BBV Raadsvoorstel Vaststelling programma kostenverhaal en financiële bijdragen

Raadsvoorstel Datum Raadsvergadering: Agenda nr: Onderwerp:

Vaststelling programma kostenverhaal en financiële bijdragen

Portefeuillehouder(s)

Wethouder De Weert

Van:

Kees Velkers

Telefoonnummer:

4373

Email:

kees.velkers@etten-leur.nl

Aan de leden van de raad. Voorstel Programma kostenverhaal en financiële bijdragen vaststellen, waarbij: 

het privaatrechtelijk spoor (grondverkoop of anterieure overeenkomst) de voorkeur heeft boven het publiekrechtelijk spoor (afdwingen).



de financiële bijdragen voor aanpassingen in de fysieke leefomgeving vast worden gesteld.



de gemeente zonder financiële zekerheid de planologische maatregel niet in procedure brengt.



als niet voldaan is aan de betalingsverplichting een (wettelijk verplicht) bouwverbod wordt opgelegd.

Inleiding Door de Omgevingswet is een gemeente verplicht om kosten in rekening te brengen die zij maakt voor nieuwe bouwplannen: het kostenverhaal. Het kostenverhaal is verder uitgewerkt in het Omgevingsbesluit en de Omgevingsregeling. In deze wetten zijn een aantal categorieën bouwplannen en functiewijzigingen bepaald waarvoor het kostenverhaal geldt. Ook is bij wet bepaald welke kosten de gemeente verplicht is om te verhalen en welke investeringen zij mag verhalen. Het programma kostenverhaal en financiële bijdragen geeft duidelijkheid over de te verhalen kosten en de gevraagde financiële bijdragen. Het verhalen van de kosten kan op een tweetal manieren gebeuren. De voorkeur van zowel de Etten-Leur als de wetgever is, om kosten te verhalen via grondverkoop aan

- of het sluiten van een anterieure overeenkomst met een derde partij. Op deze manier komen we samen tot overeenstemming en is er een zekere mate van contractsvrijheid. Mocht dit niet lukken dan is de gemeente verplicht om de kosten via de publiekrechtelijke weg te verhalen. De te betalen bijdrage wordt dan opgelegd. Er is geen sprake meer van enige contractsvrijheid. Daarnaast brengt deze methode een omvangrijke financiële berekening en administratieve verantwoording met zich mee. Kosten die ook weer door de initiatiefnemer betaald moeten worden. De te verhalen kosten zijn bedoelt om de werkelijke kosten die de gemeente maakt te dekken. Voorbeelden van deze kosten zijn interne uren, onderzoekskosten, bouw- en woonrijp maken, nadeelcompensatie (planschade) e.d. De financiële bijdrage die per te bouwen woning of bedrijf wordt betaald, gebruiken we om grote aanpassingen in de fysieke leefomgeving te betalen. Van deze aanpassingen heeft iedereen profijt, dus naast de bestaande bebouwing ook de nieuw te realiseren bebouwing. Het vragen van een bijdrage in de kosten is dan ook redelijk. De hoogte van de bijdrage wordt om de vier jaar bijgesteld, tenzij er hele grote afwijkingen ontstaan in de voorgenomen investeringen. De bijdrage kan dan tussentijds opnieuw worden vastgesteld.

Beoogd effect en evaluatie:  Kostenverhaal (verplicht): De gemeente verhaald de kosten voor het mogelijk maken van een aangewezen activiteit in het omgevingsplan, een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een projectbesluit op de initiatiefnemer  Financiële bijdrage voor verbetering van de fysieke leefomgeving (bevoegdheid) De gemeente vraagt een financiële bijdrage voor het realiseren van de verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. Voorbeelden hiervan zijn landschappelijke verbetering, de aanleg en bescherming van natuur, de aanleg van infrastructuur voor verkeers- en openbare vervoersnetwerken van gemeentelijk of regionaal belang, aanleg van recreatievoorzieningen.  Transparantie over de wijze hoogte en wijze van verhalen. In het programma kostenverhaal en financiële bijdragen wordt toegelicht hoe en welke kosten de Etten-Leur gaat verhalen. De voorkeur van de gemeente gaat uit naar het privaatrechtelijk spoor (grondverkoop of anterieure overeenkomst). Argumenten 1. Kostenverhaal: In het programma kostenverhaal en financiële bijdragen wordt een onderscheid gemaakt in de verschillende kosten die de gemeente op een initiatiefnemer gaat verhalen.

Er zijn namelijk kosten die direct samenhangen met de nieuwe ontwikkeling en er zijn kosten die voor meerdere ontwikkellocaties gemaakt worden of waarvan ook bestaande gebieden profiteren. De eerste soort, specifiek voor de betreffende ontwikkeling, zijn de kosten voor het opstellen of het toetsen van de ruimtelijke kaders van de ontwikkeling en de aanpassingen die moeten worden verricht aan de openbare inrichting. 2. Financiële bijdragen: De investeringen die niet alleen gemaakt worden voor de nieuwe ontwikkeling en waarvan dus meerdere gebieden profijt hebben, verdelen we op een

evenredige manier op de bestaande bebouwde omgeving en de nieuw te ontwikkelen woningen (of bedrijventerrein). Op deze manier dragen ook nieuwe ontwikkelingen bij aan de investeringen die Etten-Leur moet doen voor verbeteringen in de fysieke leefomgeving en komen deze lasten niet alleen terecht bij de bestaande woningen of bedrijven. 3. Transparantie: Het programma kostenverhaal en financiële bijdragen geeft duidelijke kaders op welke wijze de bijdrage wordt bepaald. Het schrijft een uniforme werkwijze voor die geldt voor iedere initiatiefnemer die een nieuw bouwplan of bouwactiviteit binnen de gemeente wil realiseren. Na het vaststellen van dit programma kan de gemeente op een transparante manier de bijdrage die zij verhaalt op initiatiefnemers bepalen. Dit programma vormt ook de basis voor een bijdrage vanuit de gemeentelijke grondexploitaties. Ook onze grondexploitaties profiteren namelijk van de investeringsopgave van Etten-Leur. 4. Afwijken: De hoofdregel is dat de gemeente bij iedere nieuw aangewezen activiteit haar kosten verhaalt en dat deze bijdraagt aan de investeringsopgave met de financiële bijdragen. Het college kan hier in uitzonderlijke situaties van afwijken.

Dit kan als een gebiedsontwikkeling voor de gemeente een maatschappelijke meerwaarde heeft én de initiatiefnemer objectief met een onderbouwing van een ter zake deskundige kan aantonen dat een gebiedsontwikkeling financieel niet haalbaar is als het kostenverhaal en de financiële bijdragen betaald dienen te worden (en de gemeente komt tot dezelfde conclusie). Deze afwijking houdt in dat het college in uitzonderlijke situaties beperkt of geen kosten verhaalt en een lagere of geen financiële bijdragen kan overeenkomen. Dit vormt een uitzondering en verlangt een gemotiveerd besluit van het college of de raad. Alternatieven/varianten 1. Uitsluitend overgaan tot het verhalen van de wettelijk verplichte kosten. 2. De lijst met projecten die leidend is voor de bepaling van de financiële bijdragen aanpassen en daarmee de hoogte van de te verhalen bijdrage wijzigen.

Kanttekeningen en risico’s 1. De te betalen financiële bijdrage heeft mogelijk een (beperkt) negatief effect op de haalbaarheid van projecten (een afwijkingsbesluit is wel mogelijk). 2. De gevraagde financiële bijdragen dragen bij het de financiële haalbaarheid van projecten in de fysieke leefomgeving. 3. De ontvangen financiële bijdragen mogen alleen besteed worden aan de beoogde ontwikkelingen. De gemeente legt periodiek verantwoording af over de besteding van de ontvangen financiële bijdragen. 4. De gemeente brengt zonder financiële zekerheid de planologische maatregel niet in procedure. Als niet is voldaan aan de betalingsverplichting geldt een bouwverbod. 5. Initiatiefnemers kunnen bezwaar maken tegen de gevraagde of opgelegde financiële bijdragen.

Toelichting Financieel: 1. Zoals eerder genoemd zorgt het kostenverhaal ervoor dat de kosten die de gemeente maakt betaald worden door de initiatiefnemer. Bij kleinere bouwplannen (1 tot en met 4 woningen) volgen we de legesverordening. Bij 5 of meer woningen passen we de plankostenscan toe. 2. De financiële bijdragen die betaald worden, dragen bij aan de haalbaarheid van projecten in de fysieke omgeving. 3. De financiële bijdragen zijn in dit programma vastgesteld op: € 780,-- voor een sociale huurwoning. € 2.120,-- voor een betaalbare koopwoning laag/middeldure huurwoning. € 2.780,-- voor een betaalbare koopwoning hoog. € 4.310,-- voor een dure koop- of huurwoning. € 7,10 per m² bruto vloer oppervlak voor niet-wonen. Juridisch: Zolang de initiatiefnemer de verschuldigde kosten niet heeft betaald, geldt een verbod om de aangewezen activiteit te verrichten; een bouwverbod. In een anterieure overeenkomst kunnen een gemeente en een initiatiefnemer overeenkomen dat de betaling geheel of gedeeltelijk na aanvang van de activiteit plaatsvindt. Een voorwaarde hierbij is dat de initiatiefnemer aanvullende zekerheden voor betaling overlegt. Dit kan in de vorm van een bankgarantie. Personeel: Wordt toegepast in de reguliere onderhandelingen met ontwikkelende partijen. Duurzaamheid niet van toepassing Planning na vaststelling door de raad, wordt het programma gepubliceerd.

Communicatie en participatie In samenwerking met de gemeenten Halderberge, Zundert en Roosendaal, heeft de gemeente EttenLeur een programma kostenverhaal opgesteld. Voorafgaand aan het opstellen van de programma kostenverhaal is de organisatie in de gelegenheid gesteld om haar inbreng te leveren. Het opgestelde conceptprogramma is vervolgens teruggekoppeld met de organisatie en de portefeuillehouder. Deze input is meegenomen in een bestuurlijk overleg, waarbij alle portefeuillehouders van de betrokken gemeenten aanwezig waren, waarna wij tot het definitieve programma zijn gekomen.

Na vaststelling van de programma door de gemeenteraad, wordt er via een publicatie gewezen op de aanwezigheid van het programma kostenverhaal. Dit programma is via de website van de gemeente te raadplegen. Bijlagen Programma Kostenverhaal en financiële bijdragen Etten-Leur.

Etten-Leur, 20 februari 2024 burgemeester en wethouders,

Dhr. drs. C. (Cor) Smits gemeentesecretaris

Mw. drs. M.C. (Marina) Starmans-Gelijns burgemeester