BBV Raadsvoorstel bijstelling kaders markt-dreef

Raadsvoorstel Datum Raadsvergadering: Agenda nr: Onderwerp

Bijstellen kaders voor de herontwikkeling van de locatie achter Markt 9 t/m 15 / Dreef

Van:

Angelique van Damme

Telefoonnummer: Email:

Angelique.vanDamme@etten-leur.nl

Aan de leden van de raad. Voorstel De kaders voor de herontwikkeling van de locatie achter Markt 9 t/m 15 / Dreef bij te stellen: •

Van 21 huurappartementen waarvan 13 tot € 850 (klasse 1) en 8 tot € 1.000 (klasse 2)

•

Naar 23 NOM (Nul Op de Meter) betaalbare koopappartementen van 65m2 BVO. De verkoopprijs voor particuliere kopers mag maximaal € 295.000 V.O.N.. bedragen mits de woonlasten gelijk zijn aan een verkoopprijs van € 270.000 conform BENG

•

De ca. 300 m2 wijkfunctie en de andere kaders blijven ongewijzigd.

Inleiding Door de raad zijn in oktober 2022 de kaders voor de ontwikkeling Dreef/Markt 9 vastgesteld. Aanvullend is in februari 2023 een definitief besluit genomen over de 300m2 wijkfunctie. In het raadsvoorstel van 4-10-2022 is de financiële haalbaarheid van het plan als risico opgenomen. Door diverse oorzaken is het plan op basis van middeldure huur niet haalbaar. Dit ook niet op basis van de bijgestelde tarieven op basis van het collegebesluit van 22-08-2023 en de raadsbrief van 2308-2023. De ontwikkelaar heeft onlangs een aangepast plan ingediend waarbij de 300m2 wijkfunctie wordt gerealiseerd en appartementen in lijn zijn met de doelgroepenverordening en actuele behoeften. Hierbij is vastgehouden aan de in oktober 2022 vastgestelde ruimtelijke kaders.

Beoogd effect en evaluatie: Door de kaders voor deze ontwikkeling bij te stellen kan er worden overgegaan op de verdere uitwerking van de plannen, het afsluiten van een anterieure overeenkomst en het voorbereiden van de ruimtelijke procedure op grond van de Omgevingswet. Argumenten 1.1 Middeldure huur blijkt hier niet haalbaar De combinatie van een aantal factoren maakt dat voor deze ontwikkeling middeldure huur niet meer haalbaar is. Dit ook niet in combinatie met de bijgestelde tarieven: •

Stijging zakelijke rente Door de ontwikkelaar wordt aangegeven dat het afgelopen jaar de zakelijke rente met ruim 2,5% gestegen is. Dit blijkt ook uit de cijfers van DNB. Daarmee wordt het onrendabel om met bancair geleend geld middeldure huur te realiseren.

•

Middeldure huur minder interessant voor belegger Door wijziging van fiscale regels moeten beleggers meer belasting betalen over het rendement op vastgoed. Tevens zijn de fiscale regels vanaf 2025 en de nieuwe wet middeldure huur nog niet vastgesteld. Daarnaast speelt dat de verwachte stijging van de vastgoedwaarde sterk fluctueert. Dit maakt dat er minder potentiële beleggers voor middeldure huur zijn op dit moment.

•

Aanvullende vereisten Er zijn aanvullende vereisten waar de ontwikkelaar rekening mee dient te houden die kostenverhogend werken. De hemelwaterverordening is na vaststelling van de kaders ingevoerd.

•

De stijging van de bouwkosten Afgelopen jaar zijn de bouwkosten voor nieuwbouwwoningen gemiddeld zo’n 7% gestegen. De de bouwkosten beginnen nu af te vlakken maar nemen nog wel toe.

•

De kaders waren een mix van middeldure huur klasse 1 en klasse 2 Met het collegebesluit van 22-08-2023 zoals opgenomen in de raadsbrief van 23-08-2023 is de maximale huurprijs van een (voorheen klasse 1) appartement van minimaal 70m2 bijgesteld van € 850 naar € 925. Dit maakt dat het voor ontwikkelingen met een mix van middeldure huur klasse 1 eventueel gecombineerd met koop en private investeerders net haalbaar is. Bij deze ontwikkeling zijn 8 van 21 appartementen klasse 2 appartementen (tot € 1.000). Deze zijn niet bijgesteld. Dit maakt dat de extra huur die gevraagd mag worden +/- 5% bedraagt.

1.2 Nu verder bijstellen middeldure huurtarieven niet wenselijk Landelijk is de nieuwe wet middeldure huur in voorbereiding. In Etten-Leur is de woonzorgvisie in voorbereiding. Vooruitlopend op beide de middeldure tarieven hoger stellen wordt niet wenselijk geacht. Alwel heeft aangegeven bereid te zijn middeldure huur te realiseren. We gaan er ook vanuit dat andere partijen dit willen. Dit zeker als de bouwprijzen stabiliseren, nieuwe wetgeving bekend is en de vastgoedmarkt aantrekt waardoor middeldure huur voor beleggers interessanter wordt. Indien dit niet het geval blijkt brengen we Alwel maximaal in positie om middeldure huur te realiseren.

1.3 Er is in deze wijk behoefte aan betaalbare koopwoningen Als onderdeel van ons woningbouwprogramma geven we prioriteit aan plannen voor middeldure huur en betaalbare koop. De wijk Centrum-West vergrijst. We stellen vast dat er weinig nieuwbouwkansen zijn om betaalbare woningen voor starters toe te voegen. De nu beoogde koopappartementen voorzien nog iets meer in die behoefte dan middeldure huurwoningen. Zeker als de woningen NOM worden gerealiseerd, waardoor de totale woonlasten voor starters goed betaalbaar zijn en blijven. Ook voor senioren zijn deze appartementen interessant. Dit gezien de locatie, de combinatie met het wijkgebouw en de aanwezigheid van een lift. Meegaan in bijstelling zorgt dat er appartementen komen waar behoefte aan is. Dit wordt wenselijker geacht dan de ontwikkeling staken. 1.4 De maandlasten voor een appartement van € 295.000 met NOM zijn gelijk aan € 270.000 met BENG Hypotheekverstrekkers geven rentekorting voor NOM-woningen. De energiekosten zijn lager dan in het geval van BENG. Hierdoor zijn de extra maandlasten bij een NOM-woning van € 295.000 ten opzichte van een BENG-appartement van € 270.000 vergelijkbaar of zelfs lager. Hiermee sluiten de appartementen aan bij de categorie goedkope koop-laag zoals opgenomen in de doelgroepenverordening.

In de Anterieure OvereenKomst (AOK) worden voorwaarden opgenomen in relatie tot NOM zoals een energieprestatiegarantie. 1.5 Verwachting dat aanpassingen leiden tot meer draagvlak bij omwonenden Vanuit de omgeving is eerder de vrees geuit dat middeldure huur leidt tot minder eigenaarschap door en een hoog “verloop” van bewoners. Uitgangspunt is dat de ruimtelijke kaders voortkomende uit de omgevingsdialoog ongewijzigd blijven. Het ontwerp is op een aantal punten gewijzigd ten opzichte van het schetsontwerp bij kaderstelling. Het beeld is dat deze aansluiten bij wensen van de omgeving en de wijkvereniging: •

Het parkeren voor huurders van Markt 9 wordt op eigen terrein opgelost. Dit is ook als wens geuit om parkeerhinder aan de marktzijde te voorkomen.

•

De toegang tot het wijkgebouw en de appartementen wordt via de zijde van de Dreef geregeld. Dit in plaats van via de achterzijde van de Markt. Dit zodat bewoners van het complex niet aan de achterzijde van de Markt komen.

•

De langsparkeerplaatsen achter Markt 13 worden gewijzigd in deels haaks parkeren. Verkeerskundig is dit veiliger.

•

Gekeken wordt om het groen aan de zijde van de bioscoop openbaar te maken. De wijze waarop wordt afgestemd met de omgeving. Dit zodat dit leidt tot meerwaarde en niet tot hinder.

•

De zichtlijn vanuit Markt 11 is verbeterd. Ter hoogte van Markt 13 blijft het uitgangspunt bomen voor de gevel.

1.6 De wijkfunctie wordt mogelijk gemaakt De urgente behoefte aan een nieuw wijkgebouw blijft. Ook wordt voldaan aan de voorkeur vanuit de gemeente om ruimte te huren in plaats van te kopen. In het aangepast ontwerp is de derde jeux des

boulesbaan meegenomen. De exacte invulling van de wijkfunctie wordt nog definitief kortgesloten met de wijkvereniging. De huursom exclusief btw blijft binnen de uitgangspunten van de jaarlijkse last zoals opgenomen in het collegebesluit van 24-01-2023. 1.7 Herontwikkeling van de huidige locatie van Den Drempel wordt mogelijk Als de wijkfunctie verhuist komt de huidige locatie van Den Drempel beschikbaar. Alwel heeft een principe-aanbod gehad voor de huidige locatie van Den Drempel voor de ontwikkeling van huurappartementen. 1.8 Achterzijde Markt/dreef wordt herontwikkeld Het voormalig Aldi-gebouw / Markt 13 is in 2017 aangekocht. De herontwikkeling hiervan is nog niet afgerond. Een deel van het terrein is braakliggend en bevat nog een oude muur. Doorgang van deze ontwikkeling leidt tot afronding van dit gebied. Ook wordt met de ontwikkeling privaat groen openbaar groen. Alternatieven/varianten 1. Niet meegaan met bijstellen van de kaders van middeldure huur naar koop In dit geval moeten andere mogelijkheden worden onderzocht. Verwachting is dat de ontwikkelaar het plan dan niet realiseert en verkoopt. Realisatie van de wijkfunctie, appartementen en afronding van herinrichting Markt/Dreef wordt dan op de lange baan geschoven of wordt niet gerealiseerd. 2.

De optie middeldure huur open houden Een alternatief is meegaan met bijstellen naar betaalbare koop, maar de optie voor middeldure huur openhouden. De mogelijkheid bestaat dan dat een partij (een deel van) de appartementen koopt en conform de (dan) geldende doelgroepenverordening als middeldure huur op de markt brengt. Nadeel is dan mogelijk een mix van huur- en koopappartementen in hetzelfde gebouw. Tevens wordt toezicht op goed de verhuur dan complexer. Dit alternatief wordt vanuit het woningbouwbeleid als onwenselijk gezien. Kanttekeningen en risico’s Kanttekeningen Er zijn meerdere gemeenten met een doelgroepenverordening. In de gemeente Breda is in 2023 de doelgroepenverordening bijgesteld. Daarbij is de maximale huur gesteld op € 1.000 (prijspeil 2023) voor een appartement van minimaal 60m2. Voor zover bekend is bij andere gemeenten met een doelgroepenverordening de grens gesteld op €1.000. Dit doorgaans met een prijspeil. Risico’s 1.1 De ‘Visie op wijkvoorzieningen’ is nog niet gereed. Opnieuw in gesprek over een wijkgebouw De behoefte aan een nieuwe wijkfunctie voor Den Drempel is duidelijk. Door te kiezen voor huur in plaats van koop wordt het risico op lange termijn voor de gemeente beperkt. De ambtenaar die betrokken is bij deze visie is ook betrokken bij deze ontwikkeling. Dit om raakvlakken te borgen.

1.2 De invoering van de Omgevingswet leidt tot onvoorziene vereisten De afweging dient nog gemaakt te worden welke planologische procedure wordt toegepast. De invoering van de omgevingswet kent nog onzekerheden ten aanzien van nieuwe eisen voor ontwikkelaars en procedurele invulling. Toelichting Juridisch/financieel De afspraken m.b.t. de inrichting/aansluiting van het (openbaar) gebied, procedures en grondruil worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar. Uitgangspunt is dat de gronden van de gemeente Markt 11 en 13 worden ingebracht in de herontwikkeling waarna na realisatie een vergelijkbare omvang openbaar gebied wordt terug geleverd. Dit in lijn met de afspraak bij kaderstelling in oktober 2022. Het krediet herontwikkeling ‘Markt 13-parkeren Dreef’ of het bomenfonds wordt aangewend om extra groen aan te leggen. Duurzaamheid People Met deze ontwikkeling komen extra appartementen voor de middeninkomens beschikbaar. De verkoopprijs valt tevens onder de Nationale Hypotheek Garantie (NHG)-grens van € 405.000. Hypotheekverstrekkers geven aan dat tot € 25.000 meer geleend kan worden voor NOM-woningen. Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting heeft aangegeven dat het college een aanpassing kan doen om kopers van deze appartementen die voldoen aan geldende criteria in aanmerking te laten komen voor een hogere lening.

Duurzaamheid Met de herontwikkeling wordt nog steeds een bijdrage geleverd aan de volkshuisvestelijke opgave. Tevens wordt ruimte geboden aan een nieuwe wijkfunctie met buitenruimte en wordt extra openbaar groen gerealiseerd. Met NOM appartementen wordt duurzamer gebouwd dan wettelijk vereist. Daarnaast wordt de hemelwaterverordening meegenomen in de ontwikkeling en extra groen toegevoegd. Tevens is de wijkfunctie duurzamer dan de huidige locatie. De wijze waarop de hemelwaterverordening bij de uiteindelijk openbare parkeerplaatsen wordt toegepast wordt binnen de gemeente afgestemd. Dit betreft ook een beleidskeuze. Planning Nadat de bijgestelde kaders zijn vastgesteld wordt de ruimtelijke procedure en de omgevingsvergunning bouwen voorbereid. Tevens wordt een afweging gemaakt welke planologische procedure wordt toegepast. Uitgangspunt is dat de aanvraag voor eind 2023 onder de WABO wordt gedaan.

Het college zal in het kader van de te volgen procedure nog een voorstel aan de raad doen voor een vvgb (Wabo) of adviesrecht (Omgevingswet)’. De doorlooptijd van het proces is op dit moment lastig in te schatten. Verwachting is dat als zaken voorspoedig verlopen de bouw in de tweede helft van 2024 kan starten. Communicatie en participatie Het uitgangspunt voor het bijstellen van de kaders is dat de ruimtelijke kaders gelijk bleven. Een separate omgevingsdialoog heeft niet plaatsgevonden. Na het collegebesluit van 19-05-2023 is gecommuniceerd over de voorgenomen bijstelling van de kaders. Met de wijkvereniging heeft overleg plaatsgevonden. De omwonenden zijn per brief geïnformeerd. Voor zover de gegevens bekend waren zijn de omwonenden ook telefonisch en via de mail geïnformeerd. De wijkvereniging heeft afgelopen maanden haar bestuur uitgebreid. In relatie tot het nieuwe wijkgebouw wordt een werkgroep gevormd. Met hen, de gemeente en ontwikkelaar/architect wordt de exacte indeling van het wijkgebouw kortgesloten. Dit nadat zekerheid is over bijstelling van de kaders. Als het ontwerp gereed is worden de plannen nader toegelicht aan de direct omwonenden. Bijlagen •

Ontwerptekening

Etten-Leur, 19 september 2023 burgemeester en wethouders, sl:Signer:size(300,90)}}

Dhr. drs. C. Smits gemeentesecretaris

Dhr. drs. M.L. (Mark) Verheijen burgemeester (wnd)