Stedenbouwkundig plan e250009220
Tekst van het document
STEDENBOUWKUNDIG PLAN
Stationsstraat 91 17. 09. 2024
opdrachtgever
(geanonimiseerd) |
Project Stationsstraat
91, Ermelo
Onderwerp
Datum
Realisatie 15 appartementen
17.09.2024
24 | Of .
SANA opdrachtnemer SANA
Hoge Eng
West
28 3882
TR
Putten
INHOUDSOPGAVE 1. Bestaande situatie Stationsstraat 91 en omliggende bebouwing 2. Analyse beleidsdocumenten 3. Ontwerp Stationsstraat 91 Ermelo 4. Beoordeling welstand en stedenbouwkundige ,
Stationsstraat 91 Gezien vanaf de Stationsstraat
Stationsstraat 91 Gezien vanaf de Weegakker
Stationsstraat 91 Op markante asverdraaiing op de Stationsstraat
Stationsstraat: kruising Horsterweg – kruising Rietlaan Dit deel van de Stationsstraat kenmerkt zich door een ondergeschikter karakter voor de auto , binnen een vlakker profiel. De rijloper is versmald en wordt gelijkelijk tussen fietsers en automobilisten gedeeld. Regelmatig zijn brede oversteekplaatsen aangegeven. Ook hier worden tuinen of erven gemarkeerd door een afwijkende verharding. Er is parkeergelegenheid langs de rijloper , afgewisseld met fietsparkeervakken , bomen en ruimte voor terrassen. Stationsstraat: kernwinkelgebied Het kernwinkelgebied is ingericht voor voetgangers met medegebruik van fietsers met een vlak profiel en een doorgaande bestrating van klinkers. Om een prettige wandeling en winkelrondje mogelijk te maken is er in het midden van de straat een natuurstenen ‘strip’ gemaakt , welke vlak in het bakstenen straatprofiel ligt. Deze strip bevat terrassen , bomen , fietsparkeerplekken , zitelementen en verlichting. Het maakt mogelijk dat links en rechts mensen direct langs de winkels lopen en er ruimte is voor evenementen zoals de braderie. Pauwenplein (De Enk) Het Pauwenplein wordt een prettige , bijzondere plek door het markeren van de ruimte in het midden met een natuurstenen pleinvlak. Verspreid staan er transparante bomen en is er ruimte voor terrassen.
Raadhuisplein visualisatie definitief ontwerp
Kernwinkelgebied visualisatie definitief ontwerp
Pauwenplein (de Enk) visualisatie definitief ontwerp
boven: collage ontwerptekeningen Stationsstraat
Raadhuisplein Het Raadhuisplein krijgt een formeel karakter van het gemeentehuis op de kop. Een langgere pleinvlak over het midden geeft ruimte voor aan de kop een lange bank. De brede band ro van het plein weer. Aan weerszijde van het pl parkeren , afgewisseld met bomen. Rondom het voor wandelaars en medegebruik door fietsers een aantal hoogteverschillen , welke met natu trappen. Er is nadrukkelijk aandacht voor de t gehandicapten door het maken van hellingban
Stationsstraat: Raadhuisplein tot Stationspl Dit deel van de Stationsstraat is gelijk aan het d en de Rietlaan en kenmerkt zich door een onderg de auto , binnen een vlakker profiel. De rijloper i gezamelijk door fietsers en automobilisten gebru brede oversteekplaatsen aangegeven. Ook hier w gemarkeerd door een afwijkende verharding. Er i langs de rijloper , afgewisseld met fietsparkeerva voor terrassen.
BEELDKWALITEITPLA
Stationsstraat 91 Centraal punt
op
de zichtas in de Stationsstraat
Bestaande situatie Nieuwbouw
aan
het Pauwenplein
Bestaande situatie Stationsstraat 89 , gezien vanaf de Stationsstraat
Bestaande situatie Stationsstraat 89 , gezien vanaf de Weegakker
Bestaande situatie Bebouwing
aan
de Weegakker
Bestaande situatie Bebouwing
aan
de Weegakker
Bestaande situatie Vogelperspectief
straatwand
straatwand
straatwand
hoekpand
straatwand
straatwand
goot: 9m nok: 10m
goot: 6m nok: 6m
goot: 10m nok: 15m
goot: 10m nok: 16m
goot: 10m nok: 15m
goot: 10m nok: 15m
2
ANALYSE BELEIDSDOCUMENTEN Structuurvisie Masterplan ,
en
Beeldkwaliteitsplan
gemeente
Structuurvisie Ermelo 2025
Ontwikkeling vanuit identiteit
STRUCTUURVISIE 2025 maart 2012
Maart 2012
Masterplan Centrum Ermelo Mei 2012
N A L P OL TI E ET MR I E L AT A AR W SST K D ONI L TA E T E
SB
Beeldkwaliteitsplan September 2015
STRUCTUURVISIE GEMEENTE ERMELO Maart 2012
Structuurvisie gemeente Ermelo 2025 Ontwikkeling vanuit identiteit
Colofon STRUCTUURVISIE GEMEENTE ERMELO 2025
Inhoudsopgave Ontwikkeling vanuit identiteit Ermelo is dorps , er is een rijk kerkelijk en
1 maart 2012
verenigingsleven
Menselijke maat Samen leven vergt , naast het genot van wonen en
werken in een prachtig landschap ,
Dorps die karakter uitgebreide voorzieningen bijdragen aan een sterke sociale cohesie en betrokkenheid
maart 2012
1 2
INLEIDING
3
het kompas is steeds dezelfde vragen: voldoet het beleid nog Hoe onze identiteit te versterken VOORHet gaat WELKE OPGAVE STAAT ERMELO? 15 vooronderscheidende aan inwoners. de behoefte van dekent mensen de mens nog centraal eenDatduurzame goed met Ermelo en haar Ermelo geen en staat beheersbaarheid , flexibiliteit en Wij waardevastheid. staan is meer ontwikkeling , daarbij
1
VOORWOORD Vastgesteld door de gemeenteraad van Ermelo
4
Opdrachtgever: Gemeente Ermelo Raadhuisplein 2 3851 NT Ermelo
5 Elkaar ontmoeten
Schaapskooi
“Alles van waarde is weerloos”
Groen en vraagtkarakter dus om
onze
aandacht
en
bescherming
2
Rust en van ruimte
We zijn al eeuwen bezig dit land 4
stuwwallen , dekzanden , oeverwallen en komgronden te bewonen en te bewerken
Identiteit
Reactie vanuit de gemeenschap: “Selectieve groei , vooruit oplossen in plaats van achteruit beslissen”
Betrokkenheid 6
Reactie vanuit de gemeenschap: “Positieve ontwikkelingen zorgen voor een betere toekomst” Kernkwaliteiten en identiteiten
8
Reactie vanuit de gemeenschap: ” Geen verzuiling en een evenwichtige samenleving”
6
VOORWOORD
7 13
verwordt het beleid tot een doel op zich? die vraag naar een evenwichtige grote sociale vraagstukken , geenof grote ruimtelijke knelpunten dan Op “stenen stapelen”. Dat gaat uitdrukkelijk vooral over strevend het welbevinden hebben wij goede met deomgeving kennis van nu antwoorden gezocht , in de bevolkingsopbouw (dus ook jongeren , starters en gezinnen). en bedrijven en instellingen vinden er een van mensen! wetenschap dat de toekomst weer nieuwe inzichten zal baren. hun activiteiten. Ermelo is groen , ErmeloVAN is dorps ,ERMELO er is De (ruimtelijke) kwaliteit van veelTevens plekken zijn wordt wij voorstander in eerste van een behoorlijke dynamiek , wat VISIEvoor OP 21 DE TOEKOMST Uitgevoerd door: Maar , binnen al, het die veranderingen mens centraal. een rijk kerkelijk en verenigingsleven kortom is een fijne blijft deinstantie bepaald door de gebruikers zich uit, zowel in de de volgende bewoners naderals te verkennen ambities: Speerpunt 1: Omgeving 31 om wonen , werken of recreëren. De versterking de ruimtelijke van het centrum van Ermelo; gemeente of het nu gaat zij die er werken.
In de tweede instantie wordt ARCADIS Nederland BV Speerpunt 2: Zorg wil er allesKoersen aan doen op omkwaliteiten het goede en identiteiten kwaliteit van vele plekken bepaald door 59 de De initiatiefnemers verdere ontwikkeling van strand Horst; Het gemeentebestuur Beaulieustraat 22 initiatief realiseert een behoefte nieuw verandert van vandaag ook voorRecreatie morgenDVteIeder verzekeren. en de, maar Bebouwingslinten in het westelijk buitengebied ten Dattoerisme gaat niet bouwers. In derde instantie door67bestuurders , Speerpunt 3: 6814 ARNHEM en ook een engebied. een nieuwe laag om onze toe aan de , ontwerpers , kunstenaars behoeve diverse gemengde functies; vanzelf. “Alles van waarde is weerloos” vraagtHetdusvoegt beleidsmakers , filosofen van , geschiedenis Kwaliteit betekent aandacht voor De doorontwikkeling van ’s Heeren Loo/Lozenoord en aandacht en bescherming. En natuurlijk zijn ervanookdiedeplek. nodige geestelijken , journalisten en niet in de laatste plaats door van eenvormt voor de kwaliteit Ermelo nieuwe naar wonen en zorgconcepten uitdagingen die opgelost moetende worden. geeningreep én aandacht omwonenden en toevallige passanten. ZijGGZ gevenCentraal-Veldwijk met elkaar van ontwikkeling locatie. (careEnvalley); UITWERKING uitzondering op de samenleving waarvan wij deeldeuitmaken het antwoord of Ermelo goed in haar vel 81zit.
daarmee wordt EN PROGRAMMERING fysieke eigenschap der dingen. delen en kent dus ook de dynamiek dieKwaliteit daarmeeis geen samenhangt. Hoe nog eens Kwaliteit onderstreept dat het om mensenHetgaat , datvan de kennis mens en ervaring op het gebied van in degeven beleving via kennis- en opleidingscentra; behouden we het goede , welke ontstaat antwoorden we van op demensen. Kwaliteit centraalis het staat.resultaat Dat is geen garantie op eenzorgeenduidigheid. - bedoeld en onbedoeld handelen, zoveel en hoofden , zoveel zinnen. DeDe een revitalisering vragen die het samen leven ons van stellen en welke koers zorgt - menselijk Immers zal letten opvan de Driehoek en mogelijk het natuurlijke kan jeom definiëren Tonselse Veld tot woon/werk gebied in het groen. TENSLOTTE ervoor dat onze gemeenschap wel vaart? processen.
Ruimtelijke kwaliteit kansen te ondernemen , de ander 89 zoekt naar mogelijkheden als: datgene ruimte over geschikt maakt om en houdt wat voor, terwijl een derde de en werkvormen op het gebied van care en Bij dat toekomstbeeld voor Ermelo gaat het wat natuurlijk zich tevoor huisvesten Woonplaatselijke mensen belangrijk Of duurzamer gesteld: wat voor mens , health(inter)nationale kunnen hier een basis voor de ontwikkeling tastbare zaken , zoals huizen , wegen natuurwaarde verbindt gedachten over , bomen , wateris., bedrijven , met Bijlage: plant endatdierdit belangrijk is. groen. Maar we mogen niet vergeten eigenlijk slechts bescherming. Omdat de keuze van de éénvormen. gevolgen heeft voor en zijn zorgofvoor natuurlijke omgeving van - Proces middelenstructuurvisie zijn te midden waarvanKwaliteit in mens de vogelvlucht haar deleven de anderontstaan 91Dete verdere stellen enoptimalisering aan , dient de overheid hierin kaders alleen vanuit bezieling en betrokkenheid. Dat geldt zowel voor leeft en vorm geeft ieders normen opvattingen en geven welk beleid er gevoerd wordt. gebiedsontsluitingswegen; , met , identiteiten 93Maar steeds zal dit - Waarden , kwaliteiten engemeente Structuurvisie 2025 -, ontwerpers vastgesteldteweer 1, bouwers maart opdrachtgevers bestuurders als voor aan de vraag of 3het nog gedragingen.
, Ermelo geijkt2012 worden De aan de behoefte verkleuring van Kerkdennen naar lichtere vormen - Uitvoeringsprogramma gebruikers. Deze bezieling en betrokkenheid echtervoldoet. Het antwoord94 van destaan mensen opvandezebedrijvigheid; vraag is niet vaak onder druk door regelgeving , het streven naar financieel aan een beperkte groep van De deskundigen ontwikkeling , van maarnieuwe woonconcepten op het De mens centraal voorbehouden rendement en technocratisch denken. Hoewel dit wezenlijke gebied van wonen en zorg; Gebruikelijk is het om het begrip (ruimtelijke) kwaliteit te wordt eerst en vooral bepaald in een politiek emocratisch Los bijgevoegd: aspecten zijn ,, leiden deze nog niet tot eenkrachtenveld. duurzame De kracht van dat systeem Duurzaamheid benaderen met de drieslag: gebruikswaarde belevingswaarde ligt juist daarin op basis van de Raadsvisie leefomgeving plezierdatkunnen leven.niet een onveranderlijk gegeven Klimaatis, uitgewerkt en toekomstwaarde. STRUCTUURBEELD Bijna automatisch gaatGEMEENTE dewaarin meestemensen met ERMELO het beleid 2025 in handen in vierjaarlijkse - KAART nodig en de durf om de van grote en , maar dat steeds klimaatuitvoeringsprogramma’s , het inzetten op aandacht uit naar de middelste Daarvoor van de drieis visie waarden: eenecologische beperkte groep koerscorrecties sociale vragen van onze tijd aan te pakken.
energiebesparing belevingswaarde , en dan in de zin van ‘hoe ziet het er uit?’. doorgevoerd kunnen worden op basis van democratisch , duurzaam en energiezuinig bouwen enworden het binnenhalen van economische Het visuele aspect , bijvoorbeeld architectuur of vormgeving , gelegitimeerde keuzes. Daarbij moet gebalanceerd activiteiten op het gebied van duurzaamheid; kan bij de beoordeling van een Kernkwaliteiten plek soms dominant en zijn.identiteiten En dan tussen continuïteit en gewenste veranderingen. De sterke gemeente punten van ErmeloErmelo 2025 -voor vastgesteld 1 maart 2012 Armslag geven aan5 recreatiebedrijven voor is daarbij de vraag heel gauw gesteld: ‘vind onderscheidende ik hetStructuurvisie mooi?’ de nu en toekomst liggen in woonomgeving , zorg , en Maar het is ook van belang om niet alleen naar het visuele Deze structuurvisie verzamelt voor Ermelokwaliteitsverbetering de uitgangspunten en neerzetten van nieuwe die daar recreatie. aan bijdragen zijn:wij nu de ontwikkeling van Ermelo aspect te kijken , maar ook te kijken naar deElementen gebruikswaarde , waarbinnen concepten; denken vorm De menselijke maat; Een woningbouwprogramma op basis waarvan een het gebruik van de plek of het functioneren van de plek. te geven. Tijden en omstandigheden veranderen en brengen Het dorpse karakter;, wordt nagestreefd.
En naar de toekomstwaarde , bijvoorbeeld duurzaamheid daarmee de noodzaak van koerscorrectiesevenwichtige met zich mee.bevolkingsopbouw Maar Elkaar ontmoeten; Identiteit; Vanuit deze vorenstaande ambities willen we de Betrokkenheid; van 1demaart Structuurvisie gemeente Ermelo kernkwaliteiten 2025 - vastgesteld gemeente 2012 Ermelo versterken. 7 Groene karakter; We zijn trots op onze reeds aanwezige kernkwaliteiten en Rust; willen die uitbouwen. Ermelo kent immers een gunstige ligging Ruimte. in het midden van het land en is goed ontsloten. Ermelo ligt
Structuurvisie gemeente Ermelo 2025 - vastgesteld 1 maart 2012
9
STRUCTUURVISIE GEMEENTE ERMELO Maart 2012
De Structuurvisie zet in op: Goed positioneren trekkers (zoals Hema); Herontwikkeling Pauwenplein; Optimalisering van de branchering; Toevoegen van rustplekken en goede mix retail en leisure; Herclustering Rabo-Verbinding; Herinrichting Stationsstraat tussen Rabo en Verbinding; Herpositionerking Aldi/Plus; Herontwikkeling inrichting en opstallen Raadhuisplein; Parkeervoorzieningen centrum; De gemeente zal een herinrichtingplan voor het centrumgebied opstellen dat in lijn is met deze structuurvisie: het herinrichtingsplan geeft een vertaling van de doelstellingen; Visueel verbinden voetgangersgebied met station (Immanuelkerk - Station); Kwalitatief en eenduidig straatprofiel dat zorgt voor een aantrekkelijk kernwinkelgebied en dat ook ingaat op bebouwing; Het Pauwenplein als ‘hart’ van het kernwinkelgebied; Een adequate inrichting van het tussengedeelte tussen de Horsterweg en het voetgangersgebied dat recht doet aan de functie (een fietsstraat is hierbij een optie); Een verdere ontwikkeling van het gebied De Verbinding/’t Weitje/Pakhuis dat recht doet aan cultuurhistorische betekenis en als opstappunt/ uitvalsbasis functioneert voor recreatie; Herontwikkelen locatie Kerklaan/Postlaantje; Geen verdere uitbreiding detailhandel in het plan De Verbinding.
Centrum nabij Pauwenplein
De Enk
Centrum voetgangersgebeid
50
Reactie vanuit de gemeenschap: “Behoud
Uitsnede uit het structuurbeeld (voor legenda zie structuurbeeld)
het oorspronkelijke karakter van het dorp”
Het beeldkwaliteitsplan voor de Stationsstraat is een
belangrijk instrument en basis voor planologische beoordeling van ontwikkelingen. Het beeldkwaliteitsplan heeft als doel de nog aanwezige kwaliteiten te behouden en daar waar mogelijk het oude ‘dorpse’ karakter te herstellen en te versterken (in de jaren ‘60 en ‘70 is veel verloren gegaan). Het is niet de bedoeling om ontwikkelmogelijkheden te bevriezen maar om bestaande waarden beter en beter gebalanceerd te beschermen en de totale kwaliteit te verbeteren. ,
4. 3. 4 Centrum
en inrichting. Zo is de situering van trekkers (supermarkten en
Voor het Centrumgebied is in 2010 een burgervisie ontwikkeld. In dit traject hebben bewoners , ondernemers , belangenbehartigers , vertegenwoordigers van voorzieningen en vertegenwoordigers van bezoekers gezamenlijk een visie ontwikkeld voor de ontwikkeling van het centrum van Ermelo. In de Burgervisie is aangegeven dat voor het gehele centrumgebied moet worden gekomen tot een integrale visie , waarbij , onder andere , de versterking van het kernwinkelgebied en van de totale belevingswaarde doelstellingen zijn. In de burgervisie staat centraal: ‘Het centrum van Ermelo moet een groene en toegankelijke ontmoetingsplek met een hart worden. Ermelo is trots op haar diversiteit en dorps karakter’. Zeker een Centrum is een optelsom van factoren die gezamenlijk en in een gezond spanningsveld een aantrekkelijk geheel vormen. Factoren waar juist de gemeente een belangrijke rol in heeft en op beleid kan sturen , zijn: Een goed beeldkwaliteitplan; Regels voor reclamevoering; Verkeerscirculatie; Parkeerrouting en voorzieningen; Inrichting openbare ruimten; Groenstructuur als versterkend en bindend element; Reclamebelasting om marketingactiviteiten , e. d. uit te bekostigen.
populaire winkels) erg belangrijk. Ook de bereikbaarheid en het aanwezig zijn van voldoende parkeergelegenheid op de goede plek is van belang. Tenslotte is de inrichting en levendigheid een opgave. Denk hierbij aan horeca , de aankleding van de openbare ruimte en de uitstraling en kwaliteit van panden. Investeringen in het centrum zullen nodig zijn , onder meer door de gemeente. Gelet op de urgentie van de situatie wordt hieraan prioriteit gegeven. Dit betekent dat al op korte termijn middelen hiervoor worden vrijgemaakt. Een positief punt is dat alle betrokken partijen deze urgentie ook inzien en gelijktijdig ook de noodzaak om in te grijpen. De structuurvisie biedt hierbij het totaalbeeld , in de uitwerking zullen verschillende onderdelen opgepakt worden , al naar gelang de beschikbaarheid van middelen. Voor de ontwikkeling van het centrum wordt uitgegaan van drie gebieden: • Het kernwinkelgebied (tussen Rabobank en Immanuelkerk): hier is een sterke impuls nodig , detailhandel moet flink versterkt worden en andere maatregelen (die de verblijfskwaliteit verhogen , zoals dag- en avondhoreca) zijn nodig. • Het Tussengebied (tussen De Verbinding en de Rabobank): dit is te zien als aanloopgebied , evenals tussen Stationsplein en Immanuelkerk , hier wordt geen versterking van de detailhandel voorgestaan.
• De Verbinding: hierbij staan de dagvoorzieningen centraal (dagelijkse boodschappen , geen verdere versterking van de detailhandel). Wel zijn functies en voorzieningen die aansluiten op aanwezige toeristisch recreatieve voorzieningen (Pakhuis en de molen , VVV-kantoor) denkbaar. De Enk/Het Pauwenplein vormt het hart van het kernwinkelgebied en moet versterkt worden als (centraal) verblijfsplein. De kansen voor herontwikkeling en herstructurering moeten op korte termijn onderzocht worden. Hierbij kan het beter positioneren van ‘trekkers’ in het winkelbestand aan de orde zijn. Voorkeur verdient een complete renovatie of herontwikkeling van de Enk/het Pauwenplein. Daarin kunnen lopende plannen voor de Hema meegenomen worden en kan een totaal-invulling ontstaan , inclusief aandacht voor goede parkeeroplossingen , zoals versterking van bestaande parkeerruimte aan de Bree (achter De Enk).
Vanuit deze doelstelling worden de benodigde ingrepen verder geconcretiseerd. Dit betreft onder meer de toekomst van de detailhandel in het centrum. De broosheid van het centrum van Ermelo komt hierbij in onderzoeken aan de orde. Het kernwinkelgebied (voetgangersgebied) is kwetsbaar. De binding van Ermeloërs aan het centrum is minder hoog dan in andere gemeenten , de extra bestedingen als gevolg van recreatie lijken beperkt en vooral gericht op dagelijkse boodschappen , de verkopen via internet zullen toenemen en er bestaat een aantrekkingskracht van winkels in en nabij De Verbinding. Gewijzigde consumentvoorkeuren en kooppatronen , alsmede concurrentie van nabije andere (her)ontwikkelde koopcentra , noodzaken op korte termijn tot ingrijpende maatregelen voor het totale winkelgebied. Uitbreiding van het aantal vierkante meters is hierbij niet in de eerste plaats aan de orde , het gaat met name om kwaliteit
Structuurvisie gemeente Ermelo 2025 - vastgesteld 1 maart 2012
51
Masterplan Centrum Ermelo Mei 2012
Masterplan Centrum Ermelo Mei 2012
Masterplan Centrum Ermelo Pagina 26
Gezamenlijk zijn deze hoeken als eerste de visitekaartjes van het dorpscentrum. Daar waar panden toe zijn aan vernieuwing wordt voorgesteld de architectuur van het betreffende pand met veel aandacht voor deze representativiteit vorm te geven. Voor wat betreft de te hanteren bouwstijl worden onder het thema ‘sfeerbepalende architectuur’ handvatten gegeven.
Masterplan Centrum Ermelo Pagina 66
“Verbijzondering van de hoek Stationsstraat - Pauwenplein door bijzondere hoekbebouwing als markering van het Pauwenplein in de zichtas over de stationsstraat. ”
Beeldkwaliteitsplan Stationsstraat Ermelo September 2015
N A L P T O I L E E M T R I E L VOORWOORD T A A BEELDKWALITEITPLAN A RT W Stationsstraat Ermelo S K S N D OI L T E AT E september S B Ermelo
Anno 2013 is gestart met een stevige kwaliteitsimpuls van het centrum van Ermelo. In samenspraak met gemeente , ondernemers , bewoners en maatschappelijke organisaties is begonnen met de planvorming voor een integrale herinrichting van de openbare ruimte van het centrum. Deze strekt zich over zo’n 12, kilometer uit: vanaf het Weitje in het oosten tot het Stationsplein in het westen. Tevens omvat de herinrichting het Pauwenplein (de Enk) , het Molenaarsplein bij Molen de Koe en het Raadhuisplein. De herinrichting van de openbare ruimte zal resulteren in een hoogwaardige uitstraling van de vloer en de meubilering. De gevelwanden die de openbare ruimte omsluiten vormen de andere helft van de beleving. Als de openbare ruimte eenmaal verbeterd is , wordt de kwaliteit van de straatwanden nog belangrijker voor het beeld van de Stationsstraat. Met dit beeldkwaliteitplan wordt ernaar gestreefd om de gevelwanden mee te nemen in de kwaliteitsimpuls van het hele centrum. Door consultatie van ambtelijke en bestuurlijke betrokkenen , de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit van het Gelders Genootschap is de ‘Ermelose Identiteit’ bepaald en is een richting voor de aanpassing van bestaande gevels en nieuwbouw / inbreiding in de toekomst geduid.
2015
Het beeldkwaliteitplan is zo opgezet dat het enerzijds een beeldend handvat biedt voor aanpassingen en ontwikkeling van gemeente panden en aanbevelingen over stedebouw en architectuur , anderzijds kan het gebruikt worden als toetsingskader in de beoordeling van initiatieven op het gebied van stedebouw , architectuur en openbare ruimte in het centrumgebied. Een en ander heeft geresulteerd in een inspiratiebron en toetsingskader om de gewenste samenhang en kwaliteit in het centrumgebied te verkrijgen.
MTD landschapsarchitecten
MTD | Zuid-Willemsvaart 142 | postbus 5225 | 5201 GE ´s-Hertogenbosch T +31 (0)73 6125033 | F +31 (0)73 6136665 | E mtd @mtdls.nl | I www. mtdls. nl
situatie voorjaar 2014 BEELDKWALITEITPLAN CENTRUM ERMELO5
Beeldkwaliteitsplan Stationsstraat Ermelo pagina 13
2
RUIMTELIJKE
KARAKTERISTIEK indicatie datering bebouwing ouder dan 1900 1900 - 1950 1950 - 1970 1970 - 1990 1990 - heden
ERMELO
Het station is door een particulier aangelegd in 1882/1883 , met de voorwaarde dat het dorp zelf de weg tussen de historische kern en het station
aanleggen. Dit heeft geresulteerd in de Stationsstraat. Er is geen rechte lijn getrokken maar verscheidene al bestaande straten of kavelpaden zijn verbonden waardoor de vorkvormige kruisingen en asverdraaiingen in de straat zijn ontstaan. zou
,
korte geschiedenis hoe het allemaal begon. .. De gemeente Ermelo ligt op de rand van de stuwwal , op de overgang van hoog/droog/ voedselarm naar laag/nat/voedselrijk. Ten oosten van het dorp is het landschap te beschrijven als stuwwallandschap , ten westen is het dekzandlandschap. Ermelo wordt voor het eerst in 9e eeuwse oorkonden genoemd. Het dorp had een esdorpstructuur: nederzettingen omgeven door akkers , aan de rand van bos en heide. Belangrijk is ook de postweg geweest , waardoor het dorp een functie had als pleisterplaats. Hieraan is dan ook de Zendingskerk gebouwd met bijbehorend huis en school. Vanaf de tweede helft van de 19e eeuw is de ontwikkeling van Ermelo in een stroomversnelling geraakt door de komst van de spoorlijn ten westen van de kern. Het station is door een particulier aangelegd in 1882/1883 , met de voorwaarde dat het dorp zelf de weg tussen de historische kern en het station zou aanleggen. Dit heeft geresulteerd in de Stationsstraat. Er is geen rechte lijn getrokken , maar verscheidene al bestaande straten of kavelpaden zijn verbonden waardoor de vorkvormige kruisingen en asverdraaiingen in de straat zijn ontstaan. De groei van Ermelo heeft hierna plaatsgevonden door de komst van een aantal grote , in het groen gelegen instellingen en kazernes op o. a. landgoed Veldwijk en ‘s-Heeren Loo.
Rondom het station ontstond ook bedrijvigheid en bebouwing , Nieuw Ermelo genaamd. Oud en nieuw groeiden rond 1920 aan elkaar. De ontwikkeling van recreatie en toerisme op de Veluwe is van grote invloed geweest op het groeien van de gemeente en het ontstaan van een naar verhouding groot voorzieningengebied. Echter is de laatste jaren merkbaar dat voorzieningen zich meer aan beide uiteinden concentreren en er door de digitalisering en recente crisis een daling is in het aantal winkels. Hierdoor ondergaat het middengebied een transformatie naar een diverser gebruik met een mix van wonen , bedrijvigheid en winkels.
behoud st
beeldbepa meervoudi neven vol nevenoriëntatie hoofdoriëntatie
!
station Ermelo (1900)
!
behoud do BEELDKWALITEITPLAN CENTRUM ERMELO13
max. 12m
min. 7m
Beeldkwaliteitsplan Stationsstraat Ermelo pagina 21
3. Kernwinkelgebied
Het derde deel vormt het kernwinkelgebied: van de Rietlaan tot aan
aantal lagen toren 3 + kap 3 2 + kap 2 1 + kap 1
de Stationstraat ter hoogte van het Raadhuisplein. Dit deel van de Stationsstraat is in de loop der jaren verdicht qua bebouwing en geveldwand en bevat een mix van winkels en bedrijvigheid met wonen op de bovenliggende etages. Van oudsher stonden hier ook individueel herkenbare panden uit de jaren ‘50 en ‘60. Het gevarieerde beeld van de gevelwanden is echter afgenomen door het vervangen van individuele panden door nieuwbouw met een langsgevel met name op de begane grond (winkelpanden). De gevelwand varieert nu van 2 etages tot en met 3 etages met kap of penthouse. De bebouwing heeft meestal een ingang aan de Stationsstraat voor de winkel en vaak voor de bovenliggende appartementen. Echter zijn ook winkels aanwezig die de achterkant naar de straat hebben. Aan dit deel van de Stationsstraat liggen twee pleinen: de Enk (het Pauwenplein) en het Raadhuisplein. De Enk is een introvert gebied wat gelegen is achter de eerste bebouwingsrij van de Stationsstraat Groeneweg en Dirk Staalweg. Het is een combinatie van appartementengebouwen parkeren en winkelpanden met daarboven appartementen gebouwd in de jaren ‘80. De Enk sluit door het Pauwenplein aan op de Stationsstraat. De gevelwand van dit plein bestaat voor een groot deel uit de ,
,
,
,
,
bebouwing van de Enk met winkelpanden op de begane grond en boven appartementen ontsloten vanaf een op de eerste etage gelegen openbare wandelroute. De appartementen liggen wat terug en hebben 1 laag en een kap. Het beeld wordt gedomineerd door een doorlopende massieve luifel welke tevens het leunhek vormt voor de wandelroute bovenlangs. De andere zijde van het Pauwenplein wordt begrensd door het oude Postkantoor nu een horecagelegenheid welke met aandacht voor het historische karakter is hersteld. Ten derde staat er een pand uit de jaren ‘50/’60 op een schakelpunt van de Stationsstraat naar het plein wat nu een winkelpand vormt. Dit is een massief doosvormig gebouw met moderne gevel in wit en grijs. Het Raadhuisplein is omgeven door een aantal grotere bebouwingseenheden zoals de Dialoog/het gemeentehuis een gemengd complex met wonen/werken/winkels in historiserende stijl en de Pinel/het cultureel centrum. Ook geeft het plein toegang tot de achtergelegen Markt (tevens in gebruik als parkeerterrein). Langs dit gebied liggen ook een aantal grote geisoleerde gebouwen zoals de bibliotheek. Deze grootschalige complexen hebben een introvert karakter en hebben soms minder interactie met de directe omgeving. ,
,
,
,
,
,
,
,
De gevelwand varieert nu van 2 etages tot en met 3 etages met kap of penthouse. De
3.
bebouwing heeft meestal een ingang aan de Stationsstraat voor de winkel en vaak voor de bovenliggende appartementen.
BEELDKWALITEITPLAN CENTRUM ERMELO21
Beeldkwaliteitsplan Stationsstraat Ermelo pagina 36 en 48
12m 9m
harmonieuze overgang tussen pandhoogtes
6m 3m
hoek
straatwand
hoek
elke gevel in samenhang ontworpen
straatwand
referentie Asten
verspringende rooilijn Stationsstraat
vergroenen
referentie Ermelo 1930
panden verhouden zich qua hoogte breedte tot de buren
achtererf
v
o
o
rt
u
i n
en
vergroenen
voortuinen gevelgroen
Stationsstraat
achtererven , gevels en
Beeldkwaliteitsplan Stationsstraat Ermelo pagina 42
entreegebied
structuur hoekpand straatwand groene identeitsdrager
hoofd oriëntatierichting neven
oriëntatierichting
pleinruimte groene identiteitsdrager groene rand achtererf
Het hoekpand op het Pauwenplein blijft hoogte accent. De straatwanden
(rood) dienen harmonieus op elkaar aan te sluiten. De straatwanden zijn hier hoofdzakelijk drie lagen met een kap.
Visie
na
analyse beleidsdocumenten:
Stationsstraat 91 speelt een cruciale rol in de stedelijke context door de asverdraaiing van de Stationsstraat. Hierdoor vormt het een markant punt in de zichtas over de Stationsstraat richting het Pauwenplein. Volgens het beeldkwaliteitsplan heeft het pand een straatwandfunctie. Om deze duale rol te vervullen moet het ontwerp harmonieus aansluiten bij het 16 meter hoge hoekaccent op het Pauwenplein en tegelijkertijd de continuïteit van de straatwand waarborgen. Ondanks lagere hoogtevoorschriften voor straatwanden moet Stationsstraat 91 qua hoogte tussen de omliggende panden passen: lager dan Stationsstraat 93 maar hoger dan Stationsstraat 89. Het is belangrijk dat het Stationsstraat 91 (straatwand) in hoogte ondergeschikt is aan het hoekpand van 16m hoog. Op deze wijze vormt het een harmonieus geheel met de omliggende bebouwing en verhoudt het zich qua bouwhoogte tot de buurpanden waar het beeldkwaliteitsplan om vraagt. ,
,
,
Bestaande situatie Vogelperspectief
straatwand
straatwand
straatwand
hoekpand
straatwand
straatwand
goot: 9m nok: 11m
goot: 6m nok: 6m
goot: 10m nok: 15m
goot: 10m nok: 16m
goot: 10m nok: 15m
goot: 10m nok: 15m
g
o o
t
5 016 = 1
m m
te og g o wh b ou
=
1
5m 6 1 3
o o
t
0m 9 1 9
m
te og o h uw o b
=
1
0m 100
m
m
598 2
bouwhoogte=16000mm
31 39
g o o t= 1 0 1 6
bouw h
o o
5m m
g te= 1 3 1 6 5
m m
go ot 9906m m
b o u w h o o g te = 1 1 0 0 0 m m
3
ONTWERP
STATIONSSTRAAT 91
15 startersappartemten boven de bestaande winkel
legenda
de
hoofdentree
brandweeringang
nevenentree
brandweeringang
bluswatervoorziening i brandweer
opstelplaatsvoor brandweervoertuigen
parkeren conformbijgesloten notitie en het parkeeronderzoek van NDC Nederland.
postvakken uitvoeren ‘comform richtlijnen PostNL
algemeen: geen dakdoorvoeren door schuine dakvlakken warmtepompen in het midden van het dak plaatsen zoveel mogelijk uit het zicht plaatsen van de openbare weg en bij de buren ivm. -
-
-
geluid
kozijnen grenzend aan deze lijn 30 min brandwerend ‚m.
uitvoeren
brandoverslag
kozijnen grenzend aan deze lijn 30 min brandwerend v‚m.
uitvoeren
brandoverslag
vijfinneen opnementuscen pand
doorwaadbare
besraungvoor parkeerplaatsen
bestaande
boomzarjen behouden
vafitratie shet regenwsterop egen terrein mtereren mda ofieanieksten. ie opgave Wella
opdrachtgever werk
onderwerp tekening schaal
(geanonimise rd) (geanonimiseerd)
_ _ situatie
Stationsstraat
A2
getekend
FM
datum
91, Ermelo
nieuw
1:250
formaat
werknummer
-
(594
x
420
mm)
19.12.2024
_ 24-197
wijzigingen
DO.NT.020
DN
TN _
)
gemeente: \
sectie perceel: :
opp:
Ermelo F
_ 688m2 5274
Hoge Eng West 28, 3882 TR Putten 06 43 055 150 | info@studiosana.nl
www.studiosana.nl
Parkeeronderzoek Uitgevoerd
in
overeenstemming
met
de Gemeente Nederland Herfordstraat
NDC NATIONWIDE DATA COLLECTION
7418
EX
Tel:
+31(0)88
16
Deventer
254 2001
(geanonimiseerd) Studio Sana Hoge Eng west 3882 TR Putten
Datum
Onderwerp
Kenmerk
28
n
een
nerd
en
05-07-2024
_ Notitie parkeeronderzoek Stationsstraat 91 Ermelo
ekken en 284
001475/ Ong/ 001 Geachte
en.
(| geanonimise rd) (geanonimiseerd) |
zijn het neente
In deze
notitie zijn de resultaten opgenomen van het door ons uitgevoerde parkeeronderzoek rondom de ontwikkeling aan de Stationsstraat 91 te Ermelo.
en
in de
47
le
47
Aanleiding
n
met de niet
gen
47
parkeeronderzoek uit te voeren is een ontwikkeling van het pand op het adres van de Stationsstraat 91 te Ermelo. Dit plan omvat het uitbreiden van het huidige pand met behoud van de huidige functies detailhandel en wonen. Dit geeft een extra parkeervraag en de ontwikkelaar wil het parkeren deels afwentelen op de openbare ruimte in de directe omgeving en daarom is inzicht benodigd in de huidige parkeersitvatie. De
aanleiding om
een
47 47
47 47
iijjdens de 47
De resultaten van dit onderzoek kunnen worden gebruikt om een parkeerbalans op te stellen van de ontwikkeling (met uitbreiding). Met deze parkeerbalans wordt duidelijk of de extra parkeervraag past binnen de beschikbare ruimte in de openbare ruimte rondom de ontwikkeling (restcapaciteit) welke is vastgesteld met dit parkeeronderzoek op de maatgevende onderzoeksdagen en -tijden. Het parkeeronderzoek is uitgevoerd volgens de eisen die de gemeente Ermelo heeft gesteld qua meetmomenten en grootte van het onderzoeksgebied (volgens nota parkeernormen Ermelo d.d. 22 februari 2017). Deze eisen zijn in een eerder stadium van de gemeente gecommuniceerd via de mailwisseling tussen (geanonimiseerd) (geanonimise rd) Ermelo en BN (geanonimiseerd) von Studio Sana en welke beschikbaar is gesteld aan de
(geanonimiseerd) van
NDC-Nederland.
Stap 1: Inventarisatie In de Te stap van het onderzoek is in het in samenspraak opgestelde inventarisatie vitgevoerd voorafgaand aan de uitvoering van onderzoeksgebied het parkeeronderzoek. Hierbij is het onderzoeksgebied opgedeeld in secties en is per sectie het aantal openbare legale parkeerplekken vastgelegd (waarbij de RVV1990 als leidraad is gebruikt). Tijdens deze inventarisatie is, zoals gewenst door de gemeente Ermelo, onderscheid gemaakt naar secties binnen de 100 meter loopafstand en tussen de 100 en 200 meter loopafstand. Er zijn er 5 secties buiten de 200 meter loopafstand meegenomen welke uitsluitend aanvullend geteld zijn voor extra inzicht in de huidige parkeersituvatie. Voor het exacte onderzoeksgebied met sectieindeling, zie figuur 1. een
Email: nde-info@nde-nederland.nl Website: www.ndce-nederland.nl
Nationwide Data Collection BV Herfordstraat 16 7418 EX Deventer KvK 66038413 BTW-nr NL 8563.68.982.B01
Figuur
1: onderzoeksgebied met sectie
indeling.
47
47 47
dagen.
n meter 0 getelde uren is d. De
Totstandkoming
massa Conform beeldkwaliteitsplan
1. Pas bijzondere dakvormen toe in het straatbeeld
2. Pas verticale parcellering in de gevels toe bij
ten gunste van de individuele beleving
grotere eenheden in de bestaande bebouwing (meer dan 12 meter)
3. Afschalen hoogte aan de oostzijde (Stationsstraat) Aansluiten op bestaande structuur van de Stationsstraat 89. ,
4. Afschalen hoogte aan de Zuidzijde (Weegakker)
Gevelfragmenten Stationsstraat
Gevelmetselwerk
Postkasten en bellentableau
Wasserstrich beige genuanceerd , waalformaat in wildverband. Voegwerk zandkleurig , ca 7mm verdiept doorgestreken en geborsteld.
Frontplaat plaatstaal , gepoedercoat in kleur kozijn , inliggende briefkleppen cf. kleur frontplaat , met beldrukkers en ingegraveerde huisnummers.
Gevelreclame
Latei
Hardhouten blokprofiellatten in kleur kozijn , voorzien van gevelreclame van onderneming .
Gewapend beton , bekistingsglad , in zichtkwaliteit , blauwgrijze kleurtoeslag.
Shhooeebbyy
91
Entreepui woningen
Dorpels
Hardhouten pui met kunststenen onderdorpel , hang- en sluitwerk RVS mat geborsteld , deurgreep gepoedercoat in kleur kozijn.
Licht hardsteen , gepolijst , voegwerk kalkmortel grijs , hoeken in verstek (visbek).
en
gevelplint
Inbouw brievenbus
Entreepui winkel
Bronzen inmetselbrievenbus en bronzen buitenarmaturen.
Hardhouten pui met kunststenen onderdorpel , hang- en sluitwerk RVS mat geborsteld , deurgreep gepoedercoat in kleur kozijn.
Stationsstraat 91 | Ermelo | september 2024
4
BEOORDELING PRINCIPEVERZOEK Door welstand
en
stedenbouwkundige
ala
pagina
2 van
6
Cr
Gezien het belang in de initiatief fase Ta gemeente
ermelo
de ambities van de gemeente om meer woningbouw te realiseren is die volgde steeds integraal en intensief samengewerkt tussen architect, stedenbouw, welstand en RO. Een traject dus waarin vanaf principe verzoek nauw is samengewerkt om tot een optimale ruimtelijke inpassing te komen op een beeldbepalende locatie. en
Daarbij
is het gedegen geweest. Aan de hand
Betreft:
Principeverzoek Stationsstraat 91
-
ontwerpend onderzoek van de architect van grote waarde tekeningen, visualisaties en maquettes zijn steeds integrale
van
afwegingen gemaakt om recht te doen aan de beleidskaders van de Stationsstraat waardoor een alzijdig en samenhangende beeldkwaliteit is ontstaan. Ook is in een vroege fase in het ontwikkeltraject (door de architect) overleg gevoerd directe buren en is in het nu voorliggende ontwerp ingespeeld op hun wensen.
Ermelo, d.d. 17-09-2024
met
10-10-2024
Datum:
Behandeld
Gegevens
(geanonimiseerd) -
door:
Stedenbouwkundig adviseur / landschapsarchitect Gebaseerd op principeverzoek ‘Verbouw Stationsstraat 91, Ermelo’, Studio SANA Architecten d.d. 1-04-2024, 23-7-2024 en 17-9-2024 Project: Onderzoek naar realisatie appartementen (Shoeby locatie)
project:
Opdrachtgever:
(geanonimiseerd)
Door
in een
initiatief fase de opgave breed en integraal te benaderen (o.a. sociaal woon onderzoek en relatie tot het hoekaccent Pauwenplein, inspelen op klimaatverandering o.a. door behoud bestaande bomen) wordt bijgedragen aan een goede omgevingskwaliteit. Het ontwerp voor de nieuwbouw draagt bij aan een toekomstbestendige invulling aan een vitale winkelstraat in het centrum. programma,
Opmerkingen van het vervolg Opbouw kleurstelling en nuance (steen en voeg) in het gevel metselwerk (bij voorkeur geen wit keimwerk vanwege het grote contrast); Eventuele dak doorvoeren zoveel mogelijk op het platte dak (niet aan de Stationsstraat); -__In het kader van aanpasbaarheid-veranderlijkheid; zijn appartementen ook -__
Advies
stedenbouwkundig adviseur / commissie
-__
ruimtelijke kwaliteit
Inleiding Op 26 februari 2024 hebben SANA architecten en de opdrachtgever het plan gepresenteerd aan GN (geanonimiseerd) «n MN (geanonimiseerd) paarna is een gezamenlijk locatie bezoek afgelegd. Vervolgens is het principeverzoek op 1 april 2024 ingediend. Daarna is het principeverzoek aangevuld (in juli 2024), is een maquette vervaardigd van de nieuwe situatie en heeft overleg plaatsgevonden tussen (geanonimiseerd) en (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) op 23 juli 2024. Op 5 augustus heeft een interne afstemming plaats gehad met e commissie ruimtelijke kwaliteit en is advies uitgebracht over een aantal gewenste aanpassingen. plan gepresenteerd door (geanonimiseerd) SANA Op 17 september is het aangepaste MN Architecten aan (geanonimiseerd) (Commissie Ruimtelijke Kwaliteit), en stedenbouwkundig adviseur), (geanonimiseerd) (i.v.m. BOPA-procedure). (geanonimiseerd) PN
nn
rz
pen
van
samen
te
te voegen;
de achterzijde wezensvreemd.
-__Aan
oogt de
gemetselde
schijf tussen
de twee
kaphoogte nog
wat
Vervolgstappen: -
(geanonimiseerd) checkt of het plan
nog langs de raad moet. dit plan de omgevingsdialoog te voeren / de buren te informeren (door initiatiefnemer / architect). De volgende stap is het opstellen van een BOPA (wellicht geknipt) en het uitvoeren van de benodigde (milieu)onderzoeken. Het
is akkoord
om
met
Beoordeling dd 17-9-2024 Positief advies
arr. hoofdpunten ra
(geanonimiseerd) en (geanonimiseerd) spreken
hun lof en waardering uit voor het ontwerpend onderzoek presentatie en het ontwerp dat nu is voorgelegd. uit het vorige advies zijn goed verwerkt. Vanuit stedenbouwkundig welstandsperspectief is voldaan aan een goede ruimtelijke inpassing en is het
at is gedaan, De zes en
als
ontwerp Er
de
heldere
positief
beoordeelt.
zijn enkele opmerkingen
meegenomen
kunnen
die bij de nadere uitwerking worden (zie hierna).
Het
maatwerk kwalitatief hoogstaande
zijn
van
(aanvraag)
van
het
plan
Voorbeeldig
ontwerp dat nu voorligt laat goed zien wat de uitkomst kan goede samenwerking in de initiatieffase van een ontwikkeling. Het ontwerp dat werd gepresenteerd in de fase van ‘afwegingskader woningbouw’ paste niet binnen de gemeentelijke toetsings- en beleidskaders van de gemeente. een
gemeente
Ermelo
Advies
stedenbouwkundige
adviseur
gemeente
Ermelo
Advies stedenbouwkundig
adviseur
STEDENBOUWKUNDIG PLAN
Stationsstraat 91 17. 09. 2024