronder wordt verstaan dat ook mensen met een beperking de woningen moeten kunnen bereiken. Scootmobielen, rollators en dergelijke dienen inpandig gestald te kunnen worden. • Openbare fietsenstalling: o De beoogde fietsenstalling is ca. 270m2. De huidige capaciteit van de openbare fietsenstalling dient minimaal terug te komen. Om zo veel mogelijk parkeergelegenheid te realiseren wordt gewerkt met hoog/laag rekken; o Aanvullend op de huidige capaciteit van de openbare fietsenstalling wordt een afsluitbare ruimte ten behoeve van het stallen van fietsen voor de bewoners toegevoegd; o De openbare fietsenstalling dient afsluitbaar te zijn; o De openbare fietsenstalling dient op maaiveld niveau aanwezig te zijn; o Toegang is gesitueerd aan het plein bij deelplan 2 Bogaard; o Tijdens de bouwperiode wordt een tijdelijke (niet bewaakte) openbare fietsenstalling gerealiseerd; o De exploitatie van de openbare fietsenstalling wordt later uitgewerkt; Opties voor een onbewaakte fietsenstalling met de modernste technologieën word hierbij onderzocht.

o Het uitgangspunt is dat bij deelplan 2 de openbare fietsenstalling wordt gerealiseerd, bij de verdere uitwerking van het plan wordt bekeken of het wenselijk/mogelijk is om een meer centrale openbare fietsenstalling te realiseren. Dit zal gebeuren in overleg met het gemeentelijk projectteam “Uitvoeringsprogramma Centrumvisie”. • Fietsenstalling voor bewoners: o Fietsenstalling op verdiepingen zoveel als mogelijk beperken (voor deelplan 1 is parkeren op de verdieping onvermijdelijk omdat het niet wenselijk is om bestaande winkels te slopen voor het realiseren van een fietsenstalling op de begane grond); o Toegangen tot de fietsenstallingen moeten zo veel mogelijk buiten het voetgangsergebied worden gesitueerd. Voor deelplan 1 is dit onvermijdelijk. In overleg met de gemeente wordt dit op een zo goed mogelijk manier ingepast. • Deelmobiliteit: o Waar mogelijk kan ingezet worden op deelmobiliteit voor de toekomstige bewoners. Indien hierop wordt ingezet dient een goed onderbouwd voorstel met een vergelijkbare referentie ter goedkeuring te worden aangedragen. • Parkeren auto's: De parkeergarage is een unique selling point voor de gemeente, waardoor de druk op de parkeergarage zo veel als mogelijk wordt beperkt.

Door de centrale ligging en beperkte beschikbare ruimte voor het realiseren van parkeerplaatsen wordt maatwerk toegepast: o De te hanteren parkeernormen zijn in lijn met de CROW-kencijfers voor een centrumgebied; o Parkeerbehoefte bewoners op hoofdlijnen:  Deelplan 1: ca. 73 parkeerplaatsen exclusief bezoek  Deelplan 2: ca. 34 parkeerplaatsen exclusief bezoek  Deelplan 3: ca. 40 parkeerplaatsen exclusief bezoek o Het parkeren voor Deelplan 1 en 2 wordt opgelost op het Banakkerterrein. In totaal worden er ca. 107 vergunningen(op basis van de parkeerbehoefte van deelplan 1 en 2) en maximaal 1 vergunning per adres verstrekt. Het tarief zal liggen tussen het parkeren op straat en een abonnement voor de parkeergarage;

3

o

Het parkeren voor deelplan 3 wordt op eigen terrein gerealiseerd. De overcapaciteit kan worden ingezet voor het parkeren van winkeliers/winkelpersoneel; o Bewoners komen niet in aanmerking voor een bewonersparkeervergunning in de openbare ruimte (Zone A of B) en een abonnement in de parkeergarage; o Bewoners komen wel in aanmerking voor een bezoekersparkeervergunning in zone A. Bezoekers kunnen ook parkeren in de parkeergarage in het centrum; o Werknemers hebben de mogelijkheid om een werknemersvergunning aan te vragen. Zij kunnen bijvoorbeeld parkeren op het terrein aan de Roosendaalseweg en het Banakkerterrein. Gezondheid • De gemeente Etten-Leur vindt het belangrijk dat de bij de inrichting van het overdekte winkelcentrum en de openbare ruimte het uitgangspunt van Positieve Gezondheid wordt gehanteerd. Positieve gezondheid is een benadering van gezondheid, die niet alleen fysiek maar ook emotioneel en mentaal welzijn omvat. Lichaamsfuncties, kwaliteit van leven, mentaal welbevinden, zingeving, meedoen en het dagelijks functioneren staan centraal. • Er wordt rekening gehouden met een toegankelijke omgeving, zodat iedereen zich kan verplaatsen en mee kan doen. • Er wordt rekening gehouden met het beperken van hittestress (bijvoorbeeld met groene daken, grote bomen, klimplanten en schaduwdoeken).

Overig • Afvalinzameling o Voor deelplan 1 en 2 kunnen de bestaande afvalinzamelingspunten in de omgeving worden uitgebreid; o In deelplan 3 zullen ondergrondse containers worden geplaatst.

4

Bijlage 1- Beoogde situering balkons

5

Bijlage 2- Beoogde Set Back deelplan 1

6