bijlage 1a. gebiedsanalyse
Tekst van het document
bijlage I gebiedsanalyse 1:5000 & 1:2000 oktober ‘25
collectief. ruimte. activeren. architecture - urban strategy - concept development
bijlage I gebiedsanalyse
gebiedsanalyse Het gebied is volledig in beeld gebracht aan de hand van verschillende foto’s rondom- en binnen het Wipakker terrein. Het gebied is divers en kent historische, karakteristieke bebouwing aan de Markt, woningbouw uit de jaren 60, een brandweerpost en nieuwbouw rondom het Stationsplein, Rock. Verschillende tijdslagen vormen het geheel. De Lambertusstraat is sterk versteend, de groenpartij (met bomen) aan de Wipakker typeert het groene karakter van de straat.
gebiedsanalyse Wipakkaerterrein, Etten-Leur
10/25
Locatie in beeld
7 9
8
10
r kke
6
pa Wi 11 12
5
m
La
u
rt
be
at
ra
t ss
4 2
rkt
Ma
3
1
n
2
Callactive Architects variantenstudie Wipakkerterrein, Etten-Leur
bijlage I gebiedsanalyse
gebiedsanalyse Wipakkaerterrein, Etten-Leur
10/25
Foto’s omgeving
1
2
3
zicht vanaf de Lambertusstraat met links de Turkse moskee
woningen aan de Lambertusstraat tussen de Lambertuskerk en de Turkse moskee in
zicht vanaf de tuin van de Lambertuskerk naar het Wipakker terrein (rechts ‘De Samentuin’)
4
5
6
kijkend naar de Amarant locatie (verderop de gymzaal en basisschool ‘De Vincent’)
zicht vanaf de Lambertusstraat naar de gymzaal
het parkeerterrein aan de Wipakker tussen de brandweer en politie
7
8
9
zicht richting het Stationsplein
zicht vanaf de Wipakker naar de brandweer
zicht vanaf de Wipakker kijkend naar het bedrijfsverzamelgebouw met verderop de Markt
10
11
12
frontaal kijkend naar de inrit van het Wipakker terrein & brandweer
de groenbuffer met speeltuin langs het bedrijfsverzamelgebouw
het straatprofiel van de Wipakker met rechts de groenstroken en links bestaande woningen
collectief. ruimte. activeren. met de gemeente Etten-Leur
3
bijlage I gebiedsanalyse
gebiedsanalyse Wipakkaerterrein, Etten-Leur
10/25
Wipakker terrein gebiedsanalyse Het binnenterrein is monotoon, kent geen kwalitatief groen en is omsloten door bebouwing en hekken. Dit maakt dat het gebied een anoniem karakter heeft. Desondanks heeft het binnengebied een groene uitstraling, door het grasveld met plaatselijke verharding. Er bevinden zich twee inritten om direct op het binnenterrein te komen, dit is de inrit aan de Wipakker (bedrijfsverzamelgebouw - brandweer) en de inrit aan de Lambertusstraat (scouting Lambertus - Turkse moskee). Via de inrit nabij Markt 104 is het veld niet betreedbaar, deze verbinding leidt naar een privé parkeerterrein.
r
kke
pa Wi
12
1
11
10
4
9
8
3 5 7
2 6
m
La
u
rt
be
at
ra
t ss
rkt
Ma
n
4
Callactive Architects variantenstudie Wipakkerterrein, Etten-Leur
bijlage I gebiedsanalyse
gebiedsanalyse Wipakkaerterrein, Etten-Leur
10/25
Foto’s omgeving
1
2
3
vanaf de Lambertusstraat kijkend naar de woning naast het bedrijfsverzamelgebouw
de Markt met de kenmerkende bomenlaan
de inrit vanaf de Markt kijkend richting het Wipakker terrein
4
5
6
tussen het Wipakker terrein en de achtertuinen van de Markt bevindt zich parkeren
kijkend vanaf het veld naar de scouting, Turkse moskee & Lambertuskerk
de noordelijke uitrit van het Wiapkker terrein met rechts de brandweer
7
8
9
oostelijk kijkend, zicht op de brandweer met de barrière van hekwerk
zuidelijk kijkend richting de Lambertuskerk
westelijk kijkend naar de achterkant van de Markt met daarvoor de opslag van Jeugdland
10
11
12
noordelijk kijkend tegen het bedrijfsverzamelgebouw aan
de kampvuurkuil van scouting Lambertus
activiteiten door scouting Lambertus
collectief. ruimte. activeren. met de gemeente Etten-Leur
5
bijlage I gebiedsanalyse
Gebiedsanalyse station-centrum
gebiedsanalyse Wipakkaerterrein, Etten-Leur
10/25
ligging De locatie is onderdeel van het station-centrum gebied. De onderstaande uitsnede toont de ligging ten opzichte van de gemeente. De locatie is centraal gelegen.
v
uitsnede 1:5000 I
n
6
Callactive Architects variantenstudie Wipakkerterrein, Etten-Leur
50m 100m
200m
10/25
n
bijlage I gebiedsanalyse
gebiedsanalyse Wipakkaerterrein, Etten-Leur
uitsnede 1:2000 II
Het Wipakker terrein; schakel tussen station-centrum Aan de hand van een ‘lagen analyse’ zijn alle kenmerken van het gebied, per thema afgeleid en uiteengezet. Op de volgende pagina’s worden de verschillende kaarten per laag gepresenteerd. II. schaal 1:2000 - vanaf pagina 13
n
collectief. ruimte. activeren. met de gemeente Etten-Leur
7
4 tot 7 bouwlagen
plangebied
4 tot 5 bouwlagen
bouwhoogte
50m 100m
bijlage I gebiedsanalyse
n
200m
plangebied boom
3L
basis 3 bouwlagen, accenten tot 4 a 5 bouwlagen mogelijk
schaal 1:5000
4L
gras
4L
10/25
2L 2L
3L
gebiedsanalyse Wipakkaerterrein, Etten-Leur
3L
2L
2L
7L
2L 2L
2L
2L
7L
4L
3L 2L
3L
3L
4L
3L
3L
2L
3L
2L
3L
2L
3L 1L
3L
3L
2L
3L
3L
3L
2L
2L
3L
2L
3L 2L
3L
4L
2L
3L
4L 2L
*
3L 3L
3L
3L
4L 5L
3L 3L 3L
3L
4L 3L
3L
3L
4L
4L
3L
6L
3L
2L 3L
3L
3L
3L
4L
2L
*
4L
9L
4L
4L
5L
5L
9L
2L
bouwlagen Het gebied kenmerkt zich met bebouwing van ca. 3 bouwlagen, hogere bebouwing is geconcentreerd rondom het stationsplein en het centrum. De van Gogh Kerk en de Lambertuskerk verbijzonderen de omgeving.
8
Callactive Architects variantenstudie Wipakkerterrein, Etten-Leur
groenstructuur Kenmerkend is de kwalitatieve groenstructuur van de Markt en het Oderkerkpark. Ook het Wipakker terrein kent groen (veld) maar kent een relatief lage waarde.
station
spoorweg 50km/h 30km/h 30km/h; eenrichtingsweg
bijlage I gebiedsanalyse
centrum
oo r Sp
n laa
na An
er
kk pa Wi
nB va er
t rk a M
m
t aa r t
io at t S
ns
ra st
n laa
La
ss tu r be
m ce
gebiedsanalyse Wipakkaerterrein, Etten-Leur
10/25
gebouwen plangebied
at
verkeersstructuur De hoofdwegenstructuur wordt gekenmerkt door de Spoorlaan en Anna van Berchemlaan (geel). De verbindingswegen tussen de Markt en de Anna van Berchemlaan zijn op de Wipakker en Oude Bredaseweg (groen) na, eenrichtingswegen (blauw). De ontsluiting tussen de Markt en de Anna van Berchemlaan is oost-west gericht, rondom het plangebied zijn er geen volwaardige noord-zuid verbindingen aanwezig.
collectief. ruimte. activeren. met de gemeente Etten-Leur
voorzieningen Het voorzieningenniveau rondom het station-centrum is hoog. Denk bijvoorbeeld aan horeca, gezondheid, cultuur & wonen. De voorzieningen dragen bij aan de beleving tussen het station-centrum.
9
50m 100m
hekwerk afgesloten anoniem karakter looplijnen omgeving
200m
n
verbindingskans, enige verbinding al aanwezig verbindingskans, verbinding niet aanwezig
10/25
schaal 1:5000
plangebied Lambertuskerk
bijlage I gebiedsanalyse
oo r Sp
n laa
an av nn
m rce Be la
r kt a M
an
gebiedsanalyse Wipakkaerterrein, Etten-Leur
A
doorwaadbaarheid en aanlooproutes Het Wipakker terrein is anoniem en afgesloten van haar omgeving, er is geen openbaar toegangkelijke noord-zuid verbinding aanwezig. De entrees naar het binnengebied zijn afsluitbaar met hekwerken. Ook ‘de Samentuin’ nabij de Lambertuskerk is afgesloten met hekwerk.
10
Callactive Architects variantenstudie Wipakkerterrein, Etten-Leur
verbindingskansen Er liggen verschillende verbindingskansen om het gebied meer in relatie te brengen met de directe omgeving; een meer doorwaadbaar gebied kan de station-centrum verbinding versterken.
bijlage I gebiedsanalyse
bebouwing
gebiedsanalyse Wipakkaerterrein, Etten-Leur
10/25
plangebied niet wonen combinatie woon-werk wonen religieus object
karakter Deze kaart toont aan waar wonen, combinaties van wonen-werken en niet wonen zich bevinden. De as Markt-centrum kent een sterke aanwezigheid van de combinatie wonen-werken, daaromheen bevinden zich woonwijken. Het Wipakker terrein en het oostelijke gebied aangrenzend, kenmerkt zich duidelijk als een gebied waarin wonen voornamelijk niet aanwezig is.
collectief. ruimte. activeren. met de gemeente Etten-Leur
bebouwing Aan de Markt, Stationsstraat & Oude Bredaseweg is met name lintbebouwing aanwezig, met over het algemeen een fijnmazige structuur. Aan het uiteinde van de Markt bevindt zich het centrum met grote korrels. Ten oosten en westen van de historische structuren zijn veel stempelwijken aanwezig.
11
50m 100m
schaal 1:5000
gebiedsanalyse Wipakkaerterrein, Etten-Leur
10/25
openbare ruimte
n
200m
bijlage I gebiedsanalyse
openbare ruimte Deze kaart toont de openbare ruimte (in donkere kleur); duidelijk afleesbaar is de breedte van de straatprofielen en het Oderkerkpark.
12
Callactive Architects variantenstudie Wipakkerterrein, Etten-Leur
station-centrum verbinding; koppelkans ontwikkelstrategie SRBT (2023) Het Wipakker terrein is een ontwikkellocatie binnen het station-centrumgebied. In de doorontwikkeling en de verdere toekomst is en blijft het van groot belang om de stedenbouwkundige structuren niet op zichzelf te beschouwen, maar als onderdeel van het totale gebied. De ontwikkelstrategie van de SRBT (Stedelijke Regio Breda Tilburg, waar Etten-Leur onderdeel van is), onderschrijft de waarde van- en stelt dat deze gebieden de motor zijn van vernieuwing. Kernbegrippen als duurzame mobiliteit, multifunctioneel programma en verdichting zetten uiteen hoe deze gebieden benaderd dienen te worden, om zo de verblijfskwaliteit te verhogen en de sterke koppeling met het OV (openbaar vervoer) te borgen. De gebieden vormen het hart van de ruimtelijke, economische en mobilitaire ontwikkeling van de regio.
n
20m
40m
80m
gebiedsanalyse Wipakkaerterrein, Etten-Leur
10/25
bijlage I gebiedsanalyse
II. schaal 1:2000 Op de volgende pagina’s is het projectgebied meer in detail uitgelicht.
collectief. ruimte. activeren. met de gemeente Etten-Leur
13
bijlage I gebiedsanalyse
n
20m
40m
80m
objecten binnen plangebied plangebied wens moskee wens bewoners Markt
objecten buiten plangebied
gebouwen plangebied afmeting gebouw
m
woon gerelateerd
60m
11
36m
8
18m 34m
10 7
85m m
42
36m 25m
6
4
2
9
9m
m
22
m
24
m
3
1
5m
4
m
m
0m
15
28
m
32
13
14
Callactive Architects variantenstudie Wipakkerterrein, Etten-Leur
8. 9. 10. 11. 12. 13.
17
32
12
functies 1. jongerenwerk (De Beuken) 2. scouting Lambertus 3. Amarant (De Smaakmakers) 4. gymzaal 5. Jeugdland 6. bedrijfsverzamelgebouw 7. traforuimte
m
25
m
5
9m
47
gebiedsanalyse Wipakkaerterrein, Etten-Leur
10/25
schaal 1:2000
brandweer basisschool ‘De Vincent’ De Linde politiebureau Bilal-i Habesi moskee kerk Lambertus
m
23
m
10
korrelmaten De lintbebouwing aan de Markt is ca. 150m lang, de geparcelleerde gevels sluiten goed aan op de menselijke maat en schaal. Overige bebouwing (in de Lambertusstraat en de Wipakker) is divers in grootte.
bijlage I gebiedsanalyse
moskee scouting/Jeugdland Amarant brandweer
entree zone school buitenspelen school de Linde politie
uitrukweg geluid
gebiedsanalyse Wipakkaerterrein, Etten-Leur
10/25
P
P
spoorweg 50km/h 30km/h 30km/h; eenrichtingsweg
P
kans parkeerhub
P P P P
parkeren overig parkeren Stationsplein
P
P
P
P P 50
km/h
30
km/h
P P
P P
30
km/h
P
P P
buitenruimten en geluid Verschillende functies in het station-centrum gebied hebben een verhoogde geluidsproductie, zoals 1) de brandweer; 2) de politie; 3) basisschool ‘de Vincent’; en 4) activiteiten van scouting Lambertus (en Jeugdland).
collectief. ruimte. activeren. met de gemeente Etten-Leur
verkeersstructuur & parkeren In alle straten is relatief veel parkeren aanwezig, daarnaast domineert parkeren op en rondom het Stationsplein. Om het Stationsplein vrij te spelen van parkeerplaatsen en daarmee het ‘blik’ op straat te reduceren, bieden parkeerhubs kans om bij te dragen aan een kwalitatieve verbinding van station naar het plangebied en centrum. De Lambertusstraat (eenrichtingsweg) is nauw en kent veel verharding, dit is minder prettig voor voetgangers & fietsers.
15
bijlage I gebiedsanalyse
n
20m
40m
80m
functie met milieuzonering milieuzonering 10m kampvuur; afstand tot omgeving
gebiedsanalyse Wipakkaerterrein, Etten-Leur
10/25
schaal 1:2000
te behouden bomen + groenstrook versteend; hittestress
ker k a p Wi
L
milieuzoneringen De Turkse moskee, Amarant en de brandweer hebben een milieuzonering van 10 meter (gemeten vanaf de perceelsgrens). Verder vraagt de kampvuurkuil aandacht, deze is dusdanig gepositioneerd t.o.v. de omliggende woningen, dat hinder zoveel als mogelijk wordt beperkt.
16
Callactive Architects variantenstudie Wipakkerterrein, Etten-Leur
a tr s us t r be am
at
groen behouden en versterken De groenstrook met bomen aan de Wipakker is een grote kwaliteit. De Lambertusstraat is erg versteend, er is veel blik op straat zonder kwalitatieve groen buffers.
plangebied gebouwen met zicht op Wipakker zicht
gebiedsanalyse Wipakkaerterrein, Etten-Leur
10/25
bijlage I gebiedsanalyse
privacy & zicht - Marktzijde Vanuit de woningen aan de Markt is er via de achtergevel zicht op het Wipakker terrein. Momenteel kijken deze woningen vrijuit over het veld. De accommodaties zijn momenteel max. twee bouwlagen en zijn sterk georienteerd naar de straten, m.u.v. scouting Lambertus.
collectief. ruimte. activeren. met de gemeente Etten-Leur
privacy & zicht - Lambertusstraat & Wipakker Het Wipakker terrein grenst nagenoeg overal direct aan bebouwing (particuliere woningen). Enkel t.p.v. Jongerenwerk Etten-Leur bevindt zich licht en lucht (grenzend ‘de Samentuin’).
17