Bijlage 1 Variantenstudie Wipakker
Tekst van het document
station
variantenstudie Wipakker
de groene schakel tussen station-centrum gemeente Etten-Leur ruimtelijk- strategisch onderzoek, 29 oktober 2025
akker Wip
Callactive Architects collectief. ruimte. activeren. met Gemeente Etten-Leur
m u r t n e c
10/25
variantenstudie Wipakkaerterrein, Etten-Leur
variantenstudie Wipakker de schakel stapsteen tussen station-centrum
oktober 2025 Callactive Architects Kaan Kalak, architect Okan Kalak, architect
in samenwerking met Gemeente Etten-Leur
architecture. urban strategy. concept development.
01 inleiding
3
02 gebruikersanalyse
6
03 thema’s
7
04 ruimtelijk concept
8
05 woonprofiel
9
06 varianten
10
07 multicriteria-analyse (MCA)
32
08 conclusie
34
09 kansen & aandachtspunten
35
bijlagen
I gebiedsanalyse II ruimtelijke principes
1/9 inleiding
inleiding Wipakkaerterrein, Etten-Leur
10/25
1. Inleiding opdracht; amendement gemeenteraad De opdracht van de gemeenteraad richt zich op het ontwikkelen van drie basisvarianten zonder de deelname van Amarant; 1a) 100% maatschappelijk (incl. At-Taqwa), excl. woningbouw; 2a) maatschappelijk gecombineerd met woningbouw (excl. At-Taqwa); en 3a) 100% woningbouw + JEL (jongerenwerk Etten-Leur). Inclusief drie subvarianten met deelname van Amarant; 1b, 2b en 3b. Voor verdieping van variant 3a en 3b is ook een verkenning gemaakt voor verplaatsing van Jeugdland en scouting Lambertus naar Haansberg. Het stedenbouwkundige plan van Haansberg is nog in ontwikkeling, daarom is er in deze fase sprake van verhuizing van de maatschappelijke partijen naar en binnen een ‘zoekgebied’. Dit gebied is aangedragen door het ambtelijke projectteam. Afhankelijk van het eindadvies, vraagt dit concretisering. Alle direct betrokken maatschappelijke partijen zijn in het onderzoeksproces actief gehoord. De wensen zijn met aandacht (en rekening houdend met de gemeentelijke uitgangspunten) vertaald naar de gevraagde varianten.
collectief. ruimte. activeren. met de gemeente Etten-Leur
aanpak Vanuit een gedegen aanpak is de gelaagdheid en omvang van de opdracht uiteengezet. Zo is stapsgewijs toegewerkt naar een onderbouwde voorkeursvariant. Allereerst is het plangebied in beeld gebracht en geanalyseerd op stedenbouwkundig niveau; de gebiedsanalyse is bijgaand gevoegd (bijlage I). Vervolgens zijn de wensen (incl. het programma van wensen) van de maatschappelijke organisaties geanalyseerd en is voor variant 3 (woningbouw), een woonprofiel opgesteld. Uit deze analyses zijn verschillende thema’s herleid, is er een ruimtelijk concept geformuleerd en zijn hier ontwerpprincipes uit voortgekomen (bijgaand gevoegd, bijlage II). Deze vatten bondig constateringen, kansen en ambities samen; en vormen de basis voor de verschillende uitwerkingen per variant. Aan de hand van een MCA (multicriteria-analyse) is iedere variant beoordeeld op de gegeven toetsingscriteria; 1) meerwaarde voor de maatschappelijke organisaties; 2) stedenbouwkundige kwaliteit; 3) bijdrage aan het oplossen van het woningtekort; 4) exploitatie; en 5) financiën. Op deze wijze is het mogelijk om de verschillende varianten tegen elkaar af te wegen en zo te komen tot een voorkeursvariant; een eindadvies. Tot slot zijn er kansen en aandachtspunten beschreven welke in de doorontwikkeling verdieping- en/ of om een vervolg vragen.
Alle varianten voldoen aan de beleidsuitgangspunten (Groenplan, Hemelwaterverordening, nota parkeernormen en Doelgroepenverordening).
3
inleiding inleidingWipakkaer Wipakkaerterrein, Etten-Leur
10/25
1/9 inleiding aanleiding; verouderd MOG (maatschappelijk onroerend goed) De toekomst van het Wipakkerterrein is een dossier wat al jaren speelt binnen de gemeente Etten-Leur. Het gebied is ontwikkeld rond 1970, toentertijd de locatie waar onder andere de gemeentewerf (voorganger van de milieustraat) en de Jeugdraad van de Lambertuskerk gehuisvest was. Vandaag, ruim 50 jaar later zijn de gebruikerssporen niet verdwenen. Het maatschappelijke DNA is verankerd met de plek, maar de rijke geschiedenis van dit stukje Etten-Leur maakt ook dat het vastgoed sterk is verouderd; en vormt daarmee ook de centrale aanleiding. De opstallen en het gebied, in/nabij het centrum vragen om vernieuwing. Veel Etten-Leurenaren voelen en zien dan ook het belang van dit ‘centrale stukje’ Etten-Leur. De noodzakelijke vernieuwing biedt namelijk bijzondere kans om het gebied (en de omgeving rondom) te verlevendigen, aantrekkelijker in te richten en de station-centrum verbinding te versterken. De herontwikkeling van het Wipakkerterrein draagt bij aan een toekomstgericht Etten-Leur.
bedrijfsverzamelgebouw Wipakker 6
trafo ruimte Wipakker 4A
Amarant + Smaakmakers Lambertusstraat 3A
gymzaal Lambertusstraat 3B
scouting Lambertus Lambertusstraat 3
opslag Jeugdland Wipakker 6
jongerenontwikkelcentrum Lambertusstraat 3
4
Callactive Architects variantenstudie Wipakkerterrein, Etten-Leur
tijdelijke huisvesting (jonge) ondernemers
10/25
architects wij activeren collectief ruimte
tijdelijk ruimtebeslag Jeugdland - bestaand Om ook een volledig beeld van de ‘Jeugdland situatie’ te presenteren (en info@callactive.nl daarmee ook een zorgvuldige afweging te www.callactive.nl maken), is er per variant een projectie van het ruimtebeslag van de huidige activiteiten gemaakt, herleid vanuit de bestaande architects wij activeren collectief ruimte situatie.
13.377,4 m2 buitenruimte 5.000m² snoepwinkel fietsen theathertent
inleiding Wipakkaerterrein, Etten-Leur
fietsen
staftent EHBO
fietsen
kassa- en tassentent
info@callactive.nl www.callactive.nl
spellentent buitenruimte 4.750m²
Projectnaam Wipakker
kassa- en tassentent
staftent waterglijbaan EHBO
oudertent
middenveld
Opdrachtgever Gemeente Etten-Leur
fietsen snoepwinkel
Datum 18-10-2025
huttenbouw
Projectnaam Schaal Wipakker 1:500 A3 Opdrachtgever Fase Gemeente Etten-Leur haalbaarheid
timmertent speeltuin
zwembad oudertent waterglijbaan
Datum Status 18-10-2025 onderzoek Schaal 1:500
g
scoutin A3 zwembad
middenveld
kooktent speeltuin
Fase haalbaarheid
buitenruimte 582,1 m2 kooktent
Status onderzoek
aal
gymz timmertent buitenruimte 2.227,7 m2
knutseltent spellentent knutseltent
rant
Ama
nwerk
re jonge theathertent
aal
incl. z
buitenruimte 231,1 m2
n
10m
15m
huttenbouw
n Variant Onderwerp bestaand
10m
900 Variant 1 - maatschappelijk
15m
5
gebruikersanalyse Wipakkaerterrein, Etten-Leur
10/25
2. Gebruikersanalyse
6
ruimtelijk onderzoek, co creatie en dialoog De programmatische wensen van de gebruikers zijn met aandacht onderzocht. Ruimtelijk onderzoek, co creatie gecombineerd met een actieve dialoog, hebben geleid tot verhelderende inzichten en duidelijke uitgangspunten. De uitkomst van de gebruikersanalyse is dat het opgegeven programma in de ruimtestaat wordt opgevolgd en het maatschappelijke programma (zo veel als mogelijk) wordt geclusterd in één gebouw. Op 30 september zijn de verschillende varianten besproken met de maatschappelijke organisaties. De feedback is verwerkt in de vertaling en hebben geleid tot input voor de beoordelingsmethodiek, de MCA (multicriteria-analyse). Tegelijkertijd is en blijft het een feit dat iedere variant doorontwikkeld kan worden, verschillende subvarianten mogelijk zijn. Het ruimtelijk onderzoek maakt de hoofdopzet echter duidelijk, nuances zijn in vorm van kansen en aandachtspunten uitgelicht in hoofdstuk 9. Scouting Lambertus heeft op basis van de ruimtelijke resultaten duidelijk de voorkeur uitgesproken om te verhuizen naar Haansberg.
Callactive Architects variantenstudie Wipakkerterrein, Etten-Leur
2/9 gebruikersanalyse
3/9 thema’s
thema’s Wipakkaerterrein, Etten-Leur
10/25
3. Thema’s centrale uitgangspunten Aan de hand van de gebieds- en gebruikersanalyse zijn vier thema’s gedefinieerd, deze presenteren de centrale uitgangspunten voor de varianten (en vormen daarmee een samenvatting van de analyse). In iedere variant dient er; 1) toegewerkt te worden naar een uitnodigende, aantrekkelijke en sociaal veilige publieke ruimte; 2) aandacht te zijn voor de buurt (bouwhoogte, privacy); 3) de synergie tussen functies onderling- en de buurt versterkt te worden; en 4) aandacht te zijn voor uitvoeringsaspecten. De thema’s hangen samen met het ruimtelijke concept. Dit is uitgelicht op de volgende pagina en voortgekomen uit de gebiedsanalyse. Het concept krijgt lading aan de hand van de bijbehorende ontwerpprincipes. Zoals beschreven in de inleiding zijn deze gevoegd als bijlagen.
M
maatschappelijk
B
bestaand
N
nieuw
thema I
thema II
thema III
thema IV
een uitnodigende, aantrekkelijke en sociaal veilige publieke ruimte
aandacht voor de buurt
synergie tussen functies (maatschappelijke organisaties) en buurt
aandacht voor uitvoering
B
B
N M
De route door de groene schakel is natuurinclusief ingericht, sociaal veilig en geactiveerd. Om verbindingskansen naar de oostgrens van het plangebied in de toekomst te behouden (de brandweer, politie), wordt hier bewust geen nieuwbouw gerealiseerd; voldoende afstand is van belang om in de toekomst nieuwe verbindingen te leggen. Een belangrijk punt van aandacht is de positie van scouting Lambertus. Het publieke karakter mag niet worden verhinderd door buitenactiviteiten.
collectief. ruimte. activeren. met de gemeente Etten-Leur
Nieuwe bebouwing is met aandacht voor de buurt ingepast. Zo wordt de groenzone aan de Wipakker behouden, mits bouwtechnisch haalbaar (dit is nader ter beoordeling). Waar mogelijk wordt gebruikskwaliteit in deze strook toegevoegd. Aan de andere grens van het plangebied; achterzijde Markt, is het realiseren van een goede aansluiting van belang. Nieuwe bebouwing is zorgvuldig ingepast, specifiek is er aandacht voor 1) de bouwhoogte; 2) de korrelmaat (footprint); en 3) privacy. Hogere bebouwing (in vorm van bijvoorbeeld hoogteaccenten) is mogelijk, indien de aansluiting op de wijk is geborgd. Verder is er aandacht voor de bestaande openbare ruimte; aan de Lambertusstraat wordt geen tweede moskee toegevoegd, vanwege de verkeersintensiteit. Op piekmomenten is de huidige situatie al kwetsbaar. Ondanks de korte frequentie (tijdens gebedstijden) dient de situatie niet te verslechteren. Tot slot voegt de ontwikkeling iets toe aan de wijk. Het realiseren van uniforme gestapelde woningbouw (v2, v3) is uitgesloten; het gebied biedt ruimte voor vernieuwende woonvormen, zoals bijvoorbeeld CPO.
M
Het maatschappelijke programma wordt zoveel als mogelijk geclusterd; dit versterkt de synergie. Het uitgangspunt is om geen losse gebouwen te realiseren, maar een grotere accommodatie. Door deze zuidelijk te positioneren versterkt dit de relatie naar het centrum. Woningbouw (bovenop maatschappelijke accommodaties) wordt toegevoegd waar mogelijk; en mag niet leiden tot hinder onderling (tussen het maatschappelijkeen woonprogramma). Indien de parkeernorm niet wordt behaald, wordt geen woningbouw bovenop accommodaties toegevoegd. Tot slot, wanneer Amarant deelneemt aan de ontwikkeling dient aandacht te zijn voor de privé buitenruimte. Deze is prikkelarm en heeft een geborgen karakter. Dit is van groot belang voor de gemoedsrust van cliënten.
De nieuwbouw van Amarant kan niet op dezelfde positie worden gerealiseerd; eerst dient de nieuwbouw gereed te zijn, waarna Amarant kan verhuizen, overplaatsen. De locatie kan vervolgens door derden worden herontwikkeld.
7
4/9 concept
concept Wipakkaerterrein, Etten-Leur
10/25
4. Ruimtelijk concept Wipakker de groene schakel tussen station-centrum Het concept vormt per variant de basis voor de ruimtelijke opzet. Het Wipakkerterrein heeft een sleutelpositie tussen het station en centrum. Dit biedt kans om een nieuwe verbinding te maken en het gebied een meer publiek karakter te geven. Zoals uitgelicht in de gebiedsanalyse is het gebied op dit moment anoniem en afgesloten. Door een nieuwe publieke verbinding te creëren, wordt dit doorbroken. Het concept vormt een ‘groene schakel’ tussen het Stationsplein en het centrum. De relatie tussen de nieuwe ‘groene schakel’ en de Lambertuskerk is bijzonder en verhoogt de belevingswaarde van Etten-Leurenaren en bezoekers.
looplijnen gebruikelijk
zones
kans station-centrum verbinding
Lambertuskerk belemmerend voor noord-oost verbinding
kans routing naar centrum
kaart van het ruimtelijk concept
8
Callactive Architects variantenstudie Wipakkerterrein, Etten-Leur
5/9 woonprofiel
woonprofiel Wipakkaerterrein, Etten-Leur
10/25
5. Woonprofiel prettig samenleven in duurzaam eigenaarschap Voor variant 3a en 3b (woningbouw + jongerenwerk) is in klankbord met het ambtelijke projectteam een woonprofiel opgesteld. Het profiel geeft richting aan verschillende factoren zoals; doelgroepen, woningtypologieën en passende voorzieningen. Het is van groot belang om met zorgvuldigheid dit profiel vast te stellen, het biedt namelijk kans om nieuwe impulsen te geven aan het gebied (net zoals V1 dit geeft, door het realiseren van nieuwe maatschappelijke accommodaties) en zo de hele wijk (Centrum Oost) te versterken. Door vergrijzing van de wijk, verdwijnt de sociale cohesie namelijk langzaam en zijn dergelijke impulsen van groot belang. Het beoogde woonprofiel richt zich daarom op 1) het versterken van de gemeenschapszin; 2) duurzaamheid (verantwoorde bouwmethodiek) en 3) een gevarieerd woonprogramma. Herontwikkeling biedt kans voor CPO-projecten (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap). Deze vorm van ontwikkelen versterkt eigenaarschap, sociale cohesie en maatwerk binnen een heldere ruimtelijke structuur. De opzet is kleinschalig en gelaagd, dit past bij binnenstedelijke ontwikkellocaties (specifiek bouwen achter de historische structuur van Etten-Leur, direct achter de Markt). Het geheel bestaat uit een mix van woningtypes; van bijzondere appartementen tot patiowoningen en ruimte voor tiny housing.
Op deze manier richt het woonprogramma zich bewust op het mengen van doelgroepen: starters, jongeren, gezinnen en senioren. Collectieve ruimten zoals een wijkkeuken, gedeelde gereedschapshub, shared office en repair cafe versterken de ontmoeting en duurzaamheid in gebruik. De woningbouw is in samenhang ontworpen en biedt ruimte voor een zekere mate van eigenheid. De bebouwing staat in verbinding met de aangrenzende (publieke) buitenruimte; bebouwing en landschap, vormen één geheel; water, beplanting en natuurlijke materialen dragen bij aan ecologische kwaliteit en beleving. De ontwikkelkans (en gemeentelijke regie, eigendom) biedt ruimte om te sturen op duurzame bouwmethodieken, zoals houtbouw en/of andere vormen van circulaire bouw. Als ‘opmaat’ naar de ontwikkeling van ruimtelijke inpassingsvoorstellen voor variant 3a en 3b, zijn er verschillende schaalverkenningen uitgevoerd. Eigentijdse, recent gerealiseerde projecten welke (tot op zekere hoogte) aansluiten op het beoogde woonprofiel, zijn geprojecteerd op het Wipakkerterrein. Dit geeft een eerste indicatie van het mogelijke woningbouwprogramma.
Het Bachmanhof 30 grondgebonden eenheden gezinswoningen, levensloopbestendige bungalows
collectief. ruimte. activeren. met de gemeente Etten-Leur
Common Woods 56 eenheden vrijstaande villa’s en appartementen
9
varianten Wipakkaerterrein, Etten-Leur
10/25
6. Variant - 1a Variant 1a is gericht op het 100% maatschappelijk inrichten van het Wipakkerterrein, zonder de deelname van Amarant. Er worden nieuwe accommodaties gebouwd voor Jeugdland, scouting Lambertus en Jongerenwerk in nieuwe vorm als Creative Factory; een plek voor (jonge) ondernemers in de creatieve sector, bijvoorbeeld van film, fotografie, marketing, media en mode. Daarnaast wordt ook de gymzaal naast basisschool De Vincent vernieuwd (uitgangspunt; sloop nieuwbouw) en een nieuwe multifunctionele zaal gebouwd. Het is niet wenselijk (en naar alle waarschijnlijkheid praktisch onmogelijk) om de beoogde activiteiten in de multifunctionele zaal onder te brengen in de gymzaal en vanuit deze beredenering de zaal niet te realiseren. Enerzijds omdat de sportvloer kwetsbaar is. Het frequent afdekken van de vloer vraagt een bepaalde verantwoordelijkheid en vormt daarmee een risico in de beheer- gebruiksfase. Daar bijkomend is het onmogelijk om alle activiteiten in een rooster te plannen; één zaal biedt simpelweg onvoldoende ruimte. De gymzaal wordt op dezelfde positie teruggebouwd, om een goede relatie tussen de basisschool te behouden. Noordelijk van het terrein (aan de straat, Wipakker) wordt ruimte geboden aan At Taqwa, waar zij zelf een nieuw verenigingsgebouw realiseren. De huidige locatie van At Taqwa biedt mogelijkheden voor (kleinschalige) woningbouwontwikkeling.
Jeugdland, scouting Lambertus en de Creative Factory zijn geclusterd in een gebouw, MFA (multifunctionele accommodatie). Dit verhoogd de verbindingskansen. De ruimtelijke configuratie is zodanig ontwikkeld dat scouting Lambertus en Jeugdland een directe relatie hebben met het veld. De Creative Factory is gepositioneerd aan de Lambertusstraat, dit versterkt de relatie met het centrum en draagt bij aan de zichtbaarheid. De multifunctionele zaal verbindt de verschillende gebruikers. Uitgangspunt is om na realisatie het volledige vastgoed over te dragen aan de maatschappelijke organisaties. Dit leidt tot de laagste exploitatielasten voor de gemeente. Echter zijn de investeringslasten het hoogst, omdat de opbrengsten door grondverkoop beperkt zijn. Het ruimtelijk programma van wensen (PvW) van At Taqwa is in het onderzoeksproces bijgesteld. De wens was om naast de verschillende multifunctionele ruimten, een gebedsruimte voor ca. 550 personen te realiseren. Dit is later (in de afrondende fase) bijgesteld naar een ruimte voor ca. 150 personen, daarom is de bovenste bouwlaag gestippeld in de 3D verbeelding. Het aantal gebedsplaatsen heeft invloed op de normatieve parkeervraag. At Taqwa heeft aangegeven dat de overige ruimten voor multifunctioneel gebruik zijn en niet enkel en alleen voor gebedsruimte.
Dit kan ertoe leiden dat in praktijk de accommodatie ruimte biedt voor meer dan 150 gebedsplaatsen. De multifunctionele ruimten zijn immers niet uit het PvW gehaald en maakt dat de nieuwe accommodatie (theoretisch) ruimte biedt voor het aanvankelijke aantal van 550 gebedsplaatsen. Deze discrepantie kan in de toekomst leiden tot extra parkeerdruk in de wijk en vraagt daarom ook waakzaamheid in deze fase. Daarom is in basis rekening gehouden met een normatieve parkeervraag van 550 parkeerplaatsen. 10
Callactive Architects variantenstudie Wipakkerterrein, Etten-Leur
6/9 varianten
6/9 varianten
100% maatschappelijk, excl. Amarant - incl. At Taqwa
10/25
Amarant + Smaakmakers
At Taqwa varianten Wipakkaerterrein, Etten-Leur
multifunctionele zaal gymzaal
scouting Lambertus
jeugdland
jeugdland
creative factory
collectief. ruimte. activeren. met de gemeente Etten-Leur
11
Situatietekening architects wij activeren collectief ruimte
jeugdland
At Taqwa
Op de situatietekening is de totale
varianten Wipakkaerterrein, Etten-Leur
10/25
info@callactive.nl parkeervraag voor alle maatschappelijke www.callactive.nl
organisaties, incl. At Taqwa met 150 gebedsplaatsen verbeeld en zijn de extra benodigde parkeerplaatsen transparant architects wij activeren collectief ruimte gestippeld. Vanuit ruimtelijk oogpunt is een deel van de normatieve parkeervraag voor alle maatschappelijke organisaties, incl. info@callactive.nl At Taqwa met 550 gebedsplaatsen niet te www.callactive.nl realiseren (116 parkeerplaatsen vereist; 106 te realiseren; 67 minder gebedsplaatsen). Bijvoorbeeld om ruimte voor groen te behouden of een goede toegang (met Projectnaam fietsparkeerplaatsen) voor bezoekers te Wipakker voorzien. Deze parkeerplaatsen zijn in rood aangegeven op de situatietekening. Opdrachtgever Ondanks dat het nu niet ter sprake is (At Gemeente Etten-Leur Taqwa niet meer dan 150 gebedsplaatsen wenst), is de gemeente zo voorbereid op Datum een hogere parkeervraag in een mogelijke 18-10-2025 toekomstsituatie. Het aantal parkeerplaatsen Projectnaam Schaal heeft tot op zekere hoogte invloed op de Wipakker 1:500 A3 ruimtelijke kwaliteit, maar door de eerder Opdrachtgever beschreven onbekenden worden de Fase Gemeente Etten-Leurgevolgen niet gekwantificeerd in kwalitatieve haalbaarheid de MCA. Naar verwachting is de parkeerdruk Datum in de zomerperiode in en rondom het gebied Status 18-10-2025 lager, waardoor er geen conflict ontstaat onderzoek tussen parkeren en Jeugdland. Schaal 1:500
A3
900 Variant 1 - maatschappelijk
oudertent
kassa- en tassentent
staftent EHBO
fietsen snoepwinkel
zwembad
timmertent
waterglijbaan
land
jeugd
middenveld
kooktent speeltuin
ting
scou
zaal
12
buitenruimte 4.750m²
nele
Onderwerp 10m v1a_excl. Amarant
spellentent
unctio
n Variant 1 - maatschappelijk
fietsen
multif
Tot slot zijn er enkele aandachtspunten. FaseZo is het niet mogelijk om het volledig haalbaarheid gewenste programma van Jeugdland te clusteren in de MFA, zonder dat dit ten Status kosten gaat van de gebruiksmogelijkheden onderzoek van het veld, het aantal bouwlagen en/ of de wens op specifieke ruimten op de begane grond te positioneren (iedere maatschappelijke organisatie heeft op ruimte niveau aangegeven wat wel of niet op een verdieping gepositioneerd mag worden). Een deel van de opslag is daarom geplaatst aan de Wipakker. Daarnaast wenst scouting Lambertus een (afsluitbaar) terrein van ca. 2.000 - 2.500m² conform bestaand. Door afspraken te maken in de gebruiksfase kan nhet veld gebruikt worden rondom specifieke tijden en periodiek worden afgesloten. Dit borgt de veiligheid van de leden van de scouting tijdens 10m 15mkampeeravonden. Het vraagt extra aandacht in de gebruiksfase om het (semi)publieke veld veilig te houden voor de buitenactiviteiten van scouting Lambertus.
13.377,4 m2
knutseltent theathertent
aal
gymz
huttenbouw
erk
renw
jonge 15m
13.377,4 m2
Ruimtebeslag Jeugdland fietsen
architects wij activeren collectief ruimte
Jeugdland is in variant 1a goed te
varianten Wipakkaerterrein, Etten-Leur
10/25
info@callactive.nl organiseren. De vrije buitenruimte is in de www.callactive.nl
bestaande situatie ca. 5.000m² en wordt gereduceerd met slechts 250m². Enkele activiteiten worden binnen nieuwe opstallen ondergebracht. Een groot deel van de parkeerplaatsen wordt tijdelijk gebruikt als evenementruimte. Dit betekent dat een deel van parkeerplaatsen periodiek niet toegankelijk zijn. Zoals reeds omschreven is de parkeerdruk in de zomerperiode lager, waardoor er naar verwachting geen conflict ontstaat, dit beheersbaar is. Het is Projectnaam een pre dat de locatie voor ‘huttenbouw’ Wipakker is gepositioneerd op verhard oppervlak; de locatie van de nieuwe parkeerkoffer (achter Opdrachtgever de Turkse moskee). Dit voorkomt dat spijkers Gemeente Etten-Leur en ander materiaal in het veld verdwijnen; maakt opruimen, spijkervrij maken van het Datum terrein makkelijker. 18-10-2025 Schaal 1:500
A3
spellentent buitenruimte 4.750m²
oudertent
kassa- en tassentent
staftent EHBO
fietsen snoepwinkel
zwembad
timmertent
waterglijbaan
middenveld
kooktent speeltuin
Fase haalbaarheid Status onderzoek
knutseltent theathertent
huttenbouw
n
10m
15m
Variant 1 - maatschappelijk Onderwerp v1a_excl. Amarant - JL
900
13
varianten Wipakkaerterrein, Etten-Leur
10/25
6. Variant - 1b
14
Variant 1b is gericht op het 100% maatschappelijk inrichten van het Wipakkerterrein, met de deelname van Amarant. Een van de voorwaarden van Amarant is dat de nieuwbouw niet op dezelfde positie gerealiseerd kan worden. Eerst dient de nieuwbouw gereed te zijn, waarna Amarant kan verhuizen. Zichtbaarheid en bereikbaarheid is daarbij een belangrijk punt van aandacht (specifiek voor de bakkerij). Daarom wordt Amarant in alle varianten aan de Lambertusstraat (terug) gerealiseerd. Door het gewenste programma rondom een patio te situeren, ontstaat er een prikkelarme buitenruimte. Dit is van groot belang voor de gemoedsrust van cliënten. Het volledige programma van Amarant dient op de begane grond gerealiseerd te worden, dit leidt ertoe dat de omvang van het gebouw een gelijke footprint zoals bestaand krijgt.
Callactive Architects variantenstudie Wipakkerterrein, Etten-Leur
6/9 varianten
6/9 varianten
10/25
100% maatschappelijk, incl. Amarant - incl. At Taqwa
multifunctionele zaal
varianten Wipakkaerterrein, Etten-Leur
At Taqwa jeugdland
gymzaal
jeugdland scouting Lambertus
creative factory Amarant + Smaakmakers
collectief. ruimte. activeren. met de gemeente Etten-Leur
15
Situatietekening architects wij activeren collectief ruimte
jeugdland
At Taqwa
Op de voormalige locatie van de
varianten Wipakkaerterrein, Etten-Leur
10/25
info@callactive.nl Smaakmakers en het activiteitencentrum www.callactive.nl
kan de gemeente nadat Amarant is verhuisd de nieuwbouw voor de maatschappelijke organisaties realiseren. Wederom geldt het architects wij activeren collectief ruimte uitgangspunt om het programma zo veel als mogelijk te clusteren in een MFA; de Creative Factory aan de Lambertusstraat, de gymzaal info@callactive.nl op dezelfde positie als bestaand, met daarbij www.callactive.nl de multifunctionele zaal en een deel van het programma van Jeugdland. Scouting Lambertus is niet opgenomen in de MFA en westelijk gepositioneerd van het wandelpad, Projectnaam dit borgt de doorwaadbaarheid en voorkomt Wipakker frequente hinder van de groene loper (relaties tussen binnen-buiten). De ruimtelijke Opdrachtgever configuratie maakt dat de maatschappelijke Gemeente Etten-Leur organisaties sterk(er) afhankelijk zijn van derden; Amarant. At Taqwa kan Datum noordelijk van het plangebied (aan de 18-10-2025 Wipakker) gerealiseerd worden, nadat de Projectnaam Schaal maatschappelijke organisaties zijn gevestigd Wipakker 1:500 in deA3 nieuwe accommodaties. Het bestaande Opdrachtgever bedrijfsverzamelgebouw kan tijdelijk fungeren Fase Gemeente Etten-Leur als wissellocatie. Concluderend is de haalbaarheid fasering complexer, maar ontstaat er meer Datum samenhang. Status
13.377,4 m2
fietsen
spellentent buitenruimte 4.750m²
oudertent
kassa- en tassentent
staftent EHBO
fietsen snoepwinkel
zwembad
timmertent
waterglijbaan
Schaal 1:500
A3
neel
unctio
ting scou
18-10-2025 onderzoek
land
multif
jeugd
kooktent
middenveld
speeltuin Fase haalbaarheid Status onderzoek
aan-
knutseltent
verko
theathertent
mara
op A
n
nt 1.5
15m
2
35,7 m
10m
huttenbouw
rant
n Variant 1 - maatschappelijk Onderwerp 10m v1b_incl. Amarant
16
900 Variant 1 - maatschappelijk
Ama
15m
erk
renw
jonge
aal
gymz
13.377,4 m2
Ruimtebeslag Jeugdland
fietsen
architects wij activeren collectief ruimte
Jeugdland is in variant 1b goed te
varianten Wipakkaerterrein, Etten-Leur
10/25
info@callactive.nl organiseren. De vrije buitenruimte is in de www.callactive.nl
bestaande situatie ca. 5.000m² en wordt vermeerderd met ca. 500m². Hierdoor kunnen vrijwel alle activiteiten buiten worden georganiseerd. Een groot deel van de parkeerplaatsen wordt ook in de subvariant tijdelijk gebruikt als evenementruimte. Dit betekent wederom dat een deel van parkeerplaatsen periodiek niet toegankelijk zijn, maar dit waarschijnlijk niet direct leidt tot een gebruiksconflict.
staftent EHBO buitenruimte 5.500m²
fietsen
kassa- en tassentent
snoepwinkel
Projectnaam Wipakker Opdrachtgever Gemeente Etten-Leur
middenveld waterglijbaan
Datum 18-10-2025 Schaal 1:500
speeltuin
spellentent
A3
Fase haalbaarheid
zwembad
Status onderzoek
knutseltent oudertent
theatertent
kooktent
50m²
² = 4.2
timmertent
50m ² - 1.2
m
5.500
aanverko
huttenbouw
15m
2
35,7 m
10m
nt 1.5
mara
op A
n
Variant 1 - maatschappelijk Onderwerp v1b_incl. Amarant - JL
900
17
varianten Wipakkaerterrein, Etten-Leur
10/25
6. Variant - 2a
18
Variant 2a is gericht op het maatschappelijk inrichten van het Wipakkerterrein inclusief woningbouw, zonder de deelname van Amarant en zonder At Taqwa. De ruimtelijke configuratie lijkt sterk op variant 1a. De strook noordelijk van het plangebied biedt ruimte voor woningbouw in plaats van At Taqwa’s verenigingsgebouw. De normatieve parkeervraag (ca. 80 p.p.) is echter lager, waardoor de parkeerkoffer achter de Turkse moskee komt te vervallen en het veld wat groter is. Het woningbouwprogramma bestaat uit 24 appartementen, ontsloten via een galerij in drie lagen en voldoet aan de 30-4030 regel. Het nieuwe volume zoekt in hoogte aansluiting op de omliggende wijk. Boven de MFA is in basis geen woningbouw voorzien (dan wel verbeeld in 3D), omdat de extra parkeervraag niet in te passen is zonder dat dit ten kosten gaat van de stedenbouwkundigeen gebruikskwaliteit (van met name scouting Lambertus). Indien in de doorontwikkeling zou blijken dat het aantal getekende parkeerplaatsen door bijvoorbeeld dubbelgebruik reeds voldoende is (ruimte ontstaat voor extra woningen) zijn er nog aanvullende aandachtspunten, waaronder 1) woningbouw nabij een scouting is kritisch, leidt mogelijk tot geluids- en/ of geuroverlast (van de kampvuurkuil); 2) het toevoegen van seriematige woningbouw van ca.
15 - 20 eenheden, bovenop de MFA leidt tot een totale bouwhoogte van vier bouwlagen en vraagt stedenbouwkundig meer aandacht (specifiek is een volume van vier bouwlagen direct achter de Markt onwaarschijnlijk); en 3) beïnvloedt dit de exploitatievorm negatief. Deze argumenten maken niet dat woningbouw daadwerkelijk is uitgesloten, ondenkbaar is. Zo is een meer alternatieve woonvorm, bijvoorbeeld een klein zelfgebouwd dakdorp van Tiny Houses (van ca. 5 eenheden) voorstelbaar en meer passend bij het maatschappelijke karakter.
Callactive Architects variantenstudie Wipakkerterrein, Etten-Leur
6/9 varianten
6/9 varianten
Maatschappelijk + wonen, excl. Amarant Amarant + Smaakmakers 10/25
(fietsen)bergingen wonen
varianten Wipakkaerterrein, Etten-Leur
wonen multifunctionele zaal
gymzaal
scouting Lambertus
jeugdland creative factory
collectief. ruimte. activeren. met de gemeente Etten-Leur
19
Situatietekening architects wij activeren collectief ruimte
varianten Wipakkaerterrein, Etten-Leur
10/25
info@callactive.nl www.callactive.nl
ONTWIKKELZONE WONEN 13.377,4 m2
fietsen
architects wij activeren collectief ruimte
info@callactive.nl www.callactive.nl
spellentent buitenruimte 4.750m²
Projectnaam Wipakker
kassa- en tassentent
staftent EHBO
oudertent
Opdrachtgever Gemeente Etten-Leur
fietsen snoepwinkel
Datum 18-10-2025 Projectnaam Schaal Wipakker 1:500 A3 Opdrachtgever Fase Gemeente Etten-Leur haalbaarheid
zwembad
timmertent
waterglijbaan
Datum Status 18-10-2025 onderzoek Schaal 1:500
A3
kooktent
middenveld
speeltuin
ting
scou
Fase haalbaarheid Status onderzoek
land
jeugd
nele
nctio
u multif
zaal
knutseltent theathertent
n
aal
gymz 10m
15m
huttenbouw
n Variant 2 - mix
erk
renw
10m
Onderwerp v2a_excl. Amarant
20
900 Variant 1 - maatschappelijk
15m
jonge
13.377,4 m2
Ruimtebeslag Jeugdland architects wij activeren collectief ruimte
Jeugdland is in variant 2a niet passend.
varianten Wipakkaerterrein, Etten-Leur
10/25
info@callactive.nl De vrije buitenruimte is in de bestaande www.callactive.nl
situatie ca. 5.000m² en wordt gereduceerd naar 3.250m². Veel activiteiten worden binnen nieuwe opstallen ondergebracht, waardoor dit afbreuk doet aan het DNA van Jeugdland (tenten). Het is namelijk niet mogelijk om de parkeerplaatsen zuidelijk van het woongebouw tijdelijk in te richten als evenementruimte. Deze parkeervoorziening dient gedurende weken van Jeugdland toegankelijk te zijn voor de bewoners. Wanneer Jeugdland deze parkeerplaatsen Projectnaam zou gebruiken als evenementruimte ontstaat Wipakker een gebruiksconflict. Indien de bewoners tijdelijk elders zouden moeten parkeren, Opdrachtgever ontstaat er een hogere parkeerdruk in de Gemeente Etten-Leur directe omgeving. Dit leidt tot klachten in de wijk. Ondanks de interessante kansen rondom Datum het mengen van wonen en maatschappelijk 18-10-2025 programma, maken de risico’s variant 2a Schaal onhaalbaar. 1:500
buitenruimte 3.250m²
waterglijbaan kooktent
middenveld
snoepwinkel
zwembad
A3 huttenbouw
speeltuin
Fase haalbaarheid Status onderzoek
kassa- en tassentent
knutseltent
theathertent
spellentent fietsen
timmertent
n
staftent EHBO
oudertent 10m
15m
Variant 2 - mix Onderwerp v2a_excl. Amarant - JL
900
fietsen
21
varianten Wipakkaerterrein, Etten-Leur
10/25
6. Variant - 2b
22
Variant 2b is gericht op het maatschappelijk inrichten van het Wipakkerterrein inclusief woningbouw, met de deelname van Amarant en zonder At Taqwa. De ruimtelijke configuratie lijkt sterk op variant 1b. Er zijn twee verschillen; 1) de strook noordelijk van het plangebied biedt ruimte voor woningbouw in plaats van At Taqwa’s verenigingsgebouw; en 2) het volledige programma van Jeugdland is geclusterd, door in plaats van een groen hofje aan het wandelpad een straat tussen de multifunctionele zaal en de Creative Factory te creëren. Scouting Lambertus is westelijk van het wandelpad gepositioneerd en Amarant opnieuw aan de Lambertusstraat. Het woningbouwprogramma bestaat zoals in variant 2a uit 24 appartementen, ontsloten via een galerij in drie lagen en voldoet aan de 30-40-30 regel. Het nieuwe volume zoekt in hoogte aansluiting op de omliggende wijk. Dit leidt tot een normatieve parkeervraag 80 p.p. Optioneel is het mogelijk om een parkeerkoffer achter de Turkse moskee te realiseren ca. 15 parkeerplaatsen extra te realiseren. Dit biedt ruimte voor ongeveer 9 extra woningen, bovenop de MFA of op Amarant. Ook hier geldt dat extra woningbouw de Jeugdland situatie minder haalbaar maakt, omdat dat de bereikbaarheid van de parkeerplaatsen die ten diensten staan van wonen altijd toegankelijk moeten zijn (ook tijdens het evenement). Dit wordt nader toegelicht op de volgende pagina’s.
Callactive Architects variantenstudie Wipakkerterrein, Etten-Leur
6/9 varianten
6/9 varianten
Maatschappelijk + wonen, incl. Amarant
10/25
(fietsen)bergingen wonen
multifunctionele zaal
varianten Wipakkaerterrein, Etten-Leur
wonen jeugdland
gymzaal
scouting Lambertus
creative factory Amarant + Smaakmakers
collectief. ruimte. activeren. met de gemeente Etten-Leur
23
Situatietekening architects wij activeren collectief ruimte
varianten Wipakkaerterrein, Etten-Leur
10/25
info@callactive.nl www.callactive.nl
ONTWIKKELZONE WONEN
13.377,4 m2
fietsen
architects wij activeren collectief ruimte
info@callactive.nl www.callactive.nl
spellentent buitenruimte 4.750m²
Projectnaam Wipakker
oudertent
kassa- en tassentent
staftent EHBO
Opdrachtgever Gemeente Etten-Leur
fietsen snoepwinkel
Datum 18-10-2025 Projectnaam Schaal Wipakker 1:500 A3 Opdrachtgever Fase Gemeente Etten-Leur haalbaarheid
zwembad
timmertent
waterglijbaan
land
Datum Status 18-10-2025 onderzoek Schaal 1:500
jeugd
uting
sco
A3
kooktent
middenveld
speeltuin Fase haalbaarheid Status onderzoek
neel
unctio
multif
aan-
knutseltent
n mara
op A
verko
theathertent
n
t 1.53
15m
2
5,7 m
10m
huttenbouw
rant
n Variant 2 - mix Onderwerp 10m v2b_incl. Amarant
24
900 Variant 1 - maatschappelijk
Ama
15m
erk
renw
jonge
aal
gymz
13.377,4 m2
Ruimtebeslag Jeugdland architects wij activeren collectief ruimte
Jeugdland is in variant 2b niet passend. De
varianten Wipakkaerterrein, Etten-Leur
10/25
info@callactive.nl vrije buitenruimte is in de bestaande situatie www.callactive.nl
ca. 5.000m² en wordt gereduceerd naar 4.250m². De reductie lijkt kwantitatief (in cijfers) acceptabel, maar is in de realiteit niet reëel. Veel activiteiten worden binnen nieuwe opstallen ondergebracht en in de nauwe restruimten (achter de Turkse moskee en naast Amarant) gepositioneerd. Amarant heeft kenbaar gemaakt dat de huidige opzet (een ontwikkeling waarbinnen geen woningbouw is voorzien) financieel niet haalbaar, dan wel interessant is. Echter blijft Amarant wel Projectnaam geïnteresseerd om onderdeel te zijn van de Wipakker herontwikkeling, indien er; 1) een kwalitatieve buitenruimte- (van soortgelijke grootte); 2) Opdrachtgever een grotere bufferzone rondom de nieuwe Gemeente Etten-Leur dagbesteding gerealiseerd kan worden; en 3) ook woningbouw gerealiseerd kan Datum worden. Wederom geldt daarom dat ondanks 18-10-2025 de interessante combinatie van wonen en Schaal maatschappelijk programma, variant 2b ook 1:500 A3 niet haalbaar is.
ONTWIKKELZONE WONEN
buitenruimte 4.250m²
waterglijbaan zwembad
kooktent
middenveld speeltuin
Fase haalbaarheid Status onderzoek staftent EHBO spellentent huttenbouw
snoepwinkel oudertent
theathertent
aanverko
timmertent
op A
fietsen
knutseltent
kassa- en tassentent 15m
2
35,7 m
10m
nt 1.5
mara
n
Variant 2 - mix
fietsen
Onderwerp v2b_incl. Amarant - JL
900
25
6. Variant - 3a architects wij activeren collectief ruimte
Variant 3a richt zich op het herontwikkelen
varianten Wipakkaerterrein, Etten-Leur
10/25
info@callactive.nl van het Wipakkerterrein naar een eigentijds www.callactive.nl
woongebied. Jeugdland en scouting Lambertus verhuizen in dit scnerio naar de Haansberg (nader in het document uitgelicht) architects wij activeren collectief ruimte en Amarant en At Taqwa blijven buiten beschouwing. Vanuit het eerder omschreven woonprofiel is deze ruimtelijke configuratie info@callactive.nl ontwikkeld.
ONTWIKKELZONE WONEN
13.377,4 m2
fietsen
www.callactive.nl
spellentent
De Creative Factory is integraal onderdeel van de ontwikkeling. Een plek voor (jonge) ondernemers in de creatieve sector draagt Projectnaam bij aan de levendigheid in het centrum. De Wipakker ligging aan de Lambertusstraat draagt bij aan de zichtbaarheid en de woningbouw Opdrachtgever (10 appartementen) daarboven biedt Gemeente Etten-Leur woonruimte voor een jongere doelgroep. Aan de Wipakker (straat) is een nieuw volume Datum van 24 appartementen gesitueerd, wat is 18-10-2025 ontsloten via een galerij in drie lagen. In de Projectnaam Schaal plint (begane grond) van het woongebouw Wipakker 1:500 A3 voor een (semi) publiek programma. is ruimte Opdrachtgever Zoals bijvoorbeeld een wijkkeuken of lokale Fase Gemeente Etten-Leurwaar marmelades van de streekwinkel haalbaarheid geoogst fruit wordt verkocht uit de Samentuin. Datum Het gebouw zoekt op deze manier niet alleen Status 18-10-2025 in hoogte aansluiting op de omliggende onderzoek wijk, maar ook in functie. Centraal van het Schaal plangebied is een hofje getekend met 1:500 A3 patio’s, eengezinswoningen en Tiny Housing Fase(17 grondgebondenwoningen). Deze mix haalbaarheid van woningtypologieën draagt bij aan het mengen van verschillende doelgroepen.
buitenruimte 4.750m²
oudertent
kassa- en tassentent
staftent EHBO
fietsen snoepwinkel
zwembad
timmertent
waterglijbaan
middenveld
kooktent speeltuin
Status onderzoek
De ruimtelijke inpassing kent in totaal ca. 50 woningen, voldoet aan de 30-40-30 regel en heeft een normatieve parkeervraag (incl. het maatschappelijke programma) van ca. 110 parkeerplaatsen. Afhankelijk van de ontwikkelrichting (variant 1, 2 of 3, keuze voor variant 3), dient het maximale laadvermogen (het aantal- en type woningen dat maximaal op de locatie in te passen is) nader te worden onderzocht.
knutseltent theathertent
n
aal
gymz 10m
15m
huttenbouw
n Variant 3 - wonen Onderwerp 10m v3a_excl. Amarant
26
900 Variant 1 - maatschappelijk
erk
renw
jonge 15m
6/9 varianten
Wonen + jongerenwerk, excl. Amarant
10/25
(fietsen)bergingen wonen Amarant + Smaakmakers
plint deels actief en transparant
varianten Wipakkaerterrein, Etten-Leur
wonen gymzaal
creative factory
collectief. ruimte. activeren. met de gemeente Etten-Leur
27
6. Variant - 3b architects wij activeren collectief ruimte
Variant 3b lijkt sterk op variant 3a, dezelfde
varianten Wipakkaerterrein, Etten-Leur
10/25
info@callactive.nl ruimtelijke principes zijn gehanteerd. Het www.callactive.nl
verschil is dat Amarant deelneemt aan de herontwikkeling. Dit leidt niet direct tot een hoger laadvermogen, door de architects wij activeren collectief ruimte normatieve parkeervraag. In de ontwikkeling van de woningbouwvarianten is namelijk het uitganspunt om in de basis geen info@callactive.nl ondergrondse parkeervoorziening te www.callactive.nl realiseren. Dit is een sub-subvariant. Afhankelijk van de ontwikkelrichting (variant 1, 2 of 3) is het mogelijk om nadere subvarianten (incl. de wensen van Amarant) te Projectnaam onderzoeken. Dit is onderdeel van de bredere Wipakker stedenbouwkundige ontwikkelvisie. Het is hierbij van belang om de buurt te betrekken in Opdrachtgever de participatie.
ONTWIKKELZONE WONEN
13.377,4 m2
fietsen
spellentent buitenruimte 4.750m²
oudertent
kassa- en tassentent
staftent EHBO
fietsen
Gemeente Etten-Leur
snoepwinkel
Datum 18-10-2025 Projectnaam Schaal Wipakker 1:500 A3 Opdrachtgever Fase Gemeente Etten-Leur haalbaarheid
zwembad
timmertent
waterglijbaan
Datum Status 18-10-2025 onderzoek Schaal 1:500
A3
kooktent
middenveld
speeltuin Fase haalbaarheid Status onderzoek
aan-
knutseltent
n mara
op A
verko
theathertent
n
t 1.53
15m
2
5,7 m
10m
aal
gymz
rant
n Variant 3 - wonen Onderwerp 10m v3b_incl. Amarant
28
900 Variant 1 - maatschappelijk
Ama
15m
erk
renw
jonge
huttenbouw
6/9 varianten
Wonen + jongerenwerk, incl. Amarant
10/25
(fietsen)bergingen wonen plint deels actief en transparant
varianten Wipakkaerterrein, Etten-Leur
wonen gymzaal
creative factory Amarant + Smaakmakers
collectief. ruimte. activeren. met de gemeente Etten-Leur
29
6/9 varianten
6. Variant - Haansberg
varianten Wipakkaerterrein, Etten-Leur
10/25
architects wij activeren collectief ruimte
Zoals reeds omschreven is het stedenbouwkundige plan van Haansberg nog in ontwikkeling. Om toch een projectie te maken van een ‘verhuisscenario’ is daarom in samenspraak met het ambtelijke projectteam een zoekgebied gedefinieerd, binnen het stedelijk uitloopgebied. De maatschappelijke organisaties (scouting Lambertus en Jeugdland) zijn noordelijk van dit zoekgebied geprojecteerd (t.p.v. de rode punt). Het ontwikkelgebied grenst aan de ‘groene long’. Binnen deze groenzone zijn fiets- en wandelroutes voorzien, waardoor een goede bereikbaarheid en aantrekkelijke noord-zuid verbinding is geborgd. Afhankelijk van de uitkomst, is het interessant om actief koppelkansen in te zetten met het MEC; het Milieu Educatief Centrum.
De aangeduide locatie is indicatief. Nader
tekening is indicatief om te laten zien dat alle functies passen en er ruimte is om uit te breiden
info@callactive.nl onderzoek in relatie tot de ontwikkeling van www.callactive.nl het stedelijk uitloopgebied in combinatie
met de koppelkansen en overige functies in het gebied moet nog plaatsvinden en kan tot andere resultaten leiden. Deze variant is uitgewerkt om in de variantenstudie de modellen met elkaar te kunnen vergelijken.
Projectnaam Wipakker Opdrachtgever Gemeente Etten-Leur
v
Datum 18-10-2025 g
Schaal 1:1000
scoutin
A3
Fase haalbaarheid
Haansberg B
00m²
00 - 2.5
Status onderzoek
ca. 2.0 e
nction
multifu
l le zaa
zoekgebied C
situatietekening
land
jeugd
D
llen en
opsta
C A Wipakker
n
zoekgebied
20m
Variant 3 - Haansberg Onderwerp v3_Haansberg
30
Callactive Architects variantenstudie Wipakkerterrein, Etten-Leur
s
elbo
vog
900
40m
terrein
²
4.000m
6/9 varianten
Scouting Lambertus, Jeugdland & multifunctionele zaal
varianten Wipakkaerterrein, Etten-Leur
10/25
architects wij activeren collectief ruimte
De verbeelding in 3D toont de verschillen tussen een centrumlocatie en een meer landelijk gebied. De plangrenzen zijn in deze fase van de wijkontwikkeling Haansberg flexibel, dit biedt meer ruimte. Het plangebied wordt niet door bestaande bebouwing (zoals op het Wipakkerterrein) afgebakend. Dat maakt dat wensen van scouting Lambertus en Jeugdland eenvoudiger in te passen zijn. Scouting Lambertus kan de activiteiten ontplooien in een meer ecologische omgeving en biedt een grotere locatie groeipotentie voor Jeugdland. Groei is op dit moment niet aan de orde, maar wel een punt van aandacht voor het Etten-Leur van de toekomst. Het is van belang om te benadrukken dat alle verbeeldingen slechts een indruk wekken van een mogelijk inpassingsvoorstel. Afhankelijk van de ontwikkelrichting (variant 1, 2 of 3, keuze voor variant 3) zal de gemeente in samenspraak met alle direct betrokkenen (in het bijzonder Jeugdland en scouting Lambertus), nader onderzoek moeten starten om verhuizing naar Haansberg verder te concretiseren.
Specifiek vragen; de definitieve locatiekeuze, info@callactive.nl planning en koppelkansen met derden (het MEC)www.callactive.nl aandacht in het vervolgonderzoek rondom verhuizing naar Haansberg.
tekening is indicatief om te laten zien dat alle functies passen en er ruimte is om uit te breiden
lijke moge
ruimte
idings
uitbre
Projectnaam Wipakker Opdrachtgever Gemeente Etten-Leur
²
ruimte
buiten
Datum 18-10-2025
5.250m
spellentent Schaal 1:1000
huttenbouw A3
waterglijbaan
Fase haalbaarheid
zwembad
timmertent
00m²
00 - 2.5
Status onderzoek
ca. 2.0
middenveld speeltuin
kooktent
staftent EHBO
scouting
theatertent
kassa- en tassentent
snoepwinkel fietsen oudertent llen en
opsta
terrein
knutseltent ²
4.000m
fietsen
multifunctionele zaal
n
20m
40m
jeugdland
Variant 3 - Haansberg
n
Onderwerp v3_Haansberg - JL
collectief. ruimte. activeren. met de gemeente Etten-Leur
900
31
7/9 multicriteria-analyse (MCA)
multicriteria-analyse (MCA) Wipakkaerterrein, Etten-Leur
10/25
7. Multicriteria-analyse (MCA) het vergelijken van de varianten In samenspraak met het ambtelijke projectteam zijn er indicatoren per criterium gedefinieerd. Dit maakt het mogelijk om de verschillende varianten objectief te beoordelen. Per criterium kan maximaal 3 punten worden gescoord. Kortom, alle criteria wegen even zwaar. Het nader kwantificeren van de criteria met verschillende wegingsfactoren past niet bij een kwalitatief (ruimtelijk) onderzoek. Variant 2a en 2b scoren een -1 op het criterium ‘maatschappelijke meerwaarde’, omdat Jeugdland niet past. Dit is een randvoorwaardelijke indicator.
1
5
2a
3a
1b
2b
3b
3
maatschappelijke meerwaarde
2,25
-1
0,75
1,5
-1
0,5
0,75
identiteit en binding
0,75
x
0
0,75
x
0
0,75
centrale locatie
0,75
x
0
0,75
x
0
0,75
groeipotentie Jeugdland; gebruik scouting
0
x
0,75
0
x
0,75
0,75
verbindingskansen maatschappelijke organisaties (gedeeld- multifunctioneel gebruik)
0,75
x
0
0,75
x
0
Jeugdland te klein (in conflict met parkeren; bereikbaarheid en toegankelijkheid bewoners)
0
! = -1
0
0
! = -1
0
afhankelijkheid van derden
0
x
0
-0,75
x
-0,25**
3
stedenbouwkundige kwaliteit
1,5
1,5
2,5
2
2
3
1
heldere samenhang; stedenbouwkundige structuur sluit goed aan op omgeving
1
1
1
1
1
1
1
openbare ruimte is aantrekkelijk ingericht en stimuleert ontmoeting en beweging
1
1
1
1
1
1
1
kwalitatieve inrichting van groen en water mogelijk
0
0
1
0
0
1
-0,5
-0,5
-0,5
0
0
0
2
3
1
2
3
minder samenhang mogelijk
3
bijdragen oplossing woningtekort
1
1
0-15 eenheden
1
2
15-30 eenheden
3
30-50 eenheden
3
exploitatielasten*
1
hoogste exploitatielasten
2
tweede exploitatielasten
3
laagste exploitatielasten
3
3
3
financieel resultaat
1
2
1
hoogste prijs
1
2
tweede prijs
3
laagste prijs
Callactive Architects variantenstudie Wipakkerterrein, Etten-Leur
1 2
2 3
3
3
1
3 3
3
1
3
1 1
3
3
1
2
3
1 2
2 3
8,75
32
incl. Amarant
1a
-0,5
4
excl. Amarant
criteria/varianten
-0,75
3
Uitgangspunt is in v1 en v2 om na realisatie het vastgoed over te dragen aan de maatschappelijke organisaties. Deze benadering leidt tot de laagste exploitatielasten voor de gemeente en zijn daarom gelijk beoordeeld.
p
!
2
*
7,5
10,25
3 8,5
8
10,5
**
De invloed van de afhankelijkheid van derden is per maatschappelijke organisatie beoordeeld; indien alle maatschappelijke organisaties (Jeugdland, scouting Lambertus en realisatie van de Creative Factory) afhankelijk zijn van derden wordt -0,75 punt in mindering gebracht (-0,25 pt per maatschappelijke organisatie).
7/9
Variantenoverzicht
multicriteria-analyse (MCA) Wipakkaerterrein, Etten-Leur
10/25
Haansberg scouting Lambertus Jeugdland multifunctionele zaal
V1a; 100% maatschappelijk
V2a; mix, wonen + maatschappelijk
V3a; mix, wonen + jongerenwerk
excl. Amarant incl. At Taqwa
excl. Amarant excl. At Taqwa
excl. Amarant excl. At Taqwa Haansberg scouting Lambertus Jeugdland multifunctionele zaal
V1b; 100% maatschappelijk
V2b; mix, wonen + maatschappelijk
V3b; mix, wonen + jongerenwerk
incl. Amarant incl. At Taqwa
incl. Amarant excl. At Taqwa
incl. Amarant excl. At Taqwa
collectief. ruimte. activeren. met de gemeente Etten-Leur
33
8/9 conclusie
conclusie Wipakkaerterrein, Etten-Leur
10/25
8. Conclusie variant 3 vormt de onderbouwde voorkeursvariant Op basis van de multicriteria-analyse (MCA) is het mogelijk om conclusies te trekken en een onderbouwde voorkeursvariant te presenteren. Het is van belang om een ‘zuivere vergelijking’ te maken en stapsgewijs de uitkomsten vanuit de MCA te beschouwen. Concreet zijn er twee onafhankelijke invloedsfactoren; 1) het programma; en 2) deelname van Amarant. Het is mogelijk om varianten 1a, 2a, 3a met elkaar te vergelijken en varianten 1b, 2b, 3b. Dit toont allereerst aan welke invloed het soort programma heeft. Afzonderlijk kunnen variant 1a-1b, 2a-2b en 3a-3b met elkaar worden vergeleken. Zo blijft duidelijk welke invloed bepaalde factoren hebben (door slechts één invloedsfactor te analyseren).
K
K
A 15 K
Duidelijk wordt dat zowel variant 3a, als variant 3b het hoogst scoren. De maatschappelijke meerwaarde is weliswaar beperkter dan in variant 1, maar beide varianten leiden; 1) tot een goede stedenbouwkundige kwaliteit; 2) hebben de grootste bijdrage op het woningtekort; en 3) de financiële impact wordt het sterkst geminimaliseerd. Wanneer variant 3a en 3b ten opzichten van elkaar worden vergeleken, toont de MCA aan dat variant 3b het hoogst scoort. Er is meer ruimte om de samenhang in en rondom het gebied te vergroten, doordat Amarant deelneemt aan de ontwikkeling. In beide varianten 3a en 3b is er geen directe afhankelijkheid van derden om de nieuwbouw van de maatschappelijke organisaties (Jeugdland en scouting Lambertus) te realiseren (met uitzondering van de Creative Factory in v3b). In de nadere uitwerking van variant 3 dient verder onderzocht te worden of en hoe Amarant kan deelnemen aan de ontwikkeling.
K
A 13 K
08
A 11 K
07 A 14 K
02 K
kaart met kansen & aandachtspunten zie volgende pagina voor verdere uitleg Callactive Architects variantenstudie Wipakkerterrein, Etten-Leur
01
05
K
34
01
02
02
04
9/9 kansen & aandachtspunten
9. Kansen & aandachtspunten * weergegeven op kaart voorgaande bladzijde
K
kans
A aandachtspunt
kansen & aandachtspunten Wipakkaerterrein, Etten-Leur
10/25
1. toekomst brandweer, politie en stationsgebied*
Herontwikkeling van het Wipakkerterrein is onderdeel van een groter stedelijk gebied (strook Wipakker - Anna van Berchemlaan). Afhankelijk van de ontwikkelkoers kan het perceel van de brandweer, het parkeerterrein achter De Linde en het politiebureau onderdeel zijn van een grotere herontwikkeling. Dit versterkt de station-centrum verbinding. Het herinrichten en verdichten van monotone parkeerzones (fiets- en autoparkeerplaatsen) met woningbouw is een kans om het Stationsplein sterker te verlevendigen. Nieuwe mobiliteitsconcepten zoals een parkeerhub draagt bij aan het verminderen van ‘blik’ op straat en heeft invloed op de inrichting van het openbaar gebied van het Wipakkerterrein. Het advies is om in de vervolgfase een stedenbouwkundig plan te maken en aanvullend een parkeeronderzoek uit te voeren, om zo de daadwerkelijke parkeervraag te normeren.
2. routing via tuin Lambertuskerk, verbinding Oderkerkpark*
Een nieuwe wandelroute vanuit het Wipakkerterrein naar de Lambertuskerk koppelt het station, het Wipakkerterrein, de Markt en het Oderkerkpark (kapel) met elkaar. Deze nieuwe route heeft een grote culturele betekenis en versterkt daarmee de aantrekkingskracht van het centrum. Op grotere stedenbouwkundige schaal sluit de route aan op de Van Gogh Kerk. Daarmee heeft deze verbinding ook een toeristische waarde.
3. verkleinen financiële impact
In de woningbouwvarianten is rekening gehouden met de 30-40-30 regel; 30% sociale huur, 40% betaalbaar (middenhuur/betaalbare koop); en 30% vrije sector. Dit is een regel welke van toepassing is op gemeentelijk niveau. Afwijken van deze regel voor de herontwikkeling van het Wipakkerterrein is een kans, omdat er al een aanzienlijke investering wordt gedaan in de bouw van nieuwe maatschappelijke accommodaties. De grondquote dient residueel vastgesteld te worden.
4. toekomst At Taqwa*
Wellicht biedt de huidige locatie van At Taqwa kansen om uit te breiden, dan wel een nieuwe accommodatie te realiseren (sloop - nieuwbouw). Onbekenden in het huidige PvE maken het voorstelbaar dat het aantal gebedsplaatsen niet wordt verhoogd. Andere mogelijke scenario’s (waarin het aantal gebedsplaatsen wel wordt uitgebreid) wijzen op verhuizing, wellicht biedt Haansberg toch ruimte. Het zijn kansen en vragen om nadere verkenning. De verwachting dat de parkeerdruk in de zomerperiode in en rondom het gebied lager is, is een aanname. Indien de parkeerdruk in de zomerperiode hoog is, ontstaat er mogelijk ook een conflict tussen parkeren en Jeugdland in variant 1.
5. aandacht voor actief programma*
Het is van belang om aandacht te hebben en houden voor een sociaal, actief programma. Specifiek in variant 3. Nieuw (semi)publiek programma zoals een wijkkeuken, streekwinkel, gedeelde gereedschapshub, shared office en repair cafe versterken de ontmoeting en duurzaamheid in gebruik. Bestaande activiteiten van derden in de multifunctionele zaal (binnen het gebouw van jongerenwerk) kunnen mogelijk worden ondergebracht in de gymzaal of binnen de Creative Factory. Door aandacht te houden voor het bestaande en te zoeken naar koppelkansen met andere partijen, blijft het maatschappelijke karakter binnen het Wipakker gebied behouden. Denk bijvoorbeeld aan; de Samentuin, een extra buurtkas in het Wipakkerterrein draagt bij aan de sociale cohesie; of de Heemkundekring, samenwerken met de jonge generatie in de Creative Factory.
collectief. ruimte. activeren. met de gemeente Etten-Leur
6. duurzaamheidsbeleid sterk implementeren
Circulair bouwen (houtbouw, hergebruik) is een kans, wat onderdeel kan zijn van de (stedenbouwkundige) uitwerking. Dit is onlosmakelijk verbonden met natuurinclusief bouwen en het versterken van de biodiversiteit.
7. aankoopwens Turkse moskee*
In hoeverre het wel/niet haalbaar is om een deel van de gronden te verkopen aan de Turkse moskee is enerzijds afhankelijk van de normatieve parkeervraag, anderzijds is het de vraag op welke manier dit gebied wordt ingevuld na verkoop. Verkoop van gronden aan direct betrokken maatschappelijke partijen (Turkse moskee) vraagt nadere dialoog en aandacht.
8. verbindingskans Markt 104*
Het is mogelijk van toegevoegde waarde om in V3a en V3b een extra verbinding te creëren tussen het Wipakkerterrein en de Markt. Let wel, dit mag niet ten kosten gaan van de sociale veiligheid en/of het woongenot van (toekomstige) bewoners. Het onderzoeken van de mogelijkheden voor deze verbinding, is onderdeel van de uitwerking van variant 3.
9. programma reduceren
Er liggen kansen om nog sterker in te zetten op dubbelgebruik. Per partij kan het ruimtelijk programma van wensen nader onderzocht worden. Verdiepingsvragen zoals; wat is het verschil tussen een vergaderruimte in de multifunctionele zaal, een kantine/kantoor van Jeugdland en de ruimtes in de Creative Factory? Sterker inzetten op dubbelgebruik draagt bij aan meer synergie en bespaart bouwkosten. Samenwerking met andere partijen zoals Amarant, At Taqwa of het MEC vragen om verdieping.
10. hemelwaterverodening - Jeugdland
12. exploitatielasten
De exploitatielasten zijn indicatief bepaald. De kosten zijn afhankelijk van welk vastgoed de gemeente wel of niet afstoot (kan afstoten) aan de maatschappelijke organisaties of moet huren van derden. Het beïnvloedt de exploitatielasten. Dubbelgebruik (grootte van het gebouw), samenwerkingen met derden en/of een combinatie met woningbouw zijn verschillende factoren welke bepalen of het maatschappelijk onroerend goed daadwerkelijk afgestoten kan worden. Dit vraagt aandacht in het vervolg.
13. privé buitenruimte scouting Lambertus*
Scouting Lambertus heeft in de huidige situatie een afsluitbaar terrein van ca. 2.000 - 2.500m2. Vanuit veiligheidsoverwegingen wensen zij in de nieuwe situatie een soortgelijk afsluitbaar gebied. Het vraagt extra aandacht in de gebruiksfase om het (semi)publieke veld (Wipakker) veilig te houden voor de buitenactiviteiten van scouting Lambertus. Zij hebben hier zelf sterke kanttekeningen bij geplaatst, kortom dit is een uitdaging op het Wipakkerterrein. Het realiseren van een afsluitbaar gebied van de gewenste omvang in het stedelijk uitloopgebied van Haansberg is mogelijk, maar een punt van aandacht. Dit onderzoek presenteert slechts de ruimtelijke mogelijkheden. De gemeente Etten-Leur dient in nader overleg met scouting Lambertus tot concrete afspraken te komen en de definitie van dit ‘afsluitbare terrein’ te formuleren.
14. milieuzonering i.c.m. woningbouw*
Bij het inpassen van woningbouw op het Wipakkerterrein in combinatie met andere (bestaande) gebruiksfuncties (bakerij, brandweer, Turkse moskee) is rekening gehouden met richtafstanden. Milieuzonering nieuwe stijl biedt enige flexibiliteit, maar dit vraagt mogelijk extra bouwkundige maatregelen. Zo is overlast van (en naar) andere gebruiksfuncties te beperken, maar leidt mogelijk tot hogere bouwkosten.
15. participatie*
De hemelwaterverodening heeft invloed op de gebruiksmogelijkheden van de buitenruimte, specifiek is het ruimtebeslag van Jeugdland en de noodzakelijke waterbuffer niet in detail beschouwd. In de nadere uitwerking kan dit leiden tot conflicten, welke verwant houden met veiligheid en/of gebruiksmogelijkheden (diepte van wadi’s, hoogteverschillen in het terrein).
Er is tijdens het onderzoek gekozen om het participatietraject te doorlopen met de gebruikers van het terrein. Dat betekent concreet dat Jeugdland, scouting Lambertus, At Taqwa, Jongerenwerk en Amarant betrokken zijn. Dat zijn niet alle belanghebbenden. In het vervolgtraject is het advies om het gesprek aan te gaan met alle belanghebbenden, zoals buurtbewoners, de wijkvereniging en de Turkse Moskee.
11. deelname Amarant*
16. doorontwikkeling vraagt nadere verdieping en optimalisatie
Amarant heeft kenbaar gemaakt dat de huidige opzet (een ontwikkeling waarin specifiek binnen geen woningbouw is voorzien) financieel niet haalbaar, dan wel interessant is. Echter blijft Amarant wel geïnteresseerd om onderdeel te zijn van de herontwikkeling, indien er; 1) een kwalitatieve buitenruimte- (van soortgelijke grootte); 2) een grotere bufferzone rondom de nieuwe dagbesteding gerealiseerd kan worden; en 3) ook woningbouw gerealiseerd kan worden. Het is de vraag in hoeverre deze wensen haalbaar zijn, woningbouw leidt tot een hogere parkeervraag; en daardoor een groter ruimtebeslag op het terrein. Dit in combinatie met een grotere tuin is mogelijk niet haalbaar, zonder dat dit ten kosten gaat van andere ontwikkelmogelijkheden. Een ondergrondse parkeervoorziening biedt mogelijk kansen, maar beïnvloed door de financiële impact mogelijk ook de residuele grondwaarde. Een andere mogelijkheid is wellicht om een combinatie te zoeken met zorgwoningen en/of begeleid wonen. Deze woonvorm heeft veelal een lagere parkeervraag.
De verdere doorontwikkeling vraagt optimalisatie en aandacht. Hierbij is en blijft het van belang om een grotere gebiedsvisie te maken. Op deze manier kan de herontwikkeling van het Wipakkerterrein de start zijn van een grotere station-centrum visie. Verschillende factoren zoals het woonprogramma, de normatieve parkeervraag en de plangrenzen hebben invloed op de daadwerkelijke inpassing. Indien er meer ontwikkelruimte ontstaat door bijvoorbeeld vernieuwende mobiliteitsconcepten, kan het woonprogramma verder geintensifeerd en verbijzonderd worden. Samen met marktpartijen kan dit onderzoek doorontwikkeld worden naar een stedenbouwkundig plan, met daarin verdere verkenning van de mogelijkheden. Het maken van een beeldkwaliteitsplan maakt hier integraal onderdeel van uit.
35
Callactive Architects wij. activeren. collectief. ruimte. Markt 25 4875 CB Etten-Leur info@callactive.nl www.callactive.nl
variantenstudie Wipakker de groene schakel tussen station-centrum Etten-Leur, 29 oktober 2025