Veluwse Architecten Toelichting op afwijzing kavelsplitsing

Gemeente Ermelo Raadhuisplein 2 Postbus 500 3850 AM Ermelo t.a.v. De Raad van de gemeente Ermelo Datum 17 -10-2025 Betreft : Kavelsplit sing sbeleid Geachte Raad van de gemeente Ermelo

,

Op 24 -6-2024 is de beleidsregel voor woning - en kavelsplitsing Ermelo 2024 in werking getreden. Een mooie stap van jullie als raad richting het aanpakken van het woningtekort. Naar aanleiding van deze beleidsregel hebben meerdere inwoners van de gemeente Ermelo de kans gezien om op hen eigen perceel een woning bij te bouwen, het gaat hier vooral om grote percelen waar ruimtelijk een woning goed inpasbaar is. Voor een aantal van deze inwoners hebben wij, veluwse architecten , de aanvraag voor kavelspl it sing verzorgd . Ruimtelijk denkers als wij zijn hebben we dit zorgvuldig beoordeeld op wenselijkheid en langs het beleid gehouden . Met vol vertrouwen hebben we de voorbije maanden aanvragen ingediend. Tot onze verbazing ontvingen we uit het niets een viertal afwijzingen. Navraag leerde dat ook andere bedrijven dergelijke afwijzingen hebben ontvangen. Aan de motivatie van de afwijzingen viel ons een aantal zaken op: -

De afwijzingen zijn hoofdzakelijk in de ‘ koninginnebuurt’ , terwijl daar recent een splitsing heeft plaatsgevonden (Emmalaan 1) Er wordt in 2 gevallen verwezen naar eerdere besluiten, toen het splitsingsbeleid nog niet bestond.

In de toelichting in één van de brieven (brief 2 in de bijlage) beantwoording van zienswijze Emmalaan 1:

wordt verwezen naar een

In uw straat op Koningin Emmalaan 1 is recent een bestemmingsplanwijziging gedaan voor het juridisch planologisch mogelijk maken van een woning op het afgesplitste perceel. Deze situatie is echter niet vergelijkbaar met uw situatie, omdat het hier gaat om een veel groter perceel waarbij de stedenbouwkundige opzet gewaarborgd blijft. Toch wilde ik deze benoemen omdat ik mij kan voorstellen dat u zich afvraagt waarom een nieuwe woning op dat perceel wel mogelijk gemaakt wordt. De nieuwe woning op Koningin Emmalaan komt op goede afstand tot de huidige woning en de rooilijn wordt gerespecteerd. De bebouwingsdichtheid is passend binnen de groene structuur van de wijk. Het perceel

veluws e architecten

Stationsstraat 36a 3851

NJ Ermelo t 0341 55 48 27 info@veluwsearchitecten.nl www.veluwsearchitecten

.nl

Koningin Emmalaan 1 is qua situering, inrichting en oppervlakte uniek in deze villawijk. Het is niet te verwachten dat er een vergelijkbaar perceel is in deze wijk met dezelfde mogelijkheden. Het bijzondere karakter van de wijk zou aangetast kunnen worden door de toevoeging van een woning op een ander perceel in de wijk. (Commentaar op zienswijzen Koningin Emmalaan 1, 16 november 2022) Er valt dus goed te motiveren waarom er bij Koningin Emmalaan 1 afgeweken wordt van het bestemmingsplan. Voor uw perceel gaat dit helaas niet op, eveneens met andere percelen in deze wijk.

De laatste zin ‘eveneens met andere percelen in deze wijk’, geldt op dit moment voor alle aanvragen in de wijk. Het splitsingsbeleid wordt klaarblijkelijk niet als op zichzelf staand toetsingsbeleid gezien. Aangezien er wordt verwezen naar afwijzingen vóór de inwerkingtreding van het splitsingsbeleid. Dit is door ons wel zo opgevat. Volgens ons ook door de raad. Als er namelijk geen extra mogelijkheden zijn, waarvoor dient het beleid dan? Na een overleg met de ambtenaren is duidelijk geworden dat er op dit moment geen mogelijkheid wordt gezien om in de ‘koninginnebuurt’ woningen toe te voegen. Daarbij is vermeld dat het kavel - en splitsingsbeleid door de ambtenaren nooit in deze vorm is gedragen. Het toevoegen van een woning in deze buurt (Emmalaan 1) was ‘eens maar nooit weer’. Het beleid is in werking gezet als antwoord op een belofte van het college aan de raad. Er is weinig bereidheid om daadwerkelijk extra woningen toe te voegen. Vanuit de afwijzingen die wij binnen hebben gekregen vinden wij bovendien de motivering voor afwijzing niet helder en eenduidig. Dit loopt uiteen van een korte ‘tast het karakter van de wijk aan’ tot een uitgebreide beoordeling van 1,5 A4. Er lijkt steeds een reden gezocht te worden om het af te wijzen. Omgekeerd zouden we het ook begrijpen wanneer in sommige gevallen van kavelsplitsing extra (ruimtelijke) voorwaarden zouden worden gesteld.

Voor de duidelijkheid: geen van de afwijzingen is aangekondigd. Er is geen mogelijkheid geboden om de brief te ‘voorkomen’, bijvoorbeeld door planaanpassing of overleg. Dit bevestig t wat ons betreft dat er geen wil is, dus geen weg naar extra woningen . De reden van afwijzing van 5 percelen hebben we hieronder weergeven. De brieven zijn ook bijgevoegd als separate (geanonimiseerde) documenten. We hopen met dit schrijven duidelijk te maken dat de beleidsregel voor woning - en kavelsplitsing Ermelo 2024 ons enorm is tegengevallen. Het heeft weinig te maken met de belofte voor nieuwe woningen die we van de raad te horen hebben gekregen. Hopelijk kan hier op korte termijn een sturing aan worden gegeven. Tot die tijd zullen we onze nieuwe aanvragen helaas moeten opschorten.

Met vriendelijke groet, Erik Verhoef veluwse architecten

veluws e architecten

Stationsstraat 36a 3851

NJ Ermelo t 0341 55 48 27 info@veluwsearchitecten.nl www.veluwsearchitecten

.nl

Korte motivering afwijzingen

kavelsplitsing Ermelo

Brief 1 Onder punt 4 van de beleidsregel staat het volgende: “het splitsen van de kavel is vanuit stedenbouwkundig perspectief positief te verantwoorden”. Het initiatief is echter vanuit stedenbouwkundig en landschappelijk oogpunt niet gewenst. De kavel is gelegen in het deelgebied 'woonwijken' (Nota Ruimtelijke Kwaliteit). Het deelgebied kenmerkt zich door een samenhangend beeld van een parkachtig en lommerrijke karakter (beuk, grove dennen), in overgang naar het oostelijk gelegen bosgebied. De waarde en karakteristieke van de Koningin Emmalaan is een lommerrijke laan met voornamelijk vrijstaande villa's met grote percelen met volwassen en waardevolle bomen en diverse onderbeplanting (met o.a. rhododendrons). Vanuit stedenbouwkundig en landschappelijk oogpunt is kavelsplitsing niet wenselijk, omdat dit te veel afbreuk doet aan bovenstaand karakter. Er verdwijnt hierdoor te veel (waardevol) groen, de woningen komen te dicht op elkaar te staan waardoor een stenig beeld ontstaat.

Brief 2 Uit de integrale beoordeling is gebleken dat de eigenaar van het perceel op 6 augustus 2024 een afwijzing heeft gekregen voor hetzelfde verzoek. Er zijn thans geen nieuwe feiten en omstandigheden aangevoerd voor het splitsen van de kavel op het betreffende perceel. De overwegingen uit de brief van 6 augustus 2024 dienen hier als herhaald en ingelast te worden beschouwd. De nieuwe beoordeling aan de intaketafel van 9 september 2025 heeft niet geleid tot andere inzichten.

Brief 3 Het initiatief past niet binnen de beleidsregel woning - en kavelsplitsing gemeente Ermelo 2024 Onder punt 4 van de beleidsregel staat het volgende: “het splitsen van de kavel is vanuit stedenbouwkundig perspectief positief te verantwoorden. ” Het initiatief is echter vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet gewenst. Stedenbouwkundig advies Om te beoordelen of de ontwikkeling met het oog op de stedenbouwkundige structuur wenselijk is, wordt gekeken naar verschillende criteria: kwaliteiten huidige stedenbouwkundige structuur (van de locatie en omgeving), positionering nieuwe bebouwing, rooilijn, afmetingen, nok - en goothoogte en beeldkwaliteit, zoals uitstraling, sfeer en materialisering. In het concept verzoek wordt in het hoofdstuk ‘beleid‘ aangegeven hoe is voldaan aan de beleidsregel woning - en kavelsplitsing gemeente Ermelo 2024. Voor het vierde criterium wordt het volgende gesteld: ‘het splitsen van de kavel is vanuit stedenbouwkundig perspectief positief te verantwoorden‘ en wordt verwezen naar het hoofdstuk ’Situatie nieuw’ op pagina 12. In dit hoofdstuk wordt echter zeer summier beschreven hoe het project op een zorgvuldige manier wordt ingepast binnen de bestaande stedenbouwkundige structuur aan de Julianalaan. Hierna wordt per aspect het concept verzoek beoordeeld.

veluws e architecten

Stationsstraat 36a 3851

NJ Ermelo t 0341 55 48 27 info@veluwsearchitecten.nl www.veluwsearchitecten

.nl

Positionering en rooilijn Het bebouwingslint van de Julianalaan bestaat uit vrijstaande woningen op ruimte groene kavels, met de ontsluiting rechtstreeks op de Julianalaan. De voorzijdes van de woningen zijn georiënteerd op de Julianalaan, de nokrichting van de woning/ hoofdgebouw staat overwegend haaks op de weg en de bijgebouwen zijn (ruim) achter de rooilijn gesitueerd. Ter hoogte van de Julianalaan 106 en 118 zijn in het achterliggende gebied gemengde woonfuncties gelegen. Noordelijk van Julianalaan 118 is recentelijk een vrij groot gebouw gerealiseerd (groter dan op de inrichtingstekening is aangegeven). Het is wenselijk dat de positionering van nieuwe woningen op een heldere manier wordt ingepast binnen de bestaande ruimtelijke structuur. In de inrichtingsschets staan de voorgestelde woningen niet direct aan de hoofdroute van de Julianalaan, maar worden deze ontsloten via een inrit en liggen daarmee in een soort binnengebied. Dit binnengebied achter de Julianalaan is planologisch gezien een gemengd gebied met verschillende functies. De overgang tussen voor - en achterterreinen, tuinen, bedrijfsbebouwing en bijgebouwen zorgt hier voor een diffuus ruimtelijk beleid. De voorgestelde woning direct aan de inrit spiegelt de woning aan de overzijde (perceel 6804, Julianalaan 106M), en ligt daarmee op een ruimtelijk nog aanvaardbare plek binnen deze context.

De tweede woning ligt echter verder het perceel in, achter deze eerste woning. Daarmee ontstaat een vorm van dubbele tweedelijns bebouwing: deze woning is noch georiënteerd op de Julianalaan, noch direct op de inrit. Dit is stedenbouwkundig onwenselijk, omdat het verder bijdraagt aan de versnippering van het ruimtelijk beeld en afbreuk doet aan de leesbaarheid en structuur van het gebied. Afmetingen van perceel en woning De voorgestelde kavelsplitsing resulteert in een relatief klein woonperceel voor beide woningen. Zeker wanneer de kavels worden vergeleken met de anderen woningen binnen de stedenbouwkundige structuur langs de Julianalaan. De grootte van de woning is acceptabel, maar de tuin, de ontsluiting en de beplanting zorgt voor een krappe uitstraling, dat niet aansluit bij het bestaande straatbeeld. Er is een contrast tussen de beoogde ontwikkeling en de omliggende percelen en het gebouw ten noorden van het plangebied. Beeldkwaliteit (uitstraling, sfeer en materialisering) De planlocatie ligt in het werkingsgebied van de beeldkwaliteitsparagraaf ‘de Driehoek’. Voor het plan geldt dat de beeldkwaliteit van de woning, de erfafscheidingen en inrichting van de openbare ruimte aan de eisen moeten voldoen die komen uit de beeldkwaliteitsparagraaf en aan de welstandseisen van de gemeente Ermelo.

In het plan worden geen uitspraken gedaan over de beoogde beeldkwaliteit van de woningen. De beeldkwaliteit is en essentieel onderdeel om te bepalen of een nieuwbouwontwikkeling past binnen de huidige stedenbouwkundige structuur, Op basis van de kaart, en het aangeleverde plan is niet te boordelen of de woning goed zal aansluiten bij de kwaliteit van de omgeving. Verkeer en parkeren De voorgestelde ontsluiting gebeurt via een bestaande smalle inrit aan de Julianalaan. De twee woningen worden met ieder een aparte oprit aan die inrit aangesloten. De manoeuvreerruimte voor de auto’s en hulpdiensten ziet er beperkt uit. Deze vorm van ontsluiting wordt als onwenselijk beschouwd, omdat het leidt tot een verkeerskundig ongemakkelijke situatie, met veel verschillende opritten en erfpaden, die de verrommeling van het gebied versterken, en een onduidelijke situatie

veluws e architecten

Stationsstraat 36a 3851

NJ Ermelo t 0341 55 48 27 info@veluwsearchitecten.nl www.veluwsearchitecten

.nl

creëren. Ook ontstaat hierdoor een relatief groot verhard oppervlak . Dit is niet bevorderend voor de ruimtelijke kwaliteit. Het plan is vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet te verantwoorden en daarom in strijd met de beleidsregel woning - en kavelsplitsing gemeente Ermelo 2024. Het plan is daarom als niet wenselijk beoordeeld.

Brief 4 Uit de integrale beoordeling is gebleken dat het initiatief niet past binnen de beleidsregel woning - en kavelsplitsing gemeente Ermelo 2024. Één van de voorwaarden uit voornoemd beleid is dat het splitsen van de kavel vanuit stedenbouwkundig perspectief positief te verantwoorden is. Het initiatief is echter vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet gewenst. Stedenbouwkundig advies Om te beoordelen of de ontwikkeling met het oog op de stedenbouwkundige structuur wenselijk is, wordt gekeken naar verschillende criteria: kwaliteiten huidige stedenbouwkundige structuur (van de locatie en omgeving), positionering nieuwe bebouwing, rooilijn, afmetingen, nok - en goothoogte en beeldkwaliteit, zoals uitstraling, sfeer en materialisering. De beoogde kavel verhoudt zich niet tot de waardevolle stedenbouwkundige structuur van de omgeving. Het gebied kenmerkt zich door een samenhangend beeld van een parkachtig en lommerrijke karakter. De beoogde kavel is gepositioneerd aan de achterzijde van de omliggende kavels met veel groen. Verdere aantasting van lommerrijke karakter van buurt is ongewenst. Ontsluiting De ontsluiting is niet goed op te lossen: verdere intensivering van de bestaande ontsluiting op de Nassaulaan is in verband met verkeersveiligheid ongewenst.

Het plan is vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet te verantwoorden en daarom in strijd met de beleidsregel woning - en kavelsplitsing gemeente Ermelo 2024. Het plan is daarom als niet wenselijk beoordeeld. De nieuwe beoordeling aan de intaketafel van 9 september 2025 heeft niet geleid tot andere inzichten.

Brief 5 *Dit betreft een functieverandering, geen kavelsplitsing. Is wel als zodanig beoordeeld. Het initiatief betreft het realiseren van een vrijstaande woning op het naastgelegen perceel van Buurtweg 5. De intaketafel heeft dit initiatief als niet wenselijk beoordeeld, hieronder lichten wij toe waarom. Uit de integrale beoordeling is gebleken dat de eigenaar van het perceel op 23 februari 2024 een afwijzing heeft gekregen voor hetzelfde verzoek. Er zijn thans geen nieuwe feiten en omstandigheden aangevoerd voor het realiseren van een vrijstaande woning op het naastgelegen perceel van Buurtweg 5. De overwegingen uit de brief van 23 februari 2024 dienen hier als herhaald en ingelast te worden beschouwd. De nieuwe beoordeling aan de intaketafel van 9 september 2025 heeft niet geleid tot andere inzichten.

veluws e architecten

Stationsstraat 36a 3851

NJ Ermelo t 0341 55 48 27 info@veluwsearchitecten.nl www.veluwsearchitecten

.nl