Beantwoording technische vragen D66 kaders herontwikkeling winkelcentrum

Technische vragen: \zs +U

Vaststellen kaders herontwikkeling overdekte winkelcentrum 10 oktober 2025

Inleiding: Naar aanleiding van de Raad Luistert en de stukken heeft de fractie van D66 technische vragen bij dit agendapunt. Vragen: 1. Waarom is de zone van inspanningsverplichting om een “setback” te onderzoeken maar voor een deel van deelplan 1? 2. Wat gebeurt er als er uit dit onderzoek blijkt dat voor de initiatiefnemer de “setback” niet haalbaar is? Hoe wordt er dan voldaan aan de zorgen van de omwonenden? 3. Wat is er momenteel bekend over het parkeerdek? Hoe wordt er hierbij rekening gehouden met de zorgen van de bewoners van Hof van Houte? 4. Wat is er momenteel bekend over de anterieure overeenkomst? 5. Ik stelde tijdens de Raad Luistert al een vraag over de financiële haalbaarheid en risico’s met betrekking tot de 30/40/30 regel; hoe ziet deze financiële haalbaarheid eruit met betrekking tot de verbouwing van het winkelcentrum zelf? 6. Aanvullend, is er behalve de schets iets bekend over de verbouwing van het winkelcentrum? Zijn er garanties of eisen aan deze verbouwing? 7. Zijn er garanties voor de ondernemers over huurprijzen en eventuele compensatie? 8. Zijn er alternatieven onderzocht met kortere doorlooptijd? Wat zijn de consequenties als je dit plan wilt doorvoeren in een kortere doorlooptijd? 9. In 2021 is er een startnotitie vastgesteld. Echter is het plan toen teruggefloten.

Had er nu niet eerst een nieuwe startnotitie moeten komen in kader van een gedegen participatieproces? 10. Is de aanname juist dat dit plan niet binnen het omgevingsplan past en er dus sprake is van bindend adviesrecht (verklaring van geen bedenkingen) door de raad? Nikita van Dieën Raadslid D66 Etten-Leur

Antwoorden: Vraag 1: Waarom is de zone van inspanningsverplichting om een “setback” te onderzoeken maar voor een deel van deelplan 1? Aan de zijde van de Hof van Den Houte is ter hoogte van de daktuin ruimte om een setback te realiseren, de daktuin zal dan smaller worden. Aan de westzijde van het onderzoeksgebied (aan de Hof van Den Houte), is het niet mogelijk, omdat er op de verdieping (verhuurde) winkelruimtes gesitueerd zijn, direct achter de woningen, waardoor er geen ruimte is om een setback te creëren. Vraag 2: Wat gebeurt er als er uit dit onderzoek blijkt dat voor de initiatiefnemer de “setback” niet haalbaar is? Hoe wordt er dan voldaan aan de zorgen van de omwonenden? In dat geval zou op basis van een uitgebreid bezonningsonderzoek onderzocht kunnen worden of er met kleinere ingrepen minder schaduwval op woningen van omwonenden aan de Hof van Den Houte gerealiseerd kan worden. Goed om te vermelden is dat op basis van de eerste constructieve onderzoeken een setback van enkele meters ter hoogte van het onderzoeksgebied mogelijk lijkt te zijn.

Vraag 3: Wat is er momenteel bekend over het parkeerdek? Hoe wordt er hierbij rekening gehouden met de zorgen van de bewoners van Hof van Houte? Op 20 oktober ’25 is een extra gesprek met de VvE van de Hof van den Houte II gepland, daar zullen gezamenlijk met de architect de plannen worden toegelicht met behulp van tekeningen waar ook de afstanden in kaart zijn gebracht. Met behulp van deze nadere toelichting verwacht initiatiefnemer het plan beter te kunnen duiden en zorgen te laten afnemen. Ter informatie, de afstand van Deelplan 3 tot de bestaande (achter-)gevels van de woningen van de VvE Hof Van Den Houte II is ca. 50 meter. De bouwblokken van Deelplan 3 staan diagonaal achter deze (HvDH II) woningen, en daarmee niet “recht voor de deur”. Vraag 4: Wat is er momenteel bekend over de anterieure overeenkomst? Er is nog geen anterieure overeenkomst afgesloten. De voorbereidingen hiervoor zijn bezig. Wel is er een plankostenbrief uit, die als voorloper op de anterieure overeenkomst gezien kan worden. Op basis hiervan heeft initiatiefnemer reeds een voorschot op de plankosten voldaan.

Vraag 5: Ik stelde tijdens de Raad Luistert al een vraag over de financiële haalbaarheid en risico’s met betrekking tot de 30/40/30 regel; hoe ziet deze financiële haalbaarheid eruit met betrekking tot de verbouwing van het winkelcentrum zelf? De verbouwing van het winkelcentrum is met de hoeveelheid nietverhuurbaar oppervlak, waaronder daken, vloeren en installaties, zeer kostbaar. Daarom is het plan ontwikkeld om woningen toe te voegen. Met de opbrengst van de woningen kan de verbouwing deels bekostigd worden. Uitgangspunt blijft 30/40/30 zoals in de kaders vermeld staat. Vraag 6: Aanvullend, is er behalve de schets iets bekend over de verbouwing van het winkelcentrum? Zijn er garanties of eisen aan deze verbouwing? Er is een schetsontwerp opgesteld van de Look en Feel die is gepresenteerd, dit is hetgeen initiatiefnemer wil realiseren. Dit schetsontwerp zal na besluitvorming over kaderstelling nader worden uitgewerkt. De recente verbouwing van Bomont is een voorbeeld van de richting waar de look and feel naar toe kan. Hierbij wil initiatiefnemer graag benadrukken dat het gehele plan om ook woningen te realiseren als doel heeft om met de opbrengst van de woningen het winkelcentrum te kunnen vernieuwen. Dit zou ook verankerd kunnen worden in de anterieure overeenkomst.

Vraag 7: Zijn er garanties voor de ondernemers over huurprijzen en eventuele compensatie? Per ondernemer verschilt de situatie en per ondernemer zal dan ook worden beoordeeld of nieuwe huurvoorwaarden en/of compensaties nodig zijn. Bij een aantal huurders die binnen het winkelcentrum zullen verhuizen liggen al concrete voorstellen en met enkele lopen gesprekken hierover en andere zullen nog volgen. Als verhuurder wil Unifore graag dat alle ondernemers blijven en zullen zij ook goed behandeld worden zoals dit bijvoorbeeld ook ten tijde van de Coronapandemie is gedaan. Vraag 8: Zijn er alternatieven onderzocht met kortere doorlooptijd? Wat zijn de consequenties als je dit plan wilt doorvoeren in een kortere doorlooptijd? Een van de belangrijkste uitgangspunten van dit plan is dat de ondernemers door kunnen blijven exploiteren. Op basis van dat uitgangspunt is de puzzel met de ruimtes van de ondernemers gelegd en daar is de fasering en doorlooptijd uit voortgekomen. Als bijvoorbeeld alle deelplannen gelijktijdig worden gerealiseerd, dan zullen er ondernemers noodgedwongen hun winkel moeten sluiten. Wel is initiatiefnemer nog aan het onderzoeken hoe er met slimmere bouwsystemen een kortere bouwtijd kan worden gerealiseerd. Vraag 9: In 2021 is er een startnotitie vastgesteld. Echter is het plan toen teruggefloten.

Had er nu niet eerst een nieuwe startnotitie moeten komen in kader van een gedegen participatieproces? Volgens onze visie is nog steeds de oorspronkelijke Startnotitie van toepassing. We lopen nog in hetzelfde traject met dezelfde uitgangspunten qua participatie. Doordat het plan vroeg om aanpassing naar aanleiding van de participatie hebben wij gemeend het traject op dezelfde zorgvuldige

manier door te zetten. Dit om ook geen verwarring te veroorzaken en een juiste participatie te volgen. Vraag 10: Is de aanname juist dat dit plan niet binnen het omgevingsplan past en er dus sprake is van bindend adviesrecht (verklaring van geen bedenkingen) door de raad? De aanname dat dit plan niet geheel past binnen het omgevingsplan is juist. Dat is ook de reden waarom we een procedure doorlopen. Aan dit plan kan medewerking worden verleend door het voor ieder deelplan verlenen van een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). De aanname dat er daardoor dus sprake is van een bindend adviesrecht is niet juist. De gemeenteraad heeft gevallen van categorieën aangewezen waarin het college niet zomaar van het omgevingsplan kan afwijken en een vergunning kan verlenen. In die gevallen wordt de raad om bindend advies gevraagd. De ontwikkeling van het winkelcentrum valt hier niet onder. Dit doordat er op dit moment al veel mogelijk is op basis van het huidige omgevingsplan. De gemeenteraad heeft tevens besloten dat hij geen gebruik maakt van zijn adviesrecht voor buitenplanse omgevingsplanactiviteiten die passen binnen een eerder door de raad vastgestelde kaders. Deze kaders liggen nu voor.

De omschrijving van de kaders is in lijn met eerdere afgegeven kaders bij andere woningbouwprojecten en wat ons betreft voldoende helder om een zorgvuldige afweging te maken.